Bygge, rive eller endre

Definisjon

Et frittliggende bygg kan være garasje, carport, bod, dukkehus, lysthus og lignende. Disse bygningene skal ikke brukes til bolig. 

Du trenger ikke sende byggesøknad dersom

• Tiltaket må være i samsvar med gjeldende arealplan
• samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er under 50 kvadratmeter
• det er over 1 meter til nabogrensen
• bygningen blir oppført med tilstrekkelig avstand fra offentlig regulert veg (hvor nær vegen du kan plassere bygningen avhenger av hva som står i reguleringsplanen)
• maks gesimshøyde er 3,0 meter og maks mønehøyde er 4,0 meter. 
• bygningen er frittliggende, på én etasje og uten kjeller. 
• du ikke overskrider hvor mye du har lov til å bygge på eiendommen din (dette finner du i gjeldende plan for eiendommen din)
• bygningen ikke plasseres i konflikt med offentlige vann- og avløpsledninger
• bygningen ikke oppføres mer enn 30 meter fra midtlinjen til jernbanelinje
• bygningen ikke oppføres på fulldyrka eller dyrkbar jord
• For festetomter må det foreligge grunneiertillatelse

Du må informere kommunen om tiltakets plassering når det er ferdigstilt, slik at plasseringen kan føres inn i kommunens kartgrunnlag.

Melding om bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt

Du kan sende byggesøknad på egen hånd dersom

• Samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er under 70 kvadratmeter, og bygningen er maks én etasje høy (bygningen kan i tillegg ha kjeller)

Du må sende byggesøknad med hjelp fra fagfolk dersom

• bygningen er over 70 kvadratmeter eller skal brukes til beboelse.

Definisjon

• Påbygg er en ny bygningsdel som plasseres på en eksisterende konstruksjon. En ekstra etasje er et typisk påbygg.
• Tilbygg er en utvidelse av en bygnings grunnflate (fotavtrykk).
• Underbygg er en utvidelse av bygget nedover (for eksempel kjeller)

Krever ikke søknad

Et tilbygg som hverken har bruksareal eller bebygd areal over 15 kvadratmeter trenger du ikke søke om, dersom forutsetningene nedenfor er oppfylt. 

Viktige forutsetninger

• Tilbygg kan heller ikke inneholde en egen selvstendig boenhet (leilighet).
• Avstand fra nabogrensen må være minimum 4 meter.
• Tiltaket må ikke komme i strid med plan- og bygningsloven, gjeldende planer eller annet regelverk som veglova og jernbanelovens bestemmelser.
• Dersom du tilhører et boligsameie eller et borettslag, må styret godkjenne det du søker om.
• Bygningen blir oppført minst 30 meter fra midtlinjen til nærmeste jernbane.
• For festetomter må det foreligge grunneiertillatelse. 

Krever søknad

Du kan sende byggesøknad på egen hånd dersom

Hvis det er et enkelt tilbygg hvor samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er under 50 kvadratmeter kan du søke selv. Tilbygget kan i tillegg ha kjeller.

Krever søknad sendt inn av fagfolk

Følgende krever søknad med hjelp av fagfolk

• Alle påbygg krever søknad med hjelp av fagfolk.
• Alle tilbygg hvor samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 50 kvadratmeter må søkes med hjelp av fagfolk.

Definisjoner

• Platting (utegulv) er opparbeidet del av utearealer som ligger direkte på bakken eller lavt over terreng. Utegulv kan være av for eksempel stein, tre eller betong.
• Terrasse er planert avsats for uteopphold med direkte atkomst fra både terreng og huset, ikke overbygd. Kan være av ulikt materiale. Takterrasse: uteoppholdsareal på et flatt tak.
• Veranda er et ytre oppholdsrom innebygget eller som tilbygg i en bygning med en eller flere yttervegger fjernet, eller erstattet av glassvegger (glassveranda).
• Balkong er oppholdsplass på husfasade, utkraget fra vegg, opphengt eller understøttet, omgitt av rekkverk.

Krever ikke søknad

• Platting, terrasse eller utegulv med høyde under 0,5 meter i områder med arealformål byggeområde. Her gjelder ingen avstandsbestemmelser.
• Balkong, veranda og lignende, eller åpent overbygget inngangsparti inntil 15 kvadratmeter. Kan ikke inneholde rom for varig opphold og må ha avstand fra nabogrensen på minimum 4 meter
• Frittliggende terrassekonstruksjon

Husk at du selv har ansvar for å sjekke at det du skal bygge ikke kommer i strid med plan- og bygningsloven, gjeldende planer eller annet regelverk. Dette kan også påvirke om du må søke eller ikke.

Krever søknad

Følgende krever søknad og du kan søke selv.

• Platting, terrasse eller utegulv med høyde over 0,5 meter
• Avstandsregler gjelder og tiltaket kan ikke plasseres utenfor byggegrense
• Tiltaket har samlet bruksareal eller bebygd areal på inntil 50 kvadratmeter. Tiltaket må være i samsvar med plan – og bygningsloven, herunder krav til høyde og avstand til nabogrense
• Tiltaket må være i samsvar med gjeldende plangrunnlag, herunder blant annet bestemmelser om grad av utnytting, byggegrenser og arealformål.
• Tiltaket må tilfredsstille kravene til estetikk
• Tiltaket må nabovarsles

Krever søknad sendt inn av fagfolk

Platting, terrasse eller utegulv med høyde over 0,5 meter og samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) over 50 kvadratmeter må søkes med hjelp av fagfolk.

Definisjon

En bruksendring er endring av bruk fra det som er tillatt til en annen. Dette kan kreve søknad og tillatelse. 

Eksempel på søknadspliktig bruksendring: 

• Endring av bod til soverom
• Endring fra fritidsbolig (hytte) til bolig (helårsbolig)
• Endre bruk av bolig til næringsvirksomhet

Ikke søknadspliktig

Det avgjørende for søknadsplikten er hvilken bruk bygget/rommet er godkjent for, og i hvilken grad ny bruk vil endre på disse forutsetningene. 

Du kan sette opp en lettvegg som deler av et rom til varig opphold uten å måtte søke.

For eksempel: 

• Du setter opp en lettvegg som deler et soverom i to. 
• Du setter opp en lettvegg som deler stue opp i to. 

Søknadspliktig bruksendring - søke selv

Du må sende byggesøknad, men kan søke på egenhånd hvis: 

Du endrer bruken av et rom fra tilleggsdel (for eksempel bod, garasje eller teknisk rom) til hoveddel (for eksempel kjøkken, stue, soverom eller bad) innenfor samme branncelle. (For eksempel fra bod til soverom). Hva som inngår i hoveddel og tilleggsdel, er nærmere angitt her. 

Søknadspliktig bruksendring - krav om fagfolk

Du må sende byggesøknad med hjelp fra fagfolk hvis: 

• Du skal etablere en ny leilighet eller sekundærleilighet (ny boenhet, for eksempel til utleie)
• Du skal bruke huset eller deler av det til et annet formål enn det du gjør i dag (for eksempel fra bolig til forretning eller fra kontor til bolig)
• Du må gjøre inngrep i bærevegger eller pigge opp et bærende gulv
• Du ønsker å få godkjent en eksisterende utleiedel som en selvstendig boenhet etter plan- og bygningsloven
• Du ønsker å endre en fritidsbolig (hytte) til bolig (helårsbolig)

Viktig å huske når du skal endre bruken av et rom 

Hvis du vil endre bruken av et rom i boligen din, må du huske på at byggetekniske krav må være oppfylt, spesielt krav til rømningsvei og krav om dagslys.

Definisjon 

Fasaden på et bygg er yttervegger og tak. Fasadeendringer kan for eksempel omfatte: 

• Vinduer: bytte eller sett inn nye i yttervegg, tak, loft eller kjeller. 
• Dører: bytte eller sette inn nye i yttervegg eller kjeller.
• Yttervegger: etterisolere, rehabilitere, tilbakeføre eller endre kledning. 
• Tak: skifte eller etterisolere. 
• Balkong: bygg inn balkong med glass, bygge, rive eller utvide balkong
• Montering av varmepumpe, markise eller skilt 

Om en fasadeendring er søknadspliktig er noe som må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Mindre fasadeendringer er ofte ikke søknadspliktig, men dersom endringen bryter/endrer byggets karakter og/eller utseende vil det medføre at du må sende inn søknad. Fasadeendringer som innebærer inngrep i bærende konstruksjoner er alltid søknadspliktige og krever bruk av fagfolk (ansvarlige foretak). 

Se tabell nedenfor for en generell veiledning. 

Dersom du skal rive en garasje, del av huset ditt, eller et annet tiltak på eiendommen din, gjelder de samme reglene som ved oppføring av tiltak. Må du søke om å bygge noe, må du også søke om å rive det. 

Det vil altså være søknadspliktig å rive et tilbygg med stue eller soverom fordi det også er søknadspliktig å bygge et tilbygg med stue eller soverom. 

Avfallsplan

Avfallsplan skal utarbeides - og krav til kildesortering gjelder - for følgende tiltak:

• oppføring, tilbygging, påbygging og underbygging av bygning dersom tiltaket overskrider 300 m² BRA
• vesentlig endring, herunder fasadeendring, eller vesentlig reparasjon av bygning dersom tiltaket omfatter mer enn 100 m² BRA av bygningen
• riving av bygning eller del av bygning som overskrider 100 m² BRA
• oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging, endring eller riving av konstruksjoner og anlegg dersom tiltaket genererer over 10 tonn bygg- og rivningsavfall

Tiltak som omfatter flere bygninger, konstruksjoner eller anlegg skal vurderes under ett.

Skjema for avfallsplan skal underskrives av ansvarlig søker. Før det gis ferdigattest skal det leveres en sluttrapport som viser hvilke avfallsmengder og fraksjoner som faktisk er oppstått i tiltaket og dokumentasjon (kvitteringer) på mengder og leveringssted. Dersom det foreligger store avvik fra den opprinnelige avfallsplanen (fremkommer av samme skjema) skal dette begrunnes. Det må komme klart fram av søknaden hvem som har ansvar for avfallshåndteringen i byggesaken.

Skjema for Sluttrapport med avfallsplan

Miljøsaneringsbeskrivelse

Ved riving av bygg på over 100 kvm i bruksareal (BRA) skal det også utarbeides miljøsaneringsbeskrivelse. Dette er en rapport som skal utarbeides av en kompetent aktør (ansvarlig prosjekterende) som blant annet beskriver hvor i bygningen det finnes komponenter av farlig avfall, i hvilke mengder, og hvordan det tenkes fjernet. En viktig del av rapporten er også å gjøre rede for prøvetakning og analyser, og hvordan disse kan sies å være representative.

Byggesakskontoret vurderer dokumenttilsyn i alle saker hvor det gjennomføres miljøkartlegging. I saker hvor dette er påkrevd (altså riving og rehabilitering over 100 m²) skal miljøsaneringsbeskrivelse og avfallsplan sendes inn sammen med søknad om tillatelse. Det må komme klart fram av søknaden hvem som har ansvar for rollen prosjekterende miljøsanering.

Definisjon

Carport er en overdekket biloppstillingsplass for høyst to biler, hvor minst halvparten av veggflatene mangler og bare to av veggene kan gå til gulvet.

Garasje er en overdekket biloppstillingsplass hvor det er kledning på 50% eller mer av de fire veggflatenes areal. 

Må du søke? 

En garasje eller carport er enten en frittstående bygning eller et tilbygg. Om du må søke kommunen om tillatelse eller om tiltaket er fritatt fra søknadsplikt avhenger av størrelsen på tiltaket og hvilke regler som gjelder for eiendommen din.

• Tilbygg? Mer informasjon rundt byggereglene dersom garasje/carport er et tilbygg (henger sammen med boligen), finner du under punktet påbygg, tilbygg eller underbygg.
• Frittliggende bygg? Mer informasjon om byggeregler dersom garasje/carport er frittliggende (ikke henger sammen med andre bygg på eiendommen) finner du under punktet frittliggende bygg.

Definisjon

Med bolig regnes her en selvstendig boenhet som har alle funksjoner (soverom, stue, kjøkken og bad), og egen adkomst.

Krever søknad

Hvis du skal bygge en ny bolig på egen tomt, må du få hjelp av fagfolk til å søke om tillatelse. 

Hvis du skal bygge en ny leilighet i huset ditt, må du søke om tillatelse dersom 

• boenheten har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett.
• har egen inngang.
• er fysisk atskilt fra øvrige enheter. 

Din rolle i byggesaken er å være tiltakshaver. Det innebærer at du eier tiltaket, men at fagfolk må fylle ut søknaden for deg. Prosjektering og utførelse overlates også til fagfolk som du må engasjere og inngå avtaler med. Foretakene må erklære ansvarsrett.

Hvis du skal leie ut deler av huset ditt, og det er en dør mellom den delen av huset du bor i og utleiedelen, trenger du ikke søke.

Støttemur

Forstøtningsmurer må ha byggetillatelse etter plan- og bygningsloven med mindre den er av en slik størrelse at den faller inn under tiltak som ikke krever søknad og tillatelse. 

Må du søke?

Du trenger ikke søke om å sette opp en støttemur dersom den er:

• inntil 1,0 meter i høyde, og
• minst 1,0 meter fra nabogrensen

eller

• inntil 1,5 meter i høyde, og
• minst 4,0 meter fra nabogrensen

Krav

• Støttemuren/forstøtningsmuren må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot vei, det vil si i forbindelse med avkjørsler fra vei, gårdsplass og gang- og sykkelstier.
• Muren skal heller ikke være til skade eller ulempe for naboeiendommene og omgivelser ved at den for eksempel er med å bidra til vannsig, ras eller utglidning.
• I utformingen og plasseringen bør du ta estetiske hensyn slik at muren i tillegg til å være funksjonell og sikker, også blir en tiltalende del av eiendommen.
• Støttemur må ikke være i strid med gjeldende arealplan. 

Dersom støttemuren ikke fyller ovennevnte krav, må du søke kommunen om tillatelse.

Søknadspliktig med krav om ansvarlig foretak

Hvis du skal oppføre en støttemur på 1,5 meter eller høyere, må det søkes kommunen om tillatelse og søknaden skal forestås av et ansvarlig foretak. 

Terrengendringer

Krever søknad

Hovedregelen for terrenginngrep er at dersom inngrepet er vesentlig, må dette søkes om.

Skal du derimot gå i gang med mindre fylling eller planering av terreng, kan denne falle inn under tiltak som ikke krever søknad og tillatelse. Hva som anses som mindre, vil avhenge av tiltakets karakter og innvirkning på omgivelsene.

Krever ikke søknad

Du trenger ikke søke dersom unntaket gjelder fylling/planering der høydeforskjellen i forhold til opprinnelig ikke fører til

• Mer enn 3 meter avvik i spredtbygd strøk
• Mer enn 1,5 meter avvik i tettbygd strøk
• Mer enn 0,5 meter avvik på eiendom for rekke- og kjedehus og lignende i tett bebyggelse

Her er det viktig å bemerke seg at avstanden fra fyllingsfoten (altså der inngrepet starter) og til nabogrensen, må være minst 1,0 meter på egen grunn, og fyllingstoppene må ikke være høyere enn kravene som er satt for forstøtningsmurer.

Gjerde kan være plankegjerde, stakittgjerde, flettverksgjerde, smijernsrekkverk eller andre typer rekkverk med en enkel, åpen konstruksjon. Åpen konstruksjon er en konstruksjon hvor både gående og kjørende lett kan se gjennom konstruksjonen, uavhengig av synsvinkel.

Levegg er en tett skjerm som begrenser innsyn og støy, og gir ly for vind. Levegg kan være frittstående eller forbundet med en bygning.

Støyskjerm er en tett skjerm som begrenser innsyn og støy, og gir ly for vind. Støyskjermen er ofte noe lengre enn en levegg og har lyddempende materialer.

Du trenger ikke sende byggesøknad dersom

• Gjerde er åpent og luftig til nabogrensen
• Levegg som er inntil 1,8 meter høy og inntil 10 meter lang. Må plasseres minst 1 meter fra nabogrensen og plasseres med tilstrekkelig avstand til offentlig regulert veg
• Levegg er inntil 1,8 meter høy og inntil 5 meter lang. Kan plasseres inntil eiendomsgrensen, og må plasseres med tilstrekkelig avstand fra offentlig regulert veg

Dersom du skal sette opp eller rive en støyskjerm må du ha hjelp av fagfolk (ansvarlig foretak). 

Dersom du skal endre eksisterende eller opprette en ny avkjørsel, må du søke om tillatelse til dette. 

Tillatelse til ny avkjørsel fra offentlig veg eller utvidet bruk av eksisterende gis av:

• Kommunen for kommunal veg
• Fylkeskommunen for fylkesveg - Søknad om avkjørsel - Trøndelag fylkeskommune

Finne et firma som kan søke for deg

Hvis du skal bygge eller rive en bolig eller en fritidsbolig, kan du ikke sende byggesøknad selv. Søknaden må utarbeides av fagfolk (ansvarlig søker).

Din rolle i byggesaken er å være tiltakshaver. Det innebærer at du eier tiltaket, men at fagfolk må fylle ut søknaden for deg. Prosjektering og utførelse overlates også til fagfolk som du må engasjere og inngå avtaler med. Foretakene må erklære ansvarsrett.

Søke om personlig ansvarsrett som selvbygger

Vilkårene for personlig ansvarsrett som selvbygger er for det første at det dreier seg om bolig- eller fritidsbygning.
Det er videre et vilkår at det gjelder byggverk til selvbyggers eget bruk. Den som søker om ansvarsrett må sannsynliggjøre å inneha tilstrekkelige kvalifikasjoner, enten egen kompetanse/erfaring eller bruk av innleid foretak.

Byggearbeidet må være av liten kompleksitet og vanskelighetsgrad (tiltaksklasse 1) og gjelder funksjonene ansvarlig søker, prosjekterende og utførende. Vedkommende må i byggesøknaden sannsynliggjøre at arbeidene vil bli utført i samsvar med plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og gjeldende arealplan for eiendommen. For å sannsynliggjøre dette, kan det for fagområder som vedkommende selv ikke behersker, vises til at dette settes bort til andre, for eksempel et foretak. 

Søknad om personlig ansvarsrett som selvbygger

Erklæring for selvbygger

Hvis du skal dele opp eller slå sammen boliger, kan du ikke søke selv. Da må du søke med hjelp fra fagfolk (ansvarlig søker).

Din rolle i byggesaken er å være tiltakshaver. Det innebærer at du eier tiltaket, men at fagfolk må fylle ut søknaden for deg. Prosjektering og utførelse overlates også til fagfolk som du må engasjere og inngå avtaler med. Foretakene må erklære ansvarsrett.

Det kan være aktuelt å opprette et sameie eller reseksjonere/slette et eksisterende sameie. 

Seksjonering og reseksjonering

Må du søke?

Noen endringer og reparasjoner innendørs må du søke om. 

Du trenger ikke sende byggesøknad om å

• Sette opp, flytte eller rive en ikke-bærende vegg innenfor en og samme branncelle.
• Skifte ut eller installere nytt utstyr på eksisterende våtrom.
• Installere ny kjøkkenventilator som ikke skal kobles til ventilasjonsanlegg.
• Installere kjølerom. 
• Installere ny vask i eksisterende bolig som allerede har sanitæropplegg. 

Se forøvrig: 

SAK10 § 4-1 bokstav e mindre tiltak i eksisterende byggverk som er unntatt søknadsplikt

Dette gjelder kun for installering, endring og reparasjon av enkle installasjoner. Tiltaket må ikke berøre bærende konstruksjoner og ikke bryte branncellen. 

Du kan sende byggesøknad på egen hånd dersom

• Du skal gjøre andre små endringer innendørs enn nevnt i listen over. 

Du må sende byggesøknad med hjelp av ansvarlige foretak dersom

• Du skal gjøre endringer i bærende konstruksjoner og/eller bryter brannceller.