Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 23.01.19 - sak 4/19 - Søknad om dispensasjon for oppføring av bolighus og garasje - Enga 10, gnr/bnr: 6/171


Saksbehandler: Odin Magnus Johnson
Arkivref. 2018/12827 - /5037/6/171
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 23.01.19 4/19

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 gis det dispensasjon fra høydebestemmelse for flatt tak i reguleringsplanen «Kjønstadmarka etappe 2», plan-id: L2012002, som omsøkt. Bakgrunnen for dispensasjon er gitt i dette saksframlegg. 

Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages, jf. Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Småhusdesign AS søker, på vegne av Oddgeir og Kristine Hofseth, om rammetillatelse for oppføring av bolig med garasje på eiendommen gnr/bnr: 6/171, Enga 10 i Kjønstadmarka. Det søkes om dispensasjon fra høydebestemmelsene for flatt tak satt i reguleringsbestemmelsene. 

Vedlegg:

1

Søknad om dispensasjon PDF

2

Tegninger/Skisser PDF

3

Redegjørelse PDF

4

Plankart Kjønstadmarka etappe 2 PDF

5

Planbestemmelser Kjønstadmarka etappe 2 PDF

6

Veileder for grad av utnytting PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Nabovarsel
  2. Erklæring om ansvarsrett
  3. Samsvarserklæring


Saksopplysninger:

Levanger kommune mottok den 12. november 2018 en søknad om rammetillatelse for oppføring av enebolig med flatt tak og integrert garasje på eiendommen gnr/bnr: 6/171, Enga 10 i Levanger kommune. Boligen er planlagt med to bygningsdeler, der den bakre bygningsdelen trappes opp en etasje, noe som er beskrevet i søknaden om dispensasjon. Tiltaket vil gi boligen et bebygd areal (BYA) på 155 m2 (+ 36 m2 parkeringsareal), noe som vil gi tomta en utnyttingsgrad på 18 %. Bruksarealet (BRA) er ut ifra vedlagte plantegninger beregnet til 235,4 m2. Det har ikke kommet inn noen merknader fra naboer i forbindelse med søknaden.

Omsøkte tomt vist i plankartet

Omsøkte tomt vist i plankartet 

Planstatus:

Eiendommen omfattes av reguleringsplanen Kjønstadmarka etappe 2, plan-id: L2012002. Formålet er i planen satt til «boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse». Formålet i planen vil være i samsvar med plan, men det søkes om dispensasjon fra høydebestemmelsene for flatt tak satt i planbestemmelsene. I planbestemmelsene pkt. 4.1 står det at «For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. Alle høyder skal måles på høyeste fasade over planert terreng». Siden den omsøkte boligen er trappet opp en etasje i bakkant, samt at terrenget skråner, gjør reglene for utregning (Regjeringen sin «veileder for grad av utnytting, beregnings- og måleregler» side 46. Ligger vedlagt), at tiltaket vil få en gesimshøyde på 9,8 meter.

Søker har begrunnet søknaden om dispensasjon på følgende måte;

«Det søkes herved om dispensasjon fra høydebestemmelser i reguleringsplan for Kjønstadmarka etappe 2 (Plan-id L2012002). Søknaden gjelder for planlagt enebolig med garasje i Enga l0. gnr 6. bnr l7l. 

Det planlegges en enebolig med flatt tak der boligen består av to deler. Den bakre delen trappes opp en etasje for ä komme i høyde med terreng.

I planbestemmelsene pkt 4.l er det angitt maksimal tillatt gesimshøyde pà 7.0 meter. Det presiseres at høyde måles ved høyeste fasade over planert terreng. Dette gjør at huset. slik det er planlagt, vil få en gesimshøyde som er høyere enn tillatt for flatt tak.

Felles snuplass for Engavegen er etablert i samme høyde som vegen. og inn i terrenget mot Enga 10. Snuplassen medfører at det som oppfattes som den naturlige adkomsten til tomta ligger omlag en etasje lavere enn eksisterende terreng. Snuplassen medfører med andre ord ganske store skjæringer i terrenget på Enga l0. Følgelig plasseres inngangsplan og garasjegulv lavere enn ønsket i terrenget for å unngå for stor høydeforskjell mellom veg og gårdsplass. Bakre del av huset trappes derfor opp en etasje for å komme i høyde med terrenget som skråner gradvis oppover på tomta. Deler av utgravd masse benyttes som fyllmasse bak huset for å muliggjøre utgang til terreng fra husets øverste etasje.

Som det fremgår av byggemeldingstegningene. vil ingen deler av huset fremstå som høyt (mer enn to etasjer) plassert i forhold til eksisterende og planlagt terreng. Dette fordi den opptrappede etasjen ligger bak hoveddelen av huset der terrenget er høyere.»

I tillegg er søknaden supplert med en mere utfyllende begrunnelse tiltakshaver etter møte mellom kommunen, tiltakshaver og ansvarlig søker:

«For at det skal giast dispensasjon frå reguleringsplanen, må det foreligge gode grunnar for det og det må vere klar overvekt av fordelar kontra ulemper ved at det blir gitt.

1. Tomt 30 er i utgangspunktet vanskelig å bygge på fordi:

  • adkomsten er sperra av ein leikeplass på den eine sida, og ein snuplass på den andre sida. Snuplassen var opprinnelig planlagt på nedsida av veien, men har ved ein feiltakelse havna inn i tomta vår, og slik gjort den vesentlig vanskelegare å utnytte.
  • tomta smalnar mot toppen. Dette gjer at når ein ønsker å få utsikt i frå huset, må det plasserast bak på tomta. Huset må då ha ei smal fasade og ei frittståande garasje må plasserast framfor/nedanfor huset då det ikkje er plass i bredda til å ha denne integrert. Konsekvensen er at ein vil få eit parti med stigning/trapp frå den frittståande garasjen og opp til huset, og dermed gjere det krevande å kome seg ifrå bil til hus dersom ein ikkje kan gå på eigne bein.

 
2. For å få til eit hus der garasjen ligg integrert i huset, der eigendomen møter nabolaget med noko anna enn ein ruvande støttemur, og som samtidig gir bra utsiktsforhold, så har vi fått teikna eitt prosjekt der huset blir senka ned og trekt fram i terrenget for å kunne bruke snuplassen som start på adkomst. For å kunne bruke snuplassen som adkomst, kjem huset så lavt, at vi ønsker dispensasjon frå høgdebestemmelsen for å bygge ei ekstra etasje, som inneheld loftstove.

3. Huset er terassert inn i terrenget med eigentlig to separate hus på to etasjer kvar. Dette gjer at huset ligg veldig godt inn i terrenget og ikkje ruvar på nokon måte.

4. Huset, slik det er teikna no, svarar veldig godt på reguleringsplanens §3.5 om utforming. Der legges det vekt på høy kvalitet i arkitektonisk utforming av fasader og tak og at boligbebyggelse som ligger i samme delområde/vegstrekning skal utformes med samme beslektet formspråk og takform. I denne gata er det allereie oppført to hus med flatt tak. Videre skal det legges vekt på god terrengtilpasning.

Det er ingen tvil om at dette prosjektet, slik det er teikna no, oppfyller intensjonen til reguleringplanen for utforming og terrengtilpasning.

5. Vi har ikke fått nokon insigelser fra naboane på prosjektet. Tvert imot er eit hovedarguementa for å bygge dette huset slik, at vi nettop ønsker at huset skal henvende seg til nabolaget på en positiv måte. Det er heller ikke mogleg å tenke seg at dispensasjon fra høydebestemmelsen, skal få noko å seie for dei som etter kvart kjem bak oss, sidan det rett bak huset er eit bratt område som ikke skal bebyggast.

Ut ifrå disse argumenta meiner vi at vi har fått teikna eit hus som ligg særs godt i terrenget, som tek seg godt ut i nabolaget, som gjer at vi kan ha garasje i huset, som gjer at vi unngår ein stor og ruvende støttemur, og som ikkje fører til nokon form for ulemper for nabolaget. Dette trass i at kommuna innrømmer at tomt 30 er vanskelegare å bygge på enn det som opprinnelig var planlagt, sidan den har avgitt areal/grense til veg til både ein felles snuplass og leikeplass.

Det einaste argumentet mot at det skal giast dispensasjon i dette tilfellet, er frykten for at det skal skape presedens. Vi meiner at om det dukker opp saker seinare, der det blir søkt om dispensasjon frå høgdebestemmelsen, så må dei uansett legge fram sine argument i ei slik sak. Om dei har gode argument for det, så bør det vere rom for dispensasjon. Men om dei ikkje har like gode argument, om dispensasjonen fører til ulemper for naboar, eller dei ikkje har ei tomt med så stor «kommuna» inngripen i tilkomsten, så gir ikkje vår sak nokon automatikk i at alle som vil, får dispensasjon frå høgdebestemmelsane.

Vurdering:

Det omsøkte tiltaket vil være i strid med planbestemmelsene pkt. 4.1 som angir maksimalt tillatt gesimshøyde for boliger med flatt tak. Plan- og bygningslovens kapittel 19 åpner for at kommunen kan gi dispensasjon, men kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. Plan- og bygningslovens § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom den tilsidesetter hensynene bak bestemmelsen i vesentlig grad. I tillegg må fordelene ved dispensasjon være klart større enn ulempene, for at en dispensasjon kan gis.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen.

Hensynet bak høydebestemmelsene i reguleringsplanen er å begrense høyden på bygg innenfor planområdet. Dette for å hensynta naboer og omgivelser, samt få en mest mulig lik høyde på bygningene innenfor planområdet. Bestemmelsen angir at maksimal tillat gesimshøyde for bygg med flate tak er satt til 7 meter for høyeste fasade over planert terreng. «Veilederen for grad av utnytting, beregnings- og måleregler», angir hvor på bygget man skal måle gesimshøyden fra. Se figur nedenfor:

«Veilederen for grad av utnytting, beregnings- og måleregler», angir hvor på bygget man skal måle gesimshøyden fra.

Siden huset er trappet opp en etasje i bakre del vil det bli en veldig høy gesimshøyde når man måler fra høyeste punkt på huset til det laveste. Dette til tross for at huset ikke på noe sted vil ha mere enn to etasjes høyde. Et slikt hus som er trappet opp og dermed godt tilpasset det skrånede terrenget, vil komme veldig uheldig ut i forhold til høydebestemmelsen når det skal regnes på denne måten. Hadde man hatt et tilsvarende hus med pulttak (maksimalt tillatt gesimshøyde på 8 meter, som måles på både oversiden og nedsiden), så kunne man risikert og fått en mye større og ruvende bygning, som ville kunne være til større ulempe for naboer og omgivelser. Se illustrasjon under. 

Hadde man hatt et tilsvarende hus med pulttak (maksimalt tillatt gesimshøyde på 8 meter, som måles på både oversiden og nedsiden), så kunne man risikert og fått en mye større og ruvende bygning, som ville kunne være til større ulempe for naboer og omgivelser.

Det unike med denne tomta er at det er opparbeidet en snuplass inn mot nederste del av tomta. Denne skulle egentlig bli bygd på motsatt siden av vegen, men ble ved etablering av vegnettet i Kjønstadmarka 2, bygd på oversiden og inn mot den aktuelle tomta. Snuplassen følger høydenivået på vegen nedenfor og det har derfor blitt en betydelig skjæring og høydeforskjell fra snuplassen opp mot tomta. Samtidig er det også regulert inn en lekeplass på nedre del av tomta, noe som gjør at resterende areal på nedre del av tomta ikke vil være bebyggbar. Dette gjør at om man skal plassere et bygg på ett plan, og dermed unngå trapping av boligen, så vil det bli en stor høydeforskjell fra snuplass og opp til der huset må plasseres. Dette vil gjøre at man må opp med større støttemurer og det blir vanskelig å kunne få garasje og biloppstillingsplass oppe ved selve huset. Antagelig måtte man løst dette med en trapp opp fra garasje/parkering og opp til boligen. Noe som vil bli en lite hensiktsmessig løsning. Samtidig vil huset bli plassert mye høyere i terrenget, ta vesentlig mere utsikt og være til sjenanse for naboer og omgivelser, enn det omsøkte bygget vil bli.

Når man gir en dispensasjon vil den største ulempen være at det kan føre til presedens og at andre kan komme og påberope seg samme rett til å få dispensasjon. I dette tilfellet er de unike forholdene på denne tomta avgjørende. Snuplassen med tilhørende skjæringer, samt lekeplassen, gjør det nederste del av tomta ikke byggbar. I tillegg skråner tomta såpass at en løsning innenfor høydebestemmelsen (uten trapping), vil medføre store terrenginngrep og større støttemurer. Dette er forhold som er unik for denne tomta og gjør at det ikke vil gi andre innenfor planen automatisk rett til tilsvarende dispensasjon. Samtidig vil ikke hensynet bak bestemmelsen om maksimalt tillatt høyde bli tilsidesatt, da det ikke vil bli et særlig ruvende bygg og samtidig få god terrengtilpasning. Man vil med valg av andre takformer kunne få et mye større og ruvende hus. På grunn av målereglene for flate tak, vil dette tiltaket komme uheldig ut sammenlignet med andre tillate takformer i planen. Med bakgrunn i ovennevnte vurderes det som at en dispensasjon fra høydebestemmelsene for dette tiltaket på denne tomta, ikke vil gjøre at hensynet bak bestemmelsen vil bli «vesentlig tilsidesatt».

Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene.

Fordelene ved å gi dispensasjon vil først og fremst være for tiltakshaver som vil kunne få den boligen som er ønskelig og man vil kunne utnytte tomta på en god og fornuftig måte. Dette er beskrevet i søker sin begrunnelse for søknaden om dispensasjon. I tillegg til at en dispensasjon vil gagne søker, så vil en dispensasjon gi et bygg som er godt tilpasset terrenget, god arkitektonisk utforming av fasader og tak, og ikke på noen måte vil være skjemmende for naboer, omgivelser og området ellers. Ingen vil miste utsikten sin eller få et skjemmende bygg plassert mot tomta si. Alternativet ville være at et bygg plassert oppe på en støttemur høyere i terrenget eller et høyere bygg med annen takform. Dette gjør at alternativet til dispensasjon ville kunne gitt et dårligere resultat med tanke på naboer, omgivelser og boligfeltet som helhet. Samtidig har alle naboer gitt sitt samtykke til tiltaket. 

Det er heller ingen åpenbare ulemper ved å gi dispensasjon, annet enn eventuell presedens, noe som er vurdert i avsnittene lengre opp. 

Etter en samlet helhetsvurdering er det altså kommet frem til at i denne saken er hensynet bak høydebestemmelsene satt i reguleringsplanen ikke «vesentlig tilsidesatt», samt at fordelene er vurdert «klart større enn ulempene» som følge av dispensasjonen. Vilkårene i pbl. § 19-2 må etter dette anses som oppfylt og dispensasjon kan gis. 

Til toppen av siden





Publisert: 28.04.2011 17:50 Sist endret: 30.01.2019 10:13
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051