Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 19.09.19 - sak 46/19 - Detaljregulering Halsanvegen 7,9

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivsaknr: 2019/675 - /L2019001

   

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 19.09.19 46/19

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Halsanvegen 7,9 legges frem for høring og offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 3/7 2019 PDF
  2. Plankart, datert 3/7 2019 PDF
  3. Planbestemmelser, datert 3/7 2019 PDF
  4. Illustrasjonsplan/snitt PDF
  5. ROS-analyse PDF
  6. Illustrasjonsmateriale PDF
  7. Støyutredning PDF
  8. Trafikknotat PDF
  9. Notat Geoteknikk PDF
  10. VA-plan  PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Planprogram
  • Forhåndsuttalelser

 
Saksopplysninger:

Bakgrunn.

TAG arkitekter AS fremmer et privat forslag til detaljregulering for «Tommen Gram-tomta», Halsanvegen 7 og 9 i Levanger sentrum. Grunneier er Levanger eiendom AS. Hensikten med planen er å omregulere arealet fra gjeldende industriformål til boligformål, for å legge til rette for leiligheter med tilhørende uteareal. Detaljreguleringen berører også tilgrensende kommunalt areal.  

Planområdet.

Tomten ligger sentralt i Levanger sentrum. Den er avgrenset av Grønns gate i nord, Halsanvegen i øst, en kommunal parkeringsplass i sør, og gang- og sykkelvei ved Stadionparken i vest.  

Planområdet innbefatter areal i dag benyttet til industriformål, og tilgrensende fortau.

Klikk for større grafikk

Planområde

Planstatus.

Gjeldende plan er områderegulering for Levanger sentrum, vedtatt 24.04.2014

Det aktuelle planområdet er regulert til industri.

Planforslagets endring av formål fra industri til bolig – blokkbebyggelse av denne størrelsesorden utløste krav om planprogram og konsekvensutredning. Planprogrammet ble fastsatt 16. mai 2019 av Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune. Utredningstema fra planprogram er utredet i planbeskrivelsen og i tilhørende rapporter, notat og illustrasjonsmateriale.

Planforslaget.

Bebyggelsen.

Det planlegges fem leilighetsbygg med underliggende p-kjeller. Maks byggehøyder er angitt på plankartet. Det skal etableres minimum 10 boliger per dekar. Det foreslås en bebyggelse på fire etasjer mot Halsanveien og Grønns gate, og tre etasjer mot Stadionparken og mot kommunal eiendom i sør.

Bebyggelsen representerer et oppbrutt kvartal, ved at det legges sammenhengende bygningsvolum langs gateløpene, mens bebyggelsen mot den åpne parken er tre frittstående, mindre volum. Hovedtanken bak bebyggelsesstrukturen er å lage uterom skjermet mot støy, med åpninger, forbindelser og sikt mot vest og Stadionparken. Et oppbrutt kvartal og lavere bebyggelse mot vest, bidrar også til gode solforhold i det private uteoppholdsarealet.

Mot Halsanveien foreslås det en vertikal inndeling av fasaden. Dette ved at trapperommene føres opp til øvre gesims, mens det øvrige volumet får en varierende gesims ved at det innføres ulike mansardtakløsninger. På denne måten fremstår volumet som flere bygningsvolum satt sammen til en lengre fasaderekke. Den varierende gesimsen vil bidra til å `ta ned` høyden på bebyggelsen og i større grad tilpasses den lavere bebyggelsen på andre siden av Halsanveien.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Adkomst til den planlagte boligbebyggelsen er fra Grønns gate eller Halsanvegen. Nedkjøring til den planlagte parkeringskjelleren er fra Grønns gate. Omkringliggende vegsystem har god kapasitet, men Kirkegata vest for planområdet har høye trafikktall. Trafikken i Kirkegata er estimert til å øke med ca. 3% som følge av utbyggingen. Med tanke på kapasitet og trafikkavviklingen i Kirkegata vil ikke denne økningen i seg selv ha noen vesentlig negativ betydning. Det er utarbeidet en trafikkanalyse som følger planforslaget som et vedlegg.

Med hensyn til gående og syklende er hele Levanger sentrum betydelig utbygd med fortau og gang- og sykkelveger. Disse har stor kapasitet. Utbygging av Halsanveien 7 og 9 vil ha svært liten innvirkning på kapasiteten i gang- og sykkelvegsystemet.

Parkering.

Det skal avsettes minimum 0,8 maksimum 1 parkeringsplasser for bil per boenhet eller per 70 m2 BRA boligformål. Det skal tilrettelegges for ladepunkter for el-bil i parkeringskjeller.  

Minimum 5% av parkeringsplassene skal være for mennesker med nedsatt bevegelsesevne. 

Det skal avsettes minimum 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet eller per 70 m2 BRA boligformål. Disse kan etableres på bakken eller i parkeringskjeller. Minimum 5% av plassene skal være tilrettelagt for transportsykler.

Lek og uteopphold.

Uteoppholdsarealet er sikret gjennom byggegrenser i plankartet. Ubebygd areal innenfor felt BBB1 skal benyttes som felles uteområder for boligbebyggelsen innenfor feltet. Det er beregninger av uteoppholdsareal i planbeskrivelsen som viser tilstrekkelig felles uteoppholdsarealer i henhold til overordnede føringer (10 m2 pr. boenhet).Beliggenheten inntil Stadionparken gir gode muligheter for lek, sommer som vinter.

Støy.

Det er utarbeidet en støyrapport som er vedlagt. Rapporten har følgende konklusjon:

Eiendommen ligger i gul støysone fra veitrafikk. Med planlagte gjennomgående leiligheter vil alle boenheter få en stille side med tilfredsstillende støynivå.

Hele det planlagte felles utearealet på terreng mellom blokkene vil få tilfredsstillende støynivå etter retningslinjen T-1442/2016. Planlagt utbygging tilfredsstiller anbefalingene i retningslinjen T-1442/2016 og støybestemmelsene i kommunedelplanen.

Risiko- og sårbarhetsanalyse.

ROS-analyse er vedlagt planforslaget. Følgende ROS tema er vurdert i planarbeidet, jfr DSBs sjekkliste for uønskede hendelser:

  • Grunnforhold
  • Overvannshåndtering
  • Flom i store vassdrag
  • Brann

 
Grunnforhold

Området står ikke i fare for å bli rammet av flom eller skred fra høyereliggende terreng. Det er heller ikke fare for at det planområdet raser ut i Levangerelva. Prosjektet må detaljprosjektertes før oppstart, og dette er sikret i bestemmelser. 

Overvannshåndtering

Overvann kobles inn på eksisterende 600mm betongrør som har avrenning ut mot Levangersundet. Plassering av tilkoblingspunkt er vist på vedlagte tegning VA-01. Eksisterende overvannsrør ligger her på ca. kote 1,2. Levanger kommune tillater påslipp på maksimalt 50 liter/sekund. Dette medfører at det må bygges et fordrøyningsanlegg med et volum på i størrelsesorden 20 – 25 m3. Plassering og utforming av fordrøyningsmagasinet bestemmes i prosjekteringsfasen.

Flom

Flomsikring er avkrevd i bestemmelser, gjennom bestemmelser om flomport og nivå for boliggulv. Det er i tillegg regulert inn overvannsveier. Konsekvens av planforslaget vurderes å være små, og i hovedsak positive gjennomtilføring av grønnstruktur og overvannsveier.

Brann

Ved korrespondanse med lokalt brannvesen, er det avklart at det ikke er bemanning på høydemateriell til enhver tid. Konsekvens er at prosjektet må tilrettelegges for doble trapperom på bygg over 3 etasjer. Oppstilling for brannbil må skje på kommunal vei, og kommunal gang- og sykkelvei. Planområdet er i nær geografisk sammenheng med vernet trehusbebyggelse.

Kulturminner, kulturmiljø, byform og estetikk.

Viser til vedlegg med illustrasjoner, spesielt perspektiver, som i bilder viser nær- og fjernvirkning og relasjonen til Levangers bymessige kulturmiljø.

Fagkyndig vurderer det som en positiv konsekvens for kulturmiljøet at det blir kvartalsstruktur med boliger her, da dette samsvarer bedre med den eksisterende strukturen i kulturmiljøet. Levanger sentrum er organisert i små kvartaler, og en omregulering vil bidra til å styrke denne byformen. Den foreslått bebyggelsen er nærmere den opprinnelige strukturen fra 1955, med fragmenterte bygningsmasse, organisert i kvartalsstruktur, enn dagens industribebyggelse.

Ved en endring av arealformål til bolig fra industri, vurderes konsekvensen å være at Levanger Sentrum blir styrket og mer samlet. Dagens industriformål avgrenser i dag hvor sentrum «stopper». Ved omregulering til bolig vil bydannelsen komme styrket frem, gjennom urbanisering av arealer som i dag opptas av funksjoner som gir lite eller ingenting til bylivet.

Tomten grenser til sikringssoner for kulturminner. Estetisk sett vil en omregulering innebære at tomten i skala og utforming skaper en videreføring av Levangers karakteristiske trehusbebyggelse, fra den industrikarakteren som er på tomten i dag. Høydene holdes innen dagens bebyggelses høyder, i 3 til 4 etasjer, noe som svarer godt til høyder på omliggende strukturer.

Klikk for større grafikk

Den foreslåtte bebyggelsesstrukturen vil knytte seg sterkere til bylivet enn dagens struktur, med kvartalsrom som åpner seg mot parken og mot gaterommene prosjektet henvender seg til. Tilrettelegging for gående og syklister er sikret i planen, og bidrar til aktive byrom.

Biologisk mangfold.

Fagkyndig vurderer det som en positiv konsekvens for naturmangfold og tilhørende interesser, at det omreguleres til bolig og overvannstiltak.

En omregulering vil innebære at arealbruken i dag endres fra industri og asfaltarealer, til bolig med tilhørende kjeller, og et regulert krav til vekstsjikt over kjeller. Det reguleres også inn regnbed i randsonene av bebyggelsen, som gir gode livsvilkår for både insekter og planter.

Vann-, avløp-, renovasjonsløsninger.

Det er utarbeidet et eget VA-notat som er vedlagt.

Eksisterende ledningsnett for vann og avløp er planlagt benyttet, og ble avklart med Levanger kommune, enhet for kommunalteknikk 29.april 2019. Det er mulig anlegget og uttak som industribygg benytter i dag, kan videreføres. Ingen særlige konsekvenser av dette.

Renovasjonsløsning er prosjektert med tilstrekkelig arealer, ihht føringer fra Innherred Renovasjon. Ulempen er at renovatører må ha oppstillingsplass delvis på fortau. Det er vurdert at renovasjonsløsningen som er planlagt er en positiv konsekvens, da Levanger ellers har utfordringer med bakgårder som preges av søppel.

Utbyggingsavtale.

Utbyggingen vil berøre offentlige anlegg og kommunal grunn. Det vil derfor være behov for en utbyggingsavtale med kommunen. Forhandlinger om dette må starte raskest mulig slik at avtalen kan behandles parallelt med plansaken.

Planprosess.

Medvirkning.

Det ble avholdt oppstartsmøte med Levanger kommune den 28.01.2019. Kunngjøring av oppstart av planarbeid og høring av planprogram ble annonsert i Innherred den 16.03.2019. Varsel om oppstart ble sendt til berørte naboer, gjenboere og myndigheter per post og e-post, datert 13.03.2019. Frist for å gi merknad var 27.04.2019.

Planprogrammet ble fastsatt 16. mai av Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune. Det ble avholdt arbeidsmøte med Levanger kommune 06.06.2019.

Sammendrag av innspill med forslagsstillers kommentarer finnes i vedlagte planbeskrivelse.  

Vurdering:

Planområdet er regulert til industriformål og brukes i dag av emballasjeleverandør Tommen Gram til lager og produksjon. En bruksendring av planområdet fra industri- til boligformål vil medføre at antallet industriarbeidsplasser i sentrum av Levanger reduseres. På den ene siden er det negativt at en såpass stor og tradisjonsrik bedrift ser ut til å forsvinne fra Levanger sentrum, men på den annen side kan en transformasjon av området til boligbebyggelse gi flere positive konsekvenser for byen.

Planforslaget som fremmes er godt gjennomarbeidet og inneholder mange gode faglige vurderinger av konsekvensene at tiltaket. Områdets beliggenhet, sentrumsnært inntil Stadionparken, gir gode muligheter for å utvikle et boligområde med gode bokvaliteter for voksne og barn i alle aldre. Flere boliger i bykjernen av Levanger er med på å skape bomiljø, trivsel og folkeliv i gatene. Sentralt plasserte boliger bidrar til kompakte og bærekraftige byer, og er i tråd med vedtatte nasjonale mål om arealbruk som skaper mindre transportbehov.

Området er utsatt for flom. Terrenget må derfor heves med i overkant av en halv meter, samt at det må etableres flombarriere i nedkjøringsrampen til parkeringskjelleren. Dett er sikret i reguleringsbestemmelsene.

Den planlagte bebyggelsens struktur og arkitektur inneholder elementer fra «trehusbyen», samtidig som den gir noe nytt og spennende. Bebyggelsen knytter seg til Stadionparken på en god måte gjennom gode sammenhenger mellom det offentlige rommet og de private uteoppholdsarealene i prosjektet. Dette er et område som kan, og bør, ha høy utnyttelse. Planbestemmelsene setter krav til minimum 10 boenheter pr.daa, noe som er godt over føringene i regional plan for arealbruk (6 pr. daa).  

En realisering av dette planlagte boligprosjektet vil være et godt tilskudd til det framtidige boligbehovet i Levanger, og vil være med på å redusere press på verdifull sentrumsnær dyrkamark.

Rådmannen foreslår at forslag til detaljregulering Halsanvegen 7,9 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningsloven § 12-10 slik at alle får anledning til å uttale seg til forslaget.

Til toppen av siden





Publisert: 28.04.2011 17:50 Sist endret: 19.09.2019 16:56
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051