Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 19.09.19 - sak 44/19 - Klage på avslag på omdisponering og deling av grunneiendom etter jordloven - 5037/265/5 Rokneshøgda 60 - Tilleggsareal til 5037/265/149 Rokneshøgda 40 –

Ellen Vie - klikk for personkort
Saksbehandler: Ellen Vie
Arkivsaknr: 2018/11498 - /5037/265/5

   

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 19.09.19 44/19

 

Rådmannens forslag til vedtak:

  1. Med hjemmel i jordlovens § 9, samt Landbruksdepartementets rundskriv M-6/2003 og M-1/2013 gjøres følgende vedtak:
    Levanger kommune tar ikke klagen fra Annar Gran på avslag på omdisponering av 0,8 dekar fulldyrka jord til boligformål på eiendommen Rokne, gnr. 265 bnr. 5 - Rokneshøgda 60, i Levanger, til følge. 
  2. Med hjemmel i Jordlovens §§ 1 og 12, samt Landbruksdepartementets rundskriv M-35/95, M-6/2003 og M-1/2013 gjøres følgende vedtak:
    Levanger kommune tar ikke klagen fra Annar Gran på avslag på fradeling av ca. 1,3 dekar landbruksareal fra landbrukseiendommen Rokne, gnr. 265, bnr. 5, Rokneshøgda 60, til følge.

 
Det foreligger heller ikke noe omdisponeringssamtykke etter Jordlovens § 9

Klagen sendes til Fylkesmannen i Trøndelag for videre behandling.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Saken er vedtatt etter jordlovens §§ 1, 9 og 12, samt tilhørende rundskriv M-35/1995 Jordlovens formål og rundskriv M-1/2013 Omdisponering og deling – (etter jordlova). 

Vedlegg:

1

Oversiktskart 5037/265/5 PDF

2

Jordlovsbehandling - Anke på avgjørelse - Deling av grunneiendom - 5037/265/5 Rokneshøgda 60 - Tilleggsareal til 5037/265/149 Rokneshøgda 40 - Annar Gran PDF

3

Kart PDF

4

Søknad om deling av grunneiendom - 5037/265/5 Rokneshøgda 60 PDF

5

Revidert søknad - Deling av grunneiendom - 5037/265/5 Rokneshøgda 60 - Tilleggsareal til 5037/265/149 Rokneshøgda 40 - Annar Gran PDF

6

Fylkesmannens brev av 060410 PDF

7

Vedtak av bygningssjefen ved Teknisk Etat ved Levanger kommune, datert 21.10.1994 PDF

 
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen 

Saksopplysninger:

Det vises til saksopplysningene i landbrukssjefens delegerte vedtak 44/19, datert 09.08.2019. 

Historikk:

Det vises til historikken i landbrukssjefens delegerte vedtak 44/19, datert 09.08.2019. 

Klagen:

Annar Gran har påklaget delegerte vedtak, saksnr. 44/19, fra landbrukssjefen i Levanger kommune. Levanger kommune mottok klagen fra Annar Gran 30.08.2019, angående avslaget i sak 2018/11498: «Jordlovsbehandling – deling av grunneiendom – 5037/265/5 Rokneshøgda 60 – tilleggsareal til 5037/265/149 Rokneshøgda 40 – Annar Gran – AVSLAG» 

Vedtaket ble ekspedert av Levanger kommune 09.08.2019. Klagen ble mottatt og journalført av Levanger kommune 30.08.2019. Klagen er således mottatt rettidig innen tre uker etter at vedtaket er kjent for parten i saken, jf. forvaltningslovens § 28 om vedtak som kan påklages og § 29 om klagefrist. Klagen tas dermed til behandling av Levanger kommune.

Annar Gran skriver i sin klage at:

«Jeg anker over avgjørelse fattet av Levanger kommune, landbruk den 09.08.2019.»

Klageren viser i tillegg til:

«Min søknad om dispensasjon den 18.02.2019.

Møte 29.04.2019. Tilstede: Ellen Vie, Øystein Lunnan, Cato Bjørsmo og undertegnede.

Brev fra Levanger kommune, Landbruk den 09.08.2019.» 

Klagerens skriver videre:

«Som begrunnelse for anken viser jeg til min disposisjonssøknad den 18.02.2019. Det burde være begrunnelse god nok til at anken kan godtas. Jeg viser spesielt til bestemmelsene om at om fordelene skal overstige ulempene ved fradeling. Fordeler for hvem? Etter mitt syn vil det gi fordeler for begge parter. Dagens leier slipper plagene med å dyrke i et jordstykke som neppe gir netto fortjeneste, kjøperen kan få ønsket om et grønnsaksland oppfylt. Som jeg ser det foreligger det ikke ulemper ved denne fradelingen.

Jeg vil i tillegg komme med noen kommentarer til en del punkter i avslaget på 11 sider. Kommentarene kommer i rekkefølge i henhold til brevet.»

---

Klageren ønsker å «opprettholder søknaden sin om at nevnte areal fradeles gnr. 265, bnr. 5 og legges til gnr. 265, bnr. 149.»

De av klagerens kommentarer som trenger oppklaringer og/eller presiseringer er tatt inn i sakens vurderinger. Det henvises til selve klagen for en komplett ordlyd og alle punktene.

Vurdering av klagen:

I det etterfølgende er de enkelte delene av klagen tatt inn i kursiv skrift.

Kommentarer til de enkelte deler av klagen står med vanlig, svart skrift.

«Et argument som brukes er Ved omdisponering til boligformål vil dyrka jord gå varig tapt for jordbruksproduksjon. For det første skal arealet ikke benyttes til boligformål selv om uttrykket er benyttet 15 ganger i avslaget. Fradelingen vil sannsynligvis gi mer utbytte dersom det brukes til grønnsaksdyrking. Dessuten fastslo Nord-Trøndelag fylke i 2010, i forbindelse med en fradelingsak da, at eiendommen 265/5 ikke kan regnes som landbrukseiendom fordi netto årsinntekt ikke utgjorde minimum 12.000 kr (den gangen). Driveren oppga en netto årsinntekt på anslagsvis 5.000 - 6.000 kr. Etter at Levanger kommune den gang ble gjort oppmerksom på denne feilen ble det straks gitt tillatelse til fradeling.»

Det var Innherred samkommune som var jordlovsmyndighet i 2010, ikke Levanger kommune.

Forøvrig var det Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som opphevet vedtaket til Innherred samkommune, ikke Nord-Trøndelag fylke. Saken ble returnert Innherred samkommune for ny behandling.

I dagens aktuelle sak er det omsøkte arealet tenkt brukt som tilleggsareal til boligeiendommen Berg 2, gnr. 265, bnr. 149, altså boligformål. Det er opplyst i søknaden at den omsøkte parsellen fortsatt vil bli brukt til jordbruksformål. Et fradelingssamtykke av dyrka eller dyrkbar jord avhenger likevel i sin helhet av at arealet er omdisponert. Hvis dyrka jord skal brukes til noe annet enn landbruksformål må arealet omdisponeres først. Det er derfor ikke mulig å fradele dyrka jord til boligformål, uten at arealet først blir omdisponert.

Forbudet gjelder dyrka og dyrkbar jord uansett størrelsen på arealet. En forutsetning for at forbudet kommer til anvendelse er imidlertid at det areal som søkes omdisponert, enten alene eller sammen med annet jordbruksareal på eiendommen, kan gi grunnlag for jordbruksproduksjon. Produksjonen må samtidig være av et visst omfang, enten for salg eller for eget bruk. All dyrkajorda på Rokne, gnr. 265, bnr 5 er bortleid til nabo Ragnar Lie.

Jordleieren nyttet omsøkte areal til kornproduksjon, senest i 2018. Arealet er i drift og brukes til jordbruksproduksjon.

Arealet vil gå varig tapt for jordbruksproduksjon, står det. Det kan da dyrkes på

denne flekken til "evig tid". Verre er det med de landbruksarealene som har blitt, og som planlegges lagt under asfalt eller som benyttes til husbygging og annet. Her handler det i utgangspunktet om en guttunge på 12 - 13 år som ønsker å ha en potetåker og annet. Et initiativ som er meget prisverdig. Det finnes ikke annet areal for dette på gnr. 265, bnr. 149.

Det er skissert en alternativ løsning på dette i avslaget ved jordlovsbehandlinga:

«Hvis eierne av boligeiendommen Berg 2, gnr. 265, bnr. 149, Rokneshøgda 40, ønsker å drive med småskala planteproduksjon (grønnsaker) på det omsøkte arealet, kan dette løses ved en vanlig jordleieavtale, jf. jordlovens § 8 om driveplikt og bortleie av jordbruksarealer. Fra 21. juni 2017 ble kravet om at jordbruksareal bare kan leies ut som tilleggsjord til annen landbrukseiendom opphevet, jf. nytt rundskriv M-2/2017 om driveplikt etter jordloven.»

«Ut fra dette tolkes det at Annar Grans villaeiendom, Rokneslia, gnr. 265, bnr. 147, skulle vært sammenføyd med resteiendommen Rakne, gnr. 265, bnr 5. Tunet hadde da blitt flyttet til villaeiendommen og landbrukseiendommen hadde igjen hatt et våningshus og vært bebygd.

Dette har ikke kommet i orden av ukjente årsaker. Hvorvidt «gamle synder» skal innvirke på denne aktuelle saken er uvisst, da dette er mere enn 20 år tilbake i tid.

På det ovennevnte møte den 29.04.2019 var det første Lunnan tok opp den manglende sammenføyningen. Mitt spørsmål til ham var da om hvorvidt dette var et »takk for sist». Dette ble benektet. Men så kommer det opp som et moment likevel.

Min tanke med å unnlate sammenføyning har vært at når gnr. 265, bnr. 147 en gang skal selges ville det være enklere å få solgt den som det nå er, enn om også dagens 265/5 skulle være med. Tanken var da at 265/5 skulle overføres til noen av naboene som kunne drive jorda videre, og som hadde bygninger fra før. Jeg vurderte sågar å overføre 265/ 147 til min kone for å unngå dette. Alternativt kan 265/5 overføres til noen som ikke har bygninger.

På det samme møte kom Lunnan med et forslag som visstnok skulle gjøre den omsøkte fradelingen enklere å si ja til. Cato Bjørsmo og Grete Holden kunne ta over den delen av 265/5 som ligger på nedre siden av vegen over Rokneshøgda. (Markert med svart på vedlagte kart). Hvordan harmonerer det med de argumenter som er framsatt ? Og fortsatt ville det jo ikke være noen bygning på 265/5. Og hvem skulle da være interessert i resten av 265/5 ? - med eller uten bygninger.»

På møtet 29.04.2019 var følgende til stede: søkeren Annar Gran, nabo/evt. mottaker av omsøkt delingsareal Cato Bjørsmo, landbrukssjef Øystein Lunnan og landbruksrådgiver Ellen Vie.

Det ble innkalt til møtet, da det var overveiende sannsynlig at søknaden ville bli avslått etter jordloven jf. forvaltningslovens § 11, 2. ledd om veiledningsplikten. På møtet ble det skissert flere alternative løsninger, som kunne vært enklere og få innvilget. Alle saker vurderes og avgjøres likevel for seg, jf. forvaltningens eget, frie skjønn og fvl. § 2 om enkeltvedtak.

Det er ønskelig at alle landbrukseiendommer i utgangspunktet skal være bebygd med en helårsbolig (våningshus). Det er ikke gitt vesentlig vekt at tidligere vilkår om at Annar Grans villaeiendom, Rokneslia, gnr. 265, bnr. 147, skulle ha blitt sammenføyd med landbrukseiendommen Rokne, gnr. 265, bnr 5, kun noe vekt. Tunet hadde da blitt flyttet til villaeiendommen og landbrukseiendommen hadde igjen hatt et våningshus og vært bebygd. Boligeiendommen Berg 2, gnr. 265, bnr. 149, er det opprinnelige tunet på Rokne, gnr. 265, bnr. 5. Dette er forøvrig den boligeiendommen som denne sakens fradelingsareal ønskes tillagt.

Hensynet til vern av jordressursene er gitt stor vekt, da det at dyrka jord tas ut av produksjon, ikke er i tråd med formålet med jordloven. Videre er avslaget begrunnet med at tiltaket ikke er i tråd med lokale, regionale og nasjonale jordvernhensyn.

En omdisponering av et areal på inntil totalt ca. 0,8 dekar fulldyrka jord vil redusere eiendommens areal i relativt betydelig vekt. Da jordbruksarealene på landbrukseiendommen allerede er marginale, vil den samla avkastningen påvirkes negativt relativt mere, enn hvis det var store ressurser på bruket. Fradelingen vil derfor redusere avkastingen på eiendommen i vesentlig grad for både nåværende og fremtidige eiere av landbrukseiendommen. Dersom fradelingen fører til vesentlige reduksjoner i grunneierens muligheter for aktiviteter og inntjening, bør saken avslås.

Dette kan sies å være tilfelle i denne saken.

Den driftsmessige ulempen for Rokne, gnr. 265, bnr. 5, er at jordbruksarealet som gjenstår på eiendommen vil komme til å være av en liten og uhensiktsmessig størrelse. Omdisponeringa av dyrkajorda vurderes å ville medføre drifts- og miljømessige ulemper for landbruket.

Hvordan harmonerer dette med ovennevnte forslag fra Lunnan?

Avslaget argumenterer tungt mot svekking av landbrukets muligheter på eiendommen. Vi må vel innse at 800 kvadratmeter med dyrkajord er en bagatell i forhold til all dyrkajorda som er, og planlegges lagt under asfalt de siste og kommende år. Om man tar det laveste estimatet over tapt matjord i forbindelse med ny E6 mellom Åsen og Mære, 1200 dekar, utgjør den omhandlede jordflekken 0. 7 promille.

De 800 kvadratmeterne går jo ikke tapt for dyrking. At kommunen vurderer at det omsøkte arealet skal tas i bruk til annen virksomhet enn dyrking, kan da ikke være et argument. Hvis det er utbygging man frykter, så har jo kommunen all makt til å nekte det hvis det kommer opp.»

Forbudet mot omdisponering av dyrka og dyrkbar jord gjelder uansett størrelsen på arealet. Viser igjen til at et fradelingssamtykke av dyrka eller dyrkbar jord avhenger i sin helhet av at arealet er omdisponert. Hvis dyrka jord skal brukes til noe annet enn landbruksformål må arealet omdisponeres først. Det er derfor ikke mulig å fradele dyrka jord til boligformål, uten at arealet først blir omdisponert. Når arealet allerede er omdisponert fra landbruksareal til boligformål, har Jordloven mistet sin anvendelse. Det er derfor ved omdisponering av fulldyrka jord at «slaget» står, ikke ved en senere utbyggingssøknad av areal med boligformål.

«Det argumenters også med at fradelingen vil føre til stor svekking av landbruksarealet for dagens driver samt framtidige. Jordflekken utgjør vel 1 prosent av det samlede arealet som dagens driver dyrker i. Ingen har kunnet leve av de arealene dette handler om på sikkert over 50 år.

Kulturlandskapet ødelegges hevdes det. Det er nettopp kulturlandskapet det tenkes på her. Mitt hovedfokus er at arealet kan benyttes slik det ble gjort i min oppvekst og seinere ved at det anlegges en kjøkkenhage/potetland her. Store deler av toppen av Rokneshaugen er i dag gjenvokst med kratt og ugress etter at det ble slutt med beitinga der. Forøvrig finnes det sikkert mer enn 800 kvadratmeter areal på 265/5 son1 har vært dyrket, men som nå er gjenvokst fordi dagens driver ikke ser råd for å komme fram der med dagens maskiner.

Dagens driver har ingen innsigelser på å slippe å manøvrere med dagens store maskiner på denne åkerflekken.».

Når det gjelder hensynet til kulturlandskapet vurderes det at en omdisponering av dette arealet til boligformål vil bidra til en ytterligere fragmentert nedbygging av kulturlandskapet. Viser i tillegg til avsnittet om «Historikk», der det er beskrevet hvordan boligeiendommen Berg 2, gnr. 265, bnr. 149, også tidligere har fått tilleggsareal/landbruksareal fra landbrukseiendommen Rokne gnr. 265, bnr. 5. Boligeiendommen Berg 2, gnr. 265, bnr. 149 ble dermed utvidet fra 2 dekar til ca. 4 dekar, i 2010. Etter en evt. ny fradeling vil boligeiendommen bli ca. 5,3 dekar, som må regnes som en meget stor boligtomt. Det vurderes at en boligtomt på ca. 4 dekar i denne delen av kommunen er stor nok.

Samlet vurdering og konklusjon:

Det er konkludert med at Rokne gnr. 265, bnr. 5, er en landbrukseiendom, der jordlovens §§ 1, 9 og 12 kommer til anvendelse, i samsvar med Fylkesmannen i Trøndelag. Hvis klagen fra Annar Gran tas til følge, kan dette gi presedens for senere lignende saker. Det er langt fra ønskelig at dyrkajorda omdisponeres nærmest usynlig «bit for bit». Summen av alle disse sakene og totalarealet vil over tid bli veldig stort. 

Rådmannen kan ikke se at det har kommet inn noen nye momenter i klagen fra Annar Gran, mottatt 30.08.2019.

Det vurderes at det ikke er argumenter til stede som tilsier at avslaget på søknaden om omdisponering av 0,8 dekar fulldyrka jord til boligformål og fradeling av en parsell på ca. 1,3 dekar LNFR-areal fra landbrukseiendommen Rokne, gnr. 265, bnr. 5, Rokneshøgda 60, som tilleggsareal til boligeiendommen Berg 2, gnr. 265, bnr. 149, Rokneshøgda 40, ikke skal fastholdes.

Klagen tas ikke til følge.

Begrunnelsene er de samme som i landbrukssjefens delegerte vedtak 44/19, datert 09.08.2019.

Klagen sendes til Fylkesmannen i Trøndelag for videre behandling.

Det presiseres at dette er behandling opp mot jordloven. Behandling etter Plan- og bygningsloven og dispensasjon fra PBLs § 19-2 blir ivaretatt av Enhet for arealforvaltning.

Til toppen av siden





Publisert: 28.04.2011 17:50 Sist endret: 19.09.2019 16:56
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051