Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 19.09.19 - sak 42/19 - Søknad om bruksendring av 2 etasje fra næringsformål til boligformål - 5037/315/38 Kirkegata 75 D - Nessø Eiendom AS

Danielle Asmundsen - klikk for personkort
Saksbehandler: Danielle Asmundsen
Arkivsaknr: 2019/3323 - /5037/315/38

   

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 19.09.19 42/19

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) § 19-2 innvilges ikke dispensasjon fra reguleringsplan for Levanger Havn for tillatelse til søknad om bruksendring av 2. etasje til hybler/boligformål.  

Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningsloven § 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningsloven § 29.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Plan- og bygningsloven §§ 20-1 flg. (tiltak), pbl. § 19-2 (dispensasjon); søknad om dispensasjon fra reguleringsplan Levanger Havn (Planid L2008007).  

Vedlegg:

1

Søknad om bruksendring PDF

2

Redegjørelse PDF

3

Søknad om dispensasjon PDF

4

Gjenpart av nabovarsel PDF

5

Situasjonskart PDF

6

Tegninger PDF

7

Erklæring om ansvarsrett/ PDF

8

Gjennomføringsplan PDF

9

Plankart PDF


Saksopplysninger:

Den 12. juni 2019 mottok Levanger kommune søknad om bruksendring 2. etasje av Kirkegata 75 D. Søknaden gjelder bruksendring fra næringsformål til boligformål.

Nåværende eier, Nessø Eiendom AS, har omgjort andreetasjen fra å bli brukt som vaktmesterbolig (næringsformål), til å bli brukt for utleie av hybler (boligformål). Første etasje brukes til bilverksted. Andreetasjen er omgjort til 2 hybler for utleie med felles kjøkken, gang, bad og wc. Alle rom for varig opphold har 2 stk. vinduer pr. rom. Hyblene har også tilgang til en takterrasse. Bruksarealet (BRA) er oppgitt til å være 51 m2. Siden tiltaket befinner seg i andre etasje i en bygning uten heis, blir det ikke stilt krav til tilgjengelighet og universell utforming.  

Tiltaket er allerede gjennomført, slik at det i realiteten er snakk om en etterhåndsgodkjennelse: nåværende eier ble oppmerksom på at det ikke er søkt om boligformål for etasjen etter en befaring av kommunen/brannvesenet. Søknaden skal likevel behandles som om tiltaket ikke er gjennomført. At tiltaket rent faktisk er gjennomført, vil verken være en fordel eller ulempe for tiltakshaver. Rådmannen kan heller ikke vektlegge eventuelt økonomisk tap som tiltakshaver på føres, dersom omsøkte dispensasjon ikke kan godkjennes. At arbeidet er påstartet før nødvendige tillatelser er gitt, står for tiltakshavers egen regning og risiko.

Eiendommen hadde tilsyn på eiendommen den 5. februar 2018 i regi av brannvesenet, for å vurdere om eier av objektet arbeidet systematisk med brannsikkerheten. Representanter fra byggesaksavdelingen var også med. I forbindelse med dette tilsynet ble det utarbeidet en rapport. Det ble påvist 2 avvik, men presisert at rapporten ikke er uttømmende:

 «Avvik 1

Fra forskrift om brannforebygging § 7

Brannvarsling og manuelt slukkeutstyr

Kommentar:

  • Slokkeutstyr i verksted lokalet har holdbarhetstid gått ut på dato.
  • Slokkeutstyr må plasseres med fluoriserende merking over.
  • Det må monteres ett slukkeapparat i kjeller
  • Det må monteres ett brannvarslingsanlegg i bygget, da det er leiligheter i 2. etg.


Avvik 2

Fra forskrift om brannforbygging § 11

Brannsikker bruk av byggverk

Kommentar:

  • Rømningsvei (innvendig trapp) fra 2. etg må døren i bunnen av trappa ha enhåndsbetjent åpningsmekanisme. Dette for at låssystem med nøkkel kan føre til at personene ikke har nøkkel i krisesituasjon for å komme seg selv ut i sikkerhet.
  • Alternative rømningsveier fra rom i andre etasje. Må monteres stige utvendig, en fra hvert rom, da høyden til bakkenivå er over 5 meter. Stigene må monteres på rett side av vinduet i forhold til vinduenes slagretning».

 
Vedlagt søknaden er beskrivelse av tiltak for brann og rømning. Det er prosjektert med stige-løsning som påpekt i rapporten fra tilsynet. Det forutsettes også at den innvendige trappen har enhåndsbetjent åpningsmekanisme.   

Det er videre foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med pbl. § 21-3. Det har ikke kommet merknader til saken.

Eiendommen omfattes av reguleringsplan Levanger havn (planid L2008007), og er regulert til tre ulike formål: veg (grått), fortau (rosa) og angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål (skravert gult). Dette er vist på kartet nedenfor. Bygningen er plassert over alle disse tre formålene. Omsøkte tiltak er derfor i strid med plan. Det søkes dispensasjon for å kunne tillate tiltaket.

Ansvarlig søker begrunner dispensasjon slik:

«Utnyttelse av sentrumslokaler, høye kostnader i forhold til nytteverdien, omfattende endringer og redusert brukbarhet på arealene ligger til grunn for at dispensasjon bør gis».

Klikk for større grafikk

Videre gir plan- og bygningsloven § 29-5 i praksis rammebeskrivelsen for Forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK17). Etter bestemmelsens første ledd skal alle tiltak «prosjekteres og utføres slik at det ferdige tiltaket oppfyller krav til sikkerhet, helse, miljø, energi og bærekraftighet (...)».

TEK17 trekker opp grensen for det minimum av egenskaper et byggverk må ha for å kunne oppføres lovlig. Utgangspunktet er at gjeldende byggetekniske forskrift gjelder fullt ut, og også ved bruksendringer. For bruksendring i eksisterende boliger, vil situasjonen lett være slik at enkelte av kravene er vanskelige/mulige å innfri. Vedlagt søknaden ligger en rapport der ulike vesentlige tekniske punkter redegjøres for. På bakgrunn av denne søkes det om dispensasjon fra krav til isolering av yttervegger og yttertak:

«Det søkes dispensasjon til isolering av yttervegger og yttertak.

Begrunnelsen for dispensasjonen er at det er uforholdsmessig dyrere å isolere opp til TEK 17 krav, og at dagens isolering er tilfredsstillende mtp. komfort.

I tillegg vil arealene bli mindre ved høyere isolering fra innsiden. Dette er uheldig da arealene ikke er større enn det bør være.

Dispensasjonen begrunnes med at fordelene er større enn nytteverdien ved ytterligere ekstra isolering, og at kostnadene blir betydelige å isolere opp».

Vurdering:

Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra reguleringsbestemmelser og byggeteknisk forskrift, jf. pbl. § 19-2 første ledd. Forutsetningen for slik adgang, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra (...) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. § 19-2 andre ledd første og andre punktum. Vilkårene er kumulative, altså at begge må være innfridd for at dispensasjon skal kunne innvilges.

En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. § 19-2 andre ledd tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp (2007-08) s. 242-243. Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås.

Dagens ordlyd i pbl. § 19-2 ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. På den andre siden understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved bruken av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Videre må det ved helhetsvurderingen foreligge kvalifiserte fordeler kontra ulemper. Ordlyden legger opp til en streng vurdering, men kommunen understreker at den høye terskelen ikke er ment til å hindre hensiktsmessig bruk og utvikling.

Først behandles dispensasjon fra arealformål.

Det første spørsmålet blir om hensynene bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av en dispensasjon, jf. pbl. § 19-2 andre ledd første punktum.

Hensikten bak en områderegulering er å fastsette konkrete planer/bruk for mindre områder, og dette gjerne med et høyt detaljeringsnivå. Reguleringen utarbeides med grunnlag i gjeldende overordnet plan.

Utgangspunktet er at området der Nessø Eiendom AS har foretatt bruksendringen, er regulert til næring/bolig, men også vei og fortau. Reguleringsplanen representerer en omfattende beslutningsprosess som er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ; kommunestyret. En godkjent reguleringsplan vil skape en berettiget forventning om at reguleringen skal oppfylles. Generelt sett vil en innvilgelse av dispensasjon i slike saker kunne være med på å undergrave planen som gjeldende informasjons- og beslutningsgrunnlag. Momentet kan tale i retning av at dispensasjon ikke bør innvilges som omsøkt.

Kirkegata 75 D er del av indre havn i planen. Dagens situasjon er preget av varierende kvalitet og arkitektur i området, med store avstander mellom bygningene. Bygningsbildet er preget av større industri-/lagerbygg. Reguleringsplanen legger opp til et rendyrket rutenett med klare siktlinjer, dette for å gi en basis-struktur i de deler av planen som er nærmest Levanger sentrum.

Gjennomføringen av planen ligger i fremtiden, uten noe satt tidspunkt per dags dato.  For at planen skal kunne realiseres/gjennomføres, må bygningen saneres. Det er tidligere innvilget midlertidig dispensasjon fra samme reguleringsplan i vedtak med ref. 2014/2014, Helga den fagres gate 12. Denne eiendommen er, i likhet med Kirkegata 75D, regulert til både trafikk og næring/bolig/andre hovedformål. Riktignok var dette en mer omfattende sak, men også her var det søkt om bruksendring av 2.etasje til hybler. Et argument for at dispensasjon ble innvilget, var at en fremtidig realisering av planen ikke er ment å være til hinder for bruk av eiendommene inntil den tid.

Den forvaltningsrettslige myndighetsmisbrukslæren, herunder kravet til likebehandling, gjelder. Det tilsier at tidligere tilsvarende saker som bygger på samme plangrunnlag, kan danne mønster for senere saker. For dispensasjoner er likevel utgangspunktet at de vurderes på konkret grunnlag i den enkelte sak. Saken i Helga den farges gate 12 hadde flere elementer enn forestående sak, og også en festekontrakt med kommunen som ble trukket frem. Gjennom at det er gitt én dispensasjon, kan ikke rådmannen se at det har dannet seg et mønster for senere saker.

Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen tilsier at vesentlige endringer bør skje gjennom reguleringsendring. I forestående sak er det snakk om dispensasjon for en vesentlig endring. Dette taler for at hensyn blir vesentlig tilsidesatt ved innvilgelse av dispensasjon. Dessuten er planen av nyere dato - plankartet er revidert senest i år - og etter forarbeidene er da terskelen for å innvilge dispensasjon ekstra høy.

I motsatt retning har man argumentene med at eiendommen allerede er bebygd, og at det er snakk om en bruksendring, ikke nybygg/tilbygg. Det blir ikke en ytre endring som vanskeliggjør fremtidig saneringsarbeid, og tiltaket vil heller ikke ytterlig nedbygge området og hindre realisasjon av reguleringsplanens formål. At planen også er fremtidig, kan trekke i retning av at hensynene ikke vesentlig tilsidesettes ved å la denne etasjen ha boligformål inntil den tid. Ansvarlig søker trekker også frem at bygningen vil få mindre potensiale dersom en dispensasjon avslås. Om andre etasje brukes til forretning eller bolig i et bygg som allerede er oppført, kan på denne bakgrunn sies å ikke vesentlig tilsidesette hensyn bak planen.

På den andre siden må arealformålene i planen ses på som en helhet, og ikke stykket opp. Reguleringsplanen har høy grad av detaljer, og har som hensikt å fastsette konkrete planer for mindre områder, som nevnt. Fordi arealformålene i planen derfor må ses i sammenheng, kan man ikke bare legge vekt på den aktuelle eiendommen. Man må se hen til området i sammenheng. Dette taler for at argumentene i avsnittet like ovenfor, ikke kan ilegges særlig stor vekt i vurderingen.

Rådmannen har med dette konkludert med at hensynene bak reguleringsbestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen, jf. pbl. § 19-2 andre ledd første punktum.  

Neste vilkår må derfor drøftes subsidiært.  

Det neste spørsmålet blir om fordelene ved å gi dispensasjon er «klart større» enn ulempene, jf. pbl. § 19-2 andre ledd andre punktum.

Ulempene med å innvilge dispensasjon er på generelt grunnlag at slike vedtak kan danne et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde, som nevnt. Forarbeidene til plan- og bygningsloven angir at kommunen bare i unntakstilfeller bør gi dispensasjon. Samtidig understrekes det at den høye terskelen ikke har til hensikt å forhindre en hensiktsmessig og forsvarlig utvikling.

I området eiendommen ligger, er det flere andre bebygde tomter som i den fremtidige planen er regulert til næring/bolig/andre hovedformål og trafikk. En dispensasjon kan derfor ha en viss presedensvirkning, særlig sett i sammenheng med at det er gitt dispensasjon for bl.a. bruksendring før, som nevnt ovenfor. Momentet taler imot dispensasjon.

Generelt kan det sies at en utbygging som omsøkt kan bidra til å dekke etterspørsel av hybler/leiligheter i Levanger sentrum. På den andre siden vil resterende deler av bygget fortsatt være i drift som næringsbygg. Generelt kan også anføres at bygninger med slike kombinerte formål, har sine utfordringer, gjerne når det kommer til infrastruktur og byggetekniske hensyn.

Selv om en oppfyllelse av reguleringsplanen ligger frem i tid, på ubestemt tidspunkt, vil rådmannen uavhengig av dette måtte legge reguleringsplanens bestemmelser og formål til grunn for dispensasjonsvurderingen. Som nevnt er planen av nyere dato. I seg selv vil dette være et vektig argument for at hensynene bak planen fortsatt gjør seg gjeldende med tyngde. Momentet taler klart mot at dispensasjon ikke innvilges som omsøkt.  

Etter en helhetsvurdering konkluderer rådmannen subsidiært med at fordelene ikke er «klart større» enn ulempene, jf. pbl. § 19-2 andre ledd andre punktum.

De kumulative vilkårene i pbl. § 19-2 er ikke innfridd. Dispensasjon innvilges derfor ikke.

Vurderingen av dispensasjon fra krav til isolering av yttervegger og tak, blir subsidiær i sin helhet.

TEK 17 kap. 14 stiller krav til energi. U-verdi (varmekoeffisient; mål på varmeisolerende evne) i yttervegger skal være mindre enn eller lik 0,18, mens u-verdi i tak skal være mindre enn eller lik 0,13.  

Hensynet bak bestemmelsen om krav til isolering, er å bidra til å forebygge helseskader og negativ komfortopplevelse. Ansvarlig søker begrunner dispensasjonssøknaden med at det er uforholdsmessig dyrt å isolere opp til dagens krav, og at dagens isolering er tilfredsstillende hva angår komfort. Dessuten ville bruksarealet blitt mindre, og fordi arealene er ferdig bygd, vil et krav om å bedre isolasjonen medføre vesentlige kostnader i forbindelse med ombygging.

Ansvarlig søker antar at ytterveggene har 150 mm isolering, mot 200-250 mm som kan anses som vanlig i dag for å oppfylle kravene til energi. Sett opp mot dagens standarder, vil isolasjonen i bygget ikke vesentlig tilsidesette hensyn bak bestemmelsen. Vegger og tak er tykke nok til at det skal være komfortabelt og helsemessig trygt, uten å miste for mye energi/varme. Hvis det blir innstilt på at dispensasjon fra arealformål innvilges, har ikke rådmannen særlige innvendinger mot dispensasjon fra krav til isolering, og dispensasjon for dette kan følgelig innfris.

Til toppen av siden





Publisert: 28.04.2011 17:50 Sist endret: 19.09.2019 16:55
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051