Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.02.17 - sak 10/17 - Detaljregulering for Staupslitoppen boligområde

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivsaknr: 2015/7094 - /L12
Saksordfører: Ingen
  Olav Strid - klikk for personkort
Saksordfører: Olav Strid, AP


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 12.10.16 57/16
Plan- og utviklingskomiteen 15.02.17 10/17
Kommunestyret    

 

Rådmannens forslag til innstilling:

Forslag til detaljregulering for Staupslitoppen boligområde, plankart og bestemmelser datert 26.01.2017 vedtas i henhold til plan- og bygningsloven § 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 26.01.2017 PDF
     
  2. Plankart, datert 26.01.2017 PDF
     
  3. Planbestemmelser, datert 26.01.2017 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser.
  • Uttalelse til revidert planforslag fra Fylkesmannen, frafall av innsigelse, datert 02.02.2017
  • Arkeologisk rapport, datert 30/6 2016
  • Støyfaglig utredning, datert 29/2 2016


Saksopplysninger:

Sammendrag.

På vegne av Nesset Eiendom Levanger AS har Arkidéco AS utarbeidet forslag til detaljregulering for del av eiendommen gnr 4, bnr 1, Staupslia 40 og 44. Planområdet er på i underkant av 11 daa, og er en del av Gjemble Gård ved Gjembleskorsen øverst i Staupslia.  

Formålet med planen er å utvikle området til et nytt boligområde. Planforslaget legger til rette for utbygging av 18 nye boenheter i form av leiligheter og rekkehus i tillegg til eksisterende bolig innenfor planområdet. Det foreslås også innregulert en busstopp langs Gjemblevegens nordside.

I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn kom det uttalelser som særlig var knyttet til trafikksikkerhet, støy- og atkomstproblematikk. Det var også en innsigelse på planforslaget fra fylkesmannens miljøvernavdeling knyttet til støy.

Gjennom en bearbeiding av plandokumentene etter høringsperioden har man forbedret flere av de forhold som det kom innspill på, noe som bl.a. har medført at fylkesmannen har frafalt sin innsigelse i saken.

Reguleringen vil gi ny boligbebyggelse med høy utnytting i et attraktivt område, noe som i seg selv er positivt. Levanger er i vekst befolkningsmessig, og fortetting av sentrumsnære områder vil være viktige bidrag for å finne tilstrekkelig med framtidige boligarealer. Rådmannen vil derfor etter en helhetsvurdering foreslå at detaljregulering for Staupslitoppen vedtas.

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 56/16. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1.      Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 02.12.2016.

Fylkesmannen v/miljøvernavdelingen fremmet innsigelse til framlagte planforslag. Begrunnelsen for innsigelsen er at grenseverdiene for støy overskrides for planlagt arealbruk, uten at avbøtende tiltak er tilstrekkelig innarbeidet i planbestemmelsen, jf. Rundskriv T-2/16, pkt. 3.1, fjerde strekpunkt. I framlagte planforslag lyder planbestemmelsen § 3.2 Støy: «Krav til støy skal tilfredsstille

Miljøverndepartementets skriv, T-1442 “Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. En slik utforming av bestemmelsen er lite konkret og viser til en hel retningslinje som kan tolkes. Miljøvernavdelingen vil tilrå at denne presiseres ved å endres til «Grenseverdiene for støy angitt i Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) med tilhørende veiledning skal overholdes». I tillegg bør det tas inn at dette også gjelder for anleggsfasen. Støyutredningen som er utarbeidet til framlagt planforslag viser imidlertid at deler av ny bebyggelse vil få støy over grenseverdiene. Sørlig del av uteområdet mot Gjemblevegen vil være mest støyutsatt, med ca. 400 m2 i rød støysone, og ca. 1000m2 i gul støysone. Sørvendte balkonger/terrasser for bygg A og B vil havne i gul støysone med Lden > 55dB.

Støyretningslinjen T-1442/2012 er tydelig på at når støyfaglig utredning dokumenterer at tiltak er nødvendig, skal disse være innarbeidet i reguleringsplanen gjennom reguleringsbestemmelser med klare, juridisk bindende krav, og der det er aktuelt inntegnes på plankartet. Fylkesmannen kan ikke se at dette er tilstrekkelig ivaretatt i framlagte planforslag. 

Miljøvernavdelingen er derfor av den oppfatning at, for å ivareta støyretningslinjen T-1442, må kravene som er stilt i planbeskrivelsen (punkt 6.4 Bomiljø/bokvalitet, s. 15), samt forutsetningene i støyutredningen, innarbeides og komme tydelig fram i planbestemmelsene.

Dette gjelder krav om en planløsning for boenhetene som gir størst mulig grad av oppholdsrom, minimum ett soverom, på stille side, samt krav om privat uteoppholdsareal med tilfredsstillende støynivå. Videre må krav til støydempende tiltak for å oppnå dette, f.eks. innglassing av verandaer og krav til lydisolasjon for vinduer på de mest støyutsatte fasadene, jfr. støyutredningen, være konkrete og presise.

Det bør videre tas inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at støytiltak iverksettes før boligene tas i bruk. For eksempler på, og krav til, utforming av gode planbestemmelser, se pkt. 3.2 i Veileder til retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442). Inntil disse hensynene er ivaretatt vil miljøvernavdelingen ha innsigelse til framlagte planforslag. Begrunnelsen for innsigelsen er at grenseverdiene for støy blir overskredet for planlagt arealbruk uten at avbøtende tiltak er tilstrekkelig innarbeidet i planbestemmelsen, jf. Rundskriv T-2/16, pkt. 3.1, fjerde strekpunkt.

3.6. Parkering foreslås endret til «(...) Det skal avsettes minimum 2 sykkelparkeringsplass pr. boenhet.» 

Landbruksavdelingen fraråder at reguleringsplanen vedtas uten å være vurdert i en større sammenheng i kommunedelplan for Levanger sentrum.

Kommentar:

Kommunen har i samråd med tiltakshaver utarbeidet et revidert forslag til reguleringsbestemmelser, hvor støy er bedre ivaretatt. I disse reviderte bestemmelsene er kravene som fylkesmannen kommer med ivaretatt. Dette gjelder både når det gjelder støy, og forslaget om å sikre et krav om sykkelparkering i planen. (Se avsnitte om endringer etter høring for mer detaljert informasjon om de endringer som er gjort.) Fylkesmannens miljøvernavdeling har nå frafalt sin innsigelse i saken.

2.      Nord Trøndelag fylkeskommune, datert 18.11.2016

Fylkeskommunen fraråder en omdisponering så lenge arealet ikke er avklart i kommunedelplanen for Levanger sentrum.

Utearealene vil kunne utnyttes bedre med støyskjermende tiltak. Fylkeskommunen anbefaler at krav om støyskjerming tas inn i planen.

Det skal framgå tydelig av kartet hva som er ny og hva som er allerede eksisterende bebyggelse. Det er også uklart hva de loddrette linjene i felt C representerer.

Kulturminnet, id 219688, skal merkes i plankartet som bestemmelsesområde og gis fortløpende nr. #1, #2 osv. (eller slik markering som planlegger finner hensiktsmessig). Følgende tekst skal tas inn i reguleringsplanens fellesbestemmelser: «Det berørte kulturminnet, id, 219688, som er markert som bestemmelsesområde (#1) (eller slik markering planlegger finner hensiktsmessig) i plankartet kan fjernes uten ytterligere arkeologisk undersøkelse.»

Kommentar:

Kravet om støy er ivaretatt gjennom endrede bestemmelser, og forslag til tillegg i bestemmelsene før planen vedtas. Kulturminnet er nå merket på plankartet og det er lagt inn en reguleringsbestemmelse som omhandler kulturminnet som fylkeskommunen foreslår.

3.      Borettslaget Staupslia 38, datert 15.11.2016

Den økte trafikkmengde på basis av Staupslitoppen boligområde vil utgjøre en vesentlig økt fare for de myke trafikanter. Bredden på veien f_V i naboplanen medfører at to biler ikke kan passere hverandre og at man da risikerer at biler må rygge ut i veien. Uoversiktligheten i krysset f_V og o_V er allerede utfordrende og spesielt utfordrende om man tvinges til å rygge ut i veien. Borettslaget Staupslia 38 anbefaler at det vurderes en alternativ adkomst til Staupslitoppen boligområde.

Avtale om veirett var undertegnet med intensjon om at avtalen skulle være gjeldende for eksisterende boliger utledet av gnr 4 bnr 1, ikke for framtidige boliger utledet fra gnr 4 bnr 1. Som tidligere beskrevet er veien av en slik standard og trafikkmessig utforming at den ikke kan belastes med den økte trafikkmengde et nytt boområde utløser.

For beboerne i Borettslaget Staupslia 38 vil en økt trafikkmengde medføre vesentlig ulempe for bomiljøet. Alle altaner vender ut mot veien f_V med nærmeste altan ca. 2 meter unna. Det sier seg selv at en økning i trafikkmengde med ca. 300% får en negativ betydning. Borettslaget er av oppfatning at en utnyttelse av bruksrettigheten medfører en ulempe og således er i strid med servituttlovens bestemmelser.

Muligheten for å utvide vei for å tilfredsstille veglovens intensjoner er begrenset. Avstand fra bygningsmasse/støyvoll til Fylkesvei legger naturlige begrensninger i dette.

Kommentar:

Som borettslaget påpeker vil 18 nye boenheter medføre økt trafikk gjennom «Gjemble Lille». Dette kan oppleves som en ulempe for den eksisterende bebyggelsen her. 18 nye boenheter vil imidlertid ikke føre til noen store økte trafikkmengder. I beregninger om «årsdøgntrafikk» kan man grovt regne en økning på 3 biler pr. døgn pr. boenhet. Det vil si at utbyggingen medfører en økning på ca. 60 passeringer i døgnet, noe som er relativt små mengder.

Statens vegvesen sin håndbok for veg- og gateutforming (N100) anbefaler en kjørebanebredde på 3,5 meter for adkomstveger i boligområder for veger inntil 50 boenheter. Vegen på naboplanen «Gjemble lille» har en regulert bredde på 5 meter. Dette er tilstrekkelig for en vegbredde på 4 meter pluss en halvmeters skulder på hver side, noe som ansees som tilfredsstillende.

Klikk for større figur

Bruken av vegen gjennom «Gjemble lille» vil kreve en privatrettslig avtale om veirettigheter for at ny bebyggelse på Staupslitoppen kan benytte vegen som sin adkomst. Dette er privatrettslige forhold som ikke kommunen som reguleringsmyndighet skal vurdere i plansaken, men som vil være en forutsetning for at boligprosjektet skal kunne realiseres.

4.      Eldrerådet, datert 07.12.2016

Levanger seniorråd tar saken til etterretning og ber om at jordvernet ivaretas på best mulig måte.

Kommentar:

Totalt omdisponerer forslaget ca. 2,8 daa fulldyrka jord. Området ligger klart avgrenset mellom fylkesvegen og eksisterende bebyggelse. Både størrelses- og plasseringsmessig er området ikke optimalt for en effektiv landbruksdrift.

5.      FAU Nesheim skole, datert 04.12.2016

Er spesielt bekymret for at utbyggingen av Staupslitoppen boligområde, slik beskrevet i reguleringsplanen, vil øke kompleksiteten i trafikkbildet for skolebarna. Krever derfor en bedre plan for hvordan trafikksikkerheten gjennom Gjembleskorsen kan forbedres, evt. legges i en trasè som går utenom Gjembleskorsen (f. eks. gang og sykkelvei langs nordsiden av Gjembleveien helt til avkjøringen ved Farmen barnehage).

Kommentar:

For å styre bevegelsesmønsteret til myke trafikanter i krysset Staupslia/ Alstadhaugvegen/ Gjemblevegen på en bedre måte, er det i planbestemmelsene sikret at det etableres et gjerde nordvestover langs Gjemblevegen fra kollektivholdeplassen til og med planlagt snuplass. Gjerdet skal være på plass før boligene i område A tas i bruk.

Klikk for større kart

6.      NVE, datert 31.10.2016

NVE anser plansaken som tilfredsstillende behandlet ut fra kjent kunnskap og erfaringer fra området.

7.      Tore Alfsnes og Bjørn Sundal, datert 02.12.2016

Mener planen har en unødvendig stor utnyttelsesgrad med bygging så nært eksisterende eneboligområde og fylkesvei.

Veien fra Bunnprisområdet og fram til Gjemblekorsen er i dag svært smal og gir ikke plass til møte mellom to biler, og det ser ut som denne veien er tenkt brukt også etter at Staupslitoppen boligområde er utbygd. Veien er uforsvarlig smal i dag og i alle fall med den trafikken som vil komme.

Kommentar:

Ved fortetting av slike sentrumsnære områder er det viktig med en høy utnyttelse av arealene. Dette gjelder særlig når det er dyrket mark som blir omdisponert.

8.      Gudmund Olsen og Ragnar Wist, datert 01.12.2016

  • Elevasjoner vist bygg i felt C er ikke korrekt i forhold til omkringliggende bebyggelse.
  • Opptrapping av bygg i felt  C er ikke riktig illustrert.
  • Plassering og elevasjoner for uteområde sett i forhold til omkringliggende eiendommer er ikke vist på realistisk måte
  • Maksimale elevasjoner gitt i kommunens reguleringsbestemmelser (Plan-ID L2016005, § 4.2) for bygg i Felt C revideres slik at illustrasjoner blir korrekt (maksimale elevasjoner senkes med 1,5m)
  • Opptrapping av leilighet C2 og C3 reduseres slik illustrasjoner og beliggenhet i terreng stemmer (vi kan ikke se at det skal være grunnlag for å heve de to siste leilighetene i bygg på felt C med totalt 2 meter da omkringliggende terreng på vist uteområde er tilnærmet flatt)
  • Innsyn til eksisterende bebyggelse og utforming av uteområde vektlegges i reguleringsbestemmelser da estetisk utforming og plassering av nytt bygg vil fravike boligstrøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.


Kommentar:

Planbeskrivelsen inneholder nå nye illustrasjoner og snitt som illustrerer utbyggingen på en bedre måte.  

9.      Trafikksikkerhetsutvalget, datert 23.11.2016

Trafikksikkerhetsutvalget mener at det i tillegg til gang og sykkelvei på venstre side mot området også må etableres en gang og sykkelvei fra toppen av Staupslia langs Fylkesvei 119 inn mot innkjørsel til Gjeble Lille. Dette vil redusere kryssing av vei i kryss Gjemble lille og Fylkesvei 119.

Trafikksikkerhetsutvalget mener at trafikkbildet i dette området er noe uoversiktlig og vil bli vesentlig forverret ved etablering av 18 nye boenheter i området.

Det må også nevnes at vei inn til «Staupslitoppen boligområde» ikke er kommunal, men privat. Utbygger må derfor forhandle med eiere for å få tillatelse til å bruke veien. Dette må avgjøres før utbygging tillates.

Videre må det nevnes at det fra snuplassen i det nye planlagt området lett kan bli et punkt der barn som skal til Nye Nesheim skole krysser veien for å komme over Gjembleveien til gang og sykkelvei mot skolen. Dette er et uoversiktlig område og kan lett føre til farlige forhold. Sett fra et trafikksikkerhetssynspunkt hadde vært en bedre løsning å bygge gang og sykkelvei på høyre side mot Nye Nesheim skole ca. 150 meter mot skolen og etablert et opphøyd gangfelt over mot eksisterende gang og sykkelvei.

Trafikksikkerhetsutvalget mener at de forhold som er nevnt i denne høringsuttalelsen må diskuteres med utbygger og at utbygger må skissere løsninger før planen eventuelt blir vedtatt.

Kommentar:

Rådmannen ser at trafikkbildet i området i dag kan oppfattes som noe uoversiktlig. Rådmannen har imidlertid tro på at man gjennom å gjennomføre nødvendige tiltak, som f.eks de ledegjerder som planforslaget krever, vil kunne få en situasjon som er en forbedring. Dette konkrete utbyggingstiltaket vil etter vår vurdering ikke forverre situasjonen i området, men inneholder også nye tiltak som kan forbedre dagens situasjon.

Endringer etter høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelsen datert 26.01.2017:

  • I kapittel 6, beskrivelse av planforslaget, er reguleringsformålene oppdatert i henhold til revidert plankart og reviderte reguleringsbestemmelser.
  • Planbeskrivelsen inneholder også nye illustrasjoner og snitt for å illustrere utbyggingen på en bedre måte.
  • Trafikkløsninger og trafikksikkerhet er bedre beskrevet i kapittel 6.7 og 6.8.
  • Utfyllende kommentarer om kulturminner i kapittel 6.11


Plankart datert 26.01.2017: 

  • Hensynssone for kulturminne er lagt inn.
  • Diverse mindre endringer av linjetykkelser og skravur.


Bestemmelser datert 26.01.2017: 

  • Kulturminne merket KM1 er eget formål i §2 og har bestemmelse i §3.1
  • Bestemmelsen om støy i §3.2 er presisert. Ny § 4.3 er også en presisering i forhold til støy.
  • Det settes krav til minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet i §3.6
  • I §3.7, trafikksikkerhetstiltak, er det satt krav til gjerde langs Gjemblevegen
  • I §10, rekkefølgebestemmelse, er det sikret at gjerdet beskrevet i §3.7, og støyskjermingstiltak beskrevet i §4.3, skal være på plass før berørte boliger tas i bruk.


Vurdering:

Innspillene i høringsperioden var særlig knyttet til trafikksikkerhet, støy- og atkomstproblematikk.  

Planområdet ligger i et område hvor kryssing av en trafikkert veg (fv 119), særlig for de myke trafikantene, har sine utfordringer. Det er relativt mye trafikk på fylkesvegen, og Gjembleskorsen er et sentralt krysningspunkt med bebyggelse på begge sider av vegen. Gangvegsystemet i området er skoleveg for barna som skal til nye Nesheim skole. Planforslaget inneholder nå tiltak som vil være med på å lede gangtrafikken til dagens krysningspunkt i Gjembleskorsen. I tillegg inneholder forslaget også en ny busslomme ved fylkesvegen. I sum anser rådmannen at disse tiltakene er tilstrekkelige til å tillate ny boligbebyggelse i det foreslåtte området.

Fylkesmannes miljøvernavdeling sine krav til bedre bestemmelser angående støy er nå tatt inn i bestemmelsene i samråd med dem. Endringene er framlagt fylkesmannen som har frafalt sin innsigelse i saken.

At det nye boligområdet baserer seg på en privat adkomst som det er strid om rettighetene til, kan gi problemer for realiseringen av Staupslitoppen. Før kommunen godkjenner fradeling, og gir byggetillatelse, må dette avklares. Dette er imidlertid et privatrettslig anliggende som ikke berører arealbruken som plansaken skal vurdere. Rådmannen vurderer foreslåtte adkomst akseptabel.

Reguleringen vil gi ny boligbebyggelse med høy utnytting i et attraktivt område, noe som i seg selv er positivt. Levanger er i vekst befolkningsmessig, og fortetting av sentrumsnære områder vil være viktige bidrag for å finne tilstrekkelig med framtidige boligarealer. Rådmannen vil derfor etter en helhetsvurdering foreslå at detaljregulering for Staupslitoppen vedtas.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 12.10.2016

Forslag i møte:

Gunnar Morten Løvås (SV) fremmet følgende forslag til vedtak:

  1. Reguleringsplan/ Detaljregulering for Staupslitoppen boligområde avvises, jf. PBL § 12-11

Begrunnelse:

Området som reguleres er ikke i tråd med gjeldende planer/ kommunedelens arealplan som er den overordna planen på området.  Det er viktig at gjeldende planer i hovedsak følges. I henhold til plan- og bygningsloven skal private reguleringsinitiativ i utgangspunktet være i tråd med gjeldende planer. Varslet planarbeid som dette bør derfor komme som et innspill til revidering av kommunedelplanens arealdel for Levanger sentrum. Når det som i dette tilfellet, foreslås omdisponering av dyrkajord og arealer nært opp til driftssenter på en landbrukseiendom, hører en slik omdisponering hjemme i en kommuneplanprosess. Saken avvises derfor.

Saksordfører:

Olav Strid, AP

Avstemning:

Ved alternativ avstemning mellom Løvås sitt forslag til vedtak og rådmannens forslag til vedtak, ble rådmannens forslag vedtatt med 10 mot 1 stemme.

VEDTAK:

1.      Følgende ny bestemmelse tilføyes i reguleringsbestemmelsene:

§ 3.7 Trafikksikkerhetstiltak

For å unngå uønsket kryssing av gangtrafikk over Gjemblesvegen skal det etableres et gjerde nordover langs Gjemblesvegen fra kollektivholdeplassen til og med planlagte snuplass. Gjerdet skal være på plass før boligene i område A tas i bruk.

2.      Deretter sendes forslag til detaljregulering Staupslitoppen, datert 30.06.2016 på høring, og legges ut til offentlig ettersyn, iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

  1. Følgende ny bestemmelse tilføyes i reguleringsbestemmelsene:
    § 3.7 Trafikksikkerhetstiltak
    For å unngå uønsket kryssing av gangtrafikk over Gjemblesvegen skal det etableres et gjerde nordover langs Gjemblesvegen fra kollektivholdeplassen til og med planlagte snuplass. Gjerdet skal være på plass før boligene i område A tas i bruk.
     
  2. Deretter sendes forslag til detaljregulering Staupslitoppen, datert 30.06.2016 på høring, og legges ut til offentlig ettersyn, iht. plan- og bygningslovens § 12-10.


Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 30/6 2016 PDF
     
  2. Plankart, datert 30/6 2016 PDF
     
  3. Planbestemmelser, datert 30/6 2016 PDF
     
  4. Arkeologisk rapport, datert 30/6 2016 PDF
     
  5. Støyfaglig utredning, datert 29/2 2016 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Kopi av forhåndsuttalelser


Saksopplysninger: 

Bakgrunn

På vegne av Nesset Eiendom Levanger AS har Arkidéco AS utarbeidet forslag til detaljregulering for del av eiendommen gnr 4, bnr 1, Staupslia 40 og 44. Planområdet er på i underkant av 11 daa, og er en del av Gjemble Gård ved Gjembleskorsen øverst i Staupslia.

Formålet med planen er å utvikle området til et nytt boligområde. Planforslaget legger til rette for utbygging av 18 nye boenheter i form av leiligheter og rekkehus i tillegg til eksisterende bolig innenfor planområdet. Det foreslås også innregulert en busstopp langs Gjemblevegens nordside.

Planområdet

Planområdet er på ca. 11 daa og ligger på Gjemble på Nesset, og har en sentral beliggenhet ca. en kilometer vest for Levanger sentrum. Planområdet grenser i sørvest til Gjemblevegen, i øst til Gjemble Gårds tun samt eneboligeiendommen gb.nr. 4/32. I nordvest grenser planområdet til et større eneboligfelt. Området består i dag hovedsakelig av dyrkamark, veggrunn og beiteland, og benyttes i dag til landbruks- og boligformål I østre, øvre del av området er det en eksisterende enebolig som pr. dato er kårhus til Gjemble Gård.

Klikk for større foto

Planområde

Planstatus

Planområdet berører reguleringsplan for FV 119 Staupslia med tilliggende områder, stadfestet 07.12.1976. Deler av området er i reguleringsplanen avsatt til jordbruksformål.

Planområdet grenser til detaljregulering for Lille Gjemble, vedtatt 18.06.2014. Planforslaget legger opp til å bruke regulert vei i denne planen som adkomst til sitt område.

I kommunedelplan for Levanger sentrum er store deler av området angitt som et område hvor det foreligger reguleringsplaner som fortsatt skal gjelde. Dette stemmer ikke, da det meste av planområdet er uregulert. Kun en mindre del av området, arealet nærmest Gjemblevegen, er avsatt til landbruksformål i reguleringsplan for FV 119 Staupslia. Planforslaget er således ikke i tråd med overordnede planer.

Klikk for større kart

Planstatus

Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger:

Kommunen har vurdert at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning.

Detaljregulering av nye utbyggingsområder under 15 daa, som er i strid med overordnet plan, skal vurderes nærmere etter forskriftens § 3. Det skal vurderes om planer kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Kriteriene det skal vurderes etter er angitt i vedlegg III i forskriften. Kommunen har vurdert mulige virkninger i forhold til planlagte tiltaks plassering og omfang. Etter kommunens vurdering vil planforslaget ikke komme i konflikt med de kriterier som er nevnt i vedlegg III i forskriften.

Planforslaget

Generelt

Planforslagets hovedformål er boligbebyggelse. Området inneholder 4 delområder for boligbebyggelse (Felt A-D). I tillegg reguleres det til tilhørende formål som energianlegg, renovasjonsanlegg, felles lekeplass, kjøreveg, gang- og sykkelveg m.m. Forslaget innehholder også en kollektivholdeplass og hensysnssoner for byggeforbud mot veg og frisikt samt gul og rød støysone.

Klikk for større kart

Bebyggelsen

Det planlegges tilsammen 18 boenheter innenfor A, B og C, med følgende fordeling:

Felt A:            Ett to-etasjes leilighetsbygg med 6 boenheter.

Felt B:            Ett toetasjes leilighetsbygg med nedtrapping til en etasje mot øst. 7 boenheter.

Felt C:            Fem rekkehus i en etasje samt en parkeringskjeller under deler av bygget.

Felt D:            Dette området omfatter eksisterende enebolig som i dag er kårbolig til gården. Planforslaget hjemler fradeling av eiendommen og sikrer ny adkomst gjennom planområdets veg V1 og V2.

Maks utnyttingsgrad og maks kotehøyder er angitt på plankartet og i reguleringsbestemmelsene for hvert felt.

Innenfor område C skal det etableres parkeringskjeller.

Bebyggelsen er plassert slik at flest mulig av boenhetene skal få gode utsikts og solforhold fra sør.

Klikk for større kart

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Den planlagte biladkomsten til området er via regulert privat vei på nabotomta, «Gjemble lille». Det foreslås dermed en utvidet bruk av avkjørselen fra Fv 119 til «Gjemble lille» og Bunnpris. I planbeskrivelsen opplyses det om at det er inngått en avtale om veirett mellom tiltakshaver og grunneier av vegarealet.

Parkering

Ifølge kommunens vedtekter skal det være minst 1,5 biloppstillingsplass pr. leilighet og 1 bilplass pr. hybel.

Parkeringskravet er i reguleringsbestemmelsene satt til 1,5 plass pr. boenhet. For eneboligen i felt D er det forutsatt at dette dekkes på egen tomt. For felt A, B og C utløser parkeringskravet krav til 27 parkeringsplasser. Dette løses på følgende måte:

P1:  Parkering og gjesteparkering for felt A: 6 boenheter x1,5= 9 p-plasser hvorav en HC-plass.

P2:  Gjesteparkering for felt B og C: 12 x 0,5 = 6 plasser + en HC-plass.

P-kjeller:  Parkeringskjeller for felt B og C med minimum 11 p-plasser. 

Lek og uteopphold

Ifølge kommunens vedtekter skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2. Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i ny kommunedelplan når den foreligger.

I reguleringsbestemmelsene til planforslaget er det stilt krav til at alle boenhetene skal ha minimum 10m2 private uteoppholdsarealer. For boligene i felt A og B skal disse støyskjermes i form av innglassing. I tillegg til private uteoppholdsarealer har alle boenhetene tilgang til det felles lekearealet på 25m2 pr. boenhet. Områdene som i planen er benevnt «grøntstruktur» vil også kunne bli benyttet til uteopphold, men er ikke regulert for formålet da det i deler av døgnet vil være støyutsatt.

Felles lekeareal er plassert i øvre del av området for å være minst mulig støy- og trafikkutsatt. Nesset Ungdomsskole er 500m unna, med tilgang til større lekearealer.

Universell utforming-tilgjengelighet

Bebyggelsen i 1.etg. innenfor felt A og B skal utformes etter prinsipp om tilgjengelighet for alle. Alt gangareal mellom hhv. Parkeringsplass P1 pg P2 skal ha fast dekke og nivåforskjeller egnet for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler.

Gang-/sykkelveg til og ved bussholdeplass skal belegges med asfalt eller annet belegg med tilsvarende jevn overflate og skal utformes etter prinsipper for universell utforming med plattform / venteareal.

Støy

Det foreligger en støyrapport (vedlagt) utarbeidet av COWI 29.02.16, og hvor T-1442/2012–” Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging” fra Klima- og Miljøverndepartementet, daværende Miljødepartementet, er lagt til grunn. Rapporten konkluderer med at sørlig del av uteområdet mot Gjemblevegen vil være mest støyutsatt, med ca. 400m2 i rød støysone, og ca. 1000m2 i gul støysone. Uteoppholdsarealer på nordsiden av planområdet vil få tilfredsstillende støyforhold.

Resultatet av støyutredningene er nedfelt som hensynsoner i plankart og bestemmelser. I reguleringsbestemmelsenes §7.1 kreves det i forbindelse med søknad om tiltak en redegjørelse for hvordan støyskjerming ivaretas. Rapporten foreslår tiltak på bygg og innglassing av terrasser som tiltak for å komme under støykravene i forskriften.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko- og sårbarhet er redegjort for i planbeskrivelsen. Ut over støyproblemene er det ikke avdekket vesentlig risiko- eller sårbarhet knyttet til utbyggingen.  

Kulturminner

Det ble foretatt arkeologiske utgravinger i april i år, og det ble registrert et kulturminne i området. Det foreligger en rapport fra arkeologisk registrering datert 30.06.16 (vedlagt).

Dette medfører at planen vil komme i konflikt med kulturminneloven. Rapporten sier at det er gitt klarsignal fra NTNU Vitenskapsmuseet og Riksantikvaren til å løse dette som en forenklet dispensasjon fra kulturminneloven når planen kommer på offentlig høring. 

Biologisk mangfold

Det er ikke registrert spesielle funn i Artsdatabanken eller Naturbasen i området. Tiltaket er vurdert å ikke å komme i konflikt med NML § 8-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Området tenkes tilknyttet kommunalt ledningsnett for vann og avløp.

Strømforsyning er ikke omtalt i planbeskrivelsen.

Bebyggelsen må ha energiløsninger iht. TEK10. 

Utbyggingsavtale

Det er startet opp forhandlinger om utbyggingsavtale mellom Levanger kommune og utbygger. Formålet med forhandlingene er å avklare omfang, finansiering og gjennomføring av offentlig infrastruktur. Utbyggingsavtalen forutsettes sluttbehandlet samtidig med reguleringsplanen.

Planprosess

Medvirkning

Det er gjennomført forhåndskonferanse mellom Arkideco og kommunen den 20. juli 2015. I oktober 2015 ble kunngjøring om igangsatt planarbeid annonsert i Innherred og berørte parter ble tilskrevet med brev.

Det er mottatt 6 forhåndsuttalelser:

Fylkesmannen i Nord Trøndelag ved Landbruksavdelingen mener at når det, som i dette tilfellet, foreslås omdisponering av dyrkajord og arealer nært opp til driftssenter på en landbrukseiendom, hører en slik omdisponering hjemme i en kommuneplanprosess. Også Miljøvernavdelingen tilrår at varslet planarbeid bør komme som et innspill til revidering av kommunedelplan Levanger sentrum. Det vises videre til Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging som må legges til grunn for planlegging. Planforslaget må hensynta eventuelle miljøkvaliteter i området, bl.a. verdier for biologisk mangfold og behov for grøntarealer. Konsekvensene for naturmangfoldet skal fremgå av planbeskrivelsen, og vurderingen og vektleggingen av prinsippene skal fremgå av beslutningen. Grenseverdier for støy må overholdes. Kommunalavdelingen krever at det gjennomføres en risiko-og sårbarhetsanalyse for planområdet.

Nord-Trøndelag fylkeskommune viser til at Innherred samkommune er i gang med revidering av kommunedelplan for Levanger sentrum, og vurderer derfor at det varslede planarbeidet bør komme som et innspill i denne prosessen, framfor som en” bit for bit-regulering”.

Statens vegvesen uttalte i brev datert 24.11.2015 at planområdet grenser til kryss med fylkeskommunal veg, og at kravet til byggegrense her er 40x40 meter. Dette er senere moderert til 15 meter fra Gjemblevegen. Det vises også til at planlagt utbygging vil generere økt trafikk av myke trafikanter, og at planforslaget må beskrive hvordan dette ivaretas. Utbyggingen må knytte seg til eksisterende infrastruktur i området slik at myke trafikanter får en sammenhengende forbindelse både ned mot sentrum og til barneskolen. Statens Vegvesen krever videre at planområdet utvides til å inkludere busslomme, og at denne utformes etter prinsipper for universell utforming med plattform/ venteareal.

I dialog med Innherred Renovasjon er det foreslått nedgravd renovasjonssystem for området.

NTE er kontaktet og de opplyser at det må til ny nettstasjon (trafo) til de planlagte 18 nye boenhetene.

Kommunen har i etterkant av annonsert planavgrensning kommet med innspill om at planforslaget skal utvides til også å omfatte en busstopp.

Innspillene i oppstarten er oppsummert og kommentert av utbygger i vedlagte planbeskrivelse.

Intern høring

Planforslaget er sendt på intern høring til berørte kommunale instanser. Det er mottatt innspill fra kommunelegen og fagansvarlig for vei ved kommunalteknikk.

Kommuneoverlege Innherred Samkommune:

Kommuneoverlegen har noen kommentarer til planforslaget ang. vei og trafikk.

  • Det går med en del areal fra nabo tomta til vei parallelt med Staupslia, slik at det totalt sett blir mye vei i forhold til bebygd areal.
  • Dersom det blir boende skolebarn i bygning A vil det være så nærliggende å krysse Gjemblevegen rett ut for snuplassen i enden av bygningen at man bør ta høyde for dette. Dette vil kreve svært redusert fartsgrense på toppen.
  • Gjemblekrysset er «belastet» i rushtida med både biler og myke trafikanter, dette vil forsterkes, og videreføring av ordning med vakthold må sikres.
  • Videre kommer særlig bygning C så nært eksisterende driftsbygning på Gjemble Lille at man ved denne utbygningen setter store begrensninger for hva slags virksomhet som kan utøves her framover, både mht støy, lukt etc.


Fagansvarlig for veg – Roar Eriksen: 

For å unngå gangtrafikk fra feltet og ut i Gjemblevegen må det antageligvis opp et gjerde mot vegen for å unngå "laustrafikk". I tillegg er det et problemområdet ved utkjøringa fra Bunnpris. Her er det ikke noen form for overgang. Gående kommer langs gang-/sykkelvegen i Staupslia og må krysse over midtrabatt og videre over vegen uten noe form for overgang.

Vurdering:

Forholdet til overordnede arealplaner og landbruksinteresser

Området har i dag en noe uoversiktlig reguleringssituasjon, og store deler av planområdet er i realiteten å betegne som uregulert. Ny kommunedelplan for Levanger sentrum er under utarbeidelse og forslag til ny plan vil komme til behandling før jul i år. I forhold til private planforslag som dette er imidlertid kommunen pliktig til å vurdere og igangsette behandling av disse så snart som mulig, jfr PBL §12-11.

Området består av dyrket mark og restarealer rundt gårdstunet på Gjemble gård, men er i stadig større grad blitt omkranset av boligbebyggelse. Området er sentrumsnært og fremstår som godt egnet til fortetting. Med dette forslaget til omregulering tar grunneier et valg for framtiden som legger ytterligere begrensninger i forhold til å utvikle gården som et driftssenter for landbruksdriften. Areal som kunne sikret utvidelser av driftssenteret blir nå foreslått bebygd med boliger. På gården er det i dag ikke aktiv drift, og jordressursene er leid ut til eksterne brukere. Etter rådmannens vurdering vil det allerede i dag være utfordringer knyttet til aktiv drift i på grunn av beliggenheten og nærheten til omkringliggende boliger. Totalt omdisponerer forslaget ca. 2,8 daa fulldyrka jord. Området ligger klart avgrenset mellom fylkesvegen og eksisterende bebyggelse. Størrelses- og plasseringsmessig er dette ikke optimalt for en effektiv landbruksdrift.

Trafikk og adkomst

18 nye boenheter vil medføre økt trafikk gjennom Gjemble Lille, noe som kan oppleves som en ulempe for den eksisterende bebyggelsen her. 18 nye boenheter vil ikke føre til noen store trafikkmengder. I beregninger om «årsdøgntrafikk» kan man grovt regne en økning på 3 biler pr. døgn pr. boenhet. Det vil si at utbyggingen medfører en økning på ca. 60 passeringer i døgnet, noe som er relativt små mengder.

Dette er også en privat veg som vil kreve privatrettslige avtaler om veirettigheter for at ny bebyggelse på Staupslitoppen kan benytte vegen som adkomst. Dette er privatrettslige forhold som ikke skal vurderes i reguleringssaken, men som vil være en forutsetning for at boligprosjektet skal kunne realiseres. Forslagsstiller opplyser i planbeskrivelsen om at det er inngått avtaler om slike veirettigheter.

Gang- og sykkeltrafikk fra planområdet ledes til eksisterende fotgjengerovergang ved Gjembleskorsen. Som både kommunelegen og fagansvarlig veg nevner i sine innspill, kan det for deler av den planlagte bebyggelsen være fristende å ta «snarveger» over Gjemblesvegen til gang- og sykkelvegen på andre siden. Særlig utfordrende vil dette være i forhold til barn som skal nordover til og fra skolen. Det vil etter rådmannens vurdering være nødvendig med tiltak for å hindre mulighetene for «villkryssing». Det foreslås derfor en ny fellesbestemmelse i reguleringsbestemmelsene som sikrer dette.

Forslag til ny bestemmelse § 3.7:

§ 3.7 Trafikksikkerhetstiltak

For å unngå uønsket kryssing av gangtrafikk over Gjemblesvegen skal det etableres et gjerde nordover langs Gjemblesvegen fra kollektivholdeplassen til og med planlagte snuplass. Gjerdet skal være på plass før boligene i område A tas i bruk.

Uteoppholdsareal

Planforslaget tilrettelegger for en felles lekeplass i tillegg til private terrasser på boligene. Det virker som en god løsning at lekeplassen er plassert unna de mest trafikkerte områdene. Områdets nærhet til nye Nesheim skole, med de gode fasilitetene som er der for lek, gjør at behovene for lekeareal for små og større barn er tilfredsstillende. Kravene til areal til uteopphold er de samme i dette planforslaget som det som gjelder for naboprosjektet lille Gjemble og dette ansees som tilstrekkelig.

Forholdet til naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke erkjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Parkering

Det er positivt at store deler av parkeringsbehovet dekkes med parkeringskjeller. Dette gjør at man unngår at mye areal benyttes til bakkeparkering. Parkeringskravet i bestemmelsene på 1,5 plass pr. boenhet er i tråd med føringene i de kommunale vedtektene. 

Estetikk, utbyggingsmønster m.m.

I kommunedelplanen er det angitt flere hovedregler ved fortetting, bl.a.:

  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
  • Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.
  • Der annet ikke er fastsatt i reguleringsplan tillates bebygd areal (BYA) på inntil 35 % av netto tomtegrunn. Parkeringsplasser på terreng skal regnes med i BYA med 15 m2 pr. plass i samsvar med kommunens parkeringsnorm.


Planlagt bebyggelse avviker fra omliggende bebyggelse i takform og volum. Bebyggelsen vil få et moderne uttrykk og større proporsjoner.  

Ved omdisponering av dyrket mark stilles det høye krav til utnytting av arealet, slik at utlegging til tradisjonelle eneboligtomter anses uaktuelt. Med bakgrunn i dette har Rådmannen ikke spesielle innvendinger til planforslaget. 

Konklusjon

Rådmannen tilrår at planforslaget, med foreslåtte endring, legges ut til offentlig ettersyn slik at alle berørte får anledning til å uttale seg om forslaget.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 15.02.2017 16:16
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051