Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 14.09.16 - sak 48/16 - Søknad om dispensasjon fra arealbegrensningene 1719/232/17

Audhild Slapgård - klikk for personkort
Saksbehandler: Audhild Slapgård
Arkivsaknr: 2013/1175 - /1719/232/17


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.09.16 48/16

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon fra arealbegrensingene i reguleringsplan Tinnbuen plan id 2010006. Vurdering og begrunnelse er gitt nedenfor.

Hjemmel/bakgrunn for saken:


Vedlegg:

1

Forhåndsvarsel 1719/232/17 PDF

2

Søknad PDF

3

Søknad om dispensasjon PDF

4

Situasjonskart PDF

5

Tegninger PDF

6

Bekreftelse PDF

7

Ulovlighetsoppfølging 1719/232/17- manglede dokumentasjon PDF

8

Kvittering for nabovarsel 1719/232/17 PDF

9

Søknad om dispensasjon PDF

10

Diverse foto PDF

11

Arealoversikt PDF

12

Søknad om dispensasjon PDF

13

Tillatelse fra nabo PDF

14

Situasjonsplan PDF

15

Søknad om etterhåndsgodkjennelse - 1719/232/17 - Høring PDF

16

Fylkeskommunens uttalelse til  Søknad om etterhåndsgodkjennelse av flytebryggeanlegg PDF

18

E-post PDF

19

Officerhagen 1719/232/17 PDF

20

Søknad om dispensasjon - 1719/232/17 Officershagen PDF

21

Fwd: VS: dips-søknad Officershagen PDF

22

Rapport fra befaring 130516 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen 

Saksopplysninger:

Den aktuelle eiendommen består pr. dags dato av ett naust, et uthus på 13m2 og ei hytte med et BYA på 109m2.  

Kommunen har tidligere vært i dialog med tiltakshaver vedrørende de ulike tiltakene som har vært på eiendommen, og eier har vært imøtekommende ovenfor kommunen. 

Det hører også med til saken at tiltakshaver har gjort omfattende tiltak på eiendommen for å imøtekomme kommunens krav til retting. En relativt stor flytebrygge er fjernet, veranda rundt naustet er tatt bort. Betongen i fjæra er meislet vekk, og gjort på en slik måte at man har unngått noe særlige sår i naturen. Det som gjenstå av ulovligheter på eiendommen er størrelsen på hytta. Den er ihht gjeldende reguleringsplan 19m2 for stor.

Og det er dette arealet som er gjenstand for behandling.  

Vurdering:

Omsøkte eiendom reguleres av reguleringsplan Tindbuen friområdet, plan id 2010006 og er regulert til fritidsbolig. Tiltaket er i samsvar med formålet. Det søkes dispensasjon fra arealbegrensningene for hytte.

Hytta:

I følge byggetillatelsen av 28.05.2004, har hytta et godkjent areal på 72m2. Det søkes nå om etterhåndsgodkjennelse for de tilbygg som er oppført, slik at hytta nå har et areal på 109m2 BYA.

Reguleringsplan:

Eiendommen reguleres av reguleringsplan Tinnbuen plan id 2010006, og er regulert til fritidsformål. Arealbegrensingene er endret fra 80 pluss 20, til nå å være 90 for hytte og 30 for uthus anneks.

I all hovedsak skal en søknad behandles på grunnlag av rettstilstanden på avgjørelsestidspunktet. Unntak fra dette kan inntreffe når det trår i kraft en reguleringsendring til søkers disfavør før det er fattet endelig avgjørelse i saken. I slike tilfeller viste saksbehandlingsreglene som tidligere fremgikk av saksbehandlingsforskriften at myndighetene ikke gjennom rettsstridig opptreden skulle kunne skaffes seg rom til å endre det materielle rettsgrunnlaget i søkers disfavør. Sivilombudsmannen har tydeliggjort dette i sak 2011/720, som viser til sak 2007/83 («Tretelt-saken»).

I aktuelle sak ble tiltaket omsøkt etter at gjeldende reguleringsplan trådte i kraft, og det påklagede vedtaket ble fattet på bakgrunn av samme reguleringsplan. Det har dermed ikke skjedd noen reguleringsendring etter at tiltakshaver sendte søknad om godkjenning av de aktuelle tiltakene, og det er dermed rettstilstanden på vedtakstidspunktet som er avgjørende for saken.

Dispensasjonssøknaden:

Søknad om dispensasjon for Officershagen i Levanger, gnr/bnr 232/17

Det vises til tidligere dialog omkring retting av forhold i strid med gjeldende plan. Etter befaring 20.05 er det enighet om at alle stridspunkter med unntak av hovedhyttas volum, nå er brakt i orden. I henhold til referat av 14.11.2015, og brev fra lnnherred samkommune datert 30.11.2015, skal hovedhytta reduseres i volum slik at den ikke overstiger 90 kvm. Dette skal skje enten gjennom riving/redusering eller deling av volumet. Totalvolumet for bygningsmassen på tomta ansees for innenfor det tillatte maksvolum på 120 kvm.

Etter å ha vurdert ulike tekniske løsninger for oppdeling av hytta, samt konsekvenser for omgivelsene av de ulike endringer, og konsekvensene for brukskvalitetene på hytta, har vi kommet til at vi ønsker å søke dispensasjon for å beholde hytta slik den er i dag.

Som særlige grunner vil vi påpeke følgende:

  • Hytta er ikke spesielt stor og ruvende i terrenget, og den skiller seg ikke ut på noen måte. Det er mange hytter og andre bygninger i området som er like store eller større, slik at redusert volum vil ikke medføre noen «bedring» i totalopplevelsen av området. Vi vet at de større hyttene i området er godkjent under et annet regelverk, og vi argumenterer ikke med forskjellsbehandling. Vårt poeng er heller at hytta ikke framstår som uvanlig stor og påtrengende for allmennheten. 
  • Vi mener strengt tatt at det er bedre at bygningsvolumet som tillates på tomten, er samlet, framfor spredd på enda flere bygg. 
  • Vi kan løse problemet med størrelsen rett og slett ved å lage en «slisse» gjennom bygget. For å oppfylle lovens krav trenger ikke denne være bredere enn at ingen del av bygget henger sammen, dvs det handler om cm. Rent praktisk vil åpningen måtte bli noe bredere fordi det må etableres to yttervegger. Men vi snakker fortsatt om åpning i størrelsesorden centimeter. Åpningen vil derfor ikke bli synlig for andre enn de som faktisk leter etter den, og i hvert fall ikke for de som passerer eller opplever hytta fra avstand. En tilpasning av hytta til gjeldende arealramme vil derfor kunne gjøres uten at tilpasningen blir merkbar for omgivelsene. 
  • En «slisse» i bygningskroppen vil derimot kraftig redusere brukskvalitetene på hele hytta, og i særdeleshet på den bygningskroppen som deles fra, da vi i så fall må gå ut for å komme til soverom.


Vi synes derfor det framstår som urimelig og unødvendig å kreve oppdeling av volumene, når oppdelingen ikke vil få merkbar effekt for andre enn oss som bruker hytta. Og vi antar at selv om det her er snakk om et rettingstiltak, så bør likevel brukskvalitet tillegges vekt. 

Vi er fullt klar over at vi bærer alt ansvar for situasjonen som har oppstått, og vi er inneforstått med at området fikk ny reguleringsplan i fjor, noe som tilsier at terskelen for å gi dispensasjon er høy. For vår del vil vi også understreke at vi oppfatter at kommunen har hatt en redelig og konstruktiv innfallsvinkel i forhold til de oppståtte uregelmessigheter. Men når vi ser at de rettinger som er nødvendig for å oppfylle lovens, og reguleringsplanens krav, ikke vil medføre en forbedret situasjon for allmennheten, men bare en temmelig redusert brukskvalitet for vår del, mener vi det er riktig å søke om dispensasjon. Og vi håper at kommunen også ser det paradoksale i situasjonen og at vi kan innvilges en dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan.

Dessverre så vi ikke denne konkrete situasjonen da vi var i dialog med kommunen i fjor høst.

Løsninger og konsekvenser har først blitt klart for oss, etter at vi har drøftet ombygginger med fagfolk på stedet. Ellers ville vi selvfølgelig tatt opp dispensasjonsspørsmålet på vårt møte i Verdal 11.11.2015.

For øvrige opplysninger vedrørende eiendommen, viser vi til tidligere innsendte tegninger og bilder, samt øvrig kommunikasjon.

Vurdering av dispensasjonen: 

Søknaden behandles som om tiltakene ikke er utført. Det vil derfor verken bli tale om fordel eller ulempe for tiltakshaver at arbeidene allerede er påstartet. Rådmannen kan heller ikke vektlegge eventuelt økonomisk tap tiltakshaver påføres, dersom omsøkte dispensasjoner ikke kan godkjennes. At arbeidet er påstartet før nødvendige tillatelser er gitt, står for tiltakshavers egen regning og risiko. 

I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 første ledd, har kommunen ”adgang til å gi varig (…) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt (…) i medhold av denne lov”.

Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan.

Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at ”hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra (…) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt” og videre at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er ”klart større enn ulempene” jf. pbl. § 19-2 annet ledd. Vilkårene er kumulative og begge må derfor være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis.

En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. § 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf.

Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243, hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å fravike gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås.

Pbl. § 19-2 viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes § 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.

Det første spørsmålet blir i denne saken om dispensasjonen vil medføre at reguleringsplanen «blir vesentlig tilsidesatt».

Hensynet bak bestemmelsen om arealbegrensinger er å regulere bygningens volum, samt hindre at eiendommer blir overbebygde og ruvende i terrenget. Dette er spesielt viktig i sjø-nære områder, som i denne saken. Det er også et poeng å gjøre størst mulig areal tilgjengelig for allmenheten. Det er også et faktum at utnyttelsesgrad og arealbegrensninger er ett av de viktigeste punktene i en reguleringsplan, og det skal mye til for at kommunens skal kunne godkjenne en dispensasjon fra dette.

I denne reguleringsplanen er arealbegrensningene satt til 90 m2 for hytte og 30m2 for uthus/anneks. Det er valgfritt om man ønsker å ha både uthus og anneks eller om de 30 m2 benyttes til ett bygg. Forutsetningen er at bygningen(e) ikke overstiger et samlet bebygdareal på 30m2. I henhold til gjeldende reguleringsplan er det ikke åpnet for at man kan flytte areal fra annekset til hytta.   

Eiendommen reguleres av en nylig vedtatt reguleringsplan. Reguleringsplanen ble stadfestet av Fylkesmannen så sent som desember 2015. Dette er den første dispensasjonssøknaden som blir behandlet etter gjeldende planbestemmelser. Dette medfører at denne sakens utfall vil få stor betydning for videre håndtering av dispensasjonssaker videre innenfor dette planområdet. 

Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt at det i arealplanleggingen er grundig vurdert hvor stort areal som skal benyttes/avsettes til andre formål. Arealbegrensningene kommer som en følge av disse vurderingene. Når en reguleringsplan først er vedtatt med en arealdisponering som dette skal det mye til før byggesaksavdelingen overprøver. Videre er det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er det viktigeste premisset for utviklingen av et område. Dette medfører at det skal svært mye til før det kan gi dispensasjon fra dette punktet. 

Det er også slik at Åsenfjorden er et pressområde, der man generelt ønsker å gjøre samtlige endringer via plan. Dette for å kunne sikre at alle forhold ved saken er vurdert, at det er forutsigbart og likt for samtlige hytte eiendommer i området. Dispensasjoner er med på å svekke dette grunnlaget.

Etter Rådmannens vurdering gjør hensynene bak planbestemmelsene seg gjeldende med styrke i denne saken. Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal må antas å være ønsket om å ivare ta hytteområdet som sådan. Rådmannen ønsker at en evt endring av arealbegrensningene skjer via en planendring og ikke via dispensasjoner. Dette kommer av at dispensasjoner kan få ulikt utfall for de forskjellige eiendommene og vil bli lite forutsigbart både for hytteeierne og kommunen. Dette vil kunne få uheldige ringvirkninger som ikke er forenelig med en god arealpolitikk. 

Reguleringsplanen ble vedtatt i 2015 og er helt ny. Slik Rådmannen har vurdert saken finnes det ingen spesielle forhold i dispensasjonssøknaden, som gjør at søknaden skiller seg vesentlig fra forhold som kan påberopes av andre hytteeiere i området. Ved en eventuell positiv dispensasjonsbehandling, risikerer man derfor å gi uttrykk for en liberal dispensasjonspraksis i planområdet. Dette vil igjen medføre en uthuling av reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette er det advart mot i forarbeidene til pbl. § 19-2. Rådmannen skal og må vurdere dispensasjonssøknaden opp i mot planområdet som en helhet. Dersom det her gis tillatelse, må det legges til grunn at Rådmannen også må åpne for at også andre  fritidseiendommer i området kan oppføre hytter med tilsvarende størrelse.

Etter det ovenstående har kommunen kommet frem til at reguleringsplanen vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. Vilkårene for å gi dispensasjon er dermed ikke tilstede i dette tilfellet.

Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene.

Det andre vilkåret loven stiller er at fordelen ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering må være klart større enn ulempene, dersom dispensasjon skal kunne gis. I dette tilfelle vil ikke vilkårene i § 19-2 være oppfylt selv om kommunen skulle komme frem til at fordelene er større i denne saken, da lovens vilkårene er kumulative. Kommunen vil likevel vurdere fordelene og ulempene ved evt å gi dispensasjon, for å belyse saken på en tilstrekkelig god måte.

Fordelene med å gi dispensasjon i denne saken er at tiltakshaver får et større areal på hytta si. De funksjonene som ligger i tilbygget, kan fortsette å være der de er. Med en slik løsning får man også komprimert bygningsmassen på et sted. Noe som er med på å hindre at et større areal enn nødvendig blir benyttet til fritidsformål.

Ulempene vil være at dersom man gir dispensasjon i denne saken vil samtlige andre hytteeiere innenfor samme planområde kunne gjøre det samme. Da Rådmannen ikke kan se at det foreligger noen særskilte forhold på denne eiendommen eller hos tiltakshaver som tilsier at søknaden vil avvike fra flertallet av andre dispensasjons søknader. En dispensasjon i saken vil i realiteten derfor kunne bety at det åpnes for en utstrakt bruk av dispensasjoner i planområdet, hvilket må anses for å være en svært tungtveiende ulempe i helhetsvurderingen, til fordel for en enkelt hytteeier.

Som ovennevnte viser, anses dispensasjon i dette tilfellet for vesentlig å tilsidesette hensyn bak reguleringsplanen. En helhetsvurdering viser også at ulempene med en dispensasjon er atskillig større enn de fordeler som oppnås.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 15.09.2016 07:56
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051