Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 14.06.17 - sak 40/17 - Behandling av forslag til planprogram for detaljregulering av Tørøya – 1719/229/11

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2016/6015

   

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.06.17.17 40/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Vedlagte forslag til planprogram for Tørøya fastsettes ikke.  

Vedlegg:

1

170418 Forslag planprogram etter høring #3 PDF

2

5165336 Oversiktskart PDF

3

5165336 Foreløpig ROS-vurdering PDF

4

Referat fra møte og befaring 15122016 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Grunneierne Trond Stavne og Brit Rønningen ønsker å få utarbeidet en reguleringsplan som legger til rette for flere tomter med fritidsbebyggelse på deler av eiendommen 229/11, på Tørøya i Åsenfjorden. 

Planen er vurdert å kunne få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Norconsult har følgelig som ledd i varsling av planoppstart utarbeidet et forslag til planprogram som grunnlag for planarbeidet. Forslag til planprogram er sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn samtidig med varsel om planoppstart. Høringsfristen var 31.03.2017. Det er mottatt 11 uttalelser. Kommunen skal nå avgjøre om planprogrammet skal fastsettes, og dermed også ta stilling til om grunneierne kan gå videre med planarbeidet. Kommunen har anledning til å avslutte saksbehandlingen ved å unnlate å fastsette et planprogram etter høring. Kommunen skal fastsette planprogrammet innen 10 uker etter at høringsfristen er utløpt.

Planområdet

Planområdet er på ca. 75 daa og omfatter del av gnr. 229 bnr. 11 på Tørøya, som er en halvøy i Leangsfjorden i Levanger kommune. Leangsfjorden er den innerste delen av Åsenfjorden sørøst for Frosta. Planområdet grenser til sjø i øst, sør og vest og til nylig endret reguleringsplan for Saltbuvik hytteområde i nord samt til 5 eldre eiendommer med fritidsbebyggelse på Tørøya etablert i perioden 1931-1966. Planen vil ta med areal i sjø for brygge, og for å vise sammenhengen mellom land- og sjøareal. Det er ca. 25 km til Levanger sentrum. Hele planområdet ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjø.

Det ble gitt konsesjon for erverv av eiendommen i juli 2015. Eiendommens totalareal er på ca. 265,2 daa, og den består av 9 teiger, hvorav 6 er øyer/skjær. De to teigene på Tørøya (planområdet) består ifølge NIBIOs gårdskart av ca. 13 daa fulldyrka jord, ca. 45 daa skog (36 daa lav bonitet og 7 daa uproduktiv), ca. 3,3 daa jorddekt fastmark (tunet) og ca. 1,3 daa skrinn fastmark (øy i øst). Det er opplyst at deler av dyrkamarka er bortleid. Videre at usikre grenser mot naboeiendommer vil bli avklart i løpet av planprosessen. Eiendommen er bebygd med våningshus fra 1840, driftsbygninger, garasje, verksted, sjøhus og naust. Adkomst er via privat veg med avkjøring fra Fv. 753 Frostavegen ca. 800 meter fra planområdet. Terrenget beskrives som småkupert fjordlandskap, hvor østre del av området preges av tunet på eiendommen og jordbrukets kulturlandskap. I sør skrår terrenget bratt ned mot sjøen, og største terrenghøyde er på ca. kote +20,7 meter. Vegetasjonen er en blanding av bar- og lauvskog.

I konsesjonssaken i 2015 er det opplyst at eiendommen 229/11 omfatter 274 daa totalt, hvorav 17 daa er dyrka jord, 38 daa er beiteareal, 86 daa er skog av høy bonitet, 68 daa er skog av middels bonitet og 66 daa er skog av lav bonitet.

Det er det attraktive sjønære arealet inkl. tunet grunneier ønsker å detaljregulere.

Planstatus

Området er i kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, avsatt til LNFR-formål.

Forholdet til forskrift om konsekvensutredning, planprogram

Planen kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, og kommunen har med hjemmel i plan- og bygningslovens §§ 4-1 og 4-2 samt forskrift om konsekvens-utredninger krevd planprogram som redegjør for utredningstema.

Planen faller inn under forskriftens § 2 (planer som alltid skal behandles etter forskriften) dersom nye utbyggingsformål er på mer enn 15 dekar. Dersom nye utbyggingsformål er på under 15 dekar omfattes planen av §§ 3 og 4, fordi den bl.a. anses å kunne berøre punkt d), e), f) og q) i KU-forskriftens vedlegg III.

Nevnte punkter lyder slik:

d) en forekomst av en utvalgt eller truet naturtype, verdifull naturtype av verdi A eller B, truet eller prioritert art, eller mot økologisk funksjonsområde for en prioritert art,

e) naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv,

f) særlig verdifulle landskap, store sammenhengende naturområder med urørt preg eller vernede vassdrag,

q) statlige planretningslinjer, statlige planbestemmelser eller regionale planbestemmelser gitt i medhold av lov 27. juni 2008 nr. 71 eller gjeldende rikspolitiske bestemmelser eller rikspolitiske retningslinjer gitt i medhold plan- og bygningsloven av 14. juni 1985.

Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger.

Det må framgå hvilke metoder som skal benyttes og utformingen skal være slik at det kan tas stilling til om reguleringen er utarbeidet i samsvar med planprogrammet.

Ved oversendelse av planprogrammet skal planbeskrivelsen beskrive planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området. For reguleringer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse – konsekvensutredning – av planens virkninger for miljø og samfunn.

Planprogrammet er et verktøy for å gi forutsigbarhet både om utredninger som skal gjennomføres, metodebruk, innsamling av data, tidsforløp og planprosess for berørte parter.

Forhold som skal utredes i videre planarbeid går fram av tabell i vedlagte forslag til planprogram. Det er foreslått følgende utredningstema:

  • Naturverdier, biologisk mangfold, vannmiljø - egen rapport
  • Grunnforhold
  • Havstigning og stormflo
  • Kulturlandskap, jordvern, kulturminner
  • Friluft og rekreasjon, tilgang til strandsonen
  • Adkomst langs land, trafikk, parkering
  • Adkomst fra sjø, kaianlegg
  • Annen infrastruktur (vann- og avløpsledninger, behov for utbyggingsavtale)
  • Klima og energi
  • Barn og unge
  • Arkitektonisk og estetisk utforming
  • Forurensing
  • Kriminalitetsforebygging
  • Støy - vurdere behov for støyutredning
  • Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) - egen rapport


Se tabell i planprogrammet for mer informasjon. 

Det er foreslått egne rapporter for biologisk mangfold og ROS. Planforslaget skal også vurderes opp mot et 0-alternativ (framtidig situasjon uten aktuelt tiltak).

Det er foreslått at planbeskrivelsen bl.a. skal omfatte et sammendrag av konklusjoner og anbefalinger i konsekvensutredning, samt at konsekvenser og avbøtende tiltak beskrives enten i egen rapport eller som del av planbeskrivelsen.

Intensjon med planarbeidet / foreløpig planutkast

Det er skissert 16 nye hyttetomter i tillegg til at bebyggelsen på tunet ønskes beholdt som landbruksformål/fritidsbebyggelse (plan- og bygningsloven åpner ikke for en slik kombinasjon). Det ønskes også oppført en redskapsbygning på ca. 100 m² samt gjenoppbygging av nothus. Hyttene er tenkt med parkering på felles parkeringsplass eller på egen tomt. Dagens veg forbi tunet flyttes over en avstand på ca. 120 meter. Den mest drivverdige dyrkamarka reguleres som jordbruk og vil kunne drives av grunneierne eller ved bortleie. Det går samtidig fram at forslaget medfører omdisponering av ca. 3,7 daa dyrkamark, fordelt på ca. 2,0 daa for tomt nr. 14, 15, og 16, ca. 1,5 daa for tomt nr. 10 og 11, samt ca. 0,2 daa for omlegging av veg. Båtplass for hyttebeboerne søkes løst ved deltakelse i småbåtanlegg planavklart i reguleringsplan for Saltbuvik hytteområde. Det planlegges i tillegg et lite område med flytebrygger for hovedeiendommens båt. Mulighet for naust vurderes. Grunneierne har til hensikt å sikre allmennrettens tilgang til strand- og sjøområdene. Avfallhåndteringen er tenkt å skje på felles hytterenovasjon utenfor planområdet.

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte med kommunen er gjennomført 23.09.2016. Da grunneiers planer er i strid med overordna plan, jordvern og strandsoneproblematikk anbefalte kommunen at det gjennomføres et felles møte med fylkesmannens miljøvernavdeling, og ev. landbruksavdeling, før eventuelt planarbeid igangsettes.

Den 15.12.2016 ble det gjennomført en befaring på Tørøya med grunneierne av 229/11, Norconsult, Fylkesmannens miljøvernavdeling og Innherred samkommune ved planavdelingen. Referat fra befaringen følger vedlagt. Fylkesmannen påpekte bl.a. at planarbeidet kan gi grunnlag for innsigelse. I konklusjonen går det fram at både kommunen og Fylkesmannens miljøvernavdeling ser det som en fordel at ev. behov for flere hytteområder vurderes på overordna plannivå (kommuneplanens arealdel), men trolig vil det heller ikke da bli lagt opp til nye hytteområder i strandsonen.

Varsel om oppstart av planarbeid med samtidig høring av forslag til planprogram er gjennomført i perioden 18. februar til 31. mars 2017.

Mottatte høringsinnspill (11 stk.) er oppsummert og kommentert i forslag til planprogram. Et av innspillene fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag er fulgt opp med en endring i ordlyden i utredningstema under punkt 4.2, selv om de egentlig frarår sterkt at en går videre med planlegging av et nytt hytteområde som beskrevet i oppstartsvarselet, og gjør oppmerksom på at det kan være grunnlag for innsigelse. Både fylkesmannen og fylkeskommunen mener saken hører hjemme på overordnet plannivå. Uttalelsene forøvrig går i hovedsak på forhold som må vurderes hensynstatt ved utarbeidelse av planforslag.

I det følgende er uttalelsene også oppsummert og ev. kommentert/supplert ift. kommentarene i planprogrammet.

NVE har utarbeidet en sjekkliste som bes gjennomgått og redegjort for i plandokumenter.

Sametinget minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda og de har forslag til planbestemmelse.

Kystverket påpeker at etablering av lokale leder i planens grenseflate må gjennomgås med tanke på virkninger, og at det er usikkert om man behøver å vurdere planen opp mot bruk av Åsenfjorden og Leangsfjorden som framtidig akvakulturlokalitet.

NTNU Vitenskapsmuseet uttaler at det må påregnes marinarkeologisk befaring og at denne gjennomføres når planen foreligger til første gangs offentlig ettersyn. De ber om at tiltak i sjø blir nøye beskrevet i det videre planarbeidet.

Kommentar: Kommunen anmoder om at eventuelle påkrevde arkeologiske forundersøkelser skjer før planforslaget oversendes til kommunen for behandling, for å unngå diskusjon om hvem som skal dekke kostnadene.

Statens vegvesen har ingen merknader.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag

Landbruksavdelingen er kritisk til at det skal planlegges for fritidsbebyggelse som berører dyrka jord. De viser til Stortingets behandling av Nasjonal jordvernstrategi 08.12.15, hvor en enstemmig næringskomite var tydelig i sine komitemerknader om at det må legges til grunn en strengere praksis mht. spørsmål om fritidsbebyggelse, boliger og næringsbygg på dyrka jord. Fritidsbebyggelse er ikke en samfunnsinteresse av stor vekt, og landbruksavdelingen ber om at i det minste tunet og dyrka jord på eiendommen reguleres til landbruksformål dersom det skal arbeides videre med reguleringsplanen.

Kommunalavdelingen minner om at det skal utarbeides en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet samt at rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen bl.a. stiller krav om at konsekvenser for barn og unge skal vurderes og at planprosessen skal organiseres med mulighet for medvirkning.

Miljøvernavdelingen konstaterer at hele planområdet ligger innenfor 100-m beltet mot sjø og at planområdet ikke er i tråd med kommuneplanens arealdel. De legger til grunn Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen (SPR 2011). Her slås fast at byggeforbudet i 100 m-beltet langs sjø gjelder generelt, og at forbudet er strammet inn i ny plan- og bygningslov. 100 m-beltet er av nasjonal interesse, og bygging her skal bare tillates etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold.

Fylkesmannen tilbakeviser at begrepet fortetting er relevant i denne saken. De mener derimot at en vesentlig del av planområdet fremstår som et av få gjenværende strandområder i Åsenfjorden som fortsatt delvis er uten bebyggelse/inngrep. Området har et delvis urørt preg, og som derfor er av særlig verdi for landskap, friluftsinteresser og biologisk mangfold. I SPR er Levanger kommune definert inn i kategorien «Andre områder der presset på arealene er stort», der det bl.a. heter: ... «Som hovedregel skal byggeforbudet praktiseres strengt»... I slike områder bør nye utbyggingsområder vurderes i en overordnet plan. Levanger har i sin planstrategi 2017-20 varslet oppstart av revidering av arealdelen i 2017-2018. I lovkommentaren til plan- og bygningsloven (2009) om byggeforbud i strandsonen uttales bl.a: …«Det skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser ved spørsmål om utbygging i strandsonen langs sjøen og langs viktige vassdrag» ... «Naturmiljøbegrepet omfatter det biologiske mangfoldet sammen med ivaretakelse av friluftslivs- og landskapsverdier i videste forstand. Dette gjelder både i forbindelse med utarbeiding av planer og ved avgjørelse i dispensasjonssaker. I områder med sterk konkurranse om strandsonen er det spesielt viktig å unngå bygging, av hensyn til allmenne interesser.» … «Det er forutsetningen at bygging i områder med sterk konkurranse om strandsonen så vidt mulig skal unngås.» Tørøya ligger i Åsenfjorden som er det fjordområdet i Levanger kommune som fra før har tettest fritidsbebyggelse og størst utbyggingspress. En videreføring av framlagte planer for Tørøya vil derfor være utfordrende for de nasjonale og regionale interesser som Fylkesmannen er satt til å ivareta og vil kunne medføre innsigelse fra fylkesmannens side, jf. retningslinjene i SPR 2011, og mht. verdier knyttet til landskap, friluftsliv og biologisk mangfold. Ut fra dette vil miljøvernavdelingen sterkt frarå at man går videre med planlegging av et nytt område for fritidsboliger som beskrevet i oppstartvarslet. En eventuell videreføring av planene og vurdering/avveining av ulike interesser bør foretas på et overordnet nivå i forbindelse med varslet oppstart/revidering av kommuneplanens arealdel.

Dersom man allikevel velger å gå videre med planforslaget, må videre planlegging ta behørig hensyn til ulike miljøkvaliteter i området, jf. naturmangfoldlovens §§ 8-12.

Fylkesmannen registrerer at det i planprogrammets kap. 2.4 «Beskrivelse og vurdering av mulig utbygging», refereres til undersøkelse tilknyttet reguleringsplan for Saltbuvik. Denne undersøkelsen omfatter imidlertid kun sjøarealet i Leangsfjorden, herunder sjøområdet rundt Tørøya. Etter det miljøvernavdelingen kjenner til, er det ikke foretatt noen systematisk kartlegging av naturmangfold i selve planområdet på Tørøya. Fylkesmannen mener at det må gjennomføres kartlegging av viktige naturtyper i planområdet hvor ev. rødlistestatus oppgis, artsregistreringer med særlig vekt på rødlistede planter og fugler i planområdet iht. Artsdatabankens rødliste 2015 samt fremmede skadelige arter i henhold til Artsdatabankens svarteliste 2012, og hvor kunnskapen gjøres tilgjengelige for alle i nasjonale databaser.  

Nord-Trøndelag fylkeskommune påpeker at foreslått utbygging ikke er i tråd med overordnet plan og at de ikke betrakter utbyggingen som en fortetting da det ikke er regulert tidligere. De 16 foreslåtte hyttene er et stort antall ift. hva som er der av bebyggelse fra før og de anser derfor dette som et nytt hyttefelt. De minner om at presset på arealene er stort i dette området og byggeforbudet i strandsonen skal praktiseres strengt. De anbefaler derfor å vurdere utbyggingen i en overordnet planprosess, enten gjennom en egen kommunedelplan for Åsenfjorden eller i kommuneplanens arealdel. I Åsenfjorden er det et stort antall hytter med dels tettbygde enkeltområder og fylkeskommunen har tidligere signalisert at det burde vært laget en kommunedelplan for å avklare lokalisering og nivå på videre hytteutbygging i området. Gjennom en kommunedelplan hadde en også fått avklart hvilke delområder som bør holdes ubebygd eller at det ikke tillates videre hyttebygging. Tilpasning til landskapet bør vurderes nøye i en eventuell videre prosess. Det bør derfor utarbeides illustrasjoner og snitt som viser terrengtilpasning.

Kulturminner: Fylkeskommunen kan ikke se at planen vil være i konflikt med automatisk freda kulturminner, men minner om kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt.

Kulturminner nyere tid: Eksisterende bebyggelse på gårdstunet, er ifølge SEFRAK-registeret oppført tidlig på 1800-tallet. Tidligere eier opplyste om at bruket stod ferdig i 1828. Det legges opp til at tunet med dagens bebyggelse skal bevares, men omreguleres til fritidsbolig. Videre planlegges det oppføring av et redskapshus på 100 kvm i tilknytning til tunet. Fylkeskommunen ser det som svært positivt at planens konsekvenser for kulturminner skal utredes i konsekvensutredningen. Det gamle tunet ligger veldig fint plassert i landskapet, og danner et fint kulturmiljø. Plasseringen av de planlagte hyttene blir svært viktig for å bevare dette miljøet. De minner om at bygninger oppført før 1850, kommer inn under kulturminnelovens § 25, som omhandler meldeplikt til gjeldende myndighet (fylkeskommunen) for riving/vesentlig endring på bygninger oppført før 1850.

Flittig påpeker ulemper med betydelig anleggsvirksomhet over tid samt støy og økt forurensing. Utbyggingen kan også medføre at området forringes vesentlig som rekreasjons- og friluftsområde for eksisterende og framtidig hyttebebyggelse langs adkomstvegen til Tørøya. Påpeker at Svebakken (mellom 229/32 og 229/19) er problematisk. Ber om at ny adkomst til hytteområdet på Tørøya utredes, f.eks. over våtmarksområdet opp mot vegen til Saltbuvik. Økt trafikk vil ødelegge dagens veg som turveg og øke muligheten for ulykker. Det kan være rødlistearter i området og minner fra krigens dager på Tørøya. Asfaltering av hovedvegen til området må vurderes.

Kommentar: Svebakken er svært bratt og har stigning 6:40 (6 meter fall over en strekning på 40 meter).

Adv. Welde pva. familien Bleken forutsetter at det i planforslaget tas med adkomstveg fram til gnr. 229, bnr. 26 (Blekens eiendom), samt tilgang til felles kommunaltekniske anlegg. Gnr. 229, bnr. 26 har adkomstrett over bnr. 11. Dette er praktisert ved at Bleken har parkert bil ved anvist plass på bnr. 11 og benyttet adkomststi fram til bnr. 26.

Foosnæs ber om at dagens vegsystem forsterkes, at de lages møteplasser og at det må vises hvor eventuelle områder for bading/tilgang til sjøområdene er tenkt lagt.

Munkeby er ikke villig til å gi bruksrett til at flere skal bruke vegen fram til nye hytter. Dagens renovasjonscontainere blir benyttet av mange nok. Det er ikke tilstrekkelig kapasitet på vannledningen i vannlaget. Spør hva som er ment med konsesjonen, om det er ment at eiendommen skal være som en enhet hvor husene benyttes til fritidsbebyggelse og jorda drives enten ev eierne eller ved bortleie.

Kommentar: Manglende adkomst kan stoppe utbyggingen, men dette kan også søkes løst i planprosessen. Kapasitet på renovasjon må også avklares med renovatør. Vannforsyning og avløp kan vurderes nærmere i planprosessen. Det er uklart hva som er ment i konsesjonen når det står at eiendommen skal brukes til landbruk/fritidsbebyggelse. Landbruk her har opplyst at det ikke er boplikt på eiendommen.

Intern høring i kommuneadministrasjonen

Det er gjennomført en intern høring til landbruk, folkehelsekoordinator, barne- og ungdomsrepresentanten samt kommunalteknikk. Det er mottatt følgende uttalelse:

Landbruk, Innherred samkommune, 08.05.2017

I den grad tomt 14 - 16 berører dyrka jord, bør disse tas ut av planen. Ellers ingen merknad.

Kommentar: Rådet bør følges opp dersom en går videre med planprosessen.

Idrettskonsulent Levanger kommune, 15.05.2017

På spørsmål om det er gjennomført kartlegging av friluftslivsområder i Åsenfjorden fikk planavdelingen følgende svar: «Friluftslivkartleggingen i henhold til miljødirektoratets veileder er gjennomført i 2016/2017 over hele kommunen. Det kommer en orienteringssak i neste PUK. Vi har imidlertid i denne kartleggingen valgt å kun gjøre en grov kartlegging og verdsetting av friluftslivsområdene i Åsenfjord. Det vil si at det er kartlagt og verdsatt en helhetlig strandsone langs hele Åsenfjord, samt det statlig sikra friluftslivsområdet i Tinbuen og Skotthyllbanen/fotballbanen langs Frostavegen. Det er behov for en større detaljering her, men dette arbeidet får oppdateres kontinuerlig og i trå med ulovlighetsprosjektet. Vi har foreløpig ikke laget en plan for denne detaljeringen.»

Kommentar: Tas til orientering.

Vurdering:

Det skal tas stilling til om foreslått planprogram bør fastsettes, ev. med endringer. Dette innebærer også å ta stilling til om planarbeidet kan fortsette.

Kommunens foreløpige vurdering i referat fra oppstartsmøtet

«Planutkastet er i strid med overordna plan (kommuneplanens arealdel). Det berører dyrka mark, og viser delvis omdisponering av denne. Planutkastet er også svært utfordrende ift. strandsoneverdier, da det viser flere hyttetomter innenfor 100-meters beltet mot sjø, samt småbåtanlegg, i et område hvor byggeforbudet skal praktiseres strengt. Lokalisering av hyttetomtene er også delvis i strid med retningslinjer gitt i kap. 6.2 i Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Skisserte tiltak berører også registrerte naturverdier i området. Vist småbåtanlegg i nordøst, samt adkomst til øy/holme kommer i berøring med bløtbunnområde i strandsonen. Adkomstvegen til Tørøya berører strandeng/strandsump. Til orientering ble det i naboområdet Saltbuvik hyttefelt krevd naturtypekartlegging ifb. endring av reguleringsplan.

KU-forskriftens § 4 andre ledd siste punktum:

«Ansvarlig myndighet skal i nødvendig grad ta kontakt med berørte myndigheter for å avklare om planen kan få vesentlige virkninger, jf. vedlegg III.»

På bakgrunn av overnevnte anbefaler kommunen at det gjennomføres et felles møte med fylkesmannens miljøvernavdeling, og ev. landbruksavdeling, før ev. planarbeid igangsettes. Kommunen kan være behjelpelig med å ordne dette møtet.»

Reguleringsspørsmålet

Planarbeidet er i strid med kommuneplanens arealdel som viser LNFR-formål her. Planarbeidet er også svært utfordrende ift. plan- og bygningslovens byggeforbud i strandsonen (pbl § 1-8), «Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonene langs sjøen» samt «Regional plan for arealbruk» som følger opp de statlige føringene. I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser (pbl § 1-8 første ledd). Ifølge statlig og regional planretningslinje skal byggeforbudet i dette området praktiseres strengt. Det vises til uttalelse fra fylkesmannens miljøvernavdeling, fylkeskommunen og referat fra befaring for utfyllende informasjon.

Videre anses utbyggingen å være av prinsipiell karakter, da mesteparten av halvøya i 100-metersbeltet er lite bebygd i dag, og omfanget av skisserte nye tomter (16 stk.) er stort ift. eksisterende bebyggelse. Dette anses derfor ikke som en fortetting, men vurderes som et nytt hyttefelt. Regionale myndigheter er av samme oppfatning. Dette gjør at det er større behov for å vurdere utbyggingen i en større plansammenheng (f.eks. ved revisjon av kommuneplanens arealdel) enn det var for planendringen av Saltbuvik og reguleringen av Fåraaunet, som Norconsult viser til. Tørøya er i større grad et urørt område i 100-metersbeltet. Kommunen har heller ikke utarbeidet oversikt over områder med streng og mindre streng holdning til utbygging i strandsonen, slik det er anbefalt i regional plan. Det anbefales at den enkelte kommune som et minimum vedtar en oversikt over hvilke strandområder en ikke ønsker utbygging av. Det er heller ikke gjennomført kartlegging av friluftslivsområder i Åsenfjorden, slik det nylig er gjort for andre deler av kommunen.

Norconsult viser til at konsesjonssak konkluderer med at eiendommen skal benyttes som landbruk/fritidsbebyggelse. Det går imidlertid fram i konsesjonssaken at formålet med ervervet er å skaffe en flott beliggende landbrukseiendom med strandrett. Videre har konsesjonsloven til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: ...» Dette er følgelig ikke noe egnet argument for å omdisponere større deler av eiendommen til fritidsbebyggelse.

Planområdet er også utfordrende mht. naturmangfold. Det er registrert et lokalt viktig bløtbunnområde i strandsonen i nordøst samt strandeng/strandsump (Viktig B) i området for adkomstveg. Dersom en går videre med planarbeidet mener fylkesmannens miljøvernavdeling at det må gjennomføres naturtypekartlegging og artsregistreringer ift. rødlistede planter og fugler samt svartelistede arter. Dette er tatt inn i planprogrammet. Ifølge faktaark om strandeng/strandsump er adkomstvegen trolig noe utsatt for oversvømmelse, men utbygger har ikke lagt opp til inngrep her. Det er imidlertid mottatt innspill om flytting av denne vegen.

Både kommunens planavdeling og fylkesmannens miljøvernavdeling er betenkt mht. å åpne opp for nye hyttefelt i strandsonen i strid med overordna kommuneplan. Ved befaring signaliserte fylkesmannens miljøvernavdeling mulig innsigelse, og i forhåndsuttalelse frarår de sterkt at det arbeides videre med planlegging av et nytt område for fritidsboliger som beskrevet i oppstartvarslet.

På bakgrunn av en samlet vurdering tilrår Rådmannen at planprogrammet ikke fastsettes. Det er ikke klageadgang på et slikt avslag og forslagsstiller kan heller ikke kreve at planprogrammet legges fram for kommunestyret, da planlagt utbygging er i strid med kommuneplanens arealdel. Det vil imidlertid bli anledning til å komme med innspill ved revisjon av kommuneplanens arealdel.

Planprogrammets innhold

Dersom planprogrammet fastsettes burde det vært et tydeligere skille mellom hva som skal konsekvensutredes og hva som «beskrives som del av planbeskrivelsen». Det går imidlertid fram hvilke tema det skal være egne rapporter på (bl.a. naturtypekartlegging og ROS). Utredningstema er også stort sett i samsvar med listen i vedlegg IV b) i KU-forskriften. Dersom en skulle trekke fram forhold som burde konsekvensutredes er det naturmangfold (verdifull naturtype av verdi A eller B), naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv, særlig verdifulle landskap / naturområder med urørt preg og forhold knyttet til generelt byggeforbud i strandsonen med statlige og regionale retningslinjer. Konsekvensene for landbruk og kulturminner anses ikke så omfattende at de krever konsekvensutredning, men de skal vurderes.

Høringsuttalelser som er relevant for planprogrammet synes hensyntatt i tilstrekkelig grad dersom også rådet fra fylkeskommunen om illustrasjoner/snitt som viser terrengtilpasning også tilføyes. Imidlertid vil en slik «bit-for-bit» planlegging av nytt hyttefelt i strandsonen, i strid med overordna plan, ikke belyse samlet konsekvens for strandlinjen i Åsenfjorden, fra Tyskenebben/Tørøya i nord til Fættenfjorden i sør (se vedlagte oversiktskart). Tørøya ser ut til å være ett av få områder igjen med få eller ingen inngrep.

Dersom det skal arbeides videre med reguleringsplanen bør også rådet fra landbruksmyndighetene regionalt og lokalt følges opp ved at dyrka jord og tunet reguleres til landbruksformål. Landbruksformål kan heller ikke kombineres med andre hovedformål (fritidsbebyggelse), jf. lovkommentar til pbl § 12-5.

Øvrige innspill forutsettes også vurdert ved ev. detaljregulering. Dette omfatter også mottatte innvendinger ift. adkomst, vannforsyning og andre forhold som bør hensyntas.

Konklusjon

På bakgrunn av en samlet vurdering tilrår Rådmannen at planprogrammet ikke fastsettes.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 14.06.2017 16:07
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051