Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 12.06.19 - sak 34/19 - Detaljregulering for Fergemannsvegen 1

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivref. 2018/9420

 

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.03.19 10/19
Plan- og utviklingskomiteen 12.06.19 34/19

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Fergemannsvegen 1 sendes ut på høring og legges frem for offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende endring:

  • Planbestemmelsen 2.4 Lek- og uteoppholdsareal endres slik:

Privat uteoppholdsareal og a Areal avsatt til lekeplass kan medregnes i beregnet uteoppholdsareal pr. boenhet.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse PDF
     
  2. Plankart PDF
     
  3. Planbestemmelser PDF
     
  4. Vurdering av trafikale forhold PDF
     
  5. Forhåndsuttalelser PDF
     
  6. ROS-analyse
     
  7. Sol-skyggestudie PDF
     
  8. Illustrasjoner og situasjonsplan PDF

 
Saksopplysninger:

Sammendrag.

I møte i Plan- og utviklingskomiteen 13. mars 2019 ble det vedtatt at forslag til detaljregulering for Fergemannsvegen 1 skulle sendes tilbake til administrasjonen for revisjon. Vedtaket lød som følger:

Saken sendes tilbake til administrasjonen.

Begrunnelse:

Planforslaget avviker fra «Kommunedelplan Levanger sentrum» i.h.t krav til minimum uteoppholdsareal og krav til parkeringsdekning. Dessuten er de trafikale forholdene ut mot Staupslia meget utilfredsstillende slik det nå foreligger. 

Vedtaket i PUK ble videreformidlet til forslagsstiller, som nå har gjort nødvendige endringer i planforslaget slik at det nå er klart for ny 1. gangs behandling i PUK.

Kun endringer i planforslaget siden sist behandling i PUK vil omtales videre i dette saksfremlegget. Saksprotokoll fra møtet i PUK 13. mars 2019 følger vedlagt på slutten av saksfremlegget.

Trafikale forhold.

Planområdet er utvidet slik at siktsone ved avkjørsel på Staupslia på 20 m x 10 m er lagt til.

Siden Fergemannsvegen er en boligveg som munner ut i en hovedveg, vil ikke kravet til utforming av frisiktsonen i kryss ved Staupslivegen bli den samme som ved avkjørsel fra boligtomt. Forslagsstiller har utredet dette i vedlegg til saksdokumentet: «Vurdering av trafikale forhold ved fergemannsvegen.» Her har forslagsstiller tatt utgangspunkt i Statens vegvesens håndbøker N100 og V122.

Administrasjonen vurderer at det er særlig to forhold som skaper utfordringer med trafikksikkerheten i krysset. Det ene er at kommunens hovednett for sykkel krysser munningen av Fergemannsvegen. Både barn og voksne har gjerne høy fart inn i krysset når det sykles nedover Staupslia. Det andre er hekken til Staupslia 2 som kan forhindre noe sikt mot høyre i krysset. Det ser likevel ut til at denne hekken i liten grad blir berørt av beregnet frisiktsone om man skal ta utgangspunkt i beregningsmetodene i Statens vegvesens håndbøker.

Det forventes at Statens vegvesen som trafikksikkerhetsmyndighet kan bidra til råd og veiledning om utformingen av siktsonen i perioden for høring og offentlig ettersyn.

Lek og uteoppholdsareal.

Bestemmelsen er endret slik at det nå stilles krav om 50 m2 lek- og uteoppholdsareal pr. boenhet. Inntil 50% av påkrevd uteoppholdsareal kan dekkes innenfor offentlig tilgjengelig friområde, gjennom «frikjøp» av arealer som skal være omtalt i utbyggingsavtale for området.

Planforslaget legger opp til bygging av 6-8 boenheter, noe som tilsier at kravet til uteoppholdsareal blir mellom 300 m2 og 400 m2. Minimum 50 % av dette kravet skal dekkes innenfor egen tomt iht. bestemmelsene. Arealet som er avsatt til uteopphold og lek innenfor det reviderte plankartet er 208 m2, dvs. at mellom 92 m2 og 192 m2 skal dekkes innenfor offentlig tilgjengelig friområde.

Den foreslåtte bestemmelsen for uteoppholdsareal i planforslaget er i samsvar med bestemmelsene i forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum. Bestemmelsen i kommunedelplanforslaget 1.6.6 pkt. 5 åpner for at noe av kravet til uteoppholdsareal kan dekkes innenfor eksisterende friområder i nærheten:

5. Gjennom reguleringsplan for fortettingsprosjekt innenfor planområdet kan inntil 50 % av påkrevd minimum uteoppholdsareal dekkes innenfor eksisterende offentlig tilgjengelig friområde med god standard, kapasitet og tilgjengelighet dersom avstanden er maksimalt 250 m langs trygg gangforbindelse. Eventuelt behov for opprusting for å tåle økt bruk eller oppnå trafikksikker atkomst må sikres som vilkår for å frafalle kravet til uteoppholdsareal på eget område eller fellesområde. Småbarnslekeplass på minimum 150 m2 skal imidlertid ligge maks 100 meter fra boligbebyggelsen. Krav til uteopphold sikres i reguleringsbestemmelse.

Forslagsstiller og Levanger kommune er i gang med å forhandle frem en utbyggingsavtale som blant annet skal regulere hvilket bidrag forslagsstiller skal gi til opprustning av eksisterende friområder i nærområdet, f.eks. Sjøparken eller Staupshaugen, for å tilfredsstille kravet til uteoppholdsareal i overordna plan. Innholdet i denne delen av utbyggingsavtalen vil trolig bli førende for hvordan lignende fortettingssaker innenfor kommunedelplanområdet vil bli håndtert mtp. krav til uteoppholdsareal. Avdeling for kommunalteknikk er i gang med å utarbeide en standard for dette. Forslag til utbyggingsavtale vil så snart som mulig bli lagt ut til offentlig ettersyn i minimum 30 dager, før den til slutt behandles i PUK og kommunestyret parallelt med 2. gangs behandling av plansaken. Kommunen binder seg til utbyggingsavtalen etter vedtak av reguleringsplanen.

Kravet til småbarnslekeplass på 150 m2 løses fortsatt på egen tomt.

Ordlyden i foreslåtte planbestemmelser sier at også privat uteoppholdsareal kan medregnes i beregnet uteoppholdsareal per boenhet. Administrasjonen tilrår at denne delen av bestemmelsen strykes, da det kun er offentlig og felles uteoppholdsareal som skal medregnes.

Parkering.

Kravet til parkeringsdekning er økt til 1,2 plasser per boenhet, slik at dette nå er i tråd med kravet i forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum. Som konsekvens vil det bli mindre plass til oppføring av garasje, slik at en større andel av parkeringen vil løses som oppstillingsplasser for bil.

Endringer i plandokumentene.

Plankart:

  • Siktsone ved Staupslia er lagt til.
  • Formålsgrensene til arealformålene BKS boligformål og SGT gatetun er noe justert for å imøtekomme kravet til antall parkeringsplasser.

 
Planbestemmelser (endringer vises med rød skrift):

  • Det er lagt til bestemmelse om at minimum 5 % av p-plassene skal være tilrettelegges for brukere med nedsatt funksjonsevne.
  • Maks antall boenheter er redusert fra 10 til 8, for å imøtekomme kravene til uteoppholdsareal og parkering per boenhet.
  • Bestemmelsen for uteoppholdsareal er endret slik at den nå samsvarer med krav i overordna plan, med unntak av setningen som sier at private arealer kan inngå i beregningen av uteoppholdsareal per boenhet.
  • Parkeringskravet er økt fra 1,0 plasser per boenhet til 1,2 plasser per boenhet.
  • Det er lagt inn rekkefølgekrav som sier at før det kan gis byggetillatelse, skal utbyggingsavtale foreligge og være signert av alle parter.

 
Planbeskrivelsen (endringer vises med rød skrift):

  • Planbeskrivelsen er oppdatert slik at den gjenspeiler endringene i plankart og bestemmelser siden forrige utkast.
  • Følgende utredning er lagt til som vedlegg: «Vurdering av trafikale forhold ved fergemannsvegen.»

 
Vurdering:

Det reviderte planforslaget er stort sett i samsvar med overordna planer i Levanger kommune og PUKs vedtak den 13. mars 2019. Administrasjonen anbefaler at setningen som sier at private arealer kan medregnes i uteoppholdsareal per boenhet, fjernes fra bestemmelsene. 

Det anbefales at en bruker perioden for høring og offentlig ettersyn til å se nærmere på trafikksikkerheten ved kryss mellom Fergemannsvegen og Staupslia. Både trafikksikkerhetsutvalget i Levanger kommune og Statens vegvesen vil bli oppfordret til å komme med innspill til utformingen av frisiktsone i krysset.

Rådmannen tilrår at planforslaget legges frem for høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen - 13.03.2019

Forslag i møte:

Forslag til vedtak fra Nina Elisabeth Berget, AP, på vegne av AP og SP:

Saken sendes tilbake til administrasjonen.

Begrunnelse:

Planforslaget avviker fra «Kommunedelplan Levanger sentrum» i.h.t krav til minimum uteoppholdsareal og krav til parkeringsdekning. Dessuten er de trafikale forholdene ut mot Staupslia meget utilfredsstillende slik det nå foreligger.

Avstemning:

Forslag fremmet i møtet vedtatt med 9 mot 2 stemmer.

VEDTAK:

Saken sendes tilbake til administrasjonen.

Begrunnelse:

Planforslaget avviker fra «Kommunedelplan Levanger sentrum» i.h.t krav til minimum uteoppholdsareal og krav til parkeringsdekning. Dessuten er de trafikale forholdene ut mot Staupslia meget utilfredsstillende slik det nå foreligger.
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Detaljregulering for Fergemannsvegen 1 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningsloven § 12-10

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse PDF
     
  2. Plankart PDF
     
  3. Planbestemmelser PDF
     
  4. Illustrasjoner og situasjonsplan PDF
     
  5. Sol-/skyggestudie PDF
     
  6. ROS-analyse PDF
     
  7. Forhåndsuttalelser PDF

 
Saksopplysninger:

Bakgrunn.

Tomta Fergemannsvegen 1 og liten del av nabotomta Fergemannsvegen 3 ønskes regulert til boligformål, 6-10 boenheter. Planforslaget fremmes av Prosjektpartner/Arkplan AS. 

Planområdet.

Fergemannsvegen ligger med kort avstand til Sundbrua, og har utsikt utover Sundet. I dag er tomta bebygd med enebolig som forutsettes revet. Planområdet er på ca. 1,86 daa.

Planstatus.

Planområdet har status som eksisterende boligområde i gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum av 2000.

Kommunen har vurdert at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning.

Planforslaget.

Generelt.

Planforslaget gjelder boligfortetting. Eksisterende enebolig i Fergemannsvegen 1 forutsettes revet. Intensjonen er å sette opp leilighetsbygg med 8 boenheter. Planforslaget åpner for 6-10 boenheter og en total utnyttingsgrad på 55 %-BYA.

Bebyggelsen.

Bebyggelsen er planlagt i to etasjer med flatt tak eller pulttak. Maksimal gesimshøyde er 8 m fra planert terreng. Bebyggelsen skal ikke overstige kote C+15,0. Byggehøyden vil dermed ikke komme i vesentlig konflikt med utsikten til bolighuset bak. Planlagt boligbebyggelse skal oppføres som angitt i plankart +/- 1 m.

Biladkomst og gang-/sykkelveg.

Planområdet har adkomst fra Staupslia. Det er gode gang- og sykkelveiforbindelser.

Parkering.

Det foreslås en parkeringsdekning på 1 bil og 2 sykler per boenhet. Parkering/garasjer/carport kan avsettes innenfor arealformålet Gatetun.

Lek og uteopphold.

Det er avsatt en lekeplass på ca. 172 m2. Det skal avsettes minimum 30 m2 lek- og uteoppholdsareal pr. boenhet innenfor planområdet - her beregnet som både privat uteoppholdsareal og areal avsatt til felles lekeplass. Planbeskrivelsen gir uttrykk for at 21,5 m2 av minimumskravet til uteoppholdsareal per boenhet skal løses gjennom felles lekeplass, mens minimum 8,5 m2 løses som privat terrasse/uteoppholdsareal.

Universell utforming.

Minimum 50 % av boenhetene skal utformes som tilgjengelige boenheter. Lekeareal i planen skal utformes etter prinsippene om universell utforming.

Støy.

Planlagt ny bebyggelse havner utenfor rød og gul støysone langs fylkesvegen. Byggeområdene skal disponeres og tiltak skal gjennomføres slik at alle boliger har utomhusarealer som tilfredsstiller kravene i departementets retningslinjer for støy T-1442/2016 og innendørs forhold som tilfredsstiller kravene i teknisk forskrift / NS8175 klasse C.

Risiko- og sårbarhetsanalyse.

Det er ikke vurdert at planområdet er utsatt for forhold som havner innenfor gul eller rød risiko og som har betydelige konsekvenser for planforslaget.

Kulturminner.

Det er ingen kjente kulturminne registreringer i planområdet.

Biologisk mangfold.

Planområdet grenser til offentlig friområdet mellom Fergemannsvegen og Levangersundet. Det er registrert viktig naturtyper i dette området, men planlagt tiltak er vurdert etter naturmangfoldloven §§ 8-12 til ikke å komme i konflikt med dette.

Vann-, avløp-, energiløsninger.

Planområdet vil kunne gis enkel tilknytning til eksisterende infrastruktur, herunder kommunalt vann og avløpsnett, samt el og tele. Overvannshåndtering skal fremgå av utomhusplan.

Planprosess.

Medvirkning.

Oppstartsmøte med Levanger kommune ble avholdt 18.10.2017. Planforslaget ble kunngjort i avisa Innherred og på kommunens hjemmeside 7. april 2018. Tiltakshaver har mottatt 5 innspill, se vedlegg.

Det ble gjennomført et informasjonsmøte den 31. mai 2018 med beboere i området.

Videre mulighet for medvirkning vil gis gjennom høring og offentlig ettersyn i minimum 6 uker. Planforslaget skal annonseres i avisa Innherred og på kommunens hjemmeside.

Vurdering:

Det regnes som positivt at det legges opp til en høy utnytting av tomta. Fergemannsvegen 1 er sentrumsnært og er dermed svært godt egnet for fortetting. Planlagt bebyggelse innordner seg eksisterende bygningsmiljø ved å holde forholdsvis lav byggehøyde.

Gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum er lite detaljert, og det ble dermed besluttet i oppstartsmøtet for planarbeidet at forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum skal være førende for arbeidet.

Planforslaget avviker fra forslag til kommunedelplan for Levanger sentrum (sentrumsplan) på følgende punkter:

 

Planforslaget

Forslag sentrumsplan

(utenfor bykjernen)

Forslag sentrumsplan

(innenfor bykjernen)

Krav til minimum uteoppholdsareal

30 m2 felles/privat

50 m2 felles/offentlig

10 m2 felles/offentlig

Krav til parkeringsdekning

1 bilplass pr. enhet

1,2 bilplasser pr. enhet

1 bilplass pr. enhet

Fergemannsvegen 1 er veldig sentrumsnært men faller akkurat utenfor området som er regulert som bykjerne/bestemmelsesområde #1 i forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum. Den sentrale plasseringen gjør at det likevel er naturlig å se tomta i sammenheng med mer tettbygd og bymessig bebyggelse. Dersom en betrakter planområdet som innenfor bykjernen/bestemmelsesområde #1 er kravene til minimums uteoppholdsareal og parkering dekket.

Tema som har vært diskutert i forbindelse med utforming av planforslaget har vært mulighet for samarbeidsavtale med Levanger kommune om opparbeiding av offentlig friområde på nedsiden av tomta, og løsning for felles renovasjon med naboene.

Tiltakshaver ønsket en løsning der de kunne bidra med opparbeiding av offentlig uteoppholdsareal på del av området som er avsatt som offentlig friområde i gjeldende plan på nedsiden av tomta. Forutsetningen var at dette kunne dekke opp hoveddelen av kravet til minimum uteoppholdsareal i overordna plan. Friområdet eies av kommunen og er ikke opparbeidet/tilrettelagt i dag. Avdeling for kommunalteknikk vurderte at dette ikke var en tilfredsstillende løsning og avslo forespørselen. Begrunnelsen var at kommunen ikke har kapasitet til å ha ansvar for og drifte flere slike små offentlige friområder. Det kan også oppstå utfordringer med å sikre videre samarbeid om drift etter at utbygger er ferdig med prosjektet. Kommunalteknikk vurderte at friområdet trolig vil forbli lite brukt av allmennheten da det fins større og godt tilrettelagte friområder/parker i nærheten.

Tiltakshaver hadde i samråd med Innherred renovasjon i det første planutkastet lagt opp til et felles renovasjonstorg for Fergemannsvegen 1,3 og 5 samt Staupslia 2, på kommunens grunn like nedenfor garasjen til Staupslia 2. Tiltakshaver fikk tilbakemelding fra administrasjonen om at denne plasseringen ikke var ønskelig da vi ikke ønsker å gi en forventning eller presedens om at nødvendige tekniske installasjoner i forbindelse med private reguleringsplanforslag kan løses på kommunens grunn. Administrasjonen mente at tiltakshaver enten kunne løse felles renovasjonstorg på egen tomt, eller hvis dette ikke var mulig å få til, legge opp til egne dunker slik det er i området i dag. Tiltakshaver valgte å legge opp til egne dunker på egen tomt i revidert planforslag da det var utfordrende å få på plass både felles renovasjonstorg og areal til snuhammer for tømmebil på egen tomt.  

Det konkluderes at fortettingen av tomta er løst på en god måte i planforslaget. Eventuelle behov for justeringer kan fremkomme av høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 28.04.2011 17:50 Sist endret: 13.06.2019 14:18
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051