Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 12.06.19 - sak 33/19 - Reguleringsplan for Finnåsen hyttefelt


Saksbehandler: Odin Magnus Johnson
Arkivref. 2018/5483 - /L2017018

   

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 12.06.19 33/19

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Reguleringsplanen for Finnåsen hyttefelt legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende endringer i bestemmelsene: 

  • pkt. 3.3.1. første linje endres til: «Totalt BYA skal ikke overstige 120 m2 per tomt.»
  • pkt. 3.3.1 åttende avsnitt, endres til: «Hyttebebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyden på 5,5m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade»
  • pkt. 3.3.1. sjuende avsnitt, «Gesims- og mønehøyde skal måles fra toppen av grunnmur/fundament», tas bort.

 
Vedlegg:

1

Planbeskrivelse PDF

2

Plankart PDF

3

Reguleringsbestemmelser PDF

4

VA-planbeskrivelse PDF

5

VA-plan PDF

6

Referat dialogmøte Færen reinbeitedistrikt PDF

 
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Befaringsrapport kulturminner fra Sametinget og Trøndelag fylkeskommune
  • Varsel om oppstart.
  • Spørsmål fra nabo gnr/bnr: 99/1/225

 
Saksopplysninger:

Bakgrunn:

Planforslaget er utarbeidet av Geo Tydal AS på vegne av grunneier Skogn og Grønning Almenninger AS. Planforslaget åpner for 40 nye tomter for fritidsbebyggelse på eiendommen 114/1. I tillegg omfatter forslaget 1 eksisterende fritidsbolig innenfor planområdet. Det er også foreslått et område avsatt for naust begrenset til 10 enheter som skal forbeholdes fritidsbebyggelse på eiendommen 114/1. Det ønskes også å legges til rett for veger, samt vann- og avløpsanlegg innenfor reguleringen. 

Planområdet:

Planområdet, Finnåsen, ligger på østsiden av Grønningen sør i Levanger kommune og dekker et areal på ca. 220 da. Området består hovedsakelig av snauhogd skogsmark med gjenvekst av løvskog etter skogsdrift for en del år tilbake, samt noe plantefelt. Utbyggingsområdet grenser i nord mot bestående barskog, som er bevart som LNFR-areal i planforslaget. Generelt er området ved Grønningen preget av fritidsbebyggelse, setereiendommer og et omfattende friluftsliv. Det er etablert et omfattende løypenett for både sommer- og vinterbruk. Sørvest i planområde går planen helt ned til Grønningen hvor der er foreslått avsatt område for naustformål.

Planstatus:

Området omfattes i dag av kommuneplanens arealdel for Levanger kommune, plan-id: L2008018. I plankartet er området avsatt til framtidig fritidsbebyggelse og benevnes som område F08. I planbeskrivelsen til kommuneplanens arealdel er det i utgangspunktet tenkt inntil 5 tomter innenfor dette området.

Utsnitt fra kommuneplanens arealdel. Planområdet er vist gjennom rød strek. Klikk for større utgave.

Utsnitt fra kommuneplanens arealdel. Planområdet er vist gjennom rød strek. 

Planforslaget:

Generelt:

Reguleringsplanen legger til rette for etablering av 40 nye fritidsboliger med tilhørende adkomstveger og vann- og avløpsanlegg. Det avsettes også et område for inntil 10 naust sørvest i planområdet ned mot Grønningen.

Markert planområde - klikk for større utgave

Markert planområde 

Bebyggelsen:

Forslaget til reguleringsbestemmelsene legger opp til byggemåter tilpasset omgivelsene uten bygg som gir dominerende høydevirkning i terrenget. Videre er det satt krav til ytterkledning og fargevalg slik at bebyggelsen skal falle godt inn i forhold til omkringliggende terreng.

Følgende bestemmelser for bebyggelsen er foreslått:

  • Anneks tillates med en maksimal størrelse på 30 m2 BYA.
  • Garasje/uthus kan oppføres med en maksimal størrelse på 50 m2 BYA.
  • Det tillates kun en hovedbygning pr. tomt, og anneks kan ikke innredes som selvstendig hytteenhet.
  • Bygningenes plassering på tomta avgjøres av bygningsmyndighetene under byggesaksbehandlingen.
  • Oppbygd terrasse skal bygges med en maksimal høyde over gjennomsnittlig terreng tilsvarende 1,5 meter.
  • Gesims- og mønehøyde skal måles fra toppen av grunnmur/fundament.

 
Tillatt maksimal gesimshøyde er:

  • hovedbygning 5,0 m
  • ev. sidebygning 3,5 m

 
Tillatt maksimal mønehøyde er:

  • hovedbygning 6,5 m
  • ev. sidebygning 5,0 m

 
- Oppstuggu tillates på inntil 30% av takarealet på hovedbygning.

Det legges imidlertid opp til størrelsesbestemmelser og byggehøyde som er større enn kommuneplanens bestemmelser, noe som er vurdert i egen konsekvensutredning i pkt. 7.3. i planbeskrivelser. 

Bruksberettigede ved Grønningen har beiterett for sau og storfe i området. For å dempe eventuelle konflikter mellom beitebruk og fritidsboliger legges det opp til å tillate inngjerding av tomtene.

Det er utarbeidet bestemmelser til gjerdenes utførelse og vedlikehold, slik at det skal være mulig å ivareta både estetikk og dyrevelferd. Inngjerding er søknadspliktig. Dette vil gi grunneier mulighet til å styre inngjerdingen slik at uheldige løsninger unngås.

Det legges opp til tradisjonell oppvarming med vedfyring og strøm.

Biladkomst og trafikksikkerhet:

Området har adkomst via eksisterende bomveg fra Markabygda og inn til Grønningen. Vegnettet har etter formålet god standard. Planforslaget legger opp til å benytte samme vegnett som hovedadkomst inn til utbyggingsområdet.  

Avsettet for nye adkomstveger på plankartet er vist med en bredde på 4,0 meter, noe som tilsvarer vegbredde for landbruksveg klasse 3. Grøfteareal og skjæringer/fyllinger etableres i arealer avsatt som formål «annen veggrunn». Ettersom planforslaget legger opp til adkomstveger inn til den enkelte tomt, er det satt krav om opparbeidelse av minimum 2 bilplasser pr tomt. Det legges opp til brøyting av adkomstveger.

Landskap:

Områdene omkring Grønningen benyttes til beiting for sau og storfe. Vegetasjonen i selve utbyggingsområdet er av slik karakter at den ikke representerer verdi av betydning for beitedyr. Planområdet berører ikke dyrket mark.

Skogbruk og naturverdier:

Det er utarbeidet egen konsekvensutredning for skogbruk og naturressurser som et vedlegg til planforslaget.

Friluftsliv:

Området har et betydelig helårs friluftsliv, og grunneier Skogn og Grønningen Allmenninger har over tid jobbet målrettet med tilrettelegging av turstier og skiløyper.

Klikk for større utgave

Risiko- og sårbarhetsanalyse:

Det er gjennomført ROS-analyse som konkluderer med at det ikke avdekkes forhold som har betydelige konsekvenser for planforslaget. 

Kulturminner:

Fylkeskommunen og Sametinget gjennomførte feltsesongen 2018 befaring av planområdet. Det ble under fylkeskommunens befaring gjort funn av automatisk fredede kulturminner. Kulturminnene er i planforslaget ivaretatt gjennom hensynssoner med bestemmelser.

Vann- avløp- og energiløsninger:

Innenfor planområdet finnes det ikke vassdrag eller andre vannforekomster som kan medføre flomfare for bebyggelsen. Området ligger over marin grense. Ut fra tilgjengelige databaser er det ikke angitt flom- eller skredsoner i området. Anlegg for energiproduksjon finnes ikke innenfor planområdet.

Angående vann- og avløpsløsninger, settes det av områder til etablering av felles avløpsanlegg for tomtene i feltet. Tiltakshaver vil stå for utbygging og drift av anleggene.

NGU’s kart over løsmassenes infiltrasjonsevne viser at det bør være muligheter for infiltrasjon av avløpsvann til stedegne løsmasser. Områder for avløpsanlegg er avsatt der NGU angir antatt brukbare infiltrasjonsforhold. Imidlertid vil det være nødvendig å gjøre prøvegravinger og analyse av jordmassene før rensemetode bestemmes.

Et rensemessig godt alternativ til infiltrasjonsanlegg vil være minirenseanlegg med infiltrasjon av renset utløpsvann. 

Områdene er avsatt med tilstrekkelig areal til at begge renseløsninger kan innpasses innenfor formålsgrensene. Utbygging av vann- og avløpsanlegg skal gjennomføres i henhold til overordnet VA-plan for feltet, basert på løsninger beskrevet i VA-Miljøblad utgitt av stiftelsen med samme navn eid av Norsk kommunalteknisk forening og Norsk Vann. Prinsipper for ledningsføringer mv er vist i vedlagte VA-plan for feltet.

Planprosess:

Planarbeidet ble innledet med et oppstartsmøte hos Innherred samkommune i oktober 2017. Oppstartvarsel ble utsendt i november 2017 med annonsering i avisa Innherred, kunngjøring på kommunens hjemmesider samt brev til høringsinstanser og berørte parter. Mottatte innspill er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Det er også gjennomført dialogmøte med Færen Reinbeitedistrikt. Referat fra dette ligger vedlagt i saken.

Det er i planbeskrivelsen vedlagt konsekvensutredning med tanke på reindrift og naturverdier, samt rundt størrelsesbegrensninger og byggehøyder som strider mot kommuneplanens arealdel for Levanger kommune. 

Vurdering:

Forhold til overordna plan:

Planområdet er avsatt til formålet framtidig fritidsbebyggelse i Kommuneplanens arealdel for Levanger kommune. Området er benevnt som «F08», og det åpnes i utgangspunktet for fortetting med inntil 5 tomter ifølge planbeskrivelsen.

Planforslaget vil således være i strid med gjeldende plan når det gjelder antall hyttetomter, i tillegg til størrelse- og høydebestemmelser for fritidsbebyggelse, satt i planforslaget.

Angående hytteantall:

Området «F08» som er avsatt i kommuneplanens arealdel til framtidig fritidsbebyggelse er et stort område som strekker seg helt opp på «fjellet» mot Finnåsvola og Skjennholvola. Om hele dette området skulle blitt brukt til spredt fritidsbebyggelse så ville det gitt klart større konsekvenser for natur-, friluftslivs- og reindriftsinteresser enn det konsentrerte planforslaget for Finnåsen.

Kartutsnittet viser størrelsen til planforslaget, sammenlignet med område «F08» satt i kommuneplanens arealdel.

Kartutsnittet viser størrelsen til planforslaget, sammenlignet med område «F08» satt i kommuneplanens arealdel. 

Gjennom et konsentrert hyttefelt innenfor et begrenset område, vil det totale arealet som vil bli berørt bli mye mindre enn ved tilsvarende antall hytter spredt over et større område. I tillegg er det enklere å legge til rette for veg, strøm, vann- og avløp i et slikt hyttefelt.

Det synes å kunne være fornuftig å heller ta bort område «F08» i kommuneplanens arealdel og i stedet tillate regulering av 40 hyttetomter på Finnåsen. Mindre areal vil bli berørt, samt at man kan legge til rette for fritidsboliger tilpasset dagens krav til fasiliteter med adkomstveg, samt innlagt strøm, vann- og avløp.

Angående størrelser på hytter:

Planforslaget legger opp til hyttetomter med et klart større bebygd areal (BYA) enn det som er tillatt i dagens kommuneplan. Dagens plan tillater 90 m2 for hytte og 30 m2 for uthus/anneks. Det tillates heller ikke per i dag å slå sammen disse arealene i en felles bygning.

Fritidsbebyggelsen har endret seg mye de siste årene, også etter at dagens kommuneplan ble vedtatt i 2011. Stadig flere vil ha både vann og avløp inn i hytta si. Dagens størrelsesbestemmelser er basert på den tradisjonelle hyttebebyggelsen, hvor blant annet sanitærfunksjoner er lagt til uthus/utedo og lignende. I hyttefelt hvor det er lagt til rette for vann- og avløpsløsninger synes det derfor fornuftig at man kan ta funksjoner som tidligere var tenkt i et uthus/anneks/utedo, inn i hytta/hovedbygningen. Dette gjør at man da bør kunne tillate et større BYA for selve hytta.

Innenfor Levanger kommune er det få områder hvor det er tillatt større hytter enn det kommuneplanen angir (90 m2 + 30 m2). Det er også få hyttefelt hvor det er tilrettelagt for vann- og avløpsløsninger, samt vegadkomst. Og da særlig i fjellområdene. Man har stort sett holdt seg til de tradisjonelle hyttestørrelsene. I planforslaget foreslås det hytter med en størrelse helt opp til 180 m2 (BYA) per tomt, noe som vil være en betydelig økning fra dagens 90 m2 + 30 m2. Dette vil kunne gi en annen type fritidsbebyggelse enn den vi har i dag, det legges også opp til garasjer. Det finnes hyttefelt med tilsvarende størrelsesbestemmelser i andre kommuner i Trøndelag, men ikke i Levanger.

Det foreslås derfor at man kan slå sammen arealene (90 m2 + 30 m2 i dagens kommuneplan) og tillate 120 m2 (BYA) for hver tomt. Og dermed følge samme totalareal som i kommuneplanens arealdel, men gi muligheten til å bruke hele arealet på et bygg.

Angående høydebestemmelser:

I planforslaget legges det opp til større byggehøyder enn dagens tillatte byggehøyder i kommuneplanens arealdel. Planforslaget legger opp til en gesims-/mønehøyde på 6,5 og 5,0 meter for hovedbygning. Mens for sidebygning tillates det 3,5 og 5,0 meter. Høydebestemmelsene i kommuneplanen sier i dag følgende; «hyttebebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyden på 5,5 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.»

De foreslåtte høydebestemmelsene vil kunne åpne opp for en høyere og mere ruvende fritidsbebyggelse enn det som per i dag finnes i kommunen. Det vil også gi muligheten for å kunne bygge i 2 etasjer. Det må derfor vurderes om dette er ønskelig eller ikke for denne type hyttefelt. Eller om man heller skal følge den mere tradisjonelle stilen som er vedtatt i kommuneplanens arealdel, som forså vidt skal være veiledende for nye reguleringer.

Det foreslås med bakgrunn i det som er vedtatt i kommuneplanens arealdel, angående høydebestemmelser for hyttebebyggelse, å sette de samme høydebestemmelsene for reguleringsforslaget for Finnåsen. Dette medfører også at pkt. 3.3.1, avsnitt 7, (Gesims- og mønehøyde skal måles fra toppen av grunnmur/fundament), tas bort.

Konklusjon:

Reguleringsplanen for Finnåsen hyttefelt legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende endringer i bestemmelsene:

  • pkt. 3.3.1. første linje, endres til: «Totalt BYA skal ikke overstige 120 m2 per tomt.»
  • pkt. 3.3.1 åttende avsnitt, endres til: «Hyttebebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyden på 5,5m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade»
  • pkt. 3.3.1. sjuende avsnitt, «Gesims- og mønehøyde skal måles fra toppen av grunnmur/fundament», tas bort.

Til toppen av siden





Publisert: 28.04.2011 17:50 Sist endret: 13.06.2019 14:18
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051