Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 11.11.15 - sak 65/15 - Førstegangs behandling - Detaljregulering 1719/275/574 - Kvilstad - Utlegging til høring og offentlig ettersyn


Saksbehandler: Håvard Kvernmo
Arkivsaknr: 2015/177
Saksordfører: Ingen


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.11.15 65/15

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for eiendommen Gnr 275 Bnr 574 – Kvilstad, datert 11.09.2015, legges ut til høring og offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

1

Planbestemmelser PDF

2

Merknader PDF

3

Geotekniske undersøkelser PDF

4

Illustrasjoner PDF

5

Planbeskrivelse PDF

6

Plankart PDF  - JPG

 

 

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Referat – Oppstartsmøte
  2. Innkomne merknader
  3. Melding om oppstart
  4. Internt høringsbrev
  5. Tredjepartskontroll – Geoteknisk undersøkelse


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Norconsult har på Vegne av Expo-nor Bolig og Eiendomsutvikling as, utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan på eiendommen gnr. 275 bnr. 574 i Kvilstadvegen i Levanger kommune. Planen legger opp til etablering av en firemannsbolig på eiendommen. 

Planområdet

Planområdet er ca. 1,1 daa. Området ligger i et etablert boligfelt, sentralt i Levanger, med kort avstand til skoler, Levanger sentrum med tilhørende sentrumsfunksjoner.

Eiendommen består i alt av et bygg, med noe dyrka mark. Området oppfattes som naturlig å fortette.

Viser dagens situasjon gjennom utdrag fra google street-view den 15.10.2015. Bildet er fra 2010.

Figur 1 Viser dagens situasjon gjennom utdrag fra google street-view den 15.10.2015. Bildet er fra 2010.

Planstatus

I gjeldende kommuneplan for Levanger sentrum, stadfestet i Levanger kommunestyre den 27.09.2000, ligger det aktuelle området innenfor «Område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde».

Gjeldende reguleringsplan er «Brusve-Gimle-Vestgård», datert 08.03.1972. Området er avsatt til eneboligtomt.

Viser utdrag fra kart over området. Planområdet er markert  med rosa skravur

Figur 2 Viser utdrag fra kart over området. Planområdet er markert  med rosa skravur.

Tiltaket er planavklart gjennom overordnet plan og gjeldende detaljregulering. Det er ikke avdekket nye forhold eller mangler i datagrunnlag som anses å utløse krav om planprogram eller konsekvensutredning iht. KU-forskriftens §§ 2, 3 og 4 samt Plan- og bygningslovens kap. 14.

Andre planer i området

Det er iverksatt planarbeid i området fra før. Detaljregulering for Kvilstad ligger inntil området som foreslås regulert, på andre siden av Kvilstadvegen.

Planforslaget

Bebyggelsen

Bebyggelsens utforming går frem av vedlagt skisse. Det planlegges etablert en 4-mannsbolig i en etasje med sokkel. Det blir 2 leiligheter i hver etasje, hver av leilighetene er på ca. 85 m2. Det er planlagt carport med utvendig sportsbod for hver leilighet. Hovedbygget er planlagt med utvendige mål 19,8 m x 10,9 m. Det tillates ikke oppført bebyggelse høyere enn 8 meter, målt fra overkant gulv sokkel. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Utgangspunktet for adkomst til området vil være det samme som for Detaljregulering for Kvilstad som nå ligger ute til høring og offentlig ettersyn. Adkomst vil skje via Jamtvegen, Sørvegen, Alosavegen og Kvilstadvegen.

Parkering

Det skisseres 1,5 parkeringsplasser pr. boenhet, både i egne garasjer og parkering i dagen. Dette er iht. parkeringsnormalene i kommuneplanens arealdel ved etablering av boliger med over 3 boenheter. Det er i planforslaget lagt opp til 6 parkeringsplasser fordelt på 4 boenheter.

Lek og uteopphold

Det er avsatt felles lekeareal i vest. Bestemmelsene definerer minimumskrav for hvilke apparater som skal etableres på dette arealet. Det er også lagt inn rekkefølgebestemmelser som sikrer at områdene blir ferdigstilt parallelt med boligene. 

Universell utforming

Bebyggelse og anlegg blir universelt utformet. Bestemmelsene definerer ikke dette ytterligere, men TEK 10 vil legges til grunn ved byggesaksbehandlingen og dermed sikre at dette blir fulgt opp.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det er foretatt geotekniske grunnundersøkelser som friskmelder området til bygging. Det er i tillegg gjennomført en tredjepartskontroll av denne som bekrefter at området kan bebygges.

Det er ikke avdekket andre risiko- og sårbarhetsforhold som utløser behov for nærmere vurderinger. 

Kulturminner

Området er kontrollert opp mot Riksantikvarens kulturminnebase. Nord-Trøndelag fylkeskommune har også befart området. Det er ikke gjort registreringer i området som tilsier at kulturminner blir berørt. Den generelle aktsomhetsplikten vil også være gjeldende, dersom det eventuelt gjøres funn av automatisk freda kulturminner i området under byggeperioden.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Det er kommunalt ledningsnett i området. 

Det er mulighet for påkobling til el, data og telefonledning i området.

Planprosess

Medvirkning

Forhåndskonferanse ble avholdt den 18.12.2014. Melding om oppstart ble kunngjort i Levangeravisa den 26.01.2015. Innkomne merknader er gjengitt i planbeskrivelsen. Forslaget er også sendt på intern høring til de ulike faginstansene i kommunen. Disse vil også få mulighet til å uttale seg ved eventuell høring og offentlig ettersyn.

Vurdering:

Generelt

Rådmannen oppfatter forslaget til fortetting som positivt med bakgrunn i at det øker utnyttingsgraden på et dyrka areal nært tilknyttet sentrum som allerede er avsatt til eneboligbebyggelse i gjeldende plan. Kommunen vurderer også planforslaget til å samsvare med lokale og regionale målsetninger som går på fortetting av sentrumsnære boligområder.

Konsekvenser for eksisterende bebyggelse

Planlagte tiltak vil nødvendigvis få konsekvenser for nærliggende bebyggelse. Dette kommer også frem i uttalelsen fra de berørte naboene, som helst ser at det bygges enebolig i tråd med gjeldende plan.

Planlagte bygg er ca. 20 m langt, 11 m bredt og bygges i 1 etasje med sokkel. Planbestemmelsene åpner for takvinkel på 5-15º, og mønehøyde maksimalt 8 m målt på høyeste fasade. Mange av eneboligene i nærområdet har lengre fasader enn planlagt bebyggelse. En god del av nabobebyggelsen har også loftsetasje med høyere mønehøyde enn planlagt bebyggelse. Det er således ikke gitt at en enebolig på tomten vil gi mindre stengsel for utsikten enn det planforslaget nå åpner for. Tiltakshaver har i tillegg forsøkt å senke bebyggelsen i den grad det lar seg gjøre. Mønehøyden skal måles med utgangspunkt i overkant gulv som skal legges på kote 43 (± 0,5 m), som er det laveste punktet på eiendommen.

Videre ligger eiendommen i overgangsskillet mellom den etablerte eneboligbebyggelsen og rekkehusbebyggelsen i området. Dette sett i sammenheng med at det er igangsatt planarbeid med ytterligere fortetting av leiligheter og rekkehus på andre siden av Kvilstadvegen, vurderes også plasseringen av flermannsboligen som naturlig, mtp. at den fremtidige situasjonen i området vil få et mye større preg av fortetting.

Lek- og uteoppholdsareal

Kommunedelplan for Levanger sentrum definerer ikke krav til leke- og uteoppholdsareal ved boligutbygging. Kommuneplanens arealdel definerer derimot opptil flere krav om minimum avsatt uteoppholdsareal ved boligutbygging. Den generelle bestemmelsen, definerer et minimum uteoppholdsareal på 50m2 pr. boenhet, noe som i dette tilfellet ved 4 boenheter vil utgjøre et krav på til sammen 0,2 daa uteoppholdsareal. Det vises til at planforslaget legger opp til 0,1 daa lekeareal.

Kommuneplanens arealdel gir ingen konkrete bestemmelser for boligprosjekt på 4 boenheter, men det er avsatt en bestemmelse for fortettingsprosjekt som definerer minste uteoppholdsareal (MUA) = 20% av bruksarealet (BRA) for bebyggelsen på tomten og at minst 50% av MUA skal ligge på bakkeplanet. Dette vurderes som relevant for den typen utbygging som skisseres i planforslaget. I dette tilfellet vil denne bestemmelsen utløse et krav på 0,062 daa. Planforslaget anses derfor til å oppfylle krav til uteoppholdsareal. Eiendommen ligger også i direkte tilknytning til et etablert friområde på Bruborg, samtidig med at det er kort avstand til både turstier og aktivitetsparker i og nært Levanger sentrum. Rådmannen er av den oppfatning at dette vil være med på å gi en god kontinuitet i uteoppholdstilbudet over flere alderstrinn, hvor de yngste kan holdes nærmest boligbebyggelsen og eldre, barn og voksne kan bevege seg i større og friere områder. Med bakgrunn i dette anses planforslaget å oppfylle hensikten og tilfredsstille kravet til minimum avsatt uteoppholdsareal.

Byggegrenser

Plankartet viser at garasjebyggene på eiendommen blir å bryte med byggegrensen avsatt i plankartet. Ved behandling av byggesaken, vil man i slike tilfeller vanligvis måtte søke om dispensasjon, ettersom at juridiske linjer i plankartet blir brudt. Noe som ikke vil være en akseptabel fremgangsmåte ved planlegging av et område. I dette tilfellet er det imidlertid supplert i bestemmelsene at man kan tillate etablering av garasjebyggene utenfor byggegrensen, men ikke nærmere enn 1 meter fra tomtegrensen eller 2 meter fra veg. Dette vurderes som tilstrekkelig siden man ikke legger opp til en dispensasjon og at man langt på vei beskriver ytre begrensninger for den nye bebyggelsen.

Biologisk mangfold

Rådmannen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet, Fylkesmannens Geografiske kartinnsyn (GINT) og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Planforslagets karakter vurderes til å oppfylle regionale og lokale forutsetninger og samsvare med bestemmelser gitt for området. I tillegg legges det opp til en helhetlig og skånsom utbygging som tar hensyn til omkringliggende bebyggelse i den grad det lar seg gjøre. Rådmannen vil med bakgrunn i dette anbefale at planforslaget legges frem til høring og offentlig ettersyn. 

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 12.11.2015 14:45
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051