Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 11.05.16 - sak 25/16 - Detaljregulering for Mule boligfelt


Saksbehandler: Heidi Fløtten Olsen
Arkivsaknr: 2015/2994
Nina Elisabeth Berget - klikk for personkort
Saksordfører: Nina Elisabeth Berget, AP 


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 20.01.16 6/16
Plan- og utviklingskomiteen 11.05.16 25/16
Kommunestyret    

 

Rådmannens forslag til innstilling:

Detaljregulering for Mule boligfelt vedtas i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-12

Vedlegg:

  1. Plankart, datert 12.10.2015 PDF  -  JPG
     
  2. Planbeskrivelse, datert 05.10.2015 PDF
     
  3. Planbestemmelser, datert 05.10.2015 PDF
      
  4. Geoteknisk vurdering, datert 11.09.2015 PDF
      
  5. Støyvurdering, datert 14.04.2016 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Innspill i forbindelse med varsling om oppstart
  2. Høringsuttalelser


Saksopplysninger:

I forbindelse med at Mule barneskoles elever overflyttes til Frol barneskole høsten 2015, vil området kunne frigis til annet formål. Hensiktene med reguleringsplanen er å legge til rette for boligutbygging, opprettholde lekeområder for boligfelt i nærområdet, samt sikre trygge og trafikksikre løsninger for gående og syklister. Utbyggingen vil bestå av områder avsatt til boligformål, etablering av fortau, parkering og felles lekeområder. Lekeområdet på Mule skal tilrettelegges for barn på Rinnan, Haugskott og Østborg, i tillegg til barn i det nye boligfeltet på Mule. 

Planforslaget ble vedtatt sendt på høring og offentlig ettersyn av Plan- og utviklingskomiteen den 20. januar 2016. I løpet av høringsperioden har det kommet inn fem uttalelser.

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 6/16. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1.      Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 25.02.2016

Landbruksavdelingen har ingen merknader til planforslaget.

Miljøvernavdelingen viser til at det er gjort funn av nyperose («rynkerose») i nærheten av planområdet. Dette er en art som er registrert i svartelisten som en fremmed art med svært høy risiko og har en sterk negativ effekt på norsk natur. Det står skrevet i planbeskrivelsens vurdering av virkninger for naturmangfold i pkt. 6.3 «Ved opparbeiding av området skal ikke fremmede arter spres.» For å sikre at dette følges opp i videre arbeid vil Miljøvernavdelingen tilrå at det tas inn et nytt punkt om massehåndtering i fellesbestemmelsene under § 3. Et forslag til ordlyd kan være: «Ved all massehåndtering må fare for spredning av fremmede arter vurderes. Det må foretas en kartlegging før anleggsstart og etterkontroll etter åpning av anleggene.»

Miljøvernavdelingen tilrår at planbestemmelsens § 3.6 Støy presiseres ved å endres til «Grenseverdiene for støy angitt i Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) med tilhørende veiledning skal overholdes.»

Planområdet ligger ca. fem kilometer fra Levanger sentrum, og med gode muligheter for å bruke sykkel som transportmiddel. Miljøvernavdelingen vil derfor tilrå at det legges ytterligere vekt på å tilrettelegge for sykler i boområdet, ved at bestemmelsen § 3.8 Parkering endres til «[...] Det skal avsettes minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet.» 

Kommunalavdelingen vurderer ut fra aktuelle planforslag at hensynet til samfunnssikkerhet er godt ivaretatt.

Kommentar:

På grunn av fare for spredning av svartelista arter ved massehåndtering, foreslås det å legge inn et punkt om massehåndtering i bestemmelsene. Dette vil sikre at en spredning unngås.

Det er viktig at boligene og uteoppholdsareal blir skjermet mot støy på en slik måte at beboerne får et best mulig bomiljø. Detaljene som miljøvernavdelingen hos fylkesmannen foreslår endret, vil presisere kravene til støy og gir dermed en bedre sikkerhet på at støyproblematikken blir håndtert på en best mulig måte, i forhold til de krav som gjelder. Det foreslås derfor at bestemmelsenes § 3.6 endres slik miljøvernavdelingen foreslår.

På grunn av planområdets nærhet til både Levanger sentrum og Verdal sentrum, er det naturlig å tilrettelegge for sykkelparkering i planområdet. Dette vil bidra ikke bare til mindre utslipp fra bilkjøring, men vil også bedre folkehelsa. Det foreslås at krav til minimum 2 sykkelparkeringsplasser legges inn i bestemmelsenes § 3.8.

2.      Nord-Trøndelag fylkeskommune, datert 09.03.2016

Ut fra regionale hensyn har Nord-Trøndelag ingen planfaglige merknader til planforslaget. I forhold til kulturminner har fylkeskommunen søkt i arkiv og kulturminnedatabasen Askeladden og vurdert landskapet, og kan ikke se at planen vil være i konflikt med automatisk fredete kulturminner, jf. Også kml § 8 fjerde ledd. Fylkeskommunen har derfor ingen merknader til oppstartsvarselet.

Det kan likevel være ukjente automatisk freda kulturminner i området eller inn mot planområdet. Dersom man i løpet av det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml § 8 annet ledd. Dette pålegget må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet.

Kommentar:

Dette ligger som en egen paragraf i planbestemmelsene, § 3.5 Kulturminner.

3.      Statens vegvesen, datert 29.02.2016

Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget.

4.      Jernbaneverket, datert 29.01.2016

Jernbaneverket viser til sin uttalelse ved planoppstart og har ingen ytterligere merknader.

5.      Danielsborg velforening, 11.03.2016

Velforeningen ser positivt på at området reguleres til boligfelt. Det er derimot uttrykt bekymringer for den økte trafikken dette vil medføre, spesielt med tanke på støy. Området er i dag belastet med mye støy fra E6 og den økte trafikken vil komme på toppen av dette. Det ser ikke ut som om dette er tatt hensyn til i planen, og velforeningen ønsker at dette tas med i planen.

Kommentar:

Etter uttalelsen fra Danielsborg velforening har det blitt utført en støyvurdering med støyberegninger av eksisterende boliger nær utbyggingsområdet ved fylkesveg 132 Hojemsvegen og E6 i fremtidig situasjon – med og uten ekstra trafikk fra Mule boligfelt. Beregningene viser at utbyggingen av Mule boligfelt ikke vil føre til en merkbar økning av lydnivået ved fasader nær fylkesveg 132.

Endringer etter høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

 

Planbeskrivelse: 

Plankart:

Bestemmelser:

  • § 3 tillegges et punkt om massehåndtering:
    «Ved all massehåndtering må fare for spredning av fremmede arter vurderes. Det må foretas en kartlegging før anleggsstart og etterkontroll etter åpning av anleggene.» 
  • § 3.6 Støy presiseres ved å endres til:
    «Grenseverdiene for støy angitt i Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) med tilhørende veiledning skal overholdes. Retningslinjen gjelder både for drift- og anleggsfasen.
    For lekeområdene stilles det krav om maksimalt støynivå på 55 Lden. Det skal gjennomføres en støyfaglig utredning, som viser hvordan støyavbøtende tiltak skal løses. Endelig plassering av støyskjerm kan fravike noe fra regulert linje
    Støyende anleggsarbeid skal legges til dagtid mellom kl. 07-19.» 
  • § 3.8 Parkering endres til:
     «[...] Det skal avsettes minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet.»


Vurdering:

Planområdet har tidligere blitt benyttet til barneskole og ligger i dag ubrukt. En transformasjon fra et skoleområde til et boligområde vil være positivt og vil skape mer liv til omkringliggende områder. Det vil også kunne spare viktige jordbruksområder for utbygging. Området er planlagt med høy utnyttelse og samsvarer med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging hvor det er fokus på høy utnyttelse, fortetting og transformasjon. 

Uttalelser som kom inn under høringsperioden har ikke skapt nye vesentlige endringer av planforslaget. Endringene som blir gjort er i planbestemmelsene, og fører kun til en presisering av enkelte bestemmelser. Rådmannen har konkludert med at planen kan vedtas med de mindre endringene som foreslås. 

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 20.01.2016

Forslag i møte:

Forslag til tillegg fra Randi Johanne Nessemo, Ap, på vegne av SP og AP:

10% av leilighetene som bygges på Mule skal være kommunale leiligheter.

En andel av dette kan gjerne være UngBoprosjekt.

Det vises til kommunens vedtatte bolig-sosiale handlingsplan.

Saksordfører:

Nina Elisabeth Berget, AP 

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.  

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

Tilleggsforslaget fremmet i møte enstemmig vedtatt. 

VEDTAK:

10% av leilighetene som bygges på Mule skal være kommunale leiligheter.

En andel av dette kan gjerne være UngBoprosjekt.

Det vises til kommunens vedtatte bolig-sosiale handlingsplan.

Forslag til detaljregulering for Mule boligfelt sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Mule boligfelt sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Plankart, datert 12/10-2015 PDF  -  JPG
     
  2. Planbeskrivelse, datert 5/10-2015 PDF
     
  3. Planbestemmelser, datert 5/10-2015 PDF
     
  4. Geoteknisk vurdering, datert 11/9-2015 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Innspill i forbindelse med varsling


Saksopplysninger:

Bakgrunn

I forbindelse med at Mule barneskoles elever overflyttes til Frol barneskole høsten 2015, vil området kunne frigis til annet formål. Hensiktene med reguleringsplanen er å legge til rette for boligbygging, opprettholde lekeområder for boligfelt i nærområdet, samt sikre trygge og trafikksikre løsninger for gående og syklister. Utbyggingen vil bestå av områder avsatt til boligformål, etablering av fortau, parkering og felles lekeområder. 

Lekeområdet på Mule skal tilrettelegges for barn på Rinnan, Haugskott og Østborg, i tillegg til barn i det nye boligfeltet på Mule.

Planområdet

Mule ligger i Levanger kommune, ca. 5 km øst for Levanger sentrum og 8 km vest for Verdal. Planområdet er ca. 20 dekar, og ligger i et åpent og relativt flatt landskap med gode solforhold.

Området har frem til juni 2015 blitt benyttet til skole, parkering og lekeområder. Skoleelevene som tilhørte Mule barneskole ble overflyttet til Frol barneskole høsten 2015.

Eksisterende bebyggelse innenfor planområdet består av skolebygg med tilbygg. Planområdet omfatter eiendommene gnr./bnr. 262/3, 12, 38-39 og 84 og 673/1. I tillegg vil følgende eiendommer kunne bli delvis berørt gnr./bnr. 262/83, 86 og 50.

Klikk for større foto

Planområdet for reguleringsplanen.

Planstatus

Området er i kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, satt av til landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR). Området har vært benyttet til barneskole.

Fra 2014 foreligger det en utredning «Forstudie Åsen-Steinkjer E6 og jernbane» der det på strekningen mellom Levanger og Verdal ble anbefalt å starte opp kommunedelplanarbeidet for firefeltsløsning. Det ble skissert et alternativ for ny E6 sør for eksisterende veg. Dersom dette alternativet videreføres vil lekeområdet mellom E6 og Mula kunne bli berørt.

Tilgrensende reguleringsplaner, planområdet for Mule med rosa skravur - klikk for større kart

Tilgrensende reguleringsplaner, planområdet for Mule med rosa skravur.

Planforslaget

Generelt

Planforslaget tilrettelegger for boligbygging og å opprettholde lekeområder for boligfelt i nærområdet, samt sikre trygge og trafikksikre løsninger for gående og syklende.

Bebyggelsen

Det er ikke utarbeidet en detaljert plan for boligformål, men en legger til grunn minimum 45 boenheter innenfor formålet. Maksimalt tillates området bebygd med 100 boenheter. Det tillates satt opp bygninger over tre etasjer med maks mønehøyde 9 m.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Kjørevegen Mula er kommunal fram til skolen. Videre mot øst er Mula privat kjøreveg. Planen legger til rette for utvidelse og utbedring av eksisterende kommunal veg. Vegen reguleres til 6 meter bredde. Området for bolig (B) skal ha adkomst fra Mula. Det skal ivaretas snumulighet for større biler (renovasjon/brøyting) inne på området.

Eksisterende gang- og sykkelveg reguleres inn i planområdet. Utenfor planområdet fortsetter gang- og sykkelvegen over E6. Denne broen skal i tillegg ivareta nødvendig adkomst til landbrukseiendommer. Gang- og sykkelvegen tillates derfor benyttet som adkomstveg for landbrukskjøretøy. Fortau reguleres inn med en bredde på 2,5 m langs Mula. 

Regulert vegløsning, inkludert fortau og parkeringsplasser

Regulert vegløsning, inkludert fortau og parkeringsplasser.

Parkering

Området skal tilrettelegges for parkering med inntil 1,5 parkeringsplass pr. boenhet. 5 % av parkeringsplassene skal imøtekomme kravene til universell utforming. Det skal i tillegg etableres 1 sykkelparkering pr. boenhet. Parkeringsplass ved BLK2 skal også brukes som snuplass for store kjøretøy.

Lek og uteopphold

Områder innenfor planformålet skal opparbeides og bebygges med lekeapparater og anlegg (minimum huske, sandkasse og benk). Det stilles krav om at det etableres 7-er fotballbane (minimum 20x40 m med sikkerhetssone på 3 m). Lekeområdet BLK1 må være etablert før bygging av boliger startes opp. For lekeområdene stilles det krav om at de ikke skal utsettes for støy over 55 Lden.

Universell utforming

For alle tiltak som foreslås skal krav til universell tilgjengelighet ivaretas.

Støy

Det nordligste lekeområdet, BLK2, grenser mot E6 og ligger innenfor rød sone for støy (65-70 Lden (dB)) ifølge støykart utført av Statens vegvesen. For å kunne benyttes som uteoppholdsareal og lekeområde må støynivået ikke være høyere enn 55 Lden (dB). For å kunne benytte området til lek, må området skjermes. Det må utredes en støyvurdering for området slik at nødvendige støyreduserende tiltak kan etableres.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Området er ikke utsatt for flom, snø- eller steinskred. Det er heller ikke utsatt for utglidning. De nordlige delene av området ble grunnundersøkt i forbindelse med bygging av vannledning mellom Levanger og Verdal, og viste at løsmassene er faste og at det er liten dybde til berg. Det er ikke utført grunnundersøkelser på eller ved den søndre delen av reguleringsområdet. Det kan ikke utelukkes at det er forekomster av bløt leire i denne delen av området.

Planområdet er ikke undersøkt for radon i grunnen. 

Kulturminner

Tiltaket berører ikke kjente kulturminner, men ligger i et område hvor det er en rekke automatisk fredete lokaliteter og enkeltminner. Dersom det avdekkes kulturminner i forbindelse med gjennomføring av plan, skal dette varsles i henhold til kulturminneloven. 

Biologisk mangfold

Planområdet er opparbeidet og det er ikke registrert naturverdier i eller i tilknytning til planområdet. Det er registrert nyperose («rynkerose») ved planområdet, som er registrert i svartelisten som en fremmed art med svært høy risiko og har en sterk negativ effekt på norsk natur. Registreringen er gjort ved E6 omtrent 60 meter fra planområdet og adskilt av bygninger på eiendommen 262/50 (Eik-senteret). Ved opparbeiding av området skal ikke fremmede arter spres.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Innenfor planområdet ligger det eksisterende kabler og ledningsnett i grunnen, disse har ivaretatt behovet for elektrisitet, vann og avløp til skolebyggene. Før tiltak kan gjennomføres må kabler og ledninger lokaliseres. Byggeplan for boliger skal vise løsninger for vann, avløp og energibruk til oppvarming. Det ligger en trafostasjon ved dagens parkeringsområde.

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte ble avholdt 14.04.2015. Igangsetting av planarbeid ble annonsert i Levangeravisa12.05.2015. Det ble sendt ut brev til berørte naboer/grunneiere og offentlige myndigheter 11.05.2015. I forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplanforslag ble det avholdt nabolagsmøte 5.06.2015.  

Vurdering:

Planområdet har tidligere blitt benyttet til barneskole og ligger i dag ubrukt. En transformasjon fra et skoleområde til et boligområde vil være positivt og vil skape mer liv til omkringliggende områder. Det vil også kunne spare viktige jordbruksområder for utbygging. Området planlegges med høy utnytting og samsvarer med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging hvor det er fokus på høy utnyttelse, fortetting og transformasjon.

Skolens lekeområder har vært svært viktige uteområder for barn i området. Planforslaget legger opp til at disse lekeområdene skal videreføres som lekeområder, og vil være tilgjengelig både for kommende boliger i planområdet, samt for eksisterende boligområder på Rinnan, Haugskott og Østborg.

Trafikken i området vil øke noe i forhold til dagens situasjon, men planforslaget legger opp til en oppstramming i krysset ved Mula og fv. 132 Hojemsvegen. Det vil også bli utbedret nytt fortau langs Mula, og trafikksikkerheten i området vil bli bedre.  

Konklusjon:

Etter samlet vurdering tilrår Rådmannen at planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 11.05.2016 15:45
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051