Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 10.04.19 - sak 18/19 - Detaljregulering Sentrumsgården Skogn sentrum

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivref. 2019/1590

 

 


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 10.04.19 18/19

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Sentrumsgården, Skogn sentrum sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse PDF
     
  2. Plankart PDF
     
  3. Planbestemmelser PDF
     
  4. Støyutredning PDF
     
  5. ROS-analyse PDF
     
  6. Solstudie PDF
     
  7. Illustrasjonsplan PDF
     
  8. Geoteknisk vurdering PDF
     
  9. Situasjonsplan JPG
     
  10. Innspill på planoppstart PDF


Saksopplysninger:

Bakgrunn.

Hensikten med planen er å legge til rette for boligbygging samt noe forretning/kontor/tjenesteyting. Reguleringen omfatter eiendommene 32/53 og 32/134 sentralt i Skogn sentrum.  

Klikk for større foto

Planen blir en endring i forhold til gjeldende reguleringsplan fra 1992, og innebærer omdisponering fra hovedsakelig forretning/kontor til hovedsakelig boligformål.

Planforslaget er utarbeidet av Arkplan arkitektkontor på vegne av tiltakshaver Nordbohus Byggservice AS. 

Det ble i 2014 fremmet et reguleringsforslag for samme område. Planforslaget ble avvist av PUK i møte den 22/1 2014, sak 4/14. PUK vedtok da følgende i behandlingen av saken:

  1. Saken sendes tilbake til tiltakshaver, med krav om at sentrumsparken består og reguleres til park.
  2. Komiteen ber om at arbeidet med reguleringsplan for Skogn sentrum igangsettes. 


Begrunnelse punkt 2:

Skogn sentrum står foran store utbyggingsprosjekt for leiligheter/boliger i nærmeste fremtid. Totalt dreier det seg om 50 til 60 leiligheter. Både Reemyra, Sentrumsgården, og 2 leilighetsbygg rett sør for Sentrumsgården, er prosjekter som er i prosess. Slik forslag til detaljregulering for Sentrumsgården foreligger, vil det medføre at parken i Skogn sentrum blir fjernet, som i dag er et viktig rekreasjonsområde og samlingssted på Skogn. Parken er, og skulle være et samlingssted for ulike aktiviteter. Trafikk og parkering vil også skape utfordringer og i tillegg skal det planlegges hvor det skal bygges ny overgang over jernbanen. Det blir også viktig å planlegge hvor det skal være næringsaktivitet.

Planarbeidet stoppet opp i påvente av avklaringen rundt BaneNor sine krav til planfri kryssing av jernbanen gjennom Skogn sentrum. I reguleringssaken for Åsvegen 15-17 ble BaneNor sin innsigelse knyttet til dette avvist av departementet. Departementet konkluderte med at: «Departementet anser det ikke rimelig å stille som vilkår for gjennomføring at planen at planfri kryssing først skal være gjennomført.» Kommunen forutsetter at dette også gjelder andre utbyggingsplaner på Skogn. 

Planområdet.

Planområdet er på 5,7 daa, og ligger i Skogn sentrum, avgrenset av Åsvegen i sør og vest, fylkesveg 754 i øst og privat veg på kommunal grunn i nord. Skogn jernbanestasjon ligger nordøst for planområdet, på motsatt side av fylkesvegen.

Området benyttes i dag til næring (frisør) og bolig i 2 og 3 etasje, samt areal avsatt til park etablert på privat regulert forretnings- og kontorareal. Planområdet er relativt flatt og omkranset av bebyggelse fortrinnsvis i 2 etasjer.

Foruten Sentrum Eiendom AS sine eiendommer, 32/53 og 32/134, berører planforslaget 32/36 (Levanger kommune) og 502/1 (Nord-Trøndelag fylkeskommune, fylkesveg 754).

Planstatus.

Området er i kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, angitt som et område hvor eksisterende reguleringsplan fortsatt skal gjelde.

Planforslaget innebærer endring av reguleringsplan for Skogn Sentrum, stadfestet 28.07.1983, med senere revisjon vedtatt av kommunestyret den 14.05.1992. I denne planen er området regulert til forretning/kontor, med mulighet for bolig over 1. etasje.

Klikk for større kart

Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger:

Kommunen har vurdert at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning.

Planforslaget.

Generelt.

Området foreslås regulert til følgende formål:

  • Boligbebyggelse/blokkbebyggelse (BBB)
  • Bolig/forretning/kontor/tjenesteyting (BKB)
  • Energianlegg (BE)
  • Renovasjonsanlegg (f_BRE)
  • Uteoppholdsareal (f_BUT)
  • Kjøreveg (o_SKV og f_SKV)
  • Gang-/sykkelveg (o_SGS og f_SGS)
  • Annen veggrunn – teknisk anlegg (f_SVT)
  • Parkering (f_SPA)
  • Grønnstruktur-Park (f_GP)
  • Frisikt (H140)


Bebyggelsen.

Det legges til rette for fjerning av eksisterende bebyggelse og utbygging i tre felt, BBB1, BBB2 og BKB. BBB1 og BBB2 er rene boligområder, mens det innenfor BKB tillates bolig, forretning, kontor og tjenesteyting i 1. etasje.  

Det er plassert et sentralt grøntanlegg i midten av planområdet. I tillegg er det også et felles parkområde i vestre del av området, der det er park i dag.  

Klikk for større kart

Maksimal utnyttelse foreslås til 90 %-BYA innenfor BBB1, 100 % -BYA innnefor BBB2 og 85 % innenfor BKB. Høyden på bebyggelsen foreslås i tre etasjer med maksimalt kote +63,5 noe som tilsvarer 0,5 m lavere enn møne på eksisterende bebyggelse. Planforslaget åpner for både saltak, pulttak og flatt tak. Totalt er det beregnet en boligmengde på 30-40 boenheter.

Bygning mot fv.754 i øst (BKB) skal plasseres langs byggegrense.

Biladkomst og gang-/sykkelveg.

Adkomsten til området blir som i dag via fylkesveg 754 og kommunal veg (Åsvegen). Det er regulert gang-/sykkelforbindelse gjennom planområdet og fortau langs gateløpene. Skogn barne- og ungdomsskole ligger ca. 1 km unna, på motsatt side av jernbanen. Det er sammenhengende fortau / gang- og sykkelveg til skolen.

Parkering.

For boliger foreslås 1,2 p-plass pr. boenhet og 2 sykkelplasser pr. boenhet. For næringsareal foreslås 1 p-plass pr. 50 m2 BRA næringsareal. Parkering til boligbebyggelse skal fortrinnsvis skje i parkeringskjeller, og det tillates parkeringskjeller/eller delvis nedgravd parkeringskjeller under formålene BBB1 og BBB2, BKB og f_BUT.

Renovasjon

Det er regulert inn området for felles renovasjonsanlegg. Areal for renovasjon er plassert langs Åsvegen sør i område og er vist som f_BRE i plankart. Reguleringsbestemmelsene setter krav om at anlegget skal være nedgravd.

Lek og uteopphold.

Det skal avsettes 50 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Privat uteoppholdsareal, takterrasse, og arealene f_BUT og f_GP kan medregnes i kravet. Det skal avsettes min. 150 m2 areal til lekeplass innenfor område f_BUT. Lekeplassen skal utstyres med min. sittebenk og to typer utstyr for lek. Behovet for større anlegg med ballplass forutsettes dekt i forbindelse med skole og idrettsanlegg. 

Universell utforming.

Park skal utformes etter prinsipp om universell tilgjengelighet. Det skal avsettes parkeringsplasser for bevegelseshemmede. Den planlagte boligbebyggelsen skal utformes iht. teknisk forskrift §12. Ivaretas i byggesak.

Støy.

Området er støyutsatt både i forhold til Fv 754 og jernbanen. Det ble utarbeidet en støyrapport tilbake i 2013 som viser at det kreves støyreduserende tiltak på fasaden ut mot fylkesvegen. Reguleringsbestemmelsene sikrer at gjeldende støyretningslinjer skal overholdes. Det skal ved søknad om tiltak framlegges en støyfaglig utredning og nødvendig dokumentasjon på at kravene til støytiltak i denne bestemmelsen er oppfylt. 

Risiko- og sårbarhetsanalyse.

Det vises til vedlagte ROS-analyse og sjekkliste. Totalt er det registrert/identifisert 5 stk. mulige risikoer i planområdet i forbindelse med utbygging. Alle er vurdert som akseptable i forhold til planlagt utbygging.

1.      Kvikkleireskred

Geotekniske undersøkelser viser at grunnen på tomta består av bløt til middels fast leire som er kvikk i dybden. De flate terrengforholdene tilsier at området ikke er skredutsatt. Området er derfor vurdert som klarert med hensyn til fare for kvikkleireskred iht.

NVEs retningslinjer. Det må utføres geoteknisk prosjektering av planlagt bebyggelse. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene.

2.      Elektromagnetisk felt fra kraftledninger/trafostasjoner

Det er regulert nettstasjon i planområdet. Nettstasjon er plassert min. 5 m fra bebyggelse med varig opphold.

3.      Nærhet til jernbane

Planområdet ligger ca. 35 m fra spor midt i øst.

4.      Nærhet til europa-/ riks- / fylkesveg

Planområdet grenser til Gamle E5, fv.754 i øst.

5.      Støv og støy; trafikk

Området er utsatt for trafikk- og jernbanestøy, fra Gamle E5 fv.754, Åsvegen og jernbane.

Kulturminner.

Ifølge forhåndsuttalelse fra fylkeskommunen er det ikke kjent noen konflikt med automatisk freda kulturminner, men de minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven. Ingen bygninger er SEFRAK-registrert eller registrert med verneverdi. 

Biologisk mangfold.

Planområdet og tilstøtende områder i randsonen av planområdet er sjekket ut i henhold til krav i naturmangfoldloven § 8. Det er ikke funnet viktige eller utvalgte naturtyper, viktig kulturlandskap, og det ikke registrert sårbare eller sjeldne naturtyper i planområdet. Utbyggingen innebære liten negativ belastning på det lokale økosystemet, og miljøprinsippene nml §§ 9 – 12 menes dermed å være ivaretatt.

Vann-, avløp-, energiløsninger.

Det tas sikte på tilkobling til offentlig vann- og avløpsnett. VA-plan for området utarbeides i den videre detaljprosjekteringen.

Utbyggingsavtale.

Forhandling om utbyggingsavtale er kunngjort, og skal fortrinnsvis være sluttbehandlet samtidig som det fattes vedtak i saken.

Planprosess.

Medvirkning.

Det er avholdt forhåndskonferanse med kommunen den 23. januar 2013.

Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på kommunens hjemmeside og i Levangeravisa 31.8.13. Grunneiere, berørte parter, myndigheter og velforeninger ble tilskrevet med frist for innspill 11.10.2013. Det er mottatt 10 forhåndsuttalelser til planen. Disse er oppsummert og kommentert i vedlegg i saken. Naboer har bl.a. uttrykt bekymring for byggehøyde, tap av sol og tap av parken i sentrum.

Intern høring

Internt i kommunen er tidligere planforslag av 12.11.2013 forelagt interne enheter og barnerepresentant i kommunen.

Barnerepresentanten, 18.11.2013

Parkområdet som vil bli fjernet ved utbygginga blir i perioder brukt av barn og unge, da dette er et flatt område egnet for sykling og skating.

Området har hatt noe rekreasjonsverdi forbundet med den hellelagte parken som er etablert på privat forretningsareal. Bra for Skogn sentrum om friområdet/grøntområdet som er tegnet inn i planen blir tilgjengelig for allmennheten.

Kommentar:

Parkområdet er nå delvis tatt vare på i reguleringen som et regulert parkområde. Parkområdet er foreslått som felles (privat), og da er det ikke anledning til å gi reguleringsbestemmelse om at denne skal være offentlig tilgjengelig. Eierne kan imidlertid tillate andre å bruke den, men med hovedsakelig boliger rundt blir den av mer privat karakter.

Vurdering:

Arealbruk

Boligutviklingen i Skogn sentrum i senere år stått i bero. Det er derfor gledelig at den kommer i gang igjen. Siden 2014 har Bane Nor lagt ned innsigelse mot alle boligprosjekter som har blitt lansert i Skogn med krav om planfritt kryss mellom veg og jernbane. Innsigelsen til reguleringsplan for Åsvegen 15-17 havnet hos departementet som vedtok at dette var et urimelig krav. Kommunen jobber videre for å få på plass en planfri trafikksikker kryssing av jernbanen i Skogn sentrum. Det er viktig for kommunen at Skogn er med på befolkningsutviklingen som skjer i kommunen.

Kommuneplanens arealdel viser til at eksisterende reguleringsplan fortsatt skal gjelde.

Reguleringsplanen fra 1983, med senere revisjon vedtatt i 1992, tillater bebyggelse i 2 etasjer. Sett i forhold til dette og omliggende bebyggelse synes ikke foreslått høyder å være urimelig høyt.

Området foreslås omdisponert fra forretning/kontor med mulighet for bolig over 1. etasje, til boligformål med mulighet for forretning/kontor/tjenesteyting i en mindre del av 1. etasje. Rådmannen har ikke innvendinger til at området i større grad tas i bruk til boliger, men dette vil redusere muligheten for næringsvirksomhet i Skogn sentrum i framtida. Boligfortetting nær kollektivknutepunkt/jernbane innebærer også areal- og transportmessige fordeler.

Videre går det fram av gjeldende reguleringsplan at:

  • Bebyggelse mot gamle E6 skal legges i grense for trafikkformål.
  • Arealer i 1. etasje bør i størst mulig grad nyttes til aktiviteter og virksomheter som er publikumsorientert.
  • Forretnings- og kontorgårder skal normalt ikke ha tillukkede fasader ut mot fortau, dvs. de skal ha vinduer og/eller inngangspartier. 


Første kulepunkt er hensyntatt med at bygning mot fv.754 i øst skal plasseres langs byggegrensen vist i plankartet. De to andre kulepunktene er ikke videreført i planforslaget.

Det vises til at gjeldende reguleringsplan også har høy utnytting, men U=0,9 i gammel reguleringsplan er ikke direkte sammenlignbar med %-BYA i planforslaget. Foreslått utnyttingsgrad anses akseptabel, da kommunen vurderer at det er mulig å oppnå tilfredsstillende parkering og uteopphold.

Estetikk

Arealdelens estetikkbestemmelser sier bl.a. følgende:

  • Ved nybygging innen eksisterende utbyggingsområder skal det legges vekt på at ny bebyggelse tilpasser seg strøkets karakter mht. plassering i forhold til vei, gate, plass, og i forhold til bygningsvolum, proporsjonering, høyde, takform, materialbruk m.v.
  • Større byggevolum i sentrumsområder bør utformes slik at bygningene blir oppbrutt i volum og fasade. I næringsområder skal parkeringsanlegg, område for varelevering og lagringsplass ute, skjermes med bygninger og beplantning. I områder som har mer sammensatt bebyggelse må ny bebyggelse vurderes i sammenheng med det nærmeste naboskap, og bidra til at området får et helhetlig preg.


Planforslaget har åpne bestemmelser knyttet til takform og takvinkel. Illustrasjonene viser bebyggelse med pulttak i område BBB1. Det er imidlertid lite med illustrasjoner av ny bebyggelse i BBB2 og BKB, bare volumene er illustrert. Dette gir et åpent planforslag som gir utbygger stor frihet ved utforming av boligprosjektet ut over volum og høyder. Det er imidlertid sikret i reguleringsbestemmelsene at området skal fremstå med et samlet enhetlig preg. 

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget i området er tilstrekkelig og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Parkområdet og barn og unges interesser i planleggingen

Ved forrige behandling i PUK ble plansaken sendt tilbake til tiltakshaver med krav om at sentrumsparken skal bestå og reguleres til park. I planforslaget som nå foreligger er dette delvis tatt hensyn til. Ca. halvparten av dagens sentrumspark er i planforslaget regulert til park. Det er viktig å være klar over at dette området i dagens regulering er avsatt til forretning/kontor-bebyggelse og er pr. i dag ikke sikret som parkområde reguleringsmessig.  

Klikk for større foto

Når det gjelder barn og unges interesser er det et sentralt spørsmål om området er eller har vært i brukt til lek og om det er egnet for lek – i dag eller i fremtiden. Bruken er vi usikre på, men egnet må det sies å være. Dette tilsier at det bør sikres erstatningsareal. Innenfor planforslaget er det regulert park-formål og uteoppholdsareal som i størrelse tilsvarer hele dagens sentrumspark. Planforslaget synes dermed ikke å være i strid med de rikspolitiske retningslinjene for barn og unges interesser i planleggingen.

Parkering

For boliger foreslås 1,2 p-plass pr. boenhet og 2 sykkelplasser pr. boenhet. For næringsareal foreslås 1 p-plass pr. 50 m2 BRA næringsareal. Dett er det samme som for naboprosjektet i Åsvegen 15-17.

Parkeringsplasser med rygging ut i kjørebanen er i utgangspunktet ikke ønskelig, spesielt ikke der det er mye trafikk og myke trafikanter ferdes i kjørebanen. En slik løsning i lite trafikkerte sidegater anses som mindre problematisk. Parkering til boligbebyggelse skal ifølge reguleringsbestemmelsene «fortrinnsvis» skje i parkeringskjeller. Rådmannen mener at dette bør være et krav at boligparkeringen plasseres i kjeller i slike sentrumsprosjekter. I planforslaget er det sikret et parkeringskrav i reguleringsbestemmelsene, og det ikke er avsatt store områder til bakkeparkering, dermed er det i realiteten sikret at parkeringen må løses gjennom bygging av kjeller. At kjelleren blir delvis nedgravd kan være positivt i forhold til innsyn i leilighetene og privatisering av fellesarealene. Det er positivt at tiltakshaver tilrettelegger for sykkelplasser.

Konklusjon

Planforslaget anses å kunne aksepteres ut fra områdets karakter. Planforslaget vil riktignok begrense mulighetene for framtidig næringsvirksomhet i Skogn sentrum, men fortetting med boliger nært kollektivknutepunkt, nærbutikker og skole gir et positivt bidrag til sentrumsutviklingen i Skogn. Planforslaget anses ikke å være i strid med forutsetninger knyttet til miljø- og samfunnsforhold. Utfordringer knyttet til støy og grunnforhold vil være håndterbart i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn slik at sektormyndigheter, naboer og andre får anledning til å uttale seg til saken.

Til toppen av siden





Publisert: 28.04.2011 17:50 Sist endret: 10.04.2019 15:57
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051