Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 10.04.19 - sak 17/19 - Detaljregulering fortetting Falstadberget

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivref. 2018/12731 - /L12

 

 


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 10.04.19 17/19

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Følgende endringer gjøres på framlagte plankart:

  1. Byggeområde-bolig BFS3 og offentlig veg o_SKV2 tas ut av planen.
  2. Det reguleres inn en ny tomt i sørdelen av friområdet o_GF2 som skissert i saksfremlegget. Det reguleres inn en tursti langs åkerkanten i sør-vest forbi tomten for å sikre adkomsten til friområdet fra sør.
  3. Reguleringsbestemmelsene justerer i henhold til punkt 1 og 2.


Deretter sendes forslag til detaljregulering fortetting Falstadberget på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 21/3 2019 PDF
     
  2. Plankart, datert 21/3 2019 PDF
     
  3. Planbestemmelser, datert 21/3 2019 PDF
     
  4. Forslag til tiltak i friområdene PDF
     
  5. Høringsuttalelse fra barne- og ungdomsrepresentant Hartvig Eliasson PDF
     
  6. Høringsuttalelse fra enhetsleder barnehage Kari Olafsen Aunet PDF


Saksopplysninger:

Bakgrunn.

Plan- og utviklingskomiteen fattet 19.09.18 følgende vedtak i sak PS 57/18

Omregulering av friområde til bolig, kommunalt boligfelt Ekne (sak opprettet i møtet):  

«Friområdet ved det kommunale boligfeltet på Ekne, foreslås omregulert til boligtomter, alt ifra 2 til 5 tomter. Dette med begrunnelse i den akutte mangelen på tomter. Saken skal gis prioritet, med rask saksbehandling, da dette problemet har vært kjent ei god stund. Saksutredning legges fram av rådmannen, om mulig, til møte 14.11.18.»

Med bakgrunn i dette vedtaket fremmes nå et forslag til regulering av flere boligtomter på Falstadberget.

Det er tidligere utarbeidet en forenklet mulighetsstudie for nye boligtomter på deler av friområdene i det kommunale boligfeltet på Falstadberget. Målet med mulighetsstudien var å vurdere om det var formålstjenlig å legge beslag på etablerte friområder for å oppnå ytterligere boligtomter på Ekne. Mulighetsstudien viste at det er mulig å etablere boligtomter, men at en omregulering lett kommer i konflikt med overordnede planretningslinjer, særlig om byggeforbud i 100 metersbeltet, jordloven og rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, samt bestemmelser i kommuneplanens arealdel.

Planområdet.

Planområdet er delt i to delområder og er avgrenset som vist på kartet nedenfor. I planforslaget som foreligger er planområdet bundet sammen ettersom at det foreslås at det opparbeides tursti som en del av oppgraderingen av friområdene på Ekne.

Friområdene er i hovedsakelig kommunalt eid. Del av planområdet i sør ligger på eiendommene gnr. 159 bnr. 15 tilhørende Olav Falstad.

Beskrivelse av planområdet med dagens bruk. Klikk for større kart

Beskrivelse av planområdet med dagens bruk. 

Planstatus.

Gjeldende regulering er i all hovedsak reguleringsplan for Ekne 3, vedtatt 19.05.1988.  

Klikk for større kart

Områdene F1og F2 er regulert til friområder med følgende reguleringsbestemmelser:

«I friområdene kan bygningsrådet tillate oppført bygning eller anlegg, f.eks. gangveg, som har naturlig tilknytning til friområder, når dette etter rådets mening ikke er til hinder for områdets bruk som friområde. Balløkke skal opparbeides der dette står avmerket på kartet.»

Friområde 2 skal være felles for tomt 7,8,11,12,13,14,15,16 på plankartet.

Friområde 3 skal være felles for tomt 17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32 på plankartet.

Boligene innenfor reguleringsplan «Ekne 3» er regulert til frittliggende bolighus som eneboliger. I et par av delområdene kan det oppføres rekkehus. Boligene kan oppføres i 1 ½ etasje, og det kan etableres sokkeletasje. Bygningene skal ha saltak, valmtak eller pulttak. Det kan kreves at bygninger i samme gruppe eller langs samme veistrekning skal ha lik takvinkel.

En liten del av planområdet er regulert gjennom kommuneplanens arealdel. Der er området avsatt til LNFR- areal der spredt boligbebyggelse er tillatt. 

Kommunen har konkludert med at det ikke er krav om planprogram og konsekvensutredning. I og med at endringen berører statlige planretningslinjer må dette belyses spesielt i planbeskrivelsen.

Planforslaget.

Generelt.

I planforslaget foreslås det å avsette to nye boligområder med til sammen fem nye boligtomter for frittliggende småhusbebyggelse. De nye boligene vil få en attraktiv beliggenhet i enden av eksisterende adkomstveier, solrik beliggenhet med fjordutsikt og inntil eksisterende friområder. Planområdet har en størrelse på i alt ca. 11 daa.

I den nordligste delen av planområdet er det foreslått tre nye boligtomter. Veien Falstadberget er foreslått forlenget og det er foreslått ny snuhammer nord for den eksisterende trafostasjonen. Det foreslås to boligtomter øst for vegen. Boligtomtene ligger i bratt terreng

Klikk for større kart

I den sørligste delen av planområdet er det foreslått to nye boligtomter. Veien Falstadberget er foreslått forlenget og etablert med snuhammer. 

Klikk for større kart

Bebyggelsen.

Boligene kan oppføres i 1 ½ etasje, og det kan etableres sokkeletasje.

Tillatte takutforminger er saltak, pulttak og flatt tak. Takoppløft eller ark på inntil ¼ lengde av takflaten kan tillates uavhengig av maksimal gesimshøyde. Maksimal grad av utnytting for hver tomt skal ikke overstige 35 % BYA og bebygd areal (BYA) = 300 m2. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg.

Adkomst til tomtene vil være gjennom en forlengelse av eksisterende kommunale veier i området.

Parkering.

For boliger over 100 m2 BRA skal det etableres minimum 2 bilparkeringsplasser pr. boligtomt. For hybler kreves 1,0 plass per enhet.

Lek og uteopphold.

Det skal avsettes minimum 50 m2 uteareal pr. boligenhet på egen eiendom.

Støy.

Boligene ligger godt skjermet for støy da det er liten biltrafikk og lav fart på de interne vegene i boligområdet.

Risiko- og sårbarhetsanalyse.

Det er gjennomført ROS-analyse som viser at det ikke er behov for særskilte tiltak for naturfarer eller menneske- og virksomhetsbaserte farer (se vedlagte planbeskrivelse).

Kulturminner.

Planen berører ikke kjente automatisk fredede kulturminner, eller nyere kulturminner eller kulturmiljøer.

Biologisk mangfold.

Tiltaket er vurdert i henhold til prinsippene i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og en har kommet frem til at det ikke er risiko for skade på naturmangfold, jfr. § 8. Det er ikke nødvendig å foreta ytterligere vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12. 

Vann-, avløp-, energiløsninger.

Tomtene kan knyttes til kommunalt vann- og avløpssystem i området.

Energibruk skal løses i tråd med TEK17 og andre gjeldende regler. Det er avklart med NTE Nett AS at de fem nye boligene kan forsynes fra de to eksisterende nettstasjonen i området.

Planprosess.

Medvirkning.

Oppstartsmøte i plansaken ble gjennomført 25.10.2018. Varsel om igangsatt detaljregulering for «Fortetting Falstadberget» ble kunngjort i avisa Innherred og på Levanger kommunes nettsider 10.11.2018 med høringsfrist 10.12.2018. Det kom inn seks merknader ved oppstart. Innspillene er gjengitt i sammendrag og kommentert i vedlagte planbeskrivelse.

Når planforslaget var utarbeidet har det vært på intern høring i kommunen. I den prosessen kom det to innspill i saken. Det ene er fra kommunens barne- og ungdomsrepresentant, og det andre innspillet er fra enhetsleder for barnehage i kommunen. Begge har store innvendinger mot at deler av friområdet F3 bebygges (se vedlegg).

Vurdering:

Dagens plansituasjon/behovet for boligtomter

Det er i dag ingen ledige regulerte boligtomter på Ekne. Kommuneplanens arealdel åpner imidlertid for spredt boligbygging, men da må en rekke kriterier oppfylles. Det er derfor stor forståelse for at det fra politisk side er et ønske om å tilrettelegge raskt for nye tomter i den situasjonen vi er i. Det sjønære kommunale boligfeltet på Falstadberget har en attraktiv beliggenhet blant folk som ønsker å leve på ei bygd ved Trondheimsfjorden. Nye boligtomter her vil være positivt for videreutviklingen av bygda, og gi Ekne del av den generelle veksten som er i kommunen.

Å omregulere sjønære friområder til utbyggingsformål reiser flere ulike problemstillinger. Dette gjelder særlig i forhold til nasjonale og regionale interesser knyttet til 100-metersbelte langs sjøen og barns lekeområder.

Forholdet til 100-meters beltet

Strandsonen langs fjorden har kvaliteter som gjør den verdifull som fellesgode for alle. Det er viktig å ta vare på disse arealene på lang sikt. Dette innebærer at kommunen bør ta hensyn til naturmangfold, friluftsliv og landskap når de planlegger i strandsonen.

Formålet til det generelle bygge- og deleforbudet som gjelder innenfor 100 meter fra sjøen er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjøen. Forbudet i 100-metersbeltet gjelder ikke der annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan.

I planforslaget er det foreslått å tilrettelegge for tre nye boliger i felt BFS1 og 2 av disse er innenfor 100-meters beltet. De to boligene har en byggegrense som ligger ca. 40 meter fra strandsonen. Dette er omtrent samme avstand fra sjøkantenn som dagens nederste boligrekke i Falstadberget. Tilgjengeligheten til det statlig sikra friområde mot sjøen er i planforslaget ivaretatt ved å regulere inn en tursti og sikre opparbeidelse av denne gjennom rekkefølgebestemmelser. Planforslaget vil dermed ikke være til hinder for allmennhetens tilgjengelighet til strandsonen nedenfor bebyggelsen. Kommunen har vurdert at den utbygging som foreslås i planforslaget innenfor strandsonen, ikke medfører tap av viktig naturmangfold eller viktige landskaps- eller friluftsverdier.

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget i området er tilstrekkelig og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Forholdet til barn og planlegging

Ved kommunens behandling av planer stilles særskilte krav til utredning etter plan- og bygningsloven når det kommer til barn og unges interesser i sakene. De Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen gir nærmere føringer på hvordan disse kravene skal oppfylles. Gode nærmiljø for barn og unge er kjennetegnet ved god tilgang på trygge og varierte områder for lek og aktiviteter, uten støy og påvirkning. Gjennom planlegging skal det legges til rette for korte avstander til gode plasser for lek og fysisk aktivitet.

Boligtomtene i planforslaget vil legge beslag på deler av friområder som kan være i bruk som lekeområder i dag eller som er egnet for dette i fremtiden. I planforslaget er ulempene for bruk av friområdene forsøkt minimert så mye som mulig. Det er regulert inn forbindelser på alle sider av boligtomtene slik at boligene ikke sperrer viktige forbindelser som turvei ned til det statlig sikra friluftsområdet ved sjøen øst for område BFS2 på plankartet. Det er også foreslått å sikre opparbeidelse av flere andre turveier. Det er i tillegg sikret en oppgradering av friområde o_GF2 slik at det blir enda bedre tilrettelagt for opphold og lek. Området er særlig bruk av nærmiljøet og av Ekne barnehage.

Kommunens barne- og ungdomsrepresentant og enhetsleder for barnehage i kommunen har uttalt seg om bruken av friområdene i dag. Dagens friområde F2, som i planforslaget foreslås 3 nye boliger på (BFS 1 og BFS 2), ansees som lite egnet og brukt som lekeområde. Det er ingen innvendinger mot å omregulere deler av dette friområde til boliger.

Det andre området, F3, hvor det i planforslaget ligge to nye boligtomter i nordre del, er svært mye brukt av barnehagen. Det er en etablerte en fast turgruppe ved barnehagen som spesielt bruker området F3 (hele området). I tillegg benyttes området av skolen og som turområde for barnefamilier.

Den statlige planretningslinjen sier at det ved omdisponering av arealer som er i bruk eller er egnet for lek, skal skaffes fullverdig erstatning. I og med at det ikke er tvil om at område F3 brukes som lekeområde i dag vil kravet om erstatningsareal tre inn hvis kommunen ønsker å omdisponere areal som benyttes til lek her.

Enhetsleder for barnehage foreslår en ny tomt i sør-delen av friområdet som ikke berører de delene av området som benyttes til lek i dag. Barne- og ungdomsrepresentanten mener i utgangspunktet at hele området burde vernes for utbygging, men en tomt kan vurderes omregulert, og da i området nærmest barnehagen. En boligtomt her vil være en forlengelse av dagens boligrekke opp imot friområdet

Klikk for større kart

Konklusjon:

Omdisponeringen av 3 boligtomter i det nordre delområde går ikke ut over viktige naturverdier eller område egnet for lek. Allmenhetens tilgang til sjøen, og de statlige sikra friområdene, er i plan sikret gjennom reguleringen av tursti. Planforslaget tilrettelegger også for en ny turvegtrase langs åkerkanten i vest noe som binder sammen friområdene og lager en ny «tur-runde» i nærområdet.

For å unngå å bygge ut på områder som benyttes til lek foreslås det at de to boligtomtene innenfor BFS3 tas ut av planen. Hvis kommunen ønsker dette må vi finne erstatningsarealer i nærområdet med tilsvarende kvaliteter, noe som vi anser som vanskelig. For å kompensere for disse to boligtomtene foreslår rådmannen at det legges inn en ny tomt i sørdelen av planområdet som skissert i høringsbrevet fra enhetsleder barnehage. Her må det også reguleres inn en tursti som sikrer adkomst til friområdet fra sør.

Forslag til ny tomt i sør - klikk for større kart

Forslag til ny tomt i sør

Deretter tilrår rådmannen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn slik at sektormyndigheter, naboer og andre får anledning til å uttale seg til saken.

Til toppen av siden





Publisert: 28.04.2011 17:50 Sist endret: 10.04.2019 15:57
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051