Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 09.05.18 - sak 28/18 - Detaljregulering garasjer i Jernbanegata

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2018/5362 - /L2016016

  Svein Erik Veie - klikk for personkort
Saksordfører: Svein Erik Veie, AP 


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 17.01.18 2/18
Plan- og utviklingskomiteen 09.05.18 28/18
Kommunestyret    

 

Rådmannens innstilling:

Detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata vedtas i medhold av Plan- og bygningsloven § 12-12, med følgende tillegg i bestemmelsene:

  • §3.3 Bygge- og anleggsfasen


Tiltaksplan utarbeidet av Norconsult: «Miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan for forurenset grunn – Garasjeanlegg, Jernbanegata Levanger» (dokumentnr.: RIM-01, versjon: E01, 17.10.2017), skal følges i anleggsfasen.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse 20.04.2018 PDF

2

Plankart 22.02.2017 PDF

3

Planbestemmelser 20.04.2018 PDF

4

Resultater spørreundersøkelse PDF - excel


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 


Saksopplysninger:

Sammendrag.

Plansaken har tidligere vært til behandling i kommunen og ble vedtatt den 10.05.2017. Kommunestyrets vedtak av planforslaget ble opphevet av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag den 15.11.2017 begrunnet med saksbehandlingsfeil som følge av at kommunen ikke i tilstrekkelig grad har gjort rede for barn og unges interesser i planarbeidet. Fylkesmannen skrev i sin klagebehandling at kommunen kunne fremme planforslaget på nytt forutsatt at kommunen laget et bedre opplegg for medvirkning fra barn og unge og la frem grundigere utredninger mtp. barn og unges interesser. Planforslaget ble vedtatt lagt ut på ny høring den 17. januar 2018. 

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 2/18. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1.      Fylkesmannen i Trøndelag, dat. 15.03.2018

Fylkesmannen berømmer kommunen sitt initiativ til å invitere barn og unge om å bli hørt, og skriver samtidig at det bør legges særlig vekt på uttalelsene som kommer fram når barn og unge er bedt om å svare gjennom elevrådene ved skolene. Fylkesmannen merker seg hva barne- og ungerepresentanten skriver om at det aktuelle området er i svært liten bruk, men presiserer likevel at det er viktig å sikre grøntarealer og områder for å gi barn, unge og andre muligheter til leik og utfoldelse i nærmiljøet. Et tilfredsstillende oppvekstmiljø må sikres både for dagens og ikke minst fremtidens behov. Fylkesmannen minner om at det ved omdisponering av avsatt fellesareal eller friområde som er i bruk, skal det skaffes fullverdig erstatning.

Det understrekes at de særlig i sentrumsområder er det viktig å bevare grønne områder som sosiale møteplasser. Videre at det er av stor betydning at slike arealer ikke nedbygges hvis de fyller eller kan utvikles til å fylle slike formål. Det er redegjort for at det er dårlig kvalitet på området i dag og at det oppleves som privatisert, det har noen utfordringer med støy og trafikksikkerhet, og det fremgår at det er lite brukt. Fylkesmannen oppfordrer til å også vurdere solforholdene.

Det viktigste å ta stilling til er om det finnes potensiale for utvikling til et kvalitativt godt grønt område. Hvis svaret er negativt er det grunn til å minne om at det i byutviklingen kan oppstå behov for omdisponering, men da forventes som saksgangen hittil viser at det gjøres en nøye vurdering. Dokumentene i saken synliggjør at det er lagt opp til en god prosess videre.

Kommentar: Det er positivt at Fylkesmannen anerkjenner den jobben kommunen har gjort for å forbedre medvirkningsopplegget og kunnskapsgrunnlaget. Fylkesmannen skriver at ved omdisponering av avsatt fellesareal eller friområde som er i bruk, skal det skaffes fullverdig erstatning. Det at Fylkesmannen har formulert det på denne måten («friområde som er i bruk») tolker administrasjonen som at Fylkesmannen mener at erstatningskravet i stor grad beror på om området er i bruk eller ikke. Kommunen vil tilføye at friområdet vurderes å være lite brukt og har dessuten lite potensial for opparbeiding. Fylkesmannen nevner solforhold. Solforholdene på tomta er trolig middels gode. Tomta er flat, på vest-, sør- og østsiden er det hus og høye trær som kaster noe skygge. Dersom de høye trærne fjernes kan solforholdene trolig bli særdeles gode.

Administrasjonen viser til at det i denne saken er gjort svært grundige vurderinger og utredninger. Utredningene som er gjort har styrket administrasjonens oppfatning av at det aktuelle friområdet har liten verdi som uteoppholdsareal i både nåværende og fremtidig sammenheng. Kommunens barne- og ungerepresentant vurdert at utemiljøet slik det fremstår nå ikke dekker godt nok barn og unges trygghetsrammer, området fremstår også som lite og privatisert. I forbindelse med en miljøteknisk undersøkelse foretatt høsten 2017, ble det påvist forurensning i grunnen. Administrasjonen er enig med Fylkesmannen i at en ikke bør ta lett på omdisponering av grønne områder i sentrumsområder, men i dette tilfellet vurderes det at området ikke har betydelig verdi som offentlig friområde sammenlignet med andre parker i sentrumsområdet.

2.      Trøndelag Fylkeskommune, 22.03.2018

Trøndelag Fylkeskommune vil komme med noen planfaglige råd til kommunen selv om Fylkeskommunen ikke har hatt regionale merknader til planforslaget i forrige runde, og er klar over at det ikke er gjort endringer i planforslaget siden da. Det er spesielt to forhold som gjør reguleringsplanen utfordrende. Det ene er at det foreslås å omdisponere et friområde uten å erstatte det. Det andre er at et så sentralt areal i Levanger foreslås å få så lav utnytting (enetasjes garasjer og parkeringsplasser på bakke). Selv om friområdet i dag ikke har stor bruksverdi så vil dette som det eneste friområdet i denne delen av byen, kunne få en viktig funksjon for å oppnå økt boligfortetting sentralt. Det sies lite i kommunens vurdering om hvilket potensial dette området har om det hadde blitt opparbeidet og hvilken verdi det vil kunne få i fremtiden dersom tilgrensende kvartaler fortettes. Den nord-østre delen av sentrum er utenfor den foreslåtte fredningsgrensen og vil dermed være godt egnet til fremtidig boligfortetting. Stadionparken, Sejerstedspark og Sjøparken ligger for langt unna til å kunne fungere som felles næroppholdsplass for denne bydelen.

Situasjonen som nå har oppstått med planlagt riving av garasjene i Jernbanegata burde vært brukt som et påskudd til å få fortgang i planene om et parkeringshus på Nedre Torg. Her kunne boligene som mister sine garasjer fått tilbud om p-plass i nytt p-hus. Løsninger med offentlige p-hus med et antall private plasser er bygd mange andre steder (eksempelvis Dampsaga P-Hus i Steinkjer). Fylkeskommunen vil oppfordre kommunen til å tenke seg godt om før man eventuelt gjør et nytt vedtak som tillater bygging av nye garasjer på friområdet. 

Kommentar: Administrasjonen har i saksfremlegg til 1. gangs behandling utredet potensialet til friområdet om det hadde blitt opparbeidet. Vi har ikke tatt stilling til hvilken funksjon området kan ha ved eventuelle planer om fortetting i denne delen av byen. Fortetting i bykjernen på grensen til fredningsområdet er utfordrende mtp. tilpasning til treshusbyen. Dersom det åpnes for fortetting i denne delen av byen i fremtiden må kravet til uteoppholdsareal løses når den tid kommer. Sejerstedspark er innenfor 250 m gangavstand for mange av boligene i Jernbanegata og Håkon den gode gate, i tillegg har de fleste av boligene i dette området store hager på egen tomt.

Løsningen med offentlig p-hus på Nedre Torg med et visst antall private p-plasser er et mulig alternativ. Alternativet gjør seg særlig gjeldende da gjeldende områdeplan for Levanger sentrum allerede åpner for parkeringshus på Nedre torg. I planbestemmelsene går det frem at P2 Nedre torg er åpnet for «flerplansmulighet, hvorav ett plan under bakken». Nå forutsetter imidlertid avtalene som kommunen har forhandlet frem med garasjefesterne at erstatningsgarasje kan bygges på planområdet.

3.      Statens Vegvesen, 19.03.2018

Statens vegvesen har som sist ingen merknader til planforslaget.

4.      Elevrådet ved Levanger ungdomsskole, 1.02.2018

Elevrådet skriver som sluttkommentar i sin besvarelse til kommunens skjema at de har besvart ut fra sin aldersgruppe, og spør om også barn i nabolaget og barnehagebarn har fått mulighet til å uttale seg. De understreker at det er viktig med grønn arkitektur hvis friområdet blir. De foreslår til slutt å heller bygge Løvåstomten i to plan slik at friområdet kan bestå.

Kommentar: Alle barn i nabolaget har hatt mulighet til å uttale seg ved at det er sendt ut et høringsbrev med spørreskjema til familiene som bor i nærmeste omkrets (ca. 200 m) til friområdet. Frol, Nesheim og Vårtun barneskole har også mottatt brev og skjema fra kommunen i forbindelse med høring, men kommunen har ikke mottatt uttalelse fra disse skolene. Barnehagebarn ble etter en nærmere vurdering ikke aktivt trukket med i planleggingen, da nærmeste barnehage er forholdvis langt unna friområdet, og siden friområdet ikke har noen fasiliteter for lek er det lite trolig at barnehager ferdes dit. Løvåstomta er nok ikke et godt alternativ for bygging av parkeringshus på grunn av nærheten til Levangerelva (flomsone) og jernbanen med tilhørende byggegrense. Da er nok parkeringshus på Nedre Torg et bedre alternativ, se administrasjonens kommentar til uttalelse fra Trøndelag fylkeskommune.

5.      Samarbeidsutvalget ved Levanger Bo- og Aktivitetssenter (LBAS), 28.02.2018 

Samarbeidsutvalget for LBAS mener det er svært uheldig at det nærliggende friområdet i Jernbanegata foreslås omdisponert til parkeringsformål. Området bør opparbeides og videreutvikles som tilgjengelig uteoppholdsareal for beboere og besøkende på LBAS, øvrige beboere i alle aldre i Nerbyen, og som areal som kan oppsøkes av øvrige Levangsbygg. Samarbeidsutvalget vil konkret foreslå at friområdet tilrettelegges med apparater utviklet for det som internasjonalt gjerne omtales som «senior playgrounds».

Kommentar: I denne plansaken har det blitt en del fokus på barn og unges interesser i planarbeidet, men det er jo klart at også eldre og andre grupper i samfunnet har nytte av nærliggende friområder. Dersom friområdet skulle ivaretas ville det vært en fordel å både tilrettelegge for barns lek og eldres aktivitet ved å tilrettelegge med slike «senior playground»-apparater slik foreslått. Etter en helhetsvurdering vil administrasjonen imidlertid anbefale at friområdet omdisponeres til garasjer og parkering. Vi vil bemerke at Sejerstedspark er innenfor 250 m gangavstand fra LBAS. Regulert turveg langs elva er også innen rimelig grei gangavstand, dog denne stien ikke er opparbeidet ennå.

6.      Levanger seniorråd, 08.03.2018 

Seniorrådet er sterkt kritisk til at et grøntområde i Levanger sentrum foreslås omdisponert til garasje- og parkeringsplasser. De mener at alternativer finnes for løsning på erstatningssak med tidligere garasjeeiere, samt parkeringsplasser for arbeidstakere og besøkende til Trehusbyen, men det fins ikke alternativ for grøntområde og møteplass på tvers av generasjoner i denne delen av sentrum. Seniorrådet skriver også at vurderinger av planforslagets konsekvenser for helse og livskvalitet for eldre er fraværende. Videre savner de faglig vurdering fra folkehelsekoordinator. Seniorrådet er kritisk til at administrasjonen ikke bedre følger opp faglig anbefaling fra Byantikvaren om arealutvikling i randsonen til Trehusbyen.

Seniorrådet forutser at faglige vurderinger legges til grunn i en slik interesseavveining, for å sikre en fremtidsrettet sentrumsutvikling til det beste for kommende generasjoner barn, voksne og eldre. 

Kommentar: Det er riktig at første behandlingsrunde av saken ikke fokuserte spesifikt på eldres interesser i planarbeidet. Dette var fordi planområdet ble vurdert å ikke ha særlig verdi som offentlig friområde og det er heller ikke kjent at eldre benytter friområdet i dag. Det er innhentet uttalelse fra både barne- og ungerepresentanten og idrett- og friluftslivrepresentanten. I tillegg er det nå innhentet uttalelse fra folkehelsekoordinatoren, se «innspill fra folkehelsekoordinator» under overskriften «Vurdering av friområdets verdi og potensial». Folkehelsekoordinatoren anbefaler at friområdet ivaretas og sikres som sosial møteplass. Byantikvaren kom med innspill i forbindelse med oppstart av planarbeidet, der hun skisserte en løsning hvor garasjene ble tegnet inn på østsiden i planområdet over eksisterende ledningsnett i grunnen og en del av friområdet ble bevart og tilrettelagt for lek. Byantikvarens anbefaling var ikke forenelig med administrasjonens plan for området mtp. løsning for teknisk infrastruktur, budsjett og fremtidig drift, så denne løsningen ble ikke spunnet videre på.

7.      Naboer i nærheten til friområdet v/Kaja Skårdal Hegstad, 12.03.2018

Naboene krever at kun garasjeeiere som har bo-tilknytning til Nerbyen, og som har et reelt behov for ny garasje, får mulighet til å inngå festeavtale på kommunal grunn i Nerbyen, og at friareal bevares til aktivitet og som møteplass for alle generasjoner i nabolaget. Naboene har påpekt at et stort antall garasjeeiere trolig ikke bor i området, og har etterspurt informasjon om hvor mange av garasjeeierne som trenger erstatning av garasje i tilknytning til sin bolig i Nerbyen, uten at administrasjonen gikk ut med denne informasjonen. Fylkesmannen ga i sitt vedtak beskjed om at kommunen må utrede dette forholdet. Naboene ber derfor på nytt om at kommuneadministrasjonen fremlegger informasjon over 1) hvor mange som har skrevet festekontrakt til nye garasjer, og 2) hvor mange av disse som har/ikke har bostedsadresse i Nerbyen. Det understrekes at dette ikke er informasjon som er unntatt offentligheten.

Videre skriver naboene i sin uttalelse at de er uenig i administrasjonens fortolkning av forarbeidene til loven, og at dette trolig er grunnlag for at Fylkesmannen på ny kan oppheve vedtaket da det ikke er rettslig adgang til å prioritere parkeringsareal over interessene til barn og unge. Lovforarbeidene er en tungtveiende rettskilde som ikke kan tolkes på annen måte enn at den angir en regel som saken skal løses på grunnlag av. Dersom man hadde fremskaffet fullverdig erstatningsareal for friområdet hadde kommunestyret trolig hatt rettslig adgang til å omprioritere friarealet etter eget skjønn, mener naboene.

Naboene hevder videre at kommuneadministrasjonen forsømmer sin utredningsplikt ved å hevde at det er en mangel på parkeringsplasser i Levanger sentrum uten å begrunne denne påstanden nærmere. Naboene har sett nærmere på denne påstanden, og har lagt frem dokumentasjon som de mener viser det motsatte. Det antallet parkeringsplasser som administrasjonen søker finnes allerede i dagens og fremtidig planlagt parkeringskapasitet. Naboene hevder det er svært lite utskifting på parkeringsplassene i sentrum mellom kl. 09.00 og 14-16.00, selv om tidsbegrensningen på gateparkering i denne delen av sentrum er 3 timer. Det skrives sjelden eller aldri parkeringsbøter for overskridelse av tidsbestemmelsene. Det finnes ikke reserverte parkeringsplasser for besøkende til LBAS eller gravlunden. Uttalelsen er supplert med foto som viser at flere av bilene står parkert i 3 timers gateparkering langt utover 3 timer. På en tilfeldig valgt dag stod 18 av 29 biler som stod parkert kl 9:15 rundt LBAS-kvartalet på samme sted 5 timer senere. I disse gatene er parkering gratis, tidsbegrenset til 3 timer. Samtidig står det en nærmest tom 1-ukers parkeringsplass på Havna, 550 meter fra inngangen til LBAS og 750 m til Rådhuset, med flott opparbeidet og belyst gangvei via fergeleiet og Sjøgata.

Kommentar: Kommunen har vurdert at det ikke foreligger opplysninger i festeavtalene som tilsier at de skal være unntatt offentligheten. Kopier av disse kan dermed etterspørres, men vil ikke få plass i dette saksfremlegget da de ikke er vurdert som videre relevant for saken. Kommunen vedgår at ikke alle garasjeeierne har bostedsadresse i Nerbyen. Kjernen i saken dreier seg imidlertid om hvorvidt friområdet er av en såpass verdi, eller har tilstrekkelig potensial, til at det ikke bør omdisponeres til garasjer og parkering. Kommuneadministrasjonen har vurdert at friområdet har lav bruksverdi, bruken i dag er lav, og potensialet for bruk er lavt da friområdet er lite, inneklemt mellom jernbane, parkering og fremtidig bilveg. Det har også kommet frem opplysninger om at grunnen i området er forurenset.

Administrasjonen mener tvert imot at det er rettslig adgang til å prioritere parkering over friområde, noe annet måtte fremgått av selve loven. En slik prioritering må nødvendigvis basere seg på grundige vurderinger og avveininger. Et viktig prinsipp i offentlig forvaltning er kommunenes selvstyre. Dette innebærer at kommunen selv som har mest kunnskap om og oversikt over egne arealer og behov, og dermed har best utgangspunkt for å kunne forvalte dem innenfor de rammene som er fastsatt av staten. Det ville vært utfordrende mtp. det kommunale selvstyret dersom Fylkesmannen skulle oppheve kommunale vedtak kun på bakgrunn av at de er uenige i prioriteringen av arealbruken, slik naboene hevder.

Naboene har gjort grundige utredninger av behovet for parkeringsplasser i denne delen av byen, og har kastet lys over en viktig utfordring. Det er et godt poeng at en del av parkeringsutfordringene kan løses på andre måter enn å tilrettelegge for flere plasser, blant annet bør kommunen bli bedre på å sikre at parkeringsreglene blir overholdt. Likevel er det befolkningsvekst i kommunen, og det er rimelig å vente mer biltrafikk i sentrum i tiden som kommer med mindre det skjer større strukturelle endringer i hvordan vi bruker transportmidler. 

8.      Levanger Vel, 12.03.2018 

Det er svært uheldig at kommunen prioriterer parkeringsflate på bakkeplan. Det er videre svært beklagelig at kommunen prioriterer garasjer på et friareal hvor store deler av eierne ikke har bostedsadresse. Levanger Vel skriver at de er kjent med at flere av garasjeeierne ikke har bostedsadresse i denne delen av sentrum. Man kan ikke ta en avgjørelse uten denne informasjonen. Informasjon om eiernes bostedsadresse er viktig å belyse for at man kan ta en god og fremtidsrettet beslutning. Det er også fra fylkesmannen bedt om at dette legges frem. Dette er ikke opplyst. Det er ønskelig at dette besvares, for å kunne gjøre en god interesseavveining.

Det er forvirrende at man ønsker å prioritere friområder på denne måten, samtidig som man fronter 1) «Reis smart Levanger» 2) Trehusbyen og et bærekraftig og innholdsrikt sentrumsliv. 3) En forankret kommuneplan med fokus på folkehelse og bolyst.

Kommentar: Det er riktig at en stor del av garasjeeierne ikke har bostedsadresse i Nerbyen. Vi ser ingen grunn til å gå nærmere innpå de signerte festeavtalene da vi mener dette har begrenset relevans for saken. Sakens utgangspunkt er at kommunen må skaffe et passende erstatningsareal for nye garasjer da det er bestemt at de gamle skal rives. De nye kan ikke bygges der de har stått før, da dette arealet er regulert til fremtidig vegareal. For at det skulle være interessant for festerne gå med på nye avtaler måtte de få et tilbud som tilsvarer avtalen de har i dag, dvs. garasjer i Jernbanegata.

Levanger kommune har valgt å satse på større og mer tilrettelagte friområder i sentrumsområdet. Da friområdet øverst i Jernbanegata er vurdert å være dårlig egnet som friområdet pga. plassering, tidligere bruk og tilgjengelighet, er ikke dette et område administrasjonen anbefaler å prioritere. Etter en helhetlig vurdering kan det heller ikke anbefales å opparbeide dette arealet for lek og opphold.

Endringer etter høring.

Lagt til i planbestemmelsen: Tiltaksplan mtp. forurensning utarbeidet av Norconsult skal følges i anleggsfasen.

Planbeskrivelsen ble oppdatert mtp. nye opplysninger om forurensning i grunnen.

Vurdering:

Forholdet til gjeldende plan:

Planforslaget er ikke i samsvar med gjeldende områdeplan for Levanger sentrum, dette er nærmere utdypet i saksfremlegg til 1. gangs behandling.

Vurdering av områdets bruk:

Spørreundersøkelse

Spørreundersøkelsen ble distribuert til mottakere som beskrevet i saksfremlegg til 1. gangs behandling under overskriften «Utvidet høring». I tillegg ble spørreundersøkelsen distribuert til Levanger Bo- og Aktivitetssenter (LBAS) og beboerne i Bervingården (bofelleskap for enslige mindreårige flyktninger). Kommunen mottok 20 besvarelser, hvorav 14 var elektroniske besvarelser. Tatt i betraktning at spørreundersøkelsen ble sendt til 85 mottakere (55 private adresser) i nabolaget var antall besvarelser forholdsvis lavt. Alle besvarelser (anonymiserte) følger vedlagt. Av de som svarte, var 15 besvarelser registrert besvart av voksne, mens bare 5 var registrert besvart av barn, alle sistnevnte var registrert med adresse i Jernbanegata. Til sammen hadde 14 av respondentene adresse i Jernbanegata, 4 i Håkon den godes gate, 1 i Kirkegata, og 1 hadde ikke oppgitt adresse.

Resultatene fra undersøkelsen viser at 40 % av respondentene aldri eller sjelden bruker friområdet, noen bruker det kun som snarvei. 40 % bruker det en gang i blant og 20 % svarer at de bruker det ofte. Området brukes mest i sommerhalvåret. De fleste svarer at de bruker området til lek og spill, og flere svarer at de benytter området til nabosammenkomster og som møteplass. Voksne og barn har svart forholdsvis likt på undersøkelsen. 

Klikk for større graf

Klikk for større graf

I kommentarfeltet på slutten av spørreundersøkelsen, skrev flere at de vil at kommunen skal bevare friområdet, og at det brukes hyppig av barn og barnebarn som kommer på besøk. Mange har benyttet sjansen til å skrive at de ønsker at kommunen tilrettelegger området som lekeplass. Det påpekes også at det er en sammensatt gruppe mennesker som bor i denne delen av byen; eldre, innvandrere, barn, unge voksne, familier og enslige, som trenger en møteplass i nærområdet.  Andre har skrevet at friområdet aldri blir brukt og at områdets plassering nært elv og jernbane gjør det farlig.

Basert på spørreundersøkelsen kan vi slå fast at friområdet blir brukt til uteopphold og lek av enkelte som bor i nabolaget, og denne bruken forekommer først og fremst i sommerhalvåret. Det er en viss mulighet for at de som bruker friområdet er overrepresentert i undersøkelsen i forhold til de som har svart at de ikke bruker det, da det kan tenkes at de som er interessert i at friområdet blir bevart er mer motivert for å sende inn besvarelse.

Spørreskjema til elevrådene/skolene

Skolene som har skolekrets i nærheten av friområdet ble tilskrevet med brev der det ble lagt ved en spørreundersøkelse som var tilpasset skoleelever. Skolene som mottok brevet var Nesheim barneskole, Vårtun KO, Frol barneskole og Levanger ungdomsskole. Kun elevrådet ved Levanger ungdomsskole har levert uttalelse/besvarelse til kommunen. De som besvarte undersøkelsen hadde ikke mye forhold til friområdet; kun et par av de kjente til plassen. Elevene skrev likevel at friområdet ikke bør bygges dersom barn bruker det. De mener at en heller må bevare de grønne områdene, og ikke prioritere parkeringsplasser; folk kan heller gå litt. Videre svarer elevene at de helst drar til Stadionparken, Elberg, skolegården, Nesseguttbanen, Magneten, Moan, Trønderhallen eller Torsbustaden for å møtes.

Vurdering av friområdets verdi og potensial:

Innspill fra folkehelsekoordinator

  • Nedbygging av park – og grønnstruktur i bolig/byområder bør unngås, da møteplasser og grønne omgivelser er av stor betydning for folkehelsa. Det er også av særlig betydning med attraktive nærområder og møteplasser for å utjevne sosiale forskjeller i helse og trivsel.
  • Som prinsipp bør flateparkering unngås, da dette ikke er i tråd med en bærekraftig bruk av sentrumsareal. Andre løsninger bør tilstrebes dersom dette er mulig.
  • Saken beskriver at området per i dag er lite brukt, med argumentasjon fra barnetråkk og befaring. Barnetråkkregistreringen er ikke representativ med tanke på populasjonen som bor i området. Registreringen bør derfor ikke brukes som argumentasjon mot nedbygging av grønnstruktur. Kunnskap om bruk av områder til sosiale møter, lek og aktivitet viser at områder må tilrettelegges for at de skal tas i bruk og være attraktive. Per i dag framstår området lite attraktivt. Områdets bør vurderes i lys av potensiell bruk dersom området hadde blitt bedre tilrettelagt som lekeplass/park.
  • Det er av vesentlig betydning for små barns helse og trivsel å ha tilgang til trygge og attraktive lekearealer i nærområdet. Barn under 8 år har en begrenset utfartsradius, og Stadionparken vil ikke kunne tjenes som nærlekeplass for denne aldersgruppen.
  • Området vil kunne tjene som en flott møteplass for beboere ved LBAS, og bringe sammen ulike generasjoner på tvers som kan skape vinn-vinn-situasjoner.
  • Min vurdering er at forslaget strider mot samfunnsmål i kommuneplanens samfunnsdel. Forslaget går også imot Folkehelselovens intensjoner om en bærekraftig og helsevennlig samfunnsutvikling.


Potensial for opparbeiding/tilrettelegging

Som administrasjonen tidligere har vært inne på er området lite egnet for bruk, både på grunn av at området oppleves som mørkt og med dårlig innsyn, og at det er lite og avgrenset av både jernbane og fremtidig bilveg. Folkehelsekoordinatoren har etterspurt at områdets vurderes i lys av potensiell bruk dersom området hadde blitt bedre tilrettelagt som lekeplass/park. Det er klart at en tilrettelegging av området ville trukket flere folk dit, og trolig ville det først og fremst vært en nærlekeplass for de som bor i nabolaget. Plasseringen er fremdeles ugunstig, og det at det er påvist forurenset grunn taler heller ikke for at friområdet bør satses videre på. Kommunen har heller valgt å satse på større og mer tilrettelagte lekeplasser og friområder, slik som Stadionparken og Staupshaugen. Felles for disse områdene er at de er opparbeidet mtp. tilgjengelighet, og det er lagt ned mye ressurser for å tilpasse områdene for aktivitet.

Forurenset grunn

Norconsult har i oppdrag for Levanger kommune gjort miljøteknisk grunnundersøkelse i Jernbanegata (gnr/bnr 315/48). Gjennom geoteknisk grunnundersøkelse ble det avdekket et gammelt deponi og miljøgeolog ved Norconsult ble kontaktet for miljøteknisk vurdering av forurensningssituasjonen på lokaliteten. Ved en gjennomgang av områdets historie ble det avdekket at området ble benyttet som søppelfyllingsplass for kommunen før 2. verdenskrig. Etter 2. verdenskrig var det industri i området, og selve tiltaksområdet ble benyttet av televerket for lagring av kreosotimpregnerte telefonstolper. Analyseresultater viste at alle jordprøvene fra sjaktene som ble gravd frem var forurenset over normverdi:

  • NO1-1, NO4-1 og NO5-1: Konsentrasjon av tungmetaller, benso(a)pyren og ΣPAH16 i tilstandsklasse 3.
  • NO2-1 og NO3-1: Konsentrasjon av sink i tilstandsklasse 4
  • NO5-2: Konsentrasjon av bly i tilstandsklasse 5.


Resultatene fra kjemiske analyser viser at det kan lokalt finnes høy forurensning i massene. Basert på prøveresultatene, og avfallsmassenes heterogenitet (ujevnhet), anbefales det at massene behandles som forurenset i tilstandsklasse 4. Masser ved 1,5 m dyp i prøvepunkt NO5 skal behandles som forurenset i tilstandsklasse 5. 

I henhold til Forurensningsforskriften § 2-6, ble det utarbeidet en tiltaksplan for graving i forurenset grunn før terrenginngrep kan skje.

På grunn av en inkurie har ikke Norconsults miljøtekniske undersøkelse og tiltaksplan kommet frem i saken før nå, enda rapporten er datert oktober 2017. Rapporten konkluderer med at den påviste forurensningen ikke utgjør en uakseptabel risiko i forhold til helse og spredning til resipient. Basert på risikovurderingen kan forurensningen av sink i tilstandsklasse 4 i toppjord og dypereliggende jord, og forurensningen av bly i tilstandsklasse 5 i dypereliggende jord bli liggende på tiltaksområdet under fast dekke.

Basert på resultatene i denne rapporten vurderer administrasjonen at det er uforsvarlig å satse på opparbeiding av dette området som friområde/lekeplass, da det er vanskelig å avvise at de forurensede massene utgjør en potensiell helserisiko. Det vil bli uforholdsmessig dyrt å erstatte disse massene for å kunne opparbeide friområdet som et tilrettelagt leke-uteområde, da potensialet til friområdet i utgangspunktet er lavt.

Vurdering av planforslagets konsekvenser for eldre og bosatte på LBAS: 

Omregulering av friområdet vil medføre at eldre som er bosatt i området, blant annet på LBAS mister et nærområde som potensielt kan benyttes til uteopphold og rekreasjon. Da det ikke er kjent at eldre bruker dette området i dag, regnes omreguleringen å ikke medføre vesentlige konsekvenser for eldres interesser sammenlignet med dagens situasjon. Det fins andre muligheter for uteopphold og tur for eldre i området: Sejerstedspark og Sjøparken. Dersom ventet planforslag for Sjøgata brygge vedtas, åpnes trolig Allmenningen som et grønt parkdrag langsmed Sjøgata, og dersom elvepromenaden i områdeplan for Levanger sentrum realiseres, vil denne turvegen være enda et tilskudd til rekreasjonsmuligheter i denne delen av Levanger sentrum. Det fins altså både eksisterende og mulige fremtidige alternativer for uteopphold og rekreasjon for eldre i denne delen av byen i dag.

Vurdering av planforslagets konsekvenser for barn og unge:

Dersom reguleringsplanen vedtas vil barn og unge i nærmiljøet miste en potensiell nærlekeplass. Dette regnes å ha størst betydning for de yngste barna (under 8 år) som holder seg nærest hjemmet. I dag regnes området å være lite brukt, men de nærmeste naboene bruker trolig området nå og da. Det kan tenkes at vi i dag har et generasjonsskifte i nabolaget, slik at det i dag ikke er mange barn som bruker friområdet sammenlignet med hva som kunne vært og kan bli i nær fremtid. Dersom friområdet omdisponeres til garasje-/parkeringsformål må det regnes som tapt for nærmeste fremtid. Området besøkes ikke av barn eller voksne fra andre kanter av byen. Bortfall av friområdet gjør at de minste barna blir henvist til lek og uteopphold på egen tomt eller at de må ta følge med en voksen til andre lekeområder i nærheten, f.eks. Sejerstedsparken eller Stadionparken. For de større barna regnes bortfall av friområdet å ha liten betydning.

Vurdering av behovet for erstatningsareal:

Også i denne høringen har behovet for erstatningsareal kommet opp. Saken er at Levanger kommune ikke har noe nytt erstatningsareal å ta av, men friområdet kan betraktes som allerede erstattet av Stadionparken. Samtidig har administrasjonen tolket Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegging dit hen at friområdet ikke nødvendigvis faller innenfor kategorien friområder som skal erstattes ved omdisponering - se vurdering i saksfremlegg til 1. gangs behandling under overskriften «konsekvensene av tiltaket for barn og unge».

Konklusjon:

Det er verdt å merke seg at flere fagpersoner i kommunen anbefaler å ivareta friområdet og tilrettelegge for lek og sosial omgang. Det vurderes likevel at argumentene for å skaffe areal til nye erstatningsgarasjer veier tyngre enn argumentene for å ivareta friområdet. Ved å erstatte de gamle garasjene som står langsmed Jernbanegata får man rensket opp i bybildet, åpnet for realisering av gjeldende områdeplan med ny vei, samt økt sentrums-parkeringsdekningen i en by med befolkningsvekst. Det er beklagelig at tiltaket medfører sanering av et friområde som potensielt kunne vært en berikelse for barn, voksne og eldre i denne delen av byen. Administrasjonen mener imidlertid å ha tilbakevist at området har potensial til å opparbeides som lekeplass, da området er lite, ligger i utkanten av byen, grunnen er forurenset, det er regulert fremtidig veg på langsiden av området, og utemiljøet dekker ikke godt nok barn og unges trygghetsrammer.

Rådmannen tilrår at detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata vedtas. 

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen - 17.01.2018

Forslag i møte:

Forslag til vedtak fra Gunnar Morten Løvås:

Detaljreguleringen/(omreguleringen) av garasjer i jernbanegata avvises.

  • Garasjene skal ikke plasseres på friområdet.
  • Parkeringsområdet utvides ikke på bekostning av friområdet.


Begrunnelse:

Levanger kommune er fortsatt en Cittaslow kommune og har gjennom medlemskap bundet seg til medlemscharterets seks hovedprinsipper. I hovedprinsipp nr. 2 står følgende: «Byen skal iverksette en infrastruktur politikk som retter seg mot forbedring av arealer. Det skal legges vekt på grønne områder og myke trafikanter, samt tilgjengelighet for alle» Grønne lunger i bysentrum har en viktig kulturmiljøverdi i nåtiden og for framtidige generasjoner. Det er derfor svært viktig å beholde dette området som det er i dag og gjøre forbedringer for å øke tilgjengeligheten for publikum. Levanger kommune deltar også i et prosjekt som heter «Attractive Nordic Towns» der utfordringen er å skape bysentra mer for folk og mindre for biler. Bevaring av grøntstruktur/friområde i denne delen av byen vil være en arena for aktivitet på tvers av sosialøkonomiske skillelinjer i dag og i fremtiden.

Dersom man ser på området i et folkehelseperspektiv, må man heller tilrettelegge for bruk til aktivitet og rekreasjon enn å legge til rette for biler.

I dette området av byen har det vært og er i ferd med å skje et generasjonsskifte, barnefamilier overtar boligene og behovet for grønne attraktive nærområder øker. I den senere tid har også området fått en økende andel innvandrerfamilier. Det er derfor viktig med lavterskelmøteplasser i et integreringsperspektiv. Kommunen burde derfor gå i gang med å tilrettelegge for mere bruk av området gjennom å sette opp belysning og å utstyre området som lekeplass/møteplass. På denne måten vil området bli en viktig integreringsarena som bygger naboskap og hindrer uteforskap.

Saksordfører:

Svein Erik Veie, AP

Avstemning:

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fremmet i møte:

Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 9 mot 2 stemmer.

VEDTAK:

Detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata sendes på ny utvidet høring og legges frem for offentlig ettersyn.
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata sendes på ny utvidet høring og legges frem for offentlig ettersyn.

Vedlegg:

1

Revidert planbeskrivelse etter klagebehandling PDF

2

Plankart PDF

3

Bestemmelser PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Fylkesmannen besluttet i brev datert 14.11.2017 å oppheve Kommmunestyrets vedtak av overnevnte reguleringsplan. Bakgrunnen for opphevingen av vedtaket var at Fylkesmannen fastslo at kommunen hadde gjort en saksbehandlingsfeil. Mottatt klage fra naboer til planområdet ble dermed tatt til følge av klageinstansen. Fylkesmannen opplyste om at dersom kommunen ønsker å gjenoppta planprosessen, må kommunen gjennomføre ny høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningsloven § 12-10, der hensynet til barn og unge skal være ytterligere utredet. 

Sammendrag av tidligere saksgang:

10.05.2017 – Levanger kommunestyre vedtok detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata.

01.06.2017 – Kommunen mottok klage fra naboer til reguleringsplanen på overnevnte vedtak.

13.09.2017 – Klagen ble avvist i Plan- og Utviklingskomitéen i Levanger, og dermed oversendt til Fylkesmannen for endelig avgjørelse.

27.10.2017Fylkesmannen besluttet at kommunestyrets vedtak av reguleringsplanen gis utsatt iverksetting etter Forvaltningsloven § 42.

15.11.2017 – Fylkesmannen besluttet å oppheve kommunens vedtak av reguleringsplanen, og tok naboenes klage til følge.

Fylkesmannens begrunnelse for å oppheve kommunens vedtak av planen var at konsekvensene for barn og unge både i dag og i fremtiden ikke var tilstrekkelig belyst i administrasjonens saksfremlegg slik at dette utgjorde en saksbehandlingsfeil. Fylkesmannen skrev at de ikke kan utelukke at den manglende utredningen mht. barn og unges interesser har virket på vedtakets innhold. Nettopp derfor kan ikke klagen anses som «reparert» i kommunens saksbehandling av klagen, fordi klagen kun ble behandlet i PUK og ikke kommunestyret. Kommunestyret har altså ikke fått anledning til å ta stilling til de nye vurderingene som kom frem i forbindelse med klagesaksbehandlingen. Kommunen må altså vurdere om saken skal legges frem for ny høring og offentlig ettersyn og deretter behandles i kommunestyret på nytt.

Planområdet

Planområdet er på 2,7 dekar og omfatter eiendommen med gnr./bnr. 315/191 i Levanger sentrum øverst i Jernbanegata.

Planstatus

Planområdet er i gjeldende reguleringsplan, Områderegulering for Levanger sentrum, delvis avsatt til offentlig parkeringsformål og delvis til offentlig friområde. Det er ikke stilt krav om konsekvensutredning etter forskriften.

Planforslaget

Generelt

Levanger kommune er forslagsstiller. Planforslaget omfatter en omregulering av dagens parkeringsareal og friområde til garasje- og parkeringsformål. Planforslaget samsvarer dermed ikke med gjeldende regulering i området. Kommunen ønsker å legge til rette areal for 26 garasjer, og avsette resten av arealet til offentlig parkeringsplass. Dette vil utgjøre ca. 49-55 p-plasser.

Det vises til administrasjonens tidligere saksfremlegg til 1. og 2. gangs behandling (2017) av detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata for nærmere beskrivelse av planforslaget.

Planprosess

Medvirkning

Rådgiver hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har uttalt at ny varsling av oppstart ikke er nødvendig. Planforslaget skal imidlertid sendes ut på ny utvidet høring og legges frem for offentlig ettersyn i min. 6 uker. Offentlige myndigheter, samt naboer og gjenboere, herunder de som har skrevet under på samlet høringsuttalelse fra naboene datert 9.04.2017 skal tilskrives med brev.

Fylkesmannen har i sin klagebehandling konkludert med at kommunen burde gjort mer for å sikre medvirkning fra barn og unge. Fylkesmannens saksbehandler anbefalte at både asylmottak, eventuelle skoler og barnehager i området tilskrives med brev ved ny høring og offentlig ettersyn. I tillegg burde alle berørte naboer med barn i nabolaget bli tilskrevet med brev. En oversikt over barnefamilier ble gitt i naboenes høringsuttalelse datert 9.04.2017.

Administrasjonen mener i tillegg at et avkrysningsskjema bør legges ved brevet som går ut til berørte naboer. Et slikt skjema kan brukes til å kartlegge barn og voksnes bruk av friområdet, og kan være et nyttig hjelpemiddel for å sikre aktiv medvirkning.

Kommuneadministrasjonen skulle også innhente ny intern uttalelse fra kommunens nye representant for barn og unge. I forbindelse med dette, ble det også innhentet uttalelse fra kommunens representant for idrett og friluftsliv.

Fylkesmannens kommunalavdeling hadde ikke ytterligere anbefalinger enn de punktene som står nevnt over vedrørende hvordan kommunen på en bedre måte skal sikre medvirkning fra barn og unge i området sammenlignet med forrige høring av planforslaget.

Endringer i planforslaget fra forrige behandling:

  • Planbeskrivelsen – En grundigere vurdering av konsekvensene av at et friområde tas bort, er lagt til. Opplegget for medvirkning er grundigere beskrevet. Temaet barn og unges interesser er ytterligere utredet.


Vurdering:

Fylkesmannens klagebehandling

Helt innledningsvis vil administrasjonen for ordens skyld kort kommentere Fylkesmannens klagebehandling. 

Fylkesmannen konkluderte at det er gjort saksbehandlingsfeil ved at barn og unge ikke er gitt tilstrekkelig mulighet til å medvirke i planprosessen. Det ble også anført at kommunen ikke i tilstrekkelig grad har belyst de negative konsekvensene av å ta bort et friområde eller tilstrekkelig vurdert planforslaget opp imot de statlige planretningslinjene for barn og unge. Fylkesmannen konkluderte at kommunestyret ikke ble gitt mulighet til å ta stilling til hva forarbeidene til plan og bygningsloven sier om emnet, og videre at kommunen ikke har sørget for å innhente uttalelse fra daværende representant for barn og ungdom i kommunen.

Administrasjonen vil gjerne få avklart at uttalelse fra daværende representant for barn og ungdom ble innhentet, men siden uttalelsen ikke inneholdt noen konkrete nye opplysninger, råd eller anbefalinger, ble det ikke lagt vekt på denne uttalelsen i administrasjonens saksfremlegg. Representanten for barn og ungdom uttalte bl.a. at hun ikke hadde lokalkjennskap til området. På bakgrunn av uttalelsens karakter ble det ikke så synlig i saken at barne- og ungdomsrepresentanten hadde blitt hørt. Ved ny høring skulle administrasjonen naturligvis sørge for å innhente og belyse ny uttalelse fra den nye representanten for barn og ungdom i kommunen.

Fylkesmannen skrev i sin klagebehandling at kommunestyret ikke var kjent med uttalelsene i forarbeidene da planen ble vedtatt. Her siktes det til forarbeidene til plan- og bygningsloven, hvor det bl.a. står at «Dersom det oppstår konflikt om et areal, f.eks. konkurranse mellom parkeringsarealer og grønne uteoppholdsarealer, skal hensynet til barns interesser gå foran andre interesser eller prioriteres høyest.» Det er et stort antall lovtekster og veiledningsmateriell som omhandler barn og unges interesser i arealplanlegging. De mest relevante er Plan- og bygningsloven, Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging, kommuneplanen og Miljøverndepartementets temaveileder «Barn og unge og planlegging etter plan- og bygningsloven». Siden deler av den aktuelle presiseringen i forarbeidene til loven også er gjengitt i temaveileder for Barn og unge i planleggingen, burde administrasjonen fanget opp og kommentert dette. Saksbehandler har vært i kontakt med Fylkesmannen for å avklare hva denne setningen i forarbeidene til loven egentlig innebærer. Konklusjonen ble at setningen må tolkes som en fraråding, og ikke et forbud. Kommunen har i utgangspunktet selv ansvar for å forvalte egne arealer og eventuelle forbud burde gå frem av loven og ikke forarbeidene. Det understrekes likevel at planforslaget går imot denne frarådingen i forarbeidene til loven. 

Kommunen skal i utgangspunktet strekke seg langt for å imøtekomme Fylkesmannens krav og anbefalinger. For å sørge for at Levanger kommune imøtekommer Fylkesmannens krav til utredning av barn og unges interesser i denne saken har kommunen tatt opp dialog med rådgiver hos fylkesmannens kommunalavdeling for å få råd om hvordan kommunen kan dekke opp det som manglet i første behandlingsrunde. Fylkesmannens krav om ytterligere vurderinger og utredninger interesser besvares fortløpende i saksfremlegget.

Uttalelse fra kommunens representant for barn og unge, datert 12.12.2017

Barn- og ungerepresentanten skriver i sin uttalelse at området i dag kan oppleves som et privat område, og at det kan settes spørsmålstegn ved om det er godt nok «informert» om at dette er et offentlig område.  

Representanten har utført kartlegging av bruken av friområdet på ulike dager og tider på døgnet. Kartleggingen ga utslag i null observasjoner av aktivitet på området, dvs. ingen aktivitet på observasjonstidspunktet og heller ingen spor etter tidligere aktivitet som f.eks. fotspor eller snømannbygging. Hun presiserer at befaringene har skjedd på vinterstid (november/desember 2017), og at situasjonen kan være annerledes på sommerstid. Representanten ga noen eksempler på observasjoner som er gjengitt i tabell under:

Dag og tid på døgnet

Beskrivelse, vær og aktivitet

Søndag 19. november kl 14.00

-5 grader, sol og meget pent vær.

 

Mykje aktivitet rundt omkring i Levanger sentrum, og i utkant. (eks skateparken, sjøparken, gamle kongevei, Moan).

Antall person på og ved det aktuelle området: 0 personer.

Torsdag 30. november kl 15.00

Surt vær, og vått.

 

Lite aktivitet generelt i sentrum, og lite aktivitetsfremmende vær.

Antall personer på og ved det aktuelle området: 0 personer.

Fredag 8. desember kl 12.30, 16.00 og 18.00

Kaldt, snø på bakken og pent vær.

 

Det var heller ikkje tegn til eksempelvis snømannbygging, fotspor på området, eller annet tegn til aktivitet på området. Snøen hadde ligget godt over 1 døgn.

Antall personer på og ved det aktuelle området: 0 personer.

Søndag 10. desember kl 20.00

Kaldt, ingen nedbør.

 

Området var såpass mørkt at det var vanskelig å registrere eventuell aktivitet i snøen. (fotspor, snømann, osv fra snøen som hadde ligget over helgen).

Antall personer på og ved det aktuelle området: 0 personer.

Vurderingen av egnetheten til friområdet vurderes slik i barn- og ungerepresentantens uttalelse: «Det vurderes dit hen at utemiljøet ikkje dekker godt nok barn og unges trygghetsrammer. Området er mørklagt og det er ein beplanting som gjør at det aktuelle området kan oppleves som utrygt og lite egnet til aktivitet.  Området er i tillegg i eit «hjørne» uten mulighet for innsyn gjennom og med minimal ferdsel i området bortsett fra til boliger, det er i tillegg ikkje avgrensing mot vei.» Videre: «Når dette er sagt så er det viktig å bevare grønt areal og soner som skaper mulighet for barn og unges leik og aktivitet.  Skal området bestå så bør det videreutvikles og tilrettelegges for aktivitet, herunder bla. lyssetting og endring av vegetasjon.  Barn- og unges representant mener at det skal mykje til for å inngripe i areal som legg til rette for fri leik og aktivitet for barn og unge, og at slike areal i størst mulig grad må bevares.»

Til slutt konkluderer representanten med at friområdet vurderes å være svært lite brukt, og den bruken som er beror på kun en liten del av befolkningen. Slik området fremstår i dag så vil fjerning av området til fordel for garasjer ha liten betydning for barn og unges mulighet til aktivitet.

Avslutningsvis utfordres kommunen til å se på erstatningsalternativ for det området som kan bli fjernet, eller videreutvikle friområdet slik at det blir tilrettelagt for bruk og fri lek.

Administrasjonens kommentar: Det er positivt at kommunens representant for barn og unge har utført kartlegging av bruken på ulike tider og gitt detaljerte vurderinger av bruken og egnetheten til friområdet. Uttalelsen støtter opp om administrasjonens tidligere vurdering av området som lite brukt og lite egnet. Representanten mener likevel at slike areal i størst mulig grad må bevares og at det skal mye til for å inngripe i slike areal som kan være en potensiell arena for aktivitet og lek. Det tolkes dit hen at denne vurderingen gis på et generelt grunnlag da representanten til slutt likevel konkluderer med at fjerning av området til fordel for garasjer vil ha liten betydning for barns mulighet til aktivitet slik området fremstår i dag. Representanten utfordrer likevel kommunen til å se på erstatningsalternativ eller videreutvikle området som tilrettelagt friområde. Saksbehandler vil her tilføye at kravet til erstatningsareal ikke vil gjelde for ethvert areal som er egnet for lek, men skal sikre at slike områder ikke blir tatt til utbygging før en har forvisset seg om at de generelle kravene til lekemuligheter i punkt 5a og b kan oppfylles, og på hvilken måte dette skal skje. Dette går frem av Rundskriv T-2/08 Om barn og planlegging, s. 16. Her mener administrasjonen at punkt 5a og b kan oppfylles. Vurdering mht. retningslinjene punkt 5a og b følger senere i saksfremlegget.

Uttalelse fra kommunens representant for idrett og friluftsliv, datert 12.12.2017

Planområdet ble ikke inkludert i friluftlivskartleggingen 2017, derfor har representanten for idrett og friluftsliv ikke informasjon om dette området i forhold til de ulike verdsettingskriteriene der – eksempelvis om hvor mye brukt dette området er og hvilken funksjon det har.

Deltagelsen i friluftsliv er nært knyttet til tilgjengeligheten til attraktive turområder, ikke minst markaområder og grønnstrukturen i byer og tettsteder. Når gangavstanden til friluftslivsområdene øker utover ti minutter, synker bruken av områdene. Undersøkelser viser at det fra bolig eller oppholdssted ikke bør være lenger enn 200 m til små grønne områder og 500 m til større grønne områder, for at områdene skal få funksjon som friluftslivsområde for beboerne i hverdagen (Friluftsmeldingen, 4.1.4).

Gang- og sykkelvegen på østsiden av planområdet har funksjon som snarveg og viktig forbindelse mellom sentrum og Røstad/Frol. Denne funksjonen kan virke viktig å opprettholde i kombinasjon med parkering hvis Gnr 315, Bnr 190 reguleres til det formålet. 

Administrasjonens kommentar: Det at friområde har falt utenfor kommunens oversikt over aktuelle områder til friluftslivskartleggingen skyldes nok at området er lite kjent. Ifølge overnevnte avstandsregler vil friområde kunne ha funksjon som friluftslivsområde for beboerne i 200 m radius fra området, dvs. beboere frem til Tollbugata i sørvest og Kirkegata i vest. Stadionparken, som er et større område, har gangavstand mellom 400 m og 600 m fra det aktuelle boligområde og vil i så måte kunne regnes å ha en viktig funksjon som friområde for det samme boligområdet. Dette kan brukes som argument for at Stadionparken kan erstatte friområdet i Jernbangata. Nå er det ikke dermed sagt at Stadionparken, som er en urban park, er det samme som et grønt friluftsområde, men en kan jo argumentere for at regelen over kan overføres til slike friområder også.  

Gang- og sykkelvegen på østsiden av planområdet skal videreføres i ny plansituasjon for området.

Planforslaget og forholdet til gjeldende plan

Planforslaget er ikke i tråd med gjeldende områdeplan for Levanger sentrum, da området er avsatt til delvis parkeringsformål og offentlig friområde i områdeplanen. Det har imidlertid vært et politisk ønske å regulere nytt areal til garasjer/parkering for å kunne videreføre leieavtaler knyttet til eksisterende garasjer lenger sør i Jernbanegata som skal rives.

Dersom de eksisterende garasjene rives, kan de ikke gjenoppføres på samme sted, fordi det aktuelle arealet er regulert til et annet formål - offentlig veg, i gjeldende områdeplan. 

Alternative løsninger:

Det ble i liten grad undersøkt hvilke alternative plasseringer av tiltaket som kunne være egnet for det ønskede formålet. Dette begrunnes med at tiltakshaver (kommunen) har lagt vekt på at de nye garasjene må oppføres i nærheten av der garasjeeierne holder til for at det skulle være mulig å inngå nye leieavtaler med de aktuelle leietakerne. Skal man likevel se på andre alternativer ville det vært mest gunstig å utelukke områder som er avsatt som friområder/parker o.l. Alternative plasseringer for garasjer i Levanger sentrum kan dermed være arealer som i dag blir benyttet til parkering. Ulempen med dette er at det da blir enda dårligere parkeringsdekning i Levanger sentrum, hvor det allerede er dårlig med parkeringsplasser i dag. Nærmeste mulige alternative plassering er parkeringsplassen nederst i park-aksen på torget, men det er neppe et godt tiltak for bybildet å bygge igjen denne åpne aksen med garasjer. Løvås-tomta er et annet alternativ. Ulempen her er at garasjene kommer veldig langt unna de fleste garasjeeierne. Samtidig vil man da ta parkeringsplassene fra pendlere.

Fylkesmannen har påpekt at kommunen burde utredet om det foreligger et reelt behov for det foreslåtte garasjeantallet og parkeringsplassene. Klagerne hevdet at flere av de aktuelle garasjene er eiet av personer som ikke lenger bor i området, hvilket kan tilsi at det reelt sett ikke foreligger behov for et så stort antall garasjer. Saksbehandler har ikke oversikt over de privatrettslige avtalene mellom kommunen og garasjeeierne, men det stemmer antageligvis at noen av garasjeeierne ikke bor i Levanger sentrum. Kommunen har imidlertid lagt opp avtalene slik at retten til å føre opp garasje på kommunens areal opphører dersom garasjen ikke har blitt oppført innen en viss tid. Selv om det legges opp til 26 garasjeplasser i planområdet, er det ikke dermed sagt at det blir så mange. Det resterende arealet ønskes uansett disponert til parkeringsplasser. Det er allment kjent for de som ferdes en del med bil i Levanger sentrum at det tidvis er dårlig med parkeringsplasser på dagtid. Kommunen anser det som ikke nødvendig å begrunne denne påstanden nærmere. Om det er riktig å ta bort et grønt friområde til fordel for å gjøre Levanger sentrum noe lettere tilgjengelig med bil får være en politisk vurdering.

Vurdering av grep for å ivaretas barn og unges interesser i planarbeidet

I reguleringssaker som angår barn og unge, omfatter kommunens håndtering av barn og unges interesser gjerne å belyse konsekvensene av tiltaket for barn og unge, innhente uttalelse fra kommunens barnerepresentant, sikre reguleringsbestemmelser som skal ivareta barns interesser, (f. eks. lekeareal av tilstrekkelig størrelse og kvalitet, eller trygg skoleveg), benytte barnetråkkregistreringer, og sørge for at parter som blir direkte berørt av det foreslåtte tiltaket tilskrives med brev både ved varsel om planoppstart og høring og offentlig ettersyn.

Denne reguleringssaken er spesiell fordi det er snakk om nettopp å fjerne et areal som i dag kan være av betydning for bl.a. barn og unges interesser. Det at det er snakk om å ta bort noe som i dag har en potensiell verdi for barn og unge gjør det desto viktigere å utrede og belyse konsekvensene av det foreslåtte tiltaket og sørge for at barn og unge trekkes aktivt med i medvirkningen. Barn og unge står dessuten i en særskilt posisjon som høringspart, fordi de ikke har samme mulighet som voksne til å påvirke saker som angår dem. Dette burde administrasjonen vært mer oppmerksom på i første runde med behandling av saken. For å sørge for at barn og unge blir hørt og konsekvensene nærmere utredet i ny runde med behandling av reguleringssaken, foreslår administrasjonen noen konkrete grep. Disse er kommet frem til i samråd med rådgiver/klagesaksbehandler hos Fylkesmannen.

I korte trekk er det disse to grepene administrasjonen foreslår for å ivareta Fylkesmannens anbefalinger:

  • Utvidet høring: I motsetning til forrige behandling av reguleringssaken, da kun tilgrensende naboer og gjenboere ble tilskrevet med brev, skal nå alle beboerne i nærområdet tilskrives med brev i denne runden. Også nærliggende skoler, aldershjem og asylmottak i nærområdet skal tilskrives med brev.
    • Et spørreskjema som skal brukes til å kartlegge bruken av friområdet legges ved brevet.
  • Nøyere utredning/vurdering: En nøyere vurdering av konsekvensene av å ta bort friområdet skal følge av både ny revisjon av planbeskrivelsen og administrasjonens saksfremlegg. Administrasjonen tydeliggjør hvordan planforslaget forholder seg til relevante retningslinjer, veileder og ny uttalelse fra kommunens representant for barn og unge.


Disse to hovedpunktene er nærmere beskrevet under. 

Utvidet høring

Normalt sendes høringsbrev bare ut til tilgrensende naboer, gjenboere og andre som vurderes å bli direkte berørt av tiltaket. I denne saken skal imidlertid kommunen sørge for at enda flere som kan tenkes å bli berørt av tiltaket tilskrives med brev. Det vil bl.a. omfatte alle beboerne i nabolaget, dvs. beboerne i Jernbanegata og Håkon den godes gate frem til Torget, samt beboerne i Tordenskjolds gate og Holbergs gate frem til Kirkegata, og beboerne i Trollbugata frem til Kirkegata. Ved å også inkludere Leira asylmottak, aldershjem og nærliggende skoler på mottakerlisten sikrer man at enda flere potensielt berørte parter får direkte innsyn i saken. Planforslaget skal som vanlig annonseres både på kommunens hjemmeside og i lokalavisa.

Administrasjonen vurderer at det er aktuelt å skrive til barne- og ungdomsskoler som har skolekrets som faller innenfor 2 km radius fra planområdet. Dette omfatter Levanger ungdoms-skole, Frol barneskole, Nesheim barneskole og Vårtun Kristne Oppvekstsenter. Høringsbrevet kan f.eks. besvares av elevrådet i samråd med skolens administrasjon.

Klikk for større figur

Det er imidlertid nødvendig å påpeke at ingen av de aktuelle skolene har registrert det aktuelle friområdet i Barnetråkk-verktøyet. Dette betyr ikke nødvendigvis at friområdet ikke blir brukt, men man kan nok trygt konkludere med at området ikke er i utstrakt bruk.

Det er lite trolig at barnehager i nærområdet benytter friområdet. Basert på kartutsnittet under, som viser alle kommunale og private barnehager i nærområdet, ser man at de nærmeste barnehagene, Athene, Frol og Røstad, alle ligger omtrent 1-1,2 km i gangavstand unna friområdet. Dvs. at barnehagen trolig må forflytte seg med buss for å komme seg dit. Dersom barnehagene uansett skal reise med buss er det mer sannsynlig at de tar turen til mer egnete områder.

Klikk for større figur

Kommunen utførte en kartlegging av arealer benyttet av barnehager i forbindelse med arbeidet med ny kommunedelplan for Levanger sentrum. Kartet under ble laget for å visualisere hvilke områder (markert med grønn sirkel) som ble benyttet av de spurte barnehagene ifølge dem selv. Ingen av de spurte barnehagene uttalte at de benytter friområdet i planområdet.

Klikk for større kart

Basert på overnevnte vurdering og at det allerede finnes en nyere kartlegging av ulike barnehagers bruk av uteområder i Levanger sentrum, vurderer administrasjonen at det ikke er nødvendig å sende høringsbrev til barnehager.

Det planlegges at et avkrysningsskjema skal følge høringsbrevet som går ut til naboer i nabolaget. I avkrysningsskjemaet kan mottakerne velge å svare på om de har barn, hvor ofte og hvordan de evt. bruker det aktuelle friområdet (om det er til lek, rekreasjon, sosial omgang, hundelufting, grilling eller andre aktiviteter sommerstid, vinteraktiviteter m.m.). Det ventes ikke at en slik kartlegging vil gi 100 % objektive resultater, da det er klart at det er i naboenes beste interesse å beholde dagens situasjon. Likevel kan det tenkes at man får et noe bedre grunnlag for å kunne si noe om den faktiske bruken av området i dag.

Konsekvensene av tiltaket for barn og unge

Den mest åpenbare konsekvensen av planforslaget er at et av få grønne friområder i Levanger sentrum går tapt. Det er naturlig å tenke at dette i så fall vil være permanent. Det å ha et friområde/nærlekeplass i et boligområde er viktig for bokvalitet og trivsel. Slike områder fungerer både som sosial møteplass, lekeplass, rekreasjonsområde og en grønn lunge i et ellers bebygd bysentrum.

Ifølge Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegging, har de yngste barna (5-6 år) en aksjonsradius på 100 m fra hjemmet. Barn mellom 6-8 år oppholder seg i hovedsak innen 200 m fra hjemmet. Dette innebærer at selv om de større barna (>8 år) kan gå/sykle til f.eks. Stadionparken eller lekeområder på Røstad, vil de yngste barna kunne miste et nærlekeområde. Dette gjelder ikke bare for de barna som bor i området nå, men også for de fremtidige generasjoner av barn i det aktuelle området.

Administrasjonen skrev i tidligere saksfremlegg at friområdet trolig er lite brukt, og det er heller ikke spesielt opparbeidet for lek. Denne vurderingen støttes opp av barn- og ungerepresentantens uttalelse. I tillegg synes det å være en allmenn oppfatning at dette friområdet knapt besøkes av barn. Det er heller ikke registrert barnetråkk i dette friområdet i motsetning til i andre lekeområder/friområder/parker i nærområdet som f. eks. Elberg, Staupshaugen, Sejersteds park og lekeplass på Ankolm, se kartutsnitt under.

Klikk for større kart

Barnetråkkregistreringer utført av en klasse i 6. trinn på Frol barneskole. Sorte linjer markerer skoleveg, røde prikker marker negative ting, slik som mørk gate eller biler som kjører fort. Grønne prikker markerer ting som er populære, f. eks fin bygning eller fin utsikt. Blå prikker markerer aktiviteter og formål, slik som lekeplass, ballsport, sykling, møteplass osv. 

Det er ikke mulig å fremstille alle Barnetråkk-registreringene i ett og samme kartutsnitt, derfor har vi valgt å kun fremstille registreringen utført av 6. trinn på Frol barneskole. Grunnen til at vi valgte nettopp denne registreringen, var at denne var grundigst og kanskje mest representativ (flest registreringer, og mest spredt over hele sentrum) og samtidig relevant for området det er fokus på siden Frol er nærmeste barneskole til planområdet. Ingen av registreringene berører planområdet. Heller ikke de andre trinnene/skolene hadde registrert aktivitet eller ferdsel på eller like ved planområdet. Én av registreringene utført av en annen skoleklasse indikerer imidlertid at delen av jernbanevegen som går langs nordvestsiden av planområdet oppleves som mørk å ferdes ved.   

Under er kartutsnitt som viser kommunens viktigste friluftslivsområder. Disse ble definert i forbindelse med kommunens friluftlivskartlegging 2017. I den forbindelse ble ikke friområdet øverst i Jernbanegata vurdert.

Klikk for større kart

Kartutsnitt som viser hvilke områder som ble registrert i forbindelse med friluftslivskartleggingen 2017. Planområdet befinner seg omtrent i midten av kartutsnittet, men er ikke markert.

Selv om friområdet er offentlig er det lite synlig, og har lite areal i utstrekning - kun 1300 m2. Det fremstår som en del av bakhagen til de husene som grenser til, og kan oppleves privatisert.

Klikk for større kart

I gjeldende plan er det regulert inn en hoved-innfartsveg til Levanger sentrum langs friområdets østside. Friområdet avgrenses mot vegarealet av regulert fortau. I fremtiden vil altså dette friområdet være klemt mellom parkeringsareal på nordsiden, og trafikkert veg og jernbane på østsiden og sørsiden. Friområdet er i så måte ikke optimalt med tanke på trafikksikkerhet, og støy- og støvproblematikk.

Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegging punkt 5d sier at ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. «Fullverdig erstatningsareal» betyr at de nye arealene som gis som kompensasjon, skal fylle kravene i punkt 5a og b. Rundskriv T-2/08 Om barn og planlegging sier at kravet til erstatningsareal vil ikke gjelde ethvert areal som er egnet for lek, men skal sikre at slike områder ikke blir tatt til utbygging før en har forvisset seg om at de generelle kravene til lekemuligheter i punkt 5a og b kan oppfylles, og på hvilken måte dette skal skje. Punkt 5a sier kort at arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Punkt 5b sier at i nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene:

  • er store nok og egner seg for lek og opphold
  • gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider
  • kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne.


Rundskriv T-2/08 sier altså tydelig at ikke alle områder som er egnet for lek må erstattes ved omdisponering, men det forutsettes at det fins annet egnet areal i nærmiljøet. I denne saken er det jo et friområde i nærmiljøet som oppfyller de rikspolitiske retningslinjene punkt 5a og b, nemlig Stadionparken. Stadionparken er stor, og er tilrettelagt for mange ulike former for lek og er tilpasset de ulike årstidene. Området kan benyttes av barn og voksne av ulike aldre. Stadionparken befinner seg mellom 450-650 m unna i gangavstand fra boligene i Jernbanegata. Friområdet i planområdet derimot, oppfyller ikke kravene i punkt 5a og b. Området er lite, ikke tilrettelagt for lek i dag, er utsatt for støy fra jernbanen, og vil trolig bli utsatt for enda mer støy, støv og trafikk når gjeldende reguleringsplan en gang skal realiseres. Friområdet fremstår også som privatisert og mørkt og det er lite innsyn inn til friområdet. Dette er faktorer som gjør det mindre trygt å oppholde seg der. 

Basert på det som står i rundskriv T-2/08, vurderes det slik at eventuelt bortfall av friområdet i forbindelse med omregulering av planområdet ikke vil utløse krav om erstatningsareal.  

Den største konsekvensen for beboerne i området vil være at bokvaliteten reduseres noe som følge av at en grønn lunge erstattes med garasje- og parkeringsanlegg. I tillegg vil de aller yngste barna miste et potensielt nærlekeområde. Det ventes imidlertid ikke særlig med økt trafikk som følge av det konkrete tiltaket, da garasjene fins der allerede i dag, bare noen meter lenger ned i gata. Parkeringsplass er det jo for så vidt fra før innenfor planområdet, selv om det er noe færre plasser enn det som foreslås i planforslaget.

Selv om området vurderes å ikke være særlig brukt til lek og opphold i dag, er det sant, som både kommunens representant for barn og unge og naboene i området anfører, at muligheten til å videreutvikle friområdet som møteplass bortfaller dersom området omdisponeres. Det er riktig å påpeke at friområdet ikke er spesielt egnet for å kunne videreutvikles på en god måte blant annet fordi det er regulert fremtidig bilveg langsmed hele langsiden av planområdet. Friområdet har i så måte lite optimal plassering.

Dersom friområdet ikke skal omdisponeres til garasjer og parkeringsplasser, bør det sikres mer tilrettelegging for opphold og lek. Dvs. at området burde vært gjerdet inn som avbøtende tiltak mot trafikk. Siden friområdet er (og kan bli mer) utsatt for støy, burde gjerdet vært utformet slik at det skjermer mot støy, fortrinnsvis av delvis gjennomsiktig materiale for å sikre godt nok innsyn til området. Noe belysning er også nødvendig. Området burde som et minimum bli tilrettelagt med benk og et par typer lekeutstyr. Først da kan området sies å ha en viktig verdi som rekreasjonsområde og lekeplass for barn og unge. 

Konklusjon

Kommunalavdelingen hos Fylkesmannen har i dialog med kommunen fastslått at det viktigste kommunen kan gjøre for å innfri kravet til tilstrekkelig inkludering av barn og unge i planleggingen er å sørge for at enda flere parter, blir tilskrevet med brev under høring og offentlig ettersyn av saken. Dette innebærer bl.a. alle naboer, samt nærliggende skoler og asylmottak.

Rådmannen tilrår at forslag til detaljregulering for garasjer i Jernbanegata, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 09.05.2018 17:47
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051