Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 09.03.16 - sak 16/16 - Områderegulering for Holåsen vest

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivsaknr: 2012/1453

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 09.03.16 16/16

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10 legges områderegulering for Holåsen vest ut til høring og offentlig ettersyn.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 13.11.2015 PDF
      
  2. Plankart, datert 13.11.2015 PDF  -  JPG
      
  3. Planbestemmelser, datert 13.11.2015 PDF
      
  4. Konsekvensutredning, datert 17.4.2015 PDF
      
  5. ROS-analyse, datert 13.11.2015 PDF
      
  6. Studie landskap og fjernvirkning PDF
      
  7. Illustrasjonsplan, datert 13.11.2015 PDF  -  JPG
      
  8. Notat VA, datert 20.4.2015 PDF
      
  9. Vegnotat, datert 20.4.2015 PDF


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget er utarbeidet av Tegn_3 på vegne av Levanger kommune som er forslagstiller.

Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for ny boligbygging på Holåsen Vest, på Skogn. Det er i dag et stort behov for boligtomter i Levanger kommune, der bl.a. Holåsen Vest peker seg ut som et attraktivt boligområde. Boligutvikling her vil være en utvidelse av eksisterende boligutbygging i Holåsen og Holsandlia. Planen er utarbeidet som en områderegulering med detaljregulering for deler av området.

Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 11/5 2013 i Levangeravisa og 13/5 2013 i Trønder-Avisa. Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert 8/5 2013.

I og med at planforslaget faller inn under forskrift om konsekvensutredninger ble det først utarbeidet ett planprogram. Dette ble vedtatt av kommunestyret 16/10 2013 sak 43/13. 

Det har i sakens anledning vært fattet flere politiske vedtak:

  • Sak PS 47/12 Låneopptak til kjøp og regulering av Holåsen Vest, Levanger kommunestyre 26/9 2012.
  • Sak PS 57/15 Byggeklare tomter på Skogn, Holåsen, Levanger kommunestyre 14.10.2015.


I sistnevnte sak ble planområdet innskrenkes i forhold til oppstartsvarselet og planprogrammet til å kun omfatte eiendom som er i kommunes eie, vestlig del av tidligere varslet planområde. 

Planområdet

Planområdet er på om lag 143 daa og ligger i vesthellingen på Holåsen i Skogn. Planområdet ligger ca. 2 km fra Skogn sentrum og er i direkte tilknytning til eksisterende boligbebyggelse.

Klikk for større foto
Figur 5. Beliggenhet og overordnet vegnett

Planområdet består av tidligere beitemark og skogsmark med variabel bonitet. Arealet er i dag ubebygd, men deler av arealet er regulert til boligområde i en eldre reguleringsplan.

Deler av planområdet benyttes i dag som tur- og rekreasjonsområde, hovedsakelig konsentrert til bruk av eksisterende stinett, eldre traktorveger, som også fungerer som snarveier, spesielt som jobbveg for ansatte fra Norske Skog.

Planstatus

Området er i dag regulert gjennom kommuneplanens arealdel. I tillegg berøres følgende reguleringsplaner:

  • Reguleringsplan for Ekornvegen, planid: L1988002
  • Reguleringsplan for deler av Holåsen vest, planid: L1978005


Området som blir berørt av planforslaget i kommuneplanens arealdel er regulert til LNF og framtidig boligområde. I berørte reguleringsplaner er berørte områder avsatt til boligbebyggelse og landbruksformål. 

Klikk for større kart

Planforslaget

Generelt

Målet med reguleringsplanen er å legge til rette for ny boligbebyggelse på Holåsen i tilknytning til Skogn sentrum.

Områdene som reguleres til boligformål ligger i ulendt og kupert terreng. En viktig føring ved avgrensning og plassering av boligområder har derfor vært å tilpasse vegføring og bebyggelse til terrenget i størst mulig grad, samt å begrense inngrep som skjæringer i terreng og utfylling av masse i størst mulig grad. Det kreves ytterliggere detaljregulering innenfor felt BBB1 som er avsatt til terrasert blokkbebyggelse, de andre byggeområdene kan utbygges uten nærmere detaljregulering.

Bebyggelsen

Boliger innenfor planområdet skal utformes som frittliggende eneboliger, eneboliger i kjede, rekkehus, vertikal- eller horisontaldelt tomannsbolig og terrassert bebyggelse/blokkbebyggelse. I den nordlige delen av planområdet er terrenget mindre bratt og derfor mest egnet til eneboliger og småhusbebyggelse. I den sørlige delen av planområdet er terrenget brattere og det legges her opp til terrasert bebyggelse med større arealutnyttelse.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Atkomst til felt BBB1, BKS1-3 og BFS4- 11 skal etableres i forlengelse av Mønsterhaugvegen. Atkomst til felt BFS1-3 skal etableres fra Harevegen og i forlengelse av denne. For felt BFS1-11/BKS1-3 er det foreslått at Mønsterhaugveien videreføres som en samlevei. Øvrige veger i felt planlegges som adkomstveier. I utformingen av vegene er det tatt utgangspunkt i Statens vegvesens håndbok N100. Det bratte terrenget gir til dels store fyllinger og skjæringer.

Adkomst for gående og syklende til BFS1-11/BKS1-3 og BBB1 skjer fra Skogn sentrum via gang- og sykkelveg langs Mønsterhaugveien, via Konvallvegen ca 300 m, og deretter gang- og sykkelveg langs Mønsterhaugvegen igjen. Det foreslås ingen endringer fra dagens situasjon. Gang-og sykkelveg videreføres i forlengelsen av Mønsterhaugvegen i planforslaget, der vegen klassifiseres som samleveg. De øvrige atkomstvegene planlegges uten fortau. Det er videre regulert gangforbindelser mellom feltene og til lekeplasser og friområder, for å sikre rask og enkel ferdsel for gående.

Parkering

Det legges opp til parkering på hver enkelt tomt, eller på fellesområder. I planbestemmelsene er det satt følgende krav til parkeringsareal:

  • Enebolig/tomannsbolig: 2,0 p-plasser pr. boligenhet
  • Rekkehus/boliger med 3 eller flere enheter: 1,5 pr. boligenhet.
  • Hybler: 1,0 pr. boligenhet


Lek og uteopphold

Boligområder med 5 eller flere enheter skal innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til småbarnslekeplass på minimum 150 m². Boligområder med 25 eller flere enheter skal innenfor en avstand på 250 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til områdelekeplass på minimum 1,5 dekar. Dette er i tråd med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Lekeplassene skal opparbeides før tilhørende boliger tas i bruk.

Universell utforming

Bebyggelse og utomhusanlegg skal planlegges med grunnlag i prinsippene om universell utforming. Felles uteoppholdsareal skal være tilgjengelige og brukbare for orienterings- og bevegelseshemmede. Det skal i byggesøknad dokumenteres hvordan universell utforming ivaretas.

Støy

Anbefalte støygrenser iht. Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442), eller senere retningslinje som erstatter denne, skal legges til grunn ved utarbeiding og behandling av søknader om tillatelse til tiltak.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det er gjennomført en ROS-analyse i samsvar med Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskaps føringer. Planforslaget vurderes å ikke generere vesentlig økt risiko for uønskede hendelser. Risikoen vil i første rekke være knyttet seg til fire mulige hendelser:

  • Jernbanens stabilitet mht. overvannshåndtering.
  • Ulykkespunkt langs jernbanen.
  • Ulykker med gående/syklende.
  • Ulykker i av/påkjørsel.


Med avbøtende tiltak som beskrevet i ROS-analysen vurderes planforslaget til ikke å medføre særskilt risiko for miljø eller samfunn. 

Kulturminner

Arkeologisk registrering vil finne sted i de foreslåtte utbyggingsområdene i løpet av våren 2016. 

Vann-, avløp-, energiløsninger

Det er utarbeidet VA-rammeplan for planområdet.

Friområder, grønnstruktur

Arealer som reguleres til friområde skal være offentlig. Planforslaget legger også opp til at eksisterende turveger og stier skal opprettholdes. En del turveier blir berørt av nye områder for bolig og infrastruktur. Veier internt i boligfeltene og snarveier mellom bebyggelse sikrer god tilgjengelighet til den sammenhengende grønnstrukturen.

Planprosess

Medvirkning

Det ble etablert en fast arbeidsgruppe for planarbeidet med representanter fra tilhørende vel-foreninger og kommunen.

I forbindelse med offentlig ettersyn av planprogrammet kom det inn 8 uttalelser. Disse er kommentert i vedlagte planbeskrivelse.

Vurdering:

Planforslaget legger opp til en utbygging av boliger i nær tilknytning til Skogn sentrum som vil kunne dekke etterspørselen etter boliger i tiår framover. Det er lagt særlig vekt på å finne egnede tomter for etablering av eneboliger og annen tett, lav boligbebyggelse, som kan treffe en viktig målgruppe, familier i etableringsfasen. De nye boligområdene vil være et viktig tilskudd for å sikre en framtidig vekst i Skogn og gi muligheter for at flere velger Skogn og Levanger som bokommune. Holåsen er et av få gjenværende områder i nærheten av tettstedet Skogn som har større ubebygde arealer som ikke er dyrkamark.

Planforslaget viser en balansert utbygging som sikrer sammenheng i den overordnede grønnstrukturen og som bevarer store friområder i direkte tilknytning til eksisterende og nye boligfelt. Ny kvartalslekeplasser og småbarnslekeplasser vil være gode tilskudd også for de eksisterende boligområdene i Holåsen.

Økt boligbebyggelse i Skogn sentrum har utfordringer knyttet til sikkerheten rundt jernbanen som går gjennom sentrum, og som mangler planfri kryssing både for kjørende og gang/sykkel. Jernbaneverket har i et boligprosjekt i Åsvegen krevd at det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at det må være etablert planfri kryssing før nye boliger tas i bruk. Kommunen har i ettertid av denne saken vært i dialog med bl.a. jernbaneverket om å etablere en planfri kryssing i Skogn sentrum, og det har startet et reguleringsarbeid for å fastsette hvor denne kryssingen skal være. Dette er et arbeid som nå pågår og som har som mål å få etablert avtaler som gjør at innsigelser unngås, og at utviklingen av Skogn sentrum ikke stopper opp.

Det har vært gjennom ført et omfattende planarbeid som konkluderer med at den samfunnsmessige gevinsten av tiltaket er større enn de negative konsekvensene. Planforslaget er godt gjennomarbeidet og rådmannen mener at det vil være et positivt tiltak som vil gi flere boenheter i Skogn sentrum. Det tilrås derfor at planen sendes på høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 09.03.2016 15:56
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051