Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 29.08.12 - sak 59/12 - Reguleringsplan for bolig og fritidsbebyggelse på eiendommen 363/5 på Ytterøya, Levanger kommune - forhåndsvurdering av mulig oppstart

Thomas Møller - klikk for personkort
Saksbehandler: Thomas Møller
Arkivsaknr: 2012/3505

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 29.08.12 58/12

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det tilrådes oppstart av reguleringsprosess for inntil 10 boliger på oversiden av fv. 135 på eiendommen 1719/363 på Ytterøya. Det frarådes regulering for fritidsbebyggelse på nedsiden av fv. 135 på samme eiendom.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Landsem Plan og Bygg ønsker på vegne av grunneier en forhåndsavklaring av mulighetene for regulering av to parseller på eiendommen 363/5 på Ytterøya til hhv. boligformål og fritidsboliger/rorbuer. I samråd med kommunen er det innhentet forhåndsuttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag.

Vedlegg:

  1. Fylkesmannens forhåndsuttalelse til oppstart av reguleringsplan for bolig og fritidsbolig PDF
  2. Forhåndsvurdering reguleing eiendommen Gnr 363 Bnr 5 Ytterøya – Uttale fra Nord-Trøndelag fylkeskommune PDF
  3. Prosjektbeskrivelse fra Landsem Plan og Bygg PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen

Saksopplysninger:
Planområdet er på nordsiden av Ytterøya, ca. 5 km vest for fergeleiet. Området er per i dag spredt bebygd med hovedsakelig boligbebyggelse. Osnebben hyttefelt ligger like øst for området. Vest for eiendommen ligger Jørdtadsjøen Dampskipskai. Det er tidligere fradelt fem tomter for bolig- og fritidsbebyggelse fra eiendommen.

Parsell for ønsket boligbebyggelse med 10 nye boliger ligger ovenfor fylkesveg 135 og grenser opp til skog- og utmarksområder. Området berører ikke dyrket eller dyrkbar jord. Parsell for fritidsbebyggelse ligger nedenfor fylkesvegen og grenser til sjø. Parsellen har en bredde på 25 til 35 meter. Begge delområdene er noe brattlendt. Planer om fritidsbebyggelse vil komme i strid med strandsonevernet. Strandsonen i området er noe bebygd fra tidligere.
Gjeldende planstatus iht. kommuneplanens arealdel er LNF-SB 12. Bestemmelsene her åpner for at det i løpet av planperioden bygges 13 boliger. Det er stilt plankrav for tiltak med fire boliger eller fler. Fritidsboligene/rorbuene vil være i strid med kommuneplanens arealdel.

Nord-Trøndelag fylkeskommune skriver i sin forhåndsuttalelse bl.a. at det er en god del bebyggelse i og ved det aktuelle området og at utbygging i så måte vil innebære en fortetting og konsentrert utbygging i området. Fylkeskommunen oppfatter også at området som ønskes til rorbu-/hytteutbygging er smalt og bratt ned mot sjøen og ut fra dette ikke har spesiell allmenn friluftsmessig interesse. De anser området vest for planlagt utbygging som langt bedre egnet til friluftsmessig bruk og at en ved en evt. utbygging bør avsette areal og planfeste allmenn tilgjengelighet til strandsonen. Fylkeskommunen råder imidlertid kommunen til, ut fra en helhetlig arealmessig vurdering, å avklare om lokaliseringen er i tråd med planmessig og ønsket utbyggingsmønster på Ytterøya.

Det er ikke påvist konflikt i forhold til kulturminner.

Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har på bakgrunn av at antallet boliger ligger innenfor omfangskriteriet i kommuneplanens arealdel ingen merknader til at det startes opp planarbeid for boligbebyggelse på oversiden av fv. 135.

De peker imidlertid på at fritidsboligene/rorbuene som blir liggende svært sjønært er problematisk i forhold til strandsonevernet og de innskjerpninger som har kommet i forhold til håndhevingen av dette, senest gjennom de nye “Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjø” fra 2011. Levanger er vurdert som en kommune med betydelig press på arealene i strandsonen. Retningslinjene peker bl.a. på at nye bygninger skal trekkes så langt unna sjøen som mulig, bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for andre formål, f.eks. friluftsliv, naturmangfold og landskap. Alternative plasseringsmuligheter skal vurderes før bygging tillates.

Vurdering:
Kommunen vurderer at utbygging til boligformål som skissert er i strid med kommuneplanens arealdel som åpner for spredt boligbygging i dette området med inntil 13 nye boliger. Likevel er antallet boliger innenfor omfangskriteriet som er angitt i kommuneplanens arealdel. Det bemerkes likevel at kommunen er kjent med at det også arbeides med plan for 24 leiligheter fordelt på tre leilighetsbygg ved Sundberga like vest for fergeleiet. Dette arbeidet er imidlertid i en tidlig fase og realiserbarhet og evt. fremdrift for dette prosjektet er ukjent. Kommunen finner det derfor gjennomførbart og tilrådelig med oppstart av planprosess for boligformål i aktuelle sak.

Rådmannen er betydelig mer i tvil når gjelder fritidsbebyggelsen som er skissert. Dette tiltaket vil i større grad være i strid med kommuneplanens arealdel som nylig er revidert. I tillegg vil tiltaket være i strid med strandsonevernet, hvis håndhevelse er betydelig innskjerpet de senere år. Levanger kommune er også vurdert som en kommune med betydelig press på strandsonen – hvilket betyr at forvaltningen av strandsonearealene bør vurderes grundig, og primært avklares på et overordnet nivå.

Ytterøya er spesiell både i natur- og landskapsøyemed og har betydelig opplevelsesverdi knyttet til friluftsliv og rekreasjon. Ved etablering av ny aktivitet bør en vektlegge og hensynta disse kvalitetene slik at disse kvalitetene ikke forringes, dette gjelder kanskje spesielt ved utvikling av reiselivsvirksomheter. I Nordtrøndersk sammenheng er Ytterøya med sin beliggenhet og klimatiske forhold interessant i forhold til et rikt biologisk mangfold.

Det fremkommer ikke av de foreløpige skissene hvorvidt rorbuene/fritidsbebyggelsen er tenkt som private eller som utleieenheter. Forslagsstiller opplyser per tlf. 16.8.2012  at tiltakshaver primært ønsker å bygge private fritidsboliger utformet som rorbuer. Private fritidsboliger har større privatiserende effekt enn enheter for utleie.

Rådmannen er også usikker på hvor velegnet en såpass tett samlokalisering av boligformål og fritidsboliger vil være. De sjønære områdene her vil være viktige uteområder i nærområdet for de som blir boende på oversiden av fv. 135. Dersom dette oppleves privatisert av fritidsboliger vil dette redusere denne kvaliteten. Boligområdet her med inntil 12 enheter vil også medføre noe trafikk og annen støy som kan oppleves negativt for de som ønsker fred og ro på hytta. På denne måten kan tiltakets to elementer bidra til å forringe viktige kvaliteter ved hverandre.

Rådmannen mener at forvaltningen av strandsonearealene i Levanger, og kanskje spesielt på Ytterøya primært bør avklares på overordnet nivå i forbindelse med kommuneplanens arealdel. Kommuneplanen er nylig revidert og det vil være uheldig og allerede nå fravike denne på vesentlige tema som bl.a. strandsoneforvaltningen. Dette vil bidra til å undergrave kommuneplanen som styringsverktøy.

Rådmannen finner etter en samlet vurdering å tilrå at det startes opp med detaljregulering av boligfelt på oversiden av fv. 135 med inntil 10 enheter. Likeledes finner rådmannen grunn til å fraråde oppstart av planforslag med fritidsboliger/rorbuer som skissert da areal for slike formål i strandsonen primært bør avklares gjennom overordnet plan.
    Til toppen av siden 





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 29.08.2012 15:59
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051