Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 29.08.12 - sak 58/12 - 1719/1/357 og del av 1/17 - Reguleringsplan Sjøbadet borettslag

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Gunnar Løvås - klikk for personkort
Saksordfører: Gunnar Morten Løvås, SV
Arkivsaknr: 2010/6580 - /1719/1/357

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 08.12.10 85/10
Plan- og utviklingskomiteen 16.02.11 16/11
Plan- og utviklingskomiteen 29.08.12 58/12
Kommunestyret

 

Rådmannens forslag til innstilling:
Vedlagte forslag til endring av reguleringsplan for Sjøbadet borettslag vedtas iht. plan- og bygningslovens §§ 12-14 og 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse datert 10.11.2012, rev. 06.06.2012 PDF
     
  2. Plankart datert 10.11.2010, rev. 06.06.2012 PDF - som jpg (nettbrett)
     
  3. Bestemmelser datert 11.10.2010, sist rev. 16.08.2012 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planstyring AS har på vegne av Sjøbadet borettslag utarbeidet forslag til endring av reguleringsplan for Sjøbadet/Fagerstrand, vedtatt 20.02.1997. Denne siste versjonen av planforslaget har vært på en begrenset høring, og legges nå fram for sluttbehandling. Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning.

Planområdet
Planområdet ligger på Levangernesset, nær sjøen, nord for Staupshaugen, se kartutsnitt nedenfor. Planen om¬fatter eksisterende bo¬retts¬lag samt 314 m2 av tilliggende friområde som foreslås omdisponert til boligformål. Øvrige deler av det nærmeste friområdet er bl.a. opparbeidet med grill¬plass og fotballbane, og benyttes av beboerne i området til felles ute¬opp¬holds¬areal. Ved sjøen står det også et naust i friområdet.

Beliggenhet 
Beliggenheten av planområdet er vist med rød prikk.

Planstatus
Planområdet omfattes av reguleringsendring Sjøbadet/Fagerstrand, vedtatt 20.02.1997.
I denne planendringen ble området omregulert fra industri og friområde til boligformål og friområde.

Gjeldende plan.     Gjeldende plan + kart som bl.a. viser eksisterende bygg - klikk for større kart 

Reguleringsendring vedtatt 20.02.1997.

Figuren til høyre viser gjeldende plan + kart som bl.a. viser eksisterende bygg. Blå strek viser planforslaget.

Planforslaget
Generelt
Planområdet foreslås regulert til boligformål og energianlegg/trafo.
Borettslagets bebygde eiendom i Nordsivegen 22-24 vises som boligformål og det foreslås en planendring som innebærer at 314 m2 av tilliggende friområde i sørøst og øst omdisponeres til boligformål. Omriss av planlagte tilbygg i øst er vist på plankartet. Planforslaget legger bl.a. til rette for at tilbyggene kan plasseres i en avstand på inntil 1,0 m fra foreslått justert eiendomsgrense mot friområdet i øst.
Grad av utnytting (maks %-BYA = 30 %) er som i gjeldende plan.

Bolighusene
Bestemmelsene er en videreføring av gjeldende plan mht. type boligbebyggelse (tett, lav i rekker eller sammenkjedet), byggehøyder (mønehøyde 9 m), takform, takvinkel og bestemmelser vedrørende fasadeutforming og materialbruk.

Parkering og garasjer
Parkeringsdekning er angitt iht. gjeldende plan; 2 bilplasser pr. bolig.
Garasjer og sportsboder skal bygges i en etasje, og kan bygges som fellesgarasjer.
Garasjer skal ha saltak eller pulttak med takvinkel mellom 27 og 34 grader. Maksimal mønehøyde skal være 6,0 m målt fra ferdig planert terreng.
De skal ha en fasadeutforming og materialbruk som harmonerer med boligbebyggelsen. Også her er gjeldende bestemmelser søkt videreført.
 
Byggegrenser
I planforslaget er byggegrensen langs Nordsivegen foreslått justert nærmere vegen (12 m fra senter veg), mer i tråd med eksisterende situasjon. På motsatt side av vegen er det regulert 12,5 m byggegrense, men også her ser det ut til at bebyggelsen er plassert nærmere vegen. Byggegrensen kunne vært bedre tilpasset ved garasje og nettstasjon, men dette antas å ikke bli noe problem. Det foreslås også byggegrenser mot friområdene.

Frisikt
Frisikten er redusert ift. gjeldende plan. Kartgrunnlaget benyttet i planforslaget viser et mer utflytende kryss enn dagens kartgrunnlag, men dette har sannsynligvis ikke betydning for inntegnet frisikt.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Felles avkjørsel til borettslaget (1/357), boligeiendom gnr. 1/41 og del av 1/7 (friområdet) opprettholdes iht. gjeldende plan, og omfattes ikke av planendringen.
Det samme gjelder regulert busslomme og gang- og sykkelveg / fortau langs planområdet/Nordsivegen samt kjøreadkomst til friområdet syd for planområdet.

Lek og uteopphold
Ifølge gjeldende plan skal det settes av areal til leikeplass, men noe arealkrav er ikke angitt. I situasjonsplan vedlagt byggesaken var det inntegnet et sentralt uteareal.
I planforslaget er det heller ikke gitt noe arealkrav. Sannsynligvis er dette etablert, og det opplyses også om at friområdet er i bruk. Utnyttingsgraden begrenser også hva som kan bebygges. Det synes heller ikke å være noen fare for at større del av tomta tas i bruk til parkering på bekostning av uteareal.

Barn og unges interesser i planleggingen ift. foreslått omdisponering av friområde
Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen legger føringer for omdisponering av arealer som i planer er avsatt til friområde og som er i bruk eller er egnet for lek. Ved omdisponering skal det i utgangspunktet skaffes fullverdig erstatning, og kvalitetssikres at omdisponeringen ikke medfører at dagens eller framtidige barnegenerasjoners behov ikke blir oppfylt. I Rundskriv T-2/08 går det fram at dette med erstatningsareal har til hensikt å forhindre at lekearealer betraktes som reservearealer for utbyggingsformål, men det går også fram at:
Retningslinjene tar utgangspunkt i faktisk bruk av arealet eller arealets nytteverdi for lek og opphold, og ikke i de formelle eller reguleringsmessige forhold som gjelder for arealer. Det er bruks- eller nytteverdien som er relevant for barn og unge og ikke hva arealet faktisk er regulert til, om det er regulert eller uregulert og hvem som eier det.

Generelt er det ikke ønskelig å utvide private boligtomter utover regulerte friområder eller å formalisere privatisering av friområder. Friområder ved sjøen kan oppleves som spesielt verdifulle for allmennheten, men areal- og terrengmessig synes denne utvidelsen ikke urimelig. Friområdet ved borettslaget og sjøen strekker seg for øvrig videre sørover mot Staupshagen, som er avsatt som friområde i kommuneplanens arealdel. Evt. privatisering er ikke av avgjørende betydning, men samlet sett synes allmennhetens bruk av friområdet å bli lite berørt. Planforslaget synes heller ikke å være i strid med de rikspolitiske retningslinjene for barn og unges interesser i planleggingen. I forhold til barnerepresentantens merknad anses det at foreslått omdisponering ikke har betydning for helheten i friområdet. Etter det vi kan se er det ingen øvrige forhold som taler imot utvidelse av boligtomten. På bakgrunn av overnevnte ser vi positivt på foreslått omdisponering.

I gjeldende reguleringsplan er det inntegnet en tursti fra østenden av adkomstvegen og inn i friområdet. Planendringen vil ikke berøre etablert tursti. Allmennhetens adkomst til friområdet er for øvrig sikret via kommunal veg sør for Sjøbadet.

Universell utforming
Planendringen legger til rette for tilbygg til eksisterende bebyggelse. Universell utforming er ikke tema i gjeldende plan, heller ikke i planforslaget. Plan- og bygningslov med forskrifter gjelder uansett.

Støy
Området er bebygd, og det foreslås tilbygg i øst. Evt. støyskjerming har følgelig ikke vært tema.

Risiko- og sårbarhetsanalyse.
Det er opplyst i planbeskrivelsen at planen er vurdert opp mot DSBs Samfunnssikkerhet i planprosessen for vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn, uten merknader.
Grunnforholdene er marine avsetninger, men ikke av en sånn art at det er fare for skred.
Området ligger så langt opp fra sjøen at det ikke er fare for flom og is.
Området er ikke utsatt for menneske- eller virksomhetsbaserte farer.
Tiltaket medfører ingen endringer i forutsetningene med tanke på sikkerhet og beredskap i området. Plankartet viser en ledning gjennom planområdet, men denne er ikke med i dagens kartgrunnlag.

Det er ikke utarbeidet flomsonekart for Levanger. Høydekurven gjennom planområdet ligger på kote 3. Til sammenligning er det i havneplanen satt krav om minimum kotehøyde 3,8 for 1. etasje. Dette området er imidlertid bebygd, og omfanget av ytterligere utbygging antas lite. Planforslaget viser tilbygg i øst.

Kulturminner
Det er ingen kjente registrerte fornminner i området. Dersom man underveis skulle gjøre funn, følges vanlige prosedyrer for funn av automatisk fredete kulturminner.

Biologisk mangfold
Bekk/overvannsledning i planområdet renner ut i Levangersundet, som er registrert som et svært viktig område (bl.a. beiteområde for fugl). Sundet er mest sårbart for tiltak som endrer strømretninger og strømhastighet, og dette legger ikke planendringen opp til.

Ifølge gjeldende plan skal både eksisterende store bjørketrær i boligformålet og friområdets stedegne vegetasjon bevares. Videre skal bekken gjennom området vedlikeholdes med vannspeil og sikres med gjerde mot boligområdet. Vi kjenner ikke bakgrunnen for disse bestemmelsene, og det er ikke sett behov for å videreføre disse. Bekken opplyses for øvrig å gå i rør og vi antar det er forholdsvis liten vannføring. Planendringen anses uproblematisk ift. naturmangfoldloven og vannressursloven.  

Planprosess
Det ble kunngjort planoppstart 07.07.2010, og det var signalisert utvidelse av boligtomta sørøstover. Berørte parter ble tilskrevet.

I forhåndsuttalelser var Fylkesmannens miljøvernavdeling opptatt av at friområder ikke blir nedbygd, og at bynær grønn¬struktur ivaretas.
Fylkeskommunen minnet om kulturminneloven i tilfelle funn.

Planforslag for utvidelse av byggeområdet i sørøst (med 264 m2) ble forelagt barnerepresentanten, kommunalteknikk samt Bygg og eiendom i Levanger kommune.
Kommunalteknikk sin uttalelse er ikke relevant for vedlagte planforslag, da plassering av tilbygg er endret.
Barnerepresentanten var i utgangspunktet imot at friarealer/leikeområder blir omdisponert til boligformål, og sa at det bør vurderes om den foreslåtte endringen vil gjøre friområdet mindre egnet/attraktivt for leik og andre aktiviteter.

Offentlig ettersyn
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger vedtok i møte den 08.12.10, sak 85/10, at forslag til reguleringsplan for Sjøbadet borettslag (med 264 m2 utvidelse i sørøst), sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-14 første ledd, jf. § 12-10. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 11.12.10, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 09.12.10. Høringsfristen var satt til 26.01.11.

Følgende uttalelser ble mottatt:
01  Eldres Råd, 20.01.2011
02  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 24.01.2011
03  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 25.01.2011

01  Eldres Råd: Savner at universell utforming er med i bestemmelsene.

Kommentar:
Området er utbygd og intensjonen med planen er å legge til rette for tilbygg til eksisterende bebyggelse. Generelt er det anledning til å gi bestemmelser om at boenheter skal ha tilgjengelighet til hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på inngangsplan. Vi kjenner ikke til om boligene har det, og vi anser det som tilstrekkelig at nye tiltak behandles etter plan- og bygningslovens bestemmelser med forskrifter. Dette gjelder også ift. opparbeidelse av utearealene, som for øvrig øker lite i areal.

02  Nord-Trøndelag Fylkeskommune
Friområdet er offentlig, opparbeidet med grillplass og fotballbane og benyttes av beboerne i området som felles oppholdsareal. Slike områder er generelt svært viktige for allmenn bruk og kommunen som planmyndighet bør være svært restriktiv mht. å tillate nedbygging av et viktig og sentralt friområde i bomiljøet. Denne saken vil også kunne få presidens for lignende saker.

Kulturminner:
Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på automatisk freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Kommunen ser generelt restriktivt på omdisponering av friområder. I denne saken er det imidlertid vurdert slik at foreslått omdisponering ikke anses å medføre uheldige konsekvenser for helheten av friområdet.
Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

03  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Ingen merknader.

Plan- og utviklingskomiteens møte 16.02.2011
Saken ble framlagt for 2. gangs behandling i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger i møte den 16.02.2011, sak 16/11. Saken ble imidlertid trukket etter tiltakshavers ønske, da borettslaget ønsket å vurdere en utvidelse av boligområdet også mot øst.

Rådmannen var positiv til omdisponeringen, da den ikke ble ansett å medføre uheldige konsekvenser for helheten av friområdet, men saken ble altså ikke behandlet.

Begrenset høring av vedlagte planforslag
Foreslått tomteutvidelse i øst er foreslått etter offentlig ettersyn i 2010/2011.
Vedlagte planforslag ble sendt på en begrenset høring med brev av 14.06.2012.
Frist for uttalelse var satt til 13. juli 2012.

Det er mottatt følgende høringsuttalelser:

  1. Kommunalteknikk, Levanger kommune, 15.06.12
  2. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 20.06.12
  3. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 06.07.12
  4. Barnerepresentanten, Levanger kommune, 21.06.12


I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og evt. kommentert.

1  Kommunalteknikk, Levanger kommune, 15.06.12
Ved bygging av hus eller tilbygg må avstanden til kommunale ledninger være 5 meter.
Ved stabile masser gis disp. til 4 meter.

Kommentar:
Planlagt tilbygg i nordøst er i konflikt med overnevnte innspill. Borettslaget har vært i kontakt med Kommunalteknikk, og dette er det sannsynligvis mulig å finne en løsning på. Løsningen bør vurderes i forhold til det aktuelle tiltaket.
Kommunen har fått opplyst at dagens eier av aktuelt hus (24 F) kun ønsker å bygge altan (i 2. etasje), og at vedkommende er innstilt på å godta at eventuelle setningsskader som følge av graving ved overvannsledningen skjer på huseiers ansvar og at dette tinglyses.

I samråd med forslagsstiller er vedlagte bestemmelser § 3.1.2 supplert med:
”Oppføring av bygg nærmere kommunale ledninger enn 5 meter må imidlertid godkjennes av kommunen.”

2  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 20.06.12
Generelt:
…I vår uttalelse til det første planforslag uttrykte vi, jf. brev datert 24.1.2011, at felles oppholdsområder generelt er svært viktige for allmenn bruk og at kommunen bør være svært restriktiv mht. å tillate nedbygging av et viktig og sentralt friområde i bomiljøet.
I saksframlegget sies det at rådmannen er positiv til omsøkt omdisponering da den ikke anses å få uheldige konsekvenser for helheten av friområdet.
Vi har ingen merknader til saken.

Kulturminner:
Vi viser til vår uttalelse datert 24.1.2011. Vi uttrykte her at vi ut fra søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget ikke fant at det forelå konflikt med automatisk verna kulturminner.
Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Det minnes derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

3  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 06.07.12
Landbruksavdelingen og Kommunalavdelingen: Ingen merknader.

Miljøvernavdelingen:
…Ut fra miljøvernhensyn er offentlige friområder viktige arealer som ledd i grønnstrukturen i byer og tettsteder. En veletablert grønnstruktur gir rike muligheter for et bynært friluftsliv, gir grunnlag for biologisk mangfold og er viktig som lek og oppholdsarealer for barn og unge.

Fortetting i byområdene må derfor skje etter en helhetlig arealvurdering der hensynet til friområdene blir ivaretatt på en god måte, slik at det ikke skjer en bitvis nedbygging av slike verdifulle grøntarealer jf. vår uttalelse av 8.9.2010. Omsøkte omdisponering har vi ingen spesielle merknader til, men omdisponering av friarealer bør om mulig kompenseres ved å finne erstatningsarealer.

4  Barnerepresentanten, Levanger kommune, 21.06.12
Ingen bemerkninger.

Annet
Kommunalteknikk har bekreftet at planforslaget er iht. avtale med dem.

Vurdering:
I tidligere høringsrunder har kommunens barnerepresentant vært noe betenkt, mht. om den foreslåtte endringen vil gjøre friområdet mindre egnet/attraktivt for leik og andre aktiviteter. Videre ba fylkeskommunen om at kommunen er svært restriktiv mht. å tillate nedbygging av et viktig og sentralt friområde i bomiljøet, og minnet om at saken vil kunne få presedens for lignende saker.

Bortsett fra at evt. utbygging kan komme i konflikt med kommunale ledninger er det i forbindelse med siste høring ikke mottatt innvendinger til planforslaget.
Både fylkeskommunen og Fylkesmannens miljøvernavdeling er i utgangspunktet skeptisk til omdisponering av friområder, men har likevel kommet til at de ikke har innvendinger i denne saken. Barnerepresentanten har ingen bemerkninger.

Kommunen ser generelt restriktivt på omdisponering av friområder, men har i denne saken vurdert det slik at foreslått omdisponering ikke anses å medføre uheldige konsekvenser for helheten av friområdet.

Rådmannen tilrår at vedlagte planforslag vedtas.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 16.02.2011

I møte:
Saken trekkes etter tiltakshavers ønske.    

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:
Vedlagte endring av reguleringsplan for Sjøbadet borettslag, datert 10.11.2010, med bestemmelser rev. 03.02.11, vedtas i hht. plan- og bygningslovens §§ 12-14 og 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 10.11.2010 PDF
  2. Plankart 10.11.2010 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser 10.11.2010, rev. 03.02.11 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Forhåndsuttalelser (2) og høringsuttalelser (3).
  • Reguleringsendring Sjøbadet/Fagerstrand, vedtatt 20.02.1997 - kart - bestemmelser


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Planstyring as på vegne av Sjøbadet borettslag. Kommunen stilte krav om at evt. omdisponering av del av friområdet avklares gjennom en planprosess, forut for evt. tilbygg i det som i dag er regulert som friområde.
Vi anser at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning.
Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn og legges nå fram for sluttbehandling.

Planområdet
Planområdet ligger på Levangernesset, nær sjøen, nord for Staupshaugen, se kartutsnitt nedenfor. Planen om¬fatter eksisterende bo¬retts¬lag samt 264 m2 av tilliggende friområde som foreslås omdisponert til boligformål. Øvrige deler av det nærmeste friområdet er bl.a. opparbeidet med grill¬plass og fotballbane, og benyttes av beboerne i området til felles ute¬opp¬holds¬areal. Ved sjøen står det også et naust i friområdet.

Beliggenhet 
Planområdet er angitt med rød prikk.

Planstatus
Planområdet omfattes av reguleringsendring Sjøbadet/Fagerstrand, vedtatt 20.02.1997. I denne planendringen ble området omregulert fra industri og friområde til boligformål og friområde.

Planforslaget
Generelt
Planområdet foreslås regulert til boligformål (4115 m²) og trafo (22 m2).
264 m2 av tilliggende friområde i sydøst foreslås omdisponert til boligformål.
Grad av utnytting (maks %-BYA = 30 %) er som i gjeldende plan.

Bolighusene
Bestemmelsene er en videreføring av gjeldende plan mht. type boligbebyggelse (tett, lav i rekker eller sammenkjedet), byggehøyder (mønehøyde 9 m), takform, takvinkel og bestemmelser vedrørende fasadeutforming og materialbruk.

Parkering og garasjer
Parkeringsdekning er angitt jfr. gjeldende plan; 2 bilplasser pr. bolig. I dag angis dette i forhold til boenhet, som er mer presist, men dette anses ikke å bli noe problem.
Garasjer og sportsboder skal bygges i en etasje, og kan bygges som fellesgarasjer.
Garasjer skal ha saltak eller pulttak med takvinkel mellom 27 og 34 grader. Maksimal mønehøyde skal være 6,0 m målt fra ferdig planert terreng.
De skal ha en fasadeutforming og materialbruk som harmonerer med boligbebyggelsen. Også her er gjeldende bestemmelser søkt videreført.

Gjeldende plan.     Gjeldende plan + kart som bl.a. viser eksisterende bygg - klikk for større kart 
Gjeldende plan.     Gjeldende plan + kart som bl.a. viser eksisterende bygg.
Blå strek viser endringsforslaget.

Byggegrenser
Mot Nordsivegen (kommunal veg langs vestsida av planområdet) kan det se ut som at eksisterende bolighus (takflate, veranda) og garasje bryter gjeldende byggegrense. Videre er bebyggelsen plassert nærmere friområdet enn 4 m. Gjeldende plan viser ikke byggegrense mot friområdene.

I planforslaget er byggegrensen langs Nordsivegen foreslått justert nærmere vegen (12 m fra senter veg), mer i tråd med eksisterende situasjon. På motsatt side av vegen er det regulert 12,5 m byggegrense, men også her ser det ut til at bebyggelsen er plassert nærmere vegen. Byggegrensen kunne gjerne vært bedre tilpasset ved garasje og nettstasjon, men dette antas å ikke bli noe problem. Det foreslås også byggegrenser mot friområdene.

Boligformålet foreslås utvidet mot bekk angitt i 1997-planen. Planforslaget så ut til å ikke hensynta tilstrekkelig avstand (5 m) mellom planlagt tilbygg og registrert overvannsledning i sydøst. Kommunalteknikk har imidlertid undersøkt ledningens beliggenhet og funnet dette uproblematisk i fht. planlagt tilbygg. Det er ikke uvanlig at byggegrenser ikke tar hensyn til evt. ledninger i grunnen, men dette betyr ikke at de ikke skal hensyntas. 

Frisikt
Frisikten er kraftig redusert. Vi antar at dette er gjort i samsvar med vegvesenets vegnormaler. Kartgrunnlag benyttet i planforslaget viser et mer utflytende kryss enn dagens kartgrunnlag, men dette har sannsynligvis ikke betydning for inntegnet frisikt.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Felles avkjørsel til borettslaget (1/357), boligeiendom gnr. 1/41 og del av 1/7 (friområdet) opprettholdes i hht. gjeldende plan, og omfattes ikke av planendringen.
Det samme gjelder busslomme og gang- og sykkelveg langs planområdet/Nordsivegen samt kjøreadkomst til friområdet syd for planområdet. Opparbeidelse av regulert fortau ser ut til å være begrenset til området omkring busslommen.

Lek og uteopphold
Ifølge gjeldende plan skal det settes av areal til leikeplass, men noe arealkrav er ikke angitt. I situasjonsplan vedlagt byggesaken var det inntegnet et sentralt uteareal.
I foreliggende planforslag er det heller ikke satt noe arealkrav. Sannsynligvis er dette etablert, og det opplyses også om at friområdet er i bruk. Utnyttingsgraden begrenser også hva som kan bebygges. Det synes heller ikke å være noen fare for at større del av tomta tas i bruk til parkering på bekostning av uteareal.

Barn og unges interesser i planleggingen i fht. foreslått omdisponering av friområde
Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen legger føringer for omdisponering av arealer som i planer er avsatt til friområde og som er i bruk eller er egnet for lek. Ved omdisponering skal det i utgangspunktet skaffes fullverdig erstatning, og kvalitetssikres at omdisponeringen ikke medfører at dagens eller framtidige barnegenerasjoners behov ikke blir oppfylt. I Rundskriv T-2/08 går det fram at dette med erstatningsareal har til hensikt å forhindre at lekearealer betraktes som reservearealer for utbyggingsformål, men det går også fram at:
Retningslinjene tar utgangspunkt i faktisk bruk av arealet eller arealets nytteverdi for lek og opphold, og ikke i de formelle eller reguleringsmessige forhold som gjelder for arealer. Det er bruks- eller nytteverdien som er relevant for barn og unge og ikke hva arealet faktisk er regulert til, om det er regulert eller uregulert og hvem som eier det.

Generelt er det ikke ønskelig å utvide private boligtomter utover regulerte friområder eller å formalisere privatisering av friområder. Friområder ved sjøen kan oppleves som spesielt verdifulle for allmennheten, men areal- og terrengmessig synes denne utvidelsen ikke urimelig. Friområdet ved borettslaget og sjøen strekker seg for øvrig videre sørover mot Staupshagen, som er avsatt som friområde i kommuneplanens arealdel. Evt. privatisering er ikke av avgjørende betydning, men samlet sett synes allmennhetens bruk av friområdet å bli lite berørt. Planforslaget synes heller ikke å være i strid med de rikspolitiske retningslinjene for barn og unges interesser i planleggingen. I fht. barne-representantens merknad anser vi at foreslått omdisponering ikke har betydning for helheten i friområdet. Etter det vi kan se er det ingen øvrige forhold som taler imot utvidelse av boligtomten. På bakgrunn av overnevnte ser vi positivt på foreslått omdisponering.

Universell utforming
Planendringen legger til rette for tilbygg til eksisterende bebyggelse. Universell utforming er ikke tema i gjeldende plan, heller ikke i planendringen. Plan- og bygningslov med forskrifter gjelder uansett.

Støy
Støyskjerming er ikke tema, men det er registrert et gjerde mot kommunal veg.

Risiko- og sårbarhetsanalyse.
Det er opplyst i planbeskrivelsen at planen er vurdert opp mot DSBs Samfunnssikkerhet i planprosessen for vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn, uten merknader.
Grunnforholdene er marine avsetninger, men ikke av en sånn art at det er fare for skred.
Området ligger så langt opp fra sjøen at det ikke er fare for flom og is.
Området er ikke utsatt for menneske- eller virksomhetsbaserte farer.
Tiltaket medfører ingen endringer i forutsetningene med tanke på sikkerhet og beredskap i området. Plankartet viser en ledning gjennom planområdet, men denne er ikke med i dagens kartgrunnlag.

Vi bør kanskje tilføye at det ikke er utarbeidet flomsonekart for Levanger. Høydekurven gjennom planområdet ligger på kote 3. Til sammenligning er det i havneplanen satt krav om minimum kotehøyde 3,8 for 1. etasje. Dette området er imidlertid bebygd, og omfanget av ytterligere utbygging antas lite. Planforslaget viser et planlagt tilbygg.

Kulturminner
Det er ingen kjente registrerte fornminner i området. Dersom man underveis skulle gjøre funn, følges vanlige prosedyrer for funn av automatisk fredete kulturminner.

Biologisk mangfold
Bekk/overvannsledning i planområdet renner ut i Levangersundet, som er registrert som et svært viktig område (bl.a. beiteområde for fugl). Sundet er mest sårbart for tiltak som endrer strømretninger og strømhastighet, og dette legger ikke planendringen opp til.

Ifølge gjeldende plan skal både eksisterende store bjørketrær i boligformålet og friområdets stedegne vegetasjon bevares. Videre skal bekken gjennom området vedlikeholdes med vannspeil og sikres med gjerde mot boligområdet. Vi kjenner ikke bakgrunnen for disse bestemmelsene, og det er ikke sett behov for å videreføre disse. Bekken opplyses for øvrig å gå i rør og vi antar det er forholdsvis liten vannføring. Planendringen anses uproblematisk i fht. naturmangfoldloven og vannressursloven.  

Planprosess
Medvirkning
Planen ble varslet offentlige myndigheter og naboer pr. brev datert 31.06.2010, og annonsert i Trønder-Avisa 07.07.2010. Forslagsstiller mottok følgende merknader i forbindelse med varsling om oppstart:
Fylkesmannens Miljøvernavdeling er opptatt av at friområder ikke blir nedbygd, og at bynær grønn¬struktur ivaretas. Fylkeskommunen hadde ingen merknader, men minnet om kulturminneloven i tilfelle funn.

Forslagsstiller har bl.a. opplyst om at utvidelsen av boligområdet gjelder kun en liten del av friområdet, samt at opparbeidet lekeplass beholdes slik den er, og det samme gjelder for friområdet mellom bebyggelsen og sjøen.

Planforslaget er forelagt følgende fagområder i kommunen: Barnerepresentanten, kommunalteknikk samt Bygg og eiendom.
Kommunalteknikk har undersøkt beliggenheten av kommunal overvannsledning i fht. planlagt tilbygg og det ser ikke ut til å bli noe problem.
Barnerepresentanten er i utgangspunktet i mot at friarealer/leikeområder blir omdisponert til boligformål. I dette tilfellet gjelder det en del av et friområde som er opparbeidet med fotballbane og uteplass. Det bør vurderes om den foreslåtte endringen vil gjøre friområdet mindre egnet/attraktivt for leik og andre aktiviteter.

Offentlig ettersyn
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger vedtok enstemmig i møte den 08.12.10, sak 85/10, at forslag til reguleringsplan for Sjøbadet borettslag, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-14 første ledd, jfr. § 12-10. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 11.12.10, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 09.12.10. Høringsfristen var satt til 26.01.11.

Følgende uttalelser er mottatt:
01  Eldres Råd, 20.01.2011
02  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 24.01.2011
03  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 25.01.2011

I det følgende er mottatte uttalelser oppsummert og kommentert:

01  Eldres Råd, 20.01.2011
Eldres råd har ikke møte før 09.02.11, så leder i rådet foreslår følgende uttalelse på vegne av rådet: ”Eldres Råd har ingen merknader til selve reguleringsplanen, men savner at universell utforming er med i reguleringsbestemmelsene.”

Kommentar:
Området er utbygd og intensjonen med planen er å legge til rette for et tilbygg til eksisterende bolig. Generelt er det anledning til å gi bestemmelser om at boenheter skal ha tilgjengelighet til hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på inngangsplan. Vi kjenner ikke til om boligene har det, og vi anser det som tilstrekkelig at nye tiltak behandles etter plan- og bygningslovens bestemmelser med forskrifter. Dette gjelder også i fht. opparbeidelse av utearealene, som for øvrig øker lite i areal.

02  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 24.01.2011
Friområdet er offentlig, opparbeidet med grillplass og fotballbane og benyttes av beboerne i området som felles oppholdsareal. Slike områder er generelt svært viktige for allmenn bruk og kommunen som planmyndighet bør være svært restriktiv mht. å tillate nedbygging av et viktig og sentralt friområde i bomiljøet. Denne saken vil også kunne få presidens for lignende saker.

Kulturminner:
Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr. også KML § 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.
Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende  markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Vi ser generelt restriktivt på omdisponering av friområder. I denne saken har vi imidlertid vurdert det slik at foreslått omdisponering ikke anses å medføre uheldige konsekvenser for helheten av friområdet.
Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

03  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 25.01.2011
Ingen merknader.

Endringer etter offentlig ettersyn
Reguleringsbestemmelsene
§ 1.1: Sikringssoner - frisiktsoner er endret til Hensynssoner - sikringssoner frisikt.
§ 3.2.1: Frisiktsonens mål er angitt til 6 x 60 m.

Vurdering:
Planforslaget er i stor grad basert på gjeldende plan, men med noen tilpasninger til eksisterende situasjon. Hovedintensjonen er å få omdisponert 264 m2 i sydøst fra friområde til boligformål. Blant annet for å legge til rette for planlagt tilbygg.

Fylkeskommunen ber oss være svært restriktive mht. å tillate nedbygging av et viktig og sentralt friområde i bomiljøet, og minner om at saken vil kunne få presidens for lignende saker. Eldres Råd etterlyser bestemmelser om universell utforming.
Fylkesmannen har ingen merknader.

Konklusjon
Vi ser generelt restriktivt på omdisponering av friområder. I denne saken har vi imidlertid vurdert det slik at foreslått omdisponering ikke anses å medføre uheldige konsekvenser for helheten av friområdet. Boligområdet er utbygd, og vi ser derfor ikke særlig behov for å gi bestemmelser om universell utforming eller tilgjengelige boenheter. Det tilrås at foreliggende planendring vedtas.

Til toppen av siden   

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 08.12.2010

Forslag i møte:
Ingen.

Saksordfører:
Gunnar Morten Løvås, SV

Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Forslag til endring av reguleringsplan for Sjøbadet borettslag, datert 10.11.2010, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 12-14 første ledd, jfr. § 12-10

 

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til endring av reguleringsplan for Sjøbadet borettslag, datert 10.11.2010, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 12-14 første ledd, jfr. § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 10.11.2010 PDF
  2. Reguleringsbestemmelser 10.11.2010 PDF
  3. Plankart 10.11.2010 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Forhåndsuttalelser (2).
  • Reguleringsendring Sjøbadet/Fagerstrand, vedtatt 20.02.1997.


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Planstyring as på vegne av Sjøbadet borettslag. Kommunen stilte krav om at evt. omdisponering av del av friområdet avklares gjennom en planprosess, forut for evt. tilbygg i det som i dag er regulert som friområde.
Vi anser at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning.

Planområdet
Planområdet ligger på Levangernesset, nær sjøen, nord for Staupshaugen, se kartutsnitt nedenfor. Planen om¬fatter eksisterende bo¬retts¬lag samt 264 m2 av tilliggende friområde som foreslås omdisponert til boligformål. Øvrige deler av det nærmeste friområdet er bl.a. opparbeidet med grill¬plass og fotballbane, og benyttes av beboerne i området til felles ute¬opp¬holds¬areal. Ved sjøen står det også et naust i friområdet.

Planområdet er angitt med rød prikk - klikk for større kart 
Planområdet er angitt med rød prikk.

Planstatus
Planområdet omfattes av reguleringsendring Sjøbadet/Fagerstrand, vedtatt 20.02.1997. I denne planendringen ble området omregulert fra industri og friområde til boligformål og friområde.

Planforslaget
Generelt
Planområdet foreslås regulert til boligformål (4115 m²) og trafo (22 m2).
264 m2 av tilliggende friområde i sydøst foreslås omdisponert til boligformål.
Grad av utnytting (maks %-BYA = 30 %) er som i gjeldende plan.

Bolighusene
Bestemmelsene er en videreføring av gjeldende plan mht. type boligbebyggelse (tett, lav i rekker eller sammenkjedet), byggehøyder (mønehøyde 9 m), takform, takvinkel og bestemmelser vedrørende fasadeutforming og materialbruk.

Parkering og garasjer
Parkeringsdekning er angitt jfr. gjeldende plan; 2 bilplasser pr. bolig. I dag angis dette i forhold til boenhet, som er mer presist, men dette anses ikke å bli noe problem.
Garasjer og sportsboder skal bygges i en etasje, og kan bygges som fellesgarasjer.
Garasjer skal ha saltak eller pulttak med takvinkel mellom 27 og 34 grader. Maksimal mønehøyde skal være 6,0 m målt fra ferdig planert terreng.
De skal ha en fasadeutforming og materialbruk som harmonerer med boligbebyggelsen. Også her er gjeldende bestemmelser søkt videreført.

Gjeldende plan.     Gjeldende plan + kart som bl.a. viser eksisterende bygg - klikk for større plan 
Gjeldende plan.                                                Gjeldende plan + kart som bl.a. viser eksisterende bygg. Blå strek viser endringsforslaget.

Byggegrenser
Mot Nordsivegen (kommunal veg langs vestsida av planområdet) kan det se ut som at eksisterende bolighus (takflate, veranda) og garasje bryter gjeldende byggegrense. Videre er bebyggelsen plassert nærmere friområdet enn 4 m. Gjeldende plan viser ikke byggegrense mot friområdene.

I planforslaget er byggegrensen langs Nordsivegen foreslått justert nærmere vegen (12 m fra senter veg), mer i tråd med eksisterende situasjon. På motsatt side av vegen er det regulert 12,5 m byggegrense, men også her ser det ut til at bebyggelsen er plassert nærmere vegen. Byggegrensen kunne gjerne vært bedre tilpasset ved garasje og nettstasjon, men dette antas å ikke bli noe problem. Det foreslås også byggegrenser mot friområdene.

Boligformålet foreslås utvidet mot bekk angitt i 1997-planen. Planforslaget så ut til å ikke hensynta tilstrekkelig avstand (5 m) mellom planlagt tilbygg og registrert overvannsledning i sydøst. Kommunalteknikk har imidlertid undersøkt ledningens beliggenhet og funnet dette uproblematisk i fht. planlagt tilbygg. Det er ikke uvanlig at byggegrenser ikke tar hensyn til evt. ledninger i grunnen, men dette betyr ikke at de ikke skal hensyntas. 

Frisikt
Frisikten er kraftig redusert. Vi antar at dette er gjort i samsvar med vegvesenets vegnormaler. Sikttrekantens mål bør påskrives plankartet eller oppgis i bestemmelsene. I plankartets tegnforklaring bør frisikten angis som hensynssone, jfr. bestemmelsene. Kartgrunnlag benyttet i planforslaget viser et mer utflytende kryss enn dagens kartgrunnlag, men dette har sannsynligvis ikke betydning for inntegnet frisikt.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Felles avkjørsel til borettslaget (1/357), boligeiendom gnr. 1/41 og del av 1/7 (friområdet) opprettholdes i hht. gjeldende plan, og omfattes ikke av planendringen.
Det samme gjelder busslomme og gang- og sykkelveg langs planområdet/Nordsivegen samt kjøreadkomst til friområdet syd for planområdet. Opparbeidelse av regulert fortau ser ut til å være begrenset til området omkring busslommen.

Lek og uteopphold
Ifølge gjeldende plan skal det settes av areal til leikeplass, men noe arealkrav er ikke angitt. I situasjonsplan vedlagt byggesaken var det inntegnet et sentralt uteareal.
I foreliggende planforslag er det heller ikke satt noe arealkrav. Sannsynligvis er dette etablert, og det opplyses også om at friområdet er i bruk. Utnyttingsgraden begrenser også hva som kan bebygges. Det synes heller ikke å være noen fare for at større del av tomta tas i bruk til parkering på bekostning av uteareal.

Barn og unges interesser i planleggingen i fht. foreslått omdisponering av friområde
Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen legger føringer for omdisponering av arealer som i planer er avsatt til friområde og som er i bruk eller er egnet for lek. Ved omdisponering skal det i utgangspunktet skaffes fullverdig erstatning, og kvalitetssikres at omdisponeringen ikke medfører at dagens eller framtidige barnegenerasjoners behov ikke blir oppfylt. I Rundskriv T-2/08 går det fram at dette med erstatningsareal har til hensikt å forhindre at lekearealer betraktes som reservearealer for utbyggingsformål, men det går også fram at:
Retningslinjene tar utgangspunkt i faktisk bruk av arealet eller arealets nytteverdi for lek og opphold, og ikke i de formelle eller reguleringsmessige forhold som gjelder for arealer. Det er bruks- eller nytteverdien som er relevant for barn og unge og ikke hva arealet faktisk er regulert til, om det er regulert eller uregulert og hvem som eier det.

Generelt er det ikke ønskelig å utvide private boligtomter utover regulerte friområder eller å formalisere privatisering av friområder. Friområder ved sjøen kan oppleves som spesielt verdifulle for allmennheten, men areal- og terrengmessig synes denne utvidelsen ikke urimelig. Friområdet ved borettslaget og sjøen strekker seg for øvrig videre sørover mot Staupshagen, som er avsatt som friområde i kommuneplanens arealdel. Evt. privatisering er ikke av avgjørende betydning, men samlet sett synes allmennhetens bruk av friområdet å bli lite berørt. Planforslaget synes heller ikke å være i strid med de rikspolitiske retningslinjene for barn og unges interesser i planleggingen. I fht. barne-representantens merknad anser vi at foreslått omdisponering ikke har betydning for helheten i friområdet. Etter det vi kan se er det ingen øvrige forhold som taler imot utvidelse av boligtomten. På bakgrunn av overnevnte ser vi positivt på foreslått omdisponering.

Universell utforming
Planendringen legger til rette for tilbygg til eksisterende bebyggelse. Universell utforming er ikke tema i gjeldende plan, heller ikke i planendringen. Plan- og bygningslov med forskrifter gjelder uansett.

Støy
Støyskjerming er ikke tema, men det er registrert et gjerde mot kommunal veg.

Risiko- og sårbarhetsanalyse.
Det er opplyst i planbeskrivelsen at planen er vurdert opp mot DSBs Samfunnssikkerhet i planprosessen for vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn, uten merknader.
Grunnforholdene er marine avsetninger, men ikke av en sånn art at det er fare for skred.
Området ligger så langt opp fra sjøen at det ikke er fare for flom og is.
Området er ikke utsatt for menneske- eller virksomhetsbaserte farer.
Tiltaket medfører ingen endringer i forutsetningene med tanke på sikkerhet og beredskap i området. Plankartet viser en ledning gjennom planområdet, men denne er ikke med i dagens kartgrunnlag.

Vi bør kanskje tilføye at det ikke er utarbeidet flomsonekart for Levanger. Høydekurven gjennom planområdet ligger på kote 3. Til sammenligning er det i havneplanen satt krav om minimum kotehøyde 3,8 for 1. etasje. Dette området er imidlertid bebygd, og omfanget av ytterligere utbygging antas lite. Planforslaget viser et planlagt tilbygg.

Kulturminner
Det er ingen kjente registrerte fornminner i området. Dersom man underveis skulle gjøre funn, følges vanlige prosedyrer for funn av automatisk fredete kulturminner.

Biologisk mangfold
Bekk/overvannsledning i planområdet renner ut i Levangersundet, som er registrert som et svært viktig område (bl.a. beiteområde for fugl). Sundet er mest sårbart for tiltak som endrer strømretninger og strømhastighet, og dette legger ikke planendringen opp til.

Ifølge gjeldende plan skal både eksisterende store bjørketrær i boligformålet og friområdets stedegne vegetasjon bevares. Videre skal bekken gjennom området vedlikeholdes med vannspeil og sikres med gjerde mot boligområdet. Vi kjenner ikke bakgrunnen for disse bestemmelsene, og det er ikke sett behov for å videreføre disse. Bekken opplyses for øvrig å gå i rør og vi antar det er forholdsvis liten vannføring. Planendringen anses uproblematisk i fht. naturmangfoldloven og vannressursloven.  

Planprosess
Medvirkning
Planen ble varslet offentlige myndigheter og naboer pr. brev datert 31.06.2010, og annonsert i Trønder-Avisa 07.07.2010. Forslagsstiller mottok følgende merknader i forbindelse med varsling om oppstart:
Fylkesmannens Miljøvernavdeling er opptatt av at friområder ikke blir nedbygd, og at bynær grønn¬struktur ivaretas. Fylkeskommunen hadde ingen merknader, men minnet om kulturminneloven i tilfelle funn.

Forslagsstiller har bl.a. opplyst om at utvidelsen av boligområdet gjelder kun en liten del av friområdet, samt at opparbeidet lekeplass beholdes slik den er, og det samme gjelder for friområdet mellom bebyggelsen og sjøen.

Planforslaget er forelagt følgende fagområder i kommunen: Barnerepresentanten, kommunalteknikk samt Bygg og eiendom.
Kommunalteknikk har undersøkt beliggenheten av kommunal overvannsledning i fht. planlagt tilbygg og det ser ikke ut til å bli noe problem.
Barnerepresentanten er i utgangspunktet i mot at friarealer/leikeområder blir omdisponert til boligformål. I dette tilfellet gjelder det en del av et friområde som er opparbeidet med fotballbane og uteplass. Det bør vurderes om den foreslåtte endringen vil gjøre friområdet mindre egnet/attraktivt for leik og andre aktiviteter.

Vurdering:
Planforslaget er i stor grad basert på gjeldende plan, men med noen tilpasninger til eksisterende situasjon. Hovedintensjonen er å få omdisponert 264 m2 i sydøst fra friområde til boligformål. Blant annet for å legge til rette for planlagt tilbygg.
Det tilrås at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.

 

    Til toppen av siden 





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 29.08.2012 15:58
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051