Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 29.08.12 - sak 56/12 - 1719/18/74 - Detaljregulering / reguleringsplan Nossumhyllan felt D1 og D2

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2012/330 - /L2012001
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 09.05.12 39/12
Plan- og utviklingskomiteen 29.08.12 56/12
Kommunestyret

 

Rådmannens forslag til innstilling:
Vedlagte forslag til detaljregulering for Nossumhyllan felt D1 og D2, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse mai 2012 PDF
      
  2. Plankart 20.04.2012 PDF - som jpg (nettbrett)
       
  3. Reguleringsbestemmelser rev. iht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak 39/12 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Block Watne as er i gang med å bygge ut boliger på Nossum, i tråd med gjeldende reguleringsplan vedtatt 21.11.2007. På felt D1 og D2 ønsker de imidlertid å legge til rette for et leilighetsbygg med 6 boenheter samt 2 eneboliger, istedenfor 6 mindre eneboliger som gjeldende plan tillater. Vedlagte endringsforslag, utarbeidet av RG-prosjekt as pva. Block Watne as, legger til rette for dette. Endringen innebærer ikke utvidelse av planområdet. Den utløser heller ikke krav om konsekvensutredning.

Denne saken gjelder sluttbehandling av planforslaget, som har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 9. mai 2012, sak 39/12. Det er ikke mottatt innvendinger til foreslått planendring.

Planområdet
Planområdet er på 3,2 daa og ligger sør for Eidsbotn og sørvest for Levanger sentrum. Planområdet som søkes endret ligger sørvest (i utkanten) av det utbygde boligfeltet. 

Klikk for kart i PDF 

Adkomst til planområdet er fra E6 via Hyllvegen og Sjømarkvegen. Veger og infra-struktur er tilrettelagt for utbygging gjennom utbygging av øvrige deler av boligfeltet.

Planstatus
Planområdet omfattes av reguleringsplan for Nossumhyllan, vedtatt 21.11.2007.
Denne planen legger til rette for utbygging av 6 mindre eneboliger med tilhørende fellesarealer på det aktuelle området. Ifølge denne planen kunne disse boligene ha maks gesims- og mønehøyde på hhv. 6 og 8 m og saltak med takvinkel mellom 20 og 30 grader. Maks totalhøyde for garasjer var 4 m. Høyder for bolighus og garasje skulle måles ift. hhv. gjennomsnittlig tilbakefylt terreng og gjennomsnittlig terreng. Maks %-BYA var 40 % innenfor boligformålene. Garasje/carport i egne formål kunne være på maks 30 m2 bebygd areal pr. boenhet, men illustrerte løsninger var mindre.

Plan-/endringsforslaget
Generelt
Det foreslås ett felt for konsentrert småhusbebyggelse og ett felt for frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende fellesarealer som veg, renovasjonsanlegg og lekeplass. Parkering inkl. garasje/carport er nå forutsatt innenfor boligformålene.

Det er krav om situasjonsplan i bestemmelsenes § 2.1, og krav om ferdigstillelse av felles uteanlegg i § 2.3.

Bebyggelsen
Felt D1 for konsentrert småhusbebyggelse planlegges bebygd med leilighetsbygg i 2 etasjer med 3 leiligheter i hver etasje. Det planlegges 6 carporter/garasjer med bod, som vist i plankartet. I tillegg 3 gjesteparkeringsplasser.
Tomta er tenkt planert flatt slik at alle leilighetene kommer over bakkenivå.

Grad av utnytting: Maks %-BYA = 40 %.
Takform:  Saltak med takvinkel mellom 27 og 40 grader.
Bolighus: Gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 og 9,5 m ift. gjennomsnittlig planert terreng.
Garasje/carport: Totalhøyde 4,5 m fra gjennomsnittlig terreng, maks BYA 25 m2, tilpasset bolighuset.

Felt D2 for frittliggende småhusbebyggelse planlegges bebygd med 2 eneboliger med sokkel og med en garasje/carport, samt en gjesteparkeringsplass, pr. bolig.

Grad av utnytting: Maks %-BYA = 35 %.
Takform:  Saltak med takvinkel mellom 27 og 45 grader.
Bolighus: Gesims- og mønehøyde på hhv. 7,0 og 8,0 m ift. gjennomsnittlig planert terreng. Takopplett eller ark i inntil 1/3 av takflatens lengde.
Garasje/carport: Totalhøyde 4,5 m fra gjennomsnittlig planert terreng, maks BYA 50 m2, tilpasset bolighuset.

Sammenlignet med gjeldende reguleringsplan, er bolighusene nå illustrert med lengste fasader langs høydekurvene. Samtidig endres boligtype, gesims-/mønehøyde og takvinkler noe. Leilighetsbygget kan ha 0,5 m høyere gesims og 1,5 m høyere møne enn bebyggelse med hjemmel i gjeldende plan. For eneboligene økes maks gesims med 1 m. Takvinklene endres fra 20-30 grader til 27-40 grader for eneboliger og til 27-45 grader for leilighetsbygget.
Maksimalt bebygd areal for garasje/carport er redusert for leilighetsbygget og økt for eneboligene. Maks totalhøyde for garasje/carport generelt er økt med 0,5 m.

Adkomst og gangforbindelser
Det planlegges én adkomst fra Sjømarkvegen inn i området. Denne har samme trase som gjeldende reguleringsplan, og vil være felles for eiendommene. Største stigning er 10 %.

Det er liten trafikk og lav hastighet i planområdet og boligfeltet for øvrig. Avkjørselen er felles for 8 boenheter, og det er ikke behov for fortau.

Parkering
Bestemmelsenes § 2.5 er iht. kommunale vedtekter og gjeldende reguleringsplan.

Renovasjonsanlegg
Det planlegges avfallssystem basert på bunntømte containere, ved Sjømarkvegen.

Lek og uteopphold
Sammenlignet med gjeldende reguleringsplan reduseres felles lekeplass noe og gangadkomsten er tatt med i formålet på 450 m2. Antall boenheter øker fra 6 til 8. Kommunens krav om minimum 50 m2 uteareal pr. bolig og minimum 100 m2 småbarnslekeplass innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen er likevel oppfylt.

Ifølge bestemmelsenes § 3.3 skal lekeområder utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og huske, før nye boliger tas i bruk. Dette iht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak ved første gangs behandling.

Ferdigstilling av utomhusområder
Gjeldende reguleringsplan angir at: ”Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk”. Denne bestemmelsen er ikke videreført i endringsforslaget. Bestemmelsen i § 2.3 om ferdigstillelse av felles uteanlegg er imidlertid videreført fra gjeldende plan, og dette anses tilstrekkelig.

 
Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Opprinnelig bestemmelse om at prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealene, er nå foreslått begrenset til å gjelde felt D1, som planlegges med 3 tilgjengelige boenheter i første etasje. Dette jf. krav i TEK10 § 12-2 for boenhet med alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på inngangsplan. Dette kan ikke tilfredsstilles for leilighetene i 2. etasje.

I felt D1 er det vist 3 HC-plasser på bakken, omtalt som gjesteplasser.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det vises til vedlagte planbeskrivelse, hvor aktuelle fare- og risikomomenter er identifisert og beskrevet nærmere. Forhold som rasfare, flomfare, vind, forurensning i grunnen samt beredskap- og ulykkesrisiko, er sjekket ut av saken. Når det gjelder støy fra E6 anbefales det utredning på byggesaksnivå. En er ikke kjent med andre forhold i området eller nærområdet som vil utgjøre spesiell fare eller potensiell risiko for ulykker.

Rasfare
I følge kvartærgeologisk kart består grunnen av hav- eller strandavsetning med varierende mektighet. I NGU sin database, er det ikke registrert kvikkleiresoner i nærområdet, men det kan likevel forekomme partier med dårlig grunnforhold i planområdet. Prøvegravinger viser at det generelt er liten dybde til fjell i området. Største gravedybde til fjell er 2,10 m. Risikoen for ras anses liten. Rapport er sendt NVE.

Støy
E6 er mulig støykilde for planområdet. I forbindelse med utarbeidelse av gjeldende reguleringsplan ble det gjennomført støyberegninger med Novapoint Støy. Disse beregningene konkluderte med at mest støyutsatt fasade i D2 ligger innenfor gul sone og har støyverdier på Lden = 58 – 61 dBA. Lekeplassen og uteoppholdsarealer har verdier under grenseverdien på Lden = 55 dBA.

Statens vegvesens støyvarselkart (21.12.2009) bekrefter disse beregningene. Plankartet har angitt gul sone iht. T-1442 basert på støyvarselkartet fra Statens vegvesen.

Det er ikke aktuelt med støyskjerm for planområdet, men det vil være behov for en støyfaglig utredning i forbindelse med byggesaken. Se bestemmelsenes § 2.6.

Kulturminner
Ifølge forhåndsuttalelse fra Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune er det ikke registrert automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Det er heller ikke krevd arkeologisk forundersøkelse. Det minnes likevel om kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt.

Biologisk mangfold – forholdet til naturmangfoldloven
Planen er vurdert iht. naturmangfoldlovens §§ 8-12, og en kan ikke se at den kommer i konflikt med forhold som skal hensyntas. Dette basert på opplysninger fra Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning, Artsdatabankens artskart, kommunens egne faktaark om biologisk mangfold og GINT (Geografi i Nord-Trøndelag og Norge digitalt). Forvaltningsmålene i naturmangfoldlovens §§ 4 og 5 skal derfor være ivaretatt.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Vann- og avløp: Det foreligger utbyggingsavtale fra 2007. I planbeskrivelsen er det opplyst om at veger og infrastruktur for øvrig er tilrettelagt for utbygging, samt at vannforsyningen i området er dimensjonert for uttak av brannvann.

Energiløsninger: Det vises til minstekrav i TEK10. I kommunestyrets planvedtak i 2007, ble utbygger bedt om å vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.

Utbyggingsavtale
Det foreligger utbyggingsavtale for gjeldende reguleringsplan. Kommunalteknikk har ikke uttalt seg til endringsforslaget. Det anses følgelig at det ikke er behov for revisjon av avtalen i forbindelse med denne detaljreguleringen.

Planprosess
Det er avholdt forhåndskonferanse med Innherred samkommune 11. januar 2012.

Planoppstart ble kunngjort i Levanger-avisa 26.01.2012 og på kommunens hjemmesider 24.01.2012. Naboer og aktuelle offentlige instanser ble varslet med brev av 30.01.2012. Frist for uttalelser var satt til hhv. 24.02.2012 og 01.03.2012.

Forslagsstiller har mottatt uttalelse fra NVE, Statens vegvesen, Sametinget, Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Uttalelsene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Det går fram at uttalelsene er og vil bli hensyntatt. Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes hensyntatt ved utbygging. For felt D2, som omfattes av gul støysone, vil det bli gjennomført en støyfaglig utredning i forbindelse med søknad om byggetillatelse. Dette er synliggjort i bestemmelsenes § 2.6. NVEs anbefaling om geoteknisk vurdering for avdekking av eventuelle kvikkleireforekomster er søkt besvart gjennom prøvegraving.

I forkant av første gangs behandling ble planforslaget forelagt kommunalteknikk og barnerepresentant. De fikk kort uttalefrist, og det er ikke mottatt uttalelser. De har også hatt anledning til å gi uttalelse i forbindelse med offentlig ettersyn.

Høring / offentlig ettersyn
Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 9. mai 2012, sak 39/12. Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Forslag til tillegg fra Løvås ble avvist med 7 mot 1 stemme. Dette gjaldt energiløsninger, som styres av TEK 10. Vedtaket om å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn gjaldt også supplering av bestemmelsenes §§ 2.1 og 3.3.
Offentlig ettersyn ble kunngjort den 19. mai 2012, og berørte parter ble tilskrevet med brev datert 16.05.2012. Frist for uttalelse var satt til 30. juni 2012.

Det er mottatt følgende høringsuttalelser:

  1. NVE, 21.05.12
  2. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 25.05.12
  3. Statens vegvesen, 12.06.12
  4. Eldres Råd, 27.06.12
  5. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 03.07.12


I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og eventuelt kommentert.
Uttalelsene tas til orientering, og er oversendt tiltakshaver.

1 NVE, 21.05.12
NVE viser innledningsvis til sin uttalelse til planoppstart av 08.02.12.

NVE skriver (ved en feil) at de har fått tilsendt Multiconsults geotekniske notat i forbindelse med prosjektet. Notatet konkluderer med at grunnforholdene er tilfredsstillende og at området ikke er utsatt for fare for skred fra omkringliggende områder. På bakgrunn av ovennevnte har NVE ingen innvendinger eller ytterligere kommentarer til planforslaget.

Ifølge e-post fra tiltakshaver Block Watne den 06.08.12 har NVE bekreftet at de ved en feil har vist til rapport fra Multiconsult. NVE`s grunnlag for konklusjon om at grunnforholdene er tilfredsstillende er prøvegraving utført av Block Watne A/S som bekrefter i brev av 16.04.2012 med bilder som viser dybde ned til fjell. Brevet er sendt til Innherred Samkommune og NVE 16.04.12.

Kommentar:
Uttalelse med oppklarende kommentar fra Block Watne AS tas til orientering.

2 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 25.05.12
Ut fra regionale hensyn har fylkeskommunen ingen planfaglige merknader til saken.

Kulturminner:
Det er ikke kjent fredete kulturminner fra tiden før 1537 på tomta. Det er heller ikke påvist konflikt med kulturminner fra nyere tid. Det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Det minnes derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

3 Statens vegvesen, 12.06.12
Ingen merknader til planforslaget.

4 Eldres Råd, 27.06.12
Med forbehold om rådets godkjenning, oversendes leders høringsuttalelse pva. rådet:

Endringen fører til at man får et leilighetsbygg i 2 etasjer med samlet 6 leiligheter, samt 2 eneboliger. Det gir en økning i boenheter til 8 mot tidligere 6.

Dette er en god utnyttelse av arealet, og bygger sannsynligvis bl.a. på de erfaringer man har med tilsvarende leilighetsbygg som allerede er oppført på tilliggende område.

Endringen er på alle måter basert på samme hensyn og krav som den opphavlige plan, slik at alle hensyn er ivaretatt, og Eldres råd ser ingen grunn til innsigelser til endringen.

5 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 03.07.12
Landbruksavdelingen vurderer det som positivt at planforslaget legger til rette for en noe høyere utnytting enn opprinnelig forutsatt i gjeldende reguleringsplan. Ingen ytterligere merknader til planforslaget.

Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser ingen merknader til planforslaget.

Kommunalavdelingen har ingen merknader.

Vurdering:
Litt annen type bebyggelse (et leilighetsbygg med 6 boenheter og to eneboliger, istedenfor 6 små eneboliger), gir to boenheter mer. Krav til parkering og uteopphold er likevel tilfredsstillende. På nabotomta i øst er det oppført et leilighetsbygg med 6 boenheter, så denne boligtypen finnes i området fra før. Foreslåtte bygningsmessige endringer anses akseptable.

Felles avkjørsel
Maks stigning opplyses å være 10 %. Kommunen tilrår at bl.a. følgende føringer fra vegnormalene, om geometrisk utforming av avkjørsel tilstrebes:
På de første 2 m fra vegkanten, bør avkjørselen ha et jevnt fall fra vegkant på totalt 5 cm.
På de neste 3 m bør avkjørselen ha en naturlig overgangskurve til avkjørselens videre forløp. På de neste 30 m bør avkjørselen ha fall eller stigning på maksimalt 1:8.

Tilgjengelighet
Det planlegges 3 tilgjengelige boenheter i planområdet. Da lekeplassen ikke anses å falle inn under kriteriene i TEK10 § 8-2, kan vi ikke se at det er krav om universell utforming av denne eller gangadkomsten til denne. Kommunen kan sette strengere krav til utearealene i planområdet enn TEK10 angir, men her kan dette pga. stigningsforhold være vanskelig å få til. Avkjørselen er bl.a. opplyst å ha maks stigning 1:10. Utbygger anmodes likevel om å tenke helhetlig og tilstrebe universell utforming av fellesarealer og tiltak som bør kunne benyttes av beboere som har behov for tilgjengelig boenhet. Felles avfallssystem skal bl.a. være lett tilgjengelig og ha trinnfri adkomst. Generelt gjelder at boenhet skal ha oppbevaringsplass eller bod på min. 5 m2 BRA for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. For tilgjengelige boenheter skal adkomsten til denne boden være trinnfri og tilgjengelig ved bruk av rullestol.

Rådmannen tilrår at vedlagte planforslag vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 09.05.2012

Forslag i møte:
Forslag til tillegg fra Gunnar Morten Løvås, SV:
Bygningene skal prosjekteres og utføres slik at minimum 40 % av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker.
Alternativt at boligene utstyres med skorstein og lukket ildsted for bruk av biobrensel.

Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
Forslag til tillegg fra Løvås avvist med 7 mot 1 stemme.

VEDTAK:
Det gjøres følgende tilføyelser i reguleringsbestemmelsene:

  • § 2.1 andre ledd: Situasjonsplanen skal også vise utemøblering/utstyr på felles lekeplass, forstøtningsmurer, gjerder og vegetasjon.
  • § 3.3 Lekeområde: Området skal utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og huske, før nye boliger tas i bruk.


Vedlagte planforslag for Nossumhyllan felt D1 og D2, med overnevnte endring, legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende tilføyelser i reguleringsbestemmelsene:

  • § 2.1 andre ledd: Situasjonsplanen skal også vise utemøblering/utstyr på felles lekeplass, forstøtningsmurer, gjerder og vegetasjon.
  • § 3.3 Lekeområde: Området skal utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og huske, før nye boliger tas i bruk.


Vedlagte planforslag for Nossumhyllan felt D1 og D2, med overnevnte endring, legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse mai 2012 PDF
  2. Plankart 20.04.2012 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Block Watne as er i gang med å bygge ut boliger på Nossum, i tråd med gjeldende reguleringsplan vedtatt 21.11.2007. På felt D1 og D2 ønsker de imidlertid å legge til rette for et leilighetsbygg og 2 eneboliger, istedenfor 6 mindre eneboliger som gjeldende plan tillater. Vedlagte endringsforslag, utarbeidet av RG-prosjekt as pva. Block Watne as, legger til rette for dette. Endringen innebærer ikke utvidelse av planområdet. Den utløser heller ikke krav om konsekvensutredning.

Planområdet
Planområdet er på 3,2 daa og ligger sør for Eidsbotn og sørvest for Levanger sentrum. Planområdet som søkes endret ligger sørvest (i utkanten) av det utbygde boligfeltet. 

Klikk for større kart

Adkomst til planområdet er fra E6 via Hyllvegen og Sjømarkvegen. Veger og infra-struktur er tilrettelagt for utbygging gjennom utbygging av øvrige deler av boligfeltet.

Planstatus
Planområdet omfattes av reguleringsplan for Nossumhyllan, vedtatt 21.11.2007.
Denne planen legger til rette for utbygging av 6 mindre eneboliger med tilhørende fellesarealer på det aktuelle området. Ifølge denne planen kunne disse boligene ha maks gesims- og mønehøyde på hhv. 6 og 8 m og saltak med takvinkel mellom 20 og 30 grader. Maks totalhøyde for garasjer var 4 m. Høyder for bolighus og garasje skulle måles ift. hhv. gjennomsnittlig tilbakefylt terreng og gjennomsnittlig terreng. Maks %-BYA var 40 % innenfor boligformålene. Garasje/carport i egne formål kunne være på maks 30 m2 bebygd areal pr. boenhet, men illustrerte løsninger var mindre.

Plan-/endringsforslaget
Generelt
Det foreslås ett felt for konsentrert småhusbebyggelse og et felt for frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende fellesarealer som veg, renovasjonsanlegg og lekeplass. Parkering inkl. garasje/carport er nå forutsatt innenfor boligformålene.

Bebyggelsen
Felt D1 for konsentrert småhusbebyggelse planlegges bebygd med leilighetsbygg i 2 etasjer med 3 leiligheter i hver etasje. Det planlegges 6 carporter/garasjer med bod, som vist i plankartet. I tillegg 3 gjesteparkeringsplasser.
Tomta er tenkt planert flatt slik at alle leilighetene kommer over bakkenivå.

Grad av utnytting: Maks %-BYA = 40 %.
Takform:  Saltak med takvinkel mellom 27 og 40 grader.
Bolighus: Gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 og 9,5 m ift. gjennomsnittlig planert terreng.
Garasje/carport: Totalhøyde 4,5 m fra gjennomsnittlig terreng, maks BYA 25 m2, tilpasset bolighuset.

Felt D2 for frittliggende småhusbebyggelse planlegges bebygd med 2 eneboliger med sokkel og med en garasje/carport, samt en gjesteparkeringsplass, pr. bolig.

Grad av utnytting: Maks %-BYA = 35 %.
Takform:  Saltak med takvinkel mellom 27 og 45 grader.
Bolighus: Gesims- og mønehøyde på hhv. 7,0 og 8,0 m ift. gjennomsnittlig planert terreng. Takopplett eller ark i inntil 1/3 av takflatens lengde.
Garasje/carport: Totalhøyde 4,5 m fra gjennomsnittlig planert terreng, maks BYA 50 m2, tilpasset bolighuset.

Sammenlignet med gjeldende reguleringsplan, er bolighusene nå illustrert med lengste fasader langs høydekurvene. Samtidig endres boligtype, gesims-/mønehøyde og takvinkler noe. Leilighetsbygget kan ha 0,5 m høyere gesims og 1,5 m høyere møne enn bebyggelse med hjemmel i gjeldende plan. For eneboligene økes maks gesims med 1 m. Takvinklene endres fra 20-30 grader til 27-40 grader for eneboliger og til 27-45 grader for leilighetsbygget.
Maksimalt bebygd areal for garasje/carport er redusert for leilighetsbygget og økt for eneboligene. Maks totalhøyde for garasje/carport generelt er økt med 0,5 m.

Adkomst og gangforbindelser
Det planlegges én adkomst fra Sjømarkvegen inn i området. Denne har samme trase som gjeldende reguleringsplan, og vil være felles for eiendommene. Største stigning er 10 %.

Det er liten trafikk og lav hastighet i planområdet og boligfeltet for øvrig. Avkjørselen er felles for 8 boenheter, og det er ikke behov for fortau.

Parkering
Bestemmelsenes § 2.5 er iht. kommunale vedtekter og gjeldende reguleringsplan.

Renovasjonsanlegg
Det planlegges avfallssystem basert på bunntømte containere, ved Sjømarkvegen.

Lek og uteopphold
Sammenlignet med gjeldende reguleringsplan reduseres felles lekeplass noe og gangadkomsten er tatt med i formålet på 450 m2. Antall boenheter øker fra 6 til 8. Kommunens krav om minimum 50 m2 uteareal pr. bolig og minimum 100 m2 småbarnslekeplass innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen er likevel oppfylt.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Opprinnelig bestemmelse om at prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealene, er begrenset til å gjelde felt D1, som planlegges med 3 tilgjengelige boenheter i første etasje. Dette jf. krav i TEK10 § 12-2 for boenhet med alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på inngangsplan. Dette kan ikke tilfredsstilles for leilighetene i 2. etasje.

I felt D1 er det vist 3 HC-plasser på bakken, omtalt som gjesteplasser.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det vises til vedlagte planbeskrivelse, hvor aktuelle fare- og risikomomenter er identifisert og beskrevet nærmere. Forhold som rasfare, flomfare, vind, forurensning i grunnen samt beredskap- og ulykkesrisiko, er sjekket ut av saken. Når det gjelder støy fra E6 anbefales det utredning på byggesaksnivå. En er ikke kjent med andre forhold i området eller nærområdet som vil utgjøre spesiell fare eller potensiell risiko for ulykker.

Rasfare
I følge kvartærgeologisk kart består grunnen av hav- eller strandavsetning med varierende mektighet. I NGU sin database, er det ikke registrert kvikkleiresoner i nærområdet, men det kan likevel forekomme partier med dårlig grunnforhold i planområdet. Prøvegravinger viser at det generelt er liten dybde til fjell i området. Største gravedybde til fjell er 2,10 m. Risikoen for ras anses liten. Rapport er sendt NVE.

Støy
E6 er mulig støykilde for planområdet. I forbindelse med utarbeidelse av gjeldende reguleringsplan ble det gjennomført støyberegninger med Novapoint Støy. Disse beregningene konkluderte med at mest støyutsatt fasade i D2 ligger innenfor gul sone og har støyverdier på Lden = 58 – 61 dBA. Lekeplassen og uteoppholdsarealer har verdier under grenseverdien på Lden = 55 dBA.

Statens vegvesens støyvarselkart (21.12.2009) bekrefter disse beregningene. Plankartet har angitt gul sone iht. T-1442 basert på støyvarselkartet fra Statens vegvesen.

Det er ikke aktuelt med støyskjerm for planområdet, men det vil være behov for en støyfaglig utredning i forbindelse med byggesaken. Se bestemmelsenes § 2.6.

Kulturminner
Ifølge forhåndsuttalelse fra Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune er det ikke registrert automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Det er heller ikke krevd arkeologisk forundersøkelse.

Biologisk mangfold – forholdet til naturmangfoldloven
Planen er vurdert iht. naturmangfoldlovens §§ 8-12, og en kan ikke se at den kommer i konflikt med forhold som skal hensyntas. Dette basert på opplysninger fra Naturbasen til Direktoratet for vil naturforvaltning, Artsdatabankens artskart, kommunens egne faktaark om biologisk mangfold og GINT (Geografi i Nord-Trøndelag og Norge digitalt). Forvaltningsmålene i naturmangfoldlovens §§ 4 og 5 skal derfor være ivaretatt.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Vann- og avløp: Det foreligger utbyggingsavtale fra 2007. I planbeskrivelsen er det opplyst om at veger og infrastruktur for øvrig er tilrettelagt for utbygging, samt at vannforsyningen i området er dimensjonert for uttak av brannvann.

Energiløsninger: Det vises til minstekrav i TEK10. I kommunestyrets planvedtak i 2007, ble utbygger bedt om å vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.

Utbyggingsavtale
Det foreligger utbyggingsavtale for gjeldende reguleringsplan. Kommunalteknikk har ikke uttalt seg til endringsforslaget. Det er sannsynligvis ikke behov for revisjon av avtalen ifb. planendringen.

 
Planprosess
Det er avholdt forhåndskonferanse med Innherred samkommune 11. januar 2012.

Planoppstart ble kunngjort i Levanger-avisa 26.01.2012 og på kommunens hjemmesider 24.01.2012. Naboer og aktuelle offentlige instanser ble varslet med brev av 30.01.2012. Frist for uttalelser var satt til hhv. 24.02.2012 og 01.03.2012.

Forslagsstiller har mottatt uttalelse fra NVE, Statens vegvesen, Sametinget, Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Uttalelsene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Det går fram at uttalelsene er og vil bli hensyntatt. Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes hensyntatt ved utbygging. For felt D2, som omfattes av gul støysone, vil det bli gjennomført en støyfaglig utredning i forbindelse med søknad om byggetillatelse. Dette er synliggjort i bestemmelsenes § 2.6. NVEs anbefaling om geoteknisk vurdering for avdekking av eventuelle kvikkleireforekomster er søkt besvart gjennom prøvegraving.

I kommunen er planforslaget forelagt kommunalteknikk og barnerepresentant. De ble gitt kort frist, og det er ikke mottatt uttalelser.

Vurdering:
Litt annen type bebyggelse (et leilighetsbygg med 6 boenheter og to eneboliger, istedenfor 6 små eneboliger), gir to boenheter mer. Krav til parkering og uteopphold er likevel tilfredsstillende. På nabotomta i øst er det oppført et leilighetsbygg med 6 boenheter, så denne boligtypen finnes i området fra før. Foreslåtte bygningsmessige endringer anses akseptable.

Felles avkjørsel
Maks stigning opplyses å være 10 %. Kommunen tilrår at bl.a. følgende føringer fra vegnormalene, om geometrisk utforming av avkjørsel tilstrebes:
På de første 2 m fra vegkanten, bør avkjørselen ha et jevnt fall fra vegkant på totalt 5 cm.
På de neste 3 m bør avkjørselen ha en naturlig overgangskurve til avkjørselens videre
forløp. På de neste 30 m bør avkjørselen ha fall eller stigning på maksimalt 1: 8.

Lekeplass
Det planlegges 3 tilgjengelige boenheter i planområdet. Da lekeplassen ikke anses å falle inn under kriteriene i TEK10 § 8-2, kan vi ikke se at det er krav om universell utforming av denne eller gangadkomsten til denne. Kommunen kan sette strengere krav til utearealene i planområdet enn TEK10 angir, men her kan dette pga. stigningsforhold være vanskelig å få til. Avkjørselen er bl.a. opplyst å ha maks stigning 1:10. Utbygger anmodes likevel om å tenke helhetlig og tilstrebe universell utforming av fellesarealer og tiltak som bør kunne benyttes av beboere som har behov for tilgjengelig boenhet. Felles avfallssystem skal bl.a. være lett tilgjengelig og ha trinnfri adkomst. Generelt gjelder at boenhet skal ha oppbevaringsplass eller bod på min. 5 m2 BRA for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. For tilgjengelige boenheter skal adkomsten til denne boden være trinnfri og tilgjengelig ved bruk av rullestol.

Gjeldende reguleringsplan angir at: ”Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk”. Bestemmelsen er ikke videreført i endringsforslaget. § 2.3 om ferdigstillelse av felles uteanlegg er imidlertid videreført fra gjeldende plan.

Kommunen tilrår at følgende tilføyes bestemmelsene:

  • § 2.1 andre ledd: Situasjonsplanen skal også vise utemøblering/utstyr på felles lekeplass, forstøtningsmurer, gjerder og vegetasjon.
  • § 3.3 Lekeområde: Området skal utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og huske, før nye boliger tas i bruk.


Rådmannen tilrår at planforslaget, med overnevnte endring, legges ut til offentlig ettersyn.
    Til toppen av siden 





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 29.08.2012 15:58
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051