Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 29.08.12 - sak 55/12 - 1719/6/114 - Detaljregulering Sjøsiden, Kjønstadmarka felt B2

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2011/1264 - /L12
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 29.08.12 55/12

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene:
§ 2.1: …”opparbeidelse av utearealer” suppleres med /lek.
§ 2.3 suppleres med: Området skal utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og huske.

Vedlagte forslag til detaljregulering for ”Sjøsiden”, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse august 2012 og bestemmelser 10.08.2012 PDF
     
  2. Plankart udatert PDF - som jpg (nettbrett)
      
  3. Terrengsnitt august 2012 PDF
      
  4. Fotomontasje Sjøsiden


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget legger til rette for utbygging av felt B2 nord i Kjønstadmarka boligfelt. Området er i gjeldende reguleringsplan regulert til boligformål med mulighet for konsentrert småhus-/rekkehusbebyggelse, flermannsboliger og mindre leilighetsbygg med tilhørende carporter/garasjer, og det er krav om bebyggelsesplan (detaljregulering). Forslaget til detaljregulering er utarbeidet av RG-prosjekt as på vegne av Expo-nor as.

Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning.

Planområdet
Planområdet er på ca. 4,5 daa og ligger nederst/nord i boligfeltet Kjønstadmarka, ca. 3,5 km fra Levanger sentrum. Området ligger i nordhalling, med utsikt utover fjorden og Ytterøya. Området ligger mellom Nordengbakkan og Nordsivegen. Det omkranses av landbrukseiendom i nord, gangveg/skog i øst, grøntstripe og boligeiendom i vest og regulerte eneboligtomter i sør.

Klikk for kart i PDF 

Nærmeste barneskole er Nesheim skole, ca. 3 km unna. Det er flere barnehager i nærheten, og det er regulert barnehagetomt i boligfeltet. Det er uvisst om/når denne blir utbygd, da det er full barnehagedekning i kommunen. På Gjemble søndre, ca. 2 km unna, er det lagt til rette for utbygging av en 8-avdelings barnehage. Denne er bl.a. tenkt å samlokalisere flere mindre barnehager.

Området har tidligere vært dyrket, men har i forbindelse med opparbeidelse av boligfeltet blitt benyttet til lagring av masser og diverse materialer.

Det er flere attraktive tur- og rekreasjonsmål i nærområdet. I kommunedelplanen er den øverste ryggen i Kjønstadmarka avsatt til friområde. Det er kort avstand til fjæra med bade- og fiskemuligheter, men allmennheten må her forholde seg til private grunneiere og friluftslovens bestemmelser. Det er regulert flere lekeplasser/grøntområder i boligfeltet.

Det er busslomme øverst i boligfeltet, slik at beboere ikke er nødt til å benytte bil.
Det er gangforbindelse til sentrum og nærområdene gjennom fortau og gang-/sykkelveg.

Det vises til planbeskrivelsen for utfyllende informasjon.

Planstatus
Planområdet omfattes av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000. I kommunedelplanen er ca. 190 daa i Kjønstadmarka avsatt til boligbebyggelse (B5).

Planområdet omfattes videre av reguleringsplan for Kjønstadmarka etappe 1, vedtatt 16.04.2008, sist endret 08.09.2010. Felt B2 er her regulert til konsentrert boligbebyggelse med krav om bebyggelsesplan.

I gjeldende reguleringsplan er det bl.a. gitt følgende bestemmelser:

  • Området tillates benyttet til konsentrert småhus-/rekkehusbebyggelse, flermannsboliger og mindre leilighetsbygg med tilhørende carporter/garasjer.
  • Grad av utnytting: Bebygd areal (BYA) skal være mellom 25-40 %
  • Boligene tillates oppført i inntil 2 etasjer med maks mønehøyde 8,0 m over planert terreng foran høyeste fasade eventuelt med flatt eller ensidig skrått tak med maks gesimshøyde 7,5 m over planert terreng foran høyeste fasade.
  • Minimum 25 m2 lekeareal pr. boenhet innenfor området.
  • Minimum 20 % av bebyggelsen skal ha livsløpsstandard.
  • Krav til parkeringsdekning.


Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til eneboliger i kjede og leilighetsbygg, med tilhørende felles veg, parkeringsplass og lekeplass samt renovasjonsanlegg. Det foreslås tre hustyper med til sammen 17 boenheter.

Det er krav om nærmere dokumentasjon (situasjonsplan) ifb. byggesøknad.

Grad av utnytting
I planbeskrivelsen er det opplyst at med gitte bestemmelser, vil en få en utnyttelsesgrad i feltet på 28-35 %. Samt at dette er innenfor bestemmelsene gitt i overordnet plan.

Ifølge gjeldende plan skal bebygd areal ligge mellom 25-40 %. Av planområdet på 4,5 daa tilsvarer dette 1125-1800 m2. Summen av foreslått tillatt BYA inkludert parkeringsareal er på 1290-1580 m2. 17 boliger fordelt på 4,5 daa gir 3,8 boliger pr. daa.

Bebyggelsen
Felt BK1 og BK2 foreslås bebygd med 4+4 eneboliger kjedet sammen med carport. Feltene (de to huskjedene) er skilt med et smalt grøntbelte. Bebygd areal inkludert parkeringsareal (BYA) skal være mellom 85 og 105 m2.
Boligene foreslås i 2 etasjer med sokkel, med maks gesimshøyde 7,5 m over terreng foran høyeste fasade. Bebyggelsen skal ha flatt tak eller pulttak med fall som følger terrenget. Angitt kotehøyde gjelder golvnivå i 1. etasje, med nøyaktighet ± 0,5 m.

Felt BK3 foreslås bebygd med 4 eneboliger kjedet sammen med carport. Bebygd areal inkludert parkeringsareal (BYA) skal være mellom 90 og 110 m2.
Boligene foreslås i 2 etasjer med sokkel, med maks gesimshøyde 9,0 m over terreng foran høyeste fasade. Bebyggelsen skal ha flatt tak eller pulttak med fall som følger terrenget. Angitt kotehøyde gjelder golvnivå i sokkeletasje, med nøyaktighet ± 0,5 m.

Felt BK4 foreslås bebygd med et leilighetsbygg med 5 leiligheter. Bebygd areal inkludert parkeringsareal (BYA) skal være mellom 250 og 300 m2.
Boligene foreslås i 2 etasjer med sokkel/p-kjeller, med maks gesimshøyde 9,5 m over terreng foran høyeste fasade. Bygningen skal ha flatt tak eller pulttak med fall som følger terrenget. Angitt kotehøyde gjelder golvnivå i sokkeletasje, med nøyaktighet ± 0,5 m.
Bebyggelsen i felt BK3 og BK4 planlegges med noe større byggehøyde enn forutsatt i gjeldende plan. Forslagsstiller påpeker imidlertid at disse bygningene ikke i særlig grad vil virke inn på sol- eller utsiktsforhold for tilliggende bebyggelse.
For felt BK1 og BK2 foreslås byggehøyde i samsvar med gjeldende plan.

Det er opplyst at eneboligene planlegges med pulttak og leilighetsbygget med flatt tak.
For alle feltene er fallretning for evt. pulttak angitt med pil på plankartet.

Plassering av bebyggelsen:
Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene. Planlagt bebyggelse vist i plankartet er kun veiledende plassering. Plankartet viser at planlagt bebyggelse i felt BK1-BK3 bl.a. planlegges i regulert tomtegrense mot nabo.

Planforslaget avviker noe fra gjeldende reguleringsplan mht. byggegrenser.
Gjeldende plan viser byggegrense 9,0 m fra senterlinje i tilliggende kommunale veger. Det er opplyst at det foreslås byggegrense 4 m mot grense til kommunal veg og mot naboeiendommer. Samt at grensen mot kommunale ledninger er satt til 3 m iht. avtale med teknisk drift. Minste byggegrense mot gangveg inntil planområdet i vest er ca. 2 m.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
I samsvar med reguleringsplanen foreslås det én kjøreadkomst til området, fra Nordengbakkan. Intern kjøreveg V1 blir felles for boligene i planområdet, og alle boligtomtene får direkte avkjørsel fra denne. Dette er vist med piler på plankartet. Felt BK4 vil nok få flere avkjørsler enn den ene som er vist på plankartet. Felles veg har snuplass i vest og felles parkering i øst. I vest grenser vegen til regulert gangveg.

Vegen opplyses å bli bygd i hovedsak etter vegklasse A1 iht. vegvesenets Håndbok 017 med 3,5 m asfaltert bredde. Minste horisontalkurve er 15 m, og største stigning er 10 %. Kommunen finner at det i håndboka anbefales maks stigning 8 % og minste horisontalkurveradius 30 m. Området er bratt, og kommunen ser ikke hvordan anbefalt geometri kan oppnås på en like arealeffektiv måte.

Det er liten trafikk og lav hastighet i planområdet og boligfeltet for øvrig. Videre er det bygd fortau langs Nordengbakkan. Like vest for planområdet er det regulert gang- og sykkelforbindelse til Nordsivegen. Trafikksikkerheten anses godt ivaretatt.

Det er videreført fra gjeldende plan at eventuelle støttemurer skal plasseres minst 1,0 m fra eiendomsgrense mot kommunal veg.

Parkering
Det foreslås parkeringskrav i samsvar med gjeldende reguleringsplan.

For BK1-BK3 kreves det 2 parkeringsplasser pr. boenhet, hvorav 1 plass i carport/garasje. Det planlegges carport for egen bil.
For leiligheter i BK4 kreves det 1,5 plass pr. enhet. Bebyggelsen er i bestemmelsene forelått med sokkel-/parkeringskjeller.
I felt BK3, BK4 og for 3 boliger i felt BK1 (tomt 1 – 3) opplyses det at kravet til parkering er dekt opp på egen tomt.
Det er mulighet for gjesteparkering på felles parkeringsplass PP1 (7 plasser), som er felles for boligene i planområdet. Totalt er det krav om 32 plasser.
Carportene er delvis plassert nærmere felles kjøreveg enn det som tillates mot kommunal veg. Langs kommunal veg er praksis at garasje/carport kan plasseres med portvegg minimum 5,0 m fra eiendomsgrense mot kommunal veg eller med andre vegger minimum 2,0 m fra eiendomsgrense mot kommunal veg. Vegen blir imidlertid en blindveg med liten trafikk.

Renovasjonsanlegg (RA)
I samarbeid med Innherred Renovasjon planlegges det avfallssystem basert på nedgravde containere. Det er satt av egnet område for dette formålet ved Nordengbakkan.

Lek og uteopphold
I gjeldende reguleringsplan er det krav om minimum 50 m2 leke-/oppholdsareal pr. boenhet. For områder regulert til konsentrert bebyggelse (som her) skal minimum 50 % av arealet dekkes opp innenfor eget område. Det øvrige er dekt opp av tidligere regulerte lekeplasser. For planområdet med 17 boenheter utgjør dette 425 m2.

Innenfor planområdet er det foreslått ett lekeareal på 430 m2. Dette tilfredsstiller kommunens krav til småbarnslekeplass (min. 100-150 m2 innenfor en avstand på 100 m fra boligene).

Når det gjelder forslag til bestemmelser § 2.3 er det delte meninger om grovplanering er tilstrekkelig ferdigstilling av lekeplassen når boligene tas i bruk. Det bør også foreligge en situasjonsplan for opparbeidelse av lekeplassen. Det kan også stilles spørsmål ved om det bør kreves at noe utstyr er på plass når boligene tas i bruk. Forholdet er tatt opp med forslagsstiller, som ønsker å fremme planen slik.

Forslag:
§ 2.1 (om bl.a. situasjonsplan): …”opparbeidelse av utearealer” suppleres med /lek.
§ 2.3: Området skal utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og huske.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Terrenget i planområdet er bratt, noe som gjør det vanskelig å oppnå optimale stigningsforhold. Under utarbeidelsen av planforslaget er det lagt vekt på å oppnå akseptable stigningsforhold og gode adkomster til tomtene og til fellesarealene.

Alle leilighetene i felt BK4 skal ifølge bestemmelsene bygges som tilgjengelig bolig. Kravet i reguleringsplanen om minimum 20 % livsløpsstandard er således tilfredsstilt.

Ifølge forslag til fellesbestemmelser § 2.3 skal felles uteanlegg opparbeides etter prinsippene for universell utforming.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Aktuelle fare- og risikomomenter er identifisert og beskrevet.

Rasfare
I følge kvartærgeologisk kart består grunnen av “tykk havavsetning”.

I NGU sin database, er det registrert en kvikkleiresone (884, Nordvik) øst for planområdet. Sonen er gitt skredrisikoklasse 2. I forbindelse med graving av VA-ledninger i dette området ble det gjennomført grunnundersøkelser uten at det ble funnet kvikkleire.

Multiconsult har gjennomført grunnundersøkelser i området (geoteknisk rapport rev. 4. juni 2012). Her konkluderer en med at områdestabiliteten er tilfredsstillende. Videre gis det råd om terrenginngrep og fundamentering.

Flomfare
Planområdet ligger mellom kote 10 og 20, det er således ingen fare for havnivåstigning i overskuelig framtid. Det er heller ingen andre potensielle flomkilder som for eksempel bekke- eller elveløp som utgjør særlig risiko i nærheten.

Vind
Planområdet er ikke spesielt utsatt for vind. Det er mest eksponert for vind fra vest og nordvest.

Støy
Ingen av de nærliggende vegene har så stor trafikkmengde at vegtrafikkstøy vil være noe problem. En kan heller ikke se for seg andre potensielle støykilder. I bestemmelsenes § 2.5 går det likevel fram at for boliger og felles uteoppholdsarealer skal støynivå innendørs og utendørs ikke overskride Miljøverndepartementets retningslinjer.

Luftforurensning og forurensing i grunnen
En er ikke kjent med mulige forurensningskilder i nærområdet.

Beredskap og ulykkesrisiko
Vannforsyningen i området er dimensjonert for uttak av brannvann. For øvrig er det kort avstand og god kommunikasjon til akuttmottak på Levanger sykehus.

Andre relevante ROS-tema
En er ikke kjent med andre forhold i området eller nærområdet som vil utgjøre spesiell fare eller potensiell risiko for ulykker.

Kulturminner
Det er ikke kjente funn av kulturminner i området. Området har heller ingen spesielle verdier knyttet til kulturlandskapet.

Biologisk mangfold – forholdet til naturmangfoldloven
Området er tidligere regulert til boligformål, og kommunen er ikke kjent med spesielle forhold som må hensyntas. Planen er vurdert iht. naturmangfoldlovens §§ 8-12, og en kan ikke se at den kommer i konflikt med de temaer som her skal vurderes.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Oppvarming forutsettes med vedfyring og elektrisk oppvarming. TEK10 gjelder.

Utbyggingsavtale
AS Levanger Tomteselskap og kommunen har inngått utbyggingsavtale vedr.
Kjønstadmarka boligfelt etappe 1. Ifølge avtalens punkt VI, skal avtalen tiltransporteres ny eier ved salg av arealer innenfor planområdet. Kommunalteknikk har ikke meldt behov for ny utbyggingsavtale. Her planlegges det heller ingen offentlige anlegg.

Planprosess
Medvirkning
Det er avholdt forhåndskonferanse med Innherred samkommune den 22.02.11.

Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Levanger-avisa 09.04.2011 og på kommunens hjemmeside. Naboer og aktuelle offentlige instanser ble varslet med brev 05.04.2011. Frist for uttalelser var satt til 28.04.2011.

I planbeskrivelsen er fire innspill/forhåndsuttalelser oppsummert og kommentert.
Forslagsstiller har kommentert at innspill fra NVE, Nord Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord Trøndelag imøtekommes.
Nabo/grunneier like nord for planområdet har uttrykt bekymring for høy og sjenerende bebyggelse. Det er kommentert at ny bebyggelse nærmest denne eiendommen planlegges bygd etter bestemmelsene i vedtatt overordna plan.

I kommunen er planforslaget forelagt barnerepresentanten, Kommunalteknikk, Brann og redning samt fagperson universell utforming. Barnerepresentanten har uttalt seg.

Barnerepresentanten, 21.06.12:
Viser til reguleringsbestemmelsene § 3.4 om at det skal anlegges småbarnslekeplass. Lekeplassen må ferdigstilles parallelt med boligene.

Lekeplassen ligger slik til at det er veg og parkering rundt ¾ av lekeområdet. Området bør gjerdes inn med tanke på barnas sikkerhet.

Kommentar:
Ferdigstilling av lekeareal jf. barnerepresentantens uttalelse går fram av § 2.3, men om grovplanering er tilstrekkelig ferdigstilling kan det være delte meninger om. Dette kan gi beboerne større mulighet til å bestemme utformingen etter deres behov, men da vil sannsynligvis området ikke være klart ved innflytting. Rådmannen foreslår en supplering av bestemmelsene. Innspill om gjerde formidles til utbygger.

Vurdering:
Planforslaget er stort sett i samsvar med gjeldende plan, men i felt BK3 og BK4 (øverst i planområdet) foreslås det å tillate bebyggelse med hhv. 1,5 og 2 m høyere gesims enn forutsatt i gjeldende reguleringsplan. Terrengsnitt og fotomontasje viser at fasader mot sør vil framstå i to etasjer + sokkel. Eneboligtomtene ovenfor (sør for) planområdet ligger noe høyere i terrenget. Det antas at ny bebyggelse ikke i særlig grad vil virke inn på sol- eller utsiktsforhold for tilliggende bebyggelse.
 
Rådmannen tilrår at planforslaget, med endring nevnt i saken, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
    Til toppen av siden 





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 29.08.2012 15:57
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051