Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 29.08.12 - sak 54/12 - 1719/314/375 m.fl. - Detaljregulering for Levanger sør

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2011/1401 - /L12
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 29.08.12 54/12

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i plandokumentene (bestemmelser + plankart):

  •  Ny § 3.12 Utbyggingsavtale:
    Det skal inngås en utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger som avklarer følgende:
    1. Vegløsning fra Moan-området inn på FV 125 (jf. reg.plan 14.05.2003), men med justering av trasévalg inklusive rundkjøring.
    2. Vann, avløp, overvann (evt. m/fordrøyning og sandfang)
    3.  Gang-/sykkelvei + belysning
    4.  Grønn infrastruktur; 2 parkområder innenfor reg.grensen samt i nærområdet
    5. Boligpolitiske tiltak
    6.  Belysning
  • § 3.3 suppleres med: ”Der annet ikke er angitt i planen følger byggegrenser formålsgrenser.” Best. ang. siktsoner og inntrekking av etasjer (i §§ 3.3, 3.4, 4.5) samles under samme paragraf.
  • Angi tillatt takform i bestemmelsene.
  • Angi hva maks kotehøyde i § 4.5 gjelder.
  • Interne kjøreveger og internt formål annen veggrunn angis som felles for planområdet.
  • § 5.3: Gang- og sykkelveg i vest angis som felles for planområdet.
  • Park 1 og tilliggende gang- og sykkelveg føres helt fram til plangrensen i vest, som kombinert formål med felles gang- og sykkelveg.
  • § 5.7 og 3.11: Areal i felt T/P2, sør for nedkjøringsrampa, opparbeides til 4 HC-plasser, sykkelparkering, urban lekeplass og urban park. Løsningen skal framgå av utomhusplan.


Vedlagte forslag til detaljregulering for Levanger sør, med overnevnte endringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse med konsekvensutredning 11.05.2012 (mottatt 29.06.12) PDF
     
  2. Plankart 11.05.2012 (mottatt 29.06.12) PDF - som jpg (nettbrett)
     
  3. Reguleringsbestemmelser 11.05.2012 (mottatt 29.06.12) PDF
  4. Illustrasjoner 11.05.2012 PDF (Høy kvalitet 17MB) (Lavere kvalitet 11MB)
  5. Levanger sentrum – sentrumsstruktur, vedtatt 15.10.2003 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

 
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Arkidéco AS, på vegne av Berg Eiendom AS.
Planforslaget tar utgangspunkt i en mulighetsstudie utarbeidet av Arkidèco as, revidert 11. mai 2012. Planforslaget skal også følge opp vedtatt planprogram og utført konsekvensutredning.

Hensikten med planen er å legge til rette for en høyere utnyttelse av eiendommene med mer ”næringareal” enn det dagens reguleringsplan (og kjøpesenterstopp) åpner for. Det foreslås høyere bebyggelse og mer bebygd areal enn i gjeldende reguleringsplan. I tillegg foreslås området nå tilrettelagt for boliger.

Framtidig kinodrift i Levanger har vært til behandling i kommunestyret.
Levanger kommunestyre gjorde følgende vedtak i møte den 21.03.12, sak 6/12:
”Behandling av intensjonsavtale med Berg Eiendom utsettes til reguleringsplan for Levanger sør (Moan) er behandlet”.

På bakgrunn av overnevnte er planforslaget utarbeidet uten inntegnet kino.
Arealet som i mulighetsstudien er tiltenkt kino, er i planforslaget definert som forretning/kontor/tjenesteyting. Evt. kino kan plasseres innenfor formålet tjenesteyting, men området kan også brukes til andre formål.

Endringer i forhold til tidligere presentasjoner
I forhold til tidligere framlagt mulighetsstudie, forhåndskonferanse, presentasjon i folkemøter og i møte med fylkesmannen er følgende endret:

  • Utforming av boligdelen
  • Antall boenheter er økt betydelig (fra 83 til 125 / fra 10366 til 12.000 m2 BRA)
  • Antall etasjer for boligdelen er økt
  • Utforming av takterrasser
  • Felleskjøpet forutsettes fjernet og det er foreslått en fireetasjes bygning med kjellerparkering
  • ”Torgparken”
  • T/P1 har fått mindre gangarealer


Vedlagte illustrasjoner
Illustrasjonene viser en måte å bygge ut området på, men innenfor planens rammer finnes det også andre muligheter.

Planprogram og konsekvensutredning
Planen utløser krav om konsekvensutredning iht. pbl § 4-2 andre ledd, da det er en reguleringsplan som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Videre faller planarbeidet inn under Forskrift om konsekvensutredninger Vedlegg I; Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes pkt. 1:
” Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer en 500 mill kr eller et bruksareal på mer en 15.000 m2”.

I planprogram fastsatt av Levanger kommunestyre i møte den 26.10. 2011, sak 62/11 er det gjort rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning og behovet for utredninger.

Planprogrammets punkt 8.2 til 8.4 omhandler tema som skal konsekvensutredes. Det stilles krav til konsekvensutredning for trafikkforhold, beredskaps- og ulykkesrisiko samt konkurranseforholdet mellom Levanger sør og bykjernen. Det er gjort rede for problemstilling og metode. Fullstendig risiko- og sårbarhetsanalyse bør inngå i konsekvensutredningen. Planbeskrivelsen skal også belyse andre tema og virkninger av planen. Kommunen har spesielt bedt om vurdering av energiløsninger, forholdet til kjøpesenterstoppen/avlastningsområde, parkeringsløsning, kommunedelplanens fortettingsregler, estetikk/skilt/reklame, universell utforming og renovasjon (underjordisk løsning).

Kjøpesenterstoppen
Kjøpesenterstoppen gjelder i dette avlastningsområdet, og overstyrer gjeldende reguleringsplan. Omfanget av forretning må følgelig avklares med fylkesmannen.

I kommunens sentrumsavgrensning har Moan status som avlastningsområde i forhold til etablering av handel og tjenester. Fylkesplanens retningslinjer gjelder, men med en lokal tilpassing for Moan som åpner for plasskrevende varer og plasskrevende kjedebutikker.

Fylkeskommunen har sendt forslag til nye retningslinjer på høring.
I Nord-Trøndelag fylkeskommunes ”Regional plan for arealbruk – høringsutkast juni 2012” er Levanger spesielt nevnt:
”På grunn av bebyggelsens særlige vernestatus i Levanger sentrum, er kjøpesenter utviklet i avlastningsområdet Moan. Større bygningsvolum lokalisert i avlastningssentre vil kunne bidra til at byen kan opprettholde sitt særpreg i sentrum. Samtidig er det en viss risiko for at selve bykjernen på sikt mister sin rolle som naturlig handels- og servicesentrum og som det sentrale offentlige møterommet.”

I fylkeskommunens forslag til regionalpolitiske retningslinjer for lokalisering av kjøpesenter i Nord-Trøndelag går bl.a. følgende fram:

”5. Senterstruktur for lokalisering av kjøpesenter
Følgende senterstruktur skal benyttes for lokalisering av kjøpesenter i Nord-Trøndelag:
Nivå 1 – Byene: I sentrum av Stjørdal, Levanger, Verdal, Steinkjer, Namsos og Kolvereid setter ikke regional plan noen øvre grense for størrelsen på kjøpesentre, lokalisert innenfor sentrumsavgrensingen i kommuneplanens arealdel.
Levanger sentrum har en særlig vernestatus. Dersom det dokumenteres at kjøpesenter ikke kan lokaliseres i sentrum av Levanger fordi dette er uforenelig med vernestatusen, kan lokalisering på avlastingssenteret Moan vurderes.”

Planforslagets forretningsformål er ikke begrenset i samsvar med rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre.

Ifølge veileder kan det for forretninger angis i reguleringsbestemmelser at det skal være forretninger for plasskrevende varer eller dagligvarer. Dette er ikke foreslått.

Planområdet
Planområdet er på ca. 35 daa, og omfatter eiendommene gnr./bnr. 314/317, 338, 346, 348 og 375, Moafjæra 4-10, Levanger kommune, heretter kalt Levanger sør.
Berg Eiendom AS er eier av planområdet MI3, mens parkbeltene S2 og S3 eies av Levanger kommune. Se illustrasjon i vedlagte planbeskrivelse.

Planområdet ligger på Moan, sørvest for Levanger sentrum. Planområdet avgrenses av senter veg (Moafjæra) i øst, friområdet mot Eidsbotn i vest, studentboliger og campingplass i nord og butikk-/forretningsbygget i Moafjæra 10 (som bl.a. inneholder Intersport Gigant, expert m.m.) i sør.

Planområdet består av oppfylte masser og er stort sett ikke bebygd eller opparbeidet, men virksomheten til Felleskjøpet ligger innenfor planområdet.

Generelt om Moanområdet: Området preges av store bygninger og parkeringsflater. Vegen Moafjæra forbinder området med Fv. 125 i sør og nord. Det er regulert en ny vegforbindelse nærmere sentrum i nord, men det er uklart når denne vil bli realisert. Moafjæra er noe tilrettelagt for fotgjengere, men oppleves først og fremst som en bilbasert transportåre. I grøntdraget langs Eidsbotn er det en promenade med ulike møteplasser. Planlagte parkbelter (S2 og S3) mellom vegen Moafjæra og grøntdraget langs Eidsbotn er ikke opparbeidet. I skråningen mot dyrka mark i øst er det et vegetasjonsbelte.

Planstatus
Området omfattes av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000. Planen viser til at området ligger innenfor områder med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde.

Gjeldende reguleringsplaner
Mesteparten av planområdet (nordre del) omfattes av mindre endring Sundet - Eidsbotn - Moan med bestemmelser, vedtatt 25.04.96. I en kommunestyrebehandling den 28.11.01 ble en liten trekantflik av regulert parkbelte (S2) innlemmet i byggeområde (MI3).

I overnevnte plan er byggeområde MI3 regulert til blanda formål kontor/
forretning/industri/lager med BYA = 50 %. Maks gesimshøyde er 7,5 m og maks mønehøyde er 10,0 m. Tak skal være saltak, pulttak eller annen type skråtak.
Det er krav om bebyggelsesplan. Ifølge bestemmelsene skal det bl.a. vises klart definerte sektorer for innsyn fra Fv. 125 og ut over Eidsbotn, etableres vegetasjon langs Moafjæra, og arealer i 1. etasje skal i størst mulig grad nyttes til aktiviteter og virksomheter som er publikumsorientert.
Søndre del av planområdet omfattes av reguleringsplan for Moan gnr. 314/317, 82, vedtatt 21.11.07 (bestemmelser) og mindre endring av plankart vedtatt 19.08.09.
Området er regulert til forretning/kontor med byggehøyder som angitt ovenfor og med tilhørende fellesområder.

I grove trekk er området fra nord til sør i dag regulert til hhv. gangveg, parkbelte, byggeområde, parkbelte og byggeområde.

Overordna føringer

  • Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre.
  • Regionalpolitiske retningslinjer for lokalisering av handel og tjenester i Fylkesplanmelding nr. 2 – 2001 (Arealmelding for Nord-Trøndelag).
  • I kommunens sentrumsavgrensning har Moan status som avlastningsområde i forhold til etablering av handel og tjenester. Fylkesplanens retningslinjer gjelder, men med en lokal tilpassing for Moan som åpner for plasskrevende varer/kjedebutikker.
  • Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for levering av fjernvarme.
  • Planområdet ligger i 100-metersbeltet langs Eidsbotn, som er vernet etter naturvernloven som fuglefredningsområde.
  • Klima- og energiplan, vedtatt 20.05.09.


Planforslaget
Generelt
Det planlegges ca. 33.000 m2 ”næringsareal” (forretning, kontor, tjenesteyting), ca. 12.000 m2 boligareal (ca. 120-125 leiligheter), ca. 7.000 m2 grøntareal inkl. felles uteoppholdsareal i takhager, samt ca. 950 parkeringsplasser hvorav mesteparten i kjeller. Av grøntarealene er mesteparten kommunalt eide friområder.

Det foreslås mulighet for kombinasjon av formål, som gir stor fleksibilitet med hensyn til innhold i byggene.

Prosent bebygd areal innenfor hvert delfelt er høy: %-BYA = 90 og 95 %. Dette er mulig når parkering legges til kjeller og i egne formål, og uteoppholdsareal legges til friområder/parker og takhager.

Det kreves utomhusplan før opparbeidelse av Park 1 og 2 og sykkelveg langs Moafjæra.

Bebyggelsen
Det foreslås bebyggelse i 4-5 etasjer. Maks kotehøyde for gesims er +19,5 m for 4 etasjer og +21,0 m for delvis inntrukket 5. etasjer. I forslag til bestemmelser § 3.3 er det tatt høyde for bygningsdeler som kan være høyere enn dette.

Golvnivå i første etasje skal legges på minst kote +3,6 m. Dette er noe høyere enn for eksisterende bebyggelse på Moan, som ifølge konsekvensutredningen varierer fra +2,44 (Magneten, ny del) til +3,78 (Moafjæra 3). Golvnivå hos Bil X-tra og NAF (rett overfor planområdet) ligger på hhv. kote +3,14 og +3,49.

Felt KB1:
Første etasje: Forretning, kontor og tjenesteyting.
Andre til fjerde etasje: Boliger, kontor og tjenesteyting.

Felt KB2, KB3, KB4 og KB5:
Første etasje: Forretning, kontor og tjenesteyting.
Andre til fjerde etasje: Boliger, kontor og tjenesteyting.
Femte etasje: Boliger.

Felt FKT1-FKT3 (mot Moafjæra):
Forretning og tjenesteyting i første og andre etasje.
Kontor og tjenesteyting i tredje og fjerde etasje.

  • I felt KB2-KB5 skal 5. etasje være min. 2,0 m inntrukket fra byggegrense mot vest.
  • Fasader i 1. etasje skal utformes med delvis inntrukket fasadeliv mot Moafjæra.
  • I felt KB2, KB3, KB4 og KB5 skal det fra 2. etasje etableres siktsoner i retning øst-vest med minimum bredde 8,0 m.


Formålet tjenesteyting omfatter svært mye, men ikke handel.
Utdrag fra Miljøverndepartementets reguleringsplanveileder:
”Offentlig eller privat tjenesteyting inkluderer forretninger som driver med salg av tjenester som hovedgeskjeft, men som også kan drive med salg av varer som bigeskjeft. En frisørsalong er en slik enhet; hovedgeskjeften er salg av en tjeneste, men de kan også drive med salg av varer som hårprodukter o.l.
Bevertning er et underformål både under offentlig og privat tjenesteyting og næringsbebyggelse. Det må ved valg av formål legges vekt på hva som skal være hovedfunksjonene ellers i området. Tjenesteyting kan også være kulturformidling, barnehager, undervisningsinstitusjoner, administrasjon (f.eks. kommunehus), konsulentvirksomhet m.m.”
I Miljøverndepartementets ”Veiledning til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og digitalt planregister” er det på side 55 og 56 listet opp hva som omfattes av formålet offentlig eller privat tjenesteyting.

Konkurranseforholdet mellom Levanger sør og bykjernen i forhold til forretning, kontor, tjenesteyting (konsekvensutredet):
Utredningen antyder at bykjernen og Levanger sør har ulike kvaliteter, og at de derfor ikke konkurrerer om de samme virksomhetene - og at begge kan vinne på å dyrke sine kvaliteter - tanken er at all aktivitet fremmer aktivitet.

Her er noen stikkord fra utredningen:
Gjennomsnittlig leietaker på Levanger sør (Moan?) opplyses å være på 561 m2.
I bykjernen er det største ledige lokalet på ca. 200 m2. Samlet er det ca. 880 m2 ledige lokaler (eks. gml. Sparebanken) i bykjernen, mens det på Moan er ledig til sammen ca. 1050 m2.
En tradisjonell trehusbygning i Levanger sentrum ligger på 50-100 m2 næringsareal.
Det antas at full utbygging i Levanger sør vil gi ca. 600 arbeidsplasser i planområdet, og det antydes positive ringvirkninger.

Utredningen påpeker at bykjernen er det området som i størst grad profiterer på omliggende områders vekst pga. sin beliggenhet og særegenhet. En utfordring for bykjernen kan være at en del av bygningsmassen er i så dårlig forfatning at evt. leietakere ikke evner å se mulighetene eller ikke har tid til å vente på nødvendig oppgradering av lokalene. Stadig flere konsepter innen handel krever større areal, og dette kan ikke tilfredsstilles i bykjernen, men på Levanger sør.  Det er derfor viktig å utnytte eksisterende næringsarealer på en kompakt og effektiv måte. Likevel er det av særdeles stor betydning at det jobbes med nye næringsarealer i kommunen.
Det vises til planbeskrivelsen for utfyllende informasjon. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Det foreslås tre avkjørsler fra Moafjæra og inn i utbyggingsområdet.
Moafjæra er vist med halv vegbredde og med langsgående grøntbelte og gang- og sykkelveg. Langs Moafjæra foreslås det endret plassering av busslomme.
Alle gang- og sykkelveger og kjøreveger er i bestemmelsene foreslått offentlige.

Tidligere regulert gang- og sykkelveg øst-vest, sør for studentboligene, flyttes sør for Park 2 og kombineres med kjøreveg. I Park 2 er det for øvrig tenkt en gangforbindelse øst-vest, slik at mulighet for gangforbindelse til friområdet langs Eidsbotn ivaretas.

Skoleveg: Det er ca. 3 km til Halsan/Momarka oppvekstsenter, som kommunalsjef oppvekst foreløpig anser som aktuell grunnskole for dette området, men skolestrukturen er under vurdering. Grensa for gratis skoleskyss er 4 km for elever i 2.-10. klasse og 2 km for elever i 1. klasse. Skolen ligger på motsatt side av E6, men det er planskilt kryssing av E6 ved Branes og fortau / gang- og sykkelveg fra Moan og til Braneskrysset. Fylkesveg 125 videre har ikke fortau eller gang- og sykkelveg.

Trafikkforhold (konsekvensutredet)
Trafikk til og fra Moanområdet kommer fra fylkesveg 125 (ÅDT 11.000 kjt/døgn) og fra rampe tilknyttet E6. I 2009 gjennomførte kommunen trafikktelling i Moafjæra, i to tellesnitt. Middeltrafikken over disse snittene ble totalt beregnet til 7.700 kjt/døgn, fordelt på: Moafjæra (2.700) og Magneten (5.000).

For ny trafikk fra planområdet er det antatt at boliger vil generere 3,5 kjt./døgn og at næring (forretning, kontor, tjenesteyting) vil generere 12 kjt./100 m2. Det lave tallet for næring er basert på erfaringer for eksisterende bygg, som delvis har plasskrevende varer. Det er funnet at eksisterende bygg genererer en trafikkmengde på ca. 17 kj. pr. 100 m2, og at en ved å utnytte kundegruppene bedre, sannsynligvis vil få mindre trafikkøkning pr. arealenhet enn dagens situasjon. Det anslås at planforslaget vil medføre ny trafikk på 4.500 kjt./døgn. Ifølge konsekvensutredningen vil trafikkfordelingen trolig forskyves noe i forhold til dagens situasjon. Siden tyngdepunktet for hele Moanområdet forflyttes nordover, må en regne med at trafikkstrømmen også flyttes noe nordover. I konsekvensutredningen er ny trafikk fordelt likt på to tellepunkter (ved Magneten og ved planforslaget).
Middeltrafikken på de to punktene er beregnet til 12.300 kjt/døgn fordelt på:

  • Moafjæra, 5.000 kjt/døgn
  • Magneten, 7.300 kjt/døgn


Fordelingen over døgnet vil sannsynligvis bli noe endret som resultat av eventuell etablering av kino (mer trafikk på kveld) og bygging av boliger (mer trafikk morgen og ettermiddag). Denne endringen vil i liten grad merkes. (NB! Rapport ble laget før sak om kino ble behandlet).

Iht. Statens vegvesens håndbok 017 ”Veg- og gateutforming” skal gater med 50 km/t, inntil 8.000 kjøretøy bygges med kjørefelt minimum 3 m, og 0,25 m kantsteinsklaring. Maksimalt tillatt stigning er 8 %.
Gatene på Moanområdet tilfredsstiller i hovedsak disse kriteriene. Unntaket er strekningen fra Levanger Fritidspark opp til brannstasjonen. Her har vegen en stigning på over 10 % på enkelte parti. Det foreligger godkjent reguleringsplan for bygging av ny veg nedenfor Statoil med nytt kryss ved Levanger videregående skole.

Det går også fram av konsekvensutredningen at utbedring av vegen på denne strekningen med ny rundkjøring inn på Fv. 125 bør gjennomføres uavhengig av planlagt utbygging for Levanger Sør, men at planlagt utbygging vil medføre større trafikk i området, og vil således være med på å forsterke behovet for utbedring.

Parkering
For boliger foreslås det 1,5 bilplass pr. boenhet, i samsvar med kommunens vedtekter for leiligheter.

For kontor foreslås det min. 1 oppstillingsplass pr. 50m2 BRA eller minimum 75 plasser pr. 100 ansatte. Største antall benyttes.
For forretning og tjenesteyting foreslås min. 1 oppstillingsplass pr. 50 m2 BRA.

Minimum 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede.
Det skal avsettes områder for sykkelparkering ved arbeidsplasser og boliger.
 
Det er opplyst at planen omfatter ca. 950 parkeringsplasser.
Parkering er forutsatt innenfor formålene torg/parkering og parkeringskjeller.

I vedlagte illustrasjon er det på side 23 under overskriften Arealutnyttelse kommet fram til et parkeringsbehov på 843 plasser (660 plasser for 33.000 m2 næringsareal pluss 183 plasser for 122 leiligheter). Illustrasjonen skisserer 962 plasser, fordelt på bakkeparkering (155 plasser) og parkeringskjeller (807 plasser).

Varemottak: Ifølge forslag til bestemmelser § 3.8 skal dette integreres i bebyggelsen og skje fra torg/parkering og fra gang- og sykkelveg i vest. Varelevering skal vises i utomhusplan.

Lek og uteopphold
Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra bolig-bebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen.

Forslag til reguleringsbestemmelser § 3.6 bygger på overnevnte, men utdypes noe mer:
Det foreslås at minst 10 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet skal avsettes til småbarnslekeplass innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen. Denne skal være på minst 150 m2.

Planforslaget har ingen lekeplass på bakkenivå, men skal etableres på 3 takhager over 1. etasje. Takhagene skal betjene 2. 3. 4. og 5. etasje.
10 m2 lek pr. boenhet x 125 boenheter gir et arealbehov på 1250 m2 til småbarnslekeplasser.
Ifølge planbeskrivelsen arbeides det med å få inn noe i utbyggingsavtalen om grønn infrastruktur også i nærområdet.

Planområdet ligger ca. 200 m fra Levanger fritidspark med fotballbane, friidrettsbane, tennisbane og lekeplass. Idrettsanleggene eies av Levanger fritidspark Moan AS (kommunalt selskap). I samme område er det etablert barnehage. Det er gang- og sykkelveg fra planområdet til idrettsanlegget.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter
Minstekravene i Byggteknisk forskrift TEK 10 gjelder, og anses tilstrekkelig.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Ifølge planprogrammet skal beredskap og ulykkesrisiko jf. plan- og bygningslovens § 4-3 ROS vedrørende grunnforhold, grunnvatn og havnivåstigning konsekvensutredes.

De forhold forslagsstiller mener er relevant for planområdet er vurdert nærmere.
I sjekkliste er det krysset ja på at området er utsatt for springflo/flom i sjø/vann. Det er vist til egne kommentarer. Det er krysset nei på at området er utsatt for utglidning, og vist til egne kommentarer. Alle andre forhold i sjekklisten er det svart nei på.

Grunnforhold/skred:
Området består av oppfylte masser. Geotekniske undersøkelser utført av Kummeneje i 1995 viser at grunnen er oppfylt med nokså løse masser av leire, silt og til dels finsand, til stor dybde. Det er ikke registrert kvikkleire eller særlig sensitiv leire i noen av de foretatte boringene på eller ved området. Konsekvensutredningen har ikke en tydelig konklusjon i forhold til temaet, men ifølge utfylt sjekkliste er det ikke fare for utglidning.

I forslag til bestemmelser § 3.11.2 er det krav om nærmere geotekniske undersøkelser i forbindelse med det planlagte tiltaket før det gis klarsignal for bygging.

Her er forhold som bl.a. nevnes i rapportene:
I Kummenejes Rapport nr. 1 er det i sammendraget sagt følgende: … ”Det oppfylte området vil ikke få optimale fundamenteringsforhold. Med fyllmasser av tilfredsstillende kvalitet kan det imidlertid gi brukbare forhold for lettere bebyggelse og virksomheter.”

Kummenejes Rapport nr. 2, fra 1995, er ment som en innledende orientering til interessenter og utbygger på Eidsbotn industriområde, Levanger. Rapporten er laget ifb. at Levanger kommune planla videre oppfylling av sjøareal i Eidsbotn. Grunnundersøkelsene er utført med primært formål å sikre tilstrekkelig stabilitet langs fyllingsfronten. 

Rapport 2´s situasjonsplan for felt S2, S3, S7, F7, F8 (parkbelter, campingplass, sirkustomt, friområde?) samt nordre del av felt MI2 (byggeområde) omfatter samme område som planforslaget Levanger sør. Området nord for Park 1 i planforslaget tilsvarer det området som i den geotekniske rapporten er kalt øvrige delområder, som bl.a. er kommentert slik: ”Iht. revidert reguleringsplan er øvrige deler av fyllingsområdet disponert for formål som ikke antas å medføre permanente bygg av noen betydning. Dette omfatter også de deler av fyllingsområdet som måtte ventes mest komplisert å fundamentere på, ut fra grunnforhold og fyllingshøyder. Regulering til mer friluftsrettede formål er således gunstig.”
Planforslagets søndre del berører område MI2 i rapporten, som bl.a. er kommentert slik: ”Området egner seg best for relativt lette bygg, som kan fundamenteres direkte i fyllingen. For bygg uten kjeller synes det hensiktsmessig å bruke grunn fundamentering.”  

Iflg. rapportene må evt. kjeller påregnes utført i vanntett konstruksjon og med pumping.

Havnivåstigning (konsekvensutredet):
For å unngå oversvømmelse ved en 200-årshendelse anbefales det at laveste gulvnivå for 1. etasje legges på kote +3,6 m NN1954.
En forutsetning for denne anbefalingen er at det ikke gjøres tiltak som forverrer dagens situasjon, for eksempel at åpningen i jeteen ikke utvides og at det ikke gjøres vesentlige endringer i nedbørsfeltet. Mer nøyaktige registreringer og oppmålinger kan danne grunnlag for en eventuell justering av anbefalingen.

Støy:
RG-prosjekt har utarbeidet en støyvurdering ift. vegtrafikkstøy fra fylkesvegen og Moafjæra. Denne viser at planområdet ligger i gul støysone, men da er det ikke tatt hensyn til planlagt bebyggelse. Ifølge bestemmelsenes § 3.2 skal støy tilfredsstille Miljøverndepartementets skriv, T-1442 ”Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging” eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer. I tråd med konklusjonen i støyvurderingen er det i bestemmelsene også forutsatt at:
”Før tiltak settes i gang, må det gjennomføres støyfaglig vurdering for bebyggelsen. Støyutsatte lekeplasser må skjermes mot trafikkstøy.”

På gnr. 314/82, på motsatt side av vegen Moafjæra, er ca. 1,9 daa regulert til landingsplass for helikopter i forbindelse med Levanger sykehus. Plassen er i slik bruk.
I forbindelse med detaljregulering for Levanger sør er det ikke gjort vurderinger ift. helikopterstøy, da helikopterlandingsplassen forventes flyttet til sykehusområdet.
På sykehusområdet er det bebyggelsesplankrav, og dette er ikke igangsatt ennå, så evt. planavklaring og realisering kan ta lengre tid enn antatt i planbeskrivelsen.

Det er ikke gjort vurderinger ift. evt. støy fra ”skatepark” (Park1).

Kulturminner
Området er et utfyllingsområde, og det er ingen kjente kulturminner i området. I forbindelse med varsel om planoppstart har Nord-Trøndelag fylkeskommune vist til aktsomhets- og meldeplikten i kulturminneloven, og denne må formidles til relevante aktører.

Biologisk mangfold – forholdet til naturmangfoldloven
Planområdet grenser i vest til regulert friområde langs Eidsbotn. Langs Eidsbotn er det gangforbindelser mot sentrum og mot Nossum.

Eidsbotn fuglefredningsområde har status som Ramsarområde i lag med andre viktige fjæreområder i Trondheimsfjorden. Det har således internasjonal verneverdi.

Følgende trussel/konflikt er nevnt i kommunens faktaark: ”Eidsbotn er sårbar for forstyrrelser ved båtaktiviteter, fiske o.lign. Fyllinger og utbygginger vil også redusere verneverdiene”.
Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Ifølge planbeskrivelsen har Berg Eiendom AS vært i dialog med Bio Varme AS for å få ”frigitt” konsesjonen for Moanområdet med den hensikt å sette i gang en prosess for alternative energikilder. Så lenge avklaring ikke foreligger bør gjeldende regelverk legges til grunn. Det vises til forslag til bestemmelser § 3.11.4. De generelle bestemmelsene i kommuneplanens arealdel er ment å erstatte kommunens vedtekter (som bl.a. omfatter tilknytningsplikt). I arealdelens generelle bestemmelse § 1.8.4 er det krav om varmeplan og tilknytning til evt. nær-/fjernvarmeanlegg skal avklares i varmeplanen.

Trafo skal integreres i bygningsmassen.

Renovasjon
Ifølge forslag til bestemmelser § 3.9 skal underjordisk løsning benyttes. Plassering skal framgå av utomhusplan ved søknad om tiltak. Dette vil berøre parkeringskjeller.

Skilt- og reklameinnretninger
Det er ikke gitt egne bestemmelser om dette. Levanger kommune har hatt egne vedtekter om dette, men disse er erstattet av generelle bestemmelser (§ 1.5.10) i kommuneplanens arealdel. Evt. søknadsplikt går fram av plan- og bygningsloven med byggesaksforskrift.

Utbyggingsavtale
Samtidig med varsel om planoppstart ble det også varslet oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. I forhåndskonferansen ble det opplyst om at avtalen må foreligge før sluttbehandling av planen. I kommunens saksutredning ved behandling av planprogrammet ble det imidlertid anbefalt at avtalen bør foreligge til første gangs behandling av planforslaget. Kommunen forutsetter nå at plan og avtale sluttbehandles i samme møte. Hva det forhandles om går fram av planbeskrivelsen.

Hva kommunen godtar som framtidig offentlig formål avklares endelig i avtalen.  

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse i denne plansaken ble avholdt den 25. februar 2011.

Varsel om planoppstart med høring av planprogram ble kunngjort den 28.05.11 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 25.05.11. Kunngjøring med planprogram og mulighetsstudie ble lagt ut på kommunens hjemmeside den 26.05.11. Høringsfristen var 11.07.11.

I forbindelse med høringen mottok forslagsstiller uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, NVE og NTE Nett AS.

Innspillene gjelder planprogrammets utredningstema, medvirkningsopplegg og øvrige forhold som forventes vurdert i planarbeidet. Forhold som nevnes er forutsetning om bymessig og høg utnytting, miljøkvaliteter (biologisk mangfold og friluftsliv både innenfor og omkring planområdet), støy, ROS (inkl. geoteknikk, stormflo/havnivåstigning og flom/avrenning), elforsyning (nye nettstasjoner), redegjørelse for eksisterende situasjon, kulturminner, vurderinger ift. nye funksjoner (bolig, kino) samt konkurranseforhold mellom Levanger sør og bysentrum inkl. en del strategiske spørsmål knyttet til ny arealbruk.

Fylkeskommunen angir bl.a. flere faglige grunner for å beholde kinoen i sentrum, og frarår sterkt at det legges til rette for etablering av kino på Moan. De vil vurdere sitt standpunkt/evt. innsigelse nærmere når konkret plan og konsekvensutredning foreligger.

Planprogrammet ble vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den 26.10.11, sak 62/11.

Første versjon av planforslag med konsekvensutredning ble oversendt med brev datert 14.05.12, og revidert versjon med brev datert 29.06.12. I kommunen er planforslaget forelagt barnerepresentanten, kommunalteknikk, brann og redning, naturforvaltning, barnehageansvarlig, kommunalsjef oppvekst og fagperson universell utforming.
Det er ikke mottatt uttalelser/innvendinger.

Vurdering:
Konsekvenser i et byutviklingsperspektiv
Da mulighetsstudien ble presentert og forhåndskonferansen avholdt var antall boenheter 83 og utbyggingen forventet å være sluttført før oppstart på havna. Antall boenheter er økt betydelig og oppstart av prosjektet kan bli i samme tidsperiode som for havna.

Ut fra at Moan-prosjektet skulle være ferdigstilt før oppstart på havna, har det vært argumentert med at prosjektet ikke vil påvirke havneutbygginga. Å dele innsatsen både offentlig, privat og markedsmessig på to så store prosjekt kan være uheldig for en by av Levangers størrelse.

Å tillate boligbygging på Levanger Sør iflg. forslag til reguleringsplan kan resultere i flere boligprosjekter på Moan. Rådmannen har allerede fått henvendelser om dette. Boligbygging på Moan kan begrense muligheter for realisering av reguleringsplanen for havna og redusere utbyggingstakten. Å splitte innsatsen på to områder vil være negativt i et byutviklingsperspektiv. Ferdig utbygd vil havna ha tettere tilknytning til sentrum enn tilfellet er for Moan, men har behov for langt større grunnlagsinvesteringer og endring av infrastruktur.

I forhold til forretningsetablering vil det bli et økt konkurranseforhold mellom Levanger Sør og sentrum samt havna. For bedre å oppfylle kriteriene til bransje- og avlastningssenter kunne det vært ønskelig å sette et minimumsareal pr. leietaker for forretningsarealene. For Nordsileiret, Steinkjer, er en slik grense satt til 800 m2 BRA.
Bygningsvolum (grad av utnytting og byggehøyder)
En høyere utnyttelse av området, med parkering under bebyggelsen, er positivt på flere måter, forutsatt at det er mulig ift. grunnforhold samt at det oppnås tilstrekkelig areal for lek/uteopphold i området/nærområdet. Sikt til Eidsbotn er også ønskelig.

Gjeldende reguleringsplan gir mulighet for gesims- og mønehøyde på hhv. 7,5 og 10,0 m, mot planforslagets største høyde på 17,4 m (kote +21,0 minus kote +3,6). Dvs. en vesentlig høyere bebyggelse. Det vises til vedlagte landskapssnitt, som også viser forholdet til eksisterende bebyggelse på Moan.

Forslag om delvis inntrukne 5. etasjer er nytt i forhold til det som ble presentert tidligere og det som ble tillatt i områdeplan for Levanger havn. I områdeplanen for havna er det tillatt med maks gesims 13,2 meter (4 etasjer) fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. I reguleringsplan for hotell/kulturhustomten på havna ble det gitt tillatelse til gesimshøyde på 50 meter for hotell/kontor/kulturhus/forsamlingslokale og 15 meter gesims for tilliggende kvartal med forretning, kontor, serviceanlegg i tilknytning til hotell (SPA) inkl. parkering. For 4. etasje på Levanger Sør er det foreslått en kotehøyde som tilsvarer 15,9 m over terreng.

Den høyeste bebyggelsen er foreslått mot vest, noe som ikke er så gunstig ift. skyggevirkninger, men her er det også foreslått at det skal etableres minst tre siktsoner i retning øst-vest med min. bredde 8,0 m.

Om foreslått byggehøyde har konsekvenser for helikoptertrafikk i nærområdet er ikke utredet, men det er anledning til innspill i høringsperioden.

Ifølge gjeldende plan skal det vises klart definerte sektorer for innsyn fra Fv. 125 og ut over Eidsbotn. I planbeskrivelsen stilles det spørsmål ved om det er ønskelig at en fra fylkesvegen ser vannflata i Eidsbotn over/mellom husene eller om en vil prioritere en utbygging som ikke lenger preges av store parkeringsplasser på bakken og store takflater. Foreslått utbygging er kompakt, men med parkdrag og interne trafikkareal, som kan gi gløtt/sikteakser til Eidsbotn fra fylkesvegen og Moafjæra.

Byggegrenser mangler flere steder, og Rådmannen tilrår at det tilføyes i bestemmelsene at der annet ikke er angitt i planen følger byggegrenser formålsgrenser.

Geoteknikk (grunnforhold/grunnvann) og forholdet til vedtatt planprogram
Ifølge planprogrammet skal beredskap og ulykkesrisiko jf. plan- og bygningslovens § 4-3 ROS vedrørende grunnforhold, grunnvatn og havnivåstigning konsekvensutredes.

Vann, avløp og overvann (evt. m/fordrøyning og sandfang) er tema i utbyggingsavtale.

I utfylt sjekkliste går det fram at området ikke er utsatt for fare for utglidning, og det er i forslag til bestemmelser krav om nærmere geotekniske undersøkelser før utbygging.
Det går imidlertid fram av Kummenejes rapport fra 1995 at grunnforholdene er utfordrende å fundamentere på, og at forholdene er dårligere nord i aktuelt planområde. En vurdering i forhold til om planlagt utbygging med 4-5 etasjer og parkeringskjeller er gjennomførbar burde vært avklart på plannivå, men etter dialog med NVE har kommunen kommet fram til at planforslaget kan sendes slik på høring.

Boliger (kombinert med andre formål)
Eventuell mulighet for boliger er et prinsipielt spørsmål. Søndre del av Moanområdet er i kommunens sentrumsavgrensning avsatt som avlastningsområde ift. etablering av handel og tjenester. Like nord for planområdet ligger eksisterende studentboliger, men utover dette er området på Moan ikke tatt i bruk til boliger. Aktuell skole er Halsan.

Det opplyses at det legges til rette for ca. 12.000 m2 boligformål. Det antydes ca. 120-125 boliger, men det er ikke gitt bestemmelser om antall enheter.

Innslag av boliger vil skape mer liv i området over større deler av døgnet. Blanda formål gir imidlertid utbygger store valgmuligheter mht. arealbruken. Leilighetene foreslås fra 2. til 5. etasje, slik at de ikke legger beslag på de mest attraktive arealene for publikumsrettede virksomheter på bakkenivå.

Planlagt boligutbygging vil imidlertid konkurrere med evt. samtidig boligutbygging i Levanger sentrum inkludert havna og Stabelvollen. I årene 2009, 2010 og 2011 ble det gitt midlertidig brukstillatelse/ferdigattest/tatt i bruk hhv. 48, 37 og 60 bruksenheter/boliger i Levanger kommune. Sett i denne sammenheng tilsvarer 120-125 leiligheter på Levanger sør ca. 2-3 års boligutbygging i kommunen. Hvis en åpner for flere prosjekter enn det er marked for, kan dette være uheldig ift. gjennomføring.

Utbyggingsrekkefølge
Spørsmålet er om en skal la markedet styre utbyggingsrekkefølgen i Levanger sentrum (se vedlegg 4 for kommunens definisjon av sentrum), eller om kommunen i sterkere grad skal styre dette. Er det hensiktsmessig å tillate utbygging på begge sider av byen samtidig? Hvis dette hadde vært tema på overordna plannivå, ville det vært naturlig å vurdere en utbyggingsrekkefølge, slik det er gjort i gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum. Dette er en detaljregulering med i utgangspunktet kort rettsvirkning, og en rekkefølgebestemmelse som innebærer utsatt gjennomføring av planen er følgelig ikke aktuelt. Hvis det på kort sikt ikke er ønskelig å legge til rette for boliger på Moan, bør planforslaget avvises/sendes tilbake til forslagsstiller for evt. omarbeiding.

Planforslaget viser at det kan være mulig å oppnå en mer arealeffektiv utnytting av arealene på Moan, noe som er svært positivt. Å avvise planforslaget er ikke ensbetydende med å holde fast på gjeldende regulering, da det i gjeldende plan er krav om bebyggelsesplan (detaljregulering).

Forretning og forholdet til kjøpesenterstoppen m.m.
Samlet mulighet for forretning vil kunne betraktes som mulighet for kjøpesenter.

Kommunen har fått inntrykk av at det er store enheter (plasskrevende kjedebutikker) det tenkes tilrettelagt for her. Lokalene i bykjernen og kvartalene på havneområdet (hvor det nærmest sentrum er forutsatt hovedsakelig karrebebyggelse) er mindre egnet for større enheter.

For forretninger kan det gis reguleringsbestemmelser om at det skal være forretninger for plasskrevende varer eller dagligvarer, evt. begrense forretning i samsvar med kjøpesenterstoppen (3000 m2 BRA).

Vedlagte konsekvensutredning tyder på at kjøpesenter eller forretninger for plasskrevende kjedebutikker vanskelig lar seg lokalisere i bykjernen. Kvartalene på havna er heller ikke tilrettelagt for dette.

Det er ikke gitt bestemmelser som sikrer at området benyttes som et avlastnings/bransjesenter med større enheter. Å sette et min. leieareal pr. leietaker kunne vært en løsning.

Kontor og tjenesteyting
Mulighet for kontor er i samsvar med gjeldende reguleringsplan.

Formålet tjenesteyting ble introdusert med ny plan- og bygningslov. Hva dette omfatter er forklart tidligere i saken. Bl.a. kulturformidling (kino) omfattes av formålet. Andre formål som kan være uegnet her omfattes også. Ifølge pbl § 12-7 kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser om bl.a. forbud mot former for bruk. Dvs. at det kan angis formål som ikke tillates. Det er også anledning til å skille mellom offentlig og privat tjenesteyting. Dette er ikke gjort i planforslaget, og Rådmannen ser ikke spesielt behov for dette. Evt. kino krever også konsesjon.

Konkurranseforholdet mellom Levanger Sør og bykjernen, i forhold til forretning, kontor og tjenesteyting
Fylkeskommunen har stilt en del strategiske spørsmål som de mener er relevante, selv om disse egentlig burde vært vurdert i en kommunedelplanprosess. Dette gjelder bl.a. langsiktig behov for næringsareal hvis avlastningsområdet på Moan ”brukes opp” av funksjoner som ikke må ligge i et avlastningsområde.

Fylkeskommunen stiller også følgende bypolitiske spørsmål ifb. utbygging av dette omfang på Moan:

”Hvordan, og til hva bør de resterende ledige areal på Moan prioriteres? Hvordan er handelsdekningen i forhold til befolkningsgrunnlaget? Hvor skal bransje/storhandel lokaliseres når Moan er oppfylt? Hvilke funksjoner er kritisk viktige å beholde i et aktivt bysentrum, og som dermed ikke bør flyttes ut av sentrum? Hva med forholdet til utbygging i Levanger havn, der plan for en omfattende utbygging nettopp er vedtatt?
Finnes det markedspotensiale nok til å få en god utvikling i begge områder samtidig?”

Konsekvensutredningen er vanskelig å tolke/vurdere, og resultatet synes gunstig for utbygger.

I konsekvensutredningen er det opplyst at nullvisjonen (utbygging iht. gjeldende plan) vil gi 24.000 m2 næringsareal, mot planforslagets 33.000 m2 næringsareal + 12.000 m2 boliger. Dvs. at ”næringsandelen” øker, men om den ville blitt særlig mye høyere uten boliger er ikke sikkert. Kun forretning/kontor/tjenesteyting i 4-5 etasjer er sannsynligvis ikke like attraktivt/aktuelt. Dvs. at boligene ikke nødvendigvis fortrenger næringsareal. 

Innenfor Levanger sentrum (jf. kommunens definisjon) er det også lagt til rette for ”næring” på havna og på avlastningsområdet Trekanten/Stabelvollen/Elberg. Næringsområdet på Røstad ligger like inntil sentrum.

I konsekvensutredningen antydes det at konkurransen mellom Levanger sør (Moan) og bykjernen er svært liten, på grunn av områdenes ulike særegenheter og kvaliteter. Dvs. at de ikke konkurrerer om de samme virksomhetene, og kan ha gjensidig nytte av vekst.
Rådmannen kan ikke se at planforslaget sikrer at det ikke oppstår en uheldig konkurranse om enheter som bør lokaliseres til bykjernen. Det synes imidlertid vanskelig å gi konkrete gjennomførbare bestemmelser, spesielt for tjenesteyting og kontor.

Forholdet til planlagt utbygging på havna
På havna er det i områdereguleringsplan og reguleringsplan lagt til rette for ca. 1500-2000 boliger og ca. 30.000 m2 næringsareal samt næring/tjenesteyting (hotell, kontor, kulturhus og allmennyttig forsamlingslokale) 12.000 m2. På indre havn pågår utbygging av Sjøgata 33 C med 15 leiligheter, og planarbeid for detaljregulering av 80 leiligheter på ytre havn vil sannsynligvis snart starte opp.

I planbeskrivelsen antydes det at utbyggingen av Levanger Sør i svært liten grad vil påvirke utbyggingen på havna. Dette pga. etterslep på utbygging av attraktive sentrumsnære leiligheter, generell mangel på næringsarealer, ulike tidshorisonter samt at de ikke vil konkurrere på utleie til forretning, da områdene har helt forskjellige kvaliteter i så måte.

Rådmannen antar likevel at en snarlig utbygging av bl.a. boliger på Moan, kan få konsekvenser for overnevnte utbygging på havna.

Grønnstruktur - uteopphold/lek
Det er mulig å oppnå tilstrekkelig areal for uteopphold/lek i takhager og friområder/parker, men Rådmannen ønsker småbarnslekeplass også på bakkenivå.
Kravet om kvartalslekeplass anses oppfylt gjennom anlegg i nærområdet.

”Torgparken” (innenfor felt T/P2)
Sentralt i anlegget er det en plass med 2 adkomster fra Moafjæra som benevnes Torgparken. Navnet er misvisende. Plassen er maksimalt utnyttet til parkering og mangler levedyktig grøntinnslag.

Rådmannen foreslår at arealet sør for nedkjøringsrampa opparbeides til 4 HC-plasser, sykkelparkering, urban lekeplass og urban park. Arealet er på 1,1 da og løsningen skal framgå av utomhusplan.

Forbindelsen fra Moafjæra gjennom plassen bør avtales (utbyggingsavtalen) forlenges og forbindes med promenaden.

Park 1 med tilliggende gang- og sykkelveg
Rådmannen foreslår at Park 1 med tilliggende gang- og sykkelveg forlenges fram til plangrensa i vest (og dermed friområdet langs Eidsbotn), som kombinert formål gang- og sykkelveg / park. Opparbeidelse av gangforbindelse til promenaden langs Eidsbotn, i tidligere regulert friområde, tas inn i utbyggingsavtalen.

Trafikkarealer
Alle interne kjøreveger med tilliggende grøntareal angis som felles for planområdet eller aktuelle delfelt.

Park 1 og friområdet langs Eidsbotn deles opp av gang- og sykkelveg (tiltenkt bl.a. varelevering). Dette synes hensiktsmessig, da en unngår at varebiler må snu i området.
Rådmannen tilrår at formålet kombineres med park. 
Trafikkforhold utenom planområdet og utbyggingsavtale
Kommunen tolker konsekvensutredningen slik at eksisterende adkomstveg (mellom brannstasjon og bensinstasjon) er for dårlig. Ny vegføring inkl. rundkjøring med fv. 125 er tema i utbyggingsavtalen. Denne foreligger ikke ennå.
Kommunen skulle gjerne hatt kapasitetsvurderinger som sa noe om når det er nødvendig med ny veg og rundkjøring i nord, mot fylkesveg 125. I områderegulering for havna, ble det sagt at ny rundkjøring i krysset Kirkegata x Havnevegen skal være på plass før ÅDT til planområdet overstiger ÅDT (årsdøgntrafikk) på 4000. Trafikkbelastningen i eksisterende kryss ved brannstasjon/bensinstasjon er ikke utredet, men til tider kan situasjonen være kaotisk. Eventuell rundkjøring må for øvrig avklares gjennom en detaljregulering. Rådmannen tilrår at krav om utbyggingsavtale med avklaringer nevnt i planbeskrivelsens punkt 1.4 tas med i bestemmelsene. Med dette ser ikke Rådmannen behov for rekkefølgebestemmelse vedrørende opparbeidelse av trafikkarealene.

Terrengnivå og universell utforming
Golvnivå i første etasje er forutsatt på min. kote +3,6. Ifølge landskapssnitt i vedlagte illustrasjoner ligger Moafjæra på kote + 2,9. Av hensyn til universell utforming må det gjøres terrengtilpasninger mot omliggende områder. Nivå på gangforbindelsen langs Moafjæra bør bl.a. legges slik at det er mulighet for inngang også her.

Konklusjon
Kommunen forutsetter at en geoteknisk vurdering i forhold til foreslått utbygging forelegges før sluttbehandling av planen.

Rådmannen tilrår at vedlagte planforslag, med endringer nevnt i Rådmannens innstilling, legges ut til offentlig ettersyn.
    Til toppen av siden 





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 29.08.2012 15:57
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051