Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 22.01.14 - sak 4/14 - 1719/32/36, 53 og 134 - Detaljregulering for Sentrumsgården, Skogn sentrum

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2012/4860 - /L2013004
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 22.01.14 4/14

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Sentrumsgården, Skogn sentrum, datert 08.01.2013, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

1

16321-Planbeskrivelse_08-01-2014-R1 PDF
 

2

16321_Plankart-500-A3-RP001B-08012014-Forslag PDF - JPG (nettbrett)
 

3

16321_Bestemmelser_08-01-2014 PDF
 

4

16321_Skisse til situasjonsplan-B001-08012014 PDF - JPG (nettbrett)
 

5

16321_NP_Skogn_Sentrum_Illustrasjonsrapport_301013-cut11 PDF
 

6

16321-Risiko og sårbarhetsanalyse-06112013-M-Geoteknikkoppdrag PDF
 

7

Skogn sentrum - Støyutredning PDF
 

8

Vedlegg til støyutredning PDF
 

9

16321-Sjekkliste for planlegging-06112013red PDF
 


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Hensikten med planen er å legge til rette for boligbygging samt noe forretning/kontor.

Planen blir en endring i forhold til reguleringsplan fra 1992, og innebærer omdisponering fra hovedsakelig forretning/kontor til hovedsakelig boligformål.

Planforslaget er utarbeidet av Nordbohus AS på vegne av tiltakshaverne Nordbohus Prosjekt AS og Nordbohus Byggservice AS. 

Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger

Kommunen har vurdert at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning. 

Planområdet

Planområdet er på 5,7 daa, og ligger i Skogn sentrum, avgrenset av Åsvegen i sør og vest, fylkesveg 754 i øst og privat veg på kommunal grunn i nord. Skogn jernbanestasjon ligger nordøst for planområdet, på motsatt side av fylkesvegen.

Innen planområdet finner en i dag «gammelhandelslaget», veg- og parkeringsarealer samt en hellelagt park etablert på privat regulert forretningsareal.

Planområdet er relativt flatt og omkranset av bebyggelse fortrinnsvis i 2 etasjer. 

Foruten Sentrum Eiendom AS eiendommer 32/53 og 32/134 berører planforslaget 32/36 (Levanger kommune) og 502/1 (Nord-Trøndelag fylkeskommune, fylkesveg 754).

Planstatus

Området er i kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, angitt som et område hvor eksisterende reguleringsplan fortsatt skal gjelde. 

Planarbeidet innebærer endring av reguleringsplan for Skogn Sentrum, stadfestet 28.07.1983, med senere revisjon vedtatt av kommunestyret den 14.05.1992. I denne planen er området regulert til forretning/kontor, med mulighet for bolig over 1. etasje.

Planforslaget

Området foreslås regulert til bolig-/blokkbebyggelse, bolig/forretning/kontor, energianlegg, felles renovasjonsanlegg, felles lekeplass, kjøreveg (offentlig og felles), annen veggrunn - tekniske anlegg, fortau (offentlig og felles), felles parkeringsplasser, hensynssone frisikt samt bestemmelsesområder for lek og anlegg-/riggområde.

Det legges til rette for fjerning av eksisterende bebyggelse og utbygging i fire felt, omkring et sentralt grøntanlegg.

Det foreslås 80 %-BYA innenfor hvert av feltene BB1, BB2, BB3 og BFK.

Det foreslås gesims-/mønehøyde på 10 og 12 m, høyest i felt BB2 i vest.

Det foreslås mulighet for saltak, pulttak eller flatt tak - en takform skal velges.

Det foreslås en øvre grense på 30 boenheter innenfor planområdet.

Illustrasjoner viser bebyggelse i 2-3 etasjer, med 28 boenheter og ca. 120 m² BRA forretning/kontor i 1. etasje i nordøst. Pga. parkeringshus i underetasjen blir boligblokken mot Åsvegen i vest på 3 etasjer. Øvrig bebyggelse planlegges i 2 etasjer.

Det tenkes en trinnvis utbygging hvor midtre blokk bygges først, deretter blokk med parkeringskjeller langs Åsvegen og sist rivning og nybygging langs fylkesvegen.

Planområdet minus kjøreveg, fortau, annen veggrunn og parkering utgjør ca. 4 daa.

28-30 boenheter innenfor ca. 4 daa gir ca. 7-7,5 boenheter pr. daa.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Kjøreadkomst blir fra omliggende veger, delvis vist med piler på plankartet. Det foreslås to mulige adkomster til parkering i 1. etg. / underetasje i felt BB2.  

Åsvegen (kommunal veg) planlegges med 5,5 m kjørebane, 0,25 m skulder til kantstein fortau, 0,5 m til grøft. Vegen er regulert til senterlinjen og plassering av vegen er som i dag, dvs. noe forskjøvet i forhold til eiendomsgrensene.

Langs Åsvegen i sør foreslås skråstilte felles parkeringsplasser og 2,5 m bredt offentlig fortau innenfor disse. Samme fortausbredde er videreført langs Åsvegen i vest.

Felles kjøreveg (f_KV) i nord er planlagt med 5,5 m kjørebane og 0,25-0,5 m brede skuldre, og med vinkelrett parkering langs gata og med sammenhengende fortau. Innkjøring fra fylkesvegen tenkes tillatt for varelevering, renovasjon og brøyting. Utkjøring tenkes ikke tillatt.

Fylkesvegen er foreslått regulert med utgangspunkt i eksisterende vegbredder, dvs. med 6,5 m kjørebane, 0,5 m skulder mot jernbanesiden og 0,25 m skulder mot kantstein fortau. Vegen er kun regulert til senterlinjen men denne er planlagt ut fra nevnte bredder. Det er lagt inn 2,5 m fortau langs fylkesvegen. 

Skoleveg: Skogn barne- og ungdomsskole ligger ca. 1 km unna, på motsatt side av jernbanen. Det er sammenhengende fortau / gang- og sykkelveg til skolen.

Parkering og varelevering

For boliger foreslås 1,5 p-plass pr. boenhet og for forretning/kontor foreslås 1 p-plass pr. 50 m2 BRA, i samsvar med bestemmelser kommuneplanens arealdel.

Det legges til rette for parkering i 1. etg./underetasje i felt BB2 (minst 13 plasser) samt 34 plasser inntil omliggende gater. Alt er tenkt som felles parkering.

Eksisterende parkering nord for planen er hensyntatt med noe tilleggsareal.  

Det er ikke avsatt areal for varelevering, men slik trafikk tillates med innkjøring i felles veg, fra fylkesvegen.

Renovasjon

Det foreslås område for nedgravd renovasjon f_REA i nordvest.

Lek og uteopphold

Sentralt i området foreslås et felles lekeareal på ca. 0,7 daa. Dette tilsvarer foreslått krav om 25 m2 felles lekeareal pr. boenhet for de første 28 boenhetene.

Det er bl.a. gitt bestemmelser om utstyr og rekkefølge for opparbeiding (§§ 3.2 og 8.3).

Det er foreslått avvik fra støykrav (§ 5.5).

Behovet for større anlegg med ballplass forutsettes dekt ifb. skole og idrettsanlegg.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

For bebyggbare felt skal universell utforming legges til grunn for utomhusanlegg (§ 3.1). Felles lekeareal skal være universelt utformet (§ 3.2). Det samme gjelder renovasjon (§ 3.3) og samferdselsanlegg (§ 4). Planen viser 1 HC-plass i nord. 

Minst 50 % av leilighetene skal være tilgjengelig boenhet (§ 3.1).

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det vises til vedlagte ROS-analyse og sjekkliste. Ifølge planbeskrivelsen viser analysen at dersom en tar hensyn til merknadene ved utbygginga vil ikke tiltaket representere høyere risiko for menneske eller samfunn enn det som er akseptabelt for et nytt boligområde. Forhold som er vurdert er bl.a. trafikksikkerhet, rikspolitiske retningslinjer for barn og unges oppvekstsvilkår, sikre god byggeskikk, mikroklimatiske forhold (sol, skygge, vind, snø), god servicedekning, biologisk mangfold, teknisk infrastruktur, arkeologiske funn, universell utforming og grunnforhold.

Tema er vurdert i en risikomatrise, hvor grønn, gul og rød farge indikerer grad av risiko og sannsynlighet. Hvert tema er vurdert ift. potensiell risiko for mennesker, miljø og økonomi. For kvikkleireskred og støy er det vurdert tiltak.

Det er opprettet kontakt med Multiconsult AS for dokumentasjon av grunnforhold, og det tas sikte på at dette foreligger innen planen vedtas. Rekkefølgebestemmelse § 7.1 angir at; «Før igangsettingstillatelse kan gis, skal grunnforholdene være dokumentert av kompetent geoteknisk firma.»

Når det gjelder støy er planområdet mest utsatt for støy fra fylkesveg 754 og Nordlandsbanen. Av omliggende veger er det fylkesveg 754 i øst som er mest trafikkert med ÅDT på 3700 kjt./døgn. Åsvegen antas å ha ÅDT på 500-800 kjt./døgn, lavest i sør.

Beregninger av støynivå er utført av Asplan Viak, se vedlegg 7 og 8. Beregningene er basert på et tidligere skisseprosjekt, hvor det ikke var sammenhengende bebyggelse langs fylkesvegen. I de forskjellige byggetrinnene vil støysituasjonen i området variere. Det er full utbygging som er lagt til grunn i støyberegningene.

Det er utarbeidet støysonekart for vegtrafikkstøy og jernbanestøy hver for seg i 1,5 m og 4 m høyde over terrenget, for å vise situasjonen for hhv. 2. etasje og for 1. etasje + utendørs oppholdsareal. Gul sone ligger i intervallet 55dBA – 65 dBA for vegtrafikkstøy, og i intervallet 58 dBA – 68 dBA for jernbanestøy. I tillegg til støysonekartene er det beregnet støy i enkeltpunkter på private uteplasser, utenfor fasader og på felles uteoppholdsareal. Det er vist verdier for vegtrafikkstøy, jernbanestøy og begge støykilder summert for både 1. og 2. etasje.

Beregningene viser ugunstige forhold for balkonger mot fylkesveg. Bestemmelse § 5.5 sikrer bl.a. at utførte støyberegninger skal legges til grunn for byggesaksbehandlingen. Bestemmelsen åpner også for at 20 % av uteoppholdsarealet kan ha støynivå over anbefalt nivå i støyretningslinje T-1442/2012.   

Rekreasjonsverdi

Området har hatt noe rekreasjonsverdi forbundet med den hellelagte parken som er etablert på privat forretningsareal. 

Kulturminner

Ifølge forhåndsuttalelse fra fylkeskommunen er det ikke kjent noen konflikt med automatisk freda kulturminner, men de minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven. Ingen bygninger er SEFRAK-registrert eller registrert med verneverdi.

Biologisk mangfold

Her er det ikke registrert spesielle verdier ift. naturmangfoldloven.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Det tas sikte på tilkobling til offentlig vann- og avløpsnett.

Energimessig skal bebyggelsen tilfredsstille krav i TEK 10. Energibehov til oppvarming er anslått i planbeskrivelsen. For bygg over 500 m² stiller forskriftene krav til at alternative energikilder skal dekke 60 % av oppvarmingsbehovet. Fjernvarme er ikke aktuelt. Alternative energikilder er her trolig varmepumpeløsninger.

NTE Nett AS har anbefalt at areal til ny nettstasjon avsettes i et av byggene.

Område for energianlegg (ny trafostasjon) er foreslått som eget formål.

Utbyggingsavtale

Samtidig med varsel om planoppstart ble det også varslet oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale med Levanger kommune. Det foreligger ingen avtale ennå, men det er ønskelig at denne sluttbehandles samtidig med plansaken.

Planprosess

Medvirkning

Det er avholdt forhåndskonferanse med kommunen den 23. januar 2013.

Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på kommunens hjemmeside og i Levangeravisa 31.8.13. Grunneiere, berørte parter, myndigheter og velforeninger ble tilskrevet med frist for innspill 11.10.2013. Det er mottatt 10 forhåndsuttalelser til planen. Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Naboer har bl.a. uttrykt bekymring for byggehøyde, tap av sol og tap av parken i sentrum.

Intern høring

Internt i kommunen er et tidligere planforslag av 12.11.2013 forelagt kommunalteknikk, barnerepresentant, næringssjef, fagperson for universell utforming, brann, folkehelsekoordinator, kommunelege og estetikkutvalget.

Barnerepresentanten, 18.11.2013

Parkområdet som vil bli fjernet ved utbygginga blir i perioder brukt av barn og unge, da dette er et flatt område egnet for sykling og skating. Foreslår at utbygger kontakter Skogn idrettslag med tanke på å få til et samarbeid (komme med et økonomisk bidrag) ift. sykkelbanene som er tenkt realisert på Reemyra.

Området har hatt noe rekreasjonsverdi forbundet med den hellelagte parken som er etablert på privat forretningsareal. Bra for Skogn sentrum om friområdet/grøntområdet som er tegnet inn i planen blir tilgjengelig for allmennheten.

Felles lekeplass på drøyt 0,7 daa er mindre enn kravet til kvartalslek, som er 1,5 daa der det er flere enn 25 boenheter. Selv om dette er et fortettingsprosjekt i et sentrumsområde og hvor kundegruppen stort sett er eldre er det viktig med gode lekeforhold, spesielt med tanke på parken som fjernes. Lekeplassen må legges trafikksikkert og gjerne skjermes med gjerder. Samt være ferdig utarbeidet før boligene ferdigstilles.

Kommentar:

Uttalelsen er formidlet til tiltakshaver, og kommentert i planbeskrivelsen.

Lekeplassen er foreslått som felles (privat), og da er det ikke anledning til å gi reguleringsbestemmelse om at denne skal være offentlig tilgjengelig. Eierne kan imidlertid tillate andre å bruke den, men med hovedsakelig boliger rundt blir den av mer privat karakter.

Uteoppholdsareal som bl.a. kan benyttes til lek, rekreasjon og møteplass er viktig for alle aldersgrupper. Lekeplassen kan evt. sikres med gjerde mot fortau i Åsvegen, men dette kan også virke privatiserende. Dette bør vurderes i sammenheng med løsning for intern gangtrafikk fra felles boligparkering langs Åsvegen.

Det er gitt rekkefølgebestemmelse om en trinnvis opparbeidelse av lekeplassen, da deler av området vil bli brukt som riggområde ved utbygging.

Kommunalteknikk

Anmoder om 2,5 m fortau også i vest.

Kommentar:

Dette er imøtekommet i vedlagte planforslag.

Vurdering:

Arealbruk og forholdet til overordnet plan (kommuneplanens arealdel)

Kommuneplanens arealdel viser til at eksisterende reguleringsplan fortsatt skal gjelde.

Området foreslås omdisponert fra forretning/kontor med mulighet for bolig over 1. etasje, til boligformål med mulighet for forretning/kontor i en mindre del av 1. etasje. Rådmannen har ikke innvendinger til at området i større grad tas i bruk til boliger, men dette vil redusere muligheten for næringsvirksomhet i Skogn sentrum i framtida.

Boligfortetting nær kollektivknutepunkt/jernbane innebærer også areal- og transportmessige fordeler.

Klikk for større kart

Fra venstre: Reguleringsplan fra 1983 (blått er forretning/kontor), tidl. kommunedelplan (brunt er sentrum) og gjeldende planer.

Plansammenstillingen ovenfor viser at utviklingen i Skogn sentrum i senere år har dreid noe bort fra næringsvirksomhet og over mot boliger. Nord for Skogn helsetun ble ca. 10 daa omregulert til boligformål på begynnelsen av 90-tallet. Området nord for planområdet ble i 1998 vedtatt omregulert til bolig/forretning/kontor, og bebygd med boliger. For området sør for planområdet er det nylig varslet omregulering til hovedsakelig boligformål (kvartalet Åsvegen 15-17). Det vil si at to svært sentrale kvartaler i Skogn sentrum nå ser ut til å kunne bli omdisponert til boliger. På Reemyra, sørøst for planovergangen, er regulert blanda formål forretning/kontor/industri/bolig ikke fullt utbygd ennå.

Arealdelen omfatter ikke sentrumsformål, og har dermed ikke bestemmelser om utnyttingsgrad og byggehøyde som egner seg spesielt for utbygging av et slikt kvartal.

(Arealdelens rammebestemmelser sier 35 %-BYA og 300 m2 for boligtomt og maks gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 og 9,5 m, målt fra bygningens høyeste fasade).

Rådmannen er imidlertid positiv til en transformasjon/fortetting av området, og mener foreslått utnyttingsgrad og byggehøyder er akseptable.

Forholdet til gjeldende reguleringsplan

Reguleringsplanen fra 1983, med senere revisjon vedtatt i 1992, tillater bebyggelse i 2 etasjer. Sett ift. dette og omliggende bebyggelse synes ikke foreslått gesims-/mønehøyde på 10 og 12 m urimelig høyt, men bruk av gesimshøyde (for evt. pulttak og flatt tak) vil gi høyere fasade enn tilsvarende mønehøyde for evt. saltak.

Videre går det fram av gjeldende reguleringsplan at:

  • Bebyggelse mot gamle E6 skal legges i grense for trafikkformål.
  • Arealer i 1. etasje bør i størst mulig grad nyttes til aktiviteter og virksomheter som er publikumsorientert.
  • Forretnings- og kontorgårder skal normalt ikke ha tillukkede fasader ut mot fortau, dvs. de skal ha vinduer og/eller inngangspartier. 


Første kulepunkt er hensyntatt med byggelinje (vanskelig å se), og bør evt. forklares i bestemmelsene. De to andre kulepunktene er ikke videreført i planforslagets felt BFK.

Det vises til at gjeldende reguleringsplan også har høy utnytting, men U=0,9 i gammel reguleringsplan er ikke direkte sammenlignbar med %-BYA i planforslaget. Foreslått utnyttingsgrad anses akseptabel, da kommunen vurderer at det er mulig å oppnå tilfredsstillende parkering og uteopphold.

Detaljreguleringen viser bebyggelse som forutsettes fjernet, men ikke omriss av planlagt bebyggelse. Ny bebyggelse må imidlertid ligge innenfor viste byggegrenser.

Å ikke fastsette plassering av ny bebyggelse gir utbygger større frihet ved senere detaljprosjektering, og andre noe mindre forutsigbarhet. Rådmannen ser både fordeler og ulemper med dette, men mener rammene i planen er klare nok. En mulig plassering av bebyggelsen er illustrert på forsiden av planbeskrivelsen.

Estetikk

Arealdelens estetikkbestemmelser sier bl.a. følgende:

  • Ved nybygging innen eksisterende utbyggingsområder skal det legges vekt på at ny bebyggelse tilpasser seg strøkets karakter mht. plassering i forhold til vei, gate, plass, og i forhold til bygningsvolum, proporsjonering, høyde, takform, materialbruk m.v.
  • Større byggevolum i sentrumsområder bør utformes slik at bygningene blir oppbrutt i volum og fasade. I næringsområder skal parkeringsanlegg, område for varelevering og lagringsplass ute, skjermes med bygninger og beplantning. I områder som har mer sammensatt bebyggelse må ny bebyggelse vurderes i sammenheng med det nærmeste naboskap, og bidra til at området får et helhetlig preg.


Omliggende bebyggelse har saltak, bortsett fra nabobebyggelsen i vest som har flatt tak. Det er nylig varslet planoppstart for nabokvartalet i syd, hvor det foreligger illustrasjoner med flatt/slakt tak. Ifølge planforslaget skal en takform velges, enten saltak, pulttak eller flatt tak, og tillatt takvinkel er 5-25 grader, som er forholdsvis slakt. 3D-illustrasjoner viser bebyggelse med saltak, hvorav ett bygg med gavl mot fylkesvegen. Gavlenden gir et noe uheldig brudd i fasaderekken langs fylkesvegen. Kommunen har anbefalt at hjørneløsningen bearbeides videre og at utbygging av felt BB3 og BFK ses i sammenheng. Takform og hjørneløsning er endret i senere illustrasjoner.

3-D av tidligere skisseprosjekt er tilgjengelig her: http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Rekreasjonsinteresser og barn og unges interesser i planleggingen

Området har hatt noe rekreasjonsverdi forbundet med den hellelagte parken som er etablert på privat eiendom regulert til forretning/kontor. I oppstartsmøtet gjorde kommunen oppmerksom på at hvis parken benyttes til lek, er vurdering ift. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge relevant. I ROS-analysen går det fram at hellelagt park etablert på privat eiendom regulert til forretning vil forsvinne. Imidlertid vil det med ny plan bli etablert et grønt leke/park anlegg sentralt mellom bebyggelsen. Noe av funksjonen kan anses gjenskapt selv om tiltakene og kan anses å ha forskjellig egnethet for bruk.

For allmennheten vil fjerning av park etablert på privat grunn regulert til forretning/kontor være et tap, da nytt felles uteoppholdsareal omkranset av hovedsakelig boliger blir av mer privat karakter. I kommuneplanens arealdel er det imidlertid ikke avsatt/sikret areal til offentlig park i Skogn sentrum.

Ifølge Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen skal det ved omdisponering av areal egnet for lek skaffes fullverdig erstatning når omdisponeringen fører til at det i nærmiljøet ikke finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø både i dag og i framtida. Kravet om erstatningsareal tar utgangspunkt i barns faktiske bruk av arealet, arealets nytteverdi for lek og opphold i dag og arealets nytteverdi i fremtiden. Kravet tar ikke utgangspunkt i arealets formelle eller reguleringsmessige status. Det er bruks- eller nytteverdien som er relevant for barn og unge og ikke hva arealet faktisk er regulert til eller hvem som eier det.

Når det gjelder barn og unges interesser er det et sentralt spørsmål om området er eller har vært i brukt til lek og om det er egnet for lek – i dag eller i fremtiden. Bruken er vi usikre på, men egnet må det sies å være. Dette tilsier at det bør sikres erstatningsareal. Det synes imidlertid ikke rimelig at tidligere grunneiers raushet ift. etablering av denne parken, som også har gjort området egnet for lek, følges opp med urimelige krav. Vi antar også at denne parken, som ikke er juridisk sikret i noen plan, ikke kan ha blitt brukt som argument for utbygging av boliger i nærområdet. Alle boenheter innenfor planområdet får et sentralt nytt uteoppholdsareal. Planforslaget synes dermed ikke å være i strid med de rikspolitiske retningslinjene for barn og unges interesser i planleggingen.

Uteoppholdsareal

For et maks antall på 30 boenheter bør det ifølge arealdelens bestemmelse § 1.5.8 dokumenteres at det på eget område eller fellesområde kan avsettes leke- og oppholdsareal som dekker minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. boligenhet, småbarnslekeplass på minimum 150 m2 (innenfor 100 m fra boligbebyggelsen) og for 25 eller flere enheter skal innenfor en avstand på 250 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til områdelekeplass på minimum 1,5 dekar.

Videre går det fram av arealdelen at gjennom reguleringsplan for fortettingsprosjekt spesielt i bykjernene kan det fastsettes andre krav til leke- og uteoppholdsareal, som ligger innenfor rammen om at minste uteoppholdsareal (MUA) = 20 % av bruksarealet (BRA) for bebyggelsen på tomten og at minst 50 % av MUA skal ligge på bakkeplanet.

Ifølge SSB er Skogn sentrum et tettsted, ikke en sentrumssone. Dvs. at overnevnte kommuneplanbestemmelse om bykjerne er lite aktuell, evt. som en nedre grense.  

28-30 boenheter x 50 m2 lek tilsier krav om 1400-1500 m2 leke-/oppholdsareal.

Planforslaget viser 706 m2 felles leke-/oppholdsareal.

Det er gitt bestemmelse om at det skal opparbeides 25 m2 felles lekeareal pr. boenhet for de første 28 leiligheter = 700 m2, og ikke noe utover dette for evt. 2 boenheter til.

Rådmannen anser at resterende behov, sett ift. kravene i arealdelen, kan dekkes i omliggende anlegg. Skogn barne- og ungdomsskole med uteområde ligger ca. 1 km unna. Ca. 200 m vest for planområdet, i Holåsen, er det regulert et større friområde, som eies av kommunen, og som i ny arealdel er avsatt som LNFR-område. Dette arealet inngår i varslet områderegulering for Holåsen Vest. På andre siden av planovergangen, ca. 500 m unna, ligger det en idrettsplass på ca. 36 daa som eies av Skogn idrettslag, og som er avsatt som idrettsanlegg i kommuneplanens arealdel.

At området i utgangspunktet vil ha en eldre kundegruppe tas til orientering, men møteplasser og grønne områder for rekreasjon er viktig for alle aldersgrupper. Over tid kan kjøpegruppen endres og besøkende kan også være i andre aldersgrupper.

Leke- oppholdsarealet ligger sentralt til i planområdet, sørvendt og delvis skjermet av omliggende bebyggelse. Vedlagte sol-/skyggeanalyse viser gode forhold.

Parkering

Foreslåtte parkeringskrav (§ 4.3) er iht. kommuneplanens arealdel.

For 28-30 boenheter er kravet 42-45plasser, og for 120 m2 forretning/kontor er kravet 3 plasser. Plankartet viser 34 plasser. Resterende behov må dekkes i underetasje/-kjeller (minst 13 plasser), til sammen 47 plasser. Dvs. at det f.eks. kan oppnås nok parkering for 28 boenheter + 120 m2 forretning/kontor, eller for 30 boenheter.

Parkeringsplasser med rygging ut i kjørebanen er i utgangspunktet ikke ønskelig, spesielt ikke der det er mye trafikk og myke trafikanter ferdes i kjørebanen. Slik løsning i felles/privat veg, som nesten blir å regne for en blindgate, anses mindre problematisk.

Slik løsning i Åsvegen, som er en av to hovedadkomster inn i sentrum er mer problematisk, men trafikken er liten, det er fortau på innsiden av plassene og løsningen er lagt noe unna krysset med fylkesvegen.

Praktisert parkering nord for foreslått felles veg, delvis på kommunal grunn, er hensyntatt i planforslaget. Denne parkeringen er synlig på flyfotoet på forsiden av planbeskrivelsen. Kommunen er av hensyn til trafikksikkerhet og snumulighet noe skeptisk til foreslåtte parkeringsplasser i f_P2 og f_P3, nærmest krysset med fylkesvegen, men avventer vegmyndighetens uttalelse. Det er ikke avsatt snuplass i gaten, som blir blindveg for personbiler.

Veg- og trafikkforhold

Gjeldende reguleringsplan viser avkjørsel til området fra blindveg i nord. Planforslaget innebærer endringer i forhold til dette, da eksisterende veg i nord foreslås regulert som gjennomgående, men med restriksjoner på inn- og utkjøring. Planforslaget viser også direkte adkomst fra Åsvegen i vest og til sammen to avkjørselsmuligheter til parkering i 1. etg. /underetasje i felt BB2. Dette anses akseptabelt. 

Fordelingen mellom offentlig/kommunalt og privat areal er noe spesielt, da det foreslås felles/privat parkering mellom offentlig veg og offentlig fortau.

Jernbaneverket har påpekt at det på Skogn er en utfordring at det meste av bebyggelsen ligger på vestsiden av jernbanen, mens viktige funksjoner, bl.a. Skogn barne- og ungdomsskole ligger på østsiden. Fra kommunens side er det foreslått å gjennomføre en mulighetsstudie for å vurdere alternative løsninger for kryssing av jernbanen i Skogn. Ettersom dette planarbeidet kan bli berørt av mulige løsninger, så etterlyses status for mulighetsstudien. Kommunens enhet for kommunalteknikk har opplyst følgende:

På møtet våren 2013 ble det mellom partene Jernbaneverket, Statens Vegvesen, Nord-Trøndelag Fylkeskommune og Levanger kommune enighet om å etablere ei prosjektgruppe med formål å få utarbeidet en mulighetsstudie på ny planfri kryssing Skogn, med kort- og langsiktige tiltak. Denne er blitt noe forsinket, men det arbeides med et utkast til prosjektplan som skal legges til grunn for et anbud på mulighetsstudien.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Vedlagte ROS anses tilfredsstillende, men støy og grunnforhold må vurderes nærmere.

Grunnforhold bør vurderes nærmere før sluttbehandling av planen.

Når det gjelder støy følger det av kommuneplanens arealdel at lekeplass skal ha tilfredsstillende støyforhold på maksimalt 55 Lden. Dette i samsvar med anbefalt nivå i Miljøverndepartementets støyretningslinje T-1442.

I planforslaget er det i reguleringsbestemmelse § 5.5 foreslått avvik:

«For uteoppholdsarealer tillates at inntil 20 % av totalarealet kan ha støynivå som overskrider krav til støynivå.»

Spørsmålet er om dette er iht. avviksreglene i støyretningslinje T-1442/2012.

I arealdelen er det ikke avsatt sentrumsområder/kollektivknutepunkt hvor støyretningslinjene kan avvikes, men her følger likevel en vurdering.

Alle boenheter bør normalt tilbys et skjermet uteoppholdsareal, og bør ha en stille side. I særlige tilfeller kan grensene utendørs fravikes (veileder kapittel 3.2.5). Dersom kravene vanskelig kan oppfylles bør det foretas en helhetlig vurdering av kvaliteten på de samlede utendørs oppholdsarealene. Her må private, felles og offentlige utearealer ses i sammenheng. Forhold som er av betydning er andel og størrelse på utendørs oppholdsareal med gode støyforhold samt variasjonsspekteret i nærliggende og tilgjengelige offentlige plasser, parker og grøntområder (veileder kapittel 3.6).

Av uteoppholdsarealet på 0,7 daa vil 20 % utgjøre 140 m2 nærmest Åsvegen, fordelt på en strekning på ca. 60 m. Sannsynligvis er det ikke her de fleste vil oppholde seg, men lekeplass for 1. byggetrinn ligger inntil Åsvegen. I indre deler av området vil forholdene være bedre. Beboerne vil også ha tilgang til andre offentlige uteanlegg. Fordelt på 30 boenheter, vil hver boenhet ha tilgang til 700/30*0,8 = ca. 19 m2 felles uteoppholdsareal med tilfredsstillende støynivå, nær boligen, i tillegg til evt. egne terrasser/balkonger. Dette er ca. 4 ganger mer areal enn anbefalt minstekrav i sentrumsområdene i Verdal byområde og tilsvarer omtrent anbefalt minste uteoppholdsareal (MUA) for fortettingsprosjekt i bykjerne, ifølge kommuneplanens arealdel. Kostnader og effekt av evt. avbøtende tiltak er ikke vurdert, men estetisk er en støyskjerm lite ønskelig her. En støyskjerm vil også signalisere en sterkere privatisering av området. Ved sammenhengende bebyggelse i øst kan det forhåpentligvis også oppnås bedre forhold på uteoppholdsarealet. Rådmannen er generelt skeptisk til avvik, men ser her fordeler med et slikt kompromiss.

Konklusjon

Planforslaget anses å kunne aksepteres ut fra områdets karakter. Planforslaget vil riktignok begrense mulighetene for framtidig næringsvirksomhet i Skogn sentrum, men fortetting med boliger nært kollektivknutepunkt, nærbutikker og skole kan bidra til å begrense biltrafikk og øke grunnlaget for kollektivtilbud - og øke grunnlaget for etablering av andre virksomheter/tjenester i nærområdet dersom det er tilgjengelige arealer. Planforslaget anses ikke å være i strid med forutsetninger knyttet til miljø- og samfunnsforhold når det er forutsatt at det må gjøres tilpasninger av prosjektet ift. støy samt at grunnforhold skal vurderes nærmere - helst før sluttbehandling av planen. Planovergangen er en utfordring som bør kunne løses uavhengig av denne plansaken, og denne planen antas ikke å begrense mulighetene. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 22.01.2014 16:49
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051