Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 22.01.14 - sak 3/14 - Klage på vedtak - Dispensasjon fra kommunedelplan Levanger sentrum til deling av eiendommen 1719/3/1 Gjemble Nordre Vestre - Brit Anita Haugan - Boligtomt


Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2013/1761 - /1719/3/1
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 06.11.13 69/13
Plan- og utviklingskomiteen 22.01.14 3/14

 

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Vedtak fattet i sak 69/13 i Plan- og utviklingskomiteens møte 06.11.2013 opprettholdes.

Klage fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling tas ikke til følge.

Saken sendes klageinstansen, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, for endelig avgjørelse. 

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Brit Anita Haugan søkte 15.02.2013 om fradeling av ei boligtomt fra eiendommen Gjemble nordre vestre med gnr/bnr 3/1 i Levanger kommune.

Plan- og utviklingskomiteen ga i sak 69/13 i møte 06.11.2013 dispensasjon fra reguleringsplanen «Gjemble nedre del» til fradeling av boligtomt i regulert landbruksområde.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling har i brev datert 05.12.2013 påklaget vedtaket.

Vedlegg:

1

Klage fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 05.12.2013 PDF
 

2

Tilsvar til klage fra Brit Anita Haugan datert 22.12.2013 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Se forrige behandling av saken.

Saksopplysninger:

Brit Anita Haugan søkte 15.02.2013 om fradeling av ei boligtomt fra eiendommen Gjemble nordre vestre med gnr/bnr 3/1 i Levanger kommune. Parsellen omfattes av reguleringsplanen «Gjemble nedre del» med plan-id L1973004, hvor den ligger i regulert landbruksområde. Fradeling av boligtomt er i strid med planen, og det ble søkt om dispensasjon fra planen.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling sa i sin uttalelse til dispensasjonssaken at de gikk i mot at det skulle bli gitt dispensasjon, og ba om å bli orientert om vedtak i saken.

Plan- og utviklingskomiteen behandlet søknaden i sak 69/13 i møte 06.11.2013. Det ble fattet følgende vedtak:

«Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen «Gjemble nedre del» til fradeling av boligtomt i regulert landbruksområde innvilges etter plan- og bygningslovens § 19-2.

Begrunnelse:

  • Det omsøkte arealet berører ikke dyrket mark og eksisterende veg skal benyttes.
  • Fradelingen er ikke til hinder for drift av det tilgrensende landbruksarealet.
  • Det omsøkte arealet er omgitt av eksisterende boligfelt.
  • Ingen naboer motsetter seg tiltaket.»

 
Vedtaket ble oversendt søker og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert 11.11.2013. 

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag påklager vedtaket i brev datert 05.12.2013 mottatt på e-post datert 06.12.2013.

Saksforberedelse med varsling av motpart:

I samsvar med Forvaltningslovens § 33 (saksforberedelsen i klagesak) ble klagen oversendt grunneier Brit Anita Haugan i brev datert 06.12.2013 med ca. 4 ukers frist for eventuelle kommentarer til klagen.

I brev datert 22.12.2013 gir Brit Anita Haugan tilsvar til klagen.

I svaret bes kommunen om å ta initiativ til at fylkesmannen kommer på befaring.

Tilsvaret og spørsmålet om befaring blir oversendt fylkesmannen i e-post datert 07.01.2014. 

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sier i e-post datert 07.01.2014 følgende:

«Befaring vil, i utgangspunktet, være relevant hvor fylkesmannen finner dette nødvendig som ledd i sakens opplysning, evt. for å kunne ta standpunkt om hvorvidt kommunens vedtak skulle påklages, eller som ledd i vår uttalelse til dispensasjonssaken. 

Fylkesmannen er godt kjent i det aktuelle området etter mange både plan- og dispensasjonssaker fra området over flere år. Når fylkesmannen har påklaget Innherred samkommune sitt vedtak må det legges til grunn at fylkesmannen har hatt tilfredsstillende opplysninger som grunnlaget for klagen. Ut fra begrunnelsen for vår klage kan ikke vi se at en befaring av fylkesmannen sammen med kommune og tiltakshaver, i forbindelse med kommunens klagebehandling, vil være relevant. Vi finner med andre ord det ikke aktuelt med en befaring med deltakelse fra fylkesmannen på det har aktuelle tidspunktet.  

Fylkesmannens landbruksavdeling forventer imidlertid at det legges opp til befaringer i arbeidet med revisjon av kommunedelplan for Levanger sentrum, som nå er i prosess.»  

Klagen:

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sier i sin klage at kommunene skal i sin plan- og byggesaksbehandling ivareta nasjonale, viktige regionale og lokal interesser og hensyn, herunder jordvern og kulturlandskapshensyn. Fylkesmannen skal påse at nasjonale og viktige regionale hensyn ikke blir skadelidende. Dersom vedtak direkte berører et statlig organs saksområde, kan organet med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 1-9, 3.ledd, påklage vedtaket. Fylkesmannens sa i sin uttalelse at de gikk i mot dispensasjon, og ba om å bli orientert om vedtaket. Da kommunen innvilget dispensasjon, påklager Fylkesmannen dette vedtaket, da fylkesmannen ikke kan se at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres i fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at de heller ikke kan se at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene. Fylkesmannen kan vanskelig se at det foreligger samfunnsinteresser av stor vekt i form av bosetningshensyn som tilsier at plangrepet for området skal fravikes.

Fylkesmannen understreker at det aktuelle området ligger sentrumsnært, at det er regulert til landbruksformål i en reguleringsplan hvor det er tatt plangrep for boligformål, og at det ligger i et sammenhengende landbruksområde bestående av dyrka jord, tun, atkomstveg og naturlige kulturlandskapselementer i form av trebevokst grunnlendt mark.

I forhold til viktige regionale og nasjonale jordvernhensyn vurderes det som klart uheldig å åpne for eneboligtomt i området. Fylkesmannen viser til Stortingsmelding om Landbruks- og matpolitikken, samt regional plan for arealbruk (vedtatt av fylkestinget), som understreker betydningen av at det i sentrumsområder og områder med press, så må det være plan- og bygningslovens og det vedtatte plangrep som må være førende for arealbruken i området. Tomta ligger inntil både tun og dyrka mark, og er en enkeltsak som bryter med plangrepet. En tomt her vil gi en klar presedens for tilliggende areal. Fylkesmannen er tydelig på at den aktuelle tomta ikke kan ses på som en fortetting av eksiterende boligfelt, da området er regulert til landbruksområde.  

De viser videre til at det i gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum er tatt inn nye boligområder, og at dersom det aktuelle området skal vurderes som boligformål bør det skje i den revisjon av kommunedelplan som nå er satt i gang. I et så sentrumsnært område må det være kommunedelplan som styrer utviklingen, og ikke enkeltvis dispensasjonssaker eller reguleringsplaner som ikke bygger på overordnet plan.

Tilsvar på klagen:

I tilsvaret til klagen sier Brit Anita Haugan at Fylkesmannen kun drøfter de forhold som taler mot dispensasjon og ikke de som taler for. Brit Anita Haugen ser alle argumenter som taler mot dispensasjon som gode argumenter, men mener likevel at fordelene er klart større enn ulempene.

Brit Anita Haugan mener at argumentene om at området er sentrumsnært, om at det kreves dispensasjon fra plan, og om at det er statlige føringer i Landbruks- og matpolitikken som taler mot fradeling i saken, ikke kan være begrunnelser nok alene for å gå i mot tiltaket. I og med at det ikke går med dyrkajord og at arealet i praksis ikke fremstår som jorddekt fastmark, så sitter Brit Anita Haugan igjen med at en innvilgelse skaper presedens for lignende saker som det eneste reelle argument mot dispensasjon.

Brit Anita Haugan viser til at reguleringsplanen er fra 1973 og er et resultat av sin tid. Selv om dispensasjoner kan svekke planen som informasjons- og beslutningsgrunnlag, vises det til forarbeidene av loven om at ved anvendelsen av eldre planer må en se hen til en samfunnsmessig utvikling. Realistisk hensyn tilsier at man bør tolke disse planene med et vist skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen, og nylige pålagte føringer fra myndighetene av boligbebyggelsen (større krav til fortetting).

Brit Anita Haugan sier i tilsvaret at hun vurderer fortetting av eksisterende boligfelt på en annen måte enn fylkesmannen, selv om tomta ligger i regulert landbruksområde. Hun mener at kommunen gjennom revidering av kommunedelplan for Levanger sentrum vil fornye denne i tråd med samfunnsutviklingen, og med det muliggjøre mer fortetting i slike områder, og viser til planprogrammet for revisjon av kommunedelplanen.

Brit Anita Haugan oppfatter at det omsøkte arealet ikke kan benyttes til annet enn boligformål, pga størrelsen av området, at det vokser igjen med krattskog og blir fort forsøplet og at arrondering av det tilliggende jordbruksområdet ivaretas.  

Brit Anita Haugan mener søknaden må sees på samme måte som fradeling av tomt for generasjonsboliger, hvor kommunen har praksis for å fravike kommunedelplanen. Tomtestørrelsen er også innenfor det som kommunen har akseptert i slike saker. Med de behov for hjelp og støtte i hverdagen som Brit Anita Haugan etter hvert ser hun vil få, vil det være et viktig bidrag at datter og svigersønn bor nært. 

Brit Anita Haugan konkluderer med at kommunens vedtak bør opprettholdes.

Vurdering:

Vurdering om klagen er rettidig:

I henhold til Forvaltningslovens § 28 (vedtak som kan påklages, klageinstans) kan enkeltvedtak påklages. En innvilgelse av en dispensasjonssøknad anses som et enkeltvedtak i henhold til Forvaltningslovens § 2b. Klageinstansen er Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. 

I følge Forvaltningslovens § 29 (klagefrist) er fristen for å klage på 3 uker fra underretning om vedtak er mottatt.

I dette tilfelle ble underretning om vedtak sendt i brev datert 11.11.2013, og i følge Fylkesmannen registrert hos dem 15.11.2013. Klagen er datert 05.12.2013, og mottatt hos Innherred samkommunen 06.12.2013.

Med bakgrunn i ovennevnte vurderes klagen som rettidig fremsatt.

Vurdering av klagen:

I klagen vises det til at det aktuelle området er sentrumsnært og regulert til landbruksområde, at det i gjeldende kommunedelplan er vurdert hvilke områder det er åpnet for fremtidig byutviklingsgrep som nye boligområder, og at de ikke vurderer omsøkte tomt som fortetting i eksisterende boligområde som det er åpnet for i kommunedelplanen. Fylkesmannen viser til stortingsmelding om Landbruks- og matpolitikken og regional plan for arealbruk vedtatt av fylkestinget, som sier at i sentrumsnære områder og områder med press må plan- og bygningslovens og det vedtatte plangrep være førende for arealbruken. Fylkesmannen henviser til den nylig igangsatte revideringen av kommunedelplanen for Levanger sentrum for vurderinger om nye grep i forhold til fremtidig byutvikling. Fylkesmannen mener en innvilgelse av tomt vil klart gi en presedens for tilliggende areal, og vil klart øke presset på tilliggende dyrka jord.

Alle disse forhold var kjent ved Plan- og utviklingskomiteens behandling av dispensasjonssaken.  Rådmannen vurderer derfor at klagen ikke inneholder noe vesentlig nytt.

Vurdering av tilsvaret fra Brit Anita Haugan:

I tilsvaret gir Brit Anita Haugan ytterligere argumentasjon som hun mener gir grunnlag for at det bør gis dispensasjon i saken ut over den argumentasjon som var gitt i dispensasjonssøknaden. Det vises til at reguleringsplanen er fra 1973, og er en plan av sin tid, og at ved anvendelsen av eldre planer bør se hen til en samfunnsmessig utvikling. Det vises til at det nylig er kommet føringer fra myndigheter om større krav til fortetting. Haugan er uenig i fylkesmannens tolkning av hva som er fortetting i eksisterende boligområder. Det vises til at det i planprogrammet for revisjon av kommunedelplanen for sentrum som sier at det skal ses på muligheter for fortetting av alle eksisterende byggeområder. Med dette mener Haugan at kommunen allerede har gitt klare signal om hvilke endringer som er ønskelig. Videre anføres det at den aktuelle tomte ikke er egnet til annet en bolig, samt at Haugan mener saken bør ses på samme måte som fradeling av generasjonsboliger.

Selv om ikke alle punktene som anføres var med i den opprinnelige dispensasjonssøknaden, var de med i de vurderingene som Rådmannen gjorde i forbindelse med saksframlegget til første gangs behandling av saken, og de var også med i de vurderinger som Plan- og utviklingskomiteen gjorde i sin behandling av saken.

Det er riktig at planen er av eldre dato, men i gjeldende kommunedelplan er det vedtatt at den fortsatt skal gjelde. Da er planformålet i dag landbruksområde, og det er i kommuneplanen angitt hvor fremtidig boligbebyggelse skal lokaliseres. Nå er det nylig igangsatt prosessen med å revidere kommunedelplanen. I denne prosessen vil bli gjort nye vurderinger av både det aktuelle området og om den aktuelle reguleringsplanen fortsatt skal være gjeldende. Hvordan den reviderte kommunedelplanen tilslutt blir, er det for tidlig å si noe om. Planen skal gjennom en høringsrunde med andre myndigheter og behandles politisk. Det er mange forhold som det skal tas hensyn til, og så skal hele sentrumsområdet ses på i en helhet. I forbindelse med revisjonen av planen er det derfor viktig at de som ønsker å få vurdert nye boligområder på sine eiendommer, sender inn innspill til planen.

Angående myndighetens strengere krav til fortetting i boligområder, så har rådmannen oppfattet dem slik at det ved omdisponering av landbruksområder til boligformål, så stilles det krav om høyere utnytting av områdene, spesielt i sentrumsnære områder.         

Angående behov for generasjonsboliger, så er det en landbruksmessig vurdering om det er behov for en slik bolig på en landbrukseiendom ut fra eiendommens størrelse og drift. Er det behov for generasjonsbolig på en landbrukseiendom, så er oppføring av slik bolig i tråd med landbruksformålet. Fradeling av en generasjonsbolig, nye eller eksisterende, er derimot i strid med landbruksformålet. Da blir tomta en fritt omsettelig boligtomt.

Konklusjon:

Rådmannen har vurdert både klagen fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og tilsvaret fra Brit Anita Haugan nøye. Rådmannen vurderer det ikke er kommet til nye momenter som tilsier at vedtak fattet av Plan- og utviklingskomiteen i sak 69/13 i møte 06.11.2013 bør endres. Rådmannen anbefaler derfor at Plan- og utviklingskomiteen opprettholder vedtaket, og at saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 06.11.2013

Forslag i møte:

Forslag til vedtak ved Lars Petter Holan, AP, på vegne av AP, KRF og Sp:

Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen «Gjemble nedre del» til fradeling av boligtomt i regulert landbruksområde innvilges etter Plan- og bygningslovens § 19-2.

Begrunnelse:

  • Det omsøkte arealet berører ikke dyrket mark og eksisterende veg skal benyttes.
  • Fradelingen er ikke til hinder for drift av det tilgrensende landbruksarealet.
  • Det omsøkte arealet er omgitt av eksisterende boligfelt
  • Ingen naboer motsetter seg tiltaket


Avstemning:

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fremmet i møte:

Forslag til vedtak fremmet i møtet vedtatt med 10 mot 1 stemme (sv)

VEDTAK:

Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen «Gjemble nedre del» til fradeling av boligtomt i regulert landbruksområde innvilges etter plan- og bygningslovens § 19-2.

Begrunnelse:

  • Det omsøkte arealet berører ikke dyrket mark og eksisterende veg skal benyttes.
  • Fradelingen er ikke til hinder for drift av det tilgrensende landbruksarealet.
  • Det omsøkte arealet er omgitt av eksisterende boligfelt
  • Ingen naboer motsetter seg tiltaket


Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegg, innvilges ikke søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen «Gjemble nedre del» til fradeling av boligtomt i regulert landbruksområde. Søknad om fradeling innvilges ikke. Avslagene hjemles i reguleringsplanen «Gjemble nedre del», Plan- og bygningslovens § 12 – (Rettsvirkning av reguleringsplan) og Plan- og bygningslovens § 19-2 (Dispensasjonsvedtaket).

Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages, jfr. Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Brit Anita Haugan har søkt om fradeling av boligtomt fra eiendommen Gjemble nordre/vestre med gnr/bnr 3/1 i Levanger kommune. Den omsøkte tomta ligger i område som er regulert til landbruksområde i reguleringsplanen «Gjemble nedre del». Det er søkt om dispensasjon i fra planen.

Vedlegg:

  1. Situasjonskart PDF
  2. Oversiktskart PDF
  3. Utsnitt reguleringsplan PDF
  4. Dispensasjonssøknad PDF
  5. Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 22.04.2013 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad mottatt 15.02.2013
  2. Brev til andre myndigheter datert 11.03.2013
  3. Foreløpig svar datert 11.03.2013
  4. Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 02.04.2013
  5. 1.gangs behandling etter Jordloven sak 34/13 datert 29.05.2013
  6. Klage på jordlovsvedtak mottatt 18.06.2013
  7. Orientering vedrørende behandling av klage i brev datert 04.07.2013
  8. Klagebehandling samkommunestyre sak 23/13 dato 03.10.2013
  9. Oversendelse av vedtak klagebehandling brev datert 04.10.2013


Saksopplysninger:

Søknaden:

Innherred samkommune mottok 15.02.2013 en søknad om deling av eiendommen Gjemble nordre/vestre med gnr/bnr 3/1 i Levanger kommune. Det omsøkte arealet skal benyttes til boligtomt. Søker er Brit Anita Haugan. 

Planstatus:

Den omsøkte tomta omfattes av reguleringsplanen «Gjemble nedre del» med plan-id L1973004, og den ligger i regulert landbruksområde – jordbruk. Fradeling av boligtomt som omsøkt er i strid med planen. Det er søkt om dispensasjon fra planen.

Nabovarsel:

Det er ikke mottatt merknader i forbindelse med nabovarslingen. Ytterligere nabovarsling anses ikke nødvendig. Det vises til Plan- og bygningslovens § 21-3.

Andre myndigheter:

I henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5 ble saken i brev datert 11.03.2013 sendt andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk. 

Nord-Trøndelag fylkeskommune skriver i brev datert 02.04.2013 blant annet følgende:

«…Tomta ligger i et sammenhengende landbruksområde som ligger som ei brei kile mellom utbygde boligområder ved Gjemble og Gjembleshaugen. Selv om parsellen oppgis til å bestå av berg, stein og kratt, vil en fradeling her dele opp det som i dag er et sammenhengende jordbruksområde, og vil kunne medføre ulemper for landbruksdriften. At parsellen legges inntil en eksisterende bolig på eiendommen vil etter vår vurdering ikke forsvare å dele i fra en ny boligtomt. Dersom det skal fradeles boligtomter i dette området, bør det gjøres gjennom en planprosess, og ikke bitvis gjennom dispensasjonssaker.

Ut ifra ovenstående forhold vil vi frarå en dispensasjon som omsøkt.»

Nord-Trøndelag fylkeskommune har ikke funnet at tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3, men sier at det likevel kan ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate. De minner derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter KML § 8.2, dersom det skulle påtreffes mulige kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. 

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling skriver i brev datert 22.04.2013 at de går i mot søknaden og ber om å bli orientert dersom det likevel blir gitt dispensasjon for fradeling.

Landbruksavdelingen viser til kommunedelplanen for Levanger sentrum fra 2000, hvor det ble lagt langsiktige grep for sentrumsutviklingen og store landbruksområder ble akseptert omdisponert til sentrumsutvikling og boligformål. Det omsøkte området er ikke innenfor dette grepet.

Landbruksavdelingen viser videre til innskjerpingen av jordvernet forvaltningen av kulturlandskapet og sentrale prinsipper for sentrumsutvikling som fortetting, høy utnytting, klare grenser, samt langsiktighet og forutsigbarhet.

Landbruksavdelingen vil være tydelige på at eventuelle grep i forhold til jordvern og kulturlandskap i dette så vidt sentrumsnære området hører hjemme i form av vurderinger i kommuneplanens arealdel evt. kommunedelplan for sentrum.

Landbruksavdelingen konkluderer med at tomta ikke er i samsvar med plan. Den ligger inntil både tunet og dyrkajorda, noe som vil gi påregnelige drifts- og miljømessige ulemper for landbruksdriften i området. Fradeling som omsøkt vil gi presedens for tilliggende areal, og klart økt press på tilliggende dyrkajord.

Fylkesmannens miljøvernavdeling sier i samme brev at de ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser ikke har merknader til søknaden. Fylkesmannens kommunalavdeling minner på generelt grunnlag at nødvendige sikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til et endret klima, skal vurderes.

Innherred samkommunens enhet for Landbruk behandlet søknaden etter Jordloven i delegert sak 34/13 datert 29.05.2013. Søknaden ble avslått. Avslaget ble påklaget av Brit Anita Haugan i brev mottatt 18.06.2013. Klagen ble behandlet av Innherred samkommunestyre i sak 23/13 i møte 03.10.2013. Klage ble tatt til følge.

Samfunnssikkerhet:

I følge de kart kommunen har tilgjengelige ligger omsøkte parsell ikke i noen fareområder for verken kvikkleire eller flom.

Naturmangfoldloven:

Det foreligger ikke vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i de temakart og registre kommunen har tilgjengelig som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold, som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet.

Veg, vann og avløp:

Omsøkte tomt vil ligge inntil eksisterende privat veg og skal ha atkomst til denne. Ved evt. fradeling må det foreligge skriftlige rettigheter til å benytte denne frem til offentlig veg.

Omsøkte tomt skal tilknyttes offentlig vann- og avløp. Ved evt. fradeling må det foreligge skriftlige rettigheter til å ha evt. private vann- og avløpsledninger på annen privat eiendom frem til offentlig vann- og avløpsnett.

Vurdering:

Dispensasjon:

I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Dispensasjonssøknaden:

Søknaden begrunnes med at tomta består av berg, stein og kratt, og at det ikke er noe dyrka mark. Det er heller ikke mulig å drive jordbruk på tomta. I følge gårdskart ligger tomta i område klassifisert som uproduktiv skog. Den aktuelle tomta ligger inntil eksisterende kommunal kloakk-, vann- og vegnett. Det vil ikke være behov for å anlegge egen veg til den tenkte boligen. Eiendommen er på ca. 60 dekar, og er i dag forpaktet bort. De som er tiltenkt boligen er datter av nåværende eier som sammen med samboeren vurderer på sikt å drive landbruk på eiendommen igjen. De ser derfor behovet for å sette opp egen bolig i tilknytning til området.

Begrunnelse for klage på avslag etter jordloven:

I klagen på jordlovsvedtaket er det anført at området i dag er noe gjenvokst og består hovedsakelig av berg og kratt. En bolig vil forskjønne området betraktelig. De som skal ha tomta skal på sikt ta over småbruket og ønsker å bevare landbruket. Det henvises også til landbruksenhetens eget utsagn om at arealet er i henhold til klassifisering å oppfatte som lite produktivt, så i forhold til avkastning på dette området, isolert sett, vil ikke en fradeling ha noen vesentlig betydning. Ut i fra disse opplysninger er det liten grunn til å avslå søknaden.

Rådmannens vurdering:

Å utarbeide reguleringsplanen og kommuneplaner er et omfattende arbeid, hvor det er mange interesser og parter som har vært involvert. I kommuneplaner er det mulig for alle å komme med innspill, og lokale og regionale myndigheter er i flere omganger involvert i saken.  Reguleringsplanen og kommuneplaner er oftest da et kompromiss av flere innspill og ofte motstridende interesser.

Reguleringsplanen «Gjemble nedre del» åpner ikke for boligbygging på omsøkte tomt. I kommuneplanen er det angitt at denne reguleringsplanen fortsatt skal gjelde, og følgelig er det ikke åpnet for fradeling i kommunedelplanen heller. I forbindelse med utarbeidelsen av gjeldende kommunedelplan, ble det avsatt flere områder hvor nye boligfelt i sentrumsområdet skulle lokaliseres. I tillegg ble det oppgitt at kommunen skulle være positiv til fortetting i eksisterende boligfelt, der det var mulig. Omsøkte tomt kan ikke vurderes som fortetting av eksisterende boligfelt, da området er regulert til landbruk.

I kommunestyremøte 16.10.2013 ble det vedtatt endringer i Planstrategien for Levanger og Verdal kommune. Revidering av kommunedelplanen for Levanger sentrum ble tatt inn som nytt punkt. Planprogrammet for ny kommunedelplan vil trolig bli lagt fram for Plan- og utviklingskomiteen i samme møte som den her omsøkte fradeling blir lagt fram til behandling.

I forbindelse med arbeidet med ny kommunedelplan for Levanger sentrum vil det være mulig før søker i denne saken, i likhet med alle andre, å komme med innspill om f.eks. boligbebyggelse i området. Det betyr ikke at et evt. forslag om bebyggelse vil bli godkjent, men spørsmålet om boligbebyggelse i området vil da bli vurdert i en større plansammenheng.

Nord-Trøndelag fylkeskommune fraråder kommunen å gi dispensasjon, og sier at dersom det skal fradeles boligtomter i området bør dette gjøres gjennom en planprosess og ikke bitvis gjennom dispensasjonssaker. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sier også at eventuelle grep i forhold til jordvern og kulturlandskap i området hører hjemme i form av vurderinger i kommuneplanens arealdel.

Fylkesmannen sier det går i mot at det åpnes for dispensasjon som omsøkt i denne saken, og ber om å bli orientert dersom det blir gitt dispensasjon likevel. Når en regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt til en søknad, følger det av Plan- og bygningslovens § 19-2 at kommunen ikke bør gi dispensasjon. Ved at Fylkesmannen sier de går i mot søknaden og ber om å bli orientert om vedtaket, kan dette være et signal på at de ønsker å påklage en evt. innvilgelse av dispensasjonssøknaden. Det finnes eksempler på at dette har skjedd, som i sak 2011/9751 hvor det ble søkt om fradeling av boligtomter fra eiendommen Eggen øvre med gnr/bnr 24/1. I denne saken omgjorde Fylkesmannen i Nordland kommunens vedtak om innvilgelse av dispensasjon.

Med bakgrunn i ovennevnte finner Rådmannen at hensynene bak reguleringsplanen som det søkes dispensasjon i fra, blir vesentlig tilsidesatt. Rådmannen vurderer at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen mener derfor det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon i saken, og anbefaler Plan- og utviklingskomiteen å avslå søknaden.

Et avslag vil være et enkeltvedtak som kan påklages etter Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt.

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 22.01.2014 16:48
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051