Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - sak 4/15 - Mindre reguleringsendring Sagtun, for hytteeiendommen 1719/232/88 tomt nr. 35


Kirstine Karlsaune
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2014/8345 - /L12
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 4/15

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Vedlagte forslag til mindre reguleringsendring for Sagtun avvises.   

Vedlegg:

1

Søknad om mindre endring 08.12.2014 med oversiktskart PDF

2

Plankart datert 10.11.2014 PDF  -  JPG

3

Reguleringsbestemmelser sist endret 24.09.2008 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Reguleringsplan for Sagtun, stadfestet 27.12.1983, med endring av bestemmelser i 2007 og 2008.


Saksopplysninger:

Solem Arkitektur AS har pva. grunneierne av 1719/232/88 søkt om en mindre endring av plankart tilknyttet reguleringsplan for Sagtun, stadfestet 27.12.1983. Planendringen omfatter eiendommen gnr. 232 bnr. 88, vist som hyttetomt nr. 35 i gjeldende reguleringsplan. Eiendommen på ca. 920 m2 foreslås regulert til to hyttetomter, hvorav den minste blir på ca. 280 m2. Plankartet viser planlagt tomtegrense, som vil bli juridisk bindende for evt. fradeling. 

Bakgrunnen for endringsforslaget kan spores tilbake til søknad i 2006, da det ble søkt om delvis riving av eksisterende hytte og oppføring av ny, inkl. søknad om dispensasjon ift. uthusstørrelse. Etter høring ga Plan- og utviklingskomiteen i Levanger den 28.03.2007 tillatelse til oppføring av ny hytte på eiendommen 1719/232/88 på følgende vilkår:

  • Bygget skal oppføres i samsvar med plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter.
  • Eksisterende hytte rives slik at maks. 15 m2 står igjen som uthus/anneks. 


Den eldre hytten på eiendommen er pr. dags dato ikke revet. Vilkårene gitt i byggetillatelsen av 28.03.2007 er dermed ikke oppfylt, og det foreligger derfor ikke ferdigattest eller brukstillatelse for ny hytte (søknader om dette i hhv. 2010 og 2013 er avslått). Søknad om dispensasjon for deling av eiendommen ble avslått i 2013, og fylkesmannen har ved klageavgjørelse i 2014 stadfestet kommunens vedtak/avslag.

Foreslått planendring legger til rette for at hytteeiendommen kan deles i to, slik at eldre hytte kan stå, og det blir en hytte pr. tomt iht. planbestemmelse. 

Planstatus

Endringsforslaget omfattes av reguleringsplan for Sagtun, stadfestet 1983, med mindre endringer av bestemmelsene den 12.09.2007 og 24.09.2008. Plankartet viser symbol for eksisterende hytte (nummerert pele med angivelse av møneretning) og ellers jord-, skog- og naturområde omkring denne. Maks hyttestørrelse ble gitt ved mindre endring i 2007.

Gjeldende reguleringsbestemmelser følger vedlagt. 

Begrunnelse for å endre gjeldende reguleringsplan (forkortet ift. planbeskrivelse)

Gjeldende reguleringsplan har bestemmelser, jfr. § 2, om at det kan oppføres en hytte for hver innregulert tomt, dvs. at tomt 35 kan bebygges med en hytteenhet. Eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet fra sjøen, men i 3. linje fra sjøen i et hyttefelt.

Eier av gnr 232 bnr 88 kjøpte eiendommen i 2005,og fikk byggetillatelse i 2007 for ny hytte på betingelse av at eksisterende hytte ble revet. Den gamle hytta ble antatt å være råteskadet/vannskadet, men nærmere undersøkelser viste at hytta var av bra kvalitet.

Med bakgrunn i krav fastsatt i gjeldende reguleringsplan, og det faktum at eksisterende hytte var i rimelig god stand, anmodet grunneierne i 2011 om planendring med den hensikt å beholde den gamle hytta (dette var ikke en komplett søknad). Den 13.03.2013 fremmet grunneieren søknad om deling av eiendommen, slik at hver hytte fikk en egen tomteparsell. Videre ble det søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Argumenter for å gi dispensasjon var bl.a.:

  • Det er allerede fastsatt en annen byggegrense mot sjø (nærmere enn 100 m) i gjeldende reguleringsplan. For øvrig ligger eiendommen i 2./3. linje fra strandlinja.
  • Fortetting er ikke negativt mht. arealbruk, og viser til generell utvikling innenfor samme område. Ved tidligere behandlinger har fylkeskommunale og statlige myndigheter vært positiv til fortetting.
  • Ressurssløsing å rive eksisterende hytte som viser seg å være i vesentlig bedre stand enn først antatt med overtakelse av eiendommen.
  • Fortetting vil medføre bedre utnyttelse av teknisk infrastruktur.


Søknaden om deling ble avslått den 16.08.2013, og gjennom klagebehandling har fylkesmannen den 24.07.2014 stadfestet kommunens vedtak. Begrunnelsen for kommunens avslag var at en dispensasjon ville uthule reguleringsplan som styringsverktøy og hensynet til reguleringsbestemmelsen om antall hytteenheter vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Opprettelse av nye hytteenheter bør fremmes som forslag til reguleringsendring, ikke som dispensasjon. 

Kommunen har gjennom overnevnte saker ikke tatt stilling til fortetting eller antall hytter, men anbefalt at dette vurderes gjennom en endring av planen. Forslagsstiller minner om at hverken kommunens landbruksavdeling, Nord-Trøndelag fylkeskommune eller Fylkesmannen i Nord-Trøndelag hadde merknader til søknaden om fradeling.

Konsekvenser og virkninger av endringsforslaget (forkortet ift. planbeskrivelse)

Tilrettelegging av en ny hytteenhet innenfor reguleringsplan fra 1983 medfører ingen visuelle endringer fra dagens situasjon, men endringen medfører at begge hyttene vil inngå som eksisterende hytter i reguleringsplansammenheng, og at tiltak knyttet til disse skal være iht. gjeldende planbestemmelser.

Etter deling vil størrelsen på ny parsell være ca. 280 m2, noe som forslagsstiller mener er tilstrekkelig ut ifra hyttas fotavtrykk og fremtidig bruk. Videre er det tatt med i vurderingen nærheten til friområder og sjø.

Forslagsstiller viser til at gjeldende reguleringsplan er over 30 år, og har relativt lav arealutnyttelse sett i forhold til dagens reguleringsplaner, selv om senere endringer viser høyere utnyttelse. Det presiseres at søknaden gjelder bedre utnyttelse innenfor eksisterende hyttetomt. Konsekvensene med å opprette en ny hytteenhet på tomt nr. 35 vil ha minimale ulemper for omgivelsene, men heller et samfunnsriktig grep mht. bedre arealutnyttelse og bedre utnytting av eksisterende infrastruktur.

Planprosess

Kommunen har ikke sett behov for oppstartsmøte, og lot forslagsstiller gjennomføre høring med tanke på behandling som mindre endring (normalt gjennomfører kommunen høringen etter at søknad er mottatt). Berørte myndigheter, eiere og festere av eiendommer som direkte berøres er iht. plan- og bygningslovens § 12-14 tredje ledd gitt anledning til å gi uttalelse før det fattes planvedtak. Hytteforening er også tilskrevet. Berørte ble tilskrevet med brev datert 11.11.2014. Frist for innspill/merknader var 29.11.2014. Foreslått endring er også kunngjort i Adresseavisen i uke 46 (ikke lovpålagt ved mindre endring). Innen fastsatt frist er det mottatt 2 innspill/uttalelser:

Nord-Trøndelag fylkeskommune, 17.11.2014

Viser til tidligere behandling, og finner at fortetting og deling av hyttetomta ikke berører regionale interesser. Videre forutsetter fylkeskommunen at saksbehandlingsmåten er avklart med kommunen som planmyndighet. Det siktes her til «endringen må defineres som mindre endring». Førøvrig finner de at tiltaket ikke er i konflikt med kulturminnelovens (KML) § 3, men minner om aktsomhets- og meldeplikten.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.11.2014

Landbruksavdelingen vil ikke gå imot at eksisterende hyttetomt deles, og kan ikke se at regionale og nasjonale landbrukshensyn blir vesentlig tilsidesatt.

Miljøvernavdelingen konkluderer med at delingen av hyttetomta ikke vil medføre nevneverdig miljøkonsekvenser utover lokal virkninger. 

Landbruk her var positiv til tidligere delingssøknad for ca. 250 m2, og er ikke hørt på nytt. Endringsforslaget innebærer endring av formål til fritidsbebyggelse innenfor eksisterende hyttetomt, og tomta grenser til dyrket mark.

Vurdering:

Forholdet til generelt byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag

Eksisterende hytte er, som følge av gjeldende plan og forutsetninger i byggetillatelse for ny hytte, å betrakte som et ulovlig tiltak innenfor 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Hytta ligger imidlertid innenfor fradelt boligtomt, på øversida av vegen, og vil således ikke hindre allmennhetens adkomst til strandsonen eller være i strid med andre hensyn bak generelt byggeforbud i 100-metersbeltet. Flere hytter enn opprinnelig planlagt, i tillegg til svært liten tomt, kan imidlertid gi større belastning på friområdene i strandsonen. Fortetting anses imidlertid som positivt, da det kan gi bedre utnyttelse av eksisterende infrastruktur og mindre press på andre områder. 

Tomtenes egnethet

Kun ca. 280 m2 hyttetomt blir svært lite. Den andre hyttetomta blir på ca. 640 m2.

Ved søknad om dispensasjon for deling av eiendommen vurderte kommunen at hyttetomta vil bli svært liten, og virke overbygd med en dårlig arealdisponering. Ut fra estetiske vurderinger ønsker kommunen heller ikke store bygg på relativt små hyttetomter. Den minste tomta vil framstå overbygd og arealet utenfor hytta vil bli svært lite, jf. pbl. §§ 26-1 og 28-7.

Plan- og bygningslovens § 26-1 siste punktum: «Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov».

Plan- og bygningslovens § 28-7 andre ledd: «Uteareal på tomta skal gjennom størrelse, utforming og beliggenhet mv. sikre forsvarlig oppholdssted i det fri for beboerne og i nødvendig utstrekning muliggjøre lek, rekreasjon, avkjørsel og parkering av biler, motorsykler, sykler o.l. Opparbeidet uteareal på tomta skal kunne brukes av alle innenfor tillatelsens formål. Kommunen kan godta at fellesareal avsettes for flere eiendommer».

Levanger kommune har ikke fastsatt minste størrelse på hyttetomt, men ifølge arealdelens rammebestemmelser kan fradelt hyttetomt være maksimalt 1,5 dekar.

Til sammenligning er det i gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum fastsatt at minste areal for boligtomt (netto tomt) som kan godkjennes delt, er 1000 m2.

Det er sannsynligvis ikke hjemmel for å gi bestemmelser om største/minste tomtestørrelse. Flere kommuner har imidlertid krav til minste tomtestørrelse for eneboliger, tomannsboliger osv. Oslo kommune har i revidert småhusplan for ytre by (2013, planident S-4220) for boligtomter satt krav om minste tomtestørrelse på 600 m2, med diverse unntak. De har samtidig krav om minst 200 m2 uteoppholdsareal for eneboliger. I Levanger kommune er små tomter oftest knyttet til bolighus i rekke eller kjede, som ofte har fellesfunksjoner (parkering og uteopphold/lek) på fellesareal.

Kommunen har i det følgende vurdert hyttetomtenes egnethet/brukbarhet i forhold til grad av utnytting, mulighet for luft og avstand mellom bygninger, tilstrekkelig uteoppholdsareal av god kvalitet, adkomst og evt. parkering, jf. pbl. §§ 26-1 og 28-7. 

Grad av utnytting:

Ifølge gjeldende plan er maks tillatt BRA/BYA pr. tomt 100 m2 inkl. 20 m2 uthus/anneks/naust pluss 30 kvadratmeter terrasse.

Det er ikke samsvar mellom foreslått plankart og dagens bestemmelser ift. formål og grad av utnytting. Foreslått endring av plankartet er iht. PBL 2008, mens bestemmelser iht. PBL 1985 er ment å gjelde. Det er ikke direkte logisk at plankartets nye formål bebyggelse og anlegg - fritidsbebyggelse skal relateres til bl.a. § 2 første ledd, som lyder: «I område for jord-, skog- og naturområde kan oppføres en hytte for hver innregulert tomt som er markert i terrenget med nummerert pele». Dersom planendringen aksepteres bør bestemmelsene suppleres, slik at de også relateres til formål i planendringen. Videre går plankartets omriss av «bebyggelse som inngår i planen» utover maks grad av utnytting.

Foreslått tomt med ny hytte (640 m2)

Ved oppstart av ulovlighetsoppfølging i Åsenfjord ble ny hytte ved befaring målt til ca. 115 m2 BYA, hvorav BYA 95,8 m2 var omsøkt. På eiendommen står også et mindre bygg på ca. 8 m2 BYA, som skulle vært omsøkt da det ligger inntil nabogrense. Dvs. at utnyttingsgraden er overskredet ift. gjeldende planbestemmelser for foreslått tomt.

(Da det ble gitt tillatelse til hytte på 95,8 m2 + uthus på 15 m2 forelå det ikke bestemmelse om maks hyttestørrelse. Dette ble tilføyd ved en mindre endring senere samme år, samtidig som størrelse på uthus/anneks/naust ble satt til 20 m2).

I endringsforslaget vil juridisk linje som viser omriss av «bebyggelse som inngår i planen» legge til rette for ettergodkjenning av ulovlig oppførte tiltak, noe som er betenkelig. Dette er heller ikke i samsvar med planbestemmelsene. Tidligere skulle slikt omriss «brukes på eksisterende bygning som tillates gjenoppført etter eventuell skade selv om beliggenhet, høyde o.l. vil være i strid med planen». Hvis plan for deling av eiendommen skal godkjennes bør omriss av bebyggelse som inngår i planen tas ut, dvs. at bebyggelse kun vises som en del av kartgrunnlaget, noe som også er mest vanlig. Grunneierne bør høres før det fattes slikt planvedtak. Hyttetomta er tilstrekkelig ift. maks grad av utnytting. 

Foreslått tomt med gammel hytte (280 m2)

Gammel hytte ble ikke målt ved overnevnte befaring, da kun 15 m2 var forutsatt å stå igjen. Hustegninger fra 1979 (ombygging) viser en hytte med bebygd areal på ca. 50 m2, mens takflate i kartgrunnlag måles til ca. 97 m2 og terrassen til ca. 10 m2. Dvs. at evt. planendring vil hjemle noe større tiltak på den minste tomten, noe som vil gi mindre uteareal enn med dagens hytte. For den minste tomta vil uteareal ved full utbygging bli kun ca. 150 m2, hvorav ca. 50 m2 til uteopphold og ca. 18 m2 til adkomst/parkering. Den minste tomta vil virke noe knapp ift. maks grad av utnytting. At eldre hytte er i bedre stand enn antatt, og at søker mener tomta er dekkende ift. eksisterende hytte og framtidig bruk bør ikke tillegges avgjørende vekt ved behandling av saken.

Luft og avstand mellom bygninger:

Foreslått planendring viser ikke byggegrenser, men omriss av eksisterende bebyggelse som inngår i planen (omtalt ovenfor). Dersom den gamle hytten rives, og det søkes om oppføring av ny hytte iht. maks grad av utnytting vil ny hytte sannsynligvis ligge nærmere nabogrense enn 4 m, og dermed fordre samtykke fra nabo(er). Det samme vil sannsynligvis gjelde evt. tilbygg, da det kun er på gårdsplassen i nordvest at dagens hytte vil ha over 4 m til nabogrense. Det er forholdsvis grei avstand til nyoppført hytte.  

Adkomst:

Med foreslått tomtedeling vil begge tomtene grense til privat kjøreveg. Det går ikke fram om det er tenkt felles eller enkeltavkjørsler, eller kun gangadkomst fra større parkeringsplass. Evt. ekstra avkjørsel antas uproblematisk, da det er lite trafikk og naturlig å holde lav hastighet i området. Høydekurvene viser en terrengformasjon i nord som kan ha betydning for tilgjengelighet/adkomst til hytta i øst, selv om det ikke er noen automatikk i at alle hyttetomtene skal ha kjøreadkomst.

Parkering:

I gjeldende reguleringsplan er det ikke gitt krav til parkering pr. hyttetomt, men planen viser en større parkeringsplass ved sjøen. Da begge tomtene vil grense til privat veg, synes det ikke urimelig å ta høyde for areal til parkering på den enkelte tomt. Ifølge veileder for grad av utnytting regnes 18 m2 pr. biloppstillingsplass. (I kommuneplanens arealdel fra 2011 er det for hyttetomter inntil veg tatt høyde for at 15 m2 av tillatt bebygd areal vil gå med til parkering). Det synes ikke rimelig å kreve snuplass på egen tomt.

Uteopphold/rekreasjon:

Kommunen har ikke regler for uteopphold i hytteområder, men i boligområder skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Med bakgrunn i dette samt plan- og bygningslovens § 28-7 andre ledd, synes det ikke urimelig å ta høyde for ca. 50 m2 uteoppholdsareal til rekreasjon, utenom terrassen, på en tomt for fritidsbebyggelse. Selv om foreslått tomt med ny hytte er noe overbygd ift. gjeldende tillatelse synes det å være plass til uteopphold i sørvest. Foreslått tomt med eldre hytte har dårligere plass til egnet uteoppholdsareal med gode solforhold, da sørvestre del av tomta er bebygd. Smale striper er ikke gode oppholdsarealer.

Samlet vurdering av tomtenes egnethet:

Ifølge overnevnte vurderinger vil hytte, terrasse, uteopphold og adkomst/parkering kunne oppta vel 200 m2 av hver tomt. For den minste tomta vil full utbygging (ekskl. parkering) utgjøre ca. 45 % av tomtearealet, og evt. nybygging eller tilbygg vil høyst sannsynlig være avhengig av nabosamtykke. Den minste tomta vil heller ikke gi særlig gode utearealer, og virker følgelig noe knapp. Fradeling av små tomter kan også endre områdets karakter. Planen fra 1983 viste 33 eksisterende hytter pluss 9-10 nye (nr. 43 er krysset over). Gjennom senere planendringer er det regulert ytterligere 16 hytter, hvorav et fåtall som direkte fortetting. Dvs. at det i dag er lagt til rette for i overkant av 50 hytter innenfor opprinnelig planavgrensning for hyttefeltet på Sagtun. De fleste hyttetomtene er større enn foreslått minste tomt. Det stilles i dag høyere krav til både hyttestørrelse og komfort, noe som kan være utfordrende med fradeling av små tomter. Rådmannen er skeptisk til foreslått tomt på bare ca. 280 m2. At regionale myndigheter ikke har innvendinger til planendringen ift. regionale og nasjonale interesser, kan tyde på at de ikke har vurdert tomtenes egnethet. Fylkeskommunen har påpekt at dette er en type sak som i hovedsak tilligger kommunen som planmyndighet. Fra fylkesmannen er det avdelingene for landbruk og miljøvern som har uttalt seg. Rådmannen tilrår at planen avvises, da pbl. §§ 26-1 og 28-7 ikke anses oppfylt for den minste tomta.

Konklusjon

Det er ikke mottatt innvendinger, men en mindre endring bør ikke innebære kontroversielle endringer. Rådmannen anser at tomtestørrelse på kun ca. 280 m2 ikke oppfyller pbl. §§ 26-1 og 28-7. Videre er det betenkelig at planforslaget gjennom juridiske linjer for «bebyggelse som inngår i planen» legger til rette for godkjenning av mer bebyggelse enn det som kan godkjennes iht. bestemmelsene. Det er heller ikke samsvar mellom plankart og bestemmelser i forhold til nytt formål fritidsbebyggelse. Eventuelt positivt vedtak kan også gi et svært uheldig signal om hvordan planendring kan brukes som verktøy for å få godkjent mer bebyggelse enn gjeldende plan tillater. Rådmannen tilrår at søknad om planendring avvises.

Alternativ

Dersom Plan- og utviklingskomiteen derimot ønsker å gå inn for foreslått deling til to hyttetomter, må planen endres slik at det blir mer samsvar mellom plankart og bestemmelser. Plankartet legger bl.a. til rette for mer bebyggelse pr. tomt enn det som kan godkjennes iht. planbestemmelsene. Grunneierne bør høres før det gjøres endelig vedtak med endringer. Rådmannen foreslår i tilfelle følgende vedtak:

Det gjøres følgende endringer:

  • Plankartet: Omriss av bebyggelse som inngår i planen tas ut.
  • § 2 i gjeldende bestemmelser suppleres med: «Innenfor bebyggelse og anlegg – fritidsbebyggelse kan det oppføres en hytte for hver innregulert tomt».


Vedlagte reguleringsendring for Sagtun, med overnevnte supplering, sendes på ny begrenset høring iht. plan- og bygningslovens § 12-14 tredje ledd. 

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 21.01.2015 15:12
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051