Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 19.02.14 - sak 13/14 - 1719/232/142 - Detaljregulering for Tinbuen friområde m.m.

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2010/8714 - /L12

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 19.02.14 13/14

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer i planen:

  • § 3.1.1 nest siste ledd tas ut.
  • § 4.7 (utfartsparkering): Mulighet for toalettbygg tilføyes.


Forslag til detaljregulering for Tinbuen friområde m.m., datert 16.01.2014, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

1

0 - Planbeskrivelse Tinbuen PDF
 

2

01 - Plankart Tinbuen - A2 PDF  -  JPG
 

3

03 - Bestemmelser PDF
 

4

04 - Illustrasjonsplan 070114 PDF  -  JPG


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Dokumenter iht. vedleggsliste i planbeskrivelsen, bl.a. vegavtale, fotodokumentasjon av grunnforhold og bonitetskart.


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Hovedhensikten med planen er å tilrettelegge Tinbuen friområde, som er et statlig eid friområde, for allmenheten. På bakgrunn av reguleringsplan, opprettet veglag og vegavtale, skal allmenheten sikres rettigheter til adkomstveg og plasser ved småbåtanlegget. Området vil også bli bedre tilrettelagt for friluftsliv gjennom etablering av utfartsparkering, HC-toaletter, stier, badeplasser osv. I etterkant av godkjent reguleringsplan vil det bli utarbeidet en forvaltningsplan som skal ta stilling til konkrete tiltak innenfor friområdet. Planforslaget er utarbeidet av PLAN arkitekter AS på vegne av Levanger kommune og Treco AS. 

I 2005 overtok Direktoratet for naturforvaltning (DN), Tinbuen friluftsområde for å sikre allmennhetens bruk. Levanger kommune fikk drift- og tilsynsansvar for området. (DN er fra 1. juli 2013 sammenslått med Klima- og forurensningsdirektoratet (Klif) til Miljødirektoratet).

På bakgrunn av et privat planforslag vedtok Levanger kommunestyre i møte den 09.05.2007 en endring av reguleringsplanen for Tinbuen. Det kom inn tre klager på planvedtaket, hvorav ett krav var at adkomsten til Framnes og Hoøya reguleres til offentlig veg, med den begrunnelse at dette er adkomst til et offentlig friområde.

Fylkesmannen opphevet planvedtaket da det er en forutsetning at allmenheten er sikret adkomst til områdene før reguleringsplanen vedtas. Dette var ikke gjort. Det forelå heller ingen privatrettslig avtale som kunne sikret adkomsten for allmennheten via den regulerte felles adkomstvegen. På bakgrunn av denne vurderingen ble kommunestyrets vedtak av 9. mai 2007, samt vedtaket av 29. august 2007 (om innregulert nausttomt), gjort ugyldig.  

Opprettet vegavtale vil nå sikre allmennhetens tilgang til friområdet.

Forhold til KU-forskriften

Planendringen er vurdert å ikke utløse krav om konsekvensutredning.

Planområdet

Planområdet er på ca. 188,8 daa og ligger på halvøya Langøya nesten innerst i Åsenfjorden. Planområdet grenser til Lofjorden i sør. Eiendommer som omfattes av planområdet er listet i planbeskrivelsen.

Dagens situasjon er utfyllende beskrevet i planbeskrivelsen, men her er en kortversjon:

Landskapet varierer fra å være delvis flatt og åpent til mer kupert med noe vegetasjon i nordøstlig og nordvestlig del av planområdet. Oppdyrka mark brukes til korn og poteter.

Området har gode muligheter for båtliv, friluftsliv, fisking, turgåing og bading. Det statlig sikra friområdet er vurdert å ha regional betydning. Planområdet er ellers bebygd med en del fritidsbebyggelse samt en tomt med gårdsbebyggelse (våningshus, uthus/fjøs og anneks). Hytteområdet i nordøst er under utbygging. Det er to naust ved den nordlige bukta, og ett naust ved Kobbskjæret. Nord for Kobbskjæret ligger «Tyskerbrakka», og fra denne går det et trappeanlegg og stisystem ned mot sjøen og Kobbskjæret. Ved Kobbskjæret er det et småbåtanlegg/flytebrygge med 12 småbåtplasser samt båtutslipp. En privat grusveg gjennom planområdet, fra Lobakken i øst, fortsetter ut på Langøya. To adkomstveger tar av fra denne, en til hyttefeltet i nordøst og en til småbåtanlegget ved Kobbskjæret.

Planstatus

Området er i kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, avsatt som et område hvor eksisterende reguleringsplan skal gjelde. Gjeldende reguleringsplan er Tinbuen, vedtatt 29.03.2000, med senere endring av utnyttingsgraden i 2003. Det er også vedtatt en mindre endring av plankartet i 2001 (gjelder hytteområdet i vest).

Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til boligbebyggelse (en tomt på 4,8 daa), fritidsbebyggelse (12 tomter), renovasjonsanlegg, småbåtanlegg i sjø og vassdrag, veger, parkeringsplasser, grønnstruktur, turveger, friområder (35,7 daa), badeområde i sjø (34,3 daa), frisiktsone og fareområde høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabel). 

Avvik fra gjeldende reguleringsplan

Planområdet er noe mindre enn i gjeldende reguleringsplan, da intensjonen i første omgang var detaljregulering av det statlig eide friområdet med adkomst og parkering. Etter ønske fra Treco ble hytteområdet i nordøst innlemmet. Videre ble hyttetomten 232/17, som ikke omfattes av noen reguleringsplan, innlemmet i planområdet.

Planforslaget viderefører i stor grad formålene fra gjeldende plan, men det er justert noe på formålsgrensene for tilpasning til dagens kartgrunnlag og justerte eiendomsgrenser.

Klikk for større kart

Kartet viser gjeldende reguleringsplan + planforslag med røde linjer.

Det foreslås parkeringsplass på ca. 1 daa, på tidligere regulert friområde.

Bygg som tidligere ble vurdert som så dårlige at de måtte rives, ønskes nå istandsatt. Bygg som tidligere i planen var avmerket med at de forutsettes revet, er nå fjernet.

Småbåtanlegg (på land og i sjø) utvides noe og adkomstvegen til denne justeres til å omfatte en snuplass og parkeringsareal. Utvidelsen av småbåtanlegget gir ca. 15 ekstra småbåtplasser (12 fra før). Etter krav fra DN skal det tilrettelegges for 2-3 gjesteplasser, da vil det være behov for å legge brygga lengre ut fra land. Formålet er også utvidet noe østover for å få med seg eksisterende båtutslipp og en evt. utvidelse av denne.

Hytteområdet nordøst i planområdet får regulert inn adkomstveger og parkeringsplass. Planen er tilpasset faktisk opparbeidelse.

Område H3 (naust) i gjeldene plan foreslås nå som friområde. Dette området omfatter to eksisterende naust på statlig innkjøpt grunn. 

Det foreslås utnyttingsgrad mer i tråd med kommuneplanens arealdel.  

Boligbebyggelse

Den bebygde eiendommen 232/19 foreslås som boligformål, som i gjeldende reguleringsplan. Eiendommen er bebygd med våningshus, låve/landbruksbygning, samt to mindre uthus (fritidseiendom i matrikkel). Det foreslås at tomta kan bebygges med en total BRA (bruksareal) på maks 450 m2 inklusiv 30 m2 parkering. Innenfor egen tomt skal det avsettes areal til minimum 2 parkeringsplasser pr. boligenhet.

Hovedhus kan oppføres i inntil to etasjer med maksimal gesimshøyde på 6,0 m og en mønehøyde på 8,5 m, målt i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. For uthus/garasje/anneks gjelder bestemmelser som for fritidsbebyggelsen.

Fritidsbebyggelse

Innenfor fritidsbebyggelse i felt F1-F4, er de fleste hyttene bygd ut etter gjeldende reguleringsplan. Planen omfatter også fritidsbebyggelse i felt F5, som omfatter eiendommen 232/17, som er bebygd med fritidsbolig med terrasse, uthus, bod og naust.

For fritidsbebyggelsen foreslås det utnyttingsgrad noenlunde i tråd med bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Byggehøyder er videreført fra gjeldende reguleringsplan.

Naust o.a. bygg

Naustet innenfor fritidseiendommen er ikke spesielt nevnt i bestemmelsene.

Naustene i friområdene kan opprettholdes, se § 5.3.

Planen gir mulighet for toalettbygg i friområdene. Illustrasjonsplanen antyder toalett også ved utfartsparkeringen. Dette bør tilføyes bestemmelsene for o_P1.

Småbåtanlegg

Formålet omfatter offentlig areal for småbåtanlegg både i sjø og på land. Dette inkluderer selve flytebrygga, landfestet og slipp, samt eventuelt annet nødvendig manøvreringsareal. Eiendommen er en del av det statlig sikra friområdet, men flytebryggeanlegget og vegen er opparbeidet privat av hytteforeningene.

Dagens anlegg med 12 småbåtplasser tenkes utvidet med ca. 15 ekstra plasser, hvorav minst 3 allment tilgjengelige gjesteplasser. Detaljer avklares i forvaltningsplan.

Biladkomst, veglag og vegavtale

Da adkomsten til friområdet er via privat veg og det i en reguleringsplan ikke er anledning til å gi bestemmelse om at allmenheten har adgang på privat grunn, er det dannet et veglag og en vegavtale som sikrer allmenhetens tilgang til friområdet. Kommunen har forpliktet seg til å være en del av dette veglaget og representerer som sådan allmenheten. Denne forpliktelsen inngikk kommunen i kjøpekontrakten da de tok over eiendommen etter Olaf Sundals dødsbo. Langøya Veglag ble konstituert i møte den 04.10.2013. Veglagets bestemmelser gjelder på vegstrekningen fra Lobakken til tunet på gnr./bnr. 232/14, en strekning på ca. 940 meter. Bruksberettigede til vegen er alle som har bolig eller fritidseiendommer på Langøya og Hoøya, grunneiere til vegstrekningen samt allmennheten begrenset til strekningen fra Lobakken fram til avkjøringen ned til Kobbskjæret. Formålet med veglaget er å administrere drift og vedlikehold av vegstrekningen, herunder også brøyting. Sidevegene inngår ikke i veglaget.

Innholdet i avtalen går ut på å fordele utgifter til brøyting og vedlikehold av vegen. Levanger kommune tar 25 % av kostnadene og de resterende 75 % fordeles på de øvrige bruksberettigede. Kostnadsandelen til de øvrige bruksberettigede deles likt uavhengig av vegstrekning fram til eiendommen. I den grad vegen må utbedres av hensyn til allmennhetens bruk, skal dette bekostes av Levanger kommune alene. Kostnadsandelen til kommunen skal tas opp til vurdering etter hvert tredje hele bruksår.

Kjøreveg V1 er eksisterende hovedadkomstveg til bl.a. friområdet og er regulert inn som privat veg. Vegen omfattes av veglagets bestemmelser som beskrevet over. Vegen tenkes opprustet med ny grus, samt noe breddeutvidelse. Ved behov skal vegen også slakes ut litt i svingen etter parkeringsplassen o_P1. Dette avklares i forvaltningsplan.

Kjøreveg o_V3 ligger på offentlig grunn men er opparbeidet privat av hytteforeningene i området. Dette er en offentlig adkomstveg til småbåtanlegget o_S1. Denne tenkes utbedret for å ha tilfredsstillende snumuligheter med bil med båthenger. I forbindelse med snuplassen skal det etableres to HC-tilpassete parkeringsplasser. 

Planen omfatter også felles privat adkomstveg til hyttefeltene F1-F3, privat vegareal nord for krysset ved Lobakken samt offentlig vegareal i kryss med fylkesveg 102.

Parkering

Det foreslås en offentlig utfartsparkering o_P1 med snuplass for buss langs den gjennomgående vegen. Parkeringsplassen vil romme ca. 18 plasser, hvorav 2 HC-plasser. Detaljer løses i forvaltningsplan. Det er rekkefølgekrav om geoteknisk vurdering før igangsetting av arbeidet med parkeringsplassen.

Felles privat parkeringsplass f_P1 ved f_V2, skal være felles for hytteområdet F1-F4.  

Renovasjonsanlegg

Som i gjeldende reguleringsplan er det satt av plass for søppeldunker og postkassestativ ved adkomstvegen til fritidsbebyggelsen i nordøst. Det vil også være snumulighet her.

Offentlig friområde

De tre offentlige friområdene utgjør til sammen ca. 35,7 daa. Badeområde i sjø utgjør i tillegg ca. 34,3 daa. Planen har en strandlinje på ca. 400 mot sør og ca. 100 m mot nord. Stranda mot sør anses som den beste til bading, og da spesielt Kobbskjæret helt i sørvest.

Planområdet har stort potensiale som friluftsområde, det er sjønært, har gode solforhold og en spennende kulturhistorie. Området er i dag litt lite tilgjengelig og tilrettelagt, noe denne reguleringsplanen skal forsøke å gjøre noe med. Vedlagte illustrasjonsplan viser hvilke tiltak som er tenkt i området og peker på delområder med spesielt stort potensiale friluftslivsmessig. Det er område o_F2, på sørsiden av halvøya, som først og fremst tenkes tilrettelagt for friluftsliv.

Opprusting av veg og etablering av parkeringsplass og småbåthavn som er tilgjengelig for allmennheten er de viktigste tiltakene som ligger inne i planen for å bedre tilgjengeligheten. Tiltak for å bedre tilrettelegge for friluftsliv går på etablering av toalettfasiliteter inkl. HC-toalett, opprusting av stinettet og opparbeiding av raste- og badeplasser med benker og bord, grill etc.

Basert på illustrasjonsplanen vil det utarbeides en forvaltningsplan som tar stilling til konkrete tiltak i området som bl.a. opparbeidelse av rasteplasser og skjøtsel av skog.

Det vises til planbeskrivelse og illustrasjonsplan for nærmere orientering.

Deler av o_F1 kan fortsatt drives som landbruksareal så fremt dette ikke er til hinder for ferdsel og så fremt det ikke fremkommer andre behov for tilrettelegging for friluftsliv i området. Stien gjennom åkeren ned til sjøen må opprettholdes. I tillegg er det vist en ny sti langs boligtomten i øst.

I friområdet o_F1 ligger det to private naust, som tenkes opprettholdt.

Felles grønnstruktur og turveger

Felles grøntområder til gangadkomst, lek og rekreasjon for hytteområdet i øst er lagt inn omtrent som i gjeldende reguleringsplan. Det er gjort tilpasninger ift. ny vegføring.

I samme område er det også satt av to felles turveger for å sikre gangforbindelser ut til friområdet, omtrent som i gjeldende plan. Den vestligste har noe smalere bredde.

Badeområde

To områder tenkes tilrettelagt for opphold, rast og bading. Dette er området sør for parkeringsplassen og området ved Kobbskjæret. Vedlagte illustrasjonsplan viser hvordan det kan etableres ny universelt uformet stiforbindelse, fra parkeringsplassen og ned til stranda. Ved Kobbskjæret ser en også for seg muligheter for å sette ut flytebrygge i sjøen. Dette området vil også være tilgjengelig for rullestolbrukere via kjørevegen og HC-parkeringa. Minst en av plassene vil bli reservert for HC.

Universell utforming m.m.

Ifølge § 5.3 bør tiltak innenfor friområdene i den grad det er mulig utformes etter prinsipper for universell utforming.

Ifølge § 4.7 skal den offentlige parkeringsplassen opparbeides med 2 HC-plasser.

Planen omfatter kun ett bolighus. For fritidsbolig med kun en boenhet er det ikke samme krav om tilgjengelighet som for en bolig (TEK10 § 1-2 andre ledd).

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Momenter som tiltakshaver mener er relevante er omtalt.

Havnivåstigning og stormflo

Det er konkludert med at havnivåstigning ikke vil utgjøre noen risiko for området da lavest beliggende eksisterende bebyggelse ligger på ca. 7 m.o.h. Bolighuset ligger på ca. kote +10 og anses å ligge innenfor sikkerhetsmarginen mht. havnivåstigning og stormflo. Bryggeanlegg og naust vil av naturlige årsaker alltid ligge innenfor faresonen for stormflo og kraftig sjø.

Skredfare

Ved hytteområdet nordvest i planområdet er grunnforholdene ansett som gode, de består av fast grunn og fløssfjell (dette er fotodokumentert). På NGUs løsmassekart ligger området vist som humusdekke/tynt torvdekke over berggrunnen.

(Ifølge NGU består berggrunnen av leirskifer fyllitt og glimmerskifer).

Ved området for parkeringsplassen er det på NGU sitt løsmassekart vist område for hav- og fjordavsetning og strandavsetning, usammenhengende eller tynt dekke over berggrunnen. Det skal ha blitt gravd en vannledning i dette området for noen år siden som ikke påviste leire/kvikkleire.

Tiltakene i område anses som minimale. Det er heller ikke i fare for å bli rammet av skred fra nærliggende områder.

Brann

Det er tilkomst for brannbil helt opp til hyttene og boligen via regulert adkomstveg inn på hytteområdene. Dette gjelder også for felt F5. Det vil være tilkomst for brannbil til «Tyskerbrakka» langs vegen, det er ca. 5 meter fra vegen til brakka.

Trafikk

Vegen langs Tinbuen friområde er gruset og smal og den vil normalt ikke innby til høye hastigheter, men det kan ikke utelukkes at dette kan skje. Noe utbedring av vegen er planlagt. Det er mulig å forbedre sikt ved bakketoppen og svingen etter parkeringsplassen. Detaljer rundt dette tas i forvaltningsplanen. Blir hastighet et problem langs denne strekningen må skilting vurderes. Mulige ulykkespunkt langs vegen kan være ved inn- og utkjøring til utfartsparkeringsplassen, der stien ved to tilfeller krysser over vegen (se illustrasjonsplanen), langs ved «Tyskerbrakka» og ved nedkjøringen til småbåtanlegget, spesielt med manøvrering med båthenger.

Område er registrert som beiteområde for elg. Ved økt trafikk vil sjansen for påkjørsel av elg øke, men pga. lav fart anses faren for alvorlige personskader som liten.

Småbåtanlegg og badeområder

Drift- og tilsynsansvarlig for Tinbuen friområde og småbåtanlegget har ansvaret for å sørge for nødvendige sikkerhetstiltak ved småbåtanlegget og badeområdene. Det kan settes opp redningsbøyer og redningsstiger etc. Detaljer avklares i forvaltningsplan.

Landbruksinteresser og jordvern

Jordvern anses lite relevant i denne saken, da dyrka mark ble regulert til friområde i 2000 og sikret statlig eierskap som et offentlig friområde i 2005.

Friområdet berører ca. 8-9 daa med dyrkamark av korn og poteter. Det drives på leieavtale av grunneierne i området. Grunneier (DN) har tidligere uttalt i møte at dette godt kan opprettholdes, men hvis det i etterkant kommer opp andre bruksområder som kommer allmenheten til gode så er DN åpen for dette. Siden arealet i utgangspunktet ikke er et LNFR-område kan man heller ikke anse det som en negativ konsekvens for jordbruket hvis det skulle bli omdisponert i fremtiden.

Kommunen tolker bonitetskartet noe annerledes enn i planbeskrivelsen. Det viser at det innenfor planområdet er skog med lav-, og middels bonitet samt uproduktiv skog, to områder med fulldyrka jord og tre områder med innmarksbeite. Ellers består jordarealet innenfor plangrensen av åpent jorddekt fastmark. Dyrkajorda og innmarksbeite er registrert innenfor oppkjøpt friområde.

Kulturminner

Det er ingen registrerte automatisk freda kulturminner i området.

Trappeanlegget ved «tyskerbrakka» tenkes tatt i bruk som del av adkomsten ned til sjøen. Krigshistorisk og lokalhistorisk kan dette være bevaringsverdig, men kommunen kjenner ikke til noen skriftlig vurdering av nyere tids kulturminner. 

NTNU Vitenskapsmuseet kan komme til å kreve marinarkeologisk befaring i området. Hensikten vil være å avklare hvorvidt nevnte inngrep kan skade fredede eller vernede kulturminner under vann eller i strandsonen. 

I området for boligbebyggelse ligger det to SEFRAK-registrerte bygninger, dvs. bygninger hvor kulturminnelovens § 25 om meldeplikt for offentlige organer gjelder. 

Biologisk mangfold

I kommunens viltkart er området registrert som beiteområde for elg. Økt menneskelig aktivitet i området kan påvirke elgens beiteområder. Planen berører imidlertid en liten del av et større beiteområde og planområdet er delvis tett bebygd, så konsekvensen av planforslaget anses å få liten betydning for elgens beiteområde.

Åsenfjorden er i registeret for Nasjonale laksefjorder og nasjonale laksevassdrag. 

Ifølge Artskart har NTNU Vitenskapsmuseet i 1986 registrert 6 objekter (moser med status LC livskraftig) som kanskje ligger i planområdet (koordinatpresisjon 707). Disse er ikke truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010. I 2007 har de også registrert rødhyll, som ifølge «Fremmede arter i Norge - med norsk svarteliste 2012» er en svartelistet/fremmed art med høy risiko (HI). Arten anses som relativt vanlig. Arten er også nevnt i rødliste 2010 med status livskraftig (LC). Svartelista er nyest og gir en oversikt over fremmede arter som har høy eller svært høy økologisk risiko i norsk natur. Kommunen har på Miljødirektoratets temasider om fremmede arter ikke funnet informasjon som tyder på at dette er en art myndighetene ønsker å bekjempe eller iverksette tiltak mot. Kunnskapsgrunnlaget anses tilstrekkelig til å fatte et planvedtak.

Noe vegetasjon må fjernes ved etablering av utfartsparkering, med dette anses ikke å ha noen større innvirkning på det biologiske mangfoldet.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Det skal være kapasitet og mulighet til tilknytning til privat vann- og avløpsnett ved etablering av toalettanlegg.

Utbyggingsavtale, vegavtale

Det er ikke signalisert behov for utbyggingsavtale med privat tiltakshaver.

Kommunen har inngått en vegavtale med Langøya Veglag som sikrer allmennheten adkomst til friområdet. Det foreligger ingen bruksavtale for flytebryggeanlegget.

Konsekvensene av planforslaget

Konsekvensene er grundig vurdert i planbeskrivelsen.

Når det gjelder landskap og naturmiljø anses konsekvensene som minimale.

Dette gjelder bl.a. opparbeidelse av den større parkeringsplassen, utvidelse av småbåthavna og hva som bør gjøres for å unngå forsøpling. Hyttene i området er allerede under oppføring iht. til gjeldende reguleringsplan, og visuell effekt av disse antas vurdert tidligere.

For barn og unge, friluftsliv og rekreasjon anses konsekvensene som utelukkende positive. Gjennom mer tilrettelegging og sikring av adkomst for allmennheten (gjennom vegavtale) vil området blir mer tilgjengelig for allmennheten. Allmennheten vil også få tilgang til småbåtanleggets utvidelse av bl.a. 3 offentlig tilgjengelige båtplasser.

Det antas noe økt biltrafikk inn til parkeringsplassen og småbåtanlegget, særlig om sommeren. Samt noe mer båttrafikk. Kilder til økt støy anses å være minimale. Området er beiteområde for elg, og ved økt trafikk vil også faren for påkjørsel av elg øke.

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte ble gjennomført den 26.10.2010. 

Varsel om oppstart av reguleringsarbeidet ble første gang sendt ut til berørte parter 19.11.2010, samt kunngjort i Trønderavisa 20.11.2010. Frist for innspill ble satt til 17.12.2010. Det kom inn 12 innspill. Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Det ble varslet utvidelse av planområdet den 23.05.2012, og med annonse i Levangeravisa den 26.05.2012. En eksisterende boligtomt og et hyttefelt nordøst for det opprinnelige planområdet ble tatt med for å regulere inn kjøreadkomst til eksisterende fritidsbebyggelse, samt parkering og renovasjonsanlegg. Det ble mottatt 5 uttalelser samt 2 uttalelser noe senere i 2013. Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. 

Den 03.04.2013 ble grunneier varslet om at hyttetomta ved flytebryggeanlegget også innlemmes i planområdet. Frist for uttalelse var 19.04.13.

Det er avholdt møte med grunneiere som sokner til den private vegen gjennom området. Formålet med møtet var å danne et veglag som regulerer drift, vedlikehold og eventuelt utbedring av veg, samt å angi en fordeling av kostnader.

Det er også avholdt et møte med Tinbuen Hytteforening og ett åpent informasjonsmøte med naboer og andre interesserte. Invitasjon til møtet ble sendt til de nærmeste naboene, det ble annonsert i Levangeravisa. På møtet ble det gjennomgått bakgrunn og historikk for Tinbuen friområde og det foreløpige planforslaget ble presentert.

Tiltakshaver, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Levanger kommune har hatt et arbeidsmøte.

Veglaget Langøya Veglag ble stiftet den 04.10.2013. Veglaget består av grunneierne til vegen, de fire hytteforeningene Tinbuen, Framnes, Langøya og Hoøya, samt Levanger kommune. Levanger kommune representerer allmennhetens interesser.

Intern høring i kommunen

Planforslaget er forelagt barnerepresentant, folkehelsekoordinator og tiltakshaver Levanger kommune ved enhet for kommunalteknikk. Det er ikke mottatt innspill.

Vurdering:

Omtalte avvik/endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan virker gjennomtenkt, og vil i stor grad bidra til å fremme bruken av det statlig eide friområdet og samtidig hensynta private grunneiere. Det ser også ut til at det har vært gode muligheter for medvirkning i planprosessen. Virkningene av planforslaget ser i hovedsak ut til å bli positive. De foreslåtte endringene anses heller ikke å være i strid med Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen.

Å revidere en reguleringsplan for et område hvor kommunen også har satt i gang en ulovlighetsoppfølging medfører ekstra utfordringer. Bl.a. foreslås det nå en endring i utnyttingsgrad for hyttefeltet (oppdatering jf. ny arealdel), som vil endre rammene for videre ulovlighetsoppfølging. Det samme gjelder foreslått justering av en hyttetomt i felt F3. Kommunen ønsker samtidig et godt samarbeid med grunneierne i området, og har inngått en vegavtale som skal sikre allmennhetens adkomst til friområdet.

Grad av utnytting

Gjeldende reguleringsplan er mangelfull mht. grad av utnytting for eiendommen 232/119 (boligformål). Det er nå foreslått totalt bruksareal på 450 m2 inkl. 30 m2 parkering. Tomta er stor, så dette er kanskje mer hensiktsmessig enn det som er brukt i kommuneplanens arealdel (35 %-BYA og BYA 300 m2).

Grad av utnytting for hytteområdet foreslås endret mer i tråd med kommuneplanens arealdel, men det er foreslått ett avvik fra TEK10 og veileder for grad av utnytting som blir håpløst for kommunen å kontrollere i praksis. Dette gjelder følgende forslag:

«For tomter som allerede er bebygd etter tidligere reguleringsplan av 290300, skal overbygde terrasser ikke medtas ved beregningen av BYA.»

Gjeldende reguleringsplan gir mulighet for fritidsbolig inkl. uthus/anneks med en samlet grunnflate på maks 100 m2 (endring i 2003). Planen fra 2000 ga mulighet for 80 m2 BYA fritidsbolig +15 m2 BYA uthus. Planen har ikke bestemmelse om terrasser, dvs. at reglene i byggteknisk forskrift avgjør om de regnes som bebygd areal (avhengig av høyde over terreng og evt. overbygging). Ifølge veileder skal bl.a. åpent overbygget areal, utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5 m, og konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen medregnes i bebygd areal (BYA).

Nå blir det en begrensning på hytta på 90 m2 og en egen begrensning på terrasse som regnes som bebygd areal (terrasse på bakken uten overdekning regnes ikke som bebygd areal). Planen får ikke tilbakevirkende kraft, dvs. at lovlig oppførte bygg/konstruksjoner kan stå, men at nye søknader vil bli vurdert etter nye/gjeldende regler. Rådmannen anbefaler at bestemmelsen om terrasser, som avviker fra TEK10 med veiledning, tas ut.

Innsnevring av turveg

Det er foreslått en utvidelse av hyttetomta 232/131 i felt F3, og dermed en innsnevring av areal til felles turveg til/fra regulert friområde. Det kommunen mener er ulovlig oppført uthus/vedbod og støpt plate på mark (for anneks) i regulert felles lekeområde, som bl.a. skal benyttes til felles turveger/gangadkomster til hyttetomtene, havner da innenfor område for fritidsbebyggelse. Foreslått reduksjon, fra ca. 8 til 3 m, sikrer ferdselsmulighetene, men en smalere bredde gjør at en kommer nærmere innpå private arealer og det kan oppleves ubehagelig, spesielt hvis traseen ikke er opparbeidet eller synlig. I reguleringsplanen fra 2007, som ble opphevet, var bredden redusert til 5 m. Omsøkte anneks er tidligere avslått fordi det er i strid med formål og utnyttingsgrad. Uavhengig av dette ser Rådmannen ingen sterke planfaglige argumenter for å nekte foreslått innsnevring av stitraseen.

Eksisterende flytebryggeanlegg utenfor planområdet

Flytebryggeanlegget utenfor 232/17 er holdt utenfor planen, for å unngå at planen påvirker ulovlighetsoppfølging og omsøkt ettergodkjenning av dette.

Forholdet til naturmangfoldlovens § 8-12

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12. 

Konklusjon

Rådmannen tilrår at planforslaget, med anbefalt endring, legges ut til offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 19.02.2014 16:01
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051