Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 18.04.12 - sak 28/12 - Søknad om deling av grunneiendom / rekvisisjon av kartforretning - 1719/55/1 - Gunnar Jermstad

Audhild Slapgård - klikk for personkort
Saksbehandler: Audhild Slapgård
Arkivsaknr: 2011/6921 - /1719/55/1  
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 18.04.12 28/12

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 jf. § 12-4 (rettsvirkninger av reguleringsplan) gis Gunnar Jermstad dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Det forutsettes at eksisterende vei flyttes og dyrkes opp.

Med bakgrunn i plan og bygningslovens § 20-1 (tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes søknaden fra Gunnar Jermstad om fradeling av tomt til boligformål på inntil 800 m2, fra gnr 55 bnr 1 i Levanger kommune.     

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Gunnar Jermstad leverte den 24.08.2011 inn søknad om fradeling av 800 m2 tomt, på sin eiendom gnr. 55 bnr 1 i Levanger kommune. Eiendommen Sunde øvre ligger ved fylkesvei 754 Skogn – Markabygda, ca 6 km sør for Skogn sentrum.

Det fremgår av søknaden at fradelt tomt skal bebygges med et bolighus, og inneha samme funksjoner som en generasjonsbolig i en overgangsperiode. Behovet for en ny bolig i tilknytning til eiendommen kommer i forbindelse med generasjonsskifte på gården. 

Arealet som søkes fradelt er 440 m2 dyrka jord og et areal på 400 m2 som er å betegne som lauvbevokst, udyrkbar jord. Dyrka jorda har søker karakterisert som en “snuplass som det vokser dårlig på” 

Vedlegg:
Ingen

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad om deling av grunneiendom PDF
  2. Jordlovsbehandling PDF
  3. Sametingets uttalelse PDF
  4. Fylkeskommunes uttalelse PDF
  5. Statensvegvesens Uttalelse og befaring PDF
  6. Situasjonskart PDF
  7. Revidert søknad om deling av grunneiendom PDF


Saksopplysninger:
Gunnar Jermstad leverte den 24.08.2011 inn søknad om fradeling av tomt på sin eiendom gnr.55 bnr 1 i Levanger kommune. Den nye tomten skal bebygges med et bolighus, som skal inneha samme funksjonene som en generasjonsbolig for en periode.

Nabovarsling
Det er foretatt nabovarsling i samsvar med plan og bygningslovens paragraf 21-3. Samtlige av naboene har samtykket i tiltaket.

Planforhold
Tomten omfattes av kommuneplanens arealdel og er regulert til LNRF- spredt boligbebyggelse. Det søkes dispensasjon fra planens punkt 5.3 under punkt 4, der det heter “Dyrka jord eller reelt dyrkbar jord ikke må omdisponeres.”

I samsvar med plan og bygningslovens kapittel 19 jf. paragraf 21-5 sendte Innherred-Samkommune den 20.09.2011 saken på høring til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Sametinget, Statens vegvesen og Enhet for landbruk og naturforvaltning.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Sametinget og Enhet for landbruk og naturforvaltning hadde ingen spesielle merknader til søknaden.

Statens Vegvesen sin vurdering var at siktforholdene på stedet tilsa at avkjørselen burde vært flyttet 20-25 meter sørover, dette for å bedre sikten over bakketopp.

Fylkesmannens Landbruksavdeling frarådet fradelingen.

21.11.2011 ble det foretatt jordlovsbehandling, der positivt vedtak ble fattet.

Den 10.01.2012 ba kommunen tiltakshaver om en avklaring i forhold til avkjørsel spørsmålet, og stilte saken i bero til dette punktet var avklart. 

Den 24.02.2012 mottok Innherred- Samkommune en revidert søknad. Her var avkjørselen flyttet i henhold til Statens vegvesens sine anmodninger. Det fremgår av søknaden at ny vei vil bli lagt på nabogårdens jord. Som følge av dette vil partene foreta makeskifte, for å få til en god driftsmessig løsning på jorda. Eksisterende vei skal dyrkes opp, slik at minst mulig dyrka jord går tapt under fradelingen.

Kommunen sendte den 29.02.2012, saken på ny høringsrunde til Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Enhet for landbruk og naturforvaltning.    

Høringsinstansene hadde ingen nye merknader. 

Dispensasjonssøknaden lyder som følger

SØKNAD OM DISPENSASJON FRA RAMMEBESTEMMELSE I KOMMUNEPLANENS AREALDEL

Deler av tomta er dyrkajord, det søkes derfor om dispensasjon fra kommuneplanens
rammebestemmelser i pkt. 5.3.

Som begrunnelse vises det til:

  • Delingen er hensiktsmessig i forbindelse med eierskifte, jfr. også brev vedlagt søknaden.
  • Delingen er ikke til driftsmessige ulemper for gården og det er ingen andre aktuelle områder for fradeling.
  • Fradelt tomt blir ca. 800 m2, derav dyrket kun ca. halvparten.
  • Dyrkajorda som medgår er uhensiktsmessig på grunn av beliggenhet i forhold til bevokst berg, Den er i tillegg grundlendt og bløt og gir dårlig avling. Det vil si at stykket ikke har betydning for gårdens drift og økonomi.
  • Ny bebyggelse vil utgjøre, sammen med eksisterende boliger, en liten boligklynge og  tomta anses derfor som godt tilpasset resten av bebyggelsen.
  • Eksisterende vann- og kloakk ledninger ligger i nærheten av tomta, og denne skal tilknyttes disse. Vannforsyningen er privat fellesanlegg, privat avløpsledning er knyttet til kommunalt system.
  • Det er så vidt vi vet ingen registrering av biologisk mangfold eller fornminner her som svekker vår søknad.
  • Vi kan ikke se at hensynene bak kommuneplanens bestemmelser blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, da lite areal dyrkajord medgår og i tillegg denne er lite verdifull.
  • Det over betyr etter vår mening at det er klart større fordeler med dispensasjon enn ulemper.


Klikk for større kart 


Klikk for større kart

Vurdering:
Dispensasjon fra bestemmelsens pkt 5.3 underpunkt 4 i kommunedelplanen.

I henhold til plan og bygningsloven § 19-2 første ledd, har rådmannen adgang til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven.

Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende plan. Forutsettingen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at “hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt.” I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være “klart større enn ulempene” etter en samlet vurdering.

Ordlyden i pbl § 19-2 annet ledd gir som utgangspunkt uttrykk for en høy terskel for at dispensasjon skal kunne gis. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider (ot.prp.nr.32 2007-2008) hvor det uttales at dispensasjon ikke skal være en kurant sak. Det vises til at dispensasjon ikke må undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når den direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt til søknaden.

Kommunedelplanens krav til spredt boligbebyggelse (punkt 5.3) har listet opp følgende kriterier:

  1. Plassering av bebyggelse må skje i samsvar med plan- og bygningslovens krav om sikkerhetsvurderinger.
    I det aktuelle området foreligger det ingen fare for ras eller skred. Området er heller ikke flomutsatt. Slik kommunen ser det vil bebyggelsen være i samsvar med plan- og bygningslovens krav om sikkerhet.
  2. Bebyggelsen må ikke plasseres i områder som har regional og nasjonal stor verdi for biologisk mangfold.
    Kommunen sendte som tidligere nevnt saken på høring til Fylkeskommunen. Kommunen har lagt deres vurdering til grunn, og kommet frem til at fradelt tomt ligger ikke i et område som har særlig verdi for biologisk mangfold
  3. Kulturminner må ikke forringes. Bebyggelsen må tilpasses kulturlandskapet.
    Når det gjelder kulturlandskap, har kommunen lagt vekt på fylkeskommunens hørings uttalelse. Der de skriver at “Vi har ikke kjennskap til regionale interesser på området og har ut fra det ingen merknader til omsøkte fradeling.” Videre har fylkeskommunen konkludert med at tiltaket ikke er i konflikt med kulturminneloven § 3.
  4.  Dyrkajord eller reelt dyrkbar jord må ikke omdisponeres.
    Dette punktet vil bli vurdert tilslutt.
  5. Det må kunne etableres godkjente løsninger for avkjørsel, vann og avløp.
    Godkjent løsning for avløp innenfor nedbørsfeltet for drikkevannskilder, er kun tilknytning til kommunalt avløpsanlegg.
  6. Nye avkjørsler/veger skal ikke gå over dyrka jord.
    Når det gjelder avkjørsel, vann og avløp, ligger vann og avløp i umiddelbar nærhet. I forhold til avkjørselen har vi et vedtak fra Statens Vegvesen som sier at avkjørselen skal flyttes 27 meter sør for å bedre sikten mot bakketopp. En slik løsning vil medføre at den nye veien går over naboeiendommens grunn. Her vil søker og nabogården foreta makeskifte, slik at eksisterende vei dyrkes opp, til gjengjeld vil naboen få et tilsvarende areal i tilknytning til sin jord et annet sted. Det vil således ikke bli benyttet noe mer dyrka mark til vei enn hva tilfellet er i dag.
  7. Maksimal tomtestørrelse skal være 2 dekar.
    Fradelt tomt vil ha et areal på ca 800 m2, og vil således være godt under maksimal tomtestørrelse på 2 dekar.
  8. Fradeling av tomter må ikke føre til driftsmessige eller miljømessige ulemper for landbruket.
    Dette punktet vil bli vurdert sammen med punkt 4, nedenfor. 
  9. Ved nybygging av 4 boliger eller flere som bygges samtidig og ligger naturlig sammen med avstand under 100 m, skal det utarbeides reguleringsplan.
    Det er i dette tilfellet en boenhet. Det vil derfor ikke være behov for utarbeidelse av en reguleringsplan.
  10. Innenfor området Voll – Åsen kan ny spredt boligbygging kun tillates i tilknytning til og som fortetting av eksisterende husklynger.
    Omsøkte tiltak vil ikke falle innunder området “Voll” i kommunedelplanen.


Det som imidlertid er sikkert er at fradelingen medfører bruk av ca 400 m2 dyrkamark. Dette er i strid med kommunedelplanens punkt 5.3 underpunkt 4. Det kreves således en dispensasjon. Hensynene bak denne bestemmelsen er forholdet til jordvernet og landbruket som sådan.  

Fylkesmannens Landbruksavdeling fraråder kommunen å foreta fradeling som omsøkt.

Fylkesmannens begrunnelse av 21.10.2011 lyder som følger: 
“ Jordvernet er kraftig innskjerpet og dette er også nedfelt i den nye arealdelen for Levanger kommune, vedtatt av kommunestyret i Levanger 14.04.2011 i sak 18/11. Av denne går det fram at verken bolig, eller adkomstveg til bolig i områder avsatt til spredt boligbygging skal bebygge dyrka jord.

Den omsøkte tomta/boligen bebygger noe dyrka jord. Selv om arealet ikke er optimalt arrondert ligger arealet som en del av et større sammenhengende fulldyrka areal. I landskapet lokaliseres tomta i framkant av to eksisterende boliger, og dermed framover i det åpne jordbrukslandskapet. I lys av regionale og nasjonale jordverninteresser og kommuneplanens arealdel fraråder derfor landbruksavdelingen at det gis dispensasjon for fradeling av tomt i dette tilfellet.

Landbruksavdelingen ber kommunen her i lys av ny arealdel, og tidligere fradelingssaker i området, om at det gjøres en vurdering av kårbolig på ikke fradelt tomt vs. bolig på fradelt tomt.”

 Videre heter det i Fylkesmannens uttalelse av 22.03.2012
“Landbruksavdelingen viser til vår uttalelse av 21.10.2011. Omsøkte endring av veg adkomst vil medføre noe mindre bruk av dyrka jord, og forslaget vurderes således som en bedre løsning ifht jordvernet enn den opprinnelig foreslåtte. Landbruksavdelingen fraråder likevel at det gis dispensasjon for fradeling av tomt som omsøkt, jf. brev av 21.10.2011.”

Fylkesmannens fraråding er basert på hensynet til jordvernet. Dette er et hensyn som står sterkt i Levanger kommune og det skal mye til før dispensasjon skal kunne gis i tilfeller som dette.

Området som ønskes fradelt består av dyrkamark på 0,4 dekar, og av berg/fjell som ikke er dyrkbart på 0,4 dekar. Det arealet som er dyrkajord, som ønskes fradelt er definert som en “snu plass” som ikke har noen landbruksmessig verdi. Enhet for landbruk og naturforvaltning har vært på befaring i området og dannet seg et inntrykk av det aktuelle arealet. De fattet den 21.11.2011 en positiv jordlovsbehandling, der alle hensyn til landbruket ble nøye vurdert.

I denne saken har Innherred - Samkommunes Enhet for landbruk og naturforvaltning som nevnt ovenfor vurdert hensynet til jordvernsbestemmelsene. Videre har de sett på om fradelingen fører til noen driftsmessige eller miljømessige ulemper, da de foretok jordlovsbehandlingen.

Landbrukssjefen har kommet frem til at arealet som søkes fradelt, er vanskelig å drive med dagens maskinpark. Dette på grunn av at jorda ligger mellom våningshuset og en bergknaus som ikke lar seg dyrke opp.  Landbrukssjefen har konkludert med at arealet har en marginal betydning for den totale avkastningen på eiendommen.

Videre heter det i kommunedel planens punkt 5.3 underpunkt 8 at “Fradeling av tomter må ikke føre til driftsmessige eller miljømessige ulemper for landbruket”. Ut fra gårdens størrelse og drift kan en se at behovet for en kårbolig er en nødvendig ressurs for eiendommen. Rådmannen vil påpeke at en generasjonsbolig på ikke fradelt tomt hadde vært å foretrekke.

Videre er det slik at ønsket fradelt tomt ligger innenfor området for spredt bolig bebyggelse. Landbrukssjefen har i forbindelse med jordlovsbehandlingen, uttalt at “ med den plasseringa denne tomta har mener landbrukssjefen at den ikke vil være til noe vesentlig ulempe for kulturlandskapet, og heller for drifta av resten av eiendommen.” Rådmannen er enig i denne vurderingen.     

I forarbeidene til pbl § 19-2 er det understreket at vilkårene for dispensasjon ikke må bli så strenge at de hindrer hensiktsmessig utnyttelse av gjenstående arealer. Rådmannen kan ikke se at kommunedelplanens formål, hindrer denne fradelingen. Dette basert på at ønsket fradelt areal ligger innenfor området for spredt boligbebyggelse, samt det faktum at det er foretatt jordlovsbehandling.

Rådmannen ser på bakgrunn av dette ingen særlige hensyn som taler imot denne fradelingen. Fordelene ved fradelingen må derfor kunne sis å være klart større enn ulempene i dette tilfellet. Kommunen kan heller ikke se fradelingen vil medføre at hensynene til lovens formålsbestemmelse “blir vesentlig tilsidesatt.” Rådmannen finner derfor at vilkårene for dispensasjon i pbl § 19-2 er oppfylt.

Tiltaket kommer ikke i konflikt med nødvendige samfunnssikkerhetshensyn i henhold til pbl. §§ 4-3 og 19-2 tredje ledd.
 
Rådmannen gjør imidlertid oppmerksom på at fradelingen forutsetter at eksisterende vei dyrkes opp.
    Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 28.08.2012 13:51
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051