Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.10.14 - sak 75/14 - Detaljregulering Helge Ingstads veg 1 og 3 - 1719/274/24 og 25

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2014/92

Geir Tore Persøy - klikk for personkort
Saksordfører: Geir Tore Persøy, FRP

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 50/14
Plan- og utviklingskomiteen 15.10.12 75/14
Kommunestyret    

 

Rådmannens forslag til innstilling:

Forutsatt at tredjepartskontroll av geotekniske vurdering framlegges før planvedtak har Rådmannen følgende innstilling:

Det gjøres følgende endringer av planen:

  • Park i nord o_PRK tas ut.
  • Bestemmelsenes § 4.3 Geotekniske forhold og stabilitet endres til: «Ved søknad om rammetillatelse eller ettrinns byggesøknad skal arbeidet med å utrede og dokumentere sikkerheten være utført i henhold til veilederen til TEK10 og NVEs veileder 7/2014. Geoteknisk rapport skal vedlegges byggesøknad.»
  • Ny § 4.5.3 tilføyes: «Bebyggelsen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming, fargevalg og materialbruk.»
  • § 4.6.2 (parkering for boliger): Endres til 0,4 – 0,75 p-plasser pr. boenhet. For boenheter med hybler regnes parkeringskravet pr. hybelenhet.
  • § 4.7 Sykkelparkering, tilføyelse: «For boenheter med hybler regnes parkeringskravet pr. hybelenhet».
  • § 5.1 andre setning tas ut. Tredje setning suppleres med: «Boenheter med flere hybelenheter kan være større.»
  • § 5.1 suppleres med:
    • «Bolighus skal oppføres i 3 etasjer».
    • «Det skal være minst 15 boenheter pr. daa tomt».
    • «Garasje tillates ikke».
  • § 5.2 suppleres med: «Byggegrensen i vest følger formålsgrensen».
  • § 6.3.1, supplering: «P2 kan også benyttes til trafo/nettstasjon».


Forslag til detaljregulering for Helge Ingstads veg 1 og 3, datert 03.06.2014, med overnevnte endringer, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse revidert 3.6.14 PDF
 

2

Plankart 3.6.14 PDF   -   JPG
 

3

Reguleringsbestemmelser 3.6.14 PDF
 

4

ROS-analyse revidert 2.6.14 PDF
 

5

Illustrasjonsplan 23.05.2014 PDF   -  JPG
 

6

Planlagte bygg sett ovenfra, fra vest, mot sydøst, fra baksiden og av helsehuset PDF
 

7

Gjensidighetserklæring PDF
 

8

Innherred Helsehus - illustrasjon eksteriør 01.10.2014 PDF
 

9

Innherred Helsehus - foreløpig situasjonsplan 01.10.2014 PDF
 

10

Referat fra møte 16.09.2014 – plansaker Røstad PDF
 

11

Notat 01.10.2014 – Røstad studentboliger og Innherred helsehus PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Planområdet er på ca. 9,8 daa og ligger øst for hovedatkomst til campus Røstad (med HiNT og Trønderhallen) og nord for dagligvarebutikken Rema 1000. Området foreslås omdisponert til boligbebyggelse samt annen offentlig eller privat tjenesteyting med tilhørende parkering. Studentsamskipnaden i Nord-Trøndelag (SiNoT) ønsker å legge til rette for studentboliger og Innherred Helsehus AS planlegger et bygg med allmennpraktiserende leger, øyelege, spesialister, fysioterapeuter med flere, evt. også med apotek, samt at det i tilknytning til studentboligene kan gis plass for treningssenter eller kaffebar.

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 11. juni 2014, sak 50/14.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 14.06.14 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 13.06.2014. Høringsfristen var 2. august 2014. Eldres råd fikk utsatt frist til 13.08.2014, og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag til 22.08.2014.

Geoteknisk prosjektering ble mottatt etter at planen var behandlet og sendt på høring. Denne ble ettersendt til NVE og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag den 18.06.2014.

Ved planoppstart var det fra kommunens side signalisert behov for utbyggingsavtale med Innherred Helsehus og SiNoT, men kommunen har frafalt dette med bakgrunn i rapport fra Kunnskapsdepartementet des. 2000; «Vertskommunenes ansvar for studentvelferd». Det vil si at kommunen trekker ut medvirkning til opparbeidelse av Røstad Aktivitetspark fra varslet grunnlag i en utbyggingsavtale og når det gjelder evt. trafikksikringstiltak på FV 774 (v/rundkjøringen) vises det til at det fra Statens vegvesen ikke foreligger evt. krav om dette (de har ikke uttalt seg til planen).

Til planforslaget Røstad studentby, som var til offentlig ettersyn samtidig med aktuelt planforslag, er det mottatt en betinget innsigelse som forutsetter harmonisering av planene. I referat fra møte 16.09.2014 mellom kommunen, fylkesmannens landbruksavdeling og fylkeskommunen, går det fram hva som skal til for at den betingede innsigelsen ikke rammer evt. rev. planforslag for Røstad studentby. Fylkesmannens landbruksavdeling har lignende råd om harmonisering i uttalelsen til aktuelt planforslag også, men her brukes ikke ordet innsigelse.  

Vedlegg 7-11 er kommet til etter offentlig ettersyn. Plassering av renovasjon for helsehuset er bl.a. vist.

Til aktuelt planforslag er det mottatt følgende uttalelser, hvorav innsigelse fra NVE:

1 HiNT, 09.07.14

2 NTE Nett AS, 09.07.14 og 11.09.14

3 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 10.07.14

4 NVE, 16.07.14 (innsigelse) og 03.10.2014

5 Eldres råd, 15.08.14

6 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 22.08.14 

Green advisers har kommentert uttalelsene ift. studentboligene i vedlagte notat.

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:

1 Høgskolen i Nord-Trøndelag (HiNT), 09.07.14

Viktig at området benyttes til studentboliger og etableringer som kan bedre studentenes læringsmiljø.

Viktig at framtidig bygg (studentboliger og helsehus) tilpasses omgivelser og dagens bygningsmasse på Røstad, slik at man på en god måte får harmonisering ift. både terreng og bygningsmasse.

Foreslåtte byggehøyder er maksimale høyder som er akseptabelt i dette området.

Viktig at estetiske og arkitektonisk utforming tilpasses Røstadområdets særpreg og ses i sammenheng med øvrig bygningsmasse og uteområder på campus.

Ønsker bygg i trevirke og gjerne i farger som harmoniserer med terrenget.

Viktig at helsehus og studentboliger ses under ett og at man sikrer et helhetlig særpreg. 

Registrerer at foreslått uteareal avviker mye ift. vanlige boligområder.

Viktig å sikre et minimum av biltrafikk opp Røstad alle. Forventer at man tilrettelegger for adkomst til nåværende parkeringsplass (nedenfor Kirkhaugen) via Helge Ingstads veg, og at dagens adkomst til parkeringsplassen stenges. Dette for å minimere trafikken opp alleen.

Viktig med tilstrekkelig parkering, slik at man ikke får økt belastning og bruk av de eksisterende parkeringsarealene på Røstad. Kritisk til lavere parkeringskrav for studentboliger.

Ønsker sterkt at bygningsmassen trekkes så langt som mulig bort fra alleen. Viser til at planen fra 2010 har en byggegrense på 30 m, som vil sikre god og ønsket siktsone opp mot campus Røstad.

Kommentar:

Med SiNoT som grunneier er det stor sannsynlighet for at boligformålet benyttes til studentboliger, men å sikre dette i planen er det ikke direkte anledning til.

Utforming: Se vurdering til slutt i saken. Planlagt materialbruk i boligbygget er også omtalt i vedlagte notat (stående trekledning og kunststoff fasadeplater, grønt jordtak.

Når det gjelder utomhusarealer har tiltakshaver påpekt at for studenter erfares det beskjeden bruk av installasjoner i uteoppholdsarealer og generelt bruk av utearealer ved bolig. Studenter erfares i større grad å bruke campusområdet til slike formål.

Utbygger har i vedlagte notat signalisert at de kan få til ca. 400 m2 uteoppholdsareal, og er åpne for at minstekravet i bestemmelsene økes.

Foreslått minimum parkeringskrav for boligene er av utbygger ansett som dekkende, og evt. økning av dette kan få konsekvenser for studentboligprosjektet. Se Rådmannens vurdering til slutt i saken.  

Evt. omlegging av trafikk til parkeringsplassen nord for planområdet ble omtalt ved første gangs behandling.

Å trekke planlagt bygg unna alleen er av utbygger vurdert som ikke mulig, da de trenger kjøreareal øst for bygget. De har også avtalt å avstå ca. 1 daa tomt til SiNoT.

Figurene under viser dagens planstatus langs alleen, sammenlignet med framtidig planstatus hvis planforslaget vedtas.    

Fra venstre: Dagens planstatus, med planforslag og illustrasjon av ny trerekke fra skoleplan - klikk for større kart

Fra venstre: Dagens planstatus, med planforslag og illustrasjon av ny trerekke fra skoleplan.

Ideelt sett burde bredden på grøntbeltet vært noenlunde tilpasset størrelse på trekroner, spesielt når trærne vil stå mellom bebyggelse og trafikkerende høye kjøretøy (busser).

Selv om det er reguleringsplanen kommunestyret vedtar som skal legge føringer for utbygging av området, kan det virke urimelig å endre bredden så sent i planprosessen.

Omriss av planlagt bebyggelse er kun en illustrasjon (ikke juridisk bindendende). Byggegrensen i vest (mot alleen) følger formålsgrensen. Dette bør framgå av bestemmelsene, for å unngå tvil om veglovens bestemmelse skal gjelde.

Ny foreløpig situasjonsplan er for øvrig i strid med planforslaget mot alleen, da det er tegnet kjøreareal/parkering innenfor foreslått parkdrag mot alleen, men det er reguleringsplanen som vil bli juridisk bindende for løsningen.

Øvrige innspill tas til orientering.

2 NTE Nett AS, 09.07.14 og 11.09.14

NTE gjør oppmerksom på at planområdet ikke har strømforsyningsanlegg innenfor planområdet, og viser til ledningskart. De ønsker at tiltakets behov for strømforsyningsanlegg skal komme med i planen. Derfor må det settes av plass til å etablere en eller kanskje flere nye nettstasjoner i området.

En nettstasjon må plasseres minimum en meter fra veikant og utenfor veiens frisiktsoner. Størrelsen på nettstasjonen vil være opptil 2,5 x 4 meter. Det er ønskelig at areal til nettstasjon innreguleres med passende arealformål, jfr. Pbl § 12-5 andre ledd nr. 2. Alternativt kan det tas inn i planbestemmelsene at nettstasjon skal kunne etableres og innenfor hvilke reguleringsformål den skal plasseres. I siste tilfelle må det også tas inn i bestemmelsene de sikkerhetssoner som gjelder for nettstasjoner.

For frittstående nettstasjon opplyser NTE om avstandskrav til ulike bygningstiltak. Nettstasjoner kan også etableres i egne rom i bygg.

I uttalelse 11.09.14 skriver NTE at eksisterende strømforsyningsanlegg ikke kan forsyne ny bebyggelse og at en bør etablere ny nettstasjon i nytt næringsbygg.

Kommentar:

NTE har i brev 29.08.2014  til utbygger foreslått at strømforsyning til helsehuset kan ordnes fra eksisterende trafo i nærområdet, og med eget fordelingsskap ved bygg.

NTE skal også være orientert om effektbehov for studentboligene, men løsning er ikke foreslått. Utbygger mener evt. behov for trafo/nettstasjon kan vises i utomhusplan, og at denne kan lokaliseres i parkeringsformålet. Mulighet for dette bør gis i bestemmelsene.

3 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 10.07.14

Parkering i kjeller bør vurderes

Det er positivt at det blir tilrettelagt med relativt lav parkeringsdekning, med tanke på at studenter er målgruppa og området har gode kollektivtransport - og gang-/sykkelvegforbindelser. Samtidig viser både reguleringsplan og illustrasjonsplan at parkering tar en vesentlig del av arealet, på bekostning av småbarnslekeplass og andre grønne utearealer. Med utgangspunkt i retningslinjene i regional plan for arealbruk mener fylkeskommunen at parkering i kjeller burde vært vurdert her.

Parkdraget langs alleen bør reguleres med lik bredde som Helge Ingstads veg 2.

Alleen er et viktig landskapselement, og skal fornyes slik at den igjen kan bli en verdig portal til hovedbygningen på Røstad. Det regulerte parkdraget som skal sikre plass til alleen er vesentlig smalere i planforslaget enn i gjeldende detaljregulering, og cirka 1 meter smalere enn det som er regulert utenfor Helge Ingstads veg 2 (Rema 1000). Fylkeskommunen anbefaler at den regulerte bredden blir lik som for Helge Ingstads veg 2, for å sikre helhet og kontinuitet i området.

Parallelle planforslag i området bør ses i sammenheng

Planforslagene «Helge Ingstads veg 1 og 3» samt «Røstad studentby» bør bli sett i sammenheng for å sikre et best mulig sluttresultat. Dette gjelder flere forhold, men ikke minst visuelt, for å sikre at nye bygninger og anlegg harmonerer med hverandre og at hovedbygningen på Røstad fortsatt får spille hovedrollen i området.

Kulturminnefaglig uttalelse

Fylkeskommunen viser til sitt varsel om behov for flateavdekking av 28.2.2014, og sitt brev datert 21.5.2014 med resultat av den arkeologiske undersøkelsen.

Undersøkelsen ble gjennomført i uke 19, i form av maskinell sjakting.

Undersøkelsen påviste ikke konflikt med automatisk fredete kulturminner. De har derfor ikke ytterligere merknader eller innsigelser til dette tiltaket. De gjør oppmerksom på at dersom man under det videre arbeidet med tiltaket oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og at vi kontaktes, jf. kml § 8.2. Dette pålegget må gjøres kjent for den som skal utføre tiltaket.

Kommentar:

Ifølge tiltakshaver er parkeringskjeller geoteknisk sett ikke tilrådelig, da det vil punktere laget av tørrskorpeleire og gi redusert bæreevne. Økonomi er også et moment.

Parkdrag/byggegrense mot alleen og uteoppholdsareal: Se vår kommentar til HiNT.

Harmonisering: Se Rådmannens vurdering til slutt i saken.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

4 NVE, mottatt 16.07.14

GeoMidtAS har utført geotekniske undersøkelser (oppdrag 2014401Gav 17.06.2014) for tiltaket og har bl.a. gjennomført 11 dreiesonderinger. GeoMidt konkluderer med at grunnforholdene er krevende og har registrert en stor, ikke tidligere kjent kvikkleirelomme med til dels meget kvikk leire i nordvestre del av området. Kvikkleira har størst mektighet i nordvestre del, avtagende mot øst og sør. GeoMidt anbefaler peling til fjell for sikker fundamentering. NVE utelukker ikke at peling til fjell kan være en god løsning men dyp peling med store dimensjoner til fjell i kvikkleire med stor mektighet, innebærer betydelig massefordriving og vibrasjoner som kan ha potensiale for utløsning av skred. Løsningen må derfor vurderes i detalj av geoteknisk fagkompetanse før en evt. kan anbefale en slik løsning. Det er etter det NVE kan se ikke gjennomført en utredning av områdestabiliteten i den nyoppdagede faresonen. Dette er en mangel i rapporten og ikke i tråd med kravene i TEK10s kap. 7/NVEs «kvikkleireveileder av april 2014. NVE minner om at det i områder med kjente kvikkleiresoner eller ved funn av nye kvikkleiresoner for tiltak som faller inn under tiltakskategori K4 (som her), er det i tillegg krav om uavhengig kvalitetssikring (3. partskontroll). Dette innebærer at før tiltaket kan igangsettes, må slik uavhengig kontroll være gjennomført. Krav om dette må tas inn i reguleringsbestemmelsen. I tillegg skal det gjennomføres en områdestabilitetsvurdering. Dette kravet er å anse som en innsigelse - vilkår for egengodkjenning til planforslaget.

Vilkår for egengodkjenning - innsigelse: For å ivareta sikkerheten i prosjektet må det gjennomføres en stabilitetsanalyse som dokumenter sikkerhetsfaktor for områdestabilitet. Denne må kvalitetssikres av uavhengig foretak.

Kommentar:

Ny geoteknisk vurdering inkl. stabilitetsanalyse er mottatt i oktober 2014, og oversendt NVE, med anmodning om trekking av innsigelsen. Kommunen har samtidig foreslått en presisering av rekkefølgebestemmelsen i § 4.3.1.

I rapporten er det konkludert med at prosjektet ikke vil forverre områdestabiliteten når det er ferdigstilt og stabilitetsberegninger dokumenterer tilfredsstillende sikkerhet. Under anleggsfasen må poretrykksutviklingen overvåkes. Tomta er ikke utsatt for rasfare. Rapporten ser ut til å gjelde helsehuset.

4B NVE, mottatt 3. oktober 2014

NVE viser til anmodning om trekking av innsigelse, og har som grunnlag for ønske om frafall av innsigelse mottatt ny geoteknisk vurdering fra Multiconsult av 26.09.2014. Det foreslås også inntatt ny fellesbestemmelse 4.3: Geotekniske forhold og stabilitet: «Ved søknad om rammetillatelse eller ett trinns byggesøknad skal arbeidet med å utrede og dokumentere sikkerheten være utført i henhold til veilederen til TEK10 og NVEs veileder 7/2014. Geoteknisk rapport skal vedlegges byggesøknad». Det opplyses om at 3. partskontrollen vil foreligge i uke 41.

Som kommunen viser til er Multiconsults notat 416871 av 26.09.14 basert på vurderinger kun knyttet til realisering av Helsehuset som er ett av to bygg som planlegges på tomta i tillegg til betydelige parkeringsarealer NVE mener at den geotekniske vurderingen burde omhandlet hele reguleringsplanområdet Helge Ingstads veg 1 og 3, samt areal avsatt til parkering og adkomstveg. NVE ser imidlertid at vurderingene som er utført knyttet til områdestabilitet også i stor grad vil være gjeldende for boligbygget og til en viss grad p-areal og adkomstveg slik at en evt. revisjon av Multiconsults notat ikke nødvendigvis vil bli omfattende. Boligbygget, parkeringsarealene og adkomstvegens eventuelle påvirkning på områdestabilitet, herunder fundamenteringsmetode, anleggsdrift etc. bør innarbeides i områdevurderingen.

NVE har følgende kommentarer til innholdet i foreliggende notat:

  • I notatet vises det til at NVEs veileder/TEK10 skal legges til grunn ift. sikkerhetskrav for områdestabilitet. I kap 8, under «Beregningsresultater» vises krav til sikkerhetsfaktor F=1.25 for aφ – analyse (effektivspenningsanalyse). IfølgeNVEs veileder 7/2014 skal denne være F=1.4.
  • I tillegg til krav til sikkerhetsfaktor for områdestabilitet gitt i Tabell 5.2 i NVE 7/2014,er det også en forutsetning at erosjon som kan påvirke planområdet, f.eks. indirekte ved at erosjonen utløser et initialskred, skal vurderes og evt. lukkes. NVE savner en vurdering av dette.
  • Påtegning RIG – TEG – 002 vises også nytt P-areal og adkomstveg til skolen. Da disse arealene også omfattes av reguleringsplanen bør vurderinger knyttet til områdestabilitet og sikkerhet mot skred også omhandles spesielt for P-areal og adkomstveg. Dette er da særlig knyttet til stabiliteten ut mot Leirabekken, herunder da spesielt erosjon (se også punkt over). Det poengteres at P-areal og adkomstveg i stor grad ligger innenfor løsneområdet for et evt. initialskred mot Leirabekken, se fig. 5-2 i Multiconsults notat. Det er videre NVEs oppfatning at samme tiltakskategori i utgangspunktet bør legges til grunn for P-areal og adkomstveg som for «hovedtiltakene», altså tiltakskategori K4. Vi ser imidlertid at det kan argumenteres for at disse tiltakene kan vurderes separat, da med tiltakskategori K1 som grunnlag for vurdering av sikkerhetsnivå. Det vil likevel ikke endre kravet til vurdering av erosjon og erosjonssikring.


NVE ser det som svært sannsynlig at Leirabekken må erosjonssikres for å tilfredsstille krav til sikkerhet iht. NVE 7/2014 og TEK 10. 

I områder med kvikkleire anbefaler NVE peling uten massefortrenging.

Konklusjon:

«Gitt at 3.parts-kontroll gjennomføres og med bakgrunn i kommunens forslag til ny fellesbestemmelse 4.3, finner vi å kunne frafalle vår innsigelse av 16.07.d.å. Vi vil anbefale at vårt brev oversendes 3.parts-kontrollør til orientering. Vi forutsetter at våre ovennevnte anbefalinger legges til grunn for det videre arbeidet. Særlig vil vi påpeke forholdet til sannsynlig behov for sikring av Leirabekken.»

I e-post 6. oktober skriver NVE følgende: I vår uttalelse skriver vi innledningsvis at: «Den geotekniske vurderingen burde omhandlet hele reguleringsområdet, Helge Ingstads veg 1 og 3 samt areal avsatt til parkering og adkomstveg».  Hva angår adkomstvegen ser vi at denne ikke inngår i denne planen og ber dere derfor se bort fra denne i forbindelse med den geotekniske vurderingen.

Kommentar:

NVEs uttalelse og forutsetninger for trekking av innsigelsen må imøtekommes før planvedtak. Kommunens enheter som står for utbygging av skoletomt, parkering og adkomstveg er gjort kjent med NVEs uttalelse.

5 Eldres råd, 15.08.14

Rådet ser ikke behov for nærmere uttalelse angående denne saken.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

6 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 22.08.14

Landbruksavdelingen:

Gjennom den planlagte utnytting, herunder parkeringsdekning, er det klart at det i denne reguleringsplanen legges til rette for studentboliger. Landbruksavdelingen vurderer derfor formålet i denne planen til å være godt innenfor «høgskolerealterte formål», noe som var en forutsetning fra landbruksmyndigheten for frigivelse av området i sin tid.

Forslag til reguleringsplan for to sentrale og verdifulle arealer på Røstad, ennå ikke bebygde, er på høring samtidig. De to reguleringsplanene var også tema i møte med kommunen 13. august 2014, og det var enighet om at disse to reguleringsplanene klart bør samordnes i større grad, både med hensyn til utnytting, og ikke minst også med hensyn til form, uttrykk og arkitektur. Dette er viktig både for å sikre en god boligdekning for studenter i Levanger, og av hensyn til kvalitetene, uttrykk og arkitektur for øvrig i området. Landbruksavdelingen legger derfor til grunn at det arbeides videre med en bedre harmonisering av de to reguleringsplanene, jf. også fylkeskommunens uttalelse.

Miljøvernavdelingen har ut fra regionale og nasjonale miljøhensyn ingen merknader.

Kommunalavdelingen – samfunnssikkerhet og beredskap:

Det er gjennomført en ROS-analyse for tiltaket og det er også foretatt en egen grunnundersøkelse der det er påvist kvikkleire. Det sies i planbeskrivelsen at dette kan løses ved pælefundamentering, og at detaljprosjektering vil gi endelig løsning på kvikkleireproblematikken. Fylkesmannen forutsetter at dette blir fulgt opp.

Reindriftsavdelingen har ingen merknader til saken.

Kommentar:

Vi skulle gjerne sett at en så på harmonisering av de to reguleringsplanene, spesielt ift. boligbebyggelsen, men innspillet er ikke formulert som en innsigelse. Se vurdering til slutt i saken.

Geoteknikk: Se uttalelser fra NVE ang. innsigelse og våre kommentarer.

Endringer av planen etter høring / offentlig ettersyn

Det er ikke gjort endringer av planen etter høring, men det tilrås endringer.

Vurdering:

Det er mottatt uttalelse fra seks høringsparter, hvorav innsigelse fra NVE.

Gitt at tredjepartskontroll av siste geotekniske vurdering gjennomføres og at bestemmelsene endres slik kommunen har foreslått overfor NVE kan planen vedtas.

3. partskontroll må framlegges før kommunestyret kan gjøre planvedtak. Helst burde rapporten vært utvidet til å dekke både helsehus og boliger.

I øvrige høringsuttalelser er det bl.a. gitt konkrete råd om parkeringskjeller samt å flytte byggegrense lengst mulig unna alleen / sikre bredere parkdrag til alleen. Ingen av delene er imøtekommet, se kommentarer til aktuelle innspill.

Harmonisering av planer

Fylkesmannens landbruksavdeling har lagt til grunn at det arbeides videre med en bedre harmonisering av de to reguleringsplanene (denne og Røstad studentby), jf. også fylkeskommunens uttalelse. Innspillet er ikke formulert som en innsigelse.

HiNT er også inne på slike tema, men da ift. aktuell plan og hensynet til eksisterende bygningsmasse på Røstad.

I fylkesmannens uttalelse til Røstad studentby benyttes ordet innsigelse på en slik måte at det tolkes som en betinget innsigelse: «Landbruksavdelingen har i sin uttalelse lagt til grunn at det arbeides videre med en bedre harmonisering av de to reguleringsplanene, jf. også fylkeskommunens uttalelse, og under denne forutsetning fremmer landbruksavdelingen ikke innsigelse til planforslaget.»

I vedlagte møtereferat går det fram at under forutsetning av at tema merket * harmoniseres som i tabellen, har fylkesmannens landbruksavdeling sagt seg enig i at planen ikke rammes av den betingede innsigelsen. Punkt med * er tema som anses viktige ift. målet om studentboliger her. Fokus har altså vært på boligbyggene. Punkt med * gjelder antall boenheter pr. daa (min. 15), leilighetsstørrelse (20-65 m2, variert), høyde (min. 3 etasjer), parkering (0,4 – 0,75 plasser pr. bo-/hybelenhet), sykkelparkering (1 plass pr. boenhet) samt at det ikke skal være garasje. Boligformålet i aktuell plan vil med litt supplering i bestemmelsene oppfylle alle punkt med *, men det er også anbefalt at: «Plankart og bestemmelser må vise et felles grep der plassering og volum/form danner en helhet med vekt på god bokvalitet. (Innsyn/ utsikt, kvalitet på uteareal, solforhold m.m.).» Det ble også anbefalt at avgrensning av planområdene i nord og sør bør gjøres mer lik mht. voll/grøntdrag i nord og fortau i sør.

Rådmannen ser ikke grunn til at vollen omfattes av planen. 

Av hensyn til framdriftsplaner for helsehuset (de ønsker å starte grunnarbeider i år) legges planen fram for sluttbehandling. SiNoT har også uttrykt bekymring for at motforestillinger til naboprosjekt medfører forsinkelser for studentboliger og helsehus. SiNoT skriver at om de skal ha forhåpninger om å oppnå tilsagn om bygging av nye studentboliger i 2015 fra Kunnskapsdepartementet via Husbanken som innstillingsinstans, - er en viktig forutsetning at detaljreguleringen er godkjent ved søknadstidspunktet ca. 15. nov. Hva angår Innherred helsehus vil det være uheldig for SiNoT og kommunens helseforpliktelser overfor studentgruppen, om ikke planlagte nye lege- og helsetilbud for HiNT-studentene på Røstad kan oppstartes kommende høst.

Rådmannen har ikke innvendinger til de deler av planen som gjelder helsehuset. Det er mulig å vedta kun helsehusets del av reguleringsplanen, om en ønsker at dette med harmonisering av boligbebyggelsen vurderes nærmere. Alternativt må naboplan harmoniseres oppimot denne planen, og det er ikke ideelt ift. felles grep. Alle utbyggerne  (helsehuset, SiNoT, Stiklestad Eiendom) er invitert til møte i uke 43 angående dette.

Poenget med offentlig ettersyn er å åpne for medvirkning, men da det ikke foreligger innsigelse til reguleringsplanen ift. temaet harmonisering er det lite grunnlag for å «pålegge» disse utbyggerne videre arbeid med harmonisering av planene. Videre vil kravet om min. 15 boenheter pr. daa for naboplanen Røstad studentby innebære krav om minst 120 boenheter. Kommunen kjenner ikke til om det er behov for en evt. samlet utbygging av 150 + 120 studentboenheter. (Vi har fått opplyst at det i 2013 var ca. 2100 studenter i Levanger og at SiNoT har 221 enheter, fordelt på Moan, Byborg, Sjøgata og Kirkegata, og at det er en klar overvekt i søkningen til små leiligheter, aller helst ettroms, men også toroms. Det søkerne ønsker seg minst er hybler hvor de deler kjøkken og ikke minst bad med flere andre. Ca. 30-40 prosent har med seg bil). I vedlagte notat går det for øvrig fram at SiNoTs prosjekt omfatter 102 boenheter/daa, om en benytter TEK10s definisjon av boenhet. Dette utgjør 19,2 boenheter/daa, altså over *-punkt om 15 boenheter pr. daa.

Illustrert boligbygg virker spennende, men det er et massivt 3-etasjes bygg i vinkel/hesteskoform med åpning mot sørvest. Det minner om karrebebyggelse i by, men er lokalisert i et område med mer landlig beliggenhet og med fire meter avstand fra nabogrense. Dette gir en lukket form mot øst, og lite «samspill» med bebyggelse og utearealer på nabotomt. Sørvestre del av tomta, med best solforhold, er benyttet til parkering, og uteopphold/lek er illustrert mellom bygninger. Nabotomta får en ca. 60 m lang vegg i tre etasjer å forholde seg til i vest, og mister dermed noe kveldssol. Et felles grep kunne gitt bedre bomiljø. SiNoT har imidlertid anmodet om snarlig sluttbehandling, og synes følgelig ikke innstilt på å endre rammene for sitt prosjekt. I vedlagte notat går det også fram at arkitektonisk uttrykk er sterkt koblet til økonomiske rammevilkår. Dette har resultert i et større kompakt bygningsvolum. I notatet (svar til HINT) er virkemidler for å bryte opp volumet beskrevet.   

Når det gjelder estetikk sier plan- og bygningsloven følgende:

§ 29-1.Utforming av tiltak

Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov.

§ 29-2.Visuelle kvaliteter

Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.

Byggeskikknøkkelens Estetikkveileder forklarer begrepene som brukes og har et vurderingsskjema som kan være nyttig. Egenskaper ved tiltaket som vurderes er PLASSERING (Fjernvirkning/terrengtilpasning, bebyggelsesstruktur, vei- og infrastruktur, grønnstruktur), VOLUM OG FORM (Hovedvolum, bygningshøyde, tak) og DETALJER (Materialer og farger, detaljering, vinduer). En skal vurdere tiltakets egenskaper i forhold til omgivelsene; om det er samspill, kontrast eller tilpasning. En skal vurdere tiltakets egenskaper i seg selv; om det er god utforming, akseptabel utforming eller om det ikke oppfyller kravet om visuelle kvaliteter.

Plassering, volum og form avklares i planen, og utgjør planens hovedgrep. Når det gjelder detaljer står utbyggerne svært fritt, da det er gitt svært «runde» bestemmelser ift. estetikk (god materialbruk, god arkitektonisk kvalitet, helhetlig anlegg tilpasset omgivelsene). Bruk av detaljer (f.eks. vinduer) kan være et økonomisk/praktisk spørsmål som ses i sammenheng med behov (her åpnes for bl.a. apotek). Vi har ikke sett illustrasjoner av fasaden mot Røstadalleen, men antar at et bygg for i hovedsak tjenesteyting har behov for vinduer. Vi ser følgelig ikke behov for å detaljstyre dette. Planlagt materialbruk i boligbygget er nevnt i vedlagte notat. I vedlagte gjensidighetserklæring går det bl.a. fram at partene (Helsehus, SiNoT og Stiklestad Eiendom) vil informere hverandre vedr. valg av bygg, fasade- og utenomhusløsninger, og er opptatt av gode estetiske løsninger. Flere er opptatt av hensynet til Røstadområdet, og spørsmålet er om en skal følge tradisjonen i området og ta inn følgende bestemmelse: «Bebyggelsen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming, fargevalg og materialbruk.» En lignende bestemmelse ble bl.a. brukt i Lidl-planen (nå Rema 1000), og førte bl.a. til at bygget fikk båndtekking i kobber. Bestemmelsen synes vanskelig å forholde seg til, da det kan være flere meninger om hva som er «Røstadområdets særpreg». Det skal også tas hensyn til bebyggelsens funksjon, og bolig skiller seg fra annen bebyggelse i området. Rådmannen tilrår likevel at bestemmelsen tas med.

Begrepet boenheter i bestemmelsene og leilighetsstørrelser

Byggteknisk forskrift TEK10 har følgende definisjon av boenhet:

«Bruksenhet som anvendes til boligformål. En boenhet må inneha alle nødvendige romfunksjoner, dvs. stue, kjøkken, soverom, bad og toalett, for å kunne fungere selvstendig og uavhengig av bygningen forøvrig.»

Dvs. at bofelleskap der flere studenter deler felles kjøkken m.m. regnes som en boenhet. 

Ifølge illustrasjonsplan er det her planer om tre standarder; hybler, dubletter og ettroms leilighet, og bestemmelsene sier variert størrelse pr. boenhet fra 20-65 m2. Ifølge vedlagte notat viser det seg at det planlegges 12 bofellesskap a 4 hybler (ca. 85 m2 BRA pr. boenhet), 12 bofellesskap a 2 hybler / parleilighet (33 m2 BRA) samt 78 ettroms leiligheter (20-26 m2 BRA). Da fylkesmannen skulle konkretisere den betingede innsigelsen til naboplanen, ble størrelse på leiligheter ansett som viktig ift. å sikre studentboliger, og det ble skjelet til SiNoTs planforslag. Rådmannen har imidlertid ikke noe imot at det legges til rette for bofellesskap. Bestemmelsene bør tilpasses dette. Å øke øvre grense fra 65 til 85 m2 BRA gir ikke ønsket styring av små enheter, da 65 m2 BRA allerede tilsvarer vanlig leilighetsstørrelse. Planen bør gi litt handlingsrom ift. videre prosjektering, og utbygger har opplyst at 111 kvm er største boenheten i et bofellesskap med 4 hybler HC-tilpasset. Større leiligheter enn dette virker ikke aktuelt. Med utgangspunkt i dette tilrår Rådmannen følgende omarbeiding av bestemmelsenes § 5.1: Andre setning tas ut og tredje setning suppleres med: «Boenheter med flere hybelenheter kan være større.»

Som anbefalt i møtereferat bør det også tilføyes i § 5.1 at:

  • Bolighus skal oppføres i 3 etasjer.
  • Det skal være minst 15 boenheter pr. daa tomt.


Vi skulle gjerne tilføyd at boder (for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m.) skal integreres i bolighus, men nøyer oss med å oppfordre til dette da slike «uteboder» ikke er prosjektert ennå. Dette er en anbefaling (ikke *-punkt) ift. harmonisering. 

Parkering

HiNT er kritisk til lavere parkeringskrav for studentboliger.

Rådmannen ser også at bestemmelse om parkering pr. boenhet ikke gir god styring ift. antall studenter, da en boenhet her kan omfatte inntil 4 hybler. I vedlagte notat går det fram at parkeringsdekningen er vurdert ift. antall hybelenheter, og at vist parkering (60 plasser) tilsvarer i underkant av 0,6 plasser pr. boenhet når TEK10s definisjon av boenhet benyttes (den gir 102 boenheter med plass til 150 studenter). Minstekravet på 0,4 plasser pr. boenhet for aktuelt prosjekt med 102 boenheter tilsier minst 41 parkeringsplasser. Dette virker knapt ift. 150 studenter, men var et viktig punkt (*-punkt) ift. harmonisering av planer. Parkeringsfomålet kan uansett ikke brukes til særlig annet enn parkering. Samme dilemma gjelder hvordan krav til sykkelparkering skal gis.

Ift. harmonisering av planer anbefales 0,4 - 0,75 p-plasser pr. bo-/hybelenhet. I møtereferat er det skjelet til områderegulering for Levanger havn ifb. råd om parkeringsdekning. Der skal boligbebyggelse ha minst 0,75 parkeringsplass pr. boenhet, og hybler minst 0,5 parkeringsplass pr. boenhet. For studenter bør det ligge lavere, og det synes naturlig at kravet relateres til antall studenter, noe utbygger også har regnet på. En lav øvre grense er anbefalt, da det gjør området mindre attraktivt for vanlige boliger. (Selv om SINOT er grunneier har kommunen ingen garanti for at eiendommen selges til annen utbygger, om prosjektet ikke blir realisert).

Utbygger har altså vist mer parkering enn de selv har foreslått som minstekrav.

Hvis HiNTs bekymring skal imøtekommes ved å heve minstekravet til f.eks. 0,5 p-plasser pr. «student», vil det for 150 studenter utløse behov for 15 ekstra plasser. Dette er ikke løsbart innenfor foreslått parkeringsformål P2, men det kan oppfylles ved at antall bo-/hybelenheter blir færre. For å få tilskudd til studentleiligheter er SiNoT avhengig av å ligge innenfor en kostnadsramme pr. hybelenhet på kr. 700.000, og dette legger føringer for prosjektene (på http://www.husbanken.no/ finnes informasjon om dette, samt gode eksempler fra bl.a. Trondheim). Endringer kan påvirke prosjektets økonomi, da det blir færre enheter å dele nødvendige fellesfunksjoner på. Utbygger mener prosjektets reelle parkeringsdekning på i underkant av 0,6 plasser pr. boenhet er et greit kompromiss ift. flere forhold. Dette er også innenfor anbefalt parkeringsdekning i møtereferat. Rådmannen ser ikke behov for å endre minstekravet, da studentene vil bo nært studiested, jernbane og Levanger sentrum. Basert på overnevnte betraktninger omkring begrepet boenhet foreslår Rådmannen at parkeringskravet reformuleres slik:

  • § 4.7 Sykkelparkering: Det tilføyes at for boenheter med hybler regnes parkeringskravet pr. hybelenhet.
  • § 4.6.2 (parkering for boliger): Endres til 0,4 – 0,75 p-plasser pr. boenhet. For boenheter med hybler regnes parkeringskravet pr. hybelenhet.


Som anbefalt i møtereferat med *-punkt bør det tilføyes i § 5.1 at garasje tillates ikke. 

Konklusjon

Gitt at tredjepartskontroll av siste geotekniske vurdering gjennomføres før det fattes planvedtak og at bestemmelsene endres som foreslått i saken tilrår Rådmannen at hele planen vedtas. 3. partskontroll må framlegges før kommunestyret fatter planvedtak.

Helst burde den geotekniske vurderingen vært utvidet til å omfatte både helsehus og boliger. Det er en forutsetning for planvedtaket at NVEs innsigelse imøtekommes gjennom justering av bestemmelsene.

Dersom det er ønskelig at boligdelen av planen vurderes harmonisert med naboplanforslag før sluttbehandling tilrår Rådmannen at det innstilles slik:

«Boligdelen av planen tas ut for å harmoniseres med tilliggende planforslag. Dvs. at boligformål B og parkeringsformål P2 tas ut, men det må samtidig tas med nødvendig adkomst/kjøreareal til helsehuset (ATJ) innenfor P2.»

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 11.06.2014

Forslag i møte:

Ingen.

Saksordfører:

Geir Tore Persøy, FRP

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for Helge Ingstads veg 1 og 3, datert 03.06.2014, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Helge Ingstads veg 1 og 3, datert 03.06.2014, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse revidert 3.6.14 PDF
 

2

Plankart 3.6.14 PDF
 

3

Reguleringsbestemmelser 3.6.14 PDF
 

4

ROS-analyse revidert 2.6.14 PDF
 

5

Illustrasjonsplan 23.05.2014 PDF
 

6

Situasjon fra vest PDF
 

7

3Dmøte210514 PDF
 

8

Baksiden PDF
 

9

Mot sydøst PDF
 

10

Ovenfra


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Geoteknisk rapport (ikke mottatt pr. 03.06.14)
  • Forhåndsuttalelser (4 stk.)


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Studentsamskipnaden i Nord-Trøndelag (SiNoT) ønsker å legge til rette for studentboliger og Innherred Helsehus AS, som omfatter flere helsetjenestetilbydere blant annet allmennpraktiserende leger, øyelege, spesialister, fysioterapeuter med flere. Det anses også fordelaktig at apotek kan samlokaliseres med helsehuset, samt at det i tilknytning til studentboligene kan gis plass for treningssenter eller kaffebar. Planforslaget er utarbeidet av Norconsult AS, Green Advisers AS og Promidt AS. 

Planområdet

Planområdet er på ca. 9,8 daa og ligger øst for hovedatkomst til campus Røstad (med HiNT og Trønderhallen) og nord for dagligvarebutikken Rema 1000. Området er i dag brakklagt dyrket mark.

Planstatus

Planområdet omfattes at reguleringsplan for eiendommen Røstad, gnr.274 bnr.1 m.fl. del 1+2, vedtatt 30.04.1998. Området er i denne planen regulert til blandet formål - forretning, kontor og industri. Eiendommen gnr. 274 bnr. 24 er i detaljregulering for Helge Ingstads veg 1, vedtatt 15.12.2010, regulert til forretning/kontor/industri, parkering og park.

Forhold til KU-forskriften

Kommunen har vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning.

Planforslaget

Generelt

Planområdet foreslås regulert til boligbebyggelse, annen offentlig eller privat tjenesteyting, kjøreveg, fortau, annen veggrunn, parkering, grønnstruktur park samt sikringssone frisikt. Det er krav om utomhusplan ifb. byggesøknad.

Ca. 1 daa av Helge Ingstads veg 1 tenkes tillagt Helge Ingstads veg 3.

Plankartet viser byggegrenser og illustrasjon av ny bebyggelse.

Illustrert bebyggelse er ikke juridisk bindende, da det er en vesentlig usikkerhet i arealbehovet til samlokaliseringsaktørene i helsehuset. Studentboligene på sin side er svært avhengig av beslutninger i Finansdepartementet. Dette gjør at bygningsgeometrien kan endres innenfor de angitte avgrensninger for begge hus. Illustrasjonsplanen viser en mulig løsning.

Bebyggelsen

Det planlegges ett boligbygg i 3 etasjer for 150 studentboliger, fordelt på hybler, dubletter og ettromsleiligheter, samt ett bygg i 2 etasjer for tjenesteyting med ca. 1400 m2 grunnflate. Planforslaget åpner for større byggehøyde også her.

Annen tjenesteyting ATJ kan også inneholde apotek inntil 500 m2 BRA (som egentlig er forretning).

Når det gjelder boligbebyggelsen kan hver boenhet være inntil 65 m2 BRA, men de vil variere fra 20-65 m2 BRA.

Det foreslås maks prosent bebygd areal 70 %-BYA innenfor både felt B og ATJ.

Fotavtrykket av bygningene er på ca. 3200 kvm og parkering utgjør 1600 kvm.

Totalt eiendomsareal er på 9,8 daa, som gir en utnyttelse på 49 % BYA.

Det foreslås maks gesimshøyde 11 meter og maks mønehøyde 14 meter for begge felt.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Adkomst til området blir fra eksisterende kommunal veg Helge Ingstads veg. Det planlegges en felles avkjørsel. I gangavstand er Røstad stasjon tilgjengelig i øst, dette er stoppested for NSB lokaltog. Ved fylkesveien i syd er buss tilsvarende tilgjengelig.

Parkering

Det foreslås 2 felt for parkering P1 og P2.

For boliger foreslås krav om 0,4 p-plasser pr. boenhet og for annen offentlig eller privat tjenesteyting foreslås 1 p-plass pr. 50 kvm BRA. Minimum 5 % av plassene skal imøtekomme krav til universell utforming og gjelder begge eiendommene.

Da aktiviteten i helsehuset vil generere omkring 250 besøkende daglig er det vurdert et behov på nærmere 50-60 p-plasser til dette formålet. Illustrasjonsplanen viser 47 plasser.

Kravet for boligene skal være satt ut ifra erfaring med andre prosjekter, og vil ved full utbygging gi 60 parkeringsplasser, noe illustrasjonsplanen også viser.

For boliger foreslås 1 sykkelplass pr. boenhet og for annen offentlig eller privat tjenesteyting foreslås min. 0,5 plass pr. ansatt.

Lek og uteopphold

Som følge av usikkerhet, er lekeplass ikke vist på plankartet. Ved full utbygging anses den naturligste plassen å være mellom bygningene, mens det ved en redusert utbygging kan være andre alternativer som er bedre.

Det er foreslått krav om minst 150 m2 lekeplass med benker og minst to typer av utstyr.

Grønnstruktur - park

Parkdrag langs alléen beholdes, men reduseres noe i bredde ift. gjeldende plan.

Vollen i nord er medtatt i planen, selv om denne også er tidligere regulert.

Parkområdet skal utformes i samsvar med øvrige deler av alleèn når det gjelder artsvalg og type tre. Det går også fram at det skal opparbeides grønnstruktur i planområdet som minsker det visuelle inntrykket av parkeringsanlegget og bebyggelsen.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Overnevnte er angitt i bestemmelsene, som en henvisning til TEK10.

Det er krav om 5 % HC-parkeringsplasser.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser defineres som hendelser som kan være til fare for mennesker miljø og økonomiske verdier, samt hendelser som kan anses som trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Naturbaserte, menneske- og virksomhetsbaserte farer som kan være reelle for planforslagets er vurdert. Her er det mest reelle: 

Skred/grunnforhold

Grunnundersøkelser ble gjennomført i uke 15 og 17 2014. Dette har påvist myk leire med begrenset bæreevne. Kvikkleire ble påvist i nordvestlige hjørne, men omfanget er svært beskjedent. Dybde ned til fjell er i fra nordvest fastsatt til 11 meter og videre opp til 24 meter i sørøst. Enkle en-etasjes bygg kan fundamenteres på hel plate, men de aktuelle byggene må påregnes pælefundamentert. Detaljprosjekteringen vil gi endelig løsning på dette. Geoteknisk rapport skal følge byggesøknad.

Det er også opplyst at vekstjordlaget er svært beskjedent med en tykkelse på 30-40 cm. En stor del av dette forventes å bli benyttet internt i tiltaket. Eventuelt overskudd av disse ressursene vil bli gjenbrukt på andre nærliggende prosjekter.

Brann

Det er ingen bebyggelse som planlegges med spesiell stor tetthet slik at brannsmitte mellom bygg er en risiko. Innvendig planlegges bygningene sprinklet, om det ikke fremkommer løsninger som gjør det uhensiktsmessig.

Klimapåkjenninger

Bygningene vil være dimensjonert med de siste retningslinjer i forskriftene til Plan- og bygningslov, og vil derfor være robuste mot fremtidig klima. Området ligger også høyt ift. vassdrag og sjø, og anses skjermet for eventuell flom/springflo.

Støy

Støyanalyser ifb. skoleutbyggingen utført av Rambøll viser at Helsehuset vil komme i gul sone. Støyrapport skal vedlegges byggesak og støynivå innendørs iht. NS 8175C og utendørs støynivå skal tilfredsstille T-1442.

Uteoppholdsareal kan skjermes av boligene i øst/sør og helsehuset i vest.

Kulturminner

Arkeologisk forhåndskartlegging er utført i mai 2014. Det ble ikke påvist automatisk freda kulturminner.

Biologisk mangfold

Som følge av tidligere undersøkelser og bruk av arealet er det ikke kjent eller forventning om å finne spesielle naturmiljø som krever hensyn. Dette gjelder både dyre- og planteliv.

Vann-, avløp-, energiløsninger, renovasjon

Området tenkes tilknyttet eksisterende kommunalt vann- og avløpsnett.

Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, og dette er hensyntatt i forslag til bestemmelser. Strømforsyning er ikke nevnt.

Det skal anvendes nedgravd renovasjonssystem til studentboliger.

Utbyggingsavtale

Det er signalisert behov for utbyggingsavtale, og denne forutsettes sluttbehandlet samtidig med detaljreguleringen.

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte med kommunen er gjennomført 11. desember 2013.

Kunngjøring av igangsatt regulering ble annonsert i Trønder-Avisa 8. februar 2014 og publisert på Levanger kommune sine nettsider 10. februar 2014. 

Forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, NVE og Nord-Trøndelag fylkeskommune er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Det samme gjelder innspill fra barnerepresentant.

I kommunen er en tidligere versjon av planforslaget forelagt kommunalteknikk, barnerepresentant, Bygg og eiendom og folkehelsekoordinator.

Følgende uttalelser er mottatt:

Barne- og ungdomsrepresentanten, 19.05.14

Det er viktig å ivareta studenter med små barn, ved å legge til rette for uteplass/lekeplass. Dette kommer ikke tydelig fram i dagens tegninger eller planbeskrivelse. Eiendommen ligger sentralt til både i forhold til de store friområdene på Røstad og aktivitetsområdet som vil komme i forbindelse med Levanger ungdomsskole. Men dette vil ikke være lekeplasser tilpasset de minste barna. Det må tilrettelegges med lekeapparater, sandkasse, disser og lignende, utenfor boligene. I tillegg er det viktig å ivareta sikkerheten til barn. Boligene blir liggende nært vei i flere retninger, lekeområdet bør derfor gjerdes inn. Lekeplass og inngjerding bør ferdigstilles før boligene tas i bruk.

Kommentar: Det er lagt til rette for en lekeplass på minst 150 m2.

Kommunalteknikk har påpekt at inn-/utkjøring fra HiNT’s P-plass til alleen planlegges stengt og all trafikk herfra vil bli ledet via Helge Ingstad’s veg og ut i alleen v/ Rema. Planlagt inn-/-utkjøring fra Helge Ingstads vei 1 ut i P-plassområdet nord er derfor uheldig og anbefales ikke.

Kommentar: Adkomst i nord er tatt ut i vedlagte planforslag.

Vurdering:

Arealbruk og forholdet til overordnet plan (kommunedelplan) og gjeldende regulering

Kommunedelplanen viser til at dette er et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. For gnr. 274/25 tillater reguleringsplanen forretning, kontor, industri med maks TU på 45 %, 3 etasjer og maks gesimshøyde 10 m. For gnr. 274/24 tillater detaljreguleringen forretning, kontor og industri med 70 %-BYA, samme gesimshøyde som ovenfor samt 14 m mønehøyde, parkering som eget formål.

Grad av utnytting

Det foreslås %-BYA = 70 % innenfor begge formålene (ATJ og B), men da er parkering vist som eget formål. Spesielt for boligformålet blir utnyttingsgraden vesentlig høyere enn i gjeldende plan. I sentrumsområder er høy utnytting ønskelig forutsatt at det oppnås tilstrekkelig parkering, uteopphold og et godt bomiljø. 70 %-BYA er høyt når uteoppholdsareal for boligene også skal løses innenfor dette formålet, men her er kravet til uteopphold svært lavt (minst 150 m2).

Kommunen antar at påkrevde boder for boligene er forutsatt integrert i bebyggelsen.

Regional plan for arealbruk har bl.a. følgende retningslinje for byene:

«Ved utbygging i sentrumskjernen bør minimum 6 boenheter per dekar legges til grunn, med avtrapping til 3 boenheter per dekar i tilstøtende områder med kort avstand til kollektivknutepunkt.»

Antall boenheter pr. daa vil bli mye høyere enn nevnte retningslinje. Dagens tomt er på ca. 4,3 daa, men tomt til boliger foreslås ca. 1 daa større. Dette kan gi 60 boliger pr. daa.

Introduksjon av boligformål er altså i strid med gjeldende reguleringsplaner for området. Tilliggende tomt i øst som ifølge gjeldende plan kan brukes til bl.a. industri, er under omregulering til boliger og området anses i utgangspunktet egnet til bolig. Nærhet til fjernvarmeanlegg (biovarme) antas uproblematisk.

I en reguleringsplan er det ikke anledning til å begrense beboerne til en bestemt gruppe, dvs. studentboliger. Reguleringsplanen kan altså ikke sikre at dette faktisk blir studentboliger, men det kan legges til rette for det, gjennom lavere krav til parkering og uterom / bruk av tilstøtende grøntområder, størrelse på leiligheter og lignende. Regulering av drift, virksomhet og personkrets/brukere, eierforhold/hvem som konkret skal være eiere og lignende må styres etter annet rettsgrunnlag. Det kan i tilfelle være avtaler, konsesjoner, bevillinger og tilsvarende. Dette kan sannsynligvis ikke avklares i utbyggingsavtalen.

Området ligger nært høgskolen og hvis det først skal omdisponeres til boliger bør studentboliger prioriteres framfor vanlige boliger. Sannsynligheten for studentboliger anses stor med Studentsamskipnaden som tiltakshaver og grunneier, men noen garanti er det ikke. I dette planforslaget er også rammene for både parkering og uteoppholdsareal lavere enn for vanlige boliger, men maks leilighetsstørrelse er ikke det. Det går ikke fram om det er lagt opp til unntak i forhold til tilgjengelighet iht. TEK10 § 1-2 nr. 6 og 7, som forutsetter at det tinglyses en heftelse på eiendommen, om at boligen skal benyttes til utleie for studenter i minimum 20 år fra ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse gis, før det gis igangsettingstillatelse. Studentsamskipnaden har heller ikke i år mottatt tilskudd til bygging av studentboliger, men rettsvirkningen av en detaljregulering basert på privat planforslag er minst 5 år. Rådmannen anser det som sannsynlig at det her kan bli studentboliger, og er dermed positiv til boligformål med lavere krav til parkering og uteopphold enn for vanlige boliger. Området ligger også nært framtidig aktivitetspark. 

Boligutbygging vil naturlig nok også begrense «næringsarealene» i det som kommunen i 2003 definerte som Levanger sentrum, hvor Moan, havna og Trekanten/Stabelvollen/Elberg er vist som avlastningsområder for lokalisering av handel og tjenester. Planområdet ligger like utenfor sistnevnte avlastningsområde, vist i kart over sentrumsavgrensing, vedtatt av Levanger kommunestyre 15.10.2003.

Byggehøyder

Det foreslås 1 meter høyere gesimshøyde enn i gjeldende planer, men dette synes ikke urimelig om en skal legge til rette for 3 etasjer. Hovedbygningen ved HiNT ligger på en høyde, og like nedenfor hovedbygningen ble det nylig vedtatt en reguleringsplan som legger til rette for 3 etasjer. 

Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m.

I kommunedelplanen er det angitt flere hovedregler ved fortetting, bl.a.:

  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
  • Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.


Planforslaget anses ikke som en fortetting, men overnevnte er likevel aktuelt.

Planlagt bebyggelse er i plankartet ikke vist med juridisk bindende virkning (kun illustrasjon). Det er planlagt to bygg med fasader langs omliggende veger og tomtegrenser. Annen bebyggelse i nærområdet er også orientert med fasader langs veger.  

Vist byggegrense mot naboeiendom i øst legger opp til avvik fra plan- og bygningslovens § 29-4. Tre etasjer her kan påvirke solforholdene på nabotomta ved lav kveldssol.

Når det gjelder byggeskikk og hensynet til annen bebyggelse er det i nærliggende reguleringsplaner gitt følgende bestemmelser:

  • I detaljregulering for Helge Ingstads veg 1 er det gitt bestemmelse om at bebyggelsen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming, fargevalg og materialvalg.
  • For tomter sør for Helge Ingstads veg er det gitt bestemmelse om at bebyggelsen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming og fargevalg. For forretningsbygget i sørvest (Rema 1000) ble dette fulgt opp med saltak i kobber.


Det er ikke gitt konkrete bestemmelser om estetiske forhold, og det blir en skjønnsmessig vurdering hva som er god arkitektonisk kvalitet osv.

I nylig vedtatt detaljregulering for Levanger ungdomsskole er det heller ikke gitt konkrete føringer ift. utforming av ny bebyggelse i 2-3 etasjer nedenfor hovedbygningen. 

I nærområdet har en både hovedbygningen ved HiNT og annen næringsbebyggelse.  

Klikk for større bilde

Næringsbebyggelsen nordøst for planområdet, sett fra vest og øst.

Klikk for større bilde

Bebyggelse i Helge Ingstads veg 2                                    Hovedbygningen ved HiNT

Tre etasjer anses ikke urimelig av hensyn til hovedbygningen ved HiNT, som ligger høyere i terrenget. Takform er ikke gitt i bestemmelsene, men illustrasjoner viser hva som er planlagt. Eventuell bestemmelse om utforming, materialbruk og farger vil bli vurdert nærmere på bakgrunn av evt. innspill i høringsperioden.

Kommunen har sjekket Verneplan for kulturmiljø, 1995 sine forvaltningsutfordringer uten å finne forhold som må hensyntas spesielt i Røstadområdet. Om det i planen er tatt tilstrekkelig hensyn til hovedbygningen ved HiNT, som det pågår vedtaksfredning av, er det mulig å gi innspill på i evt. høringsperiode.

Kommunen håper å motta 3D av planlagt bebyggelse, som i tilfelle vil bli tilgjengelig her i evt. høringsperiode: http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D

Uteoppholdsareal

Ifølge kommunens vedtekter skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen.

Kommunen har ikke egne bestemmelser for studentboliger.

Overnevnte tilsier at det for 150 boenheter kreves 7500 m2 felles eller offentlig uteareal.

Foreslått krav om 150 m2 tilfredsstiller arealdelens minstekrav til småbarnslekeplass, men er svært knapt ift. 150 boenheter. Området blir da også mindre attraktivt for vanlige boliger. Videre blir det kort avstand til Levanger ungdomsskole på Røstad med uteområde og aktivitetspark. Sett i lys av at intensjonen er studentboliger er Rådmannen innstilt på å godta et lavere minstekrav, men skulle helst sett at dette lå noe høyere enn kun 1 m2 pr. boenhet med tanke på de mange brukerne.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

For helsehuset gjelder krav om universell utforming, da dette både er et publikumsbygg og en arbeidsbygning. For boliger kan det være krav om tilgjengelig boenhet.

Det er et sterkt politisk ønske om bygging av rimelige og kvalitetsmessig gode studentboliger. De generelle kravene i TEK-10 gjør det vanskelig å bygge studentboliger innenfor gjeldende kostnadsnormer. Fra 1. april 2012 er det derfor gjort unntak i forskriftene for studentboliger når det gjelder kravene til tilgjengelighet. Unntaksbestemmelsene gjelder bygninger som oppføres som studentboliger av studentsamskipnader og studentboligstiftelser som har mottatt tilsagn om tilskudd til studentboliger etter forskrift av 28. januar 2004 nr. 424 om tilskudd til studentboliger.

Det er tilstrekkelig at 20 prosent av boenhetene i hvert bygg oppfyller kravene til tilgjengelighet. Det skal for besøkende være likestilt tilgang til toalett i hver etasje i bygning med krav om heis. Det er ikke krav om universell utforming for studentboliger, men det oppfordres til at byggherren innarbeider denne kvaliteten i størst mulig grad.

Det burde også vært gitt bestemmelse om universell utforming av utearealene.

Kjøreadkomst, trafikk, støy

Helge Ingstads veg med fortau er etablert langs planområdet, men det foreligger tanker om en omstrukturering av trafikken i nærområdet. I forbindelse med detaljregulering for Levanger ungdomsskole har både Statsbygg, HiNT og SiNoT hatt synspunkter på dette. Det ligger imidlertid som en forutsetning i gjeldende regulering at det bebygde næringsområdet øst for planområdet kun har midlertidig adkomst over eksisterende parkeringsplass (nord for aktuelt planområde), og at denne trafikken skal ledes via Helge Ingstads veg når den er videreført. Det er delte meninger om denne parkeringsplassen bør få adkomst fra Helge Ingstads veg.

Hvordan trafikken skal avvikles har betydning for evt. støyberegning. I støyberegning vedlagt forslag til detaljregulering for «Røstad studentby» er det for år 2024 lagt til grunn en ÅDT (årsdøgntrafikk) på ca. 250 kjøretøy pr. døgn langs planområdet i Helge Ingstads veg. Med et så lavt tall er det nok ikke tatt høyde for at nevnte p-plass på ca. 8 daa kan få adkomst via denne vegen.

En trekantsnipp av planområdet i sørøst på ca. 250 m2 berøres av gul støysone i støyvarselkart fra Statens vegvesen, og som nevnt tidligere viste støyutredning ifb. detaljregulering for Levanger ungdomsskole gul støysone langt innover gnr. 274/25. Ved varsel om planoppstart så ikke kommunen behov for støyutredning, men planlagt boligbygg berøres muligens av gul støysone. Ifølge støyretningslinje T-1442/2012 er gul støysone en vurderingssone hvor kommunene bør vise varsomhet med å tillate etablering av bl.a. nye boliger. I utgangspunktet bør slik bebyggelse bare tillates dersom man gjennom avbøtende tiltak tilfredsstiller grenseverdiene i tabell 3. (Tabellen viser bl.a. grenseverdier for støynivå på uteoppholdsareal og utenfor vinduer til rom med støyfølsom bruksformål). Videre skal det legges vekt på at alle boenheter får en stille side, og tilgang til egnet uteoppholdsareal med tilfredsstillende støyforhold.

For tjenesteyting er det tilstrekkelig at innendørs støynivå er tilfredsstilt.

Støyretningslinjen er gjort bindende for utbyggingen og støynivået inne må tilfredsstille Byggteknisk forskrift TEK10. Planen avklarer ikke om det faktisk trengs nærmere dokumentasjon på byggesaksnivå, men støyrapport skal vedlegges byggesøknad.

Gangforbindelser, skoleveg, folkehelse

Gjennom krav til uteoppholdsareal og etablert fortau langs Helge Ingstads veg er det lagt til rette for tiltak som kan fremme folkehelsa. Området ligger nært høgskoleområdet, framtidig ungdomsskole og aktivitetspark, og med gang- og sykkelavstand til barneskole (Frol OS), barnehage, bykjerne og kollektivtilbud.

Parkering

Det er foreslått 0,4 p-plasser pr. boenhet. Da boligformålet er tenkt som studentboliger med SiNoT som tiltakshaver vurderer Rådmannen å kunne tillate et lavere parkeringskrav enn i kommunens vedtekter og arealdel. Planområdet ligger også innenfor det området som kommunen definerte som sentrumsområde i 2003, nært holdeplasser for kollektivtilbud (tog og buss) og sentralt ift. høgskoleområdet.

Foreslått parkeringskrav for annen tjenesteyting er som for kontor og anses tilstrekkelig.

I illustrasjonsplan er sykkelstativ (i 2 høyder) ikke ideelt plassert ift. gangareal, men denne blir ikke juridisk bindende, så løsningen bør revideres til byggesøknad. Også biloppstillingsplasser har knapt med manøvreringsareal i endene og plass for renovasjon er foreløpig ikke vist. 

Regional plan for arealbruk har bl.a. følgende retningslinje for byene:

«Ved nybygging og omforming (transformasjon) i sentrum skal nye parkeringsløsninger tilstrebes etablert under bakken eller i parkeringshus.»

Dette området ligger i utkanten av sentrumsavgrensningen, men utenfor bykjernen.

I nylig vedtatt detaljregulering av ungdomsskole og undervisningsbygg nedenfor hovedbygningen ved HiNT er det heller ikke forutsatt parkeringskjeller. Rådmannen anser det ikke som rimelig å kreve parkeringskjeller, men hvis det skal bygges 2-3 fulle etasjer i felt ATJ får en sannsynligvis for lite parkeringsareal på bakken.

Grønnstruktur - hensynet til alleen opp mot hovedbygningen ved HiNT

Parkdraget langs alleen foreslås vesentlig smalere enn i gjeldende detaljregulering. Samtidig foreslås det bebyggelse helt inntil formålsgrensa, ca. 11 m fra senter veg, mot tidligere fastsatt grense på 30 m. I detaljregulering for Levanger ungdomsskole ble det skissert nyplanting av allé litt lenger unna vegen. Sannsynligvis er foreslått 8 m bredde på annen veggrunn + park tilstrekkelig for slik nyplanting, men trekronene kommer da nært bebyggelsen. Foreslått parkdrag er ca. 1 m smalere enn det som er regulert utenfor Helge Ingstads veg 2 (Rema 1000).

I gjeldende detaljregulering fra 2010 er byggegrensen fra senter veg minst 30 m, i tråd med tidligere reguleringsplaner. Begrunnelsen for den kraftige byggegrensen (som er 15 m strengere enn vegloven) er ikke kjent, men det kan være av hensyn til alleen, hovedbygningen ved høgskolen, eller som en grønn skjerm mot tidligere regulerte næringsarealer. For arealer på motsatt side av vegen, som er regulert til offentlig bebyggelse, er det ikke regulert tilsvarende parkdrag og kraftig byggegrense, men der er det også en gang- og sykkelveg som tilsier noe avstand til evt. bebyggelse.

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 15.10.2014 14:27
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051