Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 15.10.13 - sak 74/13 Søknad om fradeling av boligtomt fra eiendommen 1719/44/10 Lønset - Oddleiv Terje Brenne - Dispensasjon fra kommuneplan


Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivref. 2014/1244 - /1719/44/10
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.10.14 74/14

 

Rådmannens forslag til vedtak:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegg, innvilges ikke søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av boligtomt i LNFR-område. Søknad om fradeling av boligtomt fra eiendommen Lønset med gnr/bnr 44/10 i Levanger kommune innvilges ikke. Avslagene hjemles i kommuneplanens arealdel for Levanger kommune, Plan- og bygningslovens § 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel og Plan- og bygningslovens § 19-2 (Dispensasjonsvedtaket).

Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages, jfr. Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Oddleiv Terje Brenne har søkt om dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av boligtomt i område for Landbruks-, Natur-, Frilufts- og Reindriftsformål hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. 

Vedlegg:

1

Situasjonskart mottatt 27.06.2014 PDF

2

Oversiktskart 1:50 000 PDF

3

Oversiktskart 1:5 000 PDF

4

Utsnitt kommuneplan 1:10 000 PDF

5

Søknad om dispensasjon PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad mottatt 14.02.2014
  2. Brev angående manglende dokumentasjon datert 10.03.2014
  3. Supplerende dokumentasjon mottatt 04.04.2014
  4. Høringsbrev datert 09.05.2014
  5. Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert 23.05.2014
  6. Uttalelse fra Sametinget datert 27.05.2014
  7. Uttalelse fra Statens vegvesen Region midt datert 04.06.2014
  8. Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 10.06.2014
  9. Revidert søknad mottatt 27.06.2014
  10. Tillatelse etter Jordloven sak 49/14 datert 30.06.2014
  11. Ny uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i e-post datert 27.08.2014
  12. Ny uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune i e-post datert 01.09.2014


Saksopplysninger:

Innherred samkommune mottok 04.04.2014 en søknad fra Oddleiv Terje Brenne om deling av grunneiendom. 

Søknaden:

Søknaden gjelder fradeling av ei boligtomt fra eiendommen Lønset med gnr/bnr 44/10 i Skogn i Levanger kommune. Plassering av tomta er endret i løpet av saksbehandlingen etter Jordloven. Nytt situasjonskart ble mottatt 27.06.2014. Opprinnelig var tomta plassert lengst øst på eiendommen, mens det nå søkes om en tomt i det nordvestre hjørnet av tomta. Målt i kart er den omsøkte tomta ca. 1 dekar.  

Planstatus:

Omsøkte parsell omfattes av kommuneplanen for Levanger kommune. Parsellen ligger i et område for Landbruks-, Natur-, Frilufts- og Reindriftsformål (LNFR) hvor det ikke er åpnet for spredt boligbebyggelse. Kriteriene for spredt boligbebyggelse gjelder ikke for dette området. Det er søkt om dispensasjon fra planen.

Nabovarsling:

Det er ikke mottatt merknader i forbindelse med nabovarslingen. Rådmannen vurderer at det er gjennomført tilstrekkelig nabovarsling.

Andre myndigheter:

I henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5 ble saken i brev datert 09.05.2014 sendt andre myndigheter for uttalelse og behandling etter andre lovverk.

Statens vegvesen Region midt sier i brev datert 04.06.2014 at de ikke har innvendinger mot omsøkte fradeling eller utvidet bruk av avkjørsel fra fv. 754. Tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel kan påregnes dersom dispensasjonssøknad innvilges.

Innherred samkommunes enhet for Landbruk innvilget 30.06.2014 omdisponering av 1 dekar dyrka mark og fradeling av 1 dekar tomt til boligformål etter Jordloven. Etter en vurderingsprosess ble søker, tomtekjøper og landbruksenheten i samkommunen enige om en plassering og størrelse på tomta som landbruksenheten kunne godta. 

Som følge av at tomta ble flyttet, ble det derfor nødvendig å innhente nye uttalelser fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Rådmannen vurderte at det ikke var nødvendig å sendes saken på nytt til Statens vegvesen, da flytting av tomt ikke medførte endringer i avkjørselsforholdene for tomta fra fylkesveg 754.

Nord-Trøndelag fylkeskommune sier i e-post datert 01.09.2014 at de har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens § 3. Gjennom søk i arkiv, akseladden.ra.no og vurdering av terrenget, finner de at det ikke foreligger slik konflikt. De har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Det minnes derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8.2 dersom noen skulle treffe på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.  

Fylkeskommunen sier i opprinnelig uttalelse datert 23.05.2014 at de har ingen merknader til søknaden ut fra hensynet til plan- og friluftsforhold.

Sametinget sier i brev datert 27.05.2014 at de med bakgrunn i vurdering av beliggenhet, omfang og ellers kjente forhold ikke kan se at det er fare for at det omsøkte tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner, og at de derfor ikke har merknader til søknaden. I følge telefonsamtale med saksbehandler i Sametinget den 25.09.2014, er den nye plasseringen uproblematisk.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har uttalt seg i brev datert 10.06.2014 og e-post datert 27.08.2014.

Miljøvernavdelingen til fylkesmannen uttalte i brev av 10.06.2014 følgende:

«Levanger er blant presskommunene i Nord-Trøndelag. Dette gjør det ekstra viktig at arealbruken styres gjennom overordnede planer. Kommuneplanens arealdel, vedtatt i 2008, åpner ikke for spredt boligbebygging i dette området. Regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag er basert på nasjonale retningslinjer og føringer, og sier at spredt boligbebyggelse bør unngås i randsonen rundt byer og tettsteder. Når kommuneplanen ikke åpner for spredt boligbebyggelse rundt tettstedet Brenne, er dette i samsvar med regional plan. Omsøkte tiltak ligger likevel ikke i den delen av Levanger med størst press på arealene, eller i nærheten av viktige friluftsområder ved sjø.

Tomta ligger ved Stamnbekken, som er del av Hotranvassdraget. Dette vassdraget har store utfordringer med miljøtilstand. Det må kreves at avløp fra boligen, som planlagt, kobles inn på det kommunale anlegget. Miljøvernavdelingene vil ellers påpeke at atkomstvegen må bygges uten å skade Stamnbekken og vegetasjonen rundt bekken. Kantsonen langs bredden av vassdrag med årssikker vannføring er vernet etter vannressursloven § 11 og, uansett om dette vil gjelde Stamnbekken, bør ikke kantsonen gjøres mindre enn den er ida. Miljøvernavdelingen har utover dette ingen merknad til at det tillates fradeling som omsøkt.»

Miljøvernavdelingen minner om kommunens ansvar for å ta lokale miljøhensyn og viser til kravet i Naturmangfoldlovens § 7 om at det i saksbehandling og beslutninger som fattes etter Plan- og bygningsloven skal fremgå at prinsippene i Naturmangfoldloven er vurdert.

I e-post datert 27.08.2014 skriver miljøvernavdelingen at de fastholder sin uttalelse ifht spredt boligbygging og avløpssituasjonen, jfr. uttalelsen av 10.06.2014.

Fylkesmannens landbruksavdeling skriver i e-posten datert 10.06.2014 at de registrerer at ny atkomstveg er foreslått lagt på hageareal, og ny boligtomt bortenfor tunet på eiendommen, på dyrka jord. Dette i et område ikke åpnet for spredt boligbygging i kommuneplanens arealdel. Landbruksavdelingen er sterkt kritisk til at dyrka jord omdisponeres til boligformål som her foreslått, uten at dette er i tråd med kommuneplanens arealdel. Landbruksavdelingen vil ut fra at tomta bebygger dyrka jord, og ut fra at området ikke er åpnet for spredt boligbygging, sterkt fraråde kommunen å gi dispensasjon som omsøkt.

I opprinnelig uttalelse av 10.06.2014 frarådet også landbruksavdelingen å gi dispensasjon, da også med bakgrunn i at dyrka jord skulle omdisponeres og at området ikke er åpnet for spredt boligbygging.

Fylkesmannens kommunalavdeling minner om at det må gjøres en vurdering om sikkerheten i området, og at det tas hensyn til eventuell risiko som kan gi konsekvenser for liv og helse ved etablering av bolig på den omsøkte tomta.

Fylkesmannens reindriftsavdeling har ingen merknader til søknaden.  

Naturmangfold:

I følge de registre og temakart som kommunen har tilgjengelig, som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold, foreligger det ingen vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet.

Samfunnssikkerhet:

I følge de temakart som kommunen har tilgjengelig, som omhandler skred eller flom, så ligger den omsøkte tomta ikke i noe fareområde for verken flom eller skred. Rådmannen er heller ikke kjent med at et endret klima vil virke inn på slike forhold i området.

Veg, vann og avløp:

Atkomsten til den omsøkte tomta blir på ny gårdsveg fra eksisterende privat veg fra fylkesveg 754. Statens vegvesen sier at tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel kan påregnes dersom det gis dispensasjon. Det er vedlagt tilstrekkelig med rettigheter til å benytte eksisterende privat veg som atkomstveg.

Vanntilførsel til den omsøkte tomta er planlagt fra Øvre Skogn vasslag. Det foreligger tillatelse fra vasslaget.

Avløpet fra den omsøkte tomta blir til kommunalt avløpsanlegg. Det er vedlagt tillatelse fra Stamnbekken kloakklag til å benytte private avløpsrør frem til kommunale avløpsrør.

Vurdering:

I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Dispensasjonssøknad:

Vedlagt søknaden er brev fra Johan Arnt Leira og Thea Brenne som er tiltenkt tomta som søkes fradelt. I brevet, som ligger som vedlegg til saksfremlegget, redegjøres hvorfor de ønsker å få fradelt tomta.

De er et ungt par i etableringsfasen, som ønsker å bosettes seg nærhet til skog og friluftsområde, noe de mener de får en gylden mulighet på Lønset. De er kjent med at kommunen har åpnet opp for regulering i området Brenne 2, i den siste kommuneplan, men at dette fortsatt er uavklart. De er også kjent med at det arbeides med regulering av tomter i Holåsen vest, men i forhold til deres behov er dette for langt fram i tid. Det vises til at planene med Skillelia ble skrinlagt. Det er vanskelig å finne en passende tomt.

De er nå i en midlertidig bosituasjon, som ikke er ønskelig for den fasen de er i livet. De ønsker gjerne å bli boende i Levanger kommune, og tidsperspektivet for de ovennevnte områdene er for usikker.

De mener tomten de søker om er innenfor kravene til spredt boligbebyggelse. Planlagt bebyggelse vil ikke gå utover dyrket mark, da ingen mark på tomten blir dyrket. Det vil ikke gi noen form for økonomisk tap for grunneier, snarere tvert i mot. Området er ikke ubebygd, da de nærmeste husa ligger like i nærheten. Grunnet fjell er ikke eiendommen blitt dyrket siden 1980-tallet, den er benyttet som beite for hester på sommerhalvåret i stedet. På eiendommen er det bygget en ridebane.

Veg, vann og avløp er avklart.

Vurdering:

Å utarbeide en kommuneplan er en omfattende prosess, hvor det har vært mulighet for alle å komme med innspill. Lokale og regionale myndigheter har i flere omganger vært involvert i arbeidet. Kommuneplanen er et resultat/kompromiss av flere innspill og noen ganger motstridende interesser. 

Når det gjelder hvor det skal tillates boligbygging, er det mange momenter som er med i vurderingene. Avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner med mer. Samtidig er det et ønske om å opprettholde bosetningen ute i bygdene/skolekretsene.

I kommuneplanen er ny boligbygging lokalisert til eksisterende reguleringsplaner og til områder avsatt til fremtidige boligområder. I sistnevnte er det satt krav om mer detaljert plan før utbygging kan skje. I tillegg er det i enkelte soner i LNFR-område åpnet for spredt boligbygging etter visse kriterier. I de øvrige områdene i planen er det ikke åpnet for ny boligbygging.

Den omsøkte tomta ligger ca. 0,5 – 1 km nord for boligfeltet ved Bjørnang. fra tidligere Bjørnang rehabiliteringssenter. Her er det ledige regulerte boligtomter. I tillegg er det i kommuneplanen avsatt et område til fremtidig boligbebyggelse. Her er det krav om mer detaljert regulering før boligbygging kan tillates. Det er altså gjort planmessige vedtak hvor man ønsker boligbebyggelse i området.  

Miljøvernavdelinga til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har i en tidligere sak uttalt at dispensasjon bør benyttes i de tilfeller som klart skiller seg fra andre saker. Å gi dispensasjon i saker som ikke skiller seg klart fra eventuelle andre saker, vil ha en uheldig virkning og vanskeligjøre behandlingen av eventuelle senere saker. Slike dispensasjoner vil svekke plangrunnlaget som informasjons- og beslutningsverktøy. Kommuneplanen vil uthules.

Plan- og utviklingskomiteen har tidligere gitt dispensasjon fra LNFR-formålet fra nåværende kommuneplan til fradeling av i alt 6 boligtomter i nærheten av Bjørnang.

I sak 77/11 i møte 07.12.2011 ble det gitt dispensasjon til fradeling av to boligtomter fra eiendommen Reitan med gnr/bnr 48/4.

I sak 48/13 i møte 28.08.2013 ble det gitt dispensasjon til fradeling av to boligtomter fra eiendommen Sunde med gnr/bnr 54/1.

I sak 21/14 i møte 12.03.2014 ble det gitt dispensasjon til fradeling av ytterligere to tomter fra eiendommen Sunde med gnr/bnr 54/1.

Klikk for større kart

Det som skiller de tidligere sakene fra nåværende sak, er at de ligger i et område hvor det allerede er eksisterende spredt boligbebyggelse og barnehage. Flere av tomtene ble vurdert som en fortetting av mindre eksiterende boligfelt. To av tomtene lå inneklemt mellom eksisterende boligtomter. I nåværende sak er det kun opprinnelig bolig på eiendommen i nærheten.

I nåværende sak har landbruksavdelingen til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag uttalt seg negativt til søknaden. De fraråder kommunen sterkt å innvilge søknaden med bakgrunn i at de ikke er åpnet for spredt boligbygging i området og at dyrkajord skal omdisponeres. Det følger av lovteksten i Plan- og bygningslovens § 19-2 at kommunen ikke bør gi dispensasjon fra planer, lovens bestemmelser om planer

De grunner som anføres i dispensasjonssaken mener rådmannen kan oppfattes som generelle. Selv om det er riktig at det ennå ikke er byggeklare tomter i Holåsen vest, så finnes regulerte boligtomter i Bjørnangområdet. Det er dessuten flere områder rundt Skogn hvor det i kommuneplanen er åpnet for spredt boligbebyggelse. Det er et sett kriterier som må oppfylles, men dersom disse oppfylles kan det være mulig å få fradelt tomter innen forholdsvis kort tid. Det er i tillegg mange områder rundt om i kommunen som har samme planstatus, arealsituasjon og grunnforhold som de omsøkte parseller.

Med bakgrunn i kommuneplanen for Levanger kommune, som er det styringsdokumentet som kommunestyret vedtok 13.04.2011 skal gjelde for hvor det er ønskelig med fremtidig boligbebyggelse, samt at Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sterkt fraråder kommunen å gi dispensasjon i saken, blir den planfaglige anbefalingen fra rådmannen derfor at søknaden om dispensasjon må avslås, og at lokalisering av ny bebyggelse må henvises til områder som er planavklart. Rådmannen finner at hensynet bak kommuneplanen og planformålet i planen blir vesentlig tilsidesatt, slik at det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon.

Et vedtak om avslag vil være et enkeltvedtak som kan påklages jfr. Forvaltningslovens § 28. Klagefristen er 3 uker fra underretning om vedtak er mottatt.

Til toppen av siden





Publisert: 10.10.2013 14:53 Sist endret: 15.10.2014 14:27
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051