Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.05.13 - sak 33/13 - Søknad om fradeling av tomt fra eiendommen 1719/1/4 Fagernes - Ruth A Olsen og Merete Olsen - Dispensasjon fra reguleringsplan


Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2012/7940 - /1719/1/4
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.05.13 33/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:

I samsvar med de vurdering som er gjort i dette saksframlegg, innvilges ikke søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen «Sjøbadet – Fagernes» til fradeling av tomt i regulert friområde.

Søknaden avslås med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 12-4 (Rettsvirkning av reguleringsplan).

Vedtaket kan påklages, jfr. Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Ruth A Olsen og Merete Olsen har søkt om fradeling av ei boligtomt fra eiendommen Fagernes med gnr/bnr 1/4 på Levangernesset i Levanger kommune. Søknaden er i strid med reguleringsplanen «Sjøbadet – Fagerneset». Den omsøkte tomte ligger i regulert friområde. Det søkes om dispensasjon fra planen.

Vedlegg:

  1. Oversiktskart PDF
  2. Situasjonskart til søknad om fradeling PDF
  3. Utsnitt av reguleringsplanbasen PDF
  4. Dispensasjonssøknad PDF
  5. Planer for eiendommen Fagernes PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad mottatt 01.11.2012 PDF
  2. Brev til andre myndigheter datert 15.02.2013 PDF
  3. Notat fra Innherred samkommunes enhet for landbruk datert 20.03.2013 PDF
  4. Brev fra Nord-Trøndelag Fylkeskommunen datert 25.03.2013 PDF
  5. Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag mottatt 27.03.2013 PDF


Saksopplysninger:

Søknaden:

Ruth A Olsen og Merete Olsen søkte 01.11.2012 om fradeling av en parsell på ca. 1 dekar fra eiendommen Fagernes med gnr/bnr 1/4 på Levangernesset i Levanger kommune. Parsellen skal benyttes som boligtomt.

Opprinnelig søknad var fradeling av en parsell i nordre del av eiendommen mot området for småbåthavn og stiadkomsten til Sjøbadet friområde. Ny søknad ble mottatt 01.02.2013. Da er tomta flyttet til sørøstlige del av eiendommen med samme atkomst som blant annet Sjøbadet borettslag.

Planstatus:

Parsellen omfattes av reguleringsplanen «Sjøbadet – Fagerneset» med plan-id L1984006 som trådte i kraft 06.11.1984. Tomta ligger i planen i område F5 som er regulert friområde.

Området som er regulert til friområde, er ikke ervervet av kommunen. Deler av arealet er benyttet til dyrking av bær.

Nabovarsling:

Det er ikke kommet merknader i forbindelse med nabovarslingen.

Andre myndigheter:

Saken ble i brev datert 15.02.2013 sendt andre myndigheter for uttalelse.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune sier i brev datert 25.03.2013 at de har ingen planfaglige merknader i saken, da søknaden gjelder fradeling av areal i bakkant av eksisterende bebyggelse i forhold til sjøen. Fylkeskommunen har også vurdert om søknaden er i konflikt med Kulturminneloven. De finner at det ikke er noen konflikt, men sier at det kan ligge upåviste automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate. De minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8, dersom det skulle påtreffes mulige kulturminner i de videre byggearbeider. Dette pålegget må videreformidles til de som skal stå for arbeidet.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin Landbruksavdeling skriver i brev mottatt 27.03.2013 følgende:

«Det aktuelle området ble allerede i 1984 regulert til friområde, og er i forhold til planstatus ikke landbruksområde lengre. Området er ikke blitt ervervet av kommunen og store deler av området er fortsatt dyrket jord. Dersom dette området, avsatt til friområde, skal vurderes til andre formål, evt. bebygges, vil landbruksavdelingen klart råde til å gjøre dette gjennom en omregulering av arealet. Området ligger så sentrumsnært og attraktivt til at det, dersom deler av området skal bebygges, bør legges til grunn en langt høyere grad av utnytting enn hva en enebolig innebærer. Landbruksavdelingen fraråder at det åpnes for enebolig på området.»

Fylkesmannens miljøvernavdeling skriver i samme brev følgende:

«Den aktuelle boligtomta ligger bak eksisterende boliger sett fra strandlinja og er oppdyrket for bærproduksjon. Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til fradelingen.»

Fylkesmannens kommunalavdeling minner i samme brev på generelt grunnlag om at nødvendige samfunnssikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til endret klima, skal vurderes.

Innherred samkommunes enhet for landbruk skriver i notat datert 20.03.2013 at i og med at området er regulert til friområde, så ligger denne saken utenfor bestemmelsene til jordloven. Den har ingen ytterligere kommentarer til den fremlagte saken.

Veg, vann og avløp:

Omsøkte eiendom skal tilknyttes offentlig vann- og avløpssystem. Atkomst blir fra Nordsivegen fra eksisterende avkjørsel. Det er fremlagt privatrettslige rettigheter til å benytte atkomstveg. Det forutsettes at disse er tilstrekkelige.

Vurdering:

I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Vurdering av dispensasjon:

Søknaden begrunnes fra søker med følgende:

  • Eiendommen eies av to i et sameie fordelt på 1/3 på Ruth Olsen og 2/3 på Merete Olsen. Dette gjør det umulig å drive gården videre. Ved at Ruth Olsen får fradelt en boligtomt løses hun fra sameiet, og Merete Olsen får ta over eiendommen i sin helhet. Dette har betydning i forholdt å få lån i bank for investeringer som oppussing, samt opp i mot Innovasjon Norge når det gjelder tilskuddsøknader.
  • Huset på gården, Merete Olsens barndomshjem, er i dårlig forfatning. Det er hennes ønske at hennes barn skal vokse opp der. Merete Olsen har en sønn på ca. 1 år, og det ønskes å få vurdert saken raskt med hensyn til ham.
  • Det er ikke ønske om mer bebyggelse på eiendommen enn den boligtomta som er tiltenkt Ruth Olsen og hennes etterkommere. Ruth Olsen er forespurt om oppkjøp, men ikke interessert i det.
  • Innenfor reguleringsplanen er det regulert en boligtomt som ikke er bebygd. Den består delvis av frukttrær, og skal beplantes ytterligere. Det er ønske om å «bytte» denne tomta med omsøkte tomt. Den allerede regulerte boligtomta vil være mer til sjenanse for de som bor på gården. En bolig der vil virke forstyrrende på helheten, gjøre det vanskelig å drifte gården pga besøkende og når det arbeides på åkrene. Et bygg vil dele gården i to.
  • Ved bygging på omsøkte tomt vil bebyggelsen bli mer samlet, og man bevarer helhetsinntrykket over Fagernes som før. Tilknytning til veg, vann og avløpssystem vil ikke være noe problem, og det kan samarbeides om en felles søppelhåndtering med nabolaget.
  • Gården ble regulert til friområde i 1984 og har driftsplikt. Hvis reguleringen er gjort i hensikt å beskytte mot bebyggelse, ha grøntområder eller lignende vil ikke planene være til hinder for det.
  • Det er forståelse for at friområder er hellige, men det kan ikke være slik at mennesker som har bodd der hele sitt liv må flytte fra gård og grunn og miste livsgrunnlaget. Spesielt ikke når strukturen på området ikke rokkes i særlig stor grad og er i privat eie som her.
  • Søker har planer om store forandringer i driften med planting av frukthager og bærbusker, og noen beitedyr. Planene er vist på kart vedlagt søknaden. For at planene skal gå i orden er det viktig at det ikke skilles ut en tomt midt i bruket. Det er ikke noe alternativ. Fradeling av tomt som omsøkt mer ryddig og driftsmessig enklere.
  • Den aktuelle tomten ligger i ytterkant på dyrkbart område, men det er likevel et stykke som kan ofres fordi gevinsten er så mye høyere. Det kan bli fullverdig drift fremfor fraflytting og forfall. De resterende områdene vurderes som tilstrekkelig for at driften kan være bærekraftig og planene opprettholdes.
  • Søker sier hun har lagt opp utdanning, jobb og livet mot å skulle drive småbruket. Er økonomisk avhengig av å bo der. En fradeling som omsøkt vil eierforholdene på eiendommen ordne seg slik at søker kan få utviklet stedet slik som det skisseres. Hun sier bruket etter hvert vil gi økende inntekter etter hvert som planene realiseres. Hun mener «bytte» av tomt ikke vi endre stort for kommunen, men for de som bor der vil vedtaket være livsomveltende siden det enten betyr at livsdrømmen realiseres eller at de må flytte fra stedet.
  • Søker kan ikke se at det er flere ulemper enn fordeler for kommunen.
  • Det er nye krefter med entusiasme og håp for Fagernes sin fremtid.
  • Stedet er populært for familier som vil plukke bringebær.
  • Med målrettet drift er søker sikker på at stedet vil bli et bærekraftig og kjærkomment tilskudd til nærmiljøet og det lokale næringsliv med frukthager og beitedyr.
  • Etter mange års uoverensstemmelser er det nå blitt enighet om eierforhold og drift, hvor omsøkte fradeling er en viktig del av løsningen.


Andre grunner som kan tale for at det kan gis dispensasjon kan være:

  • For kulturlandskapet vil det være en bedre plassering av boligen på omsøkte tomt enn den tomta som er regulert. Den regulerte boligtomta ligger på en haug, hvor en bolig vil bli mer dominerende enn på omsøkte tomt.
  • Fortetting i sentrumsnære strøk kan være en fordel i forhold til transportbehov, avstand til skole, barnehage, andre offentlige institusjoner og butikker.
  • Reguleringsplanen er gammel og den er ikke gjennomført ved at kommunen ikke har ervervet grunnen.


Klikk for større kart

Grunner som kan tale for at det ikke kan gis dispensasjon kan være:

  • Formålsendringer, spesielt fra friområde til byggeområde, bør ikke bli gjennomført som dispensasjonssak.
  • Selv om det gis dispensasjon vil arealet fortsatt være regulert til friområde. Det vil være nødvendig med dispensasjon til alle tiltak som skal gjennomføres på tomta, som bygging av bolig, garasje, eventuelle tilbygg og endringer som kommer senere.
  • Selv om det gis dispensasjon til flytting av den allerede regulerte boligtomta, vil denne fortsatt være regulert som boligtomt.
  • Fylkesmannens landbruksavdeling fraråder at det gis dispensasjon. Kommunen bør ikke gis dispensasjon når en statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt i saken.
  • Gjennom dispensasjoner vil planen bli undergravd som informasjons- og beslutningsverktøy. Det kan skapes en presedens som kan vanskeliggjøre evt. senere tilsvarende søknader om fradeling av areal i friområder.


Rådmannen har stor forståelse for alle de punkter som søkerne lister opp i sin dispensasjonssøknad. Rådmannen kan være enig i at omsøkte løsning kan være en bedre løsning enn den som ble regulert på 1980-tallet. Rådmannen mener likevel det hadde vært langt bedre å prøve saken gjennom et forslag til endring av reguleringsplanen. Ved en reguleringsendring vil forholdene på eiendommen bli mer forutsigbare. En kan få vurdert omregulering av det som i dag oppfattes som landbruksareal tilbake til landbruksformål. Eksisterende bebyggelse på Fagernes ligger i dag i friområde. I følge tegnforklaringa inngår ikke bygningene i planen. Dette betyr at tiltak på eksisterende bebyggelse vil være i strid med planen, og være avhengig av dispensasjoner fra planen. Gebyrmessig vil kostnadene ved flere dispensasjoner etter hvert nærme seg kostnadene ved en omregulering. Dispensasjoner vil ikke endre reguleringsplanen.

Rådmannen mener at regulerte friområder ikke skal bebygges med boliger gjennom dispensasjoner. Dette er en formålsendring for omfattende til det. Selv om det ikke er ønsket fra søkerne med ytterligere bebyggelse, så hadde dette kunne ha blitt vurdert likevel i en reguleringssak.

Med bakgrunn i ovennevnte mener Rådmannen at hensynet bak reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt, samt at fordelene ikke er klart større enn ulempene. Det er dermed ikke grunnlag for å gi dispensasjon i saken. Saken bør prøves gjennom en reguleringsendring.

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 15.05.2013 16:58
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051