Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.05.13 - sak 32/13 - Søknad om ombygging/tilbygg - Megakvartalet - 1719/315/47 og 1719/315/121 - Håkon den godes gate 10 og 4 - Coop Inn-Trøndelag SA


Saksbehandler: Hilde Røstad
Arkivsaknr: 2012/7479 - /1719/315/47
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.05.13 32/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende bolig i 2. etasje samt fra plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkninger av reguleringsplan) innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon).

Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 20-1 (tiltak som krever søknad og tillatelse) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om rammetillatelse under følgende forutsetninger:

  • Tiltaket skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter.
  • Arbeid må ikke settes i gang før igangsettingstillatelse er gitt.
  • Objektet over inngangspartiet bearbeides slik at det knytter seg bedre til bygningskroppen.
  • Detaljering av fasader, konstruksjoner og materialbruk for Røskraftgården legges ved søknad om igangsettingstillatelse.


Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Letnes Arkitektkontor AS søker på vegne av Coop Inntrøndelag SA om rammetillatelse for ombygging og tilbygg av eksisterende Mega dagligvarebutikk i Levanger sentrum. Bygningsmassen skal inneholde ny og moderne dagligvarebutikk, nye hensiktsmessige lagerlokaler og 9 stk. leiligheter i 2. etasje mot Jernbanegata. Utbyggingen berører eksisterende vareinntaksside, Røskaftgården og Coop sin egen parkeringskjeller under Jernbanegata 4-8.

Det søkes om dispensasjon til innredning av boliger over 1. etasje slik det etter reguleringsbestemmelsene tillates i alle tilliggende kvartaler.

Vedlegg:

  1. Tegninger PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad om rammetillatelse datert 5.4.2013 PDF
  2. Uttalelse fra Riksantikvaren (referert) datert 19.4.2013 PDF
  3. Vedtak i Estetikkutvalget (referert) datert 24.4.2013 PDF
  4. Kommentarer til Estetikkutvalget (referert) datert 6.5.2013 PDF


Saksopplysninger:

Planstatus:

Gjeldene plan er reguleringsplan for Levanger sentrum, planid: L2006011. Området er i reguleringsplanen utlagt til kontor og forretningsformål, bolig er tillatt over 2. etasje.

Uttalelse fra Riksantikvaren:

På grunn av at eiendommene ligger innenfor det området som er under kulturmiljøfredning er saken oversendt Riksantikvaren for uttalelse.

Riksantikvaren skriver i sin uttalelse datert 19.4.2013 følgende:

«Vi viser til søknad om rammetillatelse datert 5.4.2013. Fasader og snitt for COOP Mega, Håkon den Godes gate 4 inklusive Røskaftgården var vedlagt. Vi viser også til tidligere kontaktmøter og befaring. Av søknaden om rammetillatelse går det fram at Røskaftgården som inngår i det området som omfattes av kulturmiljøfredningen for Levanger, vil bli tatt vare på. Prosjektet slik det fremstår nå, er utviklet i dialog med Riksantikvaren. Det gjelder både for Røskaftgården og for andre løsninger som for eksempel vareinntak, gjerde og ut- og ombygging av eksisterende bygning mot Jernbanegata.

Fredningen omfatter eksteriørene og det fremgår at dette blir respektert av COOP Mega. Røskaftgården er tenkt istandsatt og tatt i bruk til garderober og møterom bl.a. Det fremgår av prosjektet at fasaden vil bli tilbakeført til det uttrykket den hadde da den var forretningsgård. Som forbilde finnes gamle fotografier som legges til grunn. Riksantikvaren er glad for at det viser seg at Røskaftgården kan tas vare på og integreres i helheten, og har ingen innvending til tiltaket.»

Estetikkutvalgets behandling:

Saken er også oversendt Estetikkutvalget for behandling. Utvalget fattet i sak 6/13 følgende vedtak:

«Høringsuttalelse, jfr. vedlagt skisse

1. Det er ønskelig at valmtak erstattes av full takhøyde helt ut.

Klikk for større skisse

2. Objektet over inngangsparti virker ruvende, svever fritt og knytter seg ikke til bygningskroppen. Synes ikke å være noe godt stedstilpasset.

Klikk for større skisse

3. Det er ønskelig med innslag av treverk i fasade.»

Ansvarlig søkers kommentarer til Estetikkutvalgets vedtak:

Ansvarlig søker har i e-post den 6.5.2013 kommentert Estetikkutvalgets vedtak med følgende:

"Det er ønskelig at valmtak over eksisterende to etasjes teglbygning, erstattes med saltak.

Det er i prosjekteringsprosessen arbeidet med og vurdert denne saltaksløsning, sammen med en vurdering av å tilbakeføre den gamle trehusfasaden mot Håkon den godes gate. Hver og en av bygningene i dette kvartalet er representanter for en byggeskikk fra sin tid, og vi har konkludert med at det ikke er riktig å endre dette. Vi har hatt nært samarbeid med Riksantikvaren om prosjektet, ikke bare med Røskaftgården, men også søkt råd i utforming av hele Megakvartalet. Teglbygget i to etasjer med valmtak, det flate en etasjes forretningsbygget, Røskaftgården som restaureres og nybygget med lager og leiligheter vil alle være representanter for en uttrykksmåte som hører til hver sin tidsepoke.

Inngangspartiet virker ruvende, svever fritt og knytter seg ikke til bygningskroppen.

Dette vil være hovedinngangen til bygget, og karakteristisk og tradisjonelt for bygårder i Levanger sentrum er at innganger fremheves med inntrekt hjørne, tårnbygg, karnapp o.l. Eksisterende inngangsparti for Megakvartalet blir ikke fremhevet på annet vis enn at det er inntrekt under en baldakin som strekker seg monotont som tak over fortau, rundt hjørne og blir til lite takutstikk i fasaden langs Sundgata. Vi ønsker å beholde denne som funksjon og uttrykk, men fremheve hjørnet til et inngangsmotiv med ny og moderne

utførelse uten repetisjon eller kopiering av tradisjonelle elementer. I forhold til illustrert overbygning i rammesøknaden er denne fremstilt noe feil og vil bli bearbeidet og

komplettert, men innenfor det samme formspråket. (Den skal ikke sveve på den måten som fremkommer på illustrasjonene, og blir knyttet mot bygningskroppen slik estetikkutvalget bemerker.)

Bruk av treverk i fasadene.

Eksisterende bygningers materialvalg blir beholdt ut fra at det er med å fortelle noe om historikken i fasadene. Vi står friere i materialvalg når vi tilfører nye elementer i kvartalet. Da mener vi det er riktig ut fra trehusbyens tradisjonelle materialbruk å vise trefasader i tilbygg fra vår tid, sammen med at Røskaftgården tilbakeføres med

tradisjonell og lokal trepanelarkitektur. Nye elementer på teglbygget blir også i moderne materialer med innglassede balkonger som bryter den store veggflaten mot Jernbanegata."

Vurdering:

Dispensasjon:

Det søkes om dispensasjon for å innrede til boliger i 2. etasje. Dispensasjonssøknaden begrunnes med følgende:

«Kvartalet går inn under område 31 i reguleringsplan for Levanger sentrum, og er regulert til kontor og forretningsformål, med boliger tillatt over 2. etasje. I kvartalene rundt tillates boligbygging over 1. etasje. Dette kvartalet har ingen etasje over 2. etasje og det planlegges heller ingen økning i byggehøyden enn eksisterende høyde i kvartalet. Eksisterende 2. etasje er i dette tilfellet ikke formålstjenlig for andre funksjoner enn ominnredning til boliger. Det søkes derfor dispensasjon til innredning av boliger over 1. etasje slik det etter reguleringsbestemmelsene tillates i alle tilliggende kvartaler.»

I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven.

Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Hensynet bak bestemmelsen om at bolig ikke tillates i 1. evt. også 2. etasje er at det skal tilrettelegges for publikumsorientert virksomhet. En levende by må ha andre funksjoner enn boliger. Her er det kun snakk om bolig i 2. etasje, slik det er åpnet for i omkringliggende bebyggelse, 1. etasje vil fortsatt ha annen virksomhet. Vi kan derfor ikke se at hensynet bak bestemmelsen det disponeres fra blir vesentlig tilsidesatt.

Argumenter som taler for dispensasjon i denne saken er:

  1. Det er åpnet for bolig i 2. etasje i omkringliggende kvartaler.
  2. Ansvarlig søker mener at 2. etasje ikke er formålstjenlig til annet enn bolig.
  3. Leilighetene i 2. etasje er med på å realisere et større utbyggingsprosjekt, som er svært viktig for Levanger sentrum.


Argumenter som taler mot dispensasjon i denne saken er:

  1. 1. Det ikke er ment å skulle være kurant å oppnå dispensasjoner fra vedtatte planer, som har blitt til etter en omfattende beslutningsprosess. Vedtatte planer bør ikke gjennom dispensasjoner miste sin betydning som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Videre bemerkes at hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen ikke må undergraves gjennom dispensasjoner.


Ulempene er små og fordelen med dispensasjonen er vesentlig større enn ulempene. Dispensasjon anses som lovlig og forsvarlig.

PBL § 29-2. Visuelle kvaliteter.

Plan- og bygningslovens § 29-2 sier følgende om visuelle kvaliteter:

"Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering."

I rundskriv om ikraftsetting/ krav til tiltaket H-1/10 står blant annet følgende:

"Bestemmelsen i § 29-2 erstatter pbl.85 § 74 nr. 2. Kravet om «god estetisk utforming», jf. pbl.85 § 74 nr. 2 andre punktum er nå erstattet med krav om at alle tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar «gode visuelle kvaliteter». Med dette menes at bygningen gjennom sin form gir uttrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter skal ivaretas i prosjektering og utførelse, slik som samspill mellom volum og høyde, fasadeuttrykk med videre. Kravet til god kvalitet skal også tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Det vil således innebære at en større boligblokk eller et større kontorbygg vil måtte underkastes et strengere regime enn en enebolig eller kiosk.

Det stilles videre krav om at tiltaket skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Dette er et selvstendig krav. Selv om et tiltak i seg selv har gode kvaliteter, er det ikke sikkert det kan plasseres i alle typer omgivelser. Det kreves ikke at det skal være likt sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men avvikene må framstå som faglig begrunnede valg framfor tilfeldig utforming.

Ettersom plassering blir et krav i bestemmelsen, kan det stilles strengere krav til et tiltak som vil prege landskapet, for eksempel ei større bru eller et kjøpesenter. Videre må det tas hensyn til om tiltaket plasseres i sentrum av et tettsted eller om det er i et strøk med særlig historisk eller kulturell interesse. I disse tilfellene vil det være grunnlag for å kreve at den visuelle kvaliteten som ønskes innført eller opprettholdt i slike områder ivaretas.

Det legges til grunn at den konkrete vurderingen etter bestemmelsen er underlagt kommunens frie skjønn. De lokale bygningsmyndighetene må anses best egnet til å foreta den skjønnsmessige vurderingen, basert på lokal byggeskikk og lokalpolitisk styring av den visuelle utviklingen i kommunen."

Kvartalet består av tre ulike bygninger fra ulike tidsepoker. En eldre to-etasjes hjørnegård (Røskaftgården) fra 1899, en en-etasjes butikkbygning fra 1961 og en to-etasjes teglsteinsbygning fra 1976.

Av større endringer som det søkes om kan nevnes:

  • Glassverandaer i 2. etasje mot Jernbanegata.
  • Markering av inngangsparti mot Håkon den godes gate.
  • Tilbygg mot Jernbanegata.


Estetikkutvalget har følgende 3 kommentarer/ merknader til prosjektet:

  1. Ønskelig at valmtak erstattes med saltak.
  2. Objekt over inngangsparti virker ruvende og knytter seg ikke til bygningskroppen.
  3. Det er ønskelig med innslag av treverk i fasade.


Samtlige punkter er kommentert av ansvarlig søker.

Vedr. pkt.1: Spørsmålet her er om man skal gjøre noen grep for å få de ulike bygningene til "å passe mer sammen" eller om man skal velge å la hver enkelt bygning stå forholdsvis uendret, som representanter for sin tid og sin byggeskikk. Arkitekten har vurdert å erstatte valmtak med saltak, men konkludert med at det ikke vil være riktig å endre dette ut i fra at hver enkelt bygning i kvartalet er representant for en byggeskikk fra sin tid. Rådmannen støtter denne vurderingen.

Vedr. pkt.2: Det er tradisjon for at hjørner i Levanger sentrum fremheves. Dette er ofte gjort med tårn og inntrekte hjørner. Her legges det opp til at hjørnet markeres på en ny og moderne måte. Illustrasjonen som følger rammesøknaden viser imidlertid et objekt som knytter seg lite til bygningskroppen. Ansvarlig søker vil bearbeide og komplettere dette, slik at objektet knytter seg bedre til bygningskroppen.

Vedr. punkt 3: Også her er spørsmålet om man skal gjøre noen grep for å få de ulike bygningene til "å passe mer sammen" eller om man skal velge å la hver enkelt bygning stå forholdsvis uendret, som representanter for sin tid og sin byggeskikk. Arkitekten har her valgt det siste, å beholde eksisterende materialer ut i fra at det er med på å fortelle noe om historikken i fasadene. Rådmannen støtter det valg som her er gjort. Når man tilfører et nytt element, som de innglassede balkongene, har man imidlertid større frihet til å velge andre materialer.

Dette prosjektet gjør at Røskaftgården vil bli bevart og tilbakeført slik den opprinnelig så ut. Detaljene omkring restaureringen vil bli nærmere beskrevet i igangsettingssøknaden. Det blir gjort en del fasadeendringer på de andre bygningene også, men de vil fortsatt fremstå som tre bygninger, fra tre ulike tidsepoker. Prosjektet slik det fremstår nå, er utviklet i dialog med Riksantikvaren. Satsingen som Coop nå gjør, er et viktig positivt bidrag til utviklingen av Levanger sentrum. 

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 15.05.2013 16:58
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051