Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.05.13 - sak 31/13 - Søknad om oppføring av mur, hagestue og lekestue - 1719/157/67 Bursflata 12 - Øystein Skei


Saksbehandler: Hilde Røstad
Arkivsaknr: 2013/2300 - /1719/157/67
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.05.13 31/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 20-1 (tiltak som krever søknad og tillatelse) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger:

  • Tiltaket skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter.


Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Øien Anlegg AS søker på vegne av Øystein Skei om tillatelse til oppføring av mur-, hagestue og lekestue. Søknaden behandles etter PBL § 20-1. Til saken er det kommet merknad fra nabo i Grendevegen 15.

Vedlegg:

Ingen

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad om tillatelse til tiltak datert 15.8.2012 PDF
  2. Merknad fra nabo datert 23.8.2012 PDF
  3. Brev fra kommunen til tiltakshaver og nabo vedr. befaring datert 8.2.2013 PDF
  4. Brev fra tiltakshaver vedr. manglende underretning datert 10.2.2013 PDF
  5. Ny søknad om tillatelse til tiltak datert 19.3.2013 PDF
  6. Merknad fra nabo datert 3.4.2013 PDF
  7. Kommentarer til nabomerknad fra tiltakshaver datert 11.4.2013 PDF


Saksopplysninger:

Tiltaket:

Tiltaket gjelder oppføring av mur, hagestue og lekestue på eiendommen Bursflata 12, Ekne.

Situasjonskart - klikk for større kart
Situasjonskart

Klikk for større skisse
Plassering av bygninger og mur, tegninger av hagestue

Klikk for større skisse
Skisse av mur

Allerede oppført lekestue - klikk for større foto
Allerede oppført lekestue

Omsøkt, allerede oppført mur, vestre del - klikk for større foto
Omsøkt, allerede oppført mur, vestre del

Omsøkt, allerede oppført mur, østre del - klikk for større foto
Omsøkt, allerede oppført mur, østre del

Historikk, bakgrunn for saken:

Den 15.8.2012 mottok kommunen «søknad om tiltak uten ansvarsrett» for oppføring av hagehus og lekestue. Den 23.8.2012 mottok kommunen en nabomerknad til saken fra eier av eiendommen Grendevegen 15. I nabomerknaden ble det også vist til at det var satt opp en mur i grensen mot nabo høsten 2011 som ikke var omsøkt.

Saken ble beklageligvis liggende ubehandlet frem til februar 2013. Tiltakshaver hadde ved innlevering av søknad fått opplyst at dersom han ikke hørte noe innen 3 uker var søknaden innvilget. Han var i gang med byggearbeidene, og lekestuen var allerede oppført.

På grunn av at muren ikke var omsøkt ble tiltakshaver bedt om å komme med en ny søknad med nytt nabovarsel. Den 3.4.2013 mottok vi ny (felles) søknad om oppføring av mur, hagestue og lekestue. Den 8.4.2013 mottok vi følgende merknad fra nabo:

«Har fått nabovarsel om tiltak på eiendommen gnr.157 bnr.67 i Levanger kommune og har følgende merknad: Muren det søkes om, som for øvrig er oppsatt allerede, er satt opp helt på nabogrensa mellom våre eiendommer. På det høyeste er den 2-2.5 meter høy. Etter hva jeg har forstått ut i fra lovdata, er det retningslinjer for bygging av en slik mur som nok ikke er overholdt. Det øverste platået kunne jeg med fordel sett fjernet. Nå søkes det om bygging av ei hagestue på toppen av dette platået, som på det høyeste bygger 3,5 meter. Dette stenger mye lys inn på tomta mi, og jeg føler jeg blir «overbygd».

Tiltakshaver har den 11.4.2013 kommentert nabomerknaden med følgende:

«Gjeld: Byggesøknad på 157/67 for mur, leikarstuggu og hagehus.

Undertegnede har fått tilsendt kopi av nabomerknad fra eier av 157/36, på vår byggesøknad, og ønsker å gi noen opplysninger i saken.

Før oppstart med hageprosjektet høsten 2011, ble eier av 157/36 forelagt ei detaljert tegning. Byggetegning av hagehuset forelå ikke. Hun ga ikke uttrykk for innvendinger mot våre planer på noen måte. Vi gjorde også en avtale om at vi skulle kjøpe vel 30m2 av hennes tomt som grenser mot vår. Prisen skulle være vanlig tomtepris på Ekne. Dette fikk jeg oppgitt av Levanger tomteselskap til å være ca. 60 kr/m2. Like før midnatt kvelden før oppstart kom hun på besøk, og sa at vi måtte gange prisen med ti, eller muligens tjue. Jeg konkluderte med at vi ville avstå fra kjøp av areal fra hennes tomt. Vi var likevel enige om at muren kunne settes opp i grensa mellom eiendommene.

Arbeidet ble gjennomført på tilfredsstillende måte av firma Trond Øien AS. Muren har en høyde på 0,50 meter i det sørøstre hjørne på vår tomt, til 1,50 meter i det nordøstre hjørnet. Det kan opplyses at det stod en mur i naturstein i tomtegrensa, i 6-7 meter lengde fra det nordøstre hjørnet på vår tomt. Denne hadde en høyde på 1,80-1,90 meter. På dette nivået hadde vi en steinbelagt plass og levegg i vinkel, plassert omtrent på samme sted, og i samme avstand til nabogrensa, som hagehuset nå ønskes bygd. Lè-veggen var ca 1,50 meter høy. Entreprenør Øien var tydelig på at vi burde skifte ut den eksisterende muren med skiferblokker, for at helhetsinntrykket skulle bli godt. Vi er sikre på at det var riktig vurdert.

Før søknad om byggetillatelse på leikarstuggu og hagehus ble sendt i midten av august 2013, viste jeg tegninger til I. Leverås. Hun ønsket ikke å skrive under på egenerklæringa, og ville slik jeg forstod det, vurdere om hun skulle sende en merknad til søknaden på hagehuset. Hun sa også da at hun ikke ville klage på muren, men at hun syntes at hagehuset ble høyt, og ville gi dårligere lysforholdene på hennes tomt. Når det gjelder kveldssol vil den for henne slik som for oss, på et visst tidspunkt stoppes av vår garasje og bebyggelse på vestsida av Bursflata.

Vi fikk ikke melding om at det hadde kommet merknad på vår søknad fra 14.8.2012 før i februar 2013. Vi mente derfor at vi hadde byggetillatelse på leikarstuggu og hagehus. Leikarstuggu er satt opp som vist på tegning.

Vi har fått en hage som vi blir meget godt fornøyde med. Vi fikk med bygging av muren og oppfylling gjort arealet tilgjengelig til bruk for oss. Vi har lagt stor vekt på det estetiske ved utformingen, og tror at det vil bli til stor glede for oss (og kanskje flere).

Vi håper på positiv behandling av vår søknad, og kan ikke forstå at dette er til sjenanse for vår nabo.»

Vurdering:

Vurdering i fohold til søknadsplikt og tidsfrister:

Mur i nabogrense er et søknadspliktig tiltak. Hagestue og lekestue er ikke unntatt fra søknadsplikt på grunn av at de ligger nærmere nabogrense enn 4 meter (veiledning om byggsak § 4-1).

Kommunens frist på 3 uker for behandling av søknader gjelder når det ikke foreligger merknader fra naboer eller gjenboere (veiledning om byggesak § 7-1).

Planstatus:

Området omfattes av reguleringsplan for Ekne, stadfestet 1.11.1978.

Området er i arealdelen til kommuneplanen utlagt til landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (SB04). Det er åpnet for spredt bebyggelse. Ved motstrid gjelder nyere komuneplan foran eldre reguleringsplaner. Reguleringsplanen for Ekne er også en av de planene som i følge kommuneplanen ikke skal videreføres.

I bestemmelsene til kommuneplanen pkt 1.5.2 står blant annet følgende:

«Boligtomt kan bebygges med prosent bebygd areal (%-BYA) = 35 % og bebygd areal (BYA) = 300m2.»

Utsnitt av arealdelen til kommuneplanen for området - klikk for større kart
Utsnitt av arealdelen til kommuneplanen for området

Bolighuset har et bebygd areal på 143m2 inkl. overbygd terrasse, garasjen har et bebygd areal på 46m2. Ny hagestue har et bebygd areal på 13m2 og lekestua har et bebygd areal på 10m2. Samlet bebygd areal blir på 212m2. Tomta er på 727m2, noe som gir en utnyttelsesgrad på 29 %.

Omsøkte tiltak vurderes til å være i samsvar med gjeldende plan.

Plassering og høyde, PBL § 29-4 og rundskriv H-18/90:

I henhold til plan- og bygningslovens § 29-4 bokstav b kan kommunen godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter eller i nabogrense ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Både hagestue og lekestue er under 50m2 og kan plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter uten erklæring fra nabo.

Lengden på muren mot øst (nederste del mot nabo) er på 25,34 meter, høyden varierer mellom ca. 0.6 og ca. 1.55 meter. Muren har mot nord en lengde på ca. 3 meter, en høyde på ca. 1.5 meter som avtar gradvis da muren går inn i terrenget. Muren mot sør har en lengde på ca. 4 meter, en høyde på ca. 0.6 meter som avtar gradvis da muren går inn i terrenget. Den øverste delen av muren har en lengde på 12 meter og en høyde på 0.5 meter.

Muren er vesentlig lengre enn en dobbeltgarasje ville vært, men også vesentlig lavere. Kommuneplanen åpner for garasjer med bebygd areal inntil 50m2, med mønehøyde på inntil 5.5 meter. En garasje med lengde på 8 meter og høyde på 5.5 meter vil gi en «vegg mot nabo» på 44m2. Mens denne muren vil gi en «vegg mot nabo» på ca. 34m2. Vi definerer derfor også muren som et mindre tiltak som kommune kan godkjenne uten at det er gis erklæring fra nabo.

Kommuneplanen sier ingenting om plassering og høyde på murer. PBL § 29-4 kommer derfor til anvendelse vedr. plassering og høyde.

Etter pbl § 29-4 (tidligere pbl § 70) skal et byggverks plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde godkjennes av kommunen.

I rundskriv H-18/90 av 1. juli 1990, har kommunaldepartementet gitt retningslinjer for det skjønn kommunen skal utøve ved godkjennelse av plassering av bygning etter den nevnte bestemmelse.

I retningslinjene er det vist til at søker ikke uten videre har krav på å få godkjent sitt plasseringsønske, men et avslag må være saklig begrunnet.

Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønsker imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelige ulemper for eksempel for naboer. Bakgrunnen for at tiltakshaver ønsker muren plassert som omsøkt er å få en best mulig utnyttelse av eiendomen.

Det ble den 14.2.2013 foretatt befaring på stedet.

Omsøkt hagestue ligger nord, nordvest for naboens bolighus. Naboens hovedutsiktsretning er mot sjøen, mot øst. Hovedutsikten blir derfor ikke berørt av tiltaket. Solforholdene blir også i liten grad berørt, da det her er snakk om en mindre bygning som blir liggende i nordvestlig retning i forhold til naboens eiendom. Mur og lekestue vil påvirke sol og utsiktsforhold minimalt.

Vi vurderer det slik at det tap av sol og utsikt som naboen får som følge av det omsøkte tiltaket ikke kan anses som vesentlig.

PBL § 29-2. Visuelle kvaliteter.

"Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering."

I rundskriv om ikraftsetting/ krav til tiltaket H-1/10 står blant annet følgende:

"Bestemmelsen i § 29-2 erstatter pbl.85 § 74 nr. 2. Kravet om «god estetisk utforming», jf. pbl.85 § 74 nr. 2 andre punktum er nå erstattet med krav om at alle tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar «gode visuelle kvaliteter». Med dette menes at bygningen gjennom sin form gir uttrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter skal ivaretas i prosjektering og utførelse, slik som samspill mellom volum og høyde, fasadeuttrykk med videre. Kravet til god kvalitet skal også tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Det vil således innebære at en større boligblokk eller et større kontorbygg vil måtte underkastes et strengere regime enn en enebolig eller kiosk.

Det stilles videre krav om at tiltaket skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Dette er et selvstendig krav. Selv om et tiltak i seg selv har gode kvaliteter, er det ikke sikkert det kan plasseres i alle typer omgivelser. Det kreves ikke at det skal være likt sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men avvikene må framstå som faglig begrunnede valg framfor tilfeldig utforming.

Ettersom plassering blir et krav i bestemmelsen, kan det stilles strengere krav til et tiltak som vil prege landskapet, for eksempel ei større bru eller et kjøpesenter. Videre må det tas hensyn til om tiltaket plasseres i sentrum av et tettsted eller om det er i et strøk med særlig historisk eller kulturell interesse. I disse tilfellene vil det være grunnlag for å kreve at den visuelle kvaliteten som ønskes innført eller opprettholdt i slike områder ivaretas.

Det legges til grunn at den konkrete vurderingen etter bestemmelsen er underlagt kommunens frie skjønn. De lokale bygningsmyndighetene må anses best egnet til å foreta den skjønnsmessige vurderingen, basert på lokal byggeskikk og lokalpolitisk styring av den visuelle utviklingen i kommunen."

Her er det gjort et godt arbeid for at muren skal bli så pen som mulig. Det er benyttet naturstein og muren er delt opp i to nivåer. Oppdelingen gjør muren mindre dominerende. Beplantning mellom de to murene og mellom steinene i den nederste muren kan myke opp muren ytterligere. Når det gjelder hagestue og lekestue er dette små bygninger som gir uttrykk for sin funksjon, estetikken er godt ivaretatt også her.

Med bakgrunn i ovennevnte vurdering anbefaler rådmannen at det omsøkte tiltaket godkjennes.

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 15.05.2013 16:58
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051