Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 14.03.12 - sak 23/12 - Søknad om sammenslåing av tomtene 1719/6/94 og 1719/6/95 Nordengbakkan 2 og 4 - Marianne Halvorsen og Marius Haugan


Saksbehandler: Audhild Slapgård
Arkivsaknr: 2012/1366 - /1719/6/94
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.03.12 23/12

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2, jf. § 12-4 (rettsvirkninger av reguleringsplan) gis Marius Haugan og Marianne Halvorsen dispensasjon fra arealplan Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, til sammenslåing av to boligtomter til en. Bakgrunn og forutsetninger er gitt i dette saksfremlegg.

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 20-1 (tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes søknaden fra Marius Haugan og Marianne Halvorsen, om sammenslåing av to boligtomter til en. Dette gjelder gnr 6 bnr 94 og gnr 6 bnr 95 i Levanger kommune. 

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Marius Haugan og Marianne Halvorsen leverte den 15.02.2012 søknad om sammenslåing av gnr 6 og bnr 94 og 95. I arealplan Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, er tomtene som ønskes sammenslått, i planen regulert til eneboliger.

Vedlegg:
 
Klikk for større oversiktskart 

Klikk for større kart


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad om sammenslåing, mottatt 15.02.12 PDF


Saksopplysninger:
Marius Haugan og Marianne Halvorsen leverte den 15.02.2012 søknad om sammenslåing av gnr 6 og bnr 94 og 95, i Kjønstadmarka, Levanger kommune. Formålet er å byggeen større bolig med to utleieleiligheter.

Det er ikke foretatt nabovarsling i denne saken.

Planforhold
Planen for Kjønstadmarka ble første gang vedtatt den 16.04.2008. Reguleringsplanen ble endret den 08.09.2010.  Reguleringsplanen er relativt ny, og kommunen har ikke hatt andre søknader om sammenslåing av boligtomter innenfor dette planområdet tidligere.

Tomtene omfattes av arealplan Kjønstadmarka boligfelt etappe 1. Tomtene som ønskes sammenslått er i planen regulert til eneboliger, og reguleringsplanen viser tomtedeling og en sammenslåing som omsøkt er dermed i strid med planen. Søknaden må derfor behandles som en disposisjons sak.

Søknaden lyder som følger:

“Søknad om sammenslåing av tomter Gnr. 6, Bnr 94 og 95 Kjønstadmarka Levanger.
Jeg, Marius Haugan, er eier av tomt Gnr 6, Bnr 95 som ligger i Kjønstadmarka boligfelt. Terje Kjønstad som eier Gnr 6, Bnr 94 er interessert i å selge tomten til meg, dersom jeg får tillatelse fra kommunen
til å slå sammen tomtene. Årsaken til at jeg ønsker å slå sammen tomtene er flere:

  • Tomtene er bratte og gjør det utfordrende/umulig å sette opp det huset vi ønsker å bygge på en tomt.
  • Gnr 6, Bnr 94 har begrensninger med frisiktsone og veien, og man må bygge forholdsvis langt
    inne på tomten. Ved å slå sammen tomtene blir dette problemet løst (vedlegg 1).
  • Huset vil få en mer naturlig plassering i terrenget, noe som vil bety mindre inngrep i naturen.
  • Sprengningsarbeidet vil bli langt mindre omfattende med én enhet. De erfaringer som er
    gjort i området så langt har vist at sprenging er kritisk med tanke på skader på øvrige
    husstander.
  • For naboene i området vil en plassering av et hus midt i de to sammenslåtte tomtene bety
    bedre lysforhold, og bebygd areal vil bli mindre.
  • Huset jeg har prosjektert har to utleie enheter. Antall mennesker som blir boende i huset vil
    derfor tilsvare tre boenheter, så man mister dermed ingen boenheter i Kjønstadmarka.
  • Det er en utfordring vedrørende fall til kloakk/spillvann, vi har fått utskrift av høydekvoter
    for kummer og rør ifra teknisk etat i kommunen og her ser vi at det er marginalt med fall.
    Mangel på fall skyldes av kloakken ligger i veien på oversiden av tomtene, og hustomtene er
    så bratte. Skal man bygge hus med sokkel ihht reguleringsbestemmelsene så vil sokkelen
    komme høyt i trerrenget. Ved å plassere huset midt i den sammenslåtte tomten kan vi koble
    oss på det vestligste kloakkrøret. Dette vil løse gi oss en god løsning med fall.
  • Jeg har snakket med Levanger Næringsforum v/John Helge Holmen, de hadde ingen
    innvendinger på sammenslåing av Gnr 6, Bnr 95 og Gnr 6, Bnr 94.
  • Det kan også nevnes at det i Kjønnstadmarka er 5 ledige tomter. Dette 2 år etter de ble lagt
    ut for salg.”


Vurdering:
I henhold til plan og bygningslovens § 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.  

Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldene reguleringsformål. 

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i pbl. § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalte seg negativt til søknaden. 

Ordlyden i 19-2 annet ledd gir som utgangspunkt uttrykk for en høy terskel for at dispensasjon skal kunne gis. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider (Ot.prp.nr.32 2007-2008) hvor det uttales at dispensasjon ikke skal være en kurant sak. Det vises til at dispensasjon ikke må undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag og at endringer i planen bør skje ved reguleringsendring i stede for ved dispensasjon.   

Grunner som taler for dispensasjon kan gis:
Hensynet bak denne inndelingen, er å sørge for at man har nok eneboligtomter i området. I dette tilfellet har tomtene vært tilgjengelige i over fem år, uten å bli bebygd. Det er også et faktum at enkelte tomter er blitt tilbakeført til tomteselskapet som følge av at de ikke er blitt bebygd. Rådmannen har vurdert dette at etterspørselen etter boligtomter i dette boligfeltet ikke er så stor som man i utgangspunktet håpet på.

Søker ønsker å bygge en bolig med to utleieleiligheter. Dette vil være med på å dekke etterspørselen for boenheter i området, og man reduserer ikke antall boenheter som følge av sammenslåingen.  

Søker begrunner ønske om sammenslåing med at terrenget i området er bratt, og fall til kloakk er et vanskelig på disse tomtene. Fall for kloakkavløp er et kjent problem. Sammenslåing av tomtene vil åpne flere valgmuligheter i forhold til plassering av boligen. Dette kan gi bedre muligheter til ivaretakelse av natur og landskap.

Etter sammenslåing av disse to tomtene vil det fortsatt være flere tilgjengelige tomter i boligfeltet. En sammenslåing vil heller ikke bryte med boligfeltets opprinnelige struktur, siden feltet i dag bærer preg av variasjon med hensyn til utforming og størrelse.  

Grunner som taler for dispensasjon ikke bør gis kan være:
Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike vedtak er med på å uthule reguleringsplanen for området. Som nevnte ovenfor, skal det ikke være en kurant sak å innvilge en dispensasjon.

Videre er reguleringsplanen for dette området ganske ny, og det er ikke gitt dispensasjon til lignende prosjekter tidligere.  

Kommunen har vurdert saken nøye og har kommet til at dispensasjon i dette tilfellet ikke fører til at hensynet bak reguleringsformålet blir “vesentlig tilsidesatt”. Videre har kommunen etter en samlet vurdering kommet til at fordelene ved å gi dispensasjon er “klart større enn ulempene”, slik at vilkårene i plan og bygningslovens paragraf 19-2 er oppfylt.

Tiltaket kommer ikke i konflikt med nødvendige samfunnssikkerhetshensyn i henhold til pbl. §§4-3 og 19-2 tredje ledd.

Dersom plan og utviklingskomiteen er av den oppfatning at det ikke bør gis dispensasjon, kan et avslag hjemles i plan og bygningslovens § 11-6 (rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel) og § 19 – 2 (dispensasjon) Avslaget må begrunnes. Et avslag vil være et enkelt vedtak, og det må informeres om at vedtaket kan påklages jf. forvaltningslovens § 28 jf. plan og bygningslovens § 1-9. Det er tre ukers klagefrist på vedtaket. 
   Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 28.08.2012 13:52
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051