Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.06.12 - sak 47/12 - Søknad om fradeling av boligtomt fra eiendommen 1719/94/2 Auringan - Erle og Lars Waade

Torbjørn Sirum - klikk for personkort
Saksbehandler: Torbjørn Sirum
Arkivsaknr:  2011/7434 - /1719/94/2
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.06.12 47/12

 

Rådmannens forslag til vedtak:
I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegg, innvilges ikke søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune, til fradeling av en boligtomt i LNFR- område.
Avslaget hjemles i kommuneplanen for Levanger kommune med tilhørende bestemmelser, Plan- og bygningslovens § 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplan) og Plan- og bygningslovens § 19 (Dispensasjon).

Vedtaket kan påklages, jf Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtaket er mottatt.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Erle og Lars Waade søker om fradeling av en boligtomt (ca. 500 m2) i et område i kommuneplanen for Levanger som er avsatt til Landbruks-, Natur- og Friluftsformål, samt Reindrift, og hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen.

Vedlegg:
Ingen

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad om deling med vedlegg mottatt 8.9.2011 PDF
  2. Høringsbrev datert 3.10.2011 PDF
  3. Brev fra Reindriftsforvaltningen i Nord- Trøndelag, mottatt 21.10.2011 PDF
  4. Brev fra Statens Vegvesen, mottatt 26.10.2011 PDF
  5. Brev fra Nord- Trøndelag Fylkeskommune mottatt, 26.10.2011 PDF
  6. Brev fra Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, mottatt 2.11.2011 PDF
  7. Brev fra Sametinget, mottatt 3.11.2011 PDF
  8. Innherred samkommune v/ landbrukssjefen delegert vedtak i sak 88/11 PDF
  9. Innherred samkommunestyre vedtak i sak 11/12 PDF


Saksopplysninger:
Erle og Lars Waade søkte 8.9.2011 om fradeling av parsell på ca. 500 m2 fra eiendommen Auringan, gnr. 94 bnr. 2 i Levanger kommune. Parsellen ligger ca. 220  m nordvest for gårdstunet til gården Auringan og skal benyttes til boligtomt.

Situasjon

Planstatus:
Den omsøkte parsell ligger i kommuneplanen for Levanger kommune i et område avsatt til Landbruks-, Natur- og Friluftsområde, samt Reindrift (LNFR). Parsellen ligger utenfor områder hvor det er åpnet for spredt boligbygging etter visse vilkår. Det søkes om dispensasjon i fra kommuneplanen.

Andre myndigheter:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 19 og § 21-5 ble søknaden i brev datert 3.10.2011 sendt til andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk. Svarfrist ble satt til 4 uker.

Reindriftavdelingen i Nord- Trøndelag har i brev mottatt 21.10.2011 skrevet følgende:

”Viser til brev datert 3.10.2011 angående overnevnte.
Tiltaket ligger utenfor reinbeiteområdet og reindriftsagronomen har ingen merknader i saken.”

Statens Vegvesen har i brev mottatt 26.10.2011 skrevet følgende:
”Vi viser til Deres brev, datert 3. oktober 2011, angående ovennevnte sak.
Vi har ingen innvendinger til at det gis dispensasjon fra Levanger kommunes arealplan.
Dersom fradelingen blir realisert, kan utvidet bruk av avkjørsel påregnes gitt. Søknad om utvidet bruk av avkjørsel sendes hit.”

Nord- Trøndelag fylkeskommune har svart følgende i brev mottatt 26.10.2011:
”Vi viser til oversendelse datert 03.10.2011.

Søknaden gjelder fradeling av en parsell på 500 m2 fra gnr 94/2 for oppføring av
bolig. I vedtatt kommuneplan er området disponert til LNFR- område, der spredt boligbygging ikke er tillatt. Planen er vedtatt i 2011, statusen for området er dermed nylig vurdert. Parsellen ligger i/inntil et stort sammenhengende jordbruksområde av høy kvalitet. Vi mener det er uheldig med en bit for bit fradeling som er i strid med overordna plan i dette området. Vi vil derfor frarå at dispensasjon gis.

Kulturminner
Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, www.askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML § 8.1. Det registrerte løsfunnet med idnr. 46360 i kulturminneregisteret Askeladden er oppfattet som en øks fra nyere tid. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og
meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. Når det gjelder slike, viser vi til egen uttalelse fra Samisk kulturminnevern.

Det oppfordres til bruk av askeladden; htt ://askeladden.ra.no og mittkulturminne; http://www.mittkulturminne.no for informasjon om kulturminner i Nord-Trøndelag.”

Fylkesmannen i Nord- Trøndelag har i brev mottatt 2.11.2011 skrevet følgende:
”Fylkesmannen viser til oversendelse av 3.10.2011.

Tiltaket ligger i LNF-område i kommuneplanens arealdel.

Saken gjelder fradeling av ca. 500 m2 tomt fra eiendommen gnr. 94 bnr. 2 i Levanger kommune. Tomten skal benyttes som boligformål.

Saken er forelagt fylkesmannens fagavdelinger som etter dette har følgende merknader:

Landbruksavdelingen
Omsøkte tomt bebygger ihht Skog og landskaps markslagskart et innmarksbeite. Søker beskriver tomta som "en bergnabb, som ikke kan dyrkes". Arealet ligger åpent til i jordbrukslandskapet, i bakkant og på oversiden av en tidligere fradelt boligeiendom (fra 1949). Landskapet omkring består i all hovedsak av dyrka jord og gårdstun, innunder en lang skogrygg. Arealet er i arealdelen et LNFR- område hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. Eksisterende adkomst til tidligere fradelt eiendom skal også nyttes til omsøkte parsell.

Landbruksavdelingen finner grunn til å minne om at jordvernet og forvaltningen av kulturlandskapet er vesentlig innskjerpet. Dette bl.a. gjennom felles brev fra Miljøverndepartementet og Landbruks- og matdepartementet av 21.02.06 Vern om jorda og kulturlandskapet - kommunens ansvar innenfor nasjonale mål. Her rettes det særlig fokus på at det over tid har vært mange enkeltvise fradelinger og reguleringsplaner som ikke har vært i tråd med overordnet plan og at grep ifht jordvern må tas i kommuneplanen. De løsninger en kommer fram til i kommuneplanen må få en forpliktende oppfølging i påfølgende reguleringsplaner og enkeltsaker.

Regjeringen har etter dette fulgt opp de klare signalene fra 2006 både i de årlige St.prp.nr.1, i eget brev av 19.11.2010 Kommunens ansvar for å ta vare på jordressursene, og nå sist gjennom Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging.

Innherred samkommune har nettopp revidert kommuneplanens arealdel og landbruksavdelingen mener det ligger flere gode grep i denne for oppfølging av det klart styrkede jordvernet. Bl.a. er det i planen tatt plangrep for hvor det kan åpnes for spredt boligbygging og ikke. Innenfor områdene som er åpnet for spredt boligbygging er det klare bestemmelser om at verken boliger eller adkomstveger skal bebygge dyrka jord, og at hensynet til kulturlandskapet skal vektlegges. 

Den her omsøkte tomten ligger i et område avsatt til LNFR, altså ikke i et område åpnet for spredt boligbygging. Tomta består av innmarksbeite, som i dag framstår noe bevokst og grodd til, men arealet ligger åpent til i jordbrukslandskapet, riktig nok inntil en tidligere fradelt boligeiendom. Landbruksdirektøren mener at det i dette store og sammenhengende jordbrukslandskapet er riktig å være tydelig på at det er kommunens areadel som skal være styrende for arealbruken, og ikke dispensasjonssaker og reguleringsplaner som ikke er i tråd med overordnet plan.

Den omsøkte tomta bryter etter landbruksavdelingens vurdering med grepet lagt i nylig vedtatt arealdel, og i lys av det klart innskjerpede jordvernet herunder forvaltning av kulturlandskapet, vil landbruksavdelingen fraråde at det gis dispensasjon for fradeling av tomt til boligformål fra eiendommen gnr 94 bnr 2 i Levanger kommune.

Miljøvernavdelingen
Ut fra hensynet til regional og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknad til fradelingen.

Fylkesmannen minner om at kommunen har et selvstendig ansvar i å ta lokale miljøhensyn og viser til lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldloven) § 7.

Kommunalavdelingen:
Fylkesmannen minner om at nødvendige samfunnssikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til et endret klima, skal vurderes i hht pbl. §§ 4 – 3 og 19 – 2 3.ledd. DSB sin veileder ”samfunnssikkerhet i arealplanleggingen” inneholder en sjekkliste som kan benyttes til en vurdering av slike forhold (se www.fmnt.no under hovedtema samfunnssikkerhet og undertema samfunnsplanlegging).”

Sametinget har i brev mottatt 3.11.2011 skrevet bl.a. følgende:
”Vi viser til deres brev av 3.10.2011.

Etter vår vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget.”

Innherred samkommune v/ enhet for landbruk og naturforvaltning fattet i delegert sak 88/11 følgende vedtak:
”Med hjemmel i Jordlovens § 9 og § 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M-6/2003 og delegasjonsreglementet i Innherred samkommune gis med dette Erle og Lars Waade avslag på søknaden om omdisponering og fradeling av en ubebygd parsell på ca. 0,5 dekar av eiendommen Auringan, gnr. 94, bnr. 2 i Levanger. Vedtaket begrunnes med at fradeling er i strid med jordvern og bevaring av kulturlandskap. Fradeling er også i strid med gjeldene arealdel av kommuneplan for området. Det omsøkte arealet ønskes nyttet til boligformål.”

Dette vedtaket ble av Erle og Lars Waade påklaget og klagen ble tatt opp til behandling av Innherred samkommunestyre i møte 26.4.2012 og hvor følgende vedtak ble fattet:
”PS 11/12 Klagebehandling vedrørende negativt jordlovsvedtak - søknad fra Erle og Lars Waade om fradeling av boligtomt fra eiendommen 1719/94/2 Auringan

Saksprotokoll i Samkommunestyret - 26.04.2012 -video

Forslag i møte:
Robert Svarva (DNA) fremmet følgende forslag til vedtak:
Klageren gis medhold.

Avstemning:
Svarvas forslag til vedtak vedtatt med 17 mot 1 stemme som ble avgitt for administrasjonssjefens forslag til vedtak.

VEDTAK:
Klageren gis medhold.”

Nabovarsling:
Det er sendt nabovarsel til alle omkringliggende naboeiendommer og ingen har merknader til søknaden om fradeling.

Veg, vann og avløp:
Adkomst vil bli via privat veg og ned til fylkesveg 115. Staten vegvesen har i brev mottatt 26.10.2011 skrevet at utvidet bruk av eksisterende avkjørsel kan påregnes vil bli gitt.

Vannforsyning til tomta er planlagt tilknyttet kommunal vannledning som går langs med fylkesveg 115.

Avløp er planlagt som privat kloakkrenseanlegg.

Samfunnssikkerhet:
I følge søker er tomta en bergrabb som ikke kan dyrkes. Videre i følge kommunale kart ligger omsøkte parsell ikke i fareområde for kvikkleire eller flomsoner. Kommunen er heller ikke kjent med øvrige naturfarer i området, heller ikke som følge av endret klima.
Tomta ligger på ca. 57 – 58 meter over havet.

Biologisk mangfold:
Kommunen kan ikke se at omsøkte fradeling vil komme i konflikt med Naturmangfoldloven.

Vurdering:
Ny arealdel til kommuneplanen for Levanger ble vedtatt i kommunestyret 12.04.2011. Dette er den tredje søknaden om dispensasjon fra kommuneplanen til fradeling av boligtomter i LNFR-områder hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. I møte 7.12.2011 i sak 77/11 ble sak om fradeling av to tomter ovenfor Bjørnang (1719/48/4 – Anne Margrete Leite) godkjent og i møte 18.1.2012 i sak 6/12 ble søknad om fradeling av en boligtomt i Leangen (1719/229/1 – John Anders Bugdø Husby) godkjent.

Vurdering av dispensasjon:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig
dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på
dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Søker har i søknaden om fradeling begrunnet dispensasjonen som følger:
”Tomta er tenkt brukt til bolig for min bror, vi vil overta boligen og bruke denne som kårhus, da min bror Bjørnar Nilsen også skal ta over gård om 10 - 15 år.

Tomta er en bergnabb, som ikke kan dyrkes.”

Grunner som taler for at dispensasjon ikke bør gis kan være:

  • Ny dispensasjon innenfor LNFR område fører til uthuling av vedtatt kommuneplan, presedens virkning.
  • Dispensasjoner er med på å svekke kommuneplanen som informasjons- og beslutningsverktøy.
  • Både Fylkesmannen i Nord- Trøndelag og Nord- Trøndelag fylkeskommune frarår at det gis dispensasjon for fradeling av tomt til boligformål.


Å utarbeide en kommuneplan er en omfattende prosess, hvor det har vært mulighet for alle å komme med innspill. Lokale og regionale myndigheter har i flere omganger vært involvert i arbeidet. Kommuneplanen er et resultat/kompromiss av flere innspill og noen ganger motstridende interesser.

Når det gjelder hvor det skal tillates boligbygging, er det mange momenter som er med i vurderingene. Avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner med mer. Samtidig er det et ønske om å opprettholde bosetting ute i bygdene/ skolekretsene.

I kommuneplanen er ny boligbygging lokalisert til eksisterende reguleringsplaner og til områder avsatt til fremtidige boligområder, men med krav om mer detaljert plan. I tillegg er det i enkelte soner i LNFR- område åpnet for spredt boligbygging etter visse kriterier. I de øvrige områdene er det ikke åpnet for ny boligbygging.

Den omsøkte parsellen ligger ca. 1 km nordøst for område SB05 i kommuneplanen, hvor det er åpnet for spredt boligbygging på visse kriterier.

Omsøkte fradeling burde helst blitt vurdert i en plansammenheng. Det er flere hensyn som blir ivaretatt i arbeidet med en reguleringsplan, som bl.a. behov for god utnytting av arealene, infrastruktur som atkomstveger, gang- og sykkelveger/fortau og lekeplasser.
Samtidig ser kommunen det relativt omfattende å kreve reguleringsplan for ei tomt og at det er mer hensiktmessig at søknaden i stedet behandles som en dispensasjon fra gjeldende kommuneplanen.

I lovkommentarene til Plan- og bygningsloven står det at kommunen ikke bør gi dispensasjon i strid med uttalelse fra statlig eller regional myndighet. Det forutsettes at en “negativ uttalelse” i denne sammenheng for det første gir klart uttrykk for at myndigheten motsetter seg dispensasjonen. Dersom det likevel gis dispensasjon, kan statlig eller regional myndighet benytte sin rett til å fremme klage dersom det er behov for å endre eller oppheve et dispensasjonsvedtak. Når en statlig eller regional part har uttalt seg negativt til en søknad, skal det normalt vurderes slik at grunnlaget for å gi dispensasjon ikke er tilstede.

I gjeldende søknad om dispensasjon frarår Fylkesmannens landbruksavdeling og Fylkeskommunen at det gis dispensasjon. Etter Fylkesmannens syn bryter omsøkte fradeling med grepet lagt i nylig vedtatt arealdel, og i lys av det klart innskjerpede jordvernet herunder forvaltning av kulturlandskapet.
Fylkeskommunen har samme syn på søknaden som Fylkesmannen og uttaler at ut fra vedtatt kommuneplan i 2011 er området nylig vurdert. Parsellen ligger i / inntil et stort sammenhengende jordbruksområde av høy kvalitet. Videre at det er uheldig med en bit for bit fradeling som er i strid med overordna plan i dette området.

De grunner som oppgis av søker, kan vurderes som generelle slik som økonomiske og familiære grunner. Slike grunner vil normalt ikke kunne tillegges stor vekt.

Med bakgrunn i ovennevnte blir Rådmannens faglige vurdering at hensynene med kommuneplanen og dens bestemmelser blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene vurderes ikke å være klart større enn ulempene. Lovens grunnlag for å gi dispensasjon er dermed ikke oppfylt. Det anbefales at søknaden om dispensasjon avslås.

Uansett om søknaden innvilges eller avslås, så vil dette være et enkeltvedtak som kan påklages etter Forvaltningslovens § 29. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt.
    Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 28.08.2012 13:48
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051