Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.03.13 - sak 20/13 - 1719/275/103 - Detaljregulering Gamle Kongeveg 23 - Levanger

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2012/4406 - /L2012008

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.03.13 20/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

§ 3.2 suppleres med: «Lekeplassen skal ha gjerde mot veg.»

Forslag til detaljregulering for Gamle Kongeveg 23, datert 27.02.2013, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse datert 27.02.13 PDF
  2. Plankart datert 27.02.13 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 27.02.13 PDF
  4. Gamle Kongeveg 23_perspektivtegning PDF
  5. Gamle Kongeveg 23_plan og fasadetegning PDF
  6. Situasjonsplan datert 01.03.13 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Multiconsult 01.11.2012, Rapport fra forundersøkelse grunnforhold og skredfare
  • Sjekkliste for planlegging, utfylt 2012
  • Sjekkliste Naturmangfold, utfylt 2012
  • Forhåndsuttalelser (6 stk.)
  • Kommunalteknikk, 11.02.13


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget er utarbeidet av Landsem Plan & Bygg på vegne av grunneier Bygg-Holding AS, morselskap av Nordbohus Byggeservice AS. Planforslaget legger til rette for at en større tomt, bebygd med en eldre enebolig, utbygges med 5 nye eneboliger.

Kommunen har vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning.

Planområdet

Planområdet er på ca. 2,3 daa, og ligger på Elberg, øst for Levanger sentrum.

Tomta ligger i et eldre bebygd boligområde, omkranset av Levangerelva i vest, jernbanen i nord, Elberg stadion i nordøst og Gamle Kongeveg i sørøst. Gamle Kongeveg er tilknyttet Jamtvegen på Bruborg og krysser Okkenhaugvegen i nord.

Planområdet ligger på et platå ca. 6 meter høyere enn Levangerelva.

Planstatus

I kommunedelplan sentrum, vedtatt 27.09.2000, er området avsatt som eksisterende byggeområde. Området omfattes ikke av noen reguleringsplan.

I kommunedelplanen er det krav om reguleringsplan for alle vesentlige fortettingssaker, og følgende hovedregler gjelder ved fortetting:

  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
  • Miljøkvalitet skal tillegges vekt ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik.
  • Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i forhold til bygging av gang-/ og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger.
  • Fortettingen skal underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.


Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (konsentrert småhusbebyggelse, lekeplass, gangareal), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (kjøreveg, annen veggrunn, fortau).

Planforslaget legger til rette for fortetting av en større boligtomt hvor eksisterende bolighus rives og tomten bebygges med 5 boliger kjedet sammen med carport/garasje/utebod og med tilhørende fellesområder (lek/opphold, gangareal). Det legges til rette for fortau langs Gamle Kongeveg.

Utomhusplan

Utomhusplan er nevnt i bestemmelsenes § 2.1.

Bebyggelsen

Bolighus med tilhørende carport/garasje/bod

Det foreslås maks %-BYA = 40 %, inkludert bolig, garasje/carport, overdekt areal, boder og parkering (15 m2/plass).

Det foreslås 5 boliger i 2 etasjer, kjedet sammen med 1 etasjes garasje/utebod (med takterrasse). Det skal være trepanel i fasadene og takstein på saltak.

Bolighuset foreslås med maks gesimshøyde 6,3 m og maks mønehøyde 8,2 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Garasje/utebod foreslås med maks gesimshøyde 3,4 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade, men med rekkverk utover denne høyden.

Boligene foreslås med saltak og takvinkel 27 grader og garasje/utebod med flatt tak, med mulighet for takterrasse på flatt tak.

Byggegrense på plankartet viser ytre begrensning for boligbebyggelsen.

Omriss av planlagt bebyggelse er retningsgivende.

Kotehøyde gulv 1. etasje angitt på plankartet (k=6,2 m), er veiledende.

Det tillates ikke kjeller på boligene.

Byggegrensen langs Gamle Kongeveg er foreslått 16 m fra senter veg, noe tilbaketrukket i forhold til den nærmeste eksisterende bebyggelsen langs vegen.

Estetisk utforming

Se vedlagte planbeskrivelse.

Biladkomst, fortau, gangareal

For de fem tomtene er det vist 2 fellesavkjørsler fra Gamle Kongeveg.

Plangrensen er trukket midt i offentlig veg og eksisterende veg inngår i planen som den er, med unntak av tilstøtende vegkryss, som er utvidet noe for bedre framkommelighet/oversikt. Frisikt er dimensjonert ut fra fartsgrense på 30 km/t.

Det foreslås offentlig fortau forbi området iht. kommunens planer om sammenhengende fortau mot Levanger sentrum og nordøstover mot Okkenhaugvegen. Det foreslås felles gangareal fra tomtene til planlagt lekeplass.

Parkering

I § 3.1 siste ledd er det forutsatt 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet, hvorav en i garasje/carport. Det er også krav om snuplass på den enkelte tomt, for å unngå at det rygges ut i fortau/veg. Snuplassen skal vises i utomhusplan (§ 2.1).

Lek og uteopphold

Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. I arealdelen gjelder kravet om småbarnslekeplass for boligområder med 5 eller flere enheter.

Overnevnte tilsier at det for 5 boenheter kreves 250 m2 felles eller offentlig uteareal.

Det foreslås felles lekeplass på 146 m2, med adkomst via felles gangareal.

I bestemmelsenes § 3.3 går det fram at lekeplass skal utstyres med minimum huske, sandkasse og benk, samt at deler av området skal være universelt utformet.

Fellesareal for lek skal ferdigstilles før ferdigattest kan gis/bebyggelsen tas i bruk (§ 5).

Mulighet for uteopphold på hver tomt er et pluss, men dette er ikke felles/offentlig areal.

Planområdet ligger imidlertid i gangavstand fra regulert friområde/stadion ca. 100 meter nordøst for planområdet. Området eies av kommunen.

Med foreslått felles småbarnslekeplass og tilgjengelig friområde i nærområdet anses kravet til uteopphold/lek oppfylt.

Universell utforming, tilgjengelige boenheter

I bestemmelsenes § 2.5 går det fram at universell utforming skal legges til grunn ved tilrettelegging av felles uteareal for boligene. Ifølge § 3.3 skal deler av felles lekeplass være universelt utformet.

Det er ikke foreslått krav om tilgjengelige boenheter, og Byggteknisk forskrift TEK10 sikrer ikke dette for denne type boliger. Vedlagte illustrasjoner viser bebyggelse med hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) fordelt over to etasjer forbundet med trapp, dvs. ikke tilgjengelige boenheter. Husets grunnflate (ekskl. carport/garasje/bod/terrasse) er på ca. 70 m2. Ifølge planbeskrivelsen er bebyggelsen tenkt tilrettelagt for heis, og i første etasje er det vist rullestolsirkler.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

ROS-analysen skal avdekke eventuelle risikomomenter for å forebygge uønskede hendelser med fare for liv og helse, miljø, økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Følgende potensielle risiko- og sårbarhetsforhold er vurdert:

Grunnforhold

I NGU sine registreringer og ifølge NVE er det ingen kjente fare- eller aktsomhetssoner i området. Området ligger under øvre marin grense og det påpekes at det derfor ikke kan utelukkes at arealet kan inneha lommer av kvikkleire.

Det er gjennomført geoteknisk undersøkelser av tomten. Undersøkelsesområdet vurderes som ikke skredfarlig. Tomten er egnet til boligformål.

Da det er påvist bløt leire, anbefales geoteknisk prosjektering for å sikre lokalstabiliteten i anleggsfasen og for vurdering av fundamenteringsforholdene.

Bestemmelsenes § 2.6 sier at lokalstabiliteten og fundamenteringsforholdene skal vurderes før utbygging.

Radon

Det er ikke foretatt radonundersøkelser. Gjennom Teknisk forskrift § 13-5 kreves radonsperre mot grunn for alle bolighus. Dette er foreslått som bestemmelse i § 2.4.

Støy fra veg

Gamle Kongeveg (kommunal veg) er opplyst å ha en årsdøgntrafikk (ÅDT) på 500 kjøretøy pr. døgn. Skiltet fartsgrense er 30 km/t. Etter en forenklet støyberegning ligger støynivået (Lden fra 51,6 til 53,4 dBA 1 til 2 m foran fasade) under anbefalte støykrav (Lden 55 dB). I bestemmelsenes § 2.3 er det gitt krav ift. støy.

Flom

Kommunen har nylig mottatt NVEs utkast til flomsonekart for Levangerelva, og dette viser at planområdet ikke er flomutsatt ved en 200-årsflom.

Kulturminner

Det er ingen kjente automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet.

Bestemmelsenes § 2.7 viser til kulturminnelovens aktsomhet og meldeplikt.

Eksisterende bebyggelse er heller ikke registrert som verneverdig.

Biologisk mangfold

Det er innhentet tilgjengelig informasjon om naturverdier fra Naturbasen (Direktoratet for naturforvaltning), artskart (Artsdatabasen), verna vassdrag (NVE) og miljøregistreringer i skog (Skog og landskap). Forslagsstiller har vurdert at planforslaget ikke er i konflikt med naturmangfoldloven.

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger, renovasjon

Vann- og avløpsledninger tilknyttes kommunens hovedledninger i tilstøtende vegkryss og legges i fortauskant til Gamle Kongeveg.

Ny strømforsyning med kabelgrøft i samme trase.

Kommunen har ikke krevd at det reguleres fellesareal for plassering av søppeldunker.

Utbyggingsavtale, rekkefølgebestemmelser

Kommunens planer for bygging av sammenhengende fortau fra sentrum til planområdet og videre til Okkenhaugvegen er relativt langsiktige. Kommunen har forutsatt at opparbeidelse av planens fortau tas inn i rekkefølgebestemmelsene (ferdigstilles før ferdigstillelse av første boenhet), og at utbyggingsavtale da ikke er nødvendig. Dette m.m. er hensyntatt i § 5.

Planprosess

Medvirkning

Det er avholdt forhåndskonferanse/oppstartsmøte med kommunen den 23.05.12.

Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i Levangeravisa 19.06.12 og ved brev 15.06.12 til naboer/grunneiere og offentlig instanser. Det kom inn 6 forhåndsuttalelser. Disse var fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, NVE, Sametinget, NTE og naboer på tre tilliggende eiendommer i østre hjørne av tomta (275/67, 275/311 og 275/313). Forhåndsuttalelsene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

I kommunen er et tidligere planforslag, med fem direkte avkjørsler ut i Gamle Kongeveg, forelagt Kommunalteknikk, barnerepresentant, Brann og redning, kommunelege samt fagperson for universell utforming. På bakgrunn av synspunkter fra planavdeling og Kommunalteknikk ble planforslaget revidert.

Kommunens innvendinger var bl.a. begrunnet med følgende:

I forbindelse med OU prosessen er det vedtatt bygging av ny ungdomsskole på HINT's område ved Trønderhallen. Elever fra Bruborg overføres da hit med den følge at Gamle Kongeveg får en større belastning med myke trafikanter. Da er det uheldig med mange avkjørsler og evt. rygging ut i Gamle Kongeveg.

Et annet moment som er kommet inn er et ønske om stenging av Skolevegen ved Frol oppvekstsenter. Dette betyr at Gamle Kongeveg som en følge av stengingen vil få en dramatisk økning i trafikken og en utfordring med hensyn til myke trafikanter. Vegen er ikke utbygd for denne økningen i dag. Gamle Kongeveg har belysning og fartsdempere, men det må anlegges fortau evt. gang-/sykkelveg. Kommunen anbefalte at planen vurderes på nytt og at avkjøring til området legges fra stikkveg i nord/nordøst.

Det ble avholdt et møte med forslagsstiller og kommunen var da positiv til maks 1-2 avkjørsler fra Gamle Kongeveg. Foreliggende planforslag er forelagt Kommunalteknikk og barnerepresentant. Barnerepresentanten anbefaler gjerde mot veg ved lekeplass.

Vurdering

Planforslaget innebærer fortetting av en større boligtomt i et etablert boligområde, som har noe uensartet bebyggelse. Naboer har uttrykt skepsis til varslet planarbeid, men både boligtype og antall boliger er endret ift. varsel om planoppstart, som signaliserte 3 vertikaldelte tomannsboliger. Foreslåtte boliger i 2 etasjer med saltak, kjedet sammen med 1-etasjes mellombygg med flatt tak (takterrasse), synes akseptabelt i forhold til den øvrige bebyggelsen i nærområdet. Planforslaget legger også til rette for parkering og felles/offentlig uteopphold/lek i tråd med kommunens vedtekter og føringer i ny arealdel.

I forhold til hovedregler ved fortetting er det gjort en estetisk vurdering, det er sikret fellesareal for lek/opphold, det er tilrettelagt for fortau/gangforbindelse og antall nye avkjørsler er begrenset til to. Hvorvidt fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk går fram av den estetiske vurderingen. - Kjedehus er det ikke tradisjon for her, men bebyggelsen skal utføres i tradisjonell byggeskikk med trepanel i fasadene og med steintak. Plassering av bebyggelsen anses å ikke bryte vesentlig med nærområdets noe uensartede plassering av bebyggelsen i forhold til Gamle Kongeveg.

I et tidligere planforslag var bebyggelsen plassert mer på linje med eksisterende bebyggelse langs Gamle Kongeveg, i tråd med fylkeskommunens anbefaling. Da kommunen pga. trafikksikkerhet ønsket færre avkjørsler fra Gamle Kongeveg ble bebyggelsen samtidig trukket noe tilbake. Dette anses som et akseptabelt kompromiss.

Det kan imidlertid være en utfordring at tomt nr. 5 har adkomst over tomt nr. 4.

Som et boligpolitisk styringsverktøy kan det gis bestemmelser om hvor stor andel av boligene i planområdet som må ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet og lokalisering av disse boligene. Området er sentrumsnært og flatt, men omfatter kun 5 boliger med relativt liten grunnflate. Rådmannen ser ikke spesiell grunn til å pålegge krav om en viss andel tilgjengelige boenheter i denne saken, men oppfordrer gjerne utbygger til slik utbygging.

Rådmannen anbefaler at barnerepresentanten råd om gjerde mot veg ved lekeplass tas inn som et krav i bestemmelsene.

Rådmannen tilrår at planforslaget, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
    Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 13.03.2013 15:38
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051