Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 10.06.15 - sak 43/15 - Søknad om dispensasjon fra kommuneplan - Fradeling av boligtomt fra eiendommen 1719/87/1 Veie østre - Einar Veie


Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2014/1060 - /1719/87/1


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 10.06.15 43/15

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 19-2 innvilges søknad om dispensasjon til fradeling av boligtomt i LNFR-område i kommuneplanen i Levanger kommune. Bakgrunn for dispensasjonen kommer fram av dette saksframlegg. 

Forutsetning for dispensasjonen er at det søkes om og innvilges utslippstillatelse som tilfredsstiller Forurensningsforskriftens § 12-8 a), før endeling delingstillatelse etter Plan- og bygningslovens § 20-1 kan gis. Det forutsettes også at det søkes om og innvilges tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel, samt at nødvendige private rettigheter til atkomst, vann og avløp sikres.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Einar Veie har søkt om fradeling av boligtomt fra eiendommen Veie østre med gnr/bnr 87/1. Søknaden er i strid med kommuneplanen for Levanger kommune. Tomta ligger i et område for Landbruks-, Natur-, Frilufts- og Reindriftsformål (LNFR), hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. Fylkesmannens i Nord-Trøndelag sin miljøvernavdeling fraråder at søknaden innvilges og ber om å bli orientert om vedtaket. Bakgrunnen for uttalelsen er at det vil bli etablert avløp som etter rensning ender opp i Hotranvassdraget, et vassdrag som er sterk forurenset fra før.

Vedlegg:

1

Dispensasjonssøknad PDF

2

Situasjonskart vedlagt søknaden PDF

3

Oversiktskart 1:50 000 PDF

4

Oversiktskart 1:5 000 PDF

5

Utsnitt kommuneplan PDF

6

Temakart – Natur PDF

7

Uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 07.04.2014 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad mottatt 06.02.2014
  2. Høringsbrev til andre myndigheter datert 06.03.2014
  3. Foreløpig svar til Einar Veie datert 06.03.2014
  4. Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert 12.03.2014
  5. Brev fra Statens vegvesen Region midt datert 21.03.2014
  6. Vedtak etter Jordloven sak 25/14 datert 09.04.2014
  7. Brev til Einar Veie datert 14.05.2014
  8. E-post fra Magne Nydal datert 28.10.2014


Saksopplysninger:

Innherred samkommune mottok 06.02.2014 en søknad om deling av grunneiendom fra Einar Veie.  

Søknaden:

Søknaden gjelder fradeling av ei boligtomt på 2 dekar fra eiendommen Veie østre med gnr/bnr 87/1 i Levanger kommune. Søknaden er supplert i e-post fra Magne Nydal datert 28.10.2014 med informasjon om planlagt avløp for ny tomt og eksisterende bebyggelse på eiendommen.

Planstatus:

Den omsøkte parsellen omfattes av kommuneplanen for Levanger kommune. Parsellen ligger i et LNFR-område hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. Søknaden er derfor i strid med kommuneplanen. Det søkes om dispensasjon fra planen.

Nabovarsling:

Det er ikke mottatt merknader i forbindelse med nabovarslingen. Det er vurdert av tilstrekkelig nabovarsling er gjennomført. Det vises til Plan- og bygningslovens § 21-3 om nabovarsling.

Andre myndigheter:

I henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5 ble saken i brev datert 06.03.2014 sendt andre myndigheter til uttalelse til dispensasjonssøknaden og for behandling etter andre lovverk.

Nord-Trøndelag fylkeskommune har i brev datert 12.03.2014 ingen regionale merknader til søknaden med hensyn til plan- og friluftsforhold.

Fylkeskommunen sier angående kulturminner at de prioriterer å gi uttalelse til saker der tiltaket kommer nærmere enn 100 meter fra registrert automatisk freda kulturminne. De forutsetter at kommunen har avklart dette.

Statens vegvesen Region midt har i brev datert 21.03.2014 ingen innvendinger til omsøkte fradeling. Tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra fylkesveg 115 kan påregnes gitt dersom fradelingssøknad godkjennes.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling sier i brev datert 07.04.2014 at tomta ligger i et LNFR-område, hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging, men like i nærheten av et slikt område. Ut fra en konkret vurdering av omsøkte tomts beliggenhet og beskaffenhet, har de ut fra hensynet til regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til søknaden.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin miljøvernavdeling sier i brev datert 07.04.2014 at de sterkt frarår at det gis dispensasjon og ber om å bli orientert om vedtaket. Bakgrunnen er at tomta skal ha privat avløpsanlegg som skal ender opp i Hotranvassdraget etter rensing. Det foreligger grundig dokumentasjon på at Hotranvassdraget er en vannforekomst med svært dårlig miljøtilstand. Det er vurdert at det er en risiko for at det ikke vil oppnås god økologisk kvalitet på vannforekomsten innen 2021, som er målet i Vannforskriften og EUs vanndirektiv, samt kommunens egen «Tiltaktsanalyse i vannrammedirektivet Innherred samkommune – perioden 2014-2021» (enstemmig vedtatt i samkommunestyret 30.01.2014).

Miljøvernavdelingen mener at avløp i området bør saneres ved at det framføres kommunalt avløpsnett. Om ikke kommunen ønsker å etablere kommunale avløpsledninger, bør det kreves oppgradering av private avløpsanlegg med hjemmel i forurensningsforskriftens § 12-16 eller gjennom lokal forskrift.

Miljøvernavdelingen viser også til at dispensasjonssøknaden skal ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området og biologisk mangfold, jfr. Naturmangfoldloven. Det vises til at Hotranvassdraget i Naturbasen er kategorisert som et viktig bekkedrag med regional verdi med en bestand av sjøørret. Fylkesmannen har som forvaltningsmyndighet iverksatt ekstraordinære fredningstiltak for å bedre forholdene for arten.

Fylkesmannen mener det er et skritt i feil retning å åpne for ytterligere kloakkutslipp i et allerede hardt belastet vassdrag, og frarår altså sterkt at det gis dispensasjon og ber om å bli orientert om vedtak i saken.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin kommunalavdeling sier i brev datert 07.04.2014 at kommunen bes vurdere om det kan være forhold som kan utgjøre en økt risiko eller sårbarhet i forbindelse med tiltaket.

Innherred samkommunes enhet for Landbruk har i sak 25/14 datert 09.04.2014 behandlet søknaden etter Jordloven. Søknaden ble innvilget som omsøkt.

Veg, vann og avløp:

Tomta skal ha atkomst via eksisterende privat veg som har avkjørsel fra fylkesveg 115 i sørøst og kommunal veg i vest.

Tomta skal knyttes til offentlig vannforsyning.

I følge e-post fra Magne Nydal planlegges det å benytte et Biovac minirenseanlegg som avløpsanlegg. I e-posten skriver Nydal at de er villig til å koble tre eksisterende boenheter (hovedleilighet + 2 kårleiligheter) på eiendommen på det samme anlegget, slik at det samtidig saneres 3 gamle utslipp.

Det foreligger pr. dag ingen planer om å føre fram kommunal avløpsledning i dette området. 

Andre saker i området:

Lars Waade søkte i 2014 om å få etablere en leilighet i redskapshus på eiendommen Auringan med gnr/bnr 94/2. Denne eiendommen ligger i underkant av 1 km unna omsøkte parsell. Etablering av en ny boenhet er i strid med LNFR-formålet i kommuneplanen, og avhengig av en dispensasjon fra planen.

Det ble søkt om utslippstillatelse for et avløpsanlegg, hvor gårdens to eksisterende boenheter også skulle påkobles. Avløpsanlegget på Auringan består av en slamavskiller med rensing i et filterbedanlegg med filtermassen Filtralite. Rensegraden for de to ulike anleggene er begge innenfor kravene til forurensningsforskriftens § 12-8 a), som er de strengeste kravene etter forskriften.

Fylkesmannens miljøvernavdeling ga i denne saken en lignende uttalelse hvor de frarådde kommunen å gi dispensasjon.

Plan- og byggesakssjefen avslo dispensasjonssøknaden i delegert vedtak 924/14 datert 10.12.2014. Vedtaket ble påklaget.

Plan- og utviklingskomiteen behandlet klagen i sak 23/15 i møte 18.03.2015. Klagen ble tatt til følge, og det ble innvilget dispensasjon.

Fylkesmannen ba om å få oversendt vedtaket, og det ble sendt pr brev datert 24.03.2015. Det er ikke mottatt klage på vedtaket. Fylkesmannen har i stedet pr e-post datert 28.04.2015 bedt om å få komme i Plan- og utviklingskomiteens møte 10.06.2015 med tema Hotranvassdraget. 

Miljøvernavdelinga var 21.05.2015 i møte med enhet for Samfunnsutvikling med Hotranvassdraget som tema.

Biologisk mangfold:

I følge Naturmangfoldlovens § 7 skal det i saker som behandles etter Plan- og bygningsloven fremgå at prinsippene i Naturmangfoldloven §§ 8-12 er vurdert.

Det foreligger ingen vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet.

I og langs Hotranvassdraget er det en registrering med naturtypen viktig bekkedrag.

Samfunnssikkerhetshensyn:

I følge de kart kommunen har tilgjengelige så ligger ikke det omsøkte arealet i noen faresone for verken ras, skred eller flom. Kommunen er heller ikke kjent med at endret klima vil ha noen innvirkning på området. 

Kulturminner:

I følge Riksantikvarens base for automatisk freda kulturminner, Askeladden, ligger nærmeste kulturminne ca. 220 meter unna.

Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8 dersom det skulle påtreffes mulige kulturminner under evt. videre arbeider. Da skal arbeidet stanses umiddelbart, og det må meldes i fra til Nord-Trøndelag fylkeskommune som er lokal kulturminnemyndighet.

Vurdering:

I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen siden omsøkte boligtomt ligger i et LNFR-område hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. I dispensasjonssøknaden er det anført at en annen del av eiendommen Veie østre ligger i et LNFR-område hvor det er åpnet for spredt boligbygging. Denne delen består av derimot av dyrka jord og er uaktuell og uegnet til å bygge i. Den omsøkte tomta ligger i en skogteig med blanding av bjørk og furu. Det vises til at et mål med spredtbebyggelse er at dette skal styrke bosetninga i grendene. Fra søkers side virker det som det er ei tilfeldig grense mellom områdene hvor det er åpnet for spredt boligbebyggelse eller ikke. Kriteriene for spredt boligbebyggelse vurderes forøvrig oppfylt ved den omsøkte tomta.

I dispensasjonssøknaden anføres også at det søkes om ei enkel tomt for en enslig mann som har budd i grenda hele sitt liv, og som ønsker å bo der videre når gården blir solgt.

Videre vises det til at på Veieshøgda ligger det 3 gårdstun og 9 bolighus i gangavstand til omsøkt tomt. Søker mener dette er en slik samling med hus hvor det er ønskelig at nye hus skal lokaliseres framfor enkelt hus. Det anføres også fra søker at ny bolig vil føye seg fint inn blant boligene og gårdstuna på Veieshøgda.

Det er tidligere gitt dispensasjoner fra gjeldende kommuneplan til fradeling flere boligtomter i LNFR-områder hvor det ikke er åpnet for spredt boligbebyggelse. Flesteparten i området ved Bjørnang, men i 2012 ble det innvilget dispensasjon til fradeling av ei boligtomt ca. 1-1,5 km unna omsøkte tomt på eiendommen Auringan med gnr/bnr 94/2.

Hensynet bak landbruksbegrepet i LNFR-formålet kan vurderes å ikke bli vesentlig tilsidesatt, da lokal landbruksmyndighet i samkommunen har godkjent søknaden etter Jordloven. I Jordlovsbehandlingen er forhold som drifts- og miljømessige ulemper i landbruket, kulturlandskap, og tomtas beliggenhet og beskaffenhet som mulig dyrkbar jord vurdert. Dessuten har Fylkesmannens landbruksavdeling heller ingen merknader til søknaden.

Hensynet bak LNFR-formålet er ikke bare å opprettholde viktige landbruksområder, men også viktige natur-miljø, typer og områder. I følge nett-portalen Vann-nett, som eies av miljøforvaltningen og NVE, så er den økologiske tilstanden til Hotranvassdraget dårlig, og det er en risiko for at miljømålet ikke nås innen 2021. I følge temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold er Hotranvassdraget registrert med naturtypen viktig bekkedrag. Med bakgrunn i dette, samt at Fylkesmannens miljøvernavdeling så sterkt har frarådet ekstra utslipp til et allerede hardt miljøbelastet vassdrag, så kan det vurderes at hensynet bak naturformålet i LNFR-begrepet blir vesentlig tilsidesatt. 

Samtidig så vises det vilje fra søker til å oppgradere avløpsanlegget for 3 eksisterende boenheter på eiendommen, noe som vil bedre det samlede utslippet fra eiendommen.

En sammenlignbar sak med denne saken når det gjelder forholdet til avløp og Hotranvassdraget, er søknad om dispensasjon fra LNFR-formålet i kommuneplan til etablering av ny boenhet i redskapshuset på eiendommen Auringan med gnr/bnr 94/2. Søknaden ble innvilget av Plan- og utviklingskomiteen i sak 23/15 i møte 18.03.2015.

Oppgradering av avløp for eksisterende boenheter ble også gjort på Auringan i forbindelse med etablering av boenheten i redskapshuset. På Veie østre er det planlagt et Biovac minirenseanlegg, et anlegg som ifølge Sintef Teknisk godkjenning tilfredsstiller forurensingsforskriftens til bruk i følsomt og normalt område med brukerinteresser i tilknytning til resipienten. Dette er de strengeste kravene som er gitt i forurensningsforskriften.

I følge Plan- og bygningslovens § 19-2 bør ikke kommunen dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til saken. Fylkesmannens miljøvernavdeling har i denne saken uttalt deg negativt. De har sterkt frarådet at det gis dispensasjon og ber om å bli orientert om vedtaket. Da følger det altså av lovteksten at kommunen ikke bør gi dispensasjon. 

At en statlig eller regional part, som Fylkesmannens miljøvernavdeling er, ber om å bli orientert om vedtaket dersom det gis dispensasjon, kan være et signal på at de i så fall vil klage dersom det blir gitt dispensasjon.

Samtidig har Fylkesmannen ikke påklaget dispensasjonen som ble gitt i saken på Auringan. Siden det er likehetstrekk med denne saken ved at det vilje til å oppgradere eksisterende anlegg på eiendommen, vil et avslag i denne saken på Veie østre med bakgrunn i avløpsspørsmålet, kunne oppfattes som forskjellsbehandling i forhold til saken på Auringan.

Det er mange faglige forhold kan tale mot at det skal gis dispensasjon, men samtidig er det viktig at saker som kan vurderes som sammenlignbare blir behandlet likt.

Med bakgrunn i ovennevnte finner Plan- og byggesakssjefen at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon i fra, kan vurderes ikke bli vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon, og at fordelene ved å gi dispensasjon kan vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Tilsvarende vurdering vil gjelde når det gjelder prinsippene i Naturmangfoldloven. Plan- og byggesakssjefen konkluderer derfor med å anbefale at det gis dispensasjon som omsøkt.

Det er ikke søkt om og innvilget utslippstillatelse. En forutsetning for dispensasjon vil derfor være at dette blir gjort før endelig delingstillatelse etter Plan- og bygningslovens § 20-1 gis. Endelig delingstillatelse kan gis administrativt når utslippstillatelse er gitt. Avløpsanlegget må tilfredsstille kravene i Forurensningsforskriftens § 12-8 a) som gjelder avløp til følsomt og normalt område som det foreligger brukerinteresser til, som er 90 % reduksjon av fosfor og 90 % reduksjon av BOF5. En søknad om utslippstillatelse skal sendes inn av et kvalifisert foretak med kompetanse på spredt avløp.

Fradeling må også være under forutsetning av at det søkes om og innvilgelse tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra fylkesveg 115, jfr. brev fra Statens vegvesen Region midt daterte 21.03.2014.  

Det må også lages avtaler om nødvendige private rettigheter til å ha atkomst fram til offentlig veg, samt å ha vann- avløpsledninger/anlegg på annen privat eiendom. Avtalene bør tinglyses.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 10.06.2015 15:57
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051