Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 09.04.14 - sak 27/14 - Planprogram for områderegulering Skillelia

Ingrid Okkenhaug Bævre - klikk for personkort
Saksbehandler: Ingrid Okkenhaug Bævre
Arkivsaknr: 2012/2053 - /L12
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 09.04.14 27/14

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Vedlagte forslag til planprogram for Skillelia, datert 20.12.12, rev. 15.03.14, fastsettes ikke.  

Hjemmel/bakgrunn for saken:


Vedlegg:

  1. Planprogram for områderegulering Skillelia, datert 20.12.12, rev. 15.03.14 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planprogram for Skillelia er utarbeidet av Letnes Arkitektkontor AS og Nidaros Consult AS på vegne av Skillelia plan- og utbyggingsselskap AS.    

Det tas sikte på å regulere hoveddelen av området som en områderegulering, mens delområder vil utarbeides med detaljreguleringsplaner.

Planprogrammet har vært ute til offentlig ettersyn i perioden fra og med 21.12.2012 til og med 05.02.2013.

Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behov for utredning.  

Det foreligger et ønske fra grunneiernes side om å legge til rette for en utbygging av Skillelia i Skogn til boligformål. Dette som et svar på henvendelser fra privatpersoner som ønsker å bygge i Skillelia.

Det ble forespurt igangsetting av reguleringsarbeid for Skillelia våren 2012, og forespørselen ble behandlet i Plan- og utviklingskomiteen den 19.09.2012, sak 64/12. Rådmannen tilrådde da ikke igangsetting av reguleringsarbeid for nytt boligfelt i Skillelia, men Plan- og utviklingskomiteen vedtok at «igangsetting av reguleringsarbeid for nytt boligfelt i Skillelia tilrådes/støttes».

Planområdet

Planområdet ligger øst for Fv 754, ca. 2,5 km fra Skogn sentrum (Skogn stasjon). Avstanden til Skogn barne- og ungdomsskole er ca. 1,5 km.

Arealet som vurderes regulert omfattes i hovedsak av eiendommene gnr/bnr 41/1 og 40/2, og utgjør ca. 140 daa. I tillegg kommer arealet til gang- og sykkelveg på ca. 7 daa.  

Området et i hovedsak udyrket mark (skogsgrunn), og i henhold til Skog og landskaps markslagskart består Skillelia av dyrkbar skogsmark av høg bonitet.

Klikk for større kart
Planområdets beliggenhet i Skogn 

Planstatus

Planområdet er regulert gjennom kommuneplanens arealdel for Levanger, vedtatt 11.04.2011. I kommuneplanens arealdel ligger størsteparten av planområdet innenfor SB08 som er avsatt til framtidig spredt boligbebyggelse i eksisterende LNFR-område, med tillatelse til bygging av inntil 6 boliger forutsatt at visse kriterier er oppfylt.

Det foreligger ingen reguleringsplaner for Skillelia.

Planprogram og konsekvensutredning

Planen utløser krav om konsekvensutredning da den kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn (PBL §4-2).

Det vises også til Forskrift om konsekvensutredning § 2 der planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften er listet opp. Under bokstaven d står da nevnt «områdereguleringer som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål».

Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger.

Det må framgå hvilke metoder som skal benyttes og utformingen skal være slik at det kan tas stilling til om reguleringen er utarbeidet i samsvar med planprogrammet.  

Ved oversendelse av planprogrammet skal planbeskrivelsen beskrive planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området. For reguleringer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse – konsekvensutredning – av planens virkninger for miljø og samfunn.

Det er foreslått at følgende forhold skal konsekvensutredes:

  • Transportbehov (gang- og sykkelveg). Trafikksikkerhet
  • Kulturlandskap og kulturminner. Samisk natur- og kulturgrunnlag
  • Jordvern- og landbruksfaglige vurderinger
  • Barn, unges, eldres og funksjonshemmedes interesser. Tilgjengelighet
  • Landskap
  • Miljøvernfaglige vurderinger bla. i fht. Naturmangfoldloven
  • Samfunnssikkerhet og risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)
  • Vann og avløp
  • Geoteknisk vurdering
  • Utredning av boligbehov


(Se tabell i planprogrammet for mer informasjon). 

Organisering og medvirkning

Planprogrammet har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden fra og med 21.12.2012 til og med 05.02.2013. Det kom inn fem uttalelser. Høringsuttalelsene er kommentert i vedlagt planprogram.

Rådmannens oppsummering av innspill

I høringsperioden til planprogrammet har det kommet inn høringsuttalelser fra:


Ut fra våre kart og register er det ikke kjente faresoner eller aktsomhetsområder innenfor planområdet. Vi kan heller ikke se at planforslaget skulle komme i berøring med vann eller vassdrag. Skogn er imidlertid et område med svært mye kvikkleire og den nærmeste kjente kvikkleiresona ligger da også bare ca. 250 meter sørvest for planområdet. Som et minimum bør det derfor gjennomføres en geoteknisk vurdering av om det innenfor- eller nært oppstrøms planområdet kan finnes «mulig skredfarlig kvikkleireforekomst». NVE fraråder å utsette disse vurderingene til byggesaken.

Etter det NVE kan se krysser en større kraftledning gjennom østenden av planområdet, og dette arealet bør derfor markeres som hensynssone.


Utbygginga vil ha store konsekvenser og være bestemmende for utviklinga i og omkring Skogn sentrum i lang tid. Avklaring av hvor neste store boligområde for Skogn skal lokaliseres hører klart heime i en kommuneplanprosess. Behovet for nye boligtomter er ikke belyst i saken så langt. Det må avveies hvorvidt Skogn har mulighet til å vokse i og omkring dagens tettsted, eller om videre utvikling må henvises til «satelitter» i en viss avstand fra sentrum, slik Skillelia vil bli. Gang/sykkelveg langs fv 754 fram til Skillelia er ikke prioritert i fylkesvegplanen.

Fylkeskommunen anbefaler at saken henvises til neste rullering av kommuneplanens arealdel, og dermed frarås videre behandling og utarbeiding av reguleringsplan nå.  

Dersom saken likevel fremmes for behandling nå har vi følgende merknader til planprogrammet: Under Utredningsprogram mener vi tema Landskap inkludert kulturlandskap bør inngå i konsekvensvurderingen. Likeså bør barn og unges interesser inkludert forholdet til skole og barnehage inngå i utredningen. Boligbehov og kapasitet bør også utredes. Under planprosess mener vi prosessen bør beskrives helt fram til vedtak av plan, og at prosessen også bør omfatte informasjonsmøte når endelig forslag til plan er til høring.

Kulturminner: Det er ingen kjente kulturminner i planområdet, men sannsynligheten er stor for at det finnes automatisk fredete kulturminner under markoverflaten i området. Før en eventuell plan kan vedtas, må vi av den grunn foreta en befaring og eventuelt også gjøre en arkeologisk forundersøkelse.   


Planlagt utbygging vil medføre behov for gang- og sykkelveg. Boligområdet kan ikke bygges ut før gang- og sykkelveg er på plass. Gang- og sykkelvegen må være ferdigstilt før boliger tas i bruk og dette må gjenspeiles i rekkefølgebestemmelsene til reguleringsplanen.  


Landbruksavdelingen finner grunn til å minne om at jordvernet er vesentlig innskjerpet. Sentralt i innskjerpingen ligger at vurderinger og evt. grep ifht jordvern må tas i kommuneplanens arealdel og ikke gjennom enkeltvise reguleringsplaner og dispensasjonssaker som ikke er i tråd med overordnet plan. Landbruksavdelingen er tydelig på at de vil fremme innsigelse til dette plangrepet løsrevet fra en kommuneplanrevisjon og de vurderinger som hører hjemme der.  

Miljøvernavdelingen påpeker at utbygging bør samles mest mulig, helst langs eksisterende hovedveg- og banenett hvor det skal legges vekt på hensynet til å opprettholde et differensiert transportsystem. Målet er å få løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter jf. T-5/93 Retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging.

Ut fra miljøvernhensyn gir vi kommunen faglige råd om å vurdere slike større boligutbyggingsgrep i overordna arealplan, gjennom rullering av kommuneplanens arealdel. Det aktuelle planforslaget utfordrer nasjonale miljømål, spesielt knyttet til retningslinjene i T-5/93, og detaljplanlegging bør derfor avventes inntil planområdet eventuelt er avklart på overordna nivå.

Dersom planprosessen videreføres må videre arbeid organiseres slik at barn, unge og funksjonshemmede gis anledning til å delta.

Planområdet omfatter skogsområde med høg bonitet, og planforslaget bør ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området.    

Kommunalavdelingen minner om at det må gjøres en vurdering av alle forhold som kan berøre samfunnssikkerheten.


Jernbaneverket påpeker at avgjørelser om nye boligområder av slikt omfang skal tas på kommuneplannivå, og at dette også burde vært gjort i denne saken.  

Lokalisering av boligområdet vil bety at beboerne blir svært avhengige av bil i hverdagen. Dette er ikke i overensstemmelse med «Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging».

Sentrumsfunksjonene i Skogn er hovedsakelig lokalisert på vestsiden av jernbanelinje. Tiltaket vil øke bruken av planovergangen betraktelig. Gjennom våre tidligere uttalelser til overordnet plan har Jernbaneverket varslet at vi vurderer krav om planskilt kryssing i Skogn, dersom det tillates tiltak som øker trafikken over eksisterende planovergang. Når Levanger kommune nå velger å legge ut en reguleringsplan som ikke er forankret i overordnet plan, og som strider mot Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging, må Jernbaneverket følge opp vårt sektoransvar og våre tidligere uttalelser som fagmyndighet for jernbane.

Jernbaneverket krever at det gjennom bestemmelser settes krav om utbyggingsavtale som sikrer delvis finansiering av planskilt kryssing i Skogn sentrum.

I forskrift om konsekvensutredning § 8 står det at «dersom berørte myndigheter har vurdert at planen eller tiltaket kan komme i konflikt med nasjonale eller viktige regionale hensyn, jf.§ 7 fjerde ledd, skal ansvarlig myndighet forelegge programmet for Miljøverndepartementet før fastsetting. Miljøverndepartementet skal innen to uker gi beskjed om det vil bli gitt merknader til programmet».

På bakgrunn av dette ble Planprogram for Skillelia oversendt Miljøverndepartementet.

  • Uttalelse fra Miljøverndepartementet, 20.12.2013


Det vises til nasjonale føringer vedrørende jordvern. Det er kommunene som har hovedansvaret for å ta vare på jordressursene ved sin forvaltning etter plan- og bygningsloven og jordloven. På denne bakgrunn ber MD om at utredningene gir en grundig vurdering av kvaliteten på jordressurser/arealer som vurderes omdisponert, og hvordan avbøtende tiltak kan bidra til å redusere eventuelle virkninger for denne ressursen. Departementet vektlegger videre betydningen av at det også utredes ulike utnyttelsesgrader og –muligheter av det aktuelle planområdet. Det forutsettes videre at planprogrammet sikrer at det gjøres en grundig vurdering av behovet for det foreslåtte boligområdet, herunder følgene av ikke å realisere tiltaket (nullalternativet).  

MD forutsetter at planforslaget utarbeides i tråd med nasjonale mål, herunder rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging.

Det er pekt på utfordringer i forbindelse med vannkvalitet i tilliggende vassdrag, og at det vil bli utarbeidet vannforvaltningsplan i området. Departementet ber på denne bakgrunn om at planprogrammet sikrer utredning av tiltakets virkninger på vannmiljøet. Videre vektlegges betydningen av at planprogrammet sikrer at det utarbeides konsekvensutredninger som gir et tilfredsstillende grunnlag for å vurdere bestemmelsene i naturmangfoldloven §§8 til 12 og §§4 og 5.

Vurdering:

Etter høring er planprogrammet supplert med utredningstema fra innspill i høringsperioden, også andre innspill er registrert og vil bli behandlet i det videre arbeidet.  

Avklaring av større utbyggingsområder skal hovedsakelig skje gjennom kommuneplanens arealdel. Området Skillelia ble vurdert i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel, vedtatt 11.04.2011, men det ble da ikke funnet riktig å foreslå omdisponering til utbygging. Dette fordi arealet er klassifisert som viktig skogsmark, samt at kommunen mente det var riktig å prioritere utbygging i Holåsen. Planprogram for Holåsen ble fastsatt i PUK-møte 02.10.2013, og målsettingen er der å tilrettelegge for 150 nye boenheter. Slik rådmannen ser det, spesielt med hensyn på jordvern, vil det være riktig å satse på videre utbygging i Holåsen, framfor i Skillelia. Der synes også nødvendige løsninger i forhold til infrastruktur enklest å få gjennomført/finansiert, og området har forholdsvis kort avstand til butikker, legesenter, togstasjon m.m

Høringsuttalelsene fra Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Jernbaneverket støtter også kommunens oppfatning av at plangrep som dette hører hjemme i kommuneplanens arealdel.

Miljøverndepartementet påpeker at det er kommunen som har hovedansvar for å ta vare på jordressursen. Jordvernet er vesentlig innskjerpet og Fylkesmannen sier klart at de vil fremme innsigelse til dette plangrepet løsrevet fra en kommuneplanrevisjon.

Arealet i Skillelia er vurdert som dyrkbar jord og ligger midt i et større sammenhengende og aktivt drevet jordbruksområde. Det må i tillegg bygges gang- og sykkelveg fra Skogn barne- og ungdomsskole, en strekning på ca. 3 km, i all hovedsak over dyrka jord.

Skillelias beliggenhet i forhold til Skogn sentrum berøres både av Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Jernbaneverket. Retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging har blant annet som mål at utbyggingsmønster og transportsystem bør samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Det bør her blant annet legges vekt på løsninger som gir korte avstander i forhold til daglige gjøremål.

Slik rådmannen ser det, så dreier det her seg om et så stort plangrep at det må vurderes i en helhetlig sammenheng. Rådmannen råder derfor til å avvente planprosessen til revisjon av kommuneplanens arealdel. 

Rådmannen tilrår på bakgrunn av dette at det innstilles på at forslag til planprogram for Skillelia ikke fastsettes.

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 09.04.2014 16:03
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051