Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 06.11.13 - sak 69/13 - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen Gjemble nedre del - Deling av eiendommen 1719/3/1 Gjemble Nordre Vestre - Brit Anita Haugan - Boligtomt


Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2013/1761 - /1719/3/1
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 06.11.13 69/13

 

 

Rådmannens forslag til vedtak:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegg, innvilges ikke søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen «Gjemble nedre del» til fradeling av boligtomt i regulert landbruksområde. Søknad om fradeling innvilges ikke. Avslagene hjemles i reguleringsplanen «Gjemble nedre del», Plan- og bygningslovens § 12 – (Rettsvirkning av reguleringsplan) og Plan- og bygningslovens § 19-2 (Dispensasjonsvedtaket).

Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages, jfr. Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Brit Anita Haugan har søkt om fradeling av boligtomt fra eiendommen Gjemble nordre/vestre med gnr/bnr 3/1 i Levanger kommune. Den omsøkte tomta ligger i område som er regulert til landbruksområde i reguleringsplanen «Gjemble nedre del». Det er søkt om dispensasjon i fra planen.

Vedlegg:

  1. Situasjonskart PDF
  2. Oversiktskart PDF
  3. Utsnitt reguleringsplan PDF
  4. Dispensasjonssøknad PDF
  5. Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 22.04.2013 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad mottatt 15.02.2013
  2. Brev til andre myndigheter datert 11.03.2013
  3. Foreløpig svar datert 11.03.2013
  4. Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 02.04.2013
  5. 1.gangs behandling etter Jordloven sak 34/13 datert 29.05.2013
  6. Klage på jordlovsvedtak mottatt 18.06.2013
  7. Orientering vedrørende behandling av klage i brev datert 04.07.2013
  8. Klagebehandling samkommunestyre sak 23/13 dato 03.10.2013
  9. Oversendelse av vedtak klagebehandling brev datert 04.10.2013


Saksopplysninger:

Søknaden:

Innherred samkommune mottok 15.02.2013 en søknad om deling av eiendommen Gjemble nordre/vestre med gnr/bnr 3/1 i Levanger kommune. Det omsøkte arealet skal benyttes til boligtomt. Søker er Brit Anita Haugan. 

Planstatus:

Den omsøkte tomta omfattes av reguleringsplanen «Gjemble nedre del» med plan-id L1973004, og den ligger i regulert landbruksområde – jordbruk. Fradeling av boligtomt som omsøkt er i strid med planen. Det er søkt om dispensasjon fra planen.

Nabovarsel:

Det er ikke mottatt merknader i forbindelse med nabovarslingen. Ytterligere nabovarsling anses ikke nødvendig. Det vises til Plan- og bygningslovens § 21-3.

Andre myndigheter:

I henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5 ble saken i brev datert 11.03.2013 sendt andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk. 

Nord-Trøndelag fylkeskommune skriver i brev datert 02.04.2013 blant annet følgende:

«…Tomta ligger i et sammenhengende landbruksområde som ligger som ei brei kile mellom utbygde boligområder ved Gjemble og Gjembleshaugen. Selv om parsellen oppgis til å bestå av berg, stein og kratt, vil en fradeling her dele opp det som i dag er et sammenhengende jordbruksområde, og vil kunne medføre ulemper for landbruksdriften. At parsellen legges inntil en eksisterende bolig på eiendommen vil etter vår vurdering ikke forsvare å dele i fra en ny boligtomt. Dersom det skal fradeles boligtomter i dette området, bør det gjøres gjennom en planprosess, og ikke bitvis gjennom dispensasjonssaker.

Ut ifra ovenstående forhold vil vi frarå en dispensasjon som omsøkt.»

Nord-Trøndelag fylkeskommune har ikke funnet at tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3, men sier at det likevel kan ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate. De minner derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter KML § 8.2, dersom det skulle påtreffes mulige kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. 

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling skriver i brev datert 22.04.2013 at de går i mot søknaden og ber om å bli orientert dersom det likevel blir gitt dispensasjon for fradeling.

Landbruksavdelingen viser til kommunedelplanen for Levanger sentrum fra 2000, hvor det ble lagt langsiktige grep for sentrumsutviklingen og store landbruksområder ble akseptert omdisponert til sentrumsutvikling og boligformål. Det omsøkte området er ikke innenfor dette grepet.

Landbruksavdelingen viser videre til innskjerpingen av jordvernet forvaltningen av kulturlandskapet og sentrale prinsipper for sentrumsutvikling som fortetting, høy utnytting, klare grenser, samt langsiktighet og forutsigbarhet.

Landbruksavdelingen vil være tydelige på at eventuelle grep i forhold til jordvern og kulturlandskap i dette så vidt sentrumsnære området hører hjemme i form av vurderinger i kommuneplanens arealdel evt. kommunedelplan for sentrum.

Landbruksavdelingen konkluderer med at tomta ikke er i samsvar med plan. Den ligger inntil både tunet og dyrkajorda, noe som vil gi påregnelige drifts- og miljømessige ulemper for landbruksdriften i området. Fradeling som omsøkt vil gi presedens for tilliggende areal, og klart økt press på tilliggende dyrkajord.

Fylkesmannens miljøvernavdeling sier i samme brev at de ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser ikke har merknader til søknaden. Fylkesmannens kommunalavdeling minner på generelt grunnlag at nødvendige sikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til et endret klima, skal vurderes.

Innherred samkommunens enhet for Landbruk behandlet søknaden etter Jordloven i delegert sak 34/13 datert 29.05.2013. Søknaden ble avslått. Avslaget ble påklaget av Brit Anita Haugan i brev mottatt 18.06.2013. Klagen ble behandlet av Innherred samkommunestyre i sak 23/13 i møte 03.10.2013. Klage ble tatt til følge.

Samfunnssikkerhet:

I følge de kart kommunen har tilgjengelige ligger omsøkte parsell ikke i noen fareområder for verken kvikkleire eller flom.

Naturmangfoldloven:

Det foreligger ikke vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i de temakart og registre kommunen har tilgjengelig som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold, som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet.

Veg, vann og avløp:

Omsøkte tomt vil ligge inntil eksisterende privat veg og skal ha atkomst til denne. Ved evt. fradeling må det foreligge skriftlige rettigheter til å benytte denne frem til offentlig veg.

Omsøkte tomt skal tilknyttes offentlig vann- og avløp. Ved evt. fradeling må det foreligge skriftlige rettigheter til å ha evt. private vann- og avløpsledninger på annen privat eiendom frem til offentlig vann- og avløpsnett.

Vurdering:

Dispensasjon:

I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Dispensasjonssøknaden:

Søknaden begrunnes med at tomta består av berg, stein og kratt, og at det ikke er noe dyrka mark. Det er heller ikke mulig å drive jordbruk på tomta. I følge gårdskart ligger tomta i område klassifisert som uproduktiv skog. Den aktuelle tomta ligger inntil eksisterende kommunal kloakk-, vann- og vegnett. Det vil ikke være behov for å anlegge egen veg til den tenkte boligen. Eiendommen er på ca. 60 dekar, og er i dag forpaktet bort. De som er tiltenkt boligen er datter av nåværende eier som sammen med samboeren vurderer på sikt å drive landbruk på eiendommen igjen. De ser derfor behovet for å sette opp egen bolig i tilknytning til området.

Begrunnelse for klage på avslag etter jordloven:

I klagen på jordlovsvedtaket er det anført at området i dag er noe gjenvokst og består hovedsakelig av berg og kratt. En bolig vil forskjønne området betraktelig. De som skal ha tomta skal på sikt ta over småbruket og ønsker å bevare landbruket. Det henvises også til landbruksenhetens eget utsagn om at arealet er i henhold til klassifisering å oppfatte som lite produktivt, så i forhold til avkastning på dette området, isolert sett, vil ikke en fradeling ha noen vesentlig betydning. Ut i fra disse opplysninger er det liten grunn til å avslå søknaden.

Rådmannens vurdering:

Å utarbeide reguleringsplanen og kommuneplaner er et omfattende arbeid, hvor det er mange interesser og parter som har vært involvert. I kommuneplaner er det mulig for alle å komme med innspill, og lokale og regionale myndigheter er i flere omganger involvert i saken.  Reguleringsplanen og kommuneplaner er oftest da et kompromiss av flere innspill og ofte motstridende interesser.

Reguleringsplanen «Gjemble nedre del» åpner ikke for boligbygging på omsøkte tomt. I kommuneplanen er det angitt at denne reguleringsplanen fortsatt skal gjelde, og følgelig er det ikke åpnet for fradeling i kommunedelplanen heller. I forbindelse med utarbeidelsen av gjeldende kommunedelplan, ble det avsatt flere områder hvor nye boligfelt i sentrumsområdet skulle lokaliseres. I tillegg ble det oppgitt at kommunen skulle være positiv til fortetting i eksisterende boligfelt, der det var mulig. Omsøkte tomt kan ikke vurderes som fortetting av eksisterende boligfelt, da området er regulert til landbruk.

I kommunestyremøte 16.10.2013 ble det vedtatt endringer i Planstrategien for Levanger og Verdal kommune. Revidering av kommunedelplanen for Levanger sentrum ble tatt inn som nytt punkt. Planprogrammet for ny kommunedelplan vil trolig bli lagt fram for Plan- og utviklingskomiteen i samme møte som den her omsøkte fradeling blir lagt fram til behandling.

I forbindelse med arbeidet med ny kommunedelplan for Levanger sentrum vil det være mulig før søker i denne saken, i likhet med alle andre, å komme med innspill om f.eks. boligbebyggelse i området. Det betyr ikke at et evt. forslag om bebyggelse vil bli godkjent, men spørsmålet om boligbebyggelse i området vil da bli vurdert i en større plansammenheng.

Nord-Trøndelag fylkeskommune fraråder kommunen å gi dispensasjon, og sier at dersom det skal fradeles boligtomter i området bør dette gjøres gjennom en planprosess og ikke bitvis gjennom dispensasjonssaker. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sier også at eventuelle grep i forhold til jordvern og kulturlandskap i området hører hjemme i form av vurderinger i kommuneplanens arealdel.

Fylkesmannen sier det går i mot at det åpnes for dispensasjon som omsøkt i denne saken, og ber om å bli orientert dersom det blir gitt dispensasjon likevel. Når en regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt til en søknad, følger det av Plan- og bygningslovens § 19-2 at kommunen ikke bør gi dispensasjon. Ved at Fylkesmannen sier de går i mot søknaden og ber om å bli orientert om vedtaket, kan dette være et signal på at de ønsker å påklage en evt. innvilgelse av dispensasjonssøknaden. Det finnes eksempler på at dette har skjedd, som i sak 2011/9751 hvor det ble søkt om fradeling av boligtomter fra eiendommen Eggen øvre med gnr/bnr 24/1. I denne saken omgjorde Fylkesmannen i Nordland kommunens vedtak om innvilgelse av dispensasjon.

Med bakgrunn i ovennevnte finner Rådmannen at hensynene bak reguleringsplanen som det søkes dispensasjon i fra, blir vesentlig tilsidesatt. Rådmannen vurderer at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen mener derfor det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon i saken, og anbefaler Plan- og utviklingskomiteen å avslå søknaden.

Et avslag vil være et enkeltvedtak som kan påklages etter Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt. 

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 06.11.2013 17:25
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051