Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 05.12.12 - sak 87/12 - 1719/315/1/4 - Detaljregulering Sagbrukstomta 2

 Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2012/3287 - /L2012005
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 19.09.12 67/12
Plan- og utviklingskomiteen 05.12.12 87/12
Kommunestyret

 

Rådmannens forslag til innstilling:
Rådmannen framsetter 3 alternative innstillinger:
Alternativ A:
• Boligområde B1 reguleres til 3 etasjer med kjellerparkering. B2 reguleres som foreslått i opprinnelig planforslag. Det forutsettes at det for B1 gjennomføres en geoteknisk undersøkelse som muliggjør en slik løsning innen akseptable økonomiske rammer. Planforslaget sendes tilbake.

Alternativ B:
• Boligområde B1 reguleres til 3 etasjer med parkering i 1. etasje eller i delvis nedsenket parkeringskjeller. Behovet for geoteknisk undersøkelse vurderes av geoteknikker. Planforslaget sendes tilbake.

Alternativ C (Opprinnelig planforslag):
• Planløsningen med de endringer som er gjort vedtas i henhold til planforslag sendt på høring. Forslag til detaljregulering for Sagbrukstomta 2, sist rev. 21.11.2012, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Reguleringsbestemmelsene er laget for opprinnelig planforslag alternativ C. Med evt. tilbakesending av saken etter alt A eller B vil bestemmelsene bli revidert.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse datert 30.08.2012 PDF
  2. Plankart sist rev. 21.11.2012 PDF - som jpg (nettbrett)
  3. Reguleringsbestemmelser sist rev. 21.11.2012 PDF
  4. Illustrasjonsplan rev. 05.09.2012 PDF
  5. 3D front lekeplass


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Per Anders Røstad på vegne av Stiklestad Eiendom AS, som ønsker å bygge ut eiendommen med to leilighetsbygg i 2 etasjer. Området er tidligere regulert til utbyggingsformål. Detaljregulering til boligformål utløser ikke krav om konsekvensutredning.

Planområdet
Planområdet er på ca. 5,2 daa og ligger på Stabelvollen, inntil fylkesveg 774, øst for bykjernen i Levanger sentrum. Området er i dag ubebygd. Søndre del av planområdet er opparbeidet med gang- og sykkelveg med tilhørende kantsoner som i dag er beplantet.

Planstatus
I kommunedelplan for sentrum er området avsatt som et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde.

Området omfattes av bebyggelsesplan for Stabelvollen, vedtatt 18.11.1998. Denne planen følger opp en reguleringsplan for eiendommen Røstad fra samme år. I bebyggelsesplanen er aktuelt område (B2 og B3) regulert til kombinert formål boliger, forretninger, kontor. Grad av utnytting og parkering er angitt for et 25 daa stort område med blanda formål, og er vanskelig å forholde seg til i denne siste boligutbyggingen på Stabelvollen. Andre føringer for bebyggelsen langs fylkesvegen er:

 

Ifølge bebyggelsesplanen, som delvis er erstattet av nyere planer, skal friområdene på Stabelvollen opparbeides parallelt med trinnvis utbygging på området. Med denne siste utbyggingen bør friområdene omkring Stabelvollen være ferdigstilt. Dette gjelder ferdsel/turveg langs elva og deler av Leirabekken. Videre går det fram at vannkanter, brygger, turstier, lekeareal, parkeringsplasser etc. skal opparbeides parallelt med trinnvis utbygging i området. Det går også fram at tilrettelegging for vannbåren oppvarming skal tas inn i utbyggingsavtale for området.

Området ligger i konsesjonsområde for fjernvarme. 

Området har i kommunens sentrumsavgrensning status som et avlastningsområde i forhold til handel og tjenester.

Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til boligbebyggelse fordelt på to leilighetsbygg med tilhørende boder og garasjeanlegg, avfall/miljøtorg (M), telekommunikasjonsanlegg (T), felles lekeplass (L), kjøreveger, parkeringsplass (P), gang/sykkelveg/fortau, annen veggrunn samt frisiktsone i kryss/avkjørsel.

Bebyggelsen
Planforslaget viser omriss av planlagt bebyggelse med en nøyaktighet på +/- 2 meter.
Bebyggelsen må imidlertid ligge innenfor viste byggegrenser. 
Det planlegges to leilighetsbygg i 2 etasjer med tilhørende boder og garasjer.
Bolighusene planlegges med svalganger og heishus med løfteplattform.
Annen bebyggelse er nodehytte for fiberbredbånd i felt T.

Planlagte svalganger ut mot fylkesvegen er illustrert delvis lukket med fasadekledning og tett rekkverk. Det er gitt bestemmelser om utformingen i § 3.4.

Grad av utnytting
Det planlegges to bygg med til sammen 20 leiligheter.
Boligtettheten er 5 boenheter pr. daa.

Felt B1 og B2 er på til sammen ca. 2,9 daa og planlagt bebyggelse utgjør ca. 1,4 daa. Dette gir et bebygd areal på ca. 49 % for felt B1 og B2 samlet. Utnyttelsen er imidlertid høyere for B2 (ca. 58 %) og lavere for B1 (ca. 41 %).

I planforslaget er tillatt grad av utnytting knyttet til hvert enkelt formålsområde. Garasjene er regulert til et eget formål (G) hvor hele arealet kan bebygges.
For felt B1 foreslås det maksimal %-BYA på 50 %.
For felt B2 foreslås det maksimal %-BYA på 60 %.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Kjøreadkomst til området blir fra etablert veg fra rundkjøringen inn til Stabelvollen.
Det er tatt hensyn til vegens snuplass i nordøst, men snuhammeren blir mindre enn i dag.

Planforslaget avviker fra gjeldende planer ved at det ikke foreslås fortau langs nordsida av tomta. Nytt fortau i vest er i tråd med gjeldende plan og løsningen langs fylkesvegen er tilpasset eksisterende situasjon.

Skoleveg: Det er trafikksikre gangforbindelser til Frol oppvekstsenter.

Parkering
Ifølge kommunens vedtekter skal det være minst 1,5 biloppstillingsplass pr. leilighet.

I bestemmelsenes § 1.3 foreslås det minimum 1,2 garasje-/parkeringsplass pr. leilighet. Dette på bakgrunn av dialog med kommunen. Dvs. krav om 24 plasser for 20 leiligheter.

Planen viser garasjer og parkeringsplasser for tilsammen 24 biler. Hovedtyngden er på sørsida/inngangssida av bygget, mens fem plasser er ved snuplass i nordøst.
Av 20 leiligheter vil kun 6 ha mulighet for garasje. 

Lek og uteopphold
Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen.

Det vil si at det for 20 leiligheter kreves 1000 m2 leke-/oppholdsareal.
Det foreslås en felles lekeplass på 200 m2. Øvrig areal må dekkes opp innenfor felt B1 og B2, med akseptabelt støynivå (dvs. nord for bebyggelsen), evt. utenfor planområdet. Innenfor felt B1 og B2 er det ca. 1,3 daa som ikke kan bebygges, men ikke alt dette er egnet som uteopphold. Sannsynligvis er de ikke støyutsatt arealene på nordsiden av bebyggelsen mindre enn 1000 m2. Ifølge planbeskrivelsen inneholder planforslaget ca. 1500 m2 uteoppholdsareal inkludert området avsatt til lek. Dette gir 75 m2 uteoppholdsareal pr. bolig for de 20 boligene som er planlagt.

Leilighetsbyggene planlegges bygd med private terrasser. På bakkeplanet vil det være areal som kan benyttes til privat uteopphold for leilighetene i 1. etasje. Resten av arealet rundt byggene vil være felles uteoppholdsareal for alle beboerne.

Langs Levangerelva og over Leirabekken er det i gjeldende planer lagt til rette for gangforbindelse til Holmgangen/Holmhaugen, Trønderhallen og Røstadområdet.

Ifølge bestemmelsenes §§ 7.1-7.3 skal lekeplassen utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og huske, samt være ferdigstilt før boligene tas i bruk.

Tilgjengelige boenheter og universell utforming
Det vises til bestemmelsenes §§ 1.2 og 1.3. Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal, og 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Det er vist to HC-plasser i nærheten av heishus.

Ifølge planbeskrivelsen skal minimum 50 % av boligene tilfredsstille kravene til tilgjengelige boenheter. Dette er i samsvar med kravene i byggteknisk forskrift TEK10 for leiligheter i første etasje, og unødvendig å nevne i bestemmelsene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
De farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk er vurdert.

Flom
Planområdet ligger nært opp til Levangerelva, men det er ikke kjent at dette området er flomutsatt. Det vises til NVEs forhåndsuttalelse. Området ligger på ca. kote +6,0.

For å sikre boligene mot en eventuell 200 års flom, er det i reguleringsbestemmelsen til planen stilt krav om at det ikke skal bygges kjeller innenfor området.

Skred/grunnforhold
Planområdet ligger i et område hvor det kan forekomme ustabil grunn (leire). Det er i forbindelse med utbyggingen av naboeiendommene høstet erfaringer av bygging i dette området. Det er også i den forbindelse foretatt geotekniske undersøkelser.

Ved 1. gangs behandling ble det i reguleringsbestemmelsene satt krav til geoteknisk undersøkelse i forbindelse med byggesøknaden, se bestemmelsenes § 1.5.

I fylkeskommunens redegjørelse fra arkeologisk forundersøkelse, ble det konstatert omrørte masser med rot, skrot og trevirke i grunnen. Ifølge utbygger dreier det seg ikke om forurenset grunn.

Brann
Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.
Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer.

Orkan og storm
Planområdet ligger skjermet til mot uvær. Det forutsettes at byggverk føres opp i samsvar med plan og bygningsloven med forskrifter. Det anses ikke å være spesiell risiko for skader pga. uvær.

Støy
Området er ifølge støyvarselkart fra Statens vegvesen utsatt for vegtrafikkstøy. Planlagt bebyggelse ligger i gul sone og grenser til rød sone. Iht. Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker (T-1442) er det utført støyberegninger/vurderinger ift. vegtrafikkstøy fra Fv. 774 og 128. Det er gjennomført beregninger for planlagt bebyggelse og uteoppholdsareal på nordsiden av boligene. Støyrapporten viser at det ikke er behov for støyskjerm for å sikre uteoppholdsarealene på nordsiden. Lden for uskjermet område er beregnet til 52dBA, og dette er under grenseverdiene for uteoppholdsarealer. For bebyggelsen ligger Lden i størrelsesorden 61-65 dBA, og boligene ligger innenfor gul sone. Før tiltak settes i gang må det derfor gjennomføres støyfaglig vurdering for boligene. Dette er synliggjort i bestemmelsenes § 1.7.

Kulturminner
Etter krav fra fylkeskommunen er det gjennomført en arkeologisk forundersøkelse i planområdet. Det ble ikke funnet automatisk freda kulturminner.

Biologisk mangfold - forholdet til naturmangfoldloven
Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Området tenkes tilknyttet bestående kommunalt ledningsnett i området.

Området ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Ifølge forslag til bestemmelser § 1.6 skal boligene tilrettelegges for vannbåren oppvarming.

Generell bestemmelse fra kommuneplanens arealdel:
”Innenfor planområdet, hvor det er gitt konsesjon for fjernvarme, skal ny bebyggelse inklusiv påbygg, tilbygg og større hovedombygginger med BRA over 250 m2 tilknyttes
fjernvarmeanlegget. Konsesjonær må da bekrefte at fjernvarme kan leveres til det aktuelle tiltaket. Kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten, der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning.


Eventuell tilknytningsplikt til fjernvarme bør altså avklares på plannivå. I denne saken har fjernvarmekonsesjonær svart at de ikke ser tilknytning til fjernvarme som mulig.

Det foreligger byggetillatelse for nodehytte T. Om mulig bør denne tilpasses utforming av bodene.  

Renovasjon
Ifølge § 5.1 skal det anlegges et miljøtorg. Underjordisk anlegg skal velges.
Om denne muligheten blir benyttet gjenstår å se, da Innherred Renovasjon oppfordrer til sambruk av eksisterende anlegg i nærområdet.

Utbyggingsavtale
Nytt fortau i vest forutsettes å bli offentlig, men Levanger kommune har ikke signalisert behov for utbyggingsavtale. Rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse anses tilstrekkelig. Ifølge forslag til bestemmelser § 11.2 skal gang-/sykkelveg/fortau være ferdigstilt før boligene tas i bruk. 

Planprosess
Medvirkning
Varsel om planoppstart ble kunngjort i Trønder-Avisa 18.04 2012.
Forslagsstiller har mottatt to forhåndsuttalelser:

  • NVE kjenner ikke til at dette området er flomutsatt. Det er heller ikke kjente kvikkleiresoner- eller andre fare- eller aktsomhetssoner innenfor planområdet.
  • Nord-Trøndelag fylkeskommune har krevd forundersøkelse ift. evt. automatisk freda kulturminner, og dette er gjennomført. Det ble ikke funnet automatisk freda kulturminner, men det vises likevel til kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt.
  • Fylkesmannens uttalelse ble mottatt etter at saken var levert for førte gangs behandling. Ved sluttbehandling er siste uttalelse mest relevant.


I kommunen er planforslaget før behandling forelagt Kommunalteknikk, barnerepresentanten, Brann og redning samt fagperson for universell utforming

Kommunalteknikk, 27.08.12:

  • Vann og avløp: Ser greit ut etter en VA-faglig vurdering.
  • Det må påses at innregulert fortau fra ”Stabelvollvegen” og fram til Fv. 774 bygges - kanskje bør det tas inn i rekkefølgebestemmelse.
  • Snuplass i nordøstre hjørne av planområdet må opprettholdes.


Barnerepresentanten, 28.08.12
Viser til reguleringsbestemmelsene nr. 7 ang. Felles lekeplass. I tillegg ønsker jeg å poengtere viktigheten av at lekeplassen bør gjerdes inn. Etter det jeg kan se kommer det til å være trafikk rundt 2 sider av lekeplassen. Dette for å ivareta barnas sikkerhet.

Kommentar: De to uttalelsene ovenfor er hensyntatt.

Høring / offentlig ettersyn:
Planforslaget har vært på høring / offentlig ettersyn i samsvar med Plan- og
Utviklingskomiteen (PUK) i Levanger sitt vedtak i møte den 19. september 2012, sak 67/12. Før høring ble bestemmelsene revidert iht. PUKs vedtak.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 25.09.12 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 21.09.2012. Høringsfristen var 6. november 2012.

Det er mottatt følgende uttalelser:
01 Statens vegvesen, 02.10.12
02 Sametinget, 04.10.12
03 Statkraft, 05.10.12 (svar til utbygger)
04 Eldres Råd, 10.10.12
05 Innherred Renovasjon, 15.10.12
06 NVE, 25.10.12
07 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 25.10.12
08 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.11.12

Estetikkutvalget har ikke kommentert plansaken. I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og eventuelt kommentert:

01 Statens vegvesen, 02.10.12
Stiklestad eiendom har vært i kontakt med Statens vegvesen i forkant av
reguleringsplanarbeidet for å avklare spørsmål omkring byggegrense mv. mot fv. 774.
Statens vegvesen har ingen merknader til oversendte planforslag.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

02 Sametinget, 04.10.12
Etter vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan Sametinget ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget.
 
Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Dette pålegget må formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. § 4 annet ledd.

Kommentar:
Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

03 Statkraft, 05.10.12 (svar til utbygger)
Statkraft v/Terje Negård har i e-post til Stiklestad eiendom svart at de ikke ser tilknytning til fjernvarme som mulig.

Kommentar:
På bakgrunn av svaret ser vi ikke grunn til å ta inn tilknytningsplikt i regulerings-bestemmelsene. Med bakgrunn i tidligere konsesjonssøknad, administrativt og politisk velvilje samt kort avstand mellom utbyggingsområde og fjernvarmeleverandør synes det beklagelig at Statskraft ikke kan betjene Sagbrukstomta II.  Tiltakshaver uttrykker at krav om tilrettelegging for vannbåren oppvarming i § 1.6 kan stå, da de uansett planlegger slik løsning.

04 Eldres Råd, 10.10.12
Rådets leder har befart området, og rådet ser ikke behov for spesielle merknader.

05 Innherred Renovasjon, 15.10.12
Det er allerede etablert nedgravd avfallsløsninger i umiddelbar nærhet. Både nord øst og nord vest for Sagbrukstomta 2.

Innherred Renovasjon har pr. telefon presisert at de ikke ønsker at det etableres et tredje anlegg i dette området, da eksisterende anlegg i nærområdet har tilstrekkelig kapasitet også for Sagbrukstomta 2.

Kommentar:
Skissen under viser plassering av de to eksisterende avfallsanleggene i nærområdet, på eiendommer tilhørende borettslagene Elvebredden og Stabelvollen.

Klikk for større skisse


Innspillet fra IR er tatt opp med utbygger, som påpeker at avstanden og tilgjengeligheten (med rullestol) da blir for dårlig ift. TEK10. (I veiledning til TEK10 § 12-12 er en avstand på maks 100 m angitt som en preakseptert ytelse). Utbygger har følgelig ikke gjort noen avtale med aktuelle borettslag om en slik løsning. Dette ble imidlertid gjort for Sagbrukstomta 1, som ligger noe nærmere det ene anlegget.

Anlegget NV for planområdet ligger ca. 60 m unna foreslått nytt anlegg. Anlegget i NØ ligger nærmere planområdet. Hvis disse løsningene skal brukes må imidlertid hensiktsmessige gangforbindelser tilrettelegges for alle brukere inkl. rullestolbrukere. Da endelig løsning synes uavklart bør område for renovasjon beholdes i planen, men kommunen oppfordrer til samarbeid om eksisterende anlegg dersom det er mulig.
06 NVE, 25.10.12
For å unngå mulige skader på person og eiendom som følge av stor flom er det, etter det vi kan se av det vedlagte planmaterialet, stilt krav i bestemmelsene om kjellerfrie løsninger.

Det er også stilt krav om geotekniske vurderinger for tiltaksrealisering og at evt. anbefalinger og råd som måtte framkomme gjennom disse vurderingene skal følges opp i det videre arbeidet med prosjektet. Dette er svært positivt og viser at samkommunen er bevisst forholdet til naturfare i sin arealplanlegging.

NVE har følgelig ingen innvendinger eller ytterligere kommentarer til planforslaget.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering. Tiltakshaver har med bakgrunn i utbyggingen av Sagbrukstomta I avvist forespørsel om parkeringskjeller pga. fare for dårlig grunn.

07 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 25.10.12
Planløsningen viser at parkering er lokalisert ut mot fylkesvegen, mens leikeplass og annet uteareal er plassert nord for bebyggelsen. Parkeringsplass ut mot fylkesvegen og inngangssiden med svalganger, som gjerne oppfattes som «bakside» av bebyggelsen vil dermed danne fasaden ut mot fylkesvegen, noe vi anser som et lite heldig bygrep. Utearealet blir liggende på nordsiden av bebyggelsen, og dermed vil bebyggelsen skjerme noe mot støy fra fylkesvegen. Det innebærer samtidig at leikeplass og uteareal, inkludert private uteplasser blir liggende mot nord, og dermed i skyggen store deler av dagen.

Vi slutter oss til hovedformålet med planen, men mener planløsningen bør bearbeides videre for å oppnå bedre løsninger for orientering av leilighetene og for privat og felles uteareal og leikeareal Det må også legges vekt på sol/skyggeforhold for disse områdene. Videre bør parkering/garasjer lokaliseres nærmere atkomstvegen slik at en unngår å kjøre gjennom området for å komme til parkeringen. Videre stiller vi spørsmål om en større andel av boligene bør få mulighet til garasje, nå er det kun 6 garasjer for 20 boliger.

Det framgår av saken at det skal monteres løfteplattform for atkomst til 2. etasje.
Dette er en innretning som ikke er egnet for alle brukergrupper. Vi anbefaler at løfteplattform erstattes med heis.

Kulturminner:
Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner en at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML § 8.1. Fylkeskommunen har derfor ingen innvendinger til planen.

Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på ukjente automatisk freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Tiltakshaver ønsker ikke å endre planen, og har overfor rådmannen poengtert følgende:

  • Av hensyn til solforhold er bebyggelsen orientert/vridd noe for å oppnå tidligst mulig solinnfall vestfra på private uteplasser og uteoppholdsareal.
  • Svalgangene har gode solforhold på formiddagen, og gir mulighet for opphold.
  • Bebyggelsen er holdt i kun 2 etasjer av hensyn til bakenforliggende bebyggelse.

Rådmannen viser videre til egen vurdering ved første gangs behandling.
Sørlig del av tomta, mot fylkesvegen, er utsatt for vegtrafikkstøy, og evt. uteopphold her ville sannsynligvis medført behov for støyskjermingstiltak. Det anses ikke som en bymessig god løsning, og ville også gitt skygge på utearealene. Evt. garasjerekke ut mot fylkesvegen, som støyskjerm, har administrasjonen også frarådd på et tidligere tidspunkt i planprosessen.
På den stille siden, nærmest adkomstvegen, er det prioritert uteopphold, i stedet for parkering/garasjer. Rådmannen har selv påpekt at parkingsplass og svalganger ut mot hovedvegen er et lite heldig bygrep, men basert på overnevnte har rådmannen likevel akseptert et slikt kompromiss. Det er derfor gitt bestemmelser om utforming av svalgangene.
Med bakgrunn i overnevnte planløsning synes det vanskelig å innpasse flere garasjer.

Rådmannen støtter rådet om heis i stedet for løfteplattform, da løfteplattform går seint og en må holde betjeningsknappen inne hele tiden. Bestemmelsen er supplert med mulighet for heis.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

08 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.11.12
Landbruksavdelingen:
Den aktuelle tomta ligger svært sentrumsnært til, like ved innkjøringen til Levanger sentrum fra nord. Landbruksavdelingen vil i lys av nærheten til byen, bykvalitetene i Levanger sentrum, samt verdien på de omkringliggende jordbruksarealene være tydelig på at så vidt sentrumsnære områder må gis en bymessig og arealeffektiv utnytting. Dette gjelder både i forhold til byggehøyder, grad av utnytting, parkeringsløsning i kjeller og med hensyn til arkitektur og estetikk. Landbruksavdelingen mener et slikt område burde vært utnyttet med minst 3 etasjer, samt med parkering i kjeller. Landbruksavdelingen ber om at det foretas en ny og grundigere vurdering av dette før sluttbehandling.

Miljøvernavdelingen har ingen merknader.
Kommunalavdelingen:
Plankartet: Linjesymboler bør vises likt som i gjeldende sosi-standard.

Til planbestemmelsene:
1.7: Det er stilt krav om undersøkelser mht. støy, men ikke krav om støybegrensning.
Fylkesmannen stiller spørsmål ved om det ikke kan være hensiktsmessig også for denne
planen å ta inn krav om at Miljøverndepartementets rundskriv T-1442 skal gjelde?

3.6/4.3: Det kan ikke angis andre måleregler enn de som følger av teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. Bygningenes høyde måles derfor fra planert terrengs gjennomsnittsnivå, jf. TEK § 6-2. Dette må rettes opp.

7.4 bør konkretiseres med et klart krav.

Kommentar:
Til Landbruksavdelingen:
Se vår kommentar til fylkeskommunen. 3 etasjer og parkeringskjeller er vurdert av utbygger som ikke aktuelt, pga. hensynet til eksisterende «bakenforliggende» bebyggelse og grunnforhold. Rådmannen kjenner imidlertid ikke til dokumentasjon som tilsier at det er nødvendig med kjellerfri løsning. Om dette er nødvendig ift. flomfare er tvilsomt, da terrenget i planområdet ligger på ca. kote +6, og det til sammenligning anbefales kote +3,8 for golv i første etasje på havneområdet. Sagbrukstomta I er i tre etasjer, men da er parkeringen i første etasje (ikke kjeller). Rådmannen skulle gjerne sett en mer bymessig utnyttelse, slik landbruksavdelingen ønsker. En fordel med tre etasjer hadde også vært at bygning med 3 etasjer som har boenhet sannsynligvis ville måtte løses med heis, da løfteplattform maksimalt kan betjene 6 boenheter (TEK10 § 12-3 nr. 2).

Til kommunalavdelingen:
Plankartet: Frisiktlinjer er justert iht. gjeldende sosi-standard.

Planbestemmelsene:
§ 1.7 er supplert slik at grenseverdier i MDs retningslinje T-1442/2012 gjelder.
§ 3.6/4.3: Måleregelen er beholdt, da fylkesmannen senere har medgitt at det ut fra aktuelle veiledninger ser ut som en kan bestemme noe annet.
§ 7.4: Bestemmelsen er supplert med gjerde.

Endringer etter høring / offentlig ettersyn
Plankartet
Linjer angående frisikt er justert jf. gjeldende sosi-standard.
Bestemmelsene
§ 1.7 er supplert slik at grenseverdier i MDs retningslinje T-1442/2012 gjelder.
§ 7.4 er supplert med gjerde.
§ 3.4 er supplert med mulighet for heis.

Vurdering:
Arealbruken
I reguleringsplanen fra 1998 var Stabelvollen på ca. 25 daa tilrettelagt for blanda formål bolig, forretning, kontor. I dag er det mest boliger, og kun ett forretningsbygg i området. Både gjeldende bebyggelsesplan og kommunens sentrumsavgrensning gir mulighet for forretning/kontor i dette området. At det nå foreslås kun boliger også på denne siste tomta er i tråd med boligutbyggingen for øvrig. Det er svært positivt at denne sentrale, men dårlig vedlikeholdte tomta ved innkjøringen til Levanger sentrum nå planlegges utbygd.

Bebyggelsen
Gjeldende bebyggelsesplan tillater inntil tre etasjer. Planforslagets to etasjer er i tråd med eksisterende boligbebyggelse på Stabelvollen. På nabotomta Sagbrukstomta 1 (ved Levangerbrua), oppføres det imidlertid et boligbygg i tre etasjer, iht. gjeldende bebyggelsesplan.

  • Rådmannen har tidligere hatt sterke synspunkter på 1. utkastet til planen og kan forstå/delvis være enig i kommentarer fra fylkeskommunen og fylkesmannens landbruksavdeling både når det gjelder antall etasjer, parkering og begrensning i antall parkeringsplasser. Landbruksavdelingen ber om at det foretas en ny og grundigere vurdering av etasjeantall og krav om parkeringskjeller. I ettertid av 1. gangs behandling har PBOM arbeidet med en høringsuttalelse på «Regional plan for arealbruk». I «Regionalpolitiske retningslinjer og signaler for byene» står det: «Ved nybygging og omforming (transformasjon) i sentrum skal nye
    parkeringsløsninger etableres under bakken eller i parkeringshus». Høringsuttalelsene og regionalplanen understreker holdningen rådmannen har hatt. Rådmannen har imidlertid hele tiden ment at B1 og B2 bør vurderes forskjellig ut fra tilgrensende bebyggelse. B1 kunne gjerne vært på 3 etasjer pga nærhet til byen og Sagbrukstomta I. B2 bør vurderes i forhold til det lave bilanlegget i øst, og derfor fortsatt ha 2 etasjer. Rådmannen vurderer de geotekniske forhold som helt avgjørende for valg av løsninger og framlegger derfor 2 alternative innstillinger i tillegg til opprinnelig planforslag.


Alternativ A:
• Boligområde B1 reguleres til 3 etasjer med kjellerparkering. B2 reguleres som foreslått i opprinnelig planforslag. Det forutsettes at det for B1 gjennomføres en geoteknisk undersøkelse som muliggjør en slik løsning innen akseptable økonomiske rammer. Planforslaget sendes tilbake.
 
Alternativ B:
• Boligområde B1 reguleres til 3 etasjer med parkering i 1. etasje eller delvis nedsenket parkeringskjeller. Behovet for geoteknisk undersøkelse vurderes av geoteknikker. Planforslaget sendes tilbake.
Alternativ C (Opprinnelig forslag):
• Planløsningen med de endringer som er gjort vedtas i henhold til planforslag sendt på høring.

Skulle vedtaket i PUK bli etter et av de 2 første kulepunktene må planen sendes på ny høring. Et nytt planforslag kan gi andre endringer på planen (f.eks. plass til flere garasjer, færre parkeringsplasser på markplan mm).

Reguleringsbestemmelsene er laget for alternativ C. Med evt. vedtak/tilbakesending etter alternativ A eller B vil reguleringsbestemmelsene bli revidert.

For bolighusene foreslås det mulighet for flatt tak, pulttak eller saltak. Fotomontasje i planbeskrivelsen viser planlagt bebyggelse med tilnærmet flatt tak, sett i sammenheng med omliggende bebyggelse. Flatt tak vurderes som en god løsning, sett i forhold til nabobebyggelsen langs fylkesvegen.

Ifølge gjeldende bebyggelsesplan skal bebyggelsen delvis ligge i byggelinje langs Rv. 774 (nå fylkesveg). Byggegrensen var vist 20 m fra senterlinje veg.
I planforslaget er byggegrensen flyttet noe nærmere fylkesvegen. Bortsett fra et hushjørne i sørvest ligger bolighusene innenfor tidligere regulert byggegrense. Garasjeanleggene ligger imidlertid noe nærmere fylkesvegen.
I forhold til tidligere føringer, om plassering i byggelinje, er parkeringsplass ut mot fylkesvegen ikke et bymessig godt grep. Da kan imidlertid arealene på nordsida av bebyggelsen, som er skjerma mot vegtrafikkstøy, i større grad forbeholdes uteopphold. 

Parkering
Rådmannen vurderer å kunne tillate et lavere parkeringskrav enn i kommunens vedtekter. Planområdet ligger innenfor det området som kommunen har definert som sentrum, nært bykjernen. Til sammenligning er det i områdereguleringen for Levanger havn krav om minst 0,75 p-plasser pr. boenhet. I Verdal kommune er det i kommunedelplan for Verdal byområde anbefalt minst 1,2 plasser pr. leilighet. Planområdet har også en større felles parkeringsplass som gir noe fleksibilitet. Forhåpentligvis vil den lave andelen garasjer være i samsvar med behovet, da det hverken er ønskelig eller tilrettelagt for klattvis garasjeutbygging i ettertid. Rådmannen har i innledende møter vært negativ til et første utkast med sammenhengende garasjerekke mot fylkesvegen.

Gangforbindelser
Planforslaget avviker fra gjeldende plan ved at det ikke er foreslått fortau langs sørsiden av adkomstvegen i nord. Dette vurderes som akseptabelt, da det er fortau på motsatt side av vegen, og planlagte boliger er vist med inngang på motsatt side av planområdet.

Konklusjon
Rådmannen framsetter 3 alternative innstillinger:
Alternativ A:
• Boligområde B1 reguleres til 3 etasjer med kjellerparkering. B2 reguleres som foreslått i opprinnelig planforslag. Det forutsettes at det for B1 gjennomføres en geoteknisk undersøkelse som muliggjør en slik løsning innen akseptable økonomiske rammer. Planforslaget sendes tilbake.
Alternativ B:
• Boligområde B1 reguleres til 3 etasjer med parkering i 1. etasje eller delvis nedsenket parkeringskjeller. Behovet for geoteknisk undersøkelse vurderes av geoteknikker. Planforslaget sendes tilbake.
Alternativ C (Opprinnelig forslag):
• Planløsningen med de endringer som er gjort vedtas i henhold til planforslag sendt på høring.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 19.09.2012

Forslag i møte:
Forslag til tillegg fra  Gunnar Morten Løvås, SV:
Sakene sendes også til estetikkutvalget for høring.

Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
Tillegg fra Løvås vedtatt med 9 mot 1 stemme (Gilstad)

VEDTAK:
Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene:
• § 3.4 suppleres med: ”Åpen svalgang tillates med inntil 1,6 m høy lysåpning. Åpent rekkverk i svalgang tillates ikke. Svalgangen skal oppdeles med tette fasadepartier, som vist i 3D-tegning i planbeskrivelsen.”
• § 3.4. Paragrafen benevner heishus 2 ganger. Det skal skrives ”heishus med løfteplattform”.
• 5.1 suppleres med: ”Avstand fra overjordisk innkastanlegg skal plasseres min. 2,5 m fra vegkant. Miljøtorget skal være tilgjengelig fra gata for forflytningshemmede” Reguleringsplanen endres før høring.
• § 7.2 siste setning suppleres med huske.
• § 7.4: ”Lekeplassen skal i nødvendig grad sikres mot kjøreveg.”

Vedlagte forslag til detaljregulering for Sagbrukstomta 2, med overnevnte endringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
Sakene sendes også til estetikkutvalget for høring. 

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene:

  • § 3.4 suppleres med: ”Åpen svalgang tillates med inntil 1,6 m høy lysåpning. Åpent rekkverk i svalgang tillates ikke. Svalgangen skal oppdeles med tette fasadepartier, som vist i 3D-tegning i planbeskrivelsen.”
  • § 3.4. Paragrafen benevner heishus 2 ganger. Det skal skrives ”heishus med løfteplattform”.
  • 5.1 suppleres med: ”Avstand fra overjordisk innkastanlegg skal plasseres min. 2,5 m fra vegkant. Miljøtorget skal være tilgjengelig fra gata for forflytningshemmede” Reguleringsplanen endres før høring.
  • § 7.2 siste setning suppleres med huske.
  • § 7.4: ”Lekeplassen skal i nødvendig grad sikres mot kjøreveg.”


Vedlagte forslag til detaljregulering for Sagbrukstomta 2, med overnevnte endringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse datert 30.08.2012 PDF
  2. Plankart datert 30.08.2012 (mottatt 05.09.12) PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 30.08.2012 PDF
  4. Illustrasjonsplan rev. 05.09.2012 PDF
  5. 3D front lekeplass


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Per Anders Røstad på vegne av Stiklestad Eiendom AS, som ønsker å bygge ut eiendommen med to leilighetsbygg i 2 etasjer. Området er tidligere regulert til utbyggingsformål, og detaljregulering til boligformål utløser ikke krav om konsekvensutredning.

Planområdet
Planområdet er på ca. 5,2 daa og ligger på Stabelvollen, inntil fylkesveg 774, øst for bykjernen i Levanger sentrum. Området er i dag ubebygd. Søndre del av planområdet er opparbeidet med gang- og sykkelveg med tilhørende kantsoner som i dag er beplantet.

Planstatus
I kommunedelplan for sentrum, vedtatt 27.09.2000, er aktuelt område avsatt som et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde.

Området omfattes av bebyggelsesplan for Stabelvollen, vedtatt 18.11.1998. Denne planen følger opp en reguleringsplan for eiendommen Røstad fra samme år. I bebyggelsesplanen er aktuelt område (B2 og B3) regulert til kombinert formål boliger, forretninger, kontor. Grad av utnytting og parkering er angitt for et 25 daa stort område med blanda formål, og er vanskelig å forholde seg til i denne siste boligutbyggingen på Stabelvollen. Andre føringer for bebyggelsen langs fylkesvegen er:

 

Ifølge bebyggelsesplanen, som delvis er erstattet av nyere planer, skal friområdene på Stabelvollen opparbeides parallelt med trinnvis utbygging på området. Med denne siste utbyggingen bør friområdene omkring Stabelvollen være ferdigstilt. Dette gjelder ferdsel/turveg langs elva og deler av Leirabekken. Videre går det fram at vannkanter, brygger, turstier, lekeareal, parkeringsplasser etc. skal opparbeides parallelt med trinnvis utbygging i området. Det går også fram at tilrettelegging for vannbåren oppvarming skal tas inn i utbyggingsavtale for området.

Området ligger i konsesjonsområde for fjernvarme. 

Området har i kommunens sentrumsavgrensning status som et avlastningsområde i forhold til handel og tjenester.

Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til boligbebyggelse fordelt på to leilighetsbygg med tilhørende boder og garasjeanlegg, avfall/miljøtorg (M), telekommunikasjonsanlegg (T), felles lekeplass (L), kjøreveger, parkeringsplass (P), gang/sykkelveg/fortau, annen veggrunn samt frisiktsone i kryss/avkjørsel.

Bebyggelsen
Planforslaget viser omriss av planlagt bebyggelse med en nøyaktighet på +/- 2 meter.
Bebyggelsen må imidlertid ligge innenfor viste byggegrenser. 
Det planlegges to leilighetsbygg i 2 etasjer med tilhørende boder og garasjer.
Bolighusene planlegges med svalganger og heishus med løfteplattform.
Annen bebyggelse er nodehytte for fiberbredbånd i felt T.

Grad av utnytting
Det planlegges to bygg med til sammen 20 leiligheter.
Boligtettheten er 5 boenheter pr. daa.

Felt B1 og B2 er på til sammen ca. 2,9 daa og planlagt bebyggelse utgjør ca. 1,4 daa. Dette gir et bebygd areal på ca. 49 % for felt B1 og B2 samlet. Utnyttelsen er imidlertid høyere for B2 (ca. 58 %) og lavere for B1 (ca. 41 %).

I planforslaget er tillatt grad av utnytting knyttet til hvert enkelt formålsområde. Garasjene er regulert til et eget formål (G) hvor hele arealet kan bebygges.
For felt B1 foreslås det maksimal %-BYA på 50 %.
For felt B2 foreslås det maksimal %-BYA på 60 %.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Kjøreadkomst til området blir fra etablert veg fra rundkjøringen inn til Stabelvollen.
Det er tatt hensyn til vegens snuplass i nordøst, men snuhammeren blir mindre enn i dag.

Planforslaget avviker fra gjeldende planer ved at det ikke foreslås fortau langs nordsida av tomta. Nytt fortau i vest er i tråd med gjeldende plan og løsningen langs fylkesvegen er tilpasset eksisterende situasjon.

Skoleveg: Det er trafikksikre gangforbindelser til Frol oppvekstsenter.

Parkering
Ifølge kommunens vedtekter skal det være minst 1,5 biloppstillingsplass pr. leilighet.

I bestemmelsenes § 1.3 foreslås det minimum 1,2 garasje-/parkeringsplass pr. leilighet. Dette på bakgrunn av dialog med kommunen. Dvs. krav om 24 plasser for 20 leiligheter.

Planen viser garasjer og parkeringsplasser for tilsammen 24 biler. Hovedtyngden er på sørsida/inngangssida av bygget, mens fem plasser er ved snuplass i nordøst.
Av 20 leiligheter vil kun 6 ha mulighet for garasje. 

Lek og uteopphold
Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen.

Det vil si at det for 20 leiligheter kreves 1000 m2 leke-/oppholdsareal.
Det foreslås en felles lekeplass på 200 m2. Øvrig areal må dekkes opp innenfor felt B1 og B2, med akseptabelt støynivå (dvs. nord for bebyggelsen), evt. utenfor planområdet. Innenfor felt B1 og B2 er det ca. 1,3 daa som ikke kan bebygges, men ikke alt dette er egnet som uteopphold. Ifølge planbeskrivelsen inneholder planforslaget ca. 1500 m2 uteoppholdsareal inkludert området avsatt til lek. Dette gir 75 m2 uteoppholdsareal pr. bolig for de 20 boligene som er planlagt.

Leilighetsbyggene planlegges bygget med private terrasser. På bakkeplanet vil det være areal som kan benyttes til privat uteopphold for leilighetene i 1. etasje. Resten av arealet rundt byggene vil være felles uteoppholdsareal for alle beboerne.

Langs Levangerelva og over Leirabekken er det i gjeldende planer lagt til rette for gangforbindelse til Holmhaugen, Trønderhallen og Røstadområdet.

I forslag til bestemmelser §§ 7.1-7.3 går det bl.a. fram at lekeplassen skal utstyres med minimum sittebenk og sandkasse, og at den skal være ferdigstilt før boligene tas i bruk.
Utbygger ønsker ikke å imøtekomme kommunens anmodning om at lekeplassen også skal utstyres med huske, da det kan medføre ansvar i forhold til ulykker.

Tilgjengelige boenheter og universell utforming
Det vises til bestemmelsenes §§ 1.2 og 1.3. Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal, og 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Det er vist to HC-plasser i nærheten av heishus.

Ifølge planbeskrivelsen skal minimum 50 % av boligene tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenheter. Dette er i samsvar med kravene i byggteknisk forskrift TEK10 for leiligheter i første etasje, og unødvendig å nevne i bestemmelsene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
De farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruker vurdert.

Flom
Planområdet ligger nært opp til Levangerelva, men det er ikke kjent at dette området er flomutsatt. Det vises til NVEs forhåndsuttalelse. Området ligger på ca. kote +6,0.

For å sikre boligene mot en eventuell 200 års flom, er det i reguleringsbestemmelsen til planen stilt krav om at det ikke skal bygges kjeller innenfor området.

Skred/grunnforhold
Planområdet ligger i et område hvor det kan forekomme ustabil grunn (leire). Det er i forbindelse med utbyggingen av naboeiendommene høstet erfaringer av bygging i dette området. Det er også i den forbindelse foretatt geotekniske undersøkelser.

Før utbygging iverksettes skal derfor geotekniske undersøkelser forelegges, se bestemmelsenes § 1.5.

I fylkeskommunens redegjørelse fra arkeologisk forundersøkelse, ble det konstatert omrørte masser med rot, skrot og trevirke i grunnen. Ifølge utbygger dreier det seg ikke om forurenset grunn.

Brann
Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.
Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer.

Orkan og storm
Planområdet ligger skjermet til mot uvær. Det forutsettes at byggverk føres opp i samsvar med plan og bygningsloven med forskrifter. Det anses ikke å være spesiell risiko for skader pga. uvær.

Støy
Området er ifølge støyvarselkart fra Statens vegvesen utsatt for vegtrafikkstøy. Planlagt bebyggelse ligger i gul sone og grenser til rød sone. Iht. Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker (T-1442) er det utført støyberegninger/vurderinger ift. vegtrafikkstøy fra Fv. 774 og 128. Det er gjennomført beregninger for planlagt bebyggelse og uteoppholdsareal på nordsiden av boligene. Støyrapporten viser at det ikke er behov for støyskjerm for å sikre uteoppholdsarealene på nordsiden. Lden for uskjermet område er beregnet til 52dBA, og dette er under grenseverdiene for uteoppholdsarealer. For bebyggelsen ligger Lden i størrelsesorden 61-65 dBA, og boligene ligger innenfor gul sone. Før tiltak settes i gang må det derfor gjennomføres støyfaglig vurdering for boligene. Dette er synliggjort i bestemmelsenes § 1.7.

Kulturminner
Etter krav fra fylkeskommunen er det gjennomført en arkeologisk forundersøkelse i planområdet. Det ble ikke funnet automatisk freda kulturminner.

Biologisk mangfold - forholdet til naturmangfoldloven
Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Området tenkes tilknyttet bestående kommunalt ledningsnett i området.

Området ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Ifølge forslag til bestemmelser § 1.6 skal boligene tilrettelegges for vannbåren oppvarming.
Eventuell tilknytningsplikt til fjernvarme bør avklares på plannivå.

Det foreligger byggetillatelse for nodehytte T. Om mulig bør denne tilpasses utforming av bodene.  

Renovasjon
Ifølge § 5.1 skal det anlegges et miljøtorg. Underjordisk anlegg skal velges.

Utbyggingsavtale
Nytt fortau i vest forutsettes å bli offentlig, men Levanger kommune har ikke signalisert behov for utbyggingsavtale. Rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse anses tilstrekkelig. Ifølge forslag til bestemmelser § 11.2 skal gang-/sykkelveg/fortau være ferdigstilt før boligene tas i bruk. 

Planprosess
Medvirkning
Varsel om planoppstart ble kunngjort i Trønder-Avisa 18.04 2012.
Forslagsstiller har mottatt to forhåndsuttalelser:

  • NVE kjenner ikke til at dette området er flomutsatt. Det er heller ikke kjente kvikkleiresoner- eller andre fare- eller aktsomhetssoner innenfor planområdet.
  • Nord-Trøndelag fylkeskommune har krevd forundersøkelse ift. evt. automatisk freda kulturminner, og dette er gjennomført. Det ble ikke funnet automatisk freda kulturminner, men det vises likevel til kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt.


I kommunen er planforslaget forelagt Kommunalteknikk, barnerepresentanten, Brann og redning samt fagperson for universell utforming

Kommunalteknikk, 27.08.12:

  • Vann og avløp: Ser greit ut etter en VA-faglig vurdering.
  • Det må påses at innregulert fortau fra ”Stabelvollvegen” og fram til Fv. 774 bygges - kanskje bør det tas inn i rekkefølgebestemmelse.
  • Snuplass i nordøstre hjørne av planområdet må opprettholdes.


Barnerepresentanten, 28.08.12
Viser til reguleringsbestemmelsene nr. 7 ang. Felles lekeplass. I tillegg ønsker jeg å poengtere viktigheten av at lekeplassen bør gjerdes inn. Etter det jeg kan se kommer det til å være trafikk rundt 2 sider av lekeplassen. Dette for å ivareta barnas sikkerhet.

Vurdering:
Arealbruken
I reguleringsplanen fra 1998 var Stabelvollen på ca. 25 daa tilrettelagt for blanda formål bolig, forretning, kontor. I dag er det mest boliger, og kun ett forretningsbygg i området. Både gjeldende bebyggelsesplan og kommunens sentrumsavgrensning gir mulighet for forretning/kontor i dette området. At det nå foreslås kun boliger også på denne siste tomta er i tråd med boligutbyggingen for øvrig. Bymessig er det svært positivt at denne sentrale tomta ved innkjøringen til Levanger sentrum nå planlegges utbygd.

Bebyggelsen
Gjeldende bebyggelsesplan tillater inntil tre etasjer, men planforslagets to etasjer er i tråd med eksisterende boligbebyggelse på Stabelvollen. På nabotomta Sagbrukstomta 1 (ved Levangerbrua), oppføres det imidlertid et boligbygg i tre etasjer, iht. gjeldende bebyggelsesplan. Parkeringskjeller antas uaktuelt pga. grunnforhold, og da ville evt. løsning med tre etasjer sannsynligvis omfatte parkering delvis integrert i bebyggelsen.

For bolighusene foreslås det mulighet for flatt tak, pulttak eller saltak. Fotomontasje i planbeskrivelsen viser planlagt bebyggelse med tilnærmet flatt tak, sett i sammenheng med omliggende bebyggelse. Flatt tak vurderes som en god løsning, sett i forhold til nabobebyggelsen langs fylkesvegen.

Fotomontasje og bestemmelser (§ 3.4) viser at det planlegges svalganger ut mot fylkesvegen. Disse er illustrert delvis lukket med fasadekledning og tett rekkverk. I dialog med utbygger har kommunen kommet til at følgende kan tilføyes bestemmelsene:
”Åpen svalgang tillates med inntil 1,6 m høy lysåpning. Åpent rekkverk i svalgang tillates ikke. Svalgangen skal oppdeles med tette fasadepartier, som vist i 3D-tegning i planbeskrivelsen.”

Ifølge gjeldende bebyggelsesplan skal bebyggelsen delvis ligge i byggelinje langs Rv. 774 (nå fylkesveg). Byggegrensen var vist 20 m fra senterlinje veg.
I planforslaget er byggegrensen flyttet noe nærmere fylkesvegen. Bortsett fra et hushjørne i sørvest ligger bolighusene innenfor tidligere regulert byggegrense. Garasjeanleggene ligger imidlertid noe nærmere fylkesvegen.
I forhold til tidligere føringer, om plassering i byggelinje, er parkeringsplass ut mot fylkesvegen ikke et bymessig godt grep. Da kan imidlertid arealene på nordsida av bebyggelsen, som er skjerma mot vegtrafikkstøy, i større grad forbeholdes uteopphold. Kommunen vurderer planforslaget som et akseptabelt kompromiss.

Planen viser og benevnes med heishus. Heis og løfteplattform er to forskjellige innretninger for å frakte seg i høyden. Løfteplattformen går seint og en må holde betjeningskanppen inne hele tiden. Det er løfteplattform som skal installeres.

Rådmannen tilrår derfor følgende: 

  • § 3.4. Paragrafen benevner heishus 2 ganger. Det skal skrives ”heishus med løfteplattform”.


Parkering
Kommunen vurderer å kunne tillate et lavere parkeringskrav enn i kommunens vedtekter. Planområdet ligger innenfor det området som kommunen har definert som sentrum, nært bykjernen. Til sammenligning er det i områdereguleringen for Levanger havn krav om minst 0,75 p-plasser pr. boenhet. I Verdal kommune er det i kommunedelplan for Verdal byområde anbefalt minst 1,2 plasser pr. leilighet. Planområdet har også en større felles parkeringsplass som gir noe fleksibilitet. Forhåpentligvis vil den lave andelen garasjer være i samsvar med behovet, da det hverken er ønskelig eller tilrettelagt for klattvis garasjeutbygging i ettertid. Kommunen har også i innledende møter vært negativ til et første utkast med sammenhengende garasjerekke mot fylkesvegen.

Gangforbindelser
Planforslaget avviker fra gjeldende plan ved at det ikke er foreslått fortau langs sørsiden av adkomstvegen i nord. Dette vurderes som akseptabelt, da det er fortau på motsatt side av vegen, og planlagte boliger er vist med inngang på motsatt side av planområdet.

Miljøstasjon
Det er ikke gitt noen avstandsbestemmelser til vegkant for den overjordiske delen av miljøstasjonen. Dette vil være uheldig for brøyting og for synshemmede. Tømmebilen må stå i kjørebanen. Miljøstasjonen kan bli vanskelig tilgjengelig for forflytningshemmede.

Rådmannen tilrår følgende tillegg:

  • § 5.1”Avstand fra overjordisk innkastanlegg skal plasseres min. 2,5 m fra vegkant. Miljøtorget skal være tilgjengelig fra gata for forflytningshemmede” Reguleringsplanen endres før høring.


Lekeplassen
Utbygger ønsker ikke å imøtekomme kommunens anmodning om at lekeplassen også skal utstyres med huske, da det kan medføre ansvar i forhold til ulykker. Barnerepresentanten har bedt om inngjerding.

Jf. senere praksis tilrår Rådmannen følgende endringer av bestemmelsene:

  • § 7.2 siste setning suppleres med huske.
  • § 7.4: ”Lekeplassen skal i nødvendig grad sikres mot kjøreveg.”


Fjernvarme
Følgende generell bestemmelse fra kommuneplanens arealdel anses å gjelde:
”Innenfor planområdet, hvor det er gitt konsesjon for fjernvarme, skal ny bebyggelse inklusiv påbygg, tilbygg og større hovedombygginger med BRA over 250 m2 tilknyttes
fjernvarmeanlegget. Konsesjonær må da bekrefte at fjernvarme kan leveres til det aktuelle tiltaket. Kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten, der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning.

Eventuell reguleringsbestemmelse om tilknytningsplikt til fjernvarme avklares på bakgrunn av evt. høringsuttalelse fra fjernvarmekonsesjonær.

Konklusjon
Rådmannen tilrår at vedlagte planforslag, med overnevnte justeringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
    Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 05.12.2012 15:55
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051