Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 05.12.12 - sak 86/12 - 1719/ 207/104 m.fl. - Endring av reguleringsplan Fossingtrøa, Åsen

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2010/9177 - /L12
Alf Magnar Reberg - klikk for personkort
Saksordfører: Alf Magnar Reberg

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 19.09.12 65/12
Plan- og utviklingskomiteen 05.12.12 86/12
Kommunestyret

 

Rådmannens forslag til innstilling:
Forslag til endring av reguleringsplan Fossingtrøa, datert 09.09.2012, sist rev. 21.11.2012, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Det forutsettes at evt. jernbaneundergang ved Lunden finansieres gjennom spleiselag. Utbygging av Fossingtrøa inngår i medfinansieringen ut fra en fordelingsnøkkel.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse datert 09.09.2012 PDF
  2. Plankart datert 09.09.2012, rev. 21.11.2012 PDF - som jpg (nettbrett)
  3. Reguleringsbestemmelser sist revidert 21.11.2012 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):



Saksopplysninger:
Bakgrunn
Reguleringsplanene ”Fv108 Åsen sentrum”, vedtatt 22.11.2006 og ”Kommunal veg Sveet”, vedtatt 21.05.2008, berører begge reguleringsplanen for ”Fossingtrøa” vedtatt 15.11.1981. Arealplanlegger Per Anders Røstad har pva. Levanger kommune utarbeidet en endring av reguleringsplanen for Fossingtrøa. På grunn av endret trase for Fv 108 foreslås det en planendring for å bedre utnyttelsen av boligområdene B6 og B10.

Planområdet
Planområdet omfatter ubebygd boligformål inntil Fv 108, i nordenden av boligfeltet Fossingtrøa. Området ligger øst for jernbanen i forhold til Åsen sentrum.

Planstatus
Planområdet omfattes av:
• Reguleringsplan ”Fossingtrøa”, vedtatt 15.11.1981.
• Reguleringsplan ”Fv108 Åsen sentrum”, vedtatt 22.11.2006.
• Reguleringsplan ”Kommunal veg Sveet”, vedtatt 21.05.2008.

Reguleringsbestemmelsenes § 2 lyder slik i gjeldende plan:

Omdråder for boliger.
a) I området kan oppføres bolighus i inntil 2 etasjer mad tilhørende garasjer .
b) Bygningens høyde målt fra ferdig terreng til gesims, rnå ikke overstige 3,5 m for 1-etasjes og 6,0 m for 2-etasjes hus.
c) Garasje skal fortrinnsvis oppføres som tillegg til, eller del av, bol ighuset, og tilpasses dette m.h. t . materialvalg, forrn·og farge. Der forholdene tilsier det, kan bygningsrådet tillate oppført frittliggende garasje. Garasje kan bare oppføres i 1 etasje, med grunnflate ikke over 35 m2 .
Garasje kan, innenfor bestemrnelsene i byggeforskriftene, oppføres i nabogrense. Der for holdene gjør det nødvendig, kan bygningsrådet gi tillatelse til plassering av garasje utenfor byggelinje. Garasjens endelige plassering fastsettes av bygningsrådet.
Selv om ikke garasje bygges samtidig rned bolighuset, skal garasjens plassering og utforming være vist på tegninger og kart som følger byggemeldingen for boliger. Innenfor tomtegrensen skal det være snumulighet for personbil. I tillegg til garasje/parkering for 1 bil skal det på tornten være opparbeidet oppstillingsplass for 1 bil.

Plan-/endringsforslaget
Plankartet
Boligformålet foreslås nå med tomtedeling. Det foreslås 15 eneboligtomter og ett område (felt B11) til konsentrert småhusbebyggelse eller tomannsbolig i rekke.
Adkomstvegen mellom B10 og B6 er flyttet noe sørover, for å få plass til en boligrekke nord for vegen. Det foreslås grensejustering mot eksisterende eiendommer gnr. 207/84 og 207/62, som ønsker en utvidelse av sine tomter.
Friområdet i gjeldende regulering, sør for adkomstvegen, foreslås flyttet nord for vegen, i nærheten av innkjøringen til feltet. Dette arealet er pga. kvikkleire dårlig egnet til boligbygging. For å bevare en gangadkomst gjennom feltet er det avsatt et turdrag som forbinder adkomstvegen gjennom boligområdet og adkomstvegen i sør.
Område for energianlegg/trafo er tilføyd etter høring.

Grad av utnytting: U-grad = 0,2 foreslås endret til %-BYA = 25 % for tomtene i område B6 og B10, og til %-BYA = 30 % for felt B11. Eneboligtomtene er fra 0,7 til 1,0 daa.

Reguleringsbestemmelsene
Innholdsmessig foreslås følgende endring ift. 1981-planens bestemmelse § 2:
Boliger: Maks gesimshøyde endres fra 6 til 7 m, og maks mønehøyde er satt til 9,2 m. Høydene skal nå måles fra planert terreng foran sokkel/høyeste fasade.

Garasjer: I stedet for garasje i en etasje med maks grunnflate på 35 m2 foreslås det nå garasje med maks gesims- og mønehøyde på hhv. 3,0 m og 5,5 m.
På eneboligtomter er maks. bebygd areal for frittstående garasje/carport 50 m2. Innenfor område B11 åpnes det for en større fellegarasje tilpasset antall boenheter.

Alle bygg skal oppføres med saltak med en takvinkel mellom 22 og 40 grader.

Vegbredder og byggegrenser er angitt på plankartet. Det er tilføyd bestemmelser om plassering av garasje ift. veg samt at bolighusene skal ha møneretning parallelt med terrenget.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Planendringen omfatter en del av tidligere regulert boligfelt, og kjøreadkomsten fra fylkesveg 108 blir via eksisterende kryss. Fra fylkesveg 108, like syd for jernbanen i Åsen sentrum, tar en av til vegen Sveet og så til Sørfossvegen.
Den nordligste adkomstvegen i planforslaget er en forlengelse av Sørfossvegen og den sydligste adkomstvegen omfatter eksisterende veg Fossingtrøa. Begge er kommunale veger og vegene i planen foreslås som offentlige, og med snuplass i enden.

Skoleveg: Åsen oppvekstsenter, med barne-, ungdomsskole og barnehage, ligger ca. 500 meter nord for planområdet. Det er etablert gangvegforbindelse langs fylkesvegen med undergang under E6 fram til skolen.

Parkering
Parkeringsdekningen for alle boligtypene er to plasser pr. boenhet, jf. gjeldende plan.

Lek og uteopphold
Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra bolig-bebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min.150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen.

Areal til lek og friområde blir større enn i gjeldende plan, men fordelt på to områder.
Felles lekeplass skal ifølge bestemmelsenes § 2.3.1 til 2.3.3 utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og huske, og ferdigstilles før boligene tas i bruk. 

Sørøst for planområdet, rundt Torhaugen, ligger et stort friområde på ca. 23 daa. I dette området er det tilrettelagt en ballplass, i tillegg til at området er egnet til frie lekaktiviteter.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Strategien universell utforming er lovfestet i plan- og bygningslovens formålsparagraf § 1-1. Pbl. § 12-7 nr. 5 fastslår at det kan gis bestemmelser om ”antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov”. Dvs. at det er adgang til å stille krav til hvor stor andel av boligene som må ha alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på inngangsplanet og lokalisering av disse. I en reguleringsplan er det fortsatt anledning til å stille strengere krav om universell utforming til utearealer enn de krav som framgår av byggteknisk forskrift kap. 8.

For eneboligtomtene er det i bestemmelsenes § 2.1.2 angitt at minimum 4 av boligtomtene skal følge prinsippene for tilgjengelig boenhet. Sannsynligvis vil det være naturlig å oppfylle dette for hus med adkomst/inngang på oversiden av adkomstvegen.

For den konsentrerte småhusbebyggelsen er det i bestemmelsenes § 2.2.7 angitt at minst 2 parkeringsplasser skal være tilpasset bevegelseshemmede.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Generelt
Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

Naturvern og biologisk mangfold
Det foreligger ingen opplysninger om at planområdet er viktig for ivaretakelsen av biologisk mangfold.  Planområdet er heller ikke en del av noe vernet område.

Grunnforhold
Et større kvikkleireområde med middels faregrad er registrert noe øst for planområdet, men kvartærgeologisk kart antyder samme grunnforhold her som i øvrige deler av boligfeltet. Dvs. hav- og fjordavsetning og strandavsetning, med usammenhengende eller tynt dekke over berggrunnen.
Multiconsult har gjennomført en grunnundersøkelse og vurdert rasfaren i området. I området nærmest krysset med fylkesvegen ble det påvist kvikkleire og det er usikkerhet knyttet til stabiliteten i grunnen i dette området. Dette kunne vært problematisk for boligbygging, og området er i stedet foreslått som friområde som ikke kan bebygges.

Støy
Ifølge Statens vegvesens støyvarselkart ligger tomtene nærmest fylkesveg 108 og deler av friområdet i gul støysone, men dette viser seg ikke å være riktig. Kommunen har ikke mottatt tilsvarende støyvarselkart ift. trafikk på jernbanen, som ligger ca. 80-90 m unna.

Fylkesveg 108, nord for planområdet, har ifølge Nasjonal vegdatabank en trafikkmengde på 370 ÅDT. Fartsgrensen forbi feltet er i dag 50 km/t. Byggegrensa i boligfeltet mot Fv. 108 er satt til 15 meter fra senterlinja på Fv. 108.

Det anses følgelig at det ikke er knyttet vesentlige støyproblemer til bygging av boliger i planområdet. Utbyggingen er også i tråd med fylkestingets vedtak om byggegrenser langs fylkesveger. (Fylkestinget 3/12 2009 sak 09/80. http://www.ntfk.no/bibliotek/saker/2009/FT/FT09080.htm)

I bestemmelsene er det for øvrig angitt at for boliger og uteoppholdsareal skal støynivåene ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinje T-1442.

Kulturminner
Rådmannen er ikke kjent med kulturminner som må hensyntas. Fylkeskommunen viser i sin høringsuttalelse til kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt. 

Vann-, avløp-, energiløsninger
Vann- og avløp forventes tilrettelagt av kommunen. Kommunen ser ikke behov eller hjemmel for å stille krav om spesielle energiløsninger, men viser til kommunens klima- og energiplan samt plan- og bygningsloven med forskrifter.

Utbyggingsavtale
I kunngjøringen er det opplyst at det kan være aktuelt å inngå utbyggingsavtale med kommunen. Etter at området er overført fra Levanger Tomteselskap AS til Levanger kommune er det ikke lenger behov for slik avtale.

Planprosess
Medvirkning
Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Trønder-Avisa og Levanger-Avisa torsdag 19.06.2009. Det er ikke opplyst om det er mottatt innspill.

I kommunen er planforslaget forelagt kommunalteknikk og barnerepresentanten.

Barnerepresentanten, 14.01.11 (uttalelse til et tidligere planforslag)
Planendringen vil medføre at leike- og oppholdsarealet blir noe redusert. Dette vil bli en vurdering opp i mot at det er gode muligheter for leik og opphold i nærmiljøet.

Før første gangs behandling ble rev. planforslag forelagt barnerepresentanten, men med svært kort uttalefrist.

Høring / offentlig ettersyn
Planforslaget har vært på høring / offentlig ettersyn i samsvar med Plan- og
Utviklingskomiteen (PUK) i Levanger sitt vedtak i møte den 19. september 2012, sak 65/12. Før høring ble bestemmelsenes § 2.3.2 supplert med huske, jf. PUKs vedtak.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 25.09.12 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 20.09.2012. Høringsfristen var 6. november 2012.

Det er mottatt følgende uttalelser:
01 Statens vegvesen, 03.10.12
02 Sametinget, 04.10.12
03 Eldres Råd, 10.10.12
04 Rådet for likestilling av funksjonshemmede, 25.10.12
05 NVE, 25.10.12
06 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 01.11.12
07 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.11.12
08 NTE Nett AS, mottatt 19.11.12
09 Jernbaneverket, 22.11.12

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og eventuelt kommentert:

01 Statens vegvesen, 03.10.12
Iht. Retningslinje forbehandling av støy i arealplanlegging T-1442, bør alle nye
reguleringsplaner vurderes med tanke på støy. Vi har undersøkt området, og ifølge våre
registreringer ligger ikke planområdet i gul eller rød støysone. Ingen øvrige merknader.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

02 Sametinget, 04.10.12
Etter vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan Sametinget ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen merknader til planforslaget.

Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Sametinget forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.
Alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda.

Kommentar:
Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

03 Eldres Råd, 10.10.12
Ingen merknader.

04 Rådet for likestilling av funksjonshemmede, 25.10.12
Universell utforming handler om at detaljer er bra utformet og gjennomtenkt på fellesområder, lekeområder, boliger, boligblokker, rekkehus, gangstier, fortau, parkeringsplasser osv. Planlegging av detaljer må være med fra starten av. Rådet nevner detaljer som f.eks. at trappeneser har annen farge, rekkverk på begge sider av trapp, gode kontrastfarger, bruke lys som orienterende, lyssetting av fellesareal, leikeplasser og søppelkonteinere, ikke lage hindre i gangareal, ledelinjer, god og tydelig skrift på skilt, mulig å komme fram med barnevogn osv. Det er sluttresultatet som teller. Rådet henviser til div. internettlenker. De tar gjerne imot innbydelse ifb. planlegging og gjennomføring. Universell utforming fra starten av koster lite ekstra.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

05 NVE, 25.10.12
Multiconsult har gjennomført grunnundersøkelser og vurdert rasfare i området. I deler av området er det funnet kvikkleire og for deler av felt B11 ble områdestabiliteten ansett som uavklart mens områdestabiliteten for delfeltene B10 og B6 er ansett som tilfredsstillende. På bakgrunn av dette er tidligere B11 nå omregulert til friområde mens opprinnelig friområde er regulert til boligformål. Dette er et godt planmessig grep og innebærer etter det NVE kan se at områdestabiliteten ivaretas på en tilfredsstillende måte. NVE forutsetter imidlertid at friområdet ikke opparbeides i en grad som kan innebære fare for negativ endring av stabiliteten. NVE anbefaler derfor at det tas inn bestemmelser til formålet som ivaretar dette forholdet.

Kommentar:
Etter høring er friområdet også angitt som hensynssone (fareområde kvikkleire), og følgende bestemmelse § 5.1.1 er tilføyd for dette området:
«Det er innenfor området ikke tillatt med tiltak som kan innebære fare for negativ endring av stabiliteten i området. Alle terrenginngrep innenfor området er søknadspliktig og krever geoteknisk vurdering.»

06 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 01.11.12
Det er positivt at reguleringsbestemmelsene sikrer at en viss andel av eneboligene skal etableres som tilgjengelig boenhet og at tilgjengelighet sikres ved opparbeidelse av
utearealene på disse tomtene.

Da det er påvist kvikkleire i foreslått friområde, bør bestemmelsene avklare hva som kan tillates av opparbeiding/tiltak innen friområdet, og gi rekkefølgebestemmelser for
opparbeidingen.

Kulturminner:
Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv,
askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner fylkeskommunen at det ikke foreligger slik konflikt, jf. også KML § 8.1. De har derfor ingen innvendinger til planen.

Fylkeskommunen minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på ukjente automatisk freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering mht. tilgjengelige boenheter.

Friområdet: Se vår kommentar til NVE. Levanger kommune har for øvrig tenkt å opparbeide friområdet samtidig med annen infrastruktur i området, men da det pga. kvikkleirefare er utvidet søknadsplikt i dette området, er det ikke gitt nærmere bestemmelser om innhold og rekkefølge for opparbeidelsen.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

07 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.11.12
Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen har ingen merknader.

Kommunalavdelingen:
Plankartet: Linjesymboler bør vises iht. gjeldende sosi-standard. I tillegg bør det gis tegnforklaring for regulert senterlinje veg.

Bestemmelsenes §§ 2.1.4/2.2.3: Det kan ikke angis andre måleregler enn de som følger av teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. Bygningenes høyde måles derfor fra planert terrengs gjennomsnittsnivå, jf. TEK § 6-2.

Kommentar:
Plankartets tegnforklaring er supplert med linjesymbol for regulert senterlinje.

Bestemmelsene: Kommentert måleregel er beholdt, da fylkesmannen senere har medgitt at det ut fra aktuelle veiledninger ser ut som en kan bestemme noe annet.

08 NTE Nett AS, mottatt 19.11.12
Ingen merknader til planen, men registrerer at tiltakets behov for strømforsyningsanlegg ikke er kommet med i planen. Noe avhengig av effektbehov må det avsettes plass til nettstasjon som kan dekke tiltakets behov for strømforsyningsanlegg. Ber om å bli kontaktet med tanke på å få avklart evt. tiltak ift. eksisterende nettanlegg og få synliggjort i planen tiltakets behov for nettanlegg.

Kommentar:
Plankartet er supplert med område for energianlegg/trafo.

09 Jernbaneverket, 22.11.12
Jernbaneverket vurderer boligområdets beliggenhet som gunstig ift. jernbaneovergangen, ettersom den økte trafikken kanaliseres trygt over jernbanen. Planlagt utbygging vil etter vår vurdering ikke komme i konflikt med våre interesser.

Vi minner likevel på kommunens uttalelser i møte 19. september i år, der det ble diskutert finansiering av fotgjengerundergang ved gammel plankryssing. Det ble da vurdert om man skulle ta inn rekkefølgebestemmelse i reguleringsbestemmelsene for boligfeltet i Fossingtrøa. Dette slik at alle nye boliger øst / sør-øst for jernbanelinjen er med på finansieringen. Det er ønskelig fra Jernbaneverkets side at dette tas inn i reguleringsbestemmelsene.

Kommentar:
Uttalelsen er mottatt etter at høringsfristen har gått ut, og er ikke en innsigelse.
Møtet jernbaneverket viser til gjaldt detaljregulering Lunden. Jernbaneverket har innsigelse til Lunden-planen, da de ønsker en planfri kryssing av jernbanen for gående før det kan bygges flere boliger i området. I Lunden-saken gikk Plan- og utviklingskomiteen i møte 14.11.12 i sak 83/12 inn for mekling. Meklingen er ikke gjennomført ennå. Uten nærmere avklaringer er det ikke ønskelig å ta inn en rekkefølgebestemmelse vedrørende undergang for planendringen i Fossingtrøa.

Det forutsettes at evt. jernbaneundergang ved Lunden finansieres gjennom spleiselag. I møte med jernbaneverket ble det forutsatt at utbygging av Fossingtrøa inngår i medfinansieringen ut fra en fordelingsnøkkel.

Endringer etter høring / offentlig ettersyn
I samråd med tiltakshaver er det etter høring gjort følgende endringer i plandokumentene:

Plankart
Tegnforklaringen er supplert med regulert senterlinje.
Felt for energianlegg/trafo er inntegnet.
Henynssone fareområde kvikkleire er lagt over friområdet.

Bestemmelser
Supplert med § 5.1.1 (om hensynssone fareområde kvikkleire) og § 2.4.1 (energianlegg/trafo).

Vurdering:
Når det gjelder bestemmelser til planområdet er det tatt utgangspunkt i gjeldende bestemmelser, som synes fornyet/modernisert på en fornuftig måte.

Rådmannen har imidlertid erfart at relativt nye planer med mulighet for tradisjonelle saltakshus ofte «følges opp» med søknader om dispensasjon fra bestemmelser om takform og høyder. Rådmannen mener at rammene for disse boligene er godt gjennomtenkt. Her har en også eksisterende boligfelt å ta hensyn til.

Rådmannen tilrår at planforslaget vedtas.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 19.09.2012

Forslag i møte:
Ingen.

Saksordfører:
Alf Magnar Reberg, SP

Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Det gjøres følgende endringer av bestemmelsene:
• § 2.3.2 suppleres med huske.

Forslag til planendring datert 09.09.2012, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Til toppen av siden  

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer av bestemmelsene:

  • • § 2.3.2 suppleres med huske.


Forslag til planendring datert 09.09.2012, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse datert 09.09.2012 PDF
  2. Plankart datert 09.09.12 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 09.09.2012 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Reguleringsplanene ”Fv108 Åsen sentrum”, vedtatt 22.11.2006 og ”Kommunal veg Sveet”, vedtatt 21.05.2008, berører begge reguleringsplanen for ”Fossingtrøa” vedtatt 15.11.1981. Arealplanlegger Per Anders Røstad har pva. Levanger kommune utarbeidet en endring av reguleringsplanen for Fossingtrøa. På grunn av endret trase for Fv 108 foreslås det en planendring for å bedre utnyttelsen av boligområdene B6 og B10.
Det bes vurdert om endringene kan betraktes som ”mindre endring” i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-14.

Planområdet
Planområdet omfatter ubebygd boligformål inntil Fv 108, i nordenden av boligfeltet Fossingtrøa, som ligger øst for jernbanen i forhold til Åsen sentrum.

Planstatus
Planområdet omfattes av:


Reguleringsbestemmelsenes § 2 lyder slik i gjeldende plan:

 


Plan-/endringsforslaget
Plankartet
Boligformålet foreslås nå med tomtedeling. Det foreslås 16 eneboligtomter og ett område (felt B11) til konsentrert småhusbebyggelse eller tomannsbolig i rekke.
Adkomstvegen mellom B10 og B6 er flyttet noe sørover, for å få plass til en boligrekke nord for vegen. Det foreslås grensejustering mot eksisterende eiendommer gnr. 207/84 og 207/62, som ønsker en utvidelse av sine tomter.
Friområdet i gjeldende regulering, sør for adkomstvegen, foreslås flyttet nord for vegen, i nærheten av innkjøringen til feltet. Dette arealet er pga. kvikkleire dårlig egnet til boligbygging. For å bevare en gangadkomst gjennom feltet er det avsatt et turdrag som forbinder adkomstvegen gjennom boligområdet og adkomstvegen i sør.

Grad av utnytting: U-grad = 0,2 foreslås endret til %-BYA = 25 % for tomtene i område B6 og B10, og til %-BYA = 30 % for felt B11. Eneboligtomtene er fra 0,7 til 1,0 daa.

Reguleringsbestemmelsene
Innholdsmessig foreslås det følgende endring ift. 1981-planens bestemmelse § 2:
Boliger: Maks gesimshøyde endres fra 6 til 7 m, og maks mønehøyde er satt til 9,2 m. Høydene skal nå måles fra planert terreng foran sokkel/høyeste fasade.

Garasjer: I stedet for garasje i en etasje med maks grunnflate på 35 m2 foreslås det nå garasje med maks gesims- og mønehøyde på hhv. 3,0 m og 5,5 m.
På eneboligtomter er maks. bebygd areal for frittstående garasje/carport 50 m2. Innenfor område B11 åpnes det for en større fellegarasje tilpasset antall boenheter.

Alle bygg skal oppføres med saltak med en takvinkel mellom 22 og 40 grader.

Vegbredder og byggegrenser er angitt på plankartet. Det er tilføyd bestemmelser om plassering av garasje ift. veg samt at bolighusene skal ha møneretning parallelt med terrenget.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Planendringen omfatter en del av tidligere regulert boligfelt, og kjøreadkomsten fra fylkesveg 108 blir via eksisterende kryss. Fra fylkesveg 108, like syd for jernbanen i Åsen sentrum, tar en av til vegen Sveet og så til Sørfossvegen.
Den nordligste adkomstvegen i planforslaget er en forlengelse av Sørfossvegen og den sydligste adkomstvegen omfatter eksisterende veg Fossingtrøa. Begge er kommunale veger og vegene i planen foreslås som offentlige, og med snuplass i enden.

Skoleveg: Åsen oppvekstsenter, med barne-, ungdomsskole og barnehage, ligger ca. 500 meter nord for planområdet. Det er etablert gangvegforbindelse langs fylkesvegen med undergang under E6 fram til skolen.

Parkering
Parkeringsdekningen for alle boligtypene er to plasser pr. boenhet, jf. gjeldende plan.

Lek og uteopphold
Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra bolig-bebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min.150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen.

Areal til lek og friområde blir større enn i gjeldende plan, men fordelt på to områder.
Felles lekeplass skal ifølge bestemmelsenes § 2.3.1 til 2.3.3 utstyres med minimum sittebenk og sandkasse, og ferdigstilles før boligene tas i bruk. Huske bør tilføyes. 

Sørøst for planområdet, rundt Torhaugen, ligger et stort friområde på ca. 23 daa. I dette området er det tilrettelagt en ballplass, i tillegg til at området er egnet til frie leikeaktiviteter.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Strategien universell utforming er lovfestet i plan- og bygningslovens formålsparagraf § 1-1. Pbl. § 12-7 nr. 5 fastslår at det kan gis bestemmelser om ”antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov”. Dvs. at det er adgang til å stille krav til hvor stor andel av boligene som må ha alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på inngangsplanet og lokalisering av disse. I en reguleringsplan er det fortsatt anledning til å stille strengere krav om universell utforming til utearealer enn de krav som framgår av byggteknisk forskrift kap. 8.

For eneboligtomtene er det i bestemmelsenes § 2.1.2 angitt at minimum 4 av boligtomtene skal følge prinsippene for tilgjengelig boenhet. Sannsynligvis vil det være naturlig å oppfylle dette for hus med adkomst/inngang på oversiden av adkomstvegen. Lokalisering av tilgjengelige boliger bør vurderes nærmere før sluttbehandling.

For den konsentrerte småhusbebyggelsen er det i bestemmelsenes § 2.2.7 angitt at minst 2 parkeringsplasser skal være tilpasset bevegelseshemmede.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Generelt
Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

Naturvern og biologisk mangfold
Det foreligger ingen opplysninger om at planområdet er viktig for ivaretakelsen av biologisk mangfold.  Planområdet er heller ikke en del av noe vernet område.

Grunnforhold
Et større kvikkleireområde med middels faregrad er registrert noe øst for planområdet, men kvartærgeologisk kart antyder samme grunnforhold her som i øvrige deler av boligfeltet. Dvs. hav- og fjordavsetning og strandavsetning, med usammenhengende eller tynt dekke over berggrunnen.
Levanger kommune har engasjert Multiconsult til å gjennomføre en grunnundersøkelse og vurdere rasfaren i området. Konklusjonen av dette arbeidet var at det i området nærmest krysset fra fylkesvegen ble påvist kvikkleire og det er usikkerhet knyttet til stabiliteten i grunner i dette området. Dette kunne være problematisk for boligbygging i dette området. Derfor et dette området i planforlaget regulert til friområde som ikke kan bebygges.

Støy
Ifølge Statens vegvesens støysonekartlegging, ligger tomtene nærmest fylkesveg 108 i gul støysone, dvs. at behov for evt. støyskjermingstiltak bør vurderes nærmere. Kommunen har ikke mottatt tilsvarende støysonekartlegging ift. trafikk på jernbanen, som ligger ca. 80-90 m unna.

Fylkesveg 108, nord for planområdet, har ifølge Nasjonal vegdatabank en trafikkmengde på 370 ÅDT. Fartsgrensen forbi feltet er i dag 50 km/t. Byggegrensa i boligfeltet mot Fv 108 er satt til 15 meter fra senterlinja på Fv 108.

Dette anses følgelig at det ikke er knyttet vesentlige støyproblemer knyttet til bygging av boliger i dette planområdet. Dette er også i tråd med fylkestingets vedtak om byggegrenser langs fylkesveger. (Fylkestinget 3/12 2009 sak 09/80. http://www.ntfk.no/bibliotek/saker/2009/FT/FT09080.htm)

I bestemmelsene er det for øvrig angitt at for boliger og uteoppholdsareal skal støynivåene ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinje T-1442.

Mesteparten av foreslått friområde ligger utenfor gul støysone.

Kulturminner
Kommunen er ikke kjent med kulturminner som må hensyntas.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Vann- og avløp forventes tilrettelagt av kommunen. Kommunen ser ikke behov eller hjemmel for å stille krav om spesielle energiløsninger, men viser til kommunens klima- og energiplan samt plan- og bygningsloven med forskrifter.

Utbyggingsavtale
I kunngjøringen er det opplyst at det kan være aktuelt å inngå utbyggingsavtale med kommunen. Etter at området er overført fra Levanger Tomteselskap AS til Levanger kommune er det ikke lenger behov for slik avtale.

Planprosess
Medvirkning
Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Trønder-Avisa og Levanger Avisa torsdag 19.06.2009. Det er ikke opplyst om det er mottatt innspill.

I kommunen er planforslaget forelagt kommunalteknikk og barnerepresentanten.

Barnerepresentanten, 14.01.11 (uttalelse til et tidligere planforslag)
Planendringen vil medføre at leike- og oppholdsarealet blir noe redusert. Dette vil bli en vurdering opp i mot at det er gode muligheter for leik og opphold i nærmiljøet.

I kommunen er foreliggende planforslag forelagt barnerepresentanten, men med svært kort uttalefrist.

Vurdering:
Når det gjelder bestemmelser til planområdet er det tatt utgangspunkt i gjeldende bestemmelser, som synes fornyet/modernisert på en fornuftig måte.

Kommunen har imidlertid erfart at relativt nye planer med mulighet for tradisjonelle saltakshus ofte ”følges opp” med søknader om dispensasjon fra bestemmelser om takform og høyder. Rådmannen håper at rammene for disse boligene er godt gjennomtenkt. Her har en også eksisterende boligfelt å ta hensyn til.

Forslag til endringer anses å være mer omfattende enn en mindre planendring.
Rådmannen tilrår at planforslaget, med justering angående lekeplassutstyr, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
    Til toppen av siden 





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 05.12.2012 15:55
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051