Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 04.12.13 - sak 79/13 - 1719/1/255 - Detaljregulering Byborgvegen 10 - Levangernesset

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2012/8119
Svein Erik Veie
Saksordfører: Svein Erik Veie, AP

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.02.13 13/13
Plan- og utviklingskomiteen 15.05.13 36/13
Kommunestyret 22.05.13 23/13
Plan- og utviklingskomiteen 04.12.13 79/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer i plankartet:

  • Plankartet suppleres med tegnforklaring for bebyggelse som forutsettes fjernet.
  • Tegnforklaring for felles lekeplass tas ut.


Detaljregulering for Byborgvegen 10, datert 06.10.2013, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Det er utarbeidet et nytt planforslag, da kommunestyret i mai 2013 avviste et tidligere planforslag og ba om revideringer.  

Levanger kommunestyres vedtak 22.05.2013, sak 23/13:

1. Forslag til vedtak (innstilling sak 36/13 fra PUK) avvises.

2. Saken sendes tilbake til tiltakshaver. Kommunestyret ber om at byggeprosjektet revideres i forhold til:

  • Utnyttingsgrad av tomta
  • Byggestil i forhold til områdets egenart
  • Adkomst, parkering og uteområder


Nytt planforslag

Når det gjelder byggestil, så skal boligene nå ha saltak med takvinkel mellom 22 - 40 grader (§ 3.4). Det er også opplyst at dette er en bygning i tre, som vil bli malt hvit.

Saltak gir større byggehøyde enn forrige planforslag med flatt tak.

Utnyttelsesgraden på tomta er som ved forrige forslag bebygd med 4 enheter.

Arealet av felt B1 og %-BYA i felt B1 er som i forrige planforslag.

Omriss av planlagt bolighus er imidlertid noe annerledes.

Klikk for større kart                  

Avvist planforslag                                                             Nytt planforslag

Adkomst, uteområder og parkering er også beholdt i forhold til forrige forslag.

Adkomst er ikke endret da dette ikke er mulig.

Forslag om 1,5 parkeringsplass pr. boenhet opprettholdes.

Uteområdene er ikke endret vesentlig, da forslagsstiller mener dette er en optimal løsning for eiendommen hvis de skal være tilgjengelige for alle (universelt utformet).

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse 061013
 

2

Plankart 06.10.13v2 PDF - JPG (nettberett)
 

3

Reguleringsbestemmelser 061013
 

4

Situasjonsplan 30.07.13 PDF - JPG (nettberett)
 

5

Fotomontasje sett fra baksiden PDF - JPG (nettberett)
 

6

Fotomontasje sett fra sjøen PDF - JPG (nettberett)
 

7

Fotomontasje 2 sett fra sjøen PDF - JPG (nettberett)
 

8

Snitt 30.07.13 PDF - JPG (nettberett)


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Hensikten med planen er å legge til rette for bebyggelse med 4 boenheter med tilhørende parkering, garasjer og boder. Eksisterende bebyggelse forutsettes fjernet. 

Forslagsstiller er Stiklestad eiendom AS.

Området er i gjeldende kommunedelplan avsatt som eksisterende byggeområde, og kommunen har vurdert at detaljreguleringen ikke anses å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens § 4.

Planområdet

Planområdet er på ca. 1 daa og ligger ved Levangersundet nedenfor Staupshaugen, på Nessetsiden av Levanger sentrum. Eiendommen er i dag bebygd med en eldre enebolig og ligger i et område med omliggende småhusbebyggelse. Tomta/planområdet grenser ikke helt ned til Sundet, da kommunen eier arealet nærmest Sundet.

Planstatus

I gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09 2000, er aktuell eiendom avsatt som eksisterende byggeområde. Det er ikke fastsatt byggegrense mot sjø, så plan- og bygningslovens «byggeforbud» i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag må anses å gjelde. Det samme gjelder statlige planretningslinjer.

I kommunedelplanen er det krav om reguleringsplan for alle vesentlige fortettingssaker.

I kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, er det gitt generelle bestemmelser om bl.a. uteareal og parkering, og disse er ment å erstatte kommunale vedtekter.

Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til:

Bebyggelse og anlegg:       

  • Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (B)
  • Garasjeanlegg for bolig, felles (f_G)
  • Avfall, miljøtorg (M)
  • Gårdsplass, felles (f_GP)


Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:    

  • Parkeringsplass (P)

Utomhusplan: Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser og uteoppholdsareal.

I tillegg til vedlagte illustrasjoner er det mottatt en 3D av planlagt bebyggelse, som er tilgjengelig her: http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D (Velg kart - 3D-objekter, til venstre -  Levanger Byborgvegen 10)

Klikk for større illustrasjon

Illustrasjon

Bebyggelsen

Det planlegges 4 boenheter, fordelt på ett boligbygg i 2 etasjer. I tillegg planlegges det garasjer og boder. Boligbygget er planlagt med store sørvendte terrasser for å få best mulig solforhold. Omriss av planlagt bebyggelse i felt B1 er vist på plankartet med en nøyaktighet på +/- 2 meter.

Bolighuset foreslås oppført med saltak med takvinkel mellom 22 - 40 grader. Det foreslås gesims- og mønehøyde på hhv. kote +15,5 og +18,2 m. Ifølge vedlagte snitt er dette nesten like høyt som eksisterende bygg.

Boder kan oppføres med maks gesimshøyde 2,5 m og maks mønehøyde 4,0 m. Bodene tillates oppført med saltak eller pulttak. Ved pulttak er maks gesimshøyde 3 m.

Garasjeanlegg for bolig (G) kan benyttes til garasjer eller biloppstillingsplasser.

Garasjene tillates oppført med pulttak eller saltak.

For garasjer med saltak er maks gesimshøyde 3 m og maks mønehøyde 5,5 m.

Maksimal takvinkel 25 grader. Mønehøyden skal ikke overstige kotehøyde +14,0 m.

For garasjer med pulttak er maks gesimshøyde 5 m. Maksimal takvinkel 10 grader.

Lagringshus for søppeldunker med sortering av avfall

Bygg kan oppføres med maks gesimshøyde på 2,5 m og maks mønehøyde på 4 m. Bygget tillates oppført med saltak eller pulttak. Ved pulttak er maks gesimshøyde 3 m.

Grad av utnytting

I planforslaget er tillatt utnyttingsgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde.

Felt for garasjer og avfall/miljøtorg er regulert til egne formål hvor hele arealet kan bebygges. Maks prosent bebygd areal for felt B1 er 55 %-BYA.

Planområdet er på ca. 1 daa, og boligtettheten 4 boenheter pr. daa

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Adkomst til området blir fra kommunal veg, Byborgvegen. Vegen inn til tomten har liten trafikk og er uten gjennomgangstrafikk. Byborgvegen har ikke fortau, men det er fortau langs fylkesveg 119 Staupslia.

I Levanger sentrum, som ligger i umiddelbar nærhet, er det god tilgang på offentlige transportmidler. Gangavstand til Levanger stasjon er ca. 800 meter. 

Skoleveg: Avstanden til evt. framtidig barneskole på Nesset og evt. framtidig ungdomsskole på Røstad er ca. 1,5 km. Nåværende skoler er Nesheim og Nesset, og barneskolen Nesheim ligger ca. 2,5 km unna.

Parkering

Det foreslås minst 1,5 parkeringsplass pr. boenhet (§ 1.4).

Det er planlagt 2 biloppstillingsplasser og ett garasjeanlegg med 4 garasjer.

Lek og uteopphold

Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. I arealdelen gjelder kravet om småbarnslekeplass for boligområder med 5 eller flere enheter. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen.

Overnevnte tilsier at det for 4 boenheter kreves 200 m2 felles eller offentlig uteareal.

Det er ikke foreslått noen felles lekeplass med eget formål, men det er gitt bestemmelse om min. 100 m2 småbarnslekeplass med opparbeidelse og utstyr (§ 3.6). Maks %-BYA=55 % sikrer ubebygd areal, og byggegrense i felt B1 sikrer et ubebygd område i nordøst. Dette er vist som lekeareal / felles uteareal i vedlagte situasjonsplan. Ifølge planbeskrivelsen vil arealene rundt byggene være felles uteoppholdsareal for alle beboerne.

Planområdet ligger nært regulert friområde Staupshaugen, som eies av kommunen.

Det samme gjelder strandsonen langs Sundet, som i kommunedelplan Levanger sentrum  (og Sundet-Havna) er avsatt som framtidig friområde. Strandsonen eies av kommunen.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal for boligene (fellesbestemmelse § 1.2).

Det er foreslått krav om minst 50 % tilgjengelige boenheter (§ 1.3). Hvis leilighetene fordeles med to i første etasje og to i andre etasje, vil dette være iht. Byggteknisk forskrift TEK10 – og kravet gjelder leilighetene i første etasje.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

Forslagsstiller har vurdert de farer som kan være reelle:

Grunnforhold

Planområdet ligger i et område hvor det er stabile grunnforhold. Her er det berg i dagen noe som indikerer at det ikke forekommer skred- eller rasfare på området.

Brann

Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.

Området anses som lite utsatt for skog-, gress- eller andre naturbaserte brannfarer.

Havnivåstigning og stormflonivå

Som svar på innspill i forrige høringsperiode gjør vi oppmerksom på at dette er lite relevant i denne saken. Golvnivå i første etasje er ifølge snitt planlagt på ca. kote +9,50. Dette anses tilfredsstillende, da minstekravet på havneområdet i Levanger er fastsatt til kote +3,8, og planlegges 40 cm lavere ifb. detaljregulering av Sjøsiden Levanger havn.

Kulturminner

Kommunen kjenner ikke til kulturminner innenfor planområdet, og fylkeskommunen har i sin høringsuttalelse vist til kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt.

Biologisk mangfold

Eiendommen ligger ved Levangersundet som er et viktig område for det biologiske mangfoldet i området. Mange av fuglene som oppholder seg i Eidsbotn bruker sundet som beiteområde. I perioder kan en finne store mengder med ærfugl her. «Foran» tomten er det i kommunedelplanen avsatt areal til framtidig friområde for å sikre strandsonen. Forslagsstiller mener tiltaket ikke vil være til fare for de naturverdier som finnes i sundet. Tiltaket vil etter deres vurdering ikke komme i konflikt med NML § 8-12.

Ifølge Naturbasen omfattes nærområdet/Sundet av følgende faktaark:

  • BN00011316 Levangersundet, naturtype grunne strømmer, viktig
  • BA00023807 Levangersundet, arter, beiteområde for ærfugl, verdi A
  • BN00052844 Innløpet til Eidsbotn, ved fuglefredningsområdet, naturtype, bløtbunnsområde i strandsonen med ande- og vadefugl, svært viktig.


Vann-, avløp-, energiløsninger

Området tenkes tilknyttet bestående kommunalt vann- og avløpsnett i området.

Utbyggingsavtale

Det er ikke signalisert behov for utbyggingsavtale i denne saken.

Planprosess

Medvirkning

Det er gjennomført forhåndskonferanse/oppstartsmøte med kommunen den 08.11.12.

Kunngjøring om igangsatt regulering ble annonsert i Trønder-Avisa 13.11. 2012. Berørte parter ble skriftlig varslet om planoppstart, men naboer har gjort oppmerksom på at de ikke har fått slikt varsel. Det ble registrert 4 forhåndsuttalelser:

Fylkesmannens landbruksavdeling vurderer det som positivt at det planlegges fortetting av sentrumsnære områder. Fylkesmannens miljøvernavdeling poengterer at planforslaget bør ta hensyn til miljøkvalitetene i området og verdiene for biologisk mangfold og friluftsliv. Det vises også til tilgjengelighet og barns synspunkter i planleggingen.

Nord-Trøndelag fylkeskommune er positiv til at det fortettes i sentrumsnære områder. De påpeker at ny bebyggelse må ta hensyn til omgivelsene, både med tanke på volum, høyde og terrengtilpasning. Tomta grenser ned til Sundet og det blir viktig å sikre at det planlagte friområdet langs Levangersundet kan realiseres.

NTE og NVE har ingen vesentlige merknader.

Nytt varsel om planoppstart: Etter at kommunestyret i sak 23/13 avviste planforslaget ble naboer og regionale myndigheter varslet på nytt om planoppstart, med brev av 09.06.2013. Kommunen har mottatt kopi av 2 nye forhåndsuttalelser:

Fylkesmannens landbruksavdeling uttaler at når et så vidt sentrumsnært og attraktivt beliggende område planlegges, mener de fortsatt at området bør søkes fortettet og gitt en arealeffektiv utnytting.

Fylkeskommunen minner om aktsomhets- og meldeplikt etter kulturminnelovens § 8.2.

Intern høring av tidligere planforslag

Tidligere planforslag er forelagt barnerepresentant, kommunalteknikk, miljøforvaltning og fagperson for universell utforming.

Barnerepresentanten etterlyste område for lek, som nå er sikret i § 3.6.

Kommunalteknikk kom med en tilleggsopplysning etter at saken var utsendt til sluttbehandling. Dette gikk på at den delen av adkomsten som ligger på kommunal grunn ikke er tilfredsstillende (for smal).

Kommentar: Ifølge kartgrunnlag er vegen på det smaleste ca. 3,5 m bred, men veggrunn som eies av kommunen er smalere. Det er ikke uvanlig at veger berører tilliggende eiendommer.

Intern høring av nytt planforslag

Planforslaget er forelagt barnerepresentant, kommunalteknikk og estetikkutvalget.

Kommunalteknikk gjentar sin betenkelighet mht. adkomstvegen.

Høring / offentlig ettersyn av tidligere planforslag:

Et tidligere planforslag har vært på høring / offentlig ettersyn i samsvar med Plan- og

Utviklingskomiteen (PUK) i Levanger sitt vedtak i møte den 13. februar 2013, sak 13/13. Før høring ble bestemmelsene revidert iht. PUKs vedtak.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 16.02.13 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 14.02.2013. Høringsfristen var 30. mars 2013.

Det er mottatt følgende uttalelser:

  1. Jann Frode Pettersen, 24.02.13
  2. Naboer og beboere i Byborgvegen og Fergemannsvegen 03.03.13 og 21.03.13
  3. Estetikkutvalget, 20.02.13, rev. 25.04.13
  4. NVE, 06.03.13
  5. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 20.03.13
  6. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 22.03.13
  7. Per Anker Johansen, 01.04.13
  8. Ketil Vidar Iversen, 31.03.13
  9. Eldres råd, 11.04.13


Høringsuttalelsene er oppsummert og kommentert i kommunestyresak 23/13.

Disse gjelder som sagt et tidligere planforslag med bl.a. flatt tak. 

NVE hadde ingen innvendinger. Fylkesmannen minnet om at hensyn til fremtidig havnivåstigning og stormflonivå må hensyntas og at det var en mangel i plankartets tegnforklaring. Eldres råd så utfordringer med å oppfylle alle hensyn. Fylkeskommunen savnet bestemmelser om lek/uteopphold, og støttet ellers kommunens vurdering i saken. De øvrige uttalelsene gjaldt særlig estetikk.

Naboer hadde skaffet 23 underskrifter på sin uttalelse. De gikk sterkt imot bygging av leilighetshuset pga. estetiske hensyn og da de mener det vil medføre trafikk- og parkeringsproblemer. De ønsker seg helst en enebolig i tre på tomta.

Estetikkutvalget ba om terrengtilpassing / senking eller tilbaketrekking av det nordligste huset for å bryte opp i dimensjonene og skape rytme i takhøydene. De ønsket også fotomontasje med andre fargealternativer samt utomhusplan med fokus på terrengtilpasning. Johansen anbefalte fokus på områdets egenart og etablerte byggeskikk, og anbefalte trehus med saltak samt høyde og utforming som sikrer en helhet i området. Iversen anbefalte trøndersk byggeskikk, dvs. villaer med saltak og trekledning.

Hverken fylkeskommunen eller Estetikkutvalget kommenterte den flate takformen, men naboer og andre innbyggere syntes å mene at det passer bedre med saltak.

Vurdering:

Bygging i 100-meters beltet langs sjø og vassdrag

Gjennom detaljregulering kan det åpnes for tiltak i strandsonen, forutsatt at det tas spesielle hensyn. Ifølge plan- og bygningsloven skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen påpeker lignende hensyn.

Punkt 6.2 i statlig planretningslinje har noen poeng som er relevant i denne saken:

  • … Ved utarbeiding av reguleringsplaner som innebærer bygging i strandsonen på arealer som er delvis utbygd, skal ferdselshensyn og landskapstilpasning spesielt vektlegges.
  • Nye bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig. Utvidelse av eksisterende bygninger bør dersom dette er mulig skje i retning bort fra sjøen. Byggets funksjon vil ha betydning for plasseringen. Utbygging av veger og annen infrastruktur skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Tomteopparbeiding bør skje slik at inngrep og ulemper i forhold til tilgjengelighet i strandsonen blir minst mulig. Samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen.
  • Alternative plasseringsmuligheter skal vurderes før bygging tillates.
  • Eventuell fortetting i eksisterende områder forutsettes å være godkjent i oppdatert kommuneplan og reguleringsplan, og skal ikke være i strid med disse retningslinjene. 


Status i dag er at byggeforbudet gjelder for aktuell tomt, fordi kommunedelplanen mangler byggegrense mot sjø. At det står et hus der i dag endrer ikke på dette. Gjennom detaljreguleringen kan det tillates bygging i 100-metersbeltet, og i statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen går det fram at i by- og tettstedsområder skal behovet for fortetting tillegges vekt. Utbyggingen bør konsentreres til etablerte utbyggingsområder. Planforslaget er en slik fortetting, men bygget er altså plassert nærmere sjøen enn eksisterende bygg. 

Rådmannen kan ikke se at planforslaget vil få negative virkninger for allmennhetens evt. bruk av området nærmest Sundet, som i kommunedelplan er avsatt som framtidig friområde. Arealet nærmest foreslått bebyggelse er også svært bratt, se vedlagte fotomontasjer. Plassering av bygg m.m. er vurdert senere i saken. 

Kommunedelplanens fortettingsregler

Gjeldende kommunedelplan har noen hovedregler ved fortetting; Fortettingen skal underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk. Det skal også være en estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger og samspillet mellom disse. 

Begrepet byggeskikk brukes, grovt sett, på to forskjellige måter;

1) beskrivende, for å angi hva som faktisk bygges, både estetisk gode og dårlige byggverk

2) normgivende, for å angi hva som utgjør kvalitativt gode byggverk 

Estetikk og byggestil i forhold til områdets egenart

Planområdet omfatter en bebygd boligeiendom, i et etablert boligområde.

Rådmannen er i utgangspunktet positiv til fortetting og fornyelse av boligmassen på sentrumsnære tomter, forutsatt at det tas hensyn til overnevnte føringer.

Nytt planforslag legger til rette for en mer kompakt bebyggelse enn forrige gang, men med mer normale romhøyder. Saltak gir imidlertid større byggehøyde.

Byggestil, byggeskikk, estetikk og arkitektur er det gjerne mange meninger om.

Kommunestyret har brukt begrepet byggestil. Området nedenfor Staupshaugen har noe variasjon mht. hustyper og stilarter, og dermed også takform. Her finnes bl.a. flatt tak, saltak og valmtak. Møneretninger følger i stor grad terrengkoter. De 4 nabohusene i Byborgvegen 5, 6, 8 og 12 har saltak, men møneretningen varierer. 

God estetikk er ikke nødvendigvis kopiering av eksisterende bebyggelse og byggeskikk. Det er imidlertid den tryggeste og enkleste måten å oppnå et godt samspill på, der eksisterende bebyggelse framstår enhetlig. Virkemidler for å oppnå godt samspill på kan være likhet i bygningsvolum, plassering, takform, materialbruk, farger, detaljer osv.

Tomtas størrelse, form, beliggenhet og topografi gir rammer for organisering og utforming av bebyggelse og utearealer. Tomta er lita, har variert topografi og adkomst i nordvest. Deler av tomta skrår ned mot Sundet.

I tillegg til bygningens plassering på tomta, bestemmer volumoppbyggingen i stor grad både det visuelle samspillet med omgivelsene og bygningens egen estetiske verdi. Utover dette har takform og løsning av utearealer betydning i plansammenheng.

Plassering av bebyggelsen

Ny bebyggelse er foreslått nærmere strandsonen enn eksisterende bygg. Alternative plasseringer er tydeligvis vurdert som lite hensiktsmessig av hensyn til tilgjengelighet. 

TEK10 § 12-2 nr. 2 sier følgende:

«Boenhet i bygning uten krav om heis som har alle hovedfunksjoner på bygningens inngangsplan, skal være tilgjengelig på inngangsplanet slik det følger av bestemmelser i forskriften, med mindre det i § 8-6 gis unntak fra krav til gangatkomst.»

TEK10 § 8-6 nr. 1 gjelder stigningsforhold for gangatkomsten, men det går også fram at: «Dersom terrenget er for bratt til at kravet om stigningsforhold kan oppnås, gjelder ikke kravet om trinnfrihet og stigning til bygning med boenhet uten krav om heis.»

Rådmannen har inntrykk av at det er mulig å oppnå 2 tilgjengelige boenheter i første etasje, slik planen nå foreligger. Samtidig blir tilpasningen til eksisterende terreng og dermed også estetikken noe dårligere. Bebyggelsen er ikke trappet ift. terrenget, men har et golvnivå som gir relativt høy fasade (stor «grunnmurshøyde») i nordøst. Dvs. at tilgjengelighet synes prioritert foran tilpasning til landskap/terreng – i tråd med overnevnte føring. Rådmannen har følgelig forståelse for foreslåtte interne løsninger på tomta.

Ifølge statlige planretningslinjer skal byggegrense angis i plan, jf. plan- og bygningsloven § 1-8 tredje ledd. Rådmannen anser at vist omriss (med gitt slingringsmonn) hjemler foreslått utbygging på lik linje med en byggegrense.

Volum

Planlagt bolighus har omtrent dobbelt så stort volum som eksisterende bolighus og er plassert nærmere Sundet. Bebyggelsen blir liggende på et platå, rett overfor en bratt skråning ned mot fjæra. Sett fra sjøsiden ruver følgelig bebyggelsen. Med Staupshaugen som bakgrunn vil bebyggelsen imidlertid ikke framstå i silhuett, med mindre enn kommer svært nær fra sjøsiden. To etasjer er ikke urimelig i boligfelt, men noen av nabohusene er sokkelhus, som glir noe bedre inn i terrenget. På grunn av tomtas beliggenhet og topografi vil bebyggelsen uansett bli godt synlig fra omgivelsene. Eksisterende bolighus i 2 etasjer har allerede en framtredende plassering, og synes godt både fra Sundbrua, sjøparken og havneområdet.

Klikk for større foto
Klikk for større foto

Tomta Byborgvegen 10, med det gule huset, ligger eksponert til sett fra flere sider. 

Byggehøyde og takform

Ved å endre takform blir bygningsuttrykket mer likt nabobebyggelsen, men saltak gir større byggehøyde. Bebyggelsen er også noe mer kompakt enn forrige gang, hvor 2 bygg var koblet sammen med mellomliggende veranda/gangareal. Tidligere løsning med flatt tak forelå forøvrig i to alternativer med ulik byggehøyde. Illustrasjonene under viser opprinnelig forslag med stor romhøyde, sammenlignet med nytt forslag.

Klikk for større montasje
Illustrasjon av tidligere planforslag i to fargealternativer, samt illustrasjon av nytt planforslag.

Saltak gir altså større byggehøyde enn forrige planforslag med flatt tak. Det foreslås nå gesims- og mønehøyde på hhv. kote +15,5 og +18,2 m sammenlignet med gesimshøyde på kote +17,0 m i avvist planforslag. (Plan- og utviklingskomiteen innstilte på å senke gesimshøyden til +16,0 m ved andre gangs behandling). Eksisterende bygg har mønehøyde på ca. kote +18,45 m.

Spørsmålet er om tidligere planforslag med oppdelt bygg og flatt tak med lavere byggehøyde var en bedre løsning. Rådmannen er noe i tvil, men takformen svarer bedre til kommunestyrets anmodning mht. byggestil samt flere tidligere innspill fra private.

Fasadeutforming, materialbruk og farger

Rådmannen ser ikke behov for å gi bestemmelser om utforming av fasader på bolighuset, da bruken legger føringer for dette. I bestemmelsenes § 3.3 gis det mulighet for heishus, men illustrasjoner viser løsning med utvendig trapp. Bestemmelsen kan likevel stå.

Forslagsstiller antyder løsninger ift. materialbruk og farger, men det er ikke gitt juridisk bindende bestemmelser ift. dette. Som forrige gang ser Rådmannen ikke behov for å gi bestemmelser om materialbruk og farge. Ved hjelp av materialer kan fasaden få et tungt og solid utrykk eller en lettere, mer gjennomsiktig karakter. Farger innvirker på byggverkets visuelle letthet eller tyngde. Bruk av farger kan bidra til å variere eller binde sammen bebyggelsen. Lyse farger og blanke overflater virker gjerne forstørrende, mens mørke farger og matte overflater virker motsatt. Estetikkparagrafen i PBL kan evt. benyttes ifb. byggesaksbehandlingen.

Grad av utnytting

Kommunedelplanens hovedregler ved fortetting sier følgende:

«Det tillates oppført bebyggelse med bebygd areal (BYA) på inntil 35 % av netto tomtegrunn. Parkeringsplasser på terreng skal regnes med i BYA med 15 m2 pr. plass i samsvar med kommunens parkeringsnorm.»

I detaljreguleringen gis det %-BYA for hvert formål. Dette er ikke sammenlignbart med overnevnte hovedregel. Tomta er på 1024 m2. Planen gir mulighet for 327,5 m2 bebygd areal i felt B1 + 92 m2 i felt med garasjer + 36 m2 parkering (2 plasser á 18 m2, jf. veileder for grad av utnytting) + bod for søppel (8 m2), til sammen 463,5 m2 bebygd areal. Av hele tomta utgjør dette ca. 45 %, som er høyere enn nevnte hovedregel. 

Kommunestyret har bedt om at utnyttingsgrad av tomta revurderes.

Fylkesmannens landbruksavdeling anbefaler en arealeffektiv utnytting.

Regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag, vedtatt 25.04.2013, har bl.a. følgende retningslinje for byene:

«Ved utbygging i sentrum og ved kollektivknutepunkt skal det legges opp til fortetting og transformasjon. I sentrumskjernen kreves høyere tetthet enn ved utbygging i omkringliggende boligområder. Ved utbygging i sentrumskjernen bør minimum 6 boenheter per dekar legges til grunn, med avtrapping til 3 boenheter per dekar i tilstøtende områder med kort avstand til kollektivknutepunkt.»

Byborgvegen 10 ligger innenfor kommunedelplanen for Levanger sentrum, men ikke innenfor det som er definert som sentrum og bykjerne. Jernbanestasjonen som kollektivknutepunkt ligger ca. 800 m unna, målt i gangavstand.

Det synes ikke urimelig at en så sentrumsnær tomt fortettes med 4 boenheter og her er overordna krav til både uteopphold og parkering oppfylt. Det er uklart hva kommunestyret har ment med revidert utnyttingsgrad. Rådmannen har her ikke innvendinger til at det gis en noe høyere utnyttingsgrad enn hovedregelen i kommunedelplanen. Omriss av planlagt bebyggelse er imidlertid endret samtidig med endring av takformen.

Plankartet bør suppleres med tegnforklaring for bebyggelse som forutsettes fjernet.

Adkomst, parkering og uteområder

Kommunalteknikk har antydet at adkomsten, dvs. den delen av vegen som ligger på kommunal grunn, ikke er tilfredsstillende. Kartgrunnlaget viser imidlertid at eksisterende privat adkomstveg er ca. 3,5 m bred på det smaleste, og dette er iht. Statens vegvesens håndbok 017 veileder for veg- og gateutforming. Adkomsten er imidlertid noe uoversiktlig i svingen øverst i stikkvegen. Dette fordrer lav hastighet.    

Klikk for større foto

Bilder fra Google Earth - Byborgvegen med aktuell privat avkjørsel til høyre i bildet.

Klikk for større foto

Bilde fra Google Earth.                                           Flyfoto – Adkomst til Byborgvegen 10.

Uteopphold/lek: Foreslått byggegrense sikrer et ubebygd areal i nordøst, som kan benyttes til lek/uteopphold. Dette skal vises i utomhusplan. Krav om småbarnslekeplass på min. 100 m2 er gitt i § 3.6. Sammen med tilgjengelig friområde i Staupshaugen anses kommunens krav til uteopphold/lek oppfylt. Terrengmessig er området som tenkes til lek/uteopphold lite egnet, men ifølge bestemmelsenes § 1.2 skal prinsippene for universell utforming legges til grunn for utforming av felles uteareal for boligene.

Foreslått parkeringsdekning er iht. kommunale vedtekter og generelle retningslinjer.

Forholdet til naturmangfoldlovens § 8-12

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Plankartet bør suppleres med tegnforklaring for bebyggelse som forutsettes fjernet. Tegnforklaring for felles lekeplass bør tas ut.

Ett av tre kulepunkt i kommunestyrets vedtak (byggestil) anses hensyntatt, men saltak gir større byggehøyde når 2 etasjer beholdes og golvnivå som forrige gang legges ca. 1 m lavere enn første etasje i eksisterende bygg. Bebyggelsen er også noe mer kompakt enn forrige gang, hvor 2 bygg var koblet sammen med mellomliggende veranda/gangareal.

Det er uklart hva kommunestyret mente med revidert utnyttingsgrad, men hverken %-BYA eller antall boenheter er endret. Adkomst, parkering og uteområder er ikke endret.

Spørsmålet er om tidligere planforslag med oppdelt bygg og flatt tak med lavere byggehøyde var en bedre løsning, men av hensyn til føringer i kommunestyrets vedtak tilrår Rådmannen likevel at vedlagte planforslag legges ut til offentlig ettersyn. 

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Levanger kommunestyre - 22.05.2013 - video - etter pause

Forslag i møte:

Per Anker Johansen, Ap, fremmet følgende forslag til vedtak:

Forslag til vedtak (innstilling sak 36/13 fra PUK) avvises.Saken sendes tilbake til tiltakshaver. Kommunestyret ber om at byggeprosjektet revideres i forhold til:

  • Utnyttingsgrad av tomta
  • Byggestil i forhold til områdets egenart
  • Adkomst, parkering og uteområder


Avstemning:

Johansens forslag til vedtak vedtatt med 20 mot 15 stemmer

VEDTAK:

Forslag til vedtak (innstilling sak 36/13 fra PUK) avvises.Saken sendes tilbake til tiltakshaver. Kommunestyret ber om at byggeprosjektet revideres i forhold til:

  • Utnyttingsgrad av tomta
  • Byggestil i forhold til områdets egenart
  • Adkomst, parkering og uteområder


Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 15.05.2013

Saksordfører:

Svein Erik Veie, AP

Forslag i møte:

Forslag til vedtak fra Gunnar Morten Løvås, SV:

Forslag til detaljregulering for Byborgvegen 10, datert 05.01.13, rev. 26.04.13, og med overnevnte endring, vedtas ikke i henhold til plan- og bygningslovens § 12-12.

Begrunnelse:

Den planlagte bebyggelsen bryter i vesentlig grad med den bebyggelsen som omkranser området i forhold til form på tak og størrelse. I tillegg ligger utbyggingsområdet ned mot sundet og er en del av de områder som omkranser trehusbyen Levanger. I slike områder bør vi gjennomføre utbygginger med forsiktighet. Slike hensyn er viktigere i randsonen til Levanger enn andre steder på grunn av Levanger by sin status.

Dersom man står i Sjøgata eller Sjøparken, ser man en trehusrekke av eneboliger, hvor samtlige hus har røstet tak, og de aller fleste husene er hvitmalte. Slik sett danner de et ensartet bilde. Planlagt hus i betong med flatt tak og mørk fasade vil bryte totalt med boligfeltet for øvrig og skape for stor variasjon og kaos, og vil i tillegg bli et blikkfang/signalbygg som skiller seg ut i mengden.

Slike utbygginger vil lett skape presedens og på sikt er det mulighet for at denne type hus vil dominere området. En slik utvikling er ikke ønskelig. I henhold til bestemmelsene i kommuneplanens arealdel pkt. 1.6.3, vedtatt av kommunestyret 13.4.2011, skal det ved nybygging innen eksisterende utbyggingsområder legges vekt på at ny bebyggelse tilpasser seg strøkets karakter mht. plassering i forhold til vei, gate, plass, og i forhold til bygningsvolum, proporsjonering, høyde, tak form, materialbruk m.v. Videre står det i pkt. 1.6.3 a at nye bygninger og anlegg samt endringer av eksisterende skal utformes i samspill med omgivelsenes karakter, naturgitte forhold på stedet, kulturlandskapet og den tradisjonelle byggeskikken.

Bebyggelsen skal underordne seg områdets topografiske særpreg, ha en helhetlig form-, farge- og volumoppbygging, og fremme gode gate- og uterom. I særlig eksponerte områder skal det tas ekstra hensyn. Det aktuelle prosjektet i byborgveien tilfredsstiller ikke disse kravene og ligger i et særlig eksponert område. Viser ellers til Plan og bygningslovens bestemmelser§ 11- 6 om rettsvirkning av kommuneplanens arealdel og § 11- 8 hensynssoner.

Avstemning:

Alternative avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fra Løvås:

Rådmannens forslag til innstilling tiltrådt med 9 mot 2 stemmer.

INNSTILLING:

Plankartet suppleres med tegnforklaring for bebyggelse som forutsettes fjernet.

I bestemmelsen § 3.4 endres gesimshøyden til maks. kote + 16.00.

Forslag til detaljregulering for Byborgvegen 10, datert 05.01.13, rev. 26.04.13, og med overnevnte endring, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Til toppen av siden

Rådmannens forslag til innstilling:

Plankartet suppleres med tegnforklaring for bebyggelse som forutsettes fjernet.

I bestemmelsen § 3.4 endres gesimshøyden til maks. kote + 16.00.

Forslag til detaljregulering for Byborgvegen 10, datert 05.01.13, rev. 26.04.13, og med overnevnte endring, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 05.01.13, rev. 26.04.13 PDF
  2. Plankart datert 05.01.13, rev. 26.04.13 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 05.01.13, rev. 26.04.13 PDF
  4. Perspektiv Byborgvegen PDF
  5. Sitplan,130612 PDF
  6. Snitt PDF
  7. Supplerende tegninger tilsendt nabo PDF
  8. Notat vedrørende utforming Byborgvegen 10 PDF
  9. Fargealternativer PDF - jpg
  10. Alternativer med ulik gesimshøyde PDF

 

 

Saksopplysninger:

Bakgrunn

Hensikten med planen er å legge til rette for bebyggelse med 4 boenheter med tilhørende heishus, parkering, garasjer og boder. Eksisterende bebyggelse forutsettes fjernet.

Planforslaget er utarbeidet av arealplanlegger Per Anders Røstad på oppdrag fra grunneier og forslagsstiller Stiklestad Eiendom AS.

Området er i gjeldende kommunedelplan avsatt som eksisterende byggeområde, og kommunen har vurdert at detaljreguleringen ikke anses å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens § 4.

Planområdet

Planområdet er på ca. 1 daa og ligger ved Levangersundet nedenfor Staupshaugen, på Nessetsiden av Levanger sentrum. Eiendommen er i dag bebygd med en eldre enebolig og ligger i et område med omliggende småhusbebyggelse. Tomta/planområdet grenser ikke helt ned til Sundet, da kommunen eier arealet nærmest Sundet.

Planstatus

I gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09 2000, er aktuell eiendom avsatt som eksisterende byggeområde. Det er ikke fastsatt byggegrense mot sjø, så plan- og bygningslovens «byggeforbud» i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag må anses å gjelde. Det samme gjelder statlige planretningslinjer.

I kommunedelplanen er det krav om reguleringsplan for alle vesentlige fortettingssaker.

I kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, er det gitt generelle bestemmelser om bl.a. uteareal og parkering, og disse er ment å erstatte kommunale vedtekter.

Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til:

Bebyggelse og anlegg:

  • Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (B)
  • Garasjeanlegg for bolig, felles (f_G)
  • Avfall, miljøtorg (M)
  • Gårdsplass, felles (f_GP)

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:

  • Parkeringsplass (P)


Utomhusplan: Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser og uteoppholdsareal.

Bebyggelsen

Det planlegges 4 boenheter, fordelt på to boligbygg i 2 etasjer, som knyttes sammen med veranda/gangarealer. I tillegg planlegges det garasjer og boder. Boligbyggene er planlagt med store sørvendte terrasser for å få best mulig solforhold. Omriss av planlagt bebyggelse i felt B1 er vist på plankartet med en nøyaktighet på +/- 2 meter.

Bolighusene planlegges med flate tak, for å gjøre byggene lavest mulig i forhold til eksisterende enebolig «bak» planlagte bygg. I tillegg er det beholdt en åpning mellom byggene for at utsikt fra Byborgvegen 8, mot sundet og sentrum, skal beholdes i størst mulig grad (se vedlagte perspektiv fra Byborgvegen 8 og vedlagte snitt).

Bolighusene foreslås oppført med flatt tak med maks høyde kote +17,0 m. Ifølge vedlagte snitt er dette lavere enn eksisterende bygg.

Bod kan oppføres med maks gesimshøyde 2,5 m og maks mønehøyde 4,0 m. Bodene tillates oppført med saltak eller pulttak. Ved pulttak er maks gesimshøyde 3 m.

Garasjeanlegg for bolig (G) kan benyttes til garasjer eller biloppstillingsplasser.

Garasjene tillates oppført med pulttak eller saltak.

For garasjer med saltak er maks gesimshøyde 3 m og maks mønehøyde 5,5 m.

Maksimal takvinkel 25 grader. Mønehøyden skal ikke overstige kotehøyde +14,0 m.

For garasjer med pulttak er maks gesimshøyde 5 m. Maksimal takvinkel 10 grader.

Lagringshus for søppeldunker med sortering av avfall

Bygg kan oppføres med maks gesimshøyde på 2,5 m og maks mønehøyde på 4 m. Bygget tillates oppført med saltak eller pulttak. Ved pulttak er maks gesimshøyde 3 m.

Grad av utnytting

I planforslaget er tillatt utnyttingsgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde.

Felt for garasjer og avfall/miljøtorg er regulert til egne formål hvor hele arealet kan bebygges. Maks prosent bebygd areal for felt B1 er endret fra 45 til 55 %-BYA etter offentlig ettersyn, av hensyn til svalganger og trappeoppganger, som nå er markert på kartet. Planlagt bebyggelse i felt B1 skal utgjøre i overkant av 50 %-BYA.

Planområdet er på ca. 1 daa, og boligtettheten 4 boenheter pr. daa

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Adkomst til området blir fra kommunal veg, Byborgvegen. Vegen inn til tomten har liten trafikk og er uten gjennomgangstrafikk.

Myke trafikanter har i området tilgang til gangvegsystemer og fortau, både sørover mot Moan og Magneten og mot Levanger sentrum.

I Levanger sentrum, som ligger i umiddelbar nærhet, er det god tilgang på offentlige transportmidler. Levanger stasjon ligger ca. 500 meter fra eiendommen.

Skoleveg: Avstanden til evt. framtidig barneskole på Nesset og evt. framtidig ungdomsskole på Røstad er ca. 1,5 km. Nåværende skoler er Nesheim og Nesset, og barneskolen Nesheim ligger ca. 2,5 km unna.

Parkering

Det foreslås minst 1,5 parkeringsplass pr. boenhet (§ 1.4).

Det er planlagt 2 biloppstillingsplasser og ett garasjeanlegg med 4 garasjer.

Lek og uteopphold

Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. I arealdelen gjelder kravet om småbarnslekeplass for boligområder med 5 eller flere enheter. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen.

Overnevnte tilsier at det for 4 boenheter kreves 200 m2 felles eller offentlig uteareal.

Det er ikke foreslått noen felles lekeplass med eget formål, men byggegrense i felt B1 sikrer et ubebygd område i nordøst. Dette er vist som lekeplass i vedlagte situasjonsplan. Maks %-BYA=55 % sikrer også ubebygd areal. Etter offentlig ettersyn er det gitt bestemmelser om min. 100 m2 småbarnslekeplass med opparbeidelse og utstyr (§ 3.6). Planforslaget viser ingen tomtedeling, så mesteparten av felt B1 antas å bli fellesareal. Det er også argumentert for muligheter til lek/opphold i dette arealet i planbeskrivelsen.

Planområdet ligger nært regulert friområde Staupshaugen, som eies av kommunen.

Det samme gjelder strandsonen langs Sundet, som i kommunedelplan Levanger sentrum (og Sundet-Havna) er avsatt som framtidig friområde. Strandsonen eies av kommunen.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal for boligene (fellesbestemmelse § 1.2). Felles uteareal er ifølge planforslaget felles gårdsplass. Det synes naturlig at foreslåtte private parkeringsplasser blir felles gjesteplasser for alle boenhetene. Det er ikke regulert felles uteopphold/lek med eget formål, men i planbeskrivelsen er det opplyst at arealene rundt byggene vil være felles uteoppholdsareal for alle beboerne.

Det er foreslått krav om minst 50 % tilgjengelige boenheter (§ 1.3). Hvis leilighetene fordeles med to i første etasje og to i andre etasje, vil dette være iht. Byggteknisk forskrift TEK10 – og kravet gjelder leilighetene i første etasje.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

Forslagsstiller har vurdert de farer som kan være reelle:

Grunnforhold

Planområdet ligger i et område hvor det er stabile grunnforhold. Her er det berg i dagen noe som indikerer at det ikke forekommer skred- eller rasfare på området.

Brann

Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.

Området anses som lite utsatt for skog-, gress- eller andre naturbaserte brannfarer.

Kulturminner

Kommunen kjenner ikke til kulturminner innenfor planområdet, og fylkeskommunen har i sin høringsuttalelse vist til kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt.

Biologisk mangfold

Eiendommen ligger ved Levangersundet som er et viktig område for det biologiske mangfoldet i området. Mange av fuglene som oppholder seg i Eidsbotn bruker sundet som beiteområde. I perioder kan en finne store mengder med ærfugl her. «Foran» tomten er det i kommunedelplanen avsatt areal til framtidig friområde for å sikre strandsonen. Forslagsstiller mener tiltaket ikke vil være til fare for de naturverdier som finnes i sundet. Tiltaket vil etter deres vurdering ikke komme i konflikt med NML § 8-12.

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Området tenkes tilknyttet bestående kommunalt vann- og avløpsnett i området.

Utbyggingsavtale

Det er ikke signalisert behov for utbyggingsavtale i denne saken.

Planprosess

Medvirkning

Det er gjennomført forhåndskonferanse/oppstartsmøte med kommunen den 08.11.12. Kunngjøring om igangsatt regulering ble annonsert i Trønder-Avisa 13.11. 2012. Berørte parter ble skriftlig varslet om planoppstart. Det har i planleggingsfasen kommet 4 forhåndsuttalelser, som er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Fylkesmannens landbruksavdeling vurderer det som positivt at det planlegges fortetting av sentrumsnære områder. Fylkesmannens miljøvernavdeling poengterer at planforslaget bør ta hensyn til miljøkvalitetene i området og verdiene for biologisk mangfold og friluftsliv. Det vises også til tilgjengelighet og barns synspunkter i planleggingen.

Nord Trøndelag fylkeskommune er positiv til at det fortettes i sentrumsnære områder. De påpeker at ny bebyggelse må ta hensyn til omgivelsene, både med tanke på volum, høyde og terrengtilpasning. Tomta grenser ned til Sundet og det blir viktig å sikre at det planlagte friområdet langs Levangersundet kan realiseres.

NTE og NVE har ingen vesentlige merknader.

Barnerepresentanten, 28.01.13

Kan ikke se at det er satt av noe område for lek, friområde for barn/unge.

Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområder avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Er det småbarnslekeplass i nærheten?

Kommentar: Se orientering og vurdering i saken. Bestemmelsenes § 3.6 er tilføyd etter offentlig ettersyn.

Høring / offentlig ettersyn:

Planforslaget har vært på høring / offentlig ettersyn i samsvar med Plan- og

Utviklingskomiteen (PUK) i Levanger sitt vedtak i møte den 13. februar 2013, sak 13/13. Før høring ble bestemmelsene revidert iht. PUKs vedtak.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 16.02.13 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 14.02.2013. Høringsfristen var 30. mars 2013.

Det er mottatt følgende uttalelser:

01 Jann Frode Pettersen, 24.02.13 PDF

02 Naboer og beboere i Byborgvegen og Fergemannsvegen 03.03.13 og 21.03.13 PDF

03 Estetikkutvalget, 20.02.13, rev. 25.04.13 PDF

04 NVE, 06.03.13 PDF

05 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 20.03.13 PDF

06 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 22.03.13 PDF

07 Per Anker Johansen, 01.04.13 PDF

08 Ketil Vidar Iversen, 31.03.13 PDF

09 Eldres råd, 11.04.13 PDF

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og eventuelt kommentert:

01 Jann Frode Pettersen, 24.02.13

Bakgrunnen for henvendelsen gjelder ikke brev/sak om detaljregulering, men at han som nærmeste nabo ikke har mottatt nabovarsel. Han opplyser at nabo i Byborgveien 8 mottok nabovarsel med tegninger allerede i fjor sommer (2012), mens Pettersen så langt ikke har mottatt tegninger som viser hvordan huset med 4 leiligheter vil fortone seg, sett fra hans tomt i Fergemannsveien 5. Pettersen ber om at nødvendige tegninger som viser husets sider vendt mot hans eiendom blir oversendt ham så raskt som mulig, slik at han har mulighet til å uttale seg om nybygget. Situasjonsplan og profilsnitt som følger detaljreguleringen gir veldig liten informasjon.

Kommentar:

Etter det kommunen kjenner til har tiltakshaver ikke sendt ut nabovarsel som ledd i noen byggesøknadsprosess. Tiltakshaver kunne søkt direkte om byggetillatelse, men måtte da søkt om dispensasjon for flere forhold. Tiltakshaver ville også trengt samtykke fra naboer for plassering av garasje i nabogrense, da garasjen er større enn 50 m2. Med bakgrunn i dette anbefalte følgelig kommunen dialog med aktuelle naboer. Tiltakshaver har imidlertid først søkt om en detaljregulering, før det kan søkes om byggetillatelse. At tiltakshaver i 2012 har vært i dialog med i hvert fall en nabo, men ikke Pettersen, er ikke å anse som et brudd på plan- og bygningslovens bestemmelser om nabovarsel, da denne dialogen ikke førte fram til noen byggesøknad.

I forbindelse med en detaljregulering må høringspartene normalt forholde seg til planbeskrivelse, plankart og bestemmelser samt evt. illustrasjoner vedlagt planforslaget.

Den 26.02.13 fikk Pettersen imidlertid tilsendt supplerende fasader, snitt og 3D (vedlegg 7). Dette er å betrakte som illustrasjoner, da det i denne saken er detaljreguleringen (planen) kommunen skal ta stilling til. Byggesaksbehandling kommer etter plansaken.

02 Naboer og beboere i Byborgvegen og Fergemannsvegen, 03.03.13 og 21.03.13

Det første brevet er fra Byborgv. 6, 8 og 12 samt fra Fergemannsv. 5.

Det andre identiske brevet er supplert med 23 underskrifter

Som naboer og beboere i Byborgveien og Fergemannsveien er de sterkt imot bygging av nettopp dette leilighetshuset, og de konkretiserer innvendingene i følgende punkter:

Estetikk

Betrakter man husrekken som vender ned mot Sundet, sett fra Sjøgata/Sjøparken, ser man en trehusrekke av eneboliger, hvor samtlige hus har røstet tak, og de aller fleste husene er hvitmalte. Slik sett danner de et ensartet bilde, som en aldri så liten «Sørlands-idyll». Planlagt leilighetshus i betong med flatt tak og mørk fasade vil bryte totalt med boligfeltet for øvrig, og vil bli et blikkfang/signalbygg som skiller seg ut i mengden. Naboene spør hvordan de estetiske sidene er ivaretatt.

Føringer for fremtidig bebyggelse?

Levanger liker å kalle seg Trehusbyen, og sentrum har fått vernestatus av Riksantikvaren. Planområdet grenser til sentrum med trehusbebyggelse, og naboene er sterkt redd for at en boligblokk i betong vil sette standard for evt. videre fortetting i boligfeltet. I et litt lengre perspektiv på 20-30 år, vil det skje generasjonsskifter med nye eiere i en del av husene. Dersom dette bygget blir godkjent, vil det bli langt lettere for utbygger nr. 2 å gjøre liknende, og området vil for ettertiden bli totalt annerledes enn i dag, noe naboene beklager sterkt.

Trafikk- og parkeringsproblemer

I dag er det vanlig at en familie disponerer 2 biler. Her er det planlagt 4 boenheter, og følgelig 8 biler. I tillegg må en regne med besøkende. Naboene spør hvor alle disse bilene skal parkere. Tomta er på litt over 1 mål, med svært begrensede parkeringsarealer. Fra før av er parkeringsmulighetene i Byborgvegen langt fra tilfredsstillende, og naboene frykter at de blir ytterligere skadelidende. Det er mange barn i dette området, med 2 studentblokker i Byborgveien samt barnehage og en tilhørende lekeplass helt inntil vegen. På grunn av dette er naboene svært bekymret for økt trafikk i dette boligområdet.

100-metersbeltet mot sjø

I sakspapir fra kommunen står følgende: «Det er ikke fastsatt byggegrense mot sjø, så plan- og bygningslovens «byggeforbud» i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag må anses å gjelde.» Det gamle huset som skal rives, står fra før av nærmere enn 100 m fra Sundet. Planlagt leilighetsbygg er trukket enda nærmere sjøen. Hvordan man da skal kunne overholde byggeforbudet i 100-metersbeltet, er ikke å forstå.

Saksbehandlingsfeil

I planbeskrivelsen under punkt 2 Planprosessen står følgende: «Berørte parter ble skriftlig varslet om oppstart.» Dette er feil. Naboene til Byborgveien 10 har ikke fått noen som helst orientering, hverken skriftlig eller muntlig fra tiltakshaver. Det er kun Byborgveien 8 som har hatt muntlig kontakt med utbygger. Her har det skjedd en alvorlig saksbehandlingsfeil, som bør få konsekvenser. Naboene mener at hvis de på et tidligere tidspunkt hadde fått opplysninger om planen, kunne de for over et halvt år siden kommet med sine motforestillinger, som igjen kunne ha påvirket planprosessen.

Naboene synes den feilaktige påstanden er direkte spekulativ. Dette må gjøres kjent for de som eventuelt skal godkjenne planen, samtidig som utbygger må ta de konsekvensene som følger av saksbehandlingsfeilen og feilinformasjonen i planbeskrivelsen.

Villedende illustrasjoner fra utbyggere

Naboene reagerer på utbyggers vinkling i illustrasjon av boligen innfelt i boligområdet hvor huset ses fra fergeleiet. Med denne vinkelen får man elevheimen som det største blikkfanget nærmest for å underbygge formen på huset. Naboene spør også hvordan huset vil ta seg ut fra Sjøparken, kirka og Sundbrua. På tegninga ser det ut som om huset står helt frittstående, mens inntegnet tre vil komme til å stå på tomta til nærmeste nabo.

På overnevnte grunnlag protesterer naboene sterkt mot det foreslåtte murhuset, og de ville langt sterkere ønsket seg en enebolig i tre, som naturlig ville ha passet inn i eksisterende husrekke.

Kommentar:

Estetikk: Se vurderinger til slutt i saken.

Føringer for fremtidig bebyggelse: Rådmannen minner om at kulturmiljøfredningen av sentrum ikke er avsluttet ennå. Naboenes øvrige bekymringer tas til orientering.

Trafikk- og parkeringsproblemer: Minst 1,5 parkeringsplasser pr. boenhet er iht. vedtekter og arealplanbestemmelser. Fire boenheter (i stedet for en) vil ikke medføre særlig trafikkøkning.

100-metersbeltet mot sjø: Status i dag er at byggeforbudet gjelder for aktuell tomt, fordi kommunedelplanen mangler byggegrense mot sjø. At det står et hus der i dag endrer ikke på dette. Gjennom detaljreguleringen kan det tillates bygging i 100-metersbeltet, og i statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen går det fram at i by- og tettstedsområder skal behovet for fortetting tillegges vekt. Utbyggingen bør konsentreres til etablerte utbyggingsområder. Planforslaget er en slik fortetting, men bygget er altså plassert nærmere sjøen enn eksisterende bygg.

Saksbehandlingsfeil: Naboene skulle vært tilskrevet, men det får forhåpentligvis ikke betydning for saken. Planoppstart ble også kunngjort i Trønderavisa og på kommunens hjemmeside. Brevet naboene skulle fått inneholdt samme informasjon som annonsen, se under:

Ved varsel om planoppstart er informasjonen ofte svært begrenset, og det er tidsnok å uttale seg ifb. offentlig ettersyn, hvor det også foreligger mer informasjon. Det er vanskelig å si om evt. tidligere innspill til planarbeidet ville påvirket saken.

Illustrasjoner

Naboene sikter sannsynligvis til fotomontasjen på forsiden av planbeskrivelsen. Vedlagte fargealternativer viser prosjektet fra en annen vinkel. Perspektivtegningene viser dessverre ikke forholdet til nabobebyggelse. Men snittet viser forholdet til eksisterende bygg som forutsettes revet og forholdet til nabobebyggelse på gnr. 1/244 (ovenfor planområdet).

Planlagt bebyggelse er ikke presentert i kommunens 3D-løsning på internett, men planforslagets plankart er tilgjengelig der. Nedenfor vises stillbilder fra denne løsningen, med plankartet lagt over eiendommen. Bolighuset som skal fjernes (midt i planen) har egentlig saltak.

Klikk for større modeller


03 Estetikkutvalget, 20.02.13, rev. 25.04.13

1. Det er viktig at husene terrengtilpasses godt. Hus B bør senkes og eventuelt trekkes tilbake for å bryte opp i dimensjonene og skape rytme i takhøydene. Prosjektet vil da virke mindre og mer variert.

2. Tiltakshaver utarbeider fotomontasje med andre fargealternativer

3. Utomhusplan utarbeides med fokus på terrengtilpasning til omliggende terreng

Kommentar:

Hus B er det nordligste huset, som er planlagt med tilgjengelig boenhet i første etasje.

TEK10 § 12-2 nr. 2 sier følgende:

«Boenhet i bygning uten krav om heis som har alle hovedfunksjoner på bygningens inngangsplan, skal være tilgjengelig på inngangsplanet slik det følger av bestemmelser i forskriften, med mindre det i § 8-6 gis unntak fra krav til gangatkomst.»

TEK10 § 8-6 nr. 1 sier følgende:

«Gangatkomst til bygning med boenhet skal være trinnfri og ikke ha større stigning enn 1:20. For kortere strekning inntil 3,0 m kan stigning være maksimum 1:12. For hver 0,6 m høydeforskjell skal det være hvileplan på minimum 1,6 m x 1,6 m. Dersom terrenget er for bratt til at kravet om stigningsforhold kan oppnås, gjelder ikke kravet om trinnfrihet og stigning til bygning med boenhet uten krav om heis.»

Utbygger har poengtert at evt. senking av hus B er problematisk i forhold til å oppnå overnevnte stigningsforhold, - som altså ikke er et entydig krav i dette tilfellet. Her prioriteres tilgjengelighet, og husene er også knyttet sammen med bygningsmessige fellesarealer på samme nivå. Å evt. flytte hus B får følgelig konsekvenser for tilgjengeligheten og prosjektet som helhet. Adkomst fra nord og eksisterende terreng legger også indirekte føringer for interne løsninger på tomta. Innspillet om bedre terrengtilpasning er ikke imøtekommet. Se også samlet vurdering til slutt i saken.

Fotomontasje med hvit bebyggelse foreligger, se fargealternativer i vedlegg 9.

04 NVE, 06.03.13

Tiltakshaver har gjennomført en risiko- og sårbarhetsvurdering for tiltaket. Her opplyses det at grunnforholdene er stabile med berg i dagen. Området er heller ikke utsatt for skred ovenfra. NVE anser derved kravene i TEK10s §7/PBLs § 28-1 om sikker byggegrunn mot naturfare som oppfylt. NVE har derfor ingen ytterligere kommentarer eller innvendinger til planforslaget.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

05 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 20.03.13

Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen har ingen merknader til planforslaget.

Kommunalavdelingen:

Det er utført en ROS-vurdering i tilknytning til planforslaget og ikke gjort noen funn som kan gi økt risiko. Kommunalavdelingen har ikke funnet opplysninger om hvilken høyde bygget er planlagt på, men minner om at hensyn til fremtidig havnivåstigning og stormflonivå må tas hensyn til i reguleringsplanen.

Plankartet: Bebyggelse som er planlagt revet er vist, men mangler tegnforklaring.

Kommentar:

Havnivåstigning og stormflonivå er lite relevant i denne saken. Golvnivå i første etasje er ifølge snitt planlagt på ca. kote +9,50. Dette anses tilfredsstillende, da minstekravet på havneområdet i Levanger er fastsatt til kote +3,8.

Plankartet suppleres med tegnforklaring som påpekt av fylkesmannen.

06 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 22.03.13

Saksframlegg og planforslag virker i all hovedsak godt gjennomarbeidet. Fylkeskommunen støtter kommunes vurderinger i saken.

Det er avsatt et område til lekeplass i planforslaget, uten at det er regulert til formålet. Fylkeskommunen anbefaler at det blir gitt bestemmelser om arealkrav til lekeplass, eksempelvis minstekravene i kommunens vedtekter. Dette bør suppleres med rekkefølgebestemmelser slik at lekeplassen blir opparbeidet parallelt med boligene.

Kulturminner (automatisk fredete):

Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget har fylkeskommunen funnet at det ikke foreligger konflikt med kulturminnelovens § 3, jf. også KML § 8.1. De minner likevel om kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt (§ 8.2) dersom noen treffer på automatisk fredete kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:

Fylkeskommunen støtter kommunes vurderinger i saken, og i sakspapir ved offentlig ettersyn var Rådmannen betenkt med hensyn til nærmiljøtilpasning, bygningsform og landskapstilpasning. I høringsuttalelsen har det imidlertid ikke kommet fram klare motforestillinger til disse forholdene. Se samlet vurdering til slutt i saken.

Vist byggegrense sikrer et ubebygd areal i nordøst, der situasjonsplanen viser lekeareal/felles uteareal. Bestemmelsene er etter høring supplert med en ny § 3.6.

07 Per Anker Johansen, 01.04.13

Estetikk og byggestil

Det vil alltid være komplisert og noen ganger umulig å bli enige om hva som er pent eller stygt. I fortettingssaker blir det ofte kollisjon mellom utbyggers ønsker og det som ellers har preget byggestilen i et område. I gamle reguleringsplaner finner en ofte definert en «byggestil» som nye utbyggere kan oppleve som ei tvangstrøye. I brytingen mellom forskjellige ønsker og oppfatninger ligger foreslått nybygg i Byborgvegen 10.

Aktuell tomt ligger i det området som framsynte byborgere sikret seg da staten solgte fogdgården Staup rundt 1890. De sikret seg et område fra spissen av Staupshaugen og helt til Jeteen og kalte det felleseiet Fagerstrand. I hele dette området som er meget godt synlig fra trehusbyen Levanger ligner bebyggelsen fortsatt mye på en sørlandsby. Området lå i Skogn kommune, men har alltid vært byorientert og blitt oppfattet som en meget attraktiv del av byen. Det framstår med ganske ensartet trehusbebyggelse - mange hus er hvitmalte og området danner ei viktig ramme om ett av byens enestående særtrekk - Sundet. Vi er i et meget følsomt område - ikke bare om en skulle være nabo, men også om man er opptatt av estetikk, eller om en som besøkende gransker den svært profilerte trehusbyen Levangers mange formspråk.

I reguleringsplaner for nye bydeler er det rikelig anledning til å bruke moderne stilarter og løsninger. I det etablerte utstillingsvinduet Fagerstrand synes Johansen at man skal være mest opptatt av områdets egenart og etablerte byggeskikk. Etter hans syn bør det bygges trehus med saltak og de bør ikke verken gjennom høyde eller generell utforming ødelegge følelsen av en helhet i området. Dette er ikke stedet for å bygge moderne leilighetsbygg i betong. Pulttak vil virke fremmed i området og framstå som et stilbrudd. Det er et gammelt utsagn som sier at hvert hus i ei gate er med på å skape eller forstyrre gatebildet. Fra byens storstue Sjøparken ser vi alle mot Byborgvegen og Fagerstrand. Faktisk er bebyggelsen her lettere å vurdere / glede seg over enn mange av de andre attraksjonene i trehusbyen. Levanger må i særlig grad være opptatt av å ivareta de estetiske verdier som ligger i dette etablerte boligstrøket og ikke slippe løs framtidig bygging som ødelegger egenarten.

Kommentar:

Se samlet vurdering til slutt i saken.

08 Ketil Vidar Iversen, 31.03.13

Iversen er beboer ved Levangersundet / Sundet Terrasse.

Han ber om at det ikke tillates et fremmedelement på tomta som skal bebygges.

Tenk trøndersk bygg-tradisjon.

Slik han ser det så avspeiler bygningene ved sundet på Nesse-sida bryggerekkene i sentrum og danner en estetisk helhet. Villaer med saltak og kledning i tre hører heime i trøndersk byggeskikk og føyer seg fint inn i det han vil kalle idyll og harmoni ned mot strandkanten bare noen få meter unna funkis-stilen som er tenkt plassert på tomta.

Iversen bor i et boligkompleks med 14 leiligheter bare et steinkast unna sundet i sentrum. Her er det brukt liggende trepanel, takvinkler som ellers i sentrum og vindu med tresprosser. Etter han skjønn har utbygger tatt hensyn til historie, byggeskikk og ikke minst estetikk når de søkte om byggeløyve. Et godt eksempel på at tradisjonelle materialer fungerer meget godt også på et så stort bygg.

Iversen håper kommunen lytter til hva «menigmann» mener og tar hensyn til eksisterende byggeskikk langs sundet når de skal behandle saken. Han ønsker ikke å beskue en firkanta byggekloss fra sin terrasse på andre sida av sundet.

Kommentar:

Se samlet vurdering til slutt i saken.

09 Eldres råd, 11.04.13

Eldres råd behandlet saken i møte 10.04.13, sak 5/13.

Et tomteareal på ca. 1 daa har sine klare begrensninger. Planen forutsetter en total endring av tidligere byggestil på tomten, men betraktes å være i samsvar med ønsket om fortetning på sentrumsnære områder. Detaljer i planen viser at det kan være mulig å oppfylle alle hensyn, men det blir uansett ikke enkelt.

Rådet har lagt merke til innsigelser som bl.a. er kommet frem i pressen ang. utforming, men rådet ser det ikke som sin oppgave å ta standpunkt til denne problemstillingen. Rådet ser ikke behov for spesielle merknader.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

Endringer av planen etter høring

Planbeskrivelsen

Oppdatert iht. endringer i plankart og bestemmelser.

Plankart

Maks %-BYA er økt fra 45 til 55 %, av hensyn til svalganger og trappeoppganger.

Omriss av svalganger og trappeoppganger er markert på kartet.

Miljøtorget er markert med M, slik som i tegnforklaringen.

Reguleringsbestemmelser

§ 3.6 om felles uteopphold/småbarnslekeplass er tilføyd.

Vurdering:

Høringsuttalelsene

Det er mottatt 9 høringsuttalelser, hvorav 8 gjelder selve planforslaget.

NVE har ingen innvendinger. Fylkesmannen minner om at hensyn til fremtidig havnivåstigning og stormflonivå må hensyntas og at det er en mangel i plankartets tegnforklaring. Eldres råd ser utfordringer med å oppfylle alle hensyn. Fylkeskommunen savner bestemmelser om lek/uteopphold, og støtter ellers kommunens vurdering i saken. De øvrige uttalelsene gjelder særlig estetikk.

Naboer har skaffet 23 underskrifter på sin uttalelse. De går sterkt imot bygging av leilighetshuset pga. estetiske hensyn og da de mener det vil medføre trafikk- og parkeringsproblemer. De ønsker seg helst en enebolig i tre på tomta.

Estetikkutvalget ber om terrengtilpassing / senking eller tilbaketrekking av det nordligste huset for å bryte opp i dimensjonene og skape rytme i takhøydene. De ønsker også fotomontasje med andre fargealternativer samt utomhusplan med fokus på terrengtilpasning. Johansen anbefaler fokus på områdets egenart og etablerte byggeskikk, og anbefaler trehus med saltak samt høyde og utforming som sikrer en helhet i området. Iversen anbefaler trøndersk byggeskikk, dvs. villaer med saltak og trekledning.

Bygging i 100-meters beltet langs sjø og vassdrag

Gjennom detaljregulering kan det åpnes for tiltak i strandsonen, forutsatt at det tas spesielle hensyn. Ifølge plan- og bygningsloven skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen påpeker lignende hensyn.

Punkt 6.2 i statlig planretningslinje har noen poeng som er relevant i denne saken:

  • ... Ved utarbeiding av reguleringsplaner som innebærer bygging i strandsonen på arealer som er delvis utbygd, skal ferdselshensyn og landskapstilpasning spesielt vektlegges.
  • Nye bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig. Utvidelse av eksisterende bygninger bør dersom dette er mulig skje i retning bort fra sjøen. Byggets funksjon vil ha betydning for plasseringen. Utbygging av veger og annen infrastruktur skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Tomteopparbeiding bør skje slik at inngrep og ulemper i forhold til tilgjengelighet i strandsonen blir minst mulig. Samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen.
  • Alternative plasseringsmuligheter skal vurderes før bygging tillates.
  • Eventuell fortetting i eksisterende områder forutsettes å være godkjent i oppdatert kommuneplan og reguleringsplan, og skal ikke være i strid med disse retningslinjene.


I de statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen går det også fram at i by- og tettstedsområder skal behovet for fortetting tillegges vekt.

Kommunedelplanens fortettingsregler

Gjeldende kommunedeplan har også noen hovedregler ved fortetting; Fortettingen skal underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk. Det skal også være en estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger og samspillet mellom disse.

Samlet vurdering av planforslaget

Planområdet omfatter en bebygd boligeiendom, i et etablert boligområde.

Rådmannen er i utgangspunktet positiv til fortetting og fornyelse av boligmassen på sentrumsnære tomter, forutsatt at det tas hensyn til overnevnte føringer.

Rådmannen kan ikke se at planforslaget vil få negative virkninger for allmennhetens evt. bruk av området nærmest Sundet, som i kommunedelplan er avsatt som framtidig friområde. Arealet nærmest foreslått bebyggelse er også svært bratt, se fotomontasje i planbeskrivelsen.

Ny bebyggelse er foreslått nærmere strandsonen enn eksisterende bygg. Alternative plasseringer er tydeligvis vurdert som lite hensiktsmessig av hensyn til tilgjengelighet. Tomta er lita, har variert topografi og adkomst i nordvest. Rådmannen har følgelig forståelse for foreslåtte interne løsninger på tomta.

Ifølge statlige planretningslinjer skal byggegrense angis i plan, jf. plan- og bygningsloven § 1-8 tredje ledd. Rådmannen anser at vist omriss (med gitt slingringsmonn) hjemler foreslått utbygging på lik linje med en byggegrense.

Bebyggelsen er plassert på et platå, rett overfor en bratt skråning ned mot fjæra. Sett fra sjøsiden ruver følgelig bebyggelsen. Dette bl.a. med utgangspunkt bygningsuttrykk og tetthet. Med Staupshaugen som bakgrunn vil bebyggelsen ikke framstå i silhuett, med mindre enn kommer svært nær fra sjøsiden.

To etasjer er ikke urimelig i boligfelt, men bebyggelsen har både takform og et noe vertikalt uttrykk, som skiller seg fra den nærmeste bebyggelsen. Studentboligene ved foten av Staupshaugen har imidlertid flatt tak.

Begge husene er foreslått med samme golvnivå, og da blir det relativt høy fasade (stor «grunnmurshøyde») på det ene bygget, sett fra Sundet. Dvs. at tilgjengelighet synes prioritert foran tilpasning til landskapet.

Ved første gangs behandling var Rådmannen noe betenkt med hensyn til nærmiljøtilpasning, bygningsform og landskapstilpasning, men tilrådde at planforslaget ble sendt på høring slik at flere får uttrykke sitt syn på saken.

Flere uttalelser gjelder utforming av bebyggelsen.

Hverken fylkeskommunen eller Estetikkutvalget har kommentert den flate takformen, men naboer og andre innbyggere synes å mene at det passer bedre med saltak.

God estetikk er ikke nødvendigvis kopiering av eksisterende bebyggelse og byggeskikk. Det er imidlertid den tryggeste og enkleste måten å oppnå et godt samspill på, der eksisterende bebyggelse framstår enhetlig. Her er det noe variasjon i bl.a. takform. Et godt estetisk samspill med eksisterende bebyggelse og landskap kan også oppnås gjennom andre virkemidler, som for eksempel likhet i bygningsvolum, plassering, materialbruk, farger, detaljer osv. Her er bygningsvolumet brutt opp, og med god material- og fargebruk kan bebyggelsen gli bedre inn i omgivelsene.

Etter nærmere vurdering ser Rådmannen ikke behov for å kreve annen takform, eller å gi bestemmelser om materialbruk og farge. Flatt tak vil gi et lavere bygg enn bygg i to etasjer med saltak. Lyse farger og blanke overflater virker gjerne forstørrende, mens mørke farger og matte overflater virker motsatt. Se vedlagte fargealternativer. Estetikkparagrafen i PBL kan evt. benyttes ifb. byggesaksbehandlingen. Flere uttrykker skepsis mot et betongbygg, men arkitekten har opplyst at nybygget i all hovedsak vil være et trehus, kun etasjeskiller utføres i betong av hensyn til brann- og lydkrav.

Ingen har direkte påpekt at de synes bebyggelsen er for høy, men Estetikkutvalget ønsker bedre terrengtilpassing og naboer synes å mene at dette blir et blikkfang/signalbygg uten respekt for omgivelsene.

For å redusere utbyggingens eksponering og dominans i landskapet har rådmannen diskutert med tiltakshaver et alternativ med lavere romhøyder/gesimshøyde. Vedlegg 10 sammenstiller opprinnelig forslag (det høringsversjonen er basert på) med et alternativ med 80 cm lavere gesimshøyde. Høringsforslaget er basert på hustegninger med netto romhøyde 2,60 m i 1. etasje og 3,50 m for høg del i andre etasje (maks gesims kote +16,60 m). I alternativt utkast er den største romhøyden i 2. etasje 2,8 m (maks gesims kote +15,80). Begge alternativene er basert på samme golvnivå (kote +9,50 m). Det lavere alternativet har naturlig nok mindre variasjon i gesimshøyden, og får derfor et mer kompakt uttrykk. Ved å gå for forslaget med lavere gesimshøyde vil byggenes dominans i landskapet reduseres og lysinnfallet til naboer øke. Rådmannen innstiller på at gesimshøyden reduseres og settes til kote + 16.00.

Se også arkitektens notat vedrørende utforming av Byborgvegen 10 (vedlegg 8).

Uteareal inkl. parkering

Foreslått byggegrense sikrer et ubebygd areal i nordøst, som kan benyttes til lek/uteopphold. Dette skal også vises i utomhusplan. Småbarnslekeplass på min. 100 m2 er nå også gitt i bestemmelsene (§ 3.6). Sammen med tilgjengelig friområde i Staupshaugen anses kommunens krav til uteopphold/lek oppfylt.

Foreslått parkeringsdekning er iht. kommunale vedtekter og generelle retningslinjer.

Grad av utnytting

Kommunedelplanens fortettingsregler tillater i utgangspunktet maks BYA 35 %, og her er det etter høringen opplyst at planlagt bebyggelse faktisk er i overkant av %-BYA på 50 %. Det synes ikke urimelig at en så sentrumsnær tomt fortettes med mer enn en boenhet, og her er overordna krav til både uteopphold og parkering oppfylt.

Konklusjon

Plankartet bør suppleres med tegnforklaring for bebyggelse som forutsettes fjernet.

På bakgrunn av en helhetsvurdering tilrår Rådmannen at vedlagte planforslag vedtas.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 13.02.2013

Forslag i møte:

Forslag til tillegg fra Svein Erik Veie, Ap:

Saken sendes Estetikkutvalget for uttalelse.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

Tillegg fra Veie enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

§ 3.4: Mønehøyde endres til gesimshøyde.

Forslag til detaljregulering for Byborgvegen 10, datert 05.01.2013, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Saken sendes Estetikkutvalget for uttalelse.

Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

§ 3.4: Mønehøyde endres til gesimshøyde.

Forslag til detaljregulering for Byborgvegen 10, datert 05.01.2013, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Plankart 05.01.13 versjon 2 PDF - jpg
  2. Planbeskrivelse 050113 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 05.0.13 PDF
  4. Perspektiv byborgvegen PDF
  5. Situasjonsplan,130612 PDF - jpg
  6. Snitt PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Hensikten med planen er å legge til rette for bebyggelse med 4 boenheter med tilhørende heishus, parkering, garasjer og boder. Eksisterende bebyggelse forutsettes fjernet.

Planforslaget er utarbeidet av arealplanlegger Per Anders Røstad på oppdrag fra grunneier og forslagsstiller Stiklestad Eiendom AS.

Området er i gjeldende kommunedelplan avsatt som eksisterende byggeområde, og kommunen har vurdert at detaljreguleringen ikke anses å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens § 4.

Planområdet

Planområdet er på ca. 1 daa og ligger ved Levangersundet nedenfor Staupshaugen, på Nessetsiden av Levanger sentrum. Eiendommen er i dag bebygd med en eldre enebolig og ligger i et område med omliggende småhusbebyggelse. Tomta/planområdet grenser ikke helt ned til Sundet, da kommunen eier arealet nærmest Sundet.

Planstatus

I gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09 2000, er aktuell eiendom avsatt som eksisterende byggeområde. Det er ikke fastsatt byggegrense mot sjø, så plan- og bygningslovens «byggeforbud» i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag må anses å gjelde. Det samme gjelder statlige planretningslinjer.

I kommunedelplanen er det krav om reguleringsplan for alle vesentlige fortettingssaker.

I kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, er det gitt generelle bestemmelser om bl.a. uteareal og parkering, og disse er ment å erstatte kommunale vedtekter.

Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til:

  • Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (B)
  • Garasjeanlegg for bolig, felles (f_G)
  • Avfall, miljøtorg (M)
  • Gårdsplass, felles (f_GP)
  • Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Parkeringsplass (P)


Utomhusplan: Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser og uteoppholdsareal.

Bebyggelsen

Det planlegges 4 boenheter, fordelt på to boligbygg i 2 etasjer, som knyttes sammen med veranda/gangarealer. I tillegg planlegges det garasjer og boder. Boligbyggene er planlagt med store sørvendte terrasser for å få best mulig solforhold. Omriss av planlagt bebyggelse i felt B1 er vist på plankartet med en nøyaktighet på +/- 2 meter.

Bolighusene planlegges med flate tak, for å gjøre byggene lavest mulig i forhold til eksisterende enebolig «bak» planlagte bygg. I tillegg er det beholdt en åpning mellom byggene for at utsikt fra Byborgvegen 8, mot sundet og sentrum, skal beholdes i størst mulig grad (se vedlagte perspektiv fra Byborgvegen 8 og vedlagte snitt).

Bolighusene foreslås oppført med flatt tak med maks høyde kote +17,0 m. Ifølge vedlagte snitt er dette lavere enn eksisterende bygg.

Bod kan oppføres med maks gesimshøyde 2,5 m og maks mønehøyde 4,0 m. Bodene tillates oppført med saltak eller pulttak. Ved pulttak er maks gesimshøyde 3 m.

Garasjeanlegg for bolig (G) kan benyttes til garasjer eller biloppstillingsplasser.

Garasjene tillates oppført med pulttak eller saltak.

For garasjer med saltak er maks gesimshøyde 3 m og maks mønehøyde 5,5 m.

Maksimal takvinkel 25 grader. Mønehøyden skal ikke overstige kotehøyde +14,0 m.

For garasjer med pulttak er maks gesimshøyde 5 m. Maksimal takvinkel 10 grader.

Lagringshus for søppeldunker med sortering av avfall

Bygg kan oppføres med maks gesimshøyde på 2,5 m og maks mønehøyden skal ikke overstige 4 m. Bygget tillates oppført med saltak eller pulttak. Ved pulttak er maks gesimshøyde 3 m.

Grad av utnytting

I planforslaget er tillatt utnyttingsgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde.

Felt for garasjer og avfall/miljøtorg er regulert til egne formål hvor hele arealet kan bebygges. For bebyggelse i felt B1 foreslås det maks prosent bebygd areal %-BYA=45 %, inkl. uteoppholdsareal. Vist bebyggelse i felt B1 skal utgjøre ca. 43 %-BYA.

Planområdet er på ca. 1 daa, og boligtettheten 4 boenheter pr. daa

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Adkomst til området blir fra kommunal veg, Byborgvegen. Vegen inn til tomten har liten trafikk og er uten gjennomgangstrafikk.

Myke trafikanter har i området tilgang til gangvegsystemer og fortau, både sørover mot Moan og Magneten og mot Levanger sentrum.

I Levanger sentrum, som ligger i umiddelbar nærhet, er det god tilgang på offentlige transportmidler. Levanger stasjon ligger ca. 500 meter fra eiendommen.

Skoleveg: Avstanden til evt. framtidig barneskole på Nesset og evt. framtidig ungdomsskole på Røstad er ca. 1,5 km. Nåværende skoler er Nesheim og Nesset, og barneskolen Nesheim ligger ca. 2,5 km unna.

Parkering

Det foreslås minst 1,5 parkeringsplass pr. boenhet (§ 1.4).

Det er planlagt 2 biloppstillingsplasser og ett garasjeanlegg med 4 garasjer.

Lek og uteopphold

Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. I arealdelen gjelder kravet om småbarnslekeplass for boligområder med 5 eller flere enheter. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen.

Overnevnte tilsier at det for 4 boenheter kreves 200 m2 felles eller offentlig uteareal.

Det er ikke foreslått noen felles lekeplass med eget formål, men byggegrense i felt B1 sikrer et ubebygd område i nordøst. Dette er vist som lekeplass i vedlagte situasjonsplan. Maks %-BYA=45 % sikrer også ubebygd areal. Det er ikke gitt bestemmelser om arealkrav til lekeplass, opparbeidelse eller utstyr. Planforslaget viser ingen tomtedeling, så mesteparten av felt B1 antas å bli fellesareal. Det er også argumentert for muligheter til lek/opphold i dette arealet i planbeskrivelsen.

Planområdet ligger nært regulert friområde Staupshaugen, som eies av kommunen.

Det samme gjelder strandsonen langs Sundet, som i kommunedelplan Levanger sentrum (og Sundet-Havna) er avsatt som framtidig friområde. Strandsonen eies av kommunen.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal for boligene (fellesbestemmelse § 1.2). Felles uteareal er ifølge planforslaget felles gårdsplass. Det synes naturlig at foreslåtte private parkeringsplasser blir felles gjesteplasser for alle boenhetene. Det er ikke regulert felles uteopphold/lek med eget formål, men i planbeskrivelsen er det opplyst at arealene rundt byggene vil være felles uteoppholdsareal for alle beboerne.

Det er foreslått krav om minst 50 % tilgjengelige boenheter (§ 1.3). Hvis leilighetene fordeles med to i første etasje og to i andre etasje, vil dette være iht. Byggteknisk forskrift TEK10 – og kravet gjelder leilighetene i første etasje.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendeler kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

Forslagsstiller har vurdert de farer som kan være reelle:

Grunnforhold

Planområdet ligger i et område hvor det er stabile grunnforhold. Her er det berg i dagen noe som indikerer at det ikke forekommer skred- eller rasfare på området.

Brann

Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.

Området anses som lite utsatt for skog-, gress- eller andre naturbaserte brannfarer.

Kulturminner

Kommunen kjenner ikke til kulturminner innenfor planområdet.

Biologisk mangfold

Eiendommen ligger ved Levangersundet som er et viktig område for det biologiske mangfoldet i området. Mange av fuglene som oppholder seg i Eidsbotn bruker sundet som beiteområde. I perioder kan en finne store mengder med ærfugl her. «Foran» tomten er det i kommunedelplanen avsatt areal til framtidig friområde for å sikre strandsonen. Forslagsstiller mener tiltaket ikke vil være til fare for de naturverdier som finnes i sundet. Tiltaket vil etter deres vurdering ikke komme i konflikt med NML § 8-12.

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Området tenkes tilknyttet bestående kommunalt vann- og avløpsnett i området.

Utbyggingsavtale

Det er ikke signalisert behov for utbyggingsavtale i denne saken.

Planprosess

Medvirkning

Det er gjennomført forhåndskonferanse/oppstartsmøte med kommunen den 08.11.12. Kunngjøring om igangsatt regulering ble annonsert i Trønder-Avisa 13.11. 2012. Berørte parter ble skriftlig varslet om planoppstart. Det har i planleggingsfasen kommet 4 forhåndsuttalelser, som er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Fylkesmannens landbruksavdeling vurderer det som positivt at det planlegges fortetting av sentrumsnære områder. Fylkesmannens miljøvernavdeling poengterer at planforslaget bør ta hensyn til miljøkvalitetene i området og verdiene for biologisk mangfold og friluftsliv. Det vises også til tilgjengelighet og barns synspunkter i planleggingen.

Nord Trøndelag fylkeskommune er positiv til at det fortettes i sentrumsnære områder. De påpeker at ny bebyggelse må ta hensyn til omgivelsene, både med tanke på volum, høyde og terrengtilpasning. Tomta grenser ned til Sundet og det blir viktig å sikre at det planlagte friområdet langs Levangersundet kan realiseres.

NTE og NVE har ingen vesentlige merknader.

Barnerepresentanten, 28.01.13

Kan ikke se at det er satt av noe område for lek, friområde for barn/unge.

Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområder avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Er det småbarnslekeplass i nærheten?

Kommentar: Se orientering og vurdering i saken.

Vurdering:

Bebyggelsen

Gjennom detaljregulering kan det åpnes for tiltak i strandsonen, forutsatt at det tas spesielle hensyn. Ifølge plan- og bygningsloven skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen påpeker lignende hensyn.

Punkt 6.2 i statlig planretningslinje har noen poeng som er relevant i denne saken:

... Ved utarbeiding av reguleringsplaner som innebærer bygging i strandsonen på arealer som er delvis utbygd, skal ferdselshensyn og landskapstilpasning spesielt vektlegges.Nye bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig. Utvidelse av eksisterende bygninger bør dersom dette er mulig skje i retning bort fra sjøen. Byggets funksjon vil ha betydning for plasseringen. Utbygging av veger og annen infrastruktur skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Tomteopparbeiding bør skje slik at inngrep og ulemper i forhold til tilgjengelighet i strandsonen blir minst mulig. Samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen.

Alternative plasseringsmuligheter skal vurderes før bygging tillates.

Eventuell fortetting i eksisterende områder forutsettes å være godkjent i oppdatert kommuneplan og reguleringsplan, og skal ikke være i strid med disse retningslinjene.

Gjeldende kommunedeplan har også noen hovedregler ved fortetting; Fortettingen skal underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk. Det skal også være en estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger og samspillet mellom disse.

Planområdet omfatter en bebygd boligeiendom, i et etablert boligområde.

Rådmannen er i utgangspunktet positiv til fortetting og fornyelse av boligmassen på sentrumsnære tomter, forutsatt at det tas hensyn til overnevnte føringer.

Rådmannen kan ikke se at planforslaget vil få negative virkninger for allmennhetens evt. bruk av området nærmest Sundet, som i kommunedelplan er avsatt som framtidig friområde. Arealet nærmest foreslått bebyggelse er også svært bratt, se fotomontasje i planbeskrivelsen.

Ny bebyggelse er foreslått nærmere strandsonen enn eksisterende bygg. Kommunen kjenner ikke til om alternative plasseringer er vurdert, men tomta er lita, har variert topografi og adkomst i nordvest. Rådmannen har følgelig forståelse for foreslåtte interne løsninger på tomta.

Bebyggelsen er plassert på et platå, rett overfor en bratt skråning ned mot fjæra. Sett fra sjøsiden ruver følgelig bebyggelsen. Dette bl.a. med utgangspunkt bygningsuttrykk og tetthet. Med Staupshaugen som bakgrunn vil bebyggelsen ikke framstå i silhuett, med mindre enn kommer svært nær fra sjøsiden.

To etasjer er ikke urimelig i boligfelt, men bebyggelsen har både takform og et noe vertikalt uttrykk, som skiller seg fra den nærmeste bebyggelsen. Studentboligene ved foten av Staupshaugen har imidlertid flatt tak.

Begge husene er foreslått med samme golvnivå, og da blir det relativt høy fasade (stor «grunnmurshøyde») på det ene bygget, sett fra Sundet. Dvs. at tilgjengelighet synes prioritert foran landskapstilpassing.

Samlet sett er rådmannen noe betenkt med hensyn til nærmiljøtilpasning, bygningsform og landskapstilpasning, men tilrår at planforslaget sendes på høring slik at flere får uttrykt sitt syn på saken.

Ifølge statlige planretningslinjer skal byggegrense angis i plan, jf. plan- og bygningsloven § 1-8 tredje ledd. Rådmannen anser at vist omriss (med gitt slingringsmonn) hjemler foreslått ubygging på lik linje med en byggegrense.

Uteareal

Foreslått byggegrense sikrer et ubebygd areal i nordøst, som kan benyttes til lek/uteopphold. Dette skal også vises i utomhusplan. Sammen med tilgjengelig friområde i Staupshaugen anses kommunens krav til uteopphold/lek er oppfylt.

Foreslått parkeringsdekning er iht. kommunale vedtekter og generelle retningslinjer.

Annet

For flate tak skal største byggehøyde angis som gesimshøyde. Dette må rettes i § 3.4.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at planforslaget, med overnevnte retting, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 04.12.2013 18:23
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051