Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 02.10.13 - sak 59/13 - Søknad deling av eiendommen 1719/340/5 Brenne østre - Svanhild Sørli - Dispensasjon fra kommuneplan og forbud mot tiltak i 100-metersbeltet


Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2011/6284 - /1719/340/5
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 02.10.13 59/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegg, innvilges ikke søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune og Plan- og bygningslovens § 1-8.  

Søknaden avslås med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 11-6 (Rettsvirkning av kommune plan) og Plan- og bygningslovens § 1-8 (Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag).

Vedtaket kan påklages, jfr. Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning av vedtak er mottatt. 

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Svanhild Sørli har søkt om fradeling av en parsell fra eiendommen Brenne østre med gnr/bnr 340/5 på Ytterøy. Parsellen på ca. 1,5 dekar skal ikke bebygges, men benyttes til fritidsbruk. Søknaden er i strid med LNFR-formålet i kommuneplanen for Levanger kommune, og med bygge- og delingsforbudet etter Plan- og bygningslovens § 1-8.

Vedlegg:

  1. Oversiktskart og utsnitt av kommuneplan PDF
  2. Situasjonskart PDF
  3. Begrunnet søknad PDF
  4. Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 10.06.2013 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad om deling av grunneiendom datert 19.03.2013 PDF
  2. Brev til andre myndigheter datert 25.04.2013 PDF
  3. Brev fra Statens vegvesen Region midt  datert 15.05.2013 PDF
  4. Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert 16.05.2013 PDF


Saksopplysninger:

Søknaden:

Innherred samkommune mottok 20.03.2013 en søknad fra Svanhild Sørli om fradeling av en parsell på ca. 1,5 dekar fra eiendommen Brenne østre med gnr/bnr 340/5 på Ytterøy i Levanger kommune. Parsellen skal være en selvstendig bruksenhet, men den skal ikke bebygges. Formålet med søknaden er å fullføre en forutsetning for en eiendomsoverdragelse fra 1977, hvor selgers datter skulle få en del av eiendommen. 

Tidligere søknad:

Samme parsell ble søkt fradelt i 2011. Søknaden ble oppfattet som en fradeling av en hyttetomt. Søknaden ble avslått administrativt i sak 18/12 datert 11.01.2012. Vedtaket ble påklaget i brev datert 07.02.2012. Vedtaket ble opprettholdt av Plan- og utviklingskomiteen i sak 37/12 i møte 09.05.2012, og saken ble oversendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag oppfattet ikke brevet av 07.02.2012 som en klage, men som en endringssøknad. I brev datert 05.09.2012 returnerte Fylkesmannen derfor saken til kommunen for behandling som om det var en ny søknad. De skrev at kommunen måtte forsikre seg om området skulle være en selvstendig bruksenhet eller tillagt som tilleggsareal.

I brev datert 01.11.2012 ba Innherred samkommune om at det måtte sendes inn en ny søknad hvor det klart fremgikk hvilket areal som skulle fradeles, hva slags formål det skulle ha, om det skulle være en selvstendig bruksenhet eller om det skulle være tilleggsareal og hvilken eiendom det i så fall skulle være tilleggsareal til.

Ny søknad ble mottatt 20.03.2013.

Planstatus:

Parsellen som søkes fradelt ligger innenfor LNFR-sone SB12 i kommuneplanen for Levanger kommune. Den ligger også innenfor 100-metersbeltet langs sjø, hvor det i følge Plan- og bygningslovens § 1-8 ikke er tillatt med annen fradeling enn innløsning av bebygd festetomt etter tomtefesteloven.

Andre myndigheter:

Rådmannen vurderte at søknaden var i strid med både LNFR-formålet og med PBL § 1-8. Søknaden måtte derfor behandles som en dispensasjonssak.

I henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5 ble saken derfor sendt andre myndigheter for uttalelse og behandling etter andre lovverk.

Innherred samkommunes enhet for Landbruksforvaltning sier de viser til den forrige behandlingen av saken.

Statens vegvesen Region midt sier i brev datert 15.05.2013 at de har ingen innvendinger til omsøkte fradeling, men at dersom fradeling blir godkjent må det vurderes om det skal søkes om ny/utvidet bruk av avkjørsel fra fv.135.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune sier i brev datert 16.05.2013 at de viser til tidligere uttalelse hvor de anbefalte kommune å fraråde tomtedelinger hvor tomtegrensene trekkes helt ned til sjøen, og at de ikke har ytterligere merknader.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling sier i brev datert 10.06.2013 at de fraråder kommunen å gi dispensasjon i saken. De viser til at jordvernet er kraftig skjerpet, og det vurderes som uheldig at det fradeles dyrka jord, selv om det ikke er et stort sammenhengende jordbruksområde som søkes delt.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin miljøvernavdeling sier i samme brev at de går i mot fradelingssøknaden. De informerer om at et eventuelt dispensasjonsvedtak vil bli vurdert påklaget, og ber derfor om å bli orientert om vedtak i saken.

De begrunner dette ved å vise til at Ytterøya, med sin beliggenhet og sine lokalklimatiske og vegetasjonsmessige forhold, er særegen i nordtrøndersk sammenheng, og at disse forhold tilsier at det aktuelle området inneholder kvaliteter for biologisk mangfold. Ut mot sjøen er det urørte og områder med landskaps- og friluftlivskvaliteter. De viser også til anmodningen fra sentrale myndigheter om skjerpet dispensasjonspraksis i strandsonen. Levanger kommune er i de statlige planretningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen, kategorisert som en kommune med press på arealene i strandsonen. Dette innebærer at utbyggingstiltak skal unngås på arealer som har betydning for f.eks. friluftsliv, naturmangfold og landskap. For at Plan- og bygningslovens § 1-8 ikke skal miste sin betydning som styringsmiddel, er det nødvendig at dispensasjon forbeholdes de tilfeller hvor forholdene klart avviker fra de som gjør seg gjeldene for hovedtyngden av søknaden. Fylkesmannen mener omsøkte tilfelle ikke skiller seg særlig fra det som kan anføres i en rekke andre saker.

Fylkesmannens uttalelse i sin helhet ligger som vedlegg til saksfremlegget.

Nabovarsling:

Det er ikke mottatt merknader i forbindelse med nabovarslingen.

Biologisk mangfold:

Det foreligger ingen informasjon som i tilgjengelig registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold i det aktuelle området eller i nærheten. Det vises likevel til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin miljøvernavdeling som sier at beliggenhet med lokalklimatiske og vegetasjonsmessige forhold tilsier at området inneholder kvaliteter for biologisk mangfold.

Samfunnssikkerhet:

I følge de kart kommunen har tilgjengelig ligger det aktuelle området ikke i noen faresone for verken skred eller flom.

Vurdering:

Hvilket formål parsellen skal ha, har vært noe uklart. I søknaden fra 2011 var det krysset av for fradeling av tomt til fritidshus. I klage på avslag ble det anført at tomta ikke skulle bebygges. I nåværende søknaden er det ikke krysset av for hva parsellen skal benyttes til, men det opplyses det at parsellen ikke skal bebygges, verken med hus eller fritidsbolig. I forbindelse med salg av eiendommen Brenne østre i 1977, var selgers datter Inger Salater tiltenkt en del av eiendommen. Saken ble den gang innvilget av landbruksmyndighetene, men ikke behandlet etter Plan- og bygningslov og det ble ikke gjennomført kartforretning.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag skriver i sin uttalelse at de legger til grunn at eiendommen i utgangspunktet er en eldre landbrukseiendom. Videre selvstendig landbruksdrift på det fradelte arealet ikke er mulig ut fra størrelsen. Det vil si at det ikke kan være snakk om fradeling til uendret bruk. Fylkesmannen ser da hen til hva arealet må være egnet til å brukes til. Et areal på 1,5 dekar vil kunne være tomt for bebyggelse med bolig og/eller fritidsbolig og lignende.

Fylkesmannen i Vest-Agder behandlet i brev datert 31.05.2013 en klage på avslag om fradeling av et areal på ca 1,7 dekar til bruk som ubebygd fellesareal for flere andre bebygde tomter i Søgne kommune. Vurderingene som der ble gjort om bruken av dette arealet kan være relevant også for denne saken. Fylkesmannen i Vest-Agder la til grunn at det areal som ble søkt fradelt fremstod som egnet til oppføring av en eller flere fritidsboliger og ville være en fritt omsettelig eiendom. De kunne ikke se at det kunne tillegges avgjørende betydning at søker oppga at arealet skulle bestå som et ubebygd areal. Siden parsellen fremstod som egnet til bebyggelse, måtte søknaden vurderes som om det ble søkt om fradeling av en byggetomt. Fylkesmannen i Vest-Agder konkluderte også med at den omsøkte fradeling ikke kunne betraktes som fradeling til uendret bruk.

Rådmannen vurderer derfor at omsøkte fradeling må betraktes som fradeling til tomt for bebyggelse, da parsellen som søkes fradelt er egnet til bebyggelse. Siden det i søknaden ikke er anført at den som er tiltenkt tomta har som formål å bosette seg på parsellen, vurderes parsellen å være til fritidsformål. Søknaden vurderes derfor å være i strid med både LNFR-formålet i kommuneplanen og med Plan- og bygningslovens § 1-8.

Vurdering av dispensasjon:

I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Søknaden begrunnes med følgende:

Eiendommen ble i 1977 solgt fra Ingolf Sørli til sønnen Steinar Sørli. Før overdragelsen vil Ingolf Sørli sikre at datteren, Inger Sørli Salater, fikk en del av eiendommen. Fradeling av en parsell ble innvilget av Nord-Trøndelag fylkeslandbruksstyre, men pga. familiære årsaker som Ingolfs tidlige død, ble det ikke gjort tiltak for å få oppmålt og tinglyst tomta som en selvstendig enhet. Manglende kunnskap til lover og regler kan også tillegges vekt. Etter mange års dvale er spørsmålet om tomta nå dukket opp igjen. Saken ble behandlet i 2011og 2012. Det anføres fra søker at de forstår det slik at Fylkesmannen åpner for at saken kan behandles på nytt.

Videre anføres det at det aldri var noe tema at tomta skal bebygges, og Inger Salater ved flere anledninger i den tidligere søknaden har presisert at hun ikke har til hensikt å oppføre verken hus eller fritidsbolig i området. Formålet er å fullføre en forutsetning for salget av eiendommen i 1977. Parsellen skal være en selvstendig bruksenhet, men ikke bebygges. En fradeling vil ikke medføre endringer i allmennhetens frie ferdsel.

Ovennevnte vurdering av hva formålet med fradelingen er, ender opp med at omsøkte fradeling blir til samme formål som i den opprinnelige søknaden fra 2011, altså fradeling av tomt egnet til bebyggelse. Derfor legger rådmannen til grunn de samme vurderinger som ble anført den gang.

Grunner som kan tale mot å gi dispensasjon fra kommuneplanen og Plan- og bygningslovens § 1-8 kan være:

  • Hensikten med bygge- og delingsforbudet i strandsonen er ikke bare for å sikre allmennheten atkomst til strandsonen. Forbudet gjelder også for å holde ubebygde deler av strandsonen fortsatt ubebygd i seg selv, i forhold til bla kulturlandskap og biologisk mangfold. En fradeling som omsøkt vil føre til en privatisering av en del av strandsonen.
  • Kommuneplanen åpner ikke for spredt fritidsbebyggelse i LNFR-områder. For hele kommunen gjelder at det ikke skal fradeles nye hyttetomter uten at de er en del av en reguleringsplan.
  • Kommuneplanen er nylig vedtatt, og det er så langt gitt to dispensasjoner fra planen til spredt fritidsbebyggelse, men ingen av dem innenfor 100-metersbeltet langs sjø.
  • En dispensasjon fra planen kan bidra til å svekke den som et beslutnings- og informasjonsverktøy. Kommuneplanen uthules, og en dispensasjon kan gjøre det vanskeligere å praktisere bestemmelsen i fremtidig saker. En eventuell dispensasjon som omsøkt vil gi signaler om en liberal dispensasjonspraksis som igjen vil føre til økt press på bygging og fradeling i strandsonen, og en slik avgjørelse kan lett skape presedens.
  • Mange områder er allerede mer eller mindre er bebygd, samt at det er områder i strandsonen som av ulike grunner ikke brukes så mye av allmennheten. Dersom dispensasjon blir gitt på et slikt grunnlag vil til slutt hele strandsonen kunne bli nedbygd. Tilsvarende vil kunne skje dersom alle familiemedlemmer skal ha ei tomt på ”heimplassen”.
  • Vedlagte opprinnelig søknad fra 2011 var utskrift som viser at tomta ble godkjent fradelt av jordstyret i 1977. I våre arkiv foreligger det ingen godkjenning etter Plan- og bygningsloven. En delingstillatelse etter Plan- og bygningsloven er gyldig i 3 år, slik at en evt. tillatelse fra 1977 som ikke er effektuert ved en kartforretning, ville derfor ikke vært gyldig lenger.
  • Siden 1977 er dispensasjonspraksisen i strandsonen blitt betydelig innskjerpet, samt at kommuneplanen er rullert flere ganger. Det forhold og de vurderinger som ble gjort den gang gjelder, derfor ikke i dag. Selv om tomta hadde blitt fradelt den gang, ville oppføring av en evt. hytte på tomta i dag, vært avhengig av dispensasjon både fra kommuneplan og PBL § 1-8. Det er ikke nødvendigvis en kurant sak å få dispensasjon. En slik søknad må også på en høringsrunde til andre myndigheter.
  • Det vises til Fylkesmannens uttalelse om at strandsonen og 100-metersbeltet langs sjø er av nasjonale interesse. De skriver at for at plan- og bygningsloven § 1-8 ikke skal miste sin betydning som styringsmiddel, er det nødvendig at dispensasjon forbeholdes de tilfeller hvor forholdene klart avviker fra de som gjør seg gjeldende for hovedtyngden av søknader. Fylkesmannen mener at forholdene som foreligger i omsøkte tilfelle ikke skiller seg særlig ut fra det som anføres i en rekke andre saker.
  • Fylkesmannen kommer til at hensynene bak byggeforbudet i pbl § 1-8 blir skadelidende dersom det gis dispensasjon som omsøkt, og at tiltaket også strider med kommuneplanen og prinsippene i Naturmangfoldloven.
  • Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sier de går i mot søknaden, og at et eventuelt dispensasjonsvedtak vil bli vurdert påklaget. Når en statlig myndighet har uttalt seg negativt bør ikke kommunen gi dispensasjon, jfr Plan- og bygningslovens § 19-2.
  • Nord-Trøndelag Fylkeskommune viser til tidligere uttalelse og anbefaler at kommunen ikke godkjenner tomtefradelinger i ned i strandsonen.


Med bakgrunn i ovennevnte finner Rådmannen at hensynene bak LNFR-formålet i kommuneplanen og hensynet bak PBL § 1-8 blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon. Rådmannen vurderer derfor at det det dermed ikke er grunnlag for å gi dispensasjon.

Rådmannen anbefaler derfor at Plan- og utviklingskomiteen avslår søknaden om dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune og fra Plan- og bygningslovens § 1-8.

Et vedtak om avslag på en dispensasjonssøknad er et enkeltvedtak som kan påklages jfr. Forvaltningslovens § 28. Klagefristen er 3 uker fra underretning om vedtak er mottatt.

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 02.10.2013 16:39
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051