Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 20.10.10 - sak 50/10 - Regulering av festeavgift og kjøp av festet areal på Moanområdet

Bjørn Petter Salberg - klikk for personkort
Saksbehandler: Bjørn Petter Salberg
Arkivsaknr: 2009/1832 - /231
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Kommunestyret

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Formannskapet 06.10.10 96/10
Kommunestyret 20.10.10 50/10

  

Saksprotokoll i Levanger formannskap - 06.10.2010

Forslag i møte:
Ingen.

Avstemning:
Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:

  1. Forslag til avtale mellom Eilif Due og Levanger kommune datert den 7. september 2010 godkjennes.
  2. Administrasjonen gis fullmakt til å kjøpe arealet.   


Til toppen av siden  

Rådmannens forslag til innstilling:

  1. Forslag til avtale mellom Eilif Due og Levanger kommune datert den 7. september 2010 godkjennes.
  2. Administrasjonen gis fullmakt til å kjøpe arealet.


Hjemmel/bakgrunn for saken:
Festeavtaler av henholdsvis den 3. juni 1961 og 26. august 1967 mellom Levanger kommune og eier av Mo gård

Vedlegg:
Ingen

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Avtaleforslag i signert versjon PDF

Saksopplysninger:
Den 20.02.2009 mottok kommunen et brev fra advokat Ola A. Storaker - på vegne av grunneier Eilif Due vedrørende krav om forhøyelse av festeavgiften på Moan og Gymnastomta med bakgrunn i inngåtte festeavtaler mellom Levanger kommune og Mo gård datert henholdsvis den 3. juni 1961(heretter Moanavtalen) og 26. august 1967 (heretter Gymnasavtalen). Grunneier kan kreve festerenten og grunnprisen regulert hvert 10 år i henhold til kontraktens reguleringsbestemmelse, jf punkt 1 i Gymnasavtalen og punkt 2 i Moanavtalen.

Forrige regulering ble foretatt i år 2000. I brevet krever grunneier en grunnpris på kr. 650,- pr. kvm. med en festerente på 6 %. Grunneier begrunnet kravet med at prisnivået i dag for sammenlignbare tomter i sentrale Levanger er ihht. kommunal prising satt til kr. 840,- pr. kvm.. Grunneier har selv solgt tomter på Moan til kr. 600,- - 650,- pr. kvm. i de senere år. Videre anfører grunneier at arealene skal verdsettes til markedspris for tilsvarende tomter på reguleringstidspunktet, noe han mener er i tråd med tidligere reguleringer av festeavgiften. Kommunen kunne ikke imøtekomme disse kravene fra grunneier. Kvadratmeterprisen og festerenten var etter kommunens syn for høy, videre var kommunen uenig i grunneiers argumentasjon i forhold til hvilke prinsipper som gjelder ved leireguleringen.

På bakgrunn av ovennevnte brev og grunneiers krav oppnevnte formannskapet i sak PS 99/09 et utvalg bestående av Robert Svarva, Jann Karlsen og Hans Aalberg til å forhandle med grunneier Eilif Due (eier av Mo gård).

I forhandlingene ønsket grunneier primært en regulering av festeleien i henhold til reguleringsbestemmelsene i avtalene. Forhandlingsutvalget på den andre siden ønsket i hovedsak å kjøpe arealet. Etter flere forhandlingsrunder kom partene til enighet om et avtaleforsalg signert den 7. september 2010. Avtaleforslaget innebærer et kompromiss der partenes primære ønsker ble ivaretatt gjennom en regulering av festeleien samt at kommunen ble gitt en kjøpsopsjon.

Det er enighet om følgende avtaletekst:

REGULERING AV FESTEAVGIFTER .

Mellom eieren av Mo gård, gnr. 315, bnr. 1 i Levanger og Levanger kommune er det to løpende festekontrakter  på Moanområdet .  Kontraktene er datert  henholdsvis den 3. juni 1961 og den  26 august 1967.
Etter  festekontraktenes reguleringsbestemmelser skal festeavgiftene reguleres hvert 10 år .
Grunneier har krevd regulering pr. 01.01.2011 med hjemmel i kontraktene
og fremsatt sitt begrunnede krav i brev av 02.03.09.
Kommunen godkjente grunnlaget for regulering, men avviste grunneiers beløpsmessige krav.
Etter forhandlinger og for å unngå at prisen settes ved voldgift , kom partene frem til slikt nivå for  minnelig regulering :

  1. Festeavgiften for ”Gymnastomta” på 27.087 kvm skal beregnes ut fra en tomtepris på kr. 600,- pr. kvm. og en rente på 4,25%
  2. Festeavgiften for ”Moan-området” (Fritidsparken AS ) skal beregnes slik:
    a. For landareal på 29.913 kvm. beregnes festeavgiften ut i fra en tomtepris på  kr. 600,- pr. kvm. og en rente på 4,25 %
    b. For oppfyllingsarealet på 54.170 kvm. beregnes festeavgiften ut i fra en tomtepris på kr. 300,- pr. kvm. og en rente på 4,25 %
  3. Avtalt regulering skal tre i kraft 01.01.2011 og gjelder inntil ny regulering blir krevd, tidligst pr.01.01.2021. Ny festeavgift for arealene blir årlig samlet på kr. 2.144.169,-
  4. Kommunen setter som betingelse for ovennevnte minnelige avtale om prisnivå i tillegg å få en avtale som gir rett til innløsning. Grunneier gir kommunen en rett til å innløse festearealet midt i reguleringsperioden.


Ved innløsningen gjelder følgende:

  • Prisingen ved innløsning skal skje ut i fra grunneiers tilbud av 02.03.09 med kvadratmesterpris på henholdsvis kr. 600,- jf punkt 1. og 2. a og kr. 300,- jf punkt 2. b tillagt økningen i KPI fra 01.01.11 og inntil innløsningen skjer tidligst den 01.01.2015.
  • Prosessen frem mot innløsning kan først starte den 01.01.2014.
  • Arealet selges ”som det er” og kommunen kjenner godt til dets beskaffenhet.
  • Selger skal motta 50 % av et eventuelt overskudd ved fremtidig salg av eiendommene fra kommunen til ny kjøper. For at selger skal kunne ta del i overskuddet må kommunen oppnå en salgssum som overstiger kjøpesummen på innløsningstidspunktet for de respektive areal. Denne rettigheten gjelder i 20 år fra innløsningstidspunktet. Selger kommunen etter dette tidspunktet tilfaller fortjenesten i sin helhet kommunen.  


Dersom kommunen ikke benytter seg av sin rett til innløsning løper opprinnelige festekontrakter av 3. juni 1961 og 26. august 1967 videre og neste regulering skjer etter kontraktene.

Levanger den 7 september 2010

 sign.                       sign.                                                                            
Robert Svarv        Eilif Due
Ordfører                                                                                

I henhold til avtaleforslaget gis kommunen en rett til å innløse arealet fra og med den 01.01.2015 til en kvm. pris på kr. 600 for landarealet og kr. 300,- for oppfyllingsarealet tillagt økningen i KPI fra 01.01.2011. Festeleien ble regulert til kr. 600,- pr. kvm med en festerente på 4,25 % noe forhandlingsutvalget godtok på bakgrunn av den innvilgede kjøpsopsjonen. Ny festeavgift for arealene blir årlig samlet på kr. 2.144.169,-. Festearealet utgjør totalt 111.170 kvm.. Avtaleforslaget inneholder i tillegg en rettighet for grunneier til å ta del i et eventuelt overskudd ved salg av eiendommen etter nærmere vilkår.

Eiendommen er regulert til offentlige formål, friområde, parkbelte og camping. I hovedsak disponeres arealet i dag til videregående skole, idrettsanlegg og camping. Eiendommen har sentral beliggenhet med strandlinje, og området anses for å være et viktig tur og rekreasjonsområde for innbyggerne. 

Vurdering:
Ved utløpet av gymnasavtalen år 2067 gis kommunen en kjøpsrett på den leide tomten ”etter dens verdi på innløsningstiden” jf. punkt 5. Moanavtalen inneholder ingen slik innløsningsrett for fester. Rådmannen ser det som sannsynlig at kommunen må benytte kjøpsretten i Moanavtalen etter festetidens utløp, dette med bakgrunn i at kommunen via avtale er forpliktet til å stille areal til rådighet for Levanger videregående skole. Kommunen bør derfor benytte den fremforhandlede kjøpsopsjonen. Kommunen blir da fri å betale festeleie frem til 2067 og kjøpe arealet til en langt høyere pris.

Videre har kommunen investert store summer i idrettsanlegget på Moan. Disse investeringene vil kunne gå tapt i fremtiden hvis kommunen ikke kjøper arealet. Et idrettsanlegg er plasskrevende, og rådmannen ser det som lite sannsynlig at kommunen vil finne et like attraktivt og sentrumsnært erstatningsareal hvis man ikke kjøper moanområdet nå eller i fremtiden. Moanavtalen inneholder som sagt ingen innløsningsrett ved utløpet av festeperioden, men forhandlingsutvalget har fremforhandlet en kjøpsopsjon også for dette arealet. Rådmannen ser det som sagt sannsynlig at også dette arealet må kjøpes i fremtiden for å sikre verdier og tilgang til idrettsanslegget og friområdet på Moan. Kjøper kommunen moanarealet i år 2015 blir man fri å betale festeleie frem til år 2061. I tillegg fjerner man usikkerheten om kommunen får kjøpe eller fortsatt feste arealet ved utløpet av avtaleperioden, da dette forholdet ikke er regulert i Moanavtalen. Rådmannen mener at arealets bruk og beliggenhet tilsier at det bør være i kommunalt eie.
   
Rådmannen har for sin del jf. vurderingene ovenfor konkludert med at kommunen vil måtte innløse arealene ved utløpet av festetiden i år 2067 og 2061. Avtaleforslaget av 7. september 2010 åpner for en innløsning av festearealet i år 2015. En eventuell innløsning i år 2015 vil spare kommunen for minimum 103 mill. kr. i fremtidige festeutgifter.

Fremforhandlet årlig festeleie:  2,1 mill. kr.
Resterende festetid: 49 år (regnet fra innløsning i år 2015)

2,1 mill. kr. x 49 år = 103 mill. kr. i fremtidig festeleie

I regnestykket har man ikke tatt høyde for fire fremtidige leiereguleringer noe festeavtalene hjemler. Rådmannen anser derfor 103 mill. kr. i fremtidig festeleie som et moderat kostnadsoverslag. I tillegg til den fremtidige festeleien må kommunen kjøpe Gymnastomta til dens verdi på innløsningstidspunktet – med fradrag for verdiauke fester har tilført tomten - hvis kommune ønsker å benytte innløsningsretten i Gymnasavtalen i 2067. 

Skulle det vise seg etter et eventuelt kjøp av festearealet at de ovennevnte antagelsene vedrørende arealbehov ikke gjør seg gjeldende vil kommunen uansett kunne omregulere arealet til andre formål, for så å selge eller bortfeste det videre med en sannsynlig fortjeneste. Kommunen har selv solgt næringsareal på Moan til kr. 850,- pr. kvm.. 

Rådmannen ser også andre fordeler med å kjøpe arealet. Historisk sett har tomteprisene økt. Kjøper kommunen arealet i år 2015 vil kommunen ta del i den fremtidige prisstigningen fremfor å måtte kjøpet arealet til en langt høyere pris i år 2061 og 2067. Ved kjøp oppnår kommunen bedre forutberegnelighet ved at man slipper usikkerheten rundt fremtidig festepris/leieregulering.

Videre får kommunen den faktiske og rettslige rådigheten over arealet ved et eventuelt kjøp. Faktisk rådighet innebærer retten til faktisk utnyttelse og bruk av eiendommen, samt å hindre andre slik bruk. Den rettslige rådigheten innebærer retten til å selge, pantsette, stifte bruksrettigheter, leie bort osv.. En slik rådighet innebærer at man får hånd om, utnyttet og utviklet et viktig sentrumsnært område til det beste for innbyggerne i Levanger kommune. I dag er Moanområdet et viktig rekreasjonsområde for befolkningen, skal denne funksjonen opprettholdes er det en forutsetning at kommunen har hånd om arealet.

I den eventuelle kjøpesummen for festearealet må man også ta i betraktning at man har kjøpt seg fri fra to kontrakter som har en stor verdi for bortfester. Ved innløsning av festekontrakter som fortsatt har en restvarighet er det ikke uvanlig at kontrakten i seg selv verdsettes. Festekontraktene inneholder fremtidige festeinntekter, disse må verdsettes til en nåverdi. Hvis kommunen innløser arealene i år 2015 mister bortfester fremtidige festeinntekter i en periode på 49 år. Kontrakten har etter en neddiskontering blitt anslått til en nåverdi på flere millioner kroner. Den reelle kjøpesummen på arealet må derfor reduseres med nåverdien til festekontraktene. Dette er et viktig element i forhold til hva som blir den reelle tomteprisen sett med kommunens øyne. 

Ved et eventuelt kjøp må man betjene et lån tilsvarende kjøpesummen. Kjøpesummen vil beløpe seg til over 50 mill. kr. noe som er et formidabelt beløp. Alternativet til å kjøpe festearealet vil være og fortsatt feste i over 50 år, for så å eventuelt kjøpe arealet til en høyere pris ved festekontraktenes utløp, det er etter rådmannens syn ikke et godt alternativ. Ved at kommunen kjøper festearealet så sikrer man rådigheten over et viktig sentrumsområde til fremtidige generasjoner i Levanger.

Kjøpesummen legges inn som investering i 2015 i kommunens økonomiplan for  2012 - 15.

Til slutt vil rådmannen rose grunneier Due ved at han viser stort samfunnsansvar når han lar kommunen som fester kjøpe arealet som brukes til idrett og skole lenge før kontraktene åpner for en slik mulighet. 

Rådmannen har vurdert at kjøp av det festete arealet er det beste alternativet for Levanger kommune, rådmannen anbefaler derfor at vedlagte forslag til avtale godkjennes.





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 20.10.2010 22:45
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051