Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 16.10.19 - sak 62/19 - Detaljregulering Fergemannsvegen 1

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivsaknr: 2018/9420

  Bjørg Annie Pedersen Boneng - klikk for personkortSaksordfører: Bjørg Annie Pedersen Boneng, SP 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.03.19 10/19
Plan- og utviklingskomiteen 12.06.19 34/19
Plan- og utviklingskomiteen 19.09.19 47/19
Kommunestyret 16.10.19 62/19

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen - 19.09.2019

Forslag i møte:

Forslag til tillegg fra Gunnar Morten Løvås, SV:

  1. Uteoppholdsarealer, må avskjermes mot trafikk, jf. bestemmelsene i Byggeteknisk forskrift TEK 17, § 8-3 tredje ledd bokstav a.
  2. Det må opparbeides et felt med fast dekke på minimum 1,6 m x 1,6 m som muliggjør deltakelse og likestilt bruk. Dette arealet gjør det mulig for foreldre som benytter rullestol å passe på barn eller delta i leken, jf. Bestemmelsene i Byggeteknisk forskrift § 8.3 femte ledd bokstav a. 

 
Saksordfører:

Bjørg Annie Pedersen Boneng, SP 

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

Tilleggsforslag fremmet i møtet pkt. 1 avvist med 10 mot 1 stemme
Tilleggsforslag fremmet i møtet pkt. 2 avvist med 10 mot 1 stemme 

INNSTILLING:

Detaljregulering for Fergemannsvegen 1 vedtas i henhold til plan- og bygningslovens § 12-12
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til innstilling:

Detaljregulering for Fergemannsvegen 1 vedtas i henhold til plan- og bygningslovens § 12-12

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 29/5 2019 PDF
  2. Plankart, datert 29/5 2019 PDF
  3. Planbestemmelser, datert 6/9 2019 PDF
  4. Vurdering av trafikale forhold PDF
  5. ROS-analyse PDF
  6. Sol- skyggestudie PDF
  7. Illustrasjoner og situasjonsplan PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Høringsuttalelser. 

Saksopplysninger:

Sammendrag.

Planforslaget gjelder boligfortetting. Eksisterende enebolig i Fergemannsvegen 1 forutsettes revet og det planlegges 8 nye boenheter på tomten. Bebyggelsen er planlagt i to etasjer med flatt tak eller pulttak. Maksimal gesimshøyde er 8 m fra planert terreng. Bebyggelsen skal ikke overstige kote C+15,0. Byggehøyden vil dermed ikke komme i vesentlig konflikt med utsikten til boligbebyggelsen rundt.  

Planforslaget har vært to runder i PUK og trafikksikkerhet og uteopphold har vært sentrale problemstillinger i planprosessen. Forslagsstiller har utredet de trafikale løsningene, og den løsningen som nå er regulert er i henhold til gjeldende utformingskrav. Deler av kravet til uteoppholdsareal dekkes av offentlige friområder i nærheten. Det er inngått utbyggingsavtale om dette som behandles parallelt med plansaken.

I løpet av høringsperioden kom det innsigelser fra fylkesmannen på reguleringsbestemmelsenes krav til utnyttelse og støy-/sikkerhetskrav. Disse er imøtekommet i plandokumentene som går til sluttbehandling.

Planforslaget er bra i tråd med føringene i regional plan for arealbruk og gjeldende kommunedelplan. Det er viktig for kommunen å utnytte fortettingspotensialet i de bynære områdene, og dette prosjektet vil gi et positivt bidrag til boligbehovet i Levanger. 

Ut ifra en helhetsvurdering av innholdet i planforslaget og med bakgrunn i gjeldende vedtatte føringer om fortetting, anbefaler Rådmannen at planforslaget vedtas.

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 34/19. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn kom det 4 høringsuttalelser. Disse uttalelsene er gjengitt i sammendrag og kommentert nedenfor:

1.      Fylkesmannen i Trøndelag, datert 6/8 2019

Fylkesmannen mener dette sentrumsnære og attraktive området har et langt høyere potensiale mht utnytting enn det som reguleringsplanen her åpner for. Dette gjelder både mht. byggehøyde, parkering i kjeller og boenheter/dekar. Fylkesmannen som landbruksmyndighet og som klima- og miljømyndighet er kritisk til at planforslaget ikke sikrer en høyere utnytting av denne sentrumsnære og attraktivt beliggende tomta. I det minste mener de at reguleringsbestemmelsene må sikre at den beskrevne utnyttingen er minimum utnytting av området.

Fylkesmannen vil med utgangpunkt i SPR-BATP og jordlovens §9, jf.§1, fremme innsigelse til planen inntil reguleringsbestemmelsene sikrer minimum 8 boenheter innenfor området.

Det er i bestemmelsen 2.5-Støy henvist til retningslinje for støy i arealplanlegging T-1442/16. Retningslinjen kan åpne for tolkninger. For å gjøre bestemmelsen lettere å bruke bør det derfor helst fremgå eksakt hvilken støygrense som gjelder. Alternativt bør det som minste standard for bestemmelsen fremgå hvilken tabell i retningslinjen det henvises til når det gjelder kvalitetskrav for støy for bebyggelse, uteoppholdsarealer og lekeplasser. Bestemmelse 2.5 bør oppdateres i tråd med dette.

Planområdet ligger i et etablert boligområde. Dette medfører risiko for at bygge- og anleggsarbeid kan gi ulemper og helsemessig skade for de som bor i området. Bestemmelsene må sikre at dette unngås ved at det tas inn en bestemmelse som stiller krav om sikring mot ulykker og eksponering for støy og støv som overstiger anbefalingene i retningslinjene for behandling av støy og luftkvalitet i arealplanlegging T-1442/2016 og T-1520. Det bør videre også i planen for gjennomføring stilles konkrete krav til driftstider.

Fylkesmannen har jf. retningslinjene for behandling av støy og luftkvalitet i arealplanlegging T-1442/2016 og T-1520, innsigelse til planen inntil det er tatt inn en bestemmelse som sikrer beboerne mot helsemessig risiko i bygge- og anleggsfasen. 

Kommentar:

Det planlegges 8 boenheter innenfor planområdet, noe som er en vesentlig fortetting i forhold til dagens situasjon. En ytterligere fortetting vil bety bebyggelse i større høyder, fra 3-4 etasjer og oppover. Rådmannen mener dette vil være utfordrende i forhold til å ta hensyn til omkringliggende eneboligbebyggelse i området, og vil kreve en plan for transformering av et større sammenhengende område. Rådmannen er imidlertid enig i at det er viktig at planforslaget sikrer en god utnyttelse av området. I samråd med forslagsstiller er derfor fylkesmannens krav på minimum 8 boenheter innenfor planen nå sikret i reguleringsbestemmelsene.

Reguleringsbestemmelsene om støy (2.5) er nå mer detaljerte med henvisninger til relevante tabeller. Dette gjelder både tabell 3 som omhandler støynivå på uteoppholdsareal og utenfor vinduer til rom med støyfølsomt bruksformål, og tabell 4 som omhandler basis støygrenser ved bygge- og anleggsvirksomhet. Det er også lagt inn i bestemmelsene sikkerhetskrav i anleggsperioden. Det gjelder konkret knyttet til tungtransport til og fra anleggsområdet i tidsrommet da skolebarna skal til og fra skolen (kl.7.30-8.30 og kl.13.15-14.30), og en henvisning til sikkerhetsreglene i byggherreforskriften. Den helsemessige risikoen i bygge- og anleggsfasen er dermed bedret i henhold til fylkesmannens krav.  

2.      Trøndelag fylkeskommune, datert 26/6 2019 

Reguleringsplanen bør stille krav til situasjonsplan eller høydesatt utomhusplan.

Planområdet har en sentral plassering i Levanger og ligger i et nabolag dominert av eneboliger. Fortetting vil føre til endring i nabolaget og økt trafikk. God detaljplanlegging og en bevisst holdning til bebyggelsens plassering i terrenget vil være avgjørende for å få et best mulig sluttresultat. Det er derfor bra at reguleringsbestemmelsenes § 2.6 stiller krav til utomhusplan. Utomhusplanen bør i tillegg styrkes med krav om kotehøyder for ferdig terreng, inklusive murer.

I varsel til oppstart ble det oppgitt at parkering skulle løses i kjeller. Det endelige planforslaget viser derimot åpen flateparkering. Vi kan ikke se at det blir redegjort for hvorfor parkering i kjeller utgår.

Kommentar:

Kravene til kotehøyder i utomhusplanen er nå sikret i reguleringsbestemmelsenes pkt 2.6.

Planforslaget gir både muligheter for parkering i kjeller, carport/garasje og på bakkeplan. Det er vanskelig å kreve parkeringskjeller for mindre fortettingsprosjekter som i dette tilfellet. Det vil, etter rådmannens skjønn, være urimelig kostnadskrevende i forhold til såpass få boenheter.

3.      Morten Fossum, datert 16/7 2019

Sender sine 5 momenter fra forhåndsuttalelsen, en gang til som uttalelser til planforslagene.

  • Utsikt fra veranda i retning øst.
  • Fall fra garasje mot Fergemannsvegen.
  • Ivareta granhekk langs Fergemannsvegen.
  • Tilgang til Sundet fra vår tomt, med kajakk.
  • Ha tilgang til oppstillingsplass for tilhenger/bil.

 
Kommentar:

Ny bebyggelse vil være nord-øst for Fossum sin veranda. Det vil derfor fortsatt være gode utsiktsforhold i østlig retning fra verandaen.  

Granhekken langs Fergemannsvegen ser ut til å ikke bli berørt av beregnet frisiktsone, om man skal ta utgangspunkt i beregningsmetodene i Statens vegvesens håndbøker (se vedlegg «Vurdering av trafikale forhold ved fergemannsvegen»).

Tilgangen til Sundet vil være som før. Det vil fortsatt være offentlig friområde, som er åpent for allmennheten, mellom Fergemannsvegen og Sundet.

4.      Petter Nervik og Andrea Wibe Husby, datert 9/8 2019

De bor i Staupslia 4, gnr. 1 bnr. 69, og blir i stor grad påvirket av planforslaget. Høringsforslaget medfører utfordringer, og de har nedenfor forsøkt å oppsummere det mest sentrale.

  • Trafikale forhold

 
Planlagt utbygging med inntil 8 nye boenheter i Fergemannsvegen vil øke trafikkfaren i området. Planområdet har i dag adkomst fra Staupslia, som allerede i dag er høyt trafikkert. Spesielt vil dette øke trafikkfarlige situasjoner for gående og syklende som kommer i stor fart og møter biler og tunge kjøretøy i krysset Staupslia/Fergemannsvegen. Løsningen som er foreslått i høringsforslaget er ikke en fullgod løsning.

Overnevnte forhold sees i sammenheng, og videre planforslaget i strid med at kommunen er i gang med ekspropriasjon for å bedre sikkerheten til syklister, og spesielt skolebarn i Staupslia med allerede vedtatte detaljregulering for gang- og sykkelvei, Sundbrua – Kjønstadmarka.

  • Tiltakshaver


Det ønskes i tillegg informasjon om hvem man skal forholde seg til videre i prosessen, da de ser at Prosjekpartner Midt-Norge AS er konkurs. 

  • Avslutning

 
Planforslaget vil skape utfordringer. Det bes om at vårt innspill blir hensyntatt, og at det blir funnet løsninger som ivaretar sikkerheten for oss beboere, og andre trafikanter i Staupslia ved eventuell gjennomføring av planforslaget. 

Kommentar:

Trafikksikkerheten i krysset Fergemannsvegen-Staupslia er en utfordring i forhold til fortetting med flere boenheter i Fergemannsvegen. Regulert løsning er planlagt i henhold til Statens vegvesen sine håndbøker for utforming av kryss, men krysset er likevel utfordrende i forhold til sikkerheten for gående og syklende. 8 nye boenheter vil imidlertid ikke medføre store trafikkmengder i Fergemannsvegen. Dette er også et sentrumsnært område hvor det er gode muligheter for at de nye beboerne kan gå og sykle til og fra sentrale sentrumsfunksjoner og trafikknutepunkt.

Kommunen behandler i en reguleringssak arealbruken, ikke hvem som skal bygge ut. En utbygger må ha grunneierrettigheter for å kunne bygge ut i henhold til gjeldende regulering. Fergemannsvegen 1 eies av i dag av: «FMV1 AS». For naboinformasjon er det da eierne av dette firmaet de må henvende seg til. 

Endringer etter høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene: (endringene er markert med rød skrift i vedlagte reguleringsbestemmelser)

Bestemmelser.

Punkt 2.5, som omhandler støy og sikkerhet, er revidert som beskrevet i kommentarene ovenfor.

Punkt 2.6, som omhandler utomhusplan, er endret med krav om kotesetting.

I punkt 3.1 er det satt krav til minimum 8 boenheter.

Vurdering:

Fergemannsvegen 1 er en stor sentrumsnær tomt som er godt egnet til fortetting. Planlagte byggeprosjekt utnytter tomta på en god måte, og tilrettelegger for en høy utnytting av en sentrumsnær tomt. Med den lave byggehøyden på 2 etasjer, vil negative virkningene på omkringliggende bebyggelse være små.  

De trafikale utfordringene knyttet til økt trafikk i Fergemannsvegen har vært et sentralt tema i planprosessen. Det er i planforslaget nå regulert et bedre kryss ut mot Staupslia som følger gjeldende utformingskrav. Det vil være viktig at dette følges opp i byggeprosessen slik at særlig siktforholdene blir best mulig ut mot Staupslia.

Planforslaget er bra i tråd med føringene i regional plan for arealbruk og gjeldende kommunedelplan. Det er viktig for kommunen å utnytte fortettingspotensialet i de bynære områdene, og dette prosjektet vil gi et positivt bidrag til boligbehovet i Levanger. 

Etter høringsperioden er det utført noen mindre endringer i planbestemmelsene for å imøtekomme sektormyndighetenes krav og råd.

Ut ifra en helhetsvurdering av innholdet i planforslaget og med bakgrunn i gjeldende vedtatte føringer om fortetting, anbefaler Rådmannen at planforslaget vedtas.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen - 12.06.2019

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.  

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for Fergemannsvegen 1 sendes ut på høring og legges frem for offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende endring:

  • Planbestemmelsen 2.4 Lek- og uteoppholdsareal endres slik:

 
Privat uteoppholdsareal og a Areal avsatt til lekeplass kan medregnes i beregnet uteoppholdsareal pr. boenhet.
Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Fergemannsvegen 1 sendes ut på høring og legges frem for offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende endring:

  • Planbestemmelsen 2.4 Lek- og uteoppholdsareal endres slik:

Privat uteoppholdsareal og a Areal avsatt til lekeplass kan medregnes i beregnet uteoppholdsareal pr. boenhet.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse PDF
     
  2. Plankart PDF
     
  3. Planbestemmelser PDF
     
  4. Vurdering av trafikale forhold PDF
     
  5. Forhåndsuttalelser PDF
     
  6. ROS-analyse
     
  7. Sol-skyggestudie PDF
     
  8. Illustrasjoner og situasjonsplan PDF

 
Saksopplysninger:

Sammendrag.

I møte i Plan- og utviklingskomiteen 13. mars 2019 ble det vedtatt at forslag til detaljregulering for Fergemannsvegen 1 skulle sendes tilbake til administrasjonen for revisjon. Vedtaket lød som følger:

Saken sendes tilbake til administrasjonen.

Begrunnelse:

Planforslaget avviker fra «Kommunedelplan Levanger sentrum» i.h.t krav til minimum uteoppholdsareal og krav til parkeringsdekning. Dessuten er de trafikale forholdene ut mot Staupslia meget utilfredsstillende slik det nå foreligger. 

Vedtaket i PUK ble videreformidlet til forslagsstiller, som nå har gjort nødvendige endringer i planforslaget slik at det nå er klart for ny 1. gangs behandling i PUK.

Kun endringer i planforslaget siden sist behandling i PUK vil omtales videre i dette saksfremlegget. Saksprotokoll fra møtet i PUK 13. mars 2019 følger vedlagt på slutten av saksfremlegget.

Trafikale forhold.

Planområdet er utvidet slik at siktsone ved avkjørsel på Staupslia på 20 m x 10 m er lagt til.

Siden Fergemannsvegen er en boligveg som munner ut i en hovedveg, vil ikke kravet til utforming av frisiktsonen i kryss ved Staupslivegen bli den samme som ved avkjørsel fra boligtomt. Forslagsstiller har utredet dette i vedlegg til saksdokumentet: «Vurdering av trafikale forhold ved fergemannsvegen.» Her har forslagsstiller tatt utgangspunkt i Statens vegvesens håndbøker N100 og V122.

Administrasjonen vurderer at det er særlig to forhold som skaper utfordringer med trafikksikkerheten i krysset. Det ene er at kommunens hovednett for sykkel krysser munningen av Fergemannsvegen. Både barn og voksne har gjerne høy fart inn i krysset når det sykles nedover Staupslia. Det andre er hekken til Staupslia 2 som kan forhindre noe sikt mot høyre i krysset. Det ser likevel ut til at denne hekken i liten grad blir berørt av beregnet frisiktsone om man skal ta utgangspunkt i beregningsmetodene i Statens vegvesens håndbøker.

Det forventes at Statens vegvesen som trafikksikkerhetsmyndighet kan bidra til råd og veiledning om utformingen av siktsonen i perioden for høring og offentlig ettersyn.

Lek og uteoppholdsareal.

Bestemmelsen er endret slik at det nå stilles krav om 50 m2 lek- og uteoppholdsareal pr. boenhet. Inntil 50% av påkrevd uteoppholdsareal kan dekkes innenfor offentlig tilgjengelig friområde, gjennom «frikjøp» av arealer som skal være omtalt i utbyggingsavtale for området.

Planforslaget legger opp til bygging av 6-8 boenheter, noe som tilsier at kravet til uteoppholdsareal blir mellom 300 m2 og 400 m2. Minimum 50 % av dette kravet skal dekkes innenfor egen tomt iht. bestemmelsene. Arealet som er avsatt til uteopphold og lek innenfor det reviderte plankartet er 208 m2, dvs. at mellom 92 m2 og 192 m2 skal dekkes innenfor offentlig tilgjengelig friområde.

Den foreslåtte bestemmelsen for uteoppholdsareal i planforslaget er i samsvar med bestemmelsene i forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum. Bestemmelsen i kommunedelplanforslaget 1.6.6 pkt. 5 åpner for at noe av kravet til uteoppholdsareal kan dekkes innenfor eksisterende friområder i nærheten:

5. Gjennom reguleringsplan for fortettingsprosjekt innenfor planområdet kan inntil 50 % av påkrevd minimum uteoppholdsareal dekkes innenfor eksisterende offentlig tilgjengelig friområde med god standard, kapasitet og tilgjengelighet dersom avstanden er maksimalt 250 m langs trygg gangforbindelse. Eventuelt behov for opprusting for å tåle økt bruk eller oppnå trafikksikker atkomst må sikres som vilkår for å frafalle kravet til uteoppholdsareal på eget område eller fellesområde. Småbarnslekeplass på minimum 150 m2 skal imidlertid ligge maks 100 meter fra boligbebyggelsen. Krav til uteopphold sikres i reguleringsbestemmelse.

Forslagsstiller og Levanger kommune er i gang med å forhandle frem en utbyggingsavtale som blant annet skal regulere hvilket bidrag forslagsstiller skal gi til opprustning av eksisterende friområder i nærområdet, f.eks. Sjøparken eller Staupshaugen, for å tilfredsstille kravet til uteoppholdsareal i overordna plan. Innholdet i denne delen av utbyggingsavtalen vil trolig bli førende for hvordan lignende fortettingssaker innenfor kommunedelplanområdet vil bli håndtert mtp. krav til uteoppholdsareal. Avdeling for kommunalteknikk er i gang med å utarbeide en standard for dette. Forslag til utbyggingsavtale vil så snart som mulig bli lagt ut til offentlig ettersyn i minimum 30 dager, før den til slutt behandles i PUK og kommunestyret parallelt med 2. gangs behandling av plansaken. Kommunen binder seg til utbyggingsavtalen etter vedtak av reguleringsplanen.

Kravet til småbarnslekeplass på 150 m2 løses fortsatt på egen tomt.

Ordlyden i foreslåtte planbestemmelser sier at også privat uteoppholdsareal kan medregnes i beregnet uteoppholdsareal per boenhet. Administrasjonen tilrår at denne delen av bestemmelsen strykes, da det kun er offentlig og felles uteoppholdsareal som skal medregnes.

Parkering.

Kravet til parkeringsdekning er økt til 1,2 plasser per boenhet, slik at dette nå er i tråd med kravet i forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum. Som konsekvens vil det bli mindre plass til oppføring av garasje, slik at en større andel av parkeringen vil løses som oppstillingsplasser for bil.

Endringer i plandokumentene.

Plankart:

  • Siktsone ved Staupslia er lagt til.
  • Formålsgrensene til arealformålene BKS boligformål og SGT gatetun er noe justert for å imøtekomme kravet til antall parkeringsplasser.

 
Planbestemmelser (endringer vises med rød skrift):

  • Det er lagt til bestemmelse om at minimum 5 % av p-plassene skal være tilrettelegges for brukere med nedsatt funksjonsevne.
  • Maks antall boenheter er redusert fra 10 til 8, for å imøtekomme kravene til uteoppholdsareal og parkering per boenhet.
  • Bestemmelsen for uteoppholdsareal er endret slik at den nå samsvarer med krav i overordna plan, med unntak av setningen som sier at private arealer kan inngå i beregningen av uteoppholdsareal per boenhet.
  • Parkeringskravet er økt fra 1,0 plasser per boenhet til 1,2 plasser per boenhet.
  • Det er lagt inn rekkefølgekrav som sier at før det kan gis byggetillatelse, skal utbyggingsavtale foreligge og være signert av alle parter.

 
Planbeskrivelsen (endringer vises med rød skrift):

  • Planbeskrivelsen er oppdatert slik at den gjenspeiler endringene i plankart og bestemmelser siden forrige utkast.
  • Følgende utredning er lagt til som vedlegg: «Vurdering av trafikale forhold ved fergemannsvegen.»

 
Vurdering:

Det reviderte planforslaget er stort sett i samsvar med overordna planer i Levanger kommune og PUKs vedtak den 13. mars 2019. Administrasjonen anbefaler at setningen som sier at private arealer kan medregnes i uteoppholdsareal per boenhet, fjernes fra bestemmelsene. 

Det anbefales at en bruker perioden for høring og offentlig ettersyn til å se nærmere på trafikksikkerheten ved kryss mellom Fergemannsvegen og Staupslia. Både trafikksikkerhetsutvalget i Levanger kommune og Statens vegvesen vil bli oppfordret til å komme med innspill til utformingen av frisiktsone i krysset.

Rådmannen tilrår at planforslaget legges frem for høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen - 13.03.2019

Forslag i møte:

Forslag til vedtak fra Nina Elisabeth Berget, AP, på vegne av AP og SP:

Saken sendes tilbake til administrasjonen.

Begrunnelse:

Planforslaget avviker fra «Kommunedelplan Levanger sentrum» i.h.t krav til minimum uteoppholdsareal og krav til parkeringsdekning. Dessuten er de trafikale forholdene ut mot Staupslia meget utilfredsstillende slik det nå foreligger.

Avstemning:

Forslag fremmet i møtet vedtatt med 9 mot 2 stemmer.

VEDTAK:

Saken sendes tilbake til administrasjonen.

Begrunnelse:

Planforslaget avviker fra «Kommunedelplan Levanger sentrum» i.h.t krav til minimum uteoppholdsareal og krav til parkeringsdekning. Dessuten er de trafikale forholdene ut mot Staupslia meget utilfredsstillende slik det nå foreligger.
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Detaljregulering for Fergemannsvegen 1 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningsloven § 12-10

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse PDF
     
  2. Plankart PDF
     
  3. Planbestemmelser PDF
     
  4. Illustrasjoner og situasjonsplan PDF
     
  5. Sol-/skyggestudie PDF
     
  6. ROS-analyse PDF
     
  7. Forhåndsuttalelser PDF

 
Saksopplysninger:

Bakgrunn.

Tomta Fergemannsvegen 1 og liten del av nabotomta Fergemannsvegen 3 ønskes regulert til boligformål, 6-10 boenheter. Planforslaget fremmes av Prosjektpartner/Arkplan AS. 

Planområdet.

Fergemannsvegen ligger med kort avstand til Sundbrua, og har utsikt utover Sundet. I dag er tomta bebygd med enebolig som forutsettes revet. Planområdet er på ca. 1,86 daa.

Planstatus.

Planområdet har status som eksisterende boligområde i gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum av 2000.

Kommunen har vurdert at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning.

Planforslaget.

Generelt.

Planforslaget gjelder boligfortetting. Eksisterende enebolig i Fergemannsvegen 1 forutsettes revet. Intensjonen er å sette opp leilighetsbygg med 8 boenheter. Planforslaget åpner for 6-10 boenheter og en total utnyttingsgrad på 55 %-BYA.

Bebyggelsen.

Bebyggelsen er planlagt i to etasjer med flatt tak eller pulttak. Maksimal gesimshøyde er 8 m fra planert terreng. Bebyggelsen skal ikke overstige kote C+15,0. Byggehøyden vil dermed ikke komme i vesentlig konflikt med utsikten til bolighuset bak. Planlagt boligbebyggelse skal oppføres som angitt i plankart +/- 1 m.

Biladkomst og gang-/sykkelveg.

Planområdet har adkomst fra Staupslia. Det er gode gang- og sykkelveiforbindelser.

Parkering.

Det foreslås en parkeringsdekning på 1 bil og 2 sykler per boenhet. Parkering/garasjer/carport kan avsettes innenfor arealformålet Gatetun.

Lek og uteopphold.

Det er avsatt en lekeplass på ca. 172 m2. Det skal avsettes minimum 30 m2 lek- og uteoppholdsareal pr. boenhet innenfor planområdet - her beregnet som både privat uteoppholdsareal og areal avsatt til felles lekeplass. Planbeskrivelsen gir uttrykk for at 21,5 m2 av minimumskravet til uteoppholdsareal per boenhet skal løses gjennom felles lekeplass, mens minimum 8,5 m2 løses som privat terrasse/uteoppholdsareal.

Universell utforming.

Minimum 50 % av boenhetene skal utformes som tilgjengelige boenheter. Lekeareal i planen skal utformes etter prinsippene om universell utforming.

Støy.

Planlagt ny bebyggelse havner utenfor rød og gul støysone langs fylkesvegen. Byggeområdene skal disponeres og tiltak skal gjennomføres slik at alle boliger har utomhusarealer som tilfredsstiller kravene i departementets retningslinjer for støy T-1442/2016 og innendørs forhold som tilfredsstiller kravene i teknisk forskrift / NS8175 klasse C.

Risiko- og sårbarhetsanalyse.

Det er ikke vurdert at planområdet er utsatt for forhold som havner innenfor gul eller rød risiko og som har betydelige konsekvenser for planforslaget.

Kulturminner.

Det er ingen kjente kulturminne registreringer i planområdet.

Biologisk mangfold.

Planområdet grenser til offentlig friområdet mellom Fergemannsvegen og Levangersundet. Det er registrert viktig naturtyper i dette området, men planlagt tiltak er vurdert etter naturmangfoldloven §§ 8-12 til ikke å komme i konflikt med dette.

Vann-, avløp-, energiløsninger.

Planområdet vil kunne gis enkel tilknytning til eksisterende infrastruktur, herunder kommunalt vann og avløpsnett, samt el og tele. Overvannshåndtering skal fremgå av utomhusplan.

Planprosess.

Medvirkning.

Oppstartsmøte med Levanger kommune ble avholdt 18.10.2017. Planforslaget ble kunngjort i avisa Innherred og på kommunens hjemmeside 7. april 2018. Tiltakshaver har mottatt 5 innspill, se vedlegg.

Det ble gjennomført et informasjonsmøte den 31. mai 2018 med beboere i området.

Videre mulighet for medvirkning vil gis gjennom høring og offentlig ettersyn i minimum 6 uker. Planforslaget skal annonseres i avisa Innherred og på kommunens hjemmeside.

Vurdering:

Det regnes som positivt at det legges opp til en høy utnytting av tomta. Fergemannsvegen 1 er sentrumsnært og er dermed svært godt egnet for fortetting. Planlagt bebyggelse innordner seg eksisterende bygningsmiljø ved å holde forholdsvis lav byggehøyde.

Gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum er lite detaljert, og det ble dermed besluttet i oppstartsmøtet for planarbeidet at forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum skal være førende for arbeidet.

Planforslaget avviker fra forslag til kommunedelplan for Levanger sentrum (sentrumsplan) på følgende punkter:

 

Planforslaget

Forslag sentrumsplan

(utenfor bykjernen)

Forslag sentrumsplan

(innenfor bykjernen)

Krav til minimum uteoppholdsareal

30 m2 felles/privat

50 m2 felles/offentlig

10 m2 felles/offentlig

Krav til parkeringsdekning

1 bilplass pr. enhet

1,2 bilplasser pr. enhet

1 bilplass pr. enhet

Fergemannsvegen 1 er veldig sentrumsnært men faller akkurat utenfor området som er regulert som bykjerne/bestemmelsesområde #1 i forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum. Den sentrale plasseringen gjør at det likevel er naturlig å se tomta i sammenheng med mer tettbygd og bymessig bebyggelse. Dersom en betrakter planområdet som innenfor bykjernen/bestemmelsesområde #1 er kravene til minimums uteoppholdsareal og parkering dekket.

Tema som har vært diskutert i forbindelse med utforming av planforslaget har vært mulighet for samarbeidsavtale med Levanger kommune om opparbeiding av offentlig friområde på nedsiden av tomta, og løsning for felles renovasjon med naboene.

Tiltakshaver ønsket en løsning der de kunne bidra med opparbeiding av offentlig uteoppholdsareal på del av området som er avsatt som offentlig friområde i gjeldende plan på nedsiden av tomta. Forutsetningen var at dette kunne dekke opp hoveddelen av kravet til minimum uteoppholdsareal i overordna plan. Friområdet eies av kommunen og er ikke opparbeidet/tilrettelagt i dag. Avdeling for kommunalteknikk vurderte at dette ikke var en tilfredsstillende løsning og avslo forespørselen. Begrunnelsen var at kommunen ikke har kapasitet til å ha ansvar for og drifte flere slike små offentlige friområder. Det kan også oppstå utfordringer med å sikre videre samarbeid om drift etter at utbygger er ferdig med prosjektet. Kommunalteknikk vurderte at friområdet trolig vil forbli lite brukt av allmennheten da det fins større og godt tilrettelagte friområder/parker i nærheten.

Tiltakshaver hadde i samråd med Innherred renovasjon i det første planutkastet lagt opp til et felles renovasjonstorg for Fergemannsvegen 1,3 og 5 samt Staupslia 2, på kommunens grunn like nedenfor garasjen til Staupslia 2. Tiltakshaver fikk tilbakemelding fra administrasjonen om at denne plasseringen ikke var ønskelig da vi ikke ønsker å gi en forventning eller presedens om at nødvendige tekniske installasjoner i forbindelse med private reguleringsplanforslag kan løses på kommunens grunn. Administrasjonen mente at tiltakshaver enten kunne løse felles renovasjonstorg på egen tomt, eller hvis dette ikke var mulig å få til, legge opp til egne dunker slik det er i området i dag. Tiltakshaver valgte å legge opp til egne dunker på egen tomt i revidert planforslag da det var utfordrende å få på plass både felles renovasjonstorg og areal til snuhammer for tømmebil på egen tomt.  

Det konkluderes at fortettingen av tomta er løst på en god måte i planforslaget. Eventuelle behov for justeringer kan fremkomme av høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 24.10.2019 14:21
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051