Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 14.12.11 - sak 72/11 - Overføring av Levanger Boligforvaltning KF og Levanger rådhus AS til Levanger kommune

Bjørn Petter Salberg - klikk for personkort
Saksbehandler: Bjørn Petter Salberg
Arkivref. 2011/4410
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Formannskapet 30.11.11 96/11
Kommunestyret 14.12.11 72/11

 

Uttalelse utlagt 13.12.11:

Styret i Levanger Rådhus AS fattet den 12.12.2011 følgende enstemmige vedtak i sak nr. 006/2011 :

”Under forutsetning av at eiendomsoverdragelsen kan foretas som en gavetransaksjon, har styret ingen innvendinger til at Levanger Rådhus AS overføres til Levanger kommune.”

-------------------------------- 

Saksprotokoll i Levanger formannskap - 30.11.2011

Forslag i møte:
Karl Meinert Buchholdt (V) fremmet følgende forslag til innstilling:

  1. Levanger Boligforvaltning videreføres som eget foretak.
  2. Levanger Rådhus legges til enheten Bygg og eiendom.


Avstemning:
Rådmannens forslag til innstilling tiltrådt med 6 mot 3 stemmer som ble avgitt for Buchholdts forslag til innstilling.

INNSTILLING:
Levanger Boligforvaltning KF og Levanger Rådhus AS avvikles som egne foretak. Drift av virksomhetene/selskapene legges til enheten Bygg og Eiendom. 

Til toppen av siden    

Rådmannens forslag til innstilling:
Levanger Boligforvaltning KF og Levanger Rådhus AS avvikles som egne foretak. Drift av virksomhetene/selskapene legges til enheten Bygg og Eiendom.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen

Vedlegg:
Ingen

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Omstillingsprogrammet i 2009 – sluttrapport fra arbeidsgrupper - Høring

Saksopplysninger:
I forbindelse med budsjettet for 2009 ble det vedtatt å gjennomføre et omstillingsprogram i Levanger kommune. 1 av 6 delprosjekt som inngikk i programmet var:

  • Effektiviserings-gjennomgang administrasjon


I forbindelse med Omstillingsprogrammet i 2009 skrev rådmannen en sluttrapport (heretter rapporten) basert på arbeidet fra gruppene. Rapporten er datert 18.03.2010. Rådmannen konkluderer i rapporten med at ”Når det gjelder Levanger boligforvaltning KF og Levanger rådhus as ser rådmannen ikke motforestillinger til å legge disse inn i linjeorganisasjonen etter hvert. Dette har også sammenheng med endringer i valgbarhetsreglene fra neste valg.”

Levanger kommunestyre fattet den 23.06.2010 i sak PS 32/10 ”Omstillingsprogrammet 2009 – sluttbehandling etter høring” følgende vedtak:
”Aktiviteten i Levanger boligforvaltning KF og Levanger rådhus as vurderes overført til Levanger kommune innen 01.01.2012. Rådmannen legger frem en sak om hvordan dette kan gjennomføres innen 01.06.2011.”
 
Vurdering:
Levanger Rådhus AS:
Levanger Rådhus AS (heretter selskapet) er et heleid kommunalt aksjeselskap etablert den 8. mai 1987.

Selskapets formål er ”å bygge og eie forretnings- og kontorbygg i Levanger, samt annen virksomhet som står i naturlig forbindelse med dette, herunder delta i andre selskap med lignende virksomhet”. Selskapet har ingen egen driftsorganisasjon eller ansatte, og har i
praksis vært fulgt opp av den rådmannsorganiserte eiendomsforvaltningen, med rådgiver Finn Christiansen som daglig leder av selskapet. Dette har vært noe av grunnen til at styret i den siste perioden har vært bemannet fra kommunens administrasjon.

Selskapet eier og forvalter 3 bygninger i Levanger sentrum:

  1. Levanger rådhus - gnr. 315 bnr. 204 og gnr 315 bnr 202 snr. 1 og 2
  2. Levanger bibliotek - gnr. 315 bnr. 23
  3. Rolfsfjordgården - gnr. 315 bnr. 13


Selskapet har Levanger kommune som den klart største leietaker. Øvrige leietakere er:

  1. Levanger blomsterbutikk AS (årlig husleie kr. 58.293,-)
  2. Statens Vegvesen (årlig husleie kr. 143.206,-)
  3. Leva Fro AS (årlig husleie kr. 168.850,-)
  4. Levanger Legesenter AS (årlig husleie kr. 348.136,-)
  5. Skatteetaten/Levanger likningskontor (årlig husleie kr. 411.113,-)
  6. Den Norske Kirke (årlig husleie – Betaler ikke husleie som går inn på selskapets konto)
  7. Andre etasjen på biblioteket står tom, øvrig areal er utleid


Levanger kommune foretar årlige overføringer til selskapet for leie av areal. Overføringene reguleres slik at regnskapet i selskapet går i balanse.

Dagens styre består av Ola Stene som styrets leder, Elin Aune som nestleder, Gerd Talsnes Heggdal, Jostein Trøite og Gunnar L. Myhr.

Aksjekapitalen er tapt. Regnskap for 2010 viser en samlet gjeld på kroner 73.897.040,-. Påløpte, ikke forfalte rentekostnader er på kr. 478.745,-. Varige driftsmidler er bokført med kr. 72.997.817,-. Langsiktig gjeld er kr. 73.897.040,-

Selskapets omsetning i 2010 var kr. 6.565.000,-.

Godtgjøring til styrets medlemmer:

  • Fast godtgjøring styrets leder  kr. 7.000,-
  • Fast godtgjøring styremedlemmer  kr. 2.000,-
  • Møtegodtgjørelse   kr. 1.000,- pr. møte.


Levanger Rådhus AS hadde pr 31.12.2010 et skattemessig fremførbart underskudd på kr. 7,1 mill. Dette gir et mulig fradrag i skatt på over 2 mill. Ved en avvikling vil dette fremførbare underskuddet gå tapt, noe som igjen gir grunnlag for å tilbakeføre tidligere utsatt skattefordel på kr. 814 552,- med resultatvirkning for 2010.

Kommunen kan ikke se at det er mulig å benytte det skattemessige underskuddet verken som et konsernbidrag eller som et skattemessig fradrag i Levanger Rådhus AS. Regnskapet til Levanger rådhus har så langt vært et nullspill, dvs. at underskuddet i driften dekkes via overføringer fra Levanger kommune. Det er derfor lite sannsynlig at selskapet vil gå i overskudd i fremtiden slik at det fremførbare underskuddet på kr. 7,1 millioner kan benyttes. Konsernbidrag kan kun benyttes i et konsern. Kommunen som eier av ”datterselskaper” kan ikke ses på som et konsern i henhold til definisjonen i aksjeloven § 1-3 flg.. Det er derfor ikke en reell mulighet å benytte underskuddet gjennom et konsernbidrag.

Spørsmålet om konsernbidrag er tatt opp med KOM REV TRØNDELAG IKS, revisjonen uttalte følgende i e-post av 22.11.2011:

”Konsernbidragsbestemmelsene i skatteloven er gitt i §§ 10-2 til 10-4. Reglene gjelder for aksjeselskaper og likestilte selskaper. Likestilte selskaper er selskaper nevnt i skatteloven § 2-2 første ledd b til e, og selskaper nevnt i f og g (dvs. interkommunale selskaper) så langt det passer. Sktl § 10-4 viser til konserdefinisjonen i asl § 1-3. Imidlertid uttales det i Lignings ABC 2011 s. 73 at morselskapet kan være et AS, ASA eller likestilt selskap. Jeg antar derfor at f.eks. et IKS (likestilt selskap) kan utgjøre konsernspissen, men ikke en kommune. Etter min vurdering er det altså ikke anledning til å bruke konsernbidrag for å utnytte skatteposisjonene i det selskapet som skal avvikles.
 
Siden kommunen ikke kan være konsernspiss i denne sammenheng, vil heller ikke bestemmelsene om konserninterne overføringer etter sktl § 11-21 komme til anvendelse.
 
Jeg antar at kommunen som eier ikke vil være skattepliktig ved en realisasjon av aksjene i de aktuelle selskapene, jf. sktl § 2-5. Skattefritaket i § 2-38 kommer således ikke til anvendelse. Siden en gevinst ikke vil være skattepliktig, vil det heller ikke være fradrag for eventuelt tap.”

Ved avvikling av et AS vil det for kommunen som aksjonær utbetales et eventuelt likvidasjonsutbytte, som vil være skattefritt etter skattelovens § 2-38. På den andre siden har ikke kommunen fradragsrett for eventuelle tap ved avviklingen.

Beslutning om å oppløse selskapet må fattes av generalforsamlingen med flertall i henhold til reglene i aksjeloven kap. 16. Selve avviklingen skjer i to trinn. Trinn 1 er en beslutning i generalforsamlingen om å oppløse selskapet. Beslutningen meldes straks til Foretaksregisteret. Trinn 2 er kunngjøring av beslutningen i Brønnøysundregistrene slik at eventuelle kreditorer kan melde seg innen en frist på 2 – to -måneder. Et selskap som er meldt oppløst, kan ikke slettes før kreditorfristen er utløpt og avviklingsregnskapet er godkjent av selskapets generalforsamling. Melding om at avviklingsregnskapet er godkjent sendes Brønnøysundregistrene som foretar den endelige slettingen.

Ved en eventuell oppløsning av Levanger Rådhus AS vil selskapet slettes i enhetsregisteret, men selskapet vil fortsatt være registrert som hjemmelshaver på eiendommene i grunnboken. Det bør derfor før oppløsningen foretas en hjemmelsoverføring av eiendommene i selskapet. Spørsmålet i den sammenhengen blir om det må betales dokumentavgift på hjemmelsoverføringen fra selskapet til Levanger kommune?

Kommunen har vært i kontakt med Rådgiver ved Miljøverndepartementet angående spørsmålet om dokumentavgift. Departementet viser til et stortingsvedtak om særavgifter til statskassen for budsjetterminen 2011. Vedtaket viser til at gave og lignende til det offentlige er fritatt for avgift jf. vedtakets § 2 bokstav a:

§ 2. Fritatt for avgift er
a) gaveandel i dokument som inneholder gave og lignende til det offentlige eller til stiftelser og legater med allmennyttige formål, eller til foreninger med allmennyttige formål som har styresete her i landet

Det er registerfører – ved kartverket - som avgjør om overdragelse av fast eiendom skal anses som en hjemmelsoverføring som utløser dokumentavgift eller ikke. Avgjørelsen kan ankes til lagmannsretten, jf. tingl. § 3. Levanger Tomteselskap AS (Tomteselskapet) er under avvikling. I denne prosessen har Tomteselskapet overskjøtet flere eiendommer til kommunen. Ved overskjøtingen benyttet Tomteselskapet fritaksbestemmelsen i ovennevnte stortingsvedtak med positivt utfall. Rådmannen vurderer derfor spørsmålet dit hen at overføringen ikke vil utløse dokumentavgift jf. unntaket i stortingsvedtak om særavgifter til statskassen.    

Vurdering:
Når spørsmål om evt. selskapsorganisering av kommunal virksomhet, eller deltakelse i
selskapsorganisert virksomhet, skal besluttes, bør noen forhold vurderes og avveies:
a) Hvorfor det er ønskelig/fordelaktig med selskapsorganisering
b) Ev. ulemper med selskapsorganisering, særlig i forhold til samordningsbehov med den
rådmannsorganiserte virksomheten, og mulige rollekonflikter/inhabilitet for styremedlemmer i den forbindelse.

Levanger Rådhus AS leverer i hovedsak internt, og inngår i praksis i den rådmannsorganiserte eiendomsforvaltningen. Dette harmonerer dårlig med formålet til selskapet. Det er uhensiktsmessig å organisere en virksomhet som er så integrert i den løpende interne driften som aksjeselskap jf. ovennevnte vurderingskriterier. Videre har vurderingen sammenheng med endringer i valgbarhetsreglene og inhabilitetsreglene fra neste valg.

En avvikling vil heller ikke få noen økonomiske konsekvenser i form av tapt bruk av skattemessig fradrag eller påløpt dokumentavgift.

Styret i Rådhuset as behandlet saken i møte 14. juni 2011 hvor følgende vedtak ble fattet:

  1. Saken utsettes og tas opp til behandling ved en senere anledning.
  2. Avklaringer rundt dokumentavgiften og den skattemessige side må foretas.


Det vil bli avviklet nytt styremøte i selskapet før kommunestyrets behandling. Uttalelse fra styret vil bli framlagt for kommunestyret.

Anbefaling:
Selskapet avvikles og eiendommene overføres til kommunen. Drift av virksomheten legges til
enheten Bygg og Eiendom, noe som i realiteten bare er en videreføring av dagens ”kommunale drift”.

Levanger Boligforvaltning KF

Levanger Boligforvaltning KF (heretter foretaket) ble stiftet den 28.11.2003.
Foretakets formål er å sørge for ”effektiv ivaretakelse av bygging, forvaltning, drift og vedlikehold av kommunens boligmasse”.
Foretaket skal skaffe utleieboliger til ungdom og flyktninger og andre som har krav i forhold til sosiallovverket.
Foretaket skal gjennom bygging, kjøp, salg og rehabilitering av eiendommene sørge for at eiendomsmassen utvikles i samsvar med kommunens målsetting for servicenivå og utvikling i kommunen.
Antall boenheter er 308, fordelt på 154 omsorgsboliger og 154 gjennomgangsboliger, med et samlet areal på 22.000 m2 grunnflate. Boligene har en bokført verdi på ca. 150 mill kr.
Foretaket har tre fast ansatte.  
I tillegg viser kommunens lønnssystem at det er flere personer som lønnes på timer i foretaket.

Styret består av:


Prosessen med å oppløse et kommunalt foretak er vesentlig enklere enn å avvikle et AS jf. ovenfor. For å oppløse Foretaket trenger man kun å sende en samordnet registermelding til Brønnøysundregisteret som viser at kommunestyret ønsker å avvikle foretaket.  
Kun 20 av de totalt 308 boenhetene står tinglyst på Foretaket. Også her som nevnt ovenfor kan Foretaket overføre eiendommene uten å betale dokumentavgift i form av en gave til det offentlige.

Vurdering:
Hensikten med å etablere et foretak skal gjenspeiles i formålet. Etter en del år kan kommunens forhold til foretaket bli fjernt og den opprinnelige grunnen til at selskapet ble etablert er ikke lenger aktuell, eller har gått i glemmeboken. Kommunen bør i slike tilfeller ta eierskapet tilbake og finne tilbake til hva som var den opprinnelige grunnen for etableringen og vurdere om dette fortsatt er viktig sett i sammenheng med kommunens totale tjenesteproduksjon.

Da foretaket ble opprettet var det i hovedsak for å oppnå en regnskapsmessig fordel for kommunen/foretaket. Denne effekten er nå tatt ut i sin helhet. 

Videre må det antas at kommunen ved etableringen av foretaket ønsket: å oppnå effektivisering, skille forvaltning og forretning, forretningsmessig frihet, markedsorientering, mindre politisk styring samt økonomisk gevinst. 

Det må vurderes om disse ønskene/hensynene fortsatt gjør seg gjeldende, og da på bekostning av politisk innflytelse på et lovpålagt område i henhold til sosiallovverket.
 
Formålet til selskapet er i stor grad sammenfallende med den drift som utføres i enheten bygg og eiendom i Levanger kommune. Videre er formålet tett knyttet til kommunens målsetting for servicenivå og utvikling. Det er med andre ord lite som skiller seg fra den kommunale drift i foretaket. Behovet for foretaksorganiseringen gjør seg ikke sterkt gjeldende da det i liten grad dreier seg om forretningsvirksomhet.   

Foretaket kan i følge formålet delta på eiersiden i andre selskaper. Dette skiller seg ut fra den ordinære kommunale driften, men foretaket har så langt ikke benyttet seg av denne muligheten.

Enheten bygg og eiendom og Foretaket har som sagt sammenfallende oppgaver jf. formålet: ”Effektiv ivaretakelse av bygging, forvaltning, drift og vedlikehold av kommunens boligmasse”. Rådmannen ser det som fornuftig å slå disse enhetene sammen da oppgavene knyttet til eiendomsforvaltning i stor grad er de samme. Ved en ev. sammenslåing vil man få et større fagmiljø, samt en mer profesjonell- og helhetlig eiendomsforvaltning. Bygningsmassen som ligger i enheten bygg og eiendom er i bedre forfatning enn den som ligger i Foretaket. Det er grunn til å tro at noe av denne forskjellen har sin årsak i at Foretaket ikke har ressurser eller erfaring til å håndtere den store bygningsmassen som ligger i Foretaket, slik enheten bygg og eiendom besitter. Boenhetene i Foretaket vil få en langt bedre oppfølging ved en sammenslåing, noe som gir innsparinger på fremtidig vedlikeholdsutgifter osv. Ved bedre oppfølging og vedlikehold vil bygningene også ta del i den fremtidige verdistigningen i boligmarkedet fremfor at eiendommene synker i verdi.

Ved en sammenslåing kan foretaket benytte seg av og bidra inn i den eksisterende arbeidskraften og kompetansen som ligger i enheten bygg og eiendom, fremfor å leie inn håndverks- og renholdstjenester m.m. slik praksisen er i dag.

Rådmannen ønsker en mer helhetlig boligpolitikk og eiendomsforvaltning. En fornuftig løsning vil da være å opprette en enhet som tildeler boliger, og en enhet som forvalter bygningsmassen. I dag fattes vedtak om tildeling av boliger av enhetene pleie- og omsorg samt helse og rehabilitering i henhold til sosiallovverket. I tillegg inngår Foretaket egne leieavtaler uten at tildelingen/avtaleinngåelsen blir saksbehandlet i henhold til nevnte lovverk. I tillegg ligger boligmassen i 2 ulike enheter i kommunen. Videre vil man ved å ”sentralisere” all tildeling av boliger kunne rapportere på de sosiale tjenestene -  i forhold til botilbud - på en mer presis måte, da det er grunn til å tro at avtaler som inngås direkte med Foretaket er å betrakte som ”annen bolig” i henhold til definisjonen i veilederen til IPLOS. 

Levanger kommune har utarbeidet en ”Boligsosial handlingsplan” som ble vedtatt i Kommunestyret den 26.10.2011 PS 58/11. Planen omtaler i punkt 5.1.1 den kommunale boligmassen:

”Kommunale boliger
For å lykkes i det boligsosiale arbeidet er det avgjørende at det til enhver tid er god oversikt over ledige/snart ledige kommunale boliger, tilstand og ikke minst at den er egnet for den enkelte. Det er også avgjørende med god oppfølging i boligen, både med tanke på og ivareta praktiske og økonomiske forpliktelser, men også for å hjelpe de som trenger det til å mestre å bo.

Levanger Boligforvaltning KF (senere benevnt BKF)
BKF har ansvar for 308 leieligheter (se vedlegg 3)
Boligene som disponeres av BKF er den viktigste ressursen i det boligsosiale arbeidet med tanke på målgruppen planen omhandler.
Det er viktig at BKF har avklarte mål om foretakets rolle i boligsosialt arbeid, slik at boligeier og tildeler har samme ståsted i arbeidet med tildeling og tjenester i boligene.

Bygg og eiendom
Bygg og Eiendom har ansvar for 55 leiligheter. Dette er stort sett leiligheter i bofellesskap eller bokollektiv på Åsen helsetun, Skogn helsetun, Ytterøy helsetun og Breidablikktunet I tillegg har enheten ansvar for 98 institusjonsplasser

Boligmassens tilstand
Levanger kommune eier og/eller disponerer i alt 363 leiligheter med omsorgsboliger og gjennomgangsboliger.
Mange av leilighetene har god, eller bra standard, men alt for mange har dårlig eller svært dårlig standard. Dette gjelder deler av boligmassen som BKF disponerer..
Kartlegging viser at vi har for lite differensiert boligmasse, det er for eksempel for mange 2-roms leiligheter og for få større leiligheter.
Det er på bakgrunn av dette behov for omfattende vedlikehold i store deler av boligmassen. Prosjektgruppen anbefaler at BKF selger ut leiligheter som vurderes som uegnet for målgruppen.”

Det fremgår av utdraget fra den boligsosiale handlingsplanen at det er store utfordringer knyttet til standarden og vedlikehold av kommunens boliger, og da spesielt de som ligger i Foretaket. Planen sier videre at det er viktig at Foretaket har ”avklarte mål om foretakets rolle i boligsosialt arbeid, slik at boligeier og tildeler har samme ståsted i arbeidet med tildeling og tjenester i boligene”. Det fremgår av denne uttalelsen at det er knyttet utfordringer til dagens organisering hvor både Foretaket og kommunale enheter foretar tildeling av boliger. Denne problemstillingen unngår man ved å legge tildelingen til et organ.

Videre anbefaler den boligsosiale handlingsplanen at deler av bygningsmassen i Foretaket blir solgt. Dette gjelder ”leiligheter som vurderes uegnet for målgruppen”.  Ved en sammenslåing av Foretaket og enheten bygg og eiendom vil vurderingen vedrørende salg av leiligheter/eiendommer kunne gjøres på et bredere og mer strategisk grunnlag. Etter en sammenslåing kan man se den kommunale bygningsmassen samlet før man foretar et ev. salg. Kommunens eiendomsforvaltning blir da mer helhetlig og strategisk.

Rådmannen har verken instruksjons- eller omgjøringsmyndighet overfor Foretakets styre og ledelse. Videre har ikke kommunestyret like god innflytelse og kontroll på Foretaket som en kommunal enhet. Som en følge av at store deler av kommunens eiendommer er lagt til et foretak som rådmannen ikke kan instruere er det vanskelig å gjennomføre den ønskelige helhetlige eiendomsforvaltningen. Dagens organisering gjør at man har et uoversiktlig bilde av kommunens eiendommer. Ved å samle eiendommene vil man oppnå en bedre og mer effektiv eiendomsforvaltning som sikrer både boligverdiene og tjenestene til borgerne på en langt bedre måte. Videre er oppgavene Foretaket er satt til å løse knyttet så nært opp til forvaltning av sosiallovverket at det er lite hensiktsmessig å organisere driften som et foretak. Reglene om kommunale foretak er utformet med sikte på å være et tilbud om organisering av kommunens forretningsmessige virksomhet, men hvor det likevel er ønskelig å knytte virksomheten tett opp til de sentrale kommunale organene. Det er slik rådmannen ser det lite forretningsdrift i Foretaket. KF modellen er derfor ikke en hensiktsmessig organisering til å forvalte eiendommer som i stor grad tildeles etter sosiallovverket.  

Styret i Levanger Boligforvaltning KF har på styremøtet den 16. september 2011 behandlet fremtidig organisering av Foretaket. Det fremgår av styremøteprotokollen at ”leder mente det var økonomisk gunstig å legge BKF (foretaket) til Enhet Bygg og Eiendom og trekke veksler på enhetens administrasjon. Øvrige styremedlemmer var ikke enig i leders betraktninger”. Styret fattet følgende vedtak: ” Styret i BKF ønsker at Boligforvaltningen opprettholdes som eget foretak”.

Rådmannen vil til slutt presisere at man er godt fornøyd med den jobben og oppryddingen som er foretatt i Foretaket den siste tiden, men hensynet til helhetlig og effektiv boligforvaltning taler likevel for en sammenslåing med enheten bygg og eiendom.

Anbefaling:
Foretaket avvikles og driften legges til enheten Bygg og Eiendom, noe som harmonerer med enhetens eksisterende drift.
      Til toppen av siden





Publisert: 17.03.2011 07:50 Sist endret: 14.12.2011 23:13
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051