Saksbehandler: Hilde Røstad
Arkivsaknr: 2009/692 - /1719/24/1
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 20-6 (virkninger av kommuneplan) avslås søknad om dispensasjon fra kommunedelplan for Skogn vedr. fradeling av tomt til bolighus fra eiendommen Over-Eggen, gnr. 24 bnr.1.
Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Søknad om deling av eiendom med vedlegg mottatt 23.1.2009 PDF
- Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune mottatt 4.3.2009 PDF
- Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag mottatt 24.3.2009 PDF
- Landbrukssjefens vedtak datert 27.4.2009 PDF
- Klage på landbrukssjefens vedtak mottatt 19.5.2009 PDF
- Samkommunestyrets behandling i sak 23/09 den 24.9.2009
Saksopplysninger:
Plan- og byggesakssjefen mottok den 23.1.2009 en søknad om deling av grunneiendom fra gnr.24 bnr.1, Over-Eggen.
I søknaden er det angitt tre forskjellige størrelser på omsøkt boligtomt (1000m2, 800m2 og 700 m2). Målt langs åkerkant er tomta ca. 1000 m2.
Oversiktskart Situasjonskart
Planstatus:
Eiendommen ligger innenfor landbruks-, natur- og friluftsområde i kommunedelplanen for Skogn. Innenfor dette området er det kun tillatt med bygging og fradeling til formål som har direkte tilknytning til stedbunden næring.
Det er søkt om dispensasjon fra kommunedelplanen for Skogn.
Andre myndigheter:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 7 om dispensasjon, ble saken sendt til andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk.
Nord-Trøndelag Fylkeskommune skriver i sin uttalelse mottatt her den 4.3.2009 at de ikke har innvendinger til saken, men minner om den generelle aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8.
Fylkesmannen skriver i sin uttalelse datert 20.3.2009 blant annet følgende:
”Fra landbruksavdelingen: Den omsøkte tomta ligger inntil en eksisterende boligeiendom, men likevel åpent og eksponert til ute i et stort, sammenhengende og åpent jordbrukslandskap. Tomta strekker seg fra eksisterende boligeiendom og videre ut til ytterst på en åkerholme/ ei rein. Ut fra skissen av tomta, sammenholdt med åkerholmen/ reinas form vurderer landbruksdirektøren tomta til også å ville beslaglegge fulldyrka jord både med vegadkomst og deler av selve tomta. Uansett vil tomta bli liggende svært åpent og eksponert til ute i landbrukslandskapet, og dette i et åpent, storslagent og svært aktivt landbruksområde.
Ihht kommuneplanens arealdel ligger tomta i et LNF-område hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging.
Landbruksdirektøren finner grunn til å minne om at jordvernet og forvaltningen av kulturlandskapet er vesentlig innskjerpet, bl.a. gjennom felles brev fra Miljøverndepartementet og Landbruks- og matdepartementet datert 21.2.2006. Vern om jorda og kulturlandskapet – kommunens ansvar innenfor nasjonale mål. Dette har sin bakgrunn i de to siste regjeringers fastsatte nasjonale mål om å halvere den årlige omdisponeringen av de mest verdifulle jordressursene innen 2010. I innskjerpingsbrevet rettes det særlig fokus på at våre jordressurser og vårt kulturlandskap mange steder er truet av en omfattende omdisponering og et høyt omfang av dispensasjoner fra planer, dvs. en bit for bit nedbygging. Det rettes i innskjerpingsbrevet særlig fokus på at grep ifht jordvern må tas i kommuneplanen, og at de løsninger en kommer fram til i kommuneplanen må få en forpliktende oppfølging i påfølgende reguleringsplaner og enkeltsaker.
Regjeringen har nå fulgt opp disse klare signalene fra innskjerpingsbrevet både i St. prop. nr.1 (2006-2007), (2007-2008) og (2008-2009). Siste års omdisponeringsstatistikk viser st det tross et strekt jordvernregime, er svært tungt å få ned omdisponeringstallene. En relativt stor andel av omdisponeringstallene fra Nord-Trøndelag er enkeltsaker i form av dispensasjonssaker/ jordlovssaker. Landbruksdirektøren finner derfor grunn til nå å være tydelig på at det er kommuneplanens arealdel, evt. kommunedelplaner, som skal være styrende for arealbruken, og ikke dispensasjonssaker og reguleringsplaner som ikke er i tråd med overordnet plan, jf. innskjerpingsbrevet. Dette er særlig sentralt i relativt sentrumsnære områder og i områder med utbyggingspress.
Det er med andre ord kommuneplanen som er kommunens overordnede styringsverktøy for arealbruk og Innherred samkommune er godt i gang med revisjon av denne. Det er viktig nå at kommunen i denne på grunnlag av et helhetlig plangrep ser etter muligheter for både feltutbygginger, både tett og mindre tett, klynger og spredt-omårder uten at dyrka jord berøres.
Den aktuelle tomten er altså ikke i tråd med overordnet plan, tomta ligger ytterst på en åkerholme/ rein åpent i jordbrukslandskapet og i et relativt aktivt landbruksområde. Den vil delvis bestå av fulldyrka jord, i tillegg til at den vil være omkranset av fulldyrka jord på 3 kanter. En tomt beliggende som omsøkt vil i tillegg klart kunne gi påregnelige drifts- og miljømessige ulemper for landbruksdriften i området.
Landbruksdirektøren vurderer denne saken til å være et karakteristisk eksempel på en dispensasjonssøknad som representerer en uheldig bit for bit utbygging i et aktivt jordbrukslandskap. Landbruksdirektøren vurderer en slik arealforvaltning som åpner for dispensasjonssaker som ikke i tråd med overordnet plan, i et slikt jordbrukslandskap og delvis på dyrka jord, som klart uheldig. Landbruksdirektøren vurderer den tendens til utvikling som vi her ser til å bevege seg i en retning som ikke er i tråd med nasjonale føringer på området.
Landbruksavdelingen vil derfor på grunnlag av ovennevnte gå imot at det gis dispensasjon for fradeling av tomt til boligformål fra eiendommen gnr.24 bnr.1, som omsøkt.
Landbruksdirektøren er for øvrig kjent med fradelingen av parsell til boligbygging i 2004 fra samme eiendom like i nærheten, og grunnlaget for denne. Landbruksdirektøren minner om at den saken skjedde gjennom et bytte med en annen, tidligere fradelt parsell og hvor denne ble sammenføyd med hovedbruket. Minner også om at denne saken gikk før innskjerpingen i 2006.
Landbruksdirektøren ber om å bli orientert dersom det likevel blir gitt dispensasjon for fradeling.
Fra miljøvernavdelingen: Levanger har i den senere tid hatt vesentlig mange søknader angående spredt bosetting, og miljøvernavdelingen har ved tidligere uttalelser til slike dispensasjoner signalisert en betydelig skepsis til kommunens dispensasjonspraksis. Miljøverndepartementet legger til grunn at kommunene i sin planleggingspraksis følger opp nasjonale mål og retningslinjer.
Det er utarbeidet egne rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging T-5/93, hvor det blant annet heter at planlegging av utbyggingsmønstret og transportsystemet bør samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Det bør legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter.
Enkeltsaker og enkeltdispensasjoner bidrar bit for bit til spredt boligbygging hvor avstanden til bygdesentra ofte er store. Miljøvernavdelingen vil derfor råde kommunen til å innta en mer restriktiv holdning til spredt boligbygging, og tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og landbruks-, natur- og friluftsområder.
Landbrukssjefen gjorde i sak 17/09 følgende vedtak:
”Med hjemmel i Jordlovens § 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M-6/2003 og delegasjonsreglementet i Innherred samkommune gis med dette Arne Lauritz Jessen avslag på søknaden om fradeling av en ubebygd parsell på ca. 0,8 dekar av eiendommen Over-Eggen, gnr. 24, bnr. 1 i Levanger. Vedtaket begrunnes med at fradelinga er i strid med bevaring av kulturlandskapet og vern av dyrka areal. Fradelinga strider også mot plansituasjonen i området. Det omsøkte arealet ønskes nyttet til boligformål.
Dette vedtaket kan påklages iht forvaltningslovens regler. Eventuell klage sendes kommunen innen 3 uker etter mottagelsen av vedtaket.
Vedtaket ble påklaget og Samkommunestyret gjorde i sak 23/09 følgende vedtak:
”Klage fra Arne L. Jessen på landbrukssjefens vedtak i delegert sak nr. 17/09 av 27.04.09 imøtekommes.
Etter samkommunestyrets mening er argumentene mot fradeling ikke sterke nok til at fradeling kan nektes.”
Veg, vann- og avløp:
Omsøkt boligtomt skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg.
Avkjørsel:
Søknad om utvidet bruk av avkjørsel er oversendt Statens vegvesen.
Nabovarsling:
Det er ikke kommet inn merknader i forbindelse med nabovarslingen.
Tidligere fradelinger fra eiendommen:
- I 2004 ble det gitt tillatelse til fradeling av parsell til boligformål, tillatelsen ble gitt på vilkår av at eksisterende fradelt tomt, gnr.24 bnr.14, ble tilbakeført og sammenføyd med hovedbruket (sak 311/04)
- I 2006 ble parsellen som ble godkjent fradelt til boligformål i 2004 godkjent delt i to (sak 653/06).
Vurdering:
Omsøkt fradeling betinger at det gis dispensasjon fra kommunedelplanen for Skogn.
Vurdering av dispensasjon:
I henhold til plan- og bygningslovens § 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon.
Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket ”særlige grunner”, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 (1984-1985) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til ”særlige grunner” oppfylt.
Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av 15.2.2007. Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon.
Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere.
Søker begrunner sin søknad med følgende:
”Søker fradelt ca. 700 m2, uegnet til landbruksformål. Fjellet er oppe i dagen. På plassen er deponert netting etc. etter en minkfarm. Grenser naturlig til annen bebyggelse.”
Det er siden 2006 gitt en rekke dispensasjoner fra arealdelen til kommuneplanen for Levanger kommune, kommunedelplan for Levanger og kommunedelplan for Skogn vises det til opplisting i PUK sak 71/09. Når det gjelder dispensasjoner innenfor kommunedelplanen for Skogn er det foruten sakene til Arne Lauritz Jessen i 2004 og 2006 gitt tillatelse til fradeling i PUK sak 77/07 (Pål I. Salberg).
Samkommunestyret godkjente denne saken i henhold til jordloven den 24.9.2009, sak 17/09. Fylkesmannen har ovenfor enhet for landbruk-, og naturforvaltning meddelt at de ikke vil påklage vedtaket etter jordloven. Nord-Trøndelag Fylkeskommune har i følge brev mottatt her den 4.3.2009 godkjent tiltaket etter kulturminneloven.
Plan- og utviklingskomiteen vedtok i sak 71/09, den 19.8.2009, følgende i delingssak til Ruth og Olav Ringstad:
”Ruth og Olav Ringstad gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel til fradeling av parsell på ca 2 dekar fra eiendommen Sundlo med gnr/bnr 61/1 i Levanger kommune.
Utvalget ønsker ikke at det skapes presedens i slike saker og ønsker en endret praksis i forhold til tidligere avgjørelser.”
Fylkesmannen (miljøvernavdelingen) uttrykker skepsis til kommunens dispensasjonspraksis med bakgrunn i areal- og transportplanlegging. Fylkesmannen (landbruksavdelingen) går i mot søknaden med bakgrunn i jordvernet og kulturlandskapet. Landbruksavdelingen går så sterkt i mot tiltaket at de ber om å bli orientert om å bli orientert om vedtaket slik at de kan vurdere å påklage vedtaket. I henhold til Plan- og bygningslovens § 15 kan fylkeskommunen og statlig organ påklage enkeltvedtak etter denne lov dersom vedtaket direkte berører vedkommende myndighets saksområde.
Tiltakshaver grunngir sin dispensasjonssøknad med at det er en fjelltomt og at tomt grenser naturlig til annen bebyggelse. Dette er en begrunnelse av generell karakter, som vil gjelde i en rekke saker.
Den omsøkte boligtomta ligger sentralt, mellom Levanger sentrum og Skogn sentrum. Boligbygging, spesielt i pressområder, bør helst skje etter plan. Gjennom kommuneplanen tar man stilling til hvor fremtidige boligområder skal lokaliseres. Dette er en omfattende prosess hvor både lokale og regionale myndigheter kommer med innspill. Forhold som skal vurderes i denne sammenheng er avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner mm.
Grunner som taler for dispensasjon:
- Søknaden er avklart i forholdet til jordloven og kulturminneloven.
- Tomta skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg.
Grunner som taler mot dispensasjon:
- PUK vedtok i sak 71/09 at de ønsker en endret praksis i forhold til tidligere avgjørelser.
- Fylkesmannen går sterkt i mot at det skal gis dispensasjon. Landbruksavdelingen ber om kopi av vedtaket for evt. å kunne påklage dette.
- De oppgitte grunner anses som generelle.
- Boligbygging i områder med utbyggingspress bør skje etter plan.
Argumentene for dispensasjon er vurdert opp mot argumentene mot dispensasjon. Vi har vektlagt uttalelsen fra Fylkesmannen og PUK sitt vedtak i sak 71/09 vedrørende endring av tidligere praksis sterkt, og mener derfor at det foreligger en overvekt av hensyn som taler mot dispensasjon i denne saken.
Når man endrer praksis i saker er det viktig at man har en konsekvent holdning. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis.
Dersom det gis tillatelse til fradelingen og dispensasjon fra kommunedelplanen for Skogn må det tas forbehold om at Statens Vegvesen gis tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel.