Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2008/11052 - /1719/61/1
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak 71/09 fra møte 19.08.2009 opprettholdes. Klagen fra Ruth og Olav Ringstad datert 04.09.2009 avvises.
Saken sendes over til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Plan- og utviklingskomiteen innvilget ikke dispensasjon til fradeling av boligtomt i LNF-sone E. Vedtaket gjelder sak PS 71/09 i møte den 19.08.2009.
Vedtaket er påklaget av søker Ruth og Olav Ringstad i klage datert 04.09.2009.
Vedlegg:
1 Klagebrev - Ruth og Olav Ringstad - datert 04.09.2009 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Søknad om fradeling mottatt 24.10.2008 PDF
- Tillatelse fra Ståbekken kloakklag mottatt 15.12.2008 PDF
- Søknad om dispensasjon mottatt 15.12.2008 PDF
- Høringsbrev til andre myndigheter datert 22.12.2008 PDF
- Svar fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 21.01.2009 PDF
- Behandling etter Jordloven datert 05.02.2009 PDF
- Brev fra Plan- og byggesakssjefen til søker datert 09.02.2009 PDF
- Svar fra Statens vegvesen Region midt datert 13.02.2009 PDF
- Svar fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 16.02.2009 PDF
- Svar fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 12.06.2009 PDF
- Brev fra Olav Ringstad mottatt 09.07.2009 PDF - foto PDF
- Behandling i sak PS 71/09 i Plan- og utviklingskomiteen i møte 19.08.2009
- Oversendelse av vedtak sak PS 71/09 i brev datert 21.08.2009 PDF
Saksopplysninger:
I sak PS 71/09 i møte den 19.08.2009 avslo Plan- og utviklingskomiteen søknad om dispensasjon til fradeling av boligtomt fra eiendommen Sundlo med gnr/bnr 61/1 i Levanger kommune. Søker er Ruth og Olav Ringstad. Vedtaket ble som følger:
”Ruth og Olav Ringstad gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel til fradeling av parsell på ca 2 dekar fra eiendommen Sundlo med gnr/bnr 61/1 i Levanger kommune.
Utvalget ønsker ikke at det skapes presedens i slike saker og ønsker en endret praksis i forhold til tidligere avgjørelser.
Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra mottatt dato av dette vedtaket, jfr Forvaltningslovens § 28.”
Vedtaket er påklaget av søker Ruth og Olav Ringstad i brev datert 04.09.2009.
Klagens innhold:
Klager skriver at Plan- og utviklingskomiteen i sin begrunnelse ikke viser til eksempler på tidligere avgjørelser på fradeling av gårdstun.
Klager viser til flere saker de mener er relevante og sammenlignbare.
- RS 289/09 1719/34/2 – Johan Holan – Deling av eiendommen Holan søndre – Tilleggsareal til boligtomt – Innvilget
- RS 325/09 1719/34/2 – Johan Holan – Deling av eiendommen Holan øvre – Innvilget
- PS 65/07 1719/257/2 – Børge Lund – Delingssøknad – Kleiven nordre
I sistnevnte sak begrunnet PUK fradelingen med at kommuneplanens arealdel ikke har innvending mot å bygge hus på tidligere bebygde tomter.
Klager skriver at Deres søknad ikke dreier seg om fradeling av ei ny tomt, men å ta vare på et eksisterende tun i et kulurlandskap.
I klagen medgir klager at husene på tunet ble så nedslitt at de var nødt til å rive dem. Kun en gammel låve står igjen. Statens vegvesen har gitt tilskudd på 10.000 kr til riving av låven.
Videre vises det til flere feil i saksopplysningene i Jordlovsbehandlingen, som går på at det er snakk om fradeling av et tun.
Klager skriver også at de er kjent med at ingen av vedleggene var vedlagt eller tilgjengelig før saken ble behandlet.
Vurdering:
Vurdering om klagen er rettidig:
Vedtaket ble fattet av Plan- og utviklingskomiteen i sak PS 71/09 i møte 19.08.2009, ble oversendt søker i brev datert 21.08.2009. Klagen er datert 04.09.2009 og mottatt 07.09.2009, dvs innen klagefristen på 3 uker jfr forvaltningslovens § 28. Klagen anses som rettidig.
Vurdering av klagen:
I korthet går klagen ut på at klager mener det er snakk om fradeling av et eksisterende tun, og ikke fradeling av ei ny tomt.
Dette er ingen ny opplysning. I saksopplysningene i saksfremlegget til 1.gangsbehandlingen, fremgår det at det er det gamle gårdstunet på gården Sundlo som søkes fradelt, og at de gamle bygningene er revet.
Når bygningene først er revet, så vil en søknad om fradeling av det gamle tunet være en søknad om fradeling av ei ubebygd tomt i et LNF-område.
Innstillingen til rådmannen ved 1.gangsbehandlingen var at søknaden skulle innvilges. Blant de særlige grunnene som var nevnt, var at det tidligere hadde vært bebyggelse på tomta. Innstillingen var i tråd med eksisterende praksis og politiske signal fra tidligere avgjørelser. En av avgjørelsene som var nevnt i saksfremlegget var sak PS 65/07, som det også vises til i klagen, hvor Børge Lund fikk fradelt boligtomt hvor det tidligere hadde vært bebyggelse. Det var også listet opp 13 andre saker hvor det var blitt innvilget dispensasjon til fradeling av ubebygd tomt til boligformål i LNF-områder.
Med Plan- og utviklingskomiteens vedtak ved 1.gangsbehandlingen, signaliseres det et politisk ønske om endret praksis i slike saker. Da settes altså tidligere praksis tilside. Plan- og byggesakssjefen mener da at Ruth og Olav Ringstad ikke utsettes for forskjellsbehandling, forutsatt at det vises en konsekvent holdning også i fremtidige tilsvarende saker. Det vises også til fylkesmannens gjentatte påpeking av en uheldig behandling av despensasjonssøknader i Levanger.
De to andre sakene fra Johan Holan som det vises til, anser Plan- og byggesakssjefen som ikke sammenlignbare. Den ene handlet om et mindre tilleggsareal til en eksisterende boligtomt. Den andre saken var en fradeling av et tun med eksisterende bygninger, og ikke et gammelt tun uten bygninger.
Ukorrekte saksopplysninger i saksfremlegget til jordlovsbehandlingen, kan ikke Plan- og byggessakssjefen ta noen stilling til. Jordlovsbehandlingen er underlagt enhet for Landbruk og naturforvaltning i samkommunen. Saken ble forøvrig innvilget etter jordloven.
Alle vedlegg som ikke blir lagt ved saksfremlegget er tilgjengelig elektronisk. De kan hentes frem under selve møtet, eller det kan fås utskrift av vedleggene på forhånd ved henvendelse servicekontoret.
Plan- og byggesakssjefen har vurdert klagen nøye og kan ikke se at den inneholder noe nytt som ikke var kjent ved 1.gangsbehandling av saken. Plan- og byggesakssjefen anbefaler derfor Plan- og utviklingskomiteen at de opprettholder sitt vedtak i sak 71/09 fra møte 19.08.2009.
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 19.08.2009
Forslag i møte:
Forslag til endring fra Gunnar Morten Løvås, SV:
Ruth og Olav Ringstad gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel til fradeling av parsell på ca 2 dekar fra eiendommen Sundlo med gnr/bnr 61/1 i Levanger kommune.
Utvalget ønsker ikke at det skapes presedens i slike saker og ønsker en endret praksis i forhold til tidligere avgjørelser.
Avstemning:
Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og Gunnar Løvås sitt forslag:
Gunnar Løvås sitt forslag til vedtak vedtatt med 6 mot 5 stemmer.
Protokolltilførsel/stemmeforklaring:
Alf Magnar Reberg og Siv By, SP, samt Geir Tore Persøy, FRP, Einar Vandvik og Gerd Talsnes Heggdal, V, stemte for rådmannens forslag (for innvilgelse av dispensasjon).
VEDTAK:
Ruth og Olav Ringstad gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel til fradeling av parsell på ca 2 dekar fra eiendommen Sundlo med gnr/bnr 61/1 i Levanger kommune.
Utvalget ønsker ikke at det skapes presedens i slike saker og ønsker en endret praksis i forhold til tidligere avgjørelser.
Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra mottatt dato av dette vedtaket, jfr. forvaltningslovens § 28.
Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 7 (Dispensasjon) gis Ruth og Olav Ringstad dispensasjon fra kommuneplanens arealdel til fradeling av boligtomt i LNF-område E. Bakgrunn for dispensasjon er gitt i dette saksfremlegg.
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 93 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes søknad fra Ruth og Olav Ringstad om fradeling av parsell på ca 2 dekar fra eiendommen Sundlo med gnr/bnr 61/1 i Levanger kommune. Fradelte parsell skal benyttes til boligtomt.
Det forutsettes at bygning godkjent revet i sak 950/08 blir revet, og at Statens vegvesen Region midt gir avkjørselstillatelse, jfr brev datert 13.02.2009.
Det forutsettes at fradelte parsell sikres atkomst over annen privat eiendom til offentlig veg med vegrett.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Saken gjelder fradeling av boligtomt innenfor LNF-sone E i kommuneplanen for Levanger kommune. Søknaden må behandles som en dispensasjonssak.
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Søknad om fradeling mottatt 24.10.2008 PDF
- Tillatelse fra Ståbekken kloakklag mottatt 15.12.2008 PDF
- Søknad om dispensasjon mottatt 15.12.2008 PDF
- Høringsbrev til andre myndigheter datert 22.12.2008 PDF
- Svar fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 21.01.2009 PDF
- Behandling etter Jordloven datert 05.02.2009 PDF
- Brev fra Plan- og byggesakssjefen til søker datert 09.02.2009 PDF
- Svar fra Statens vegvesen Region midt datert 13.02.2009 PDF
- Svar fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 16.02.2009 PDF
- Svar fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 12.06.2009 PDF
Saksopplysninger:
Plan- og byggesakssjefen mottok 24.10.2008 en søknad om deling av grunneiendom fra Ruth og Olav Ringstad.
Søknaden gjelder fradeling av en parsell på ca 2 dekar fra eiendommen Sundlo med gnr/bnr 61/1 i Levanger kommune.
Omsøkte parsell skal benyttes som tomt for enebolig. Parsellen ligger ved fylkesveg 116. Det er det gamle gårdstunet på Sundlo som søkes fradelt. Bygningene er revet. Det skal benyttes privat vannforsyning, mens eneboligen skal tilknyttes offentlig avløp.
Planstatus:
I kommuneplanen for Levanger kommune ligger parsellen innenfor LNF-sone E, like ved grense mot LNF-sone A. LNF sone E omfatter nedslagsfelt for drikkevannskilder. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen.
Klausulering nedbørfeltet for Hoklingen/Movatnet:
I klausuleringsbestemmelsene for nedbørfeltet for Hoklingen/Movatnet, drikkevannskilden for Levanger kommune, står følgende bestemmelse:
”Ved nybygg av boliger eller ved utbedring av eksisterende kloakkanlegg skal avløpet ledes til offentlig kloakkanlegg der hvor dette er mulig”.
Dette gjøres i denne saken, slik at den anses ikke å være i konflikt med klausuleringsbestemmelsene.
Andre myndigheter:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 7 og § 95 ble saken sendt til andre myndigheter hvis fagområde blir berørt for uttalelse og behandling etter annet lovverk.
Innherred samkommunes enhet for Landbruk og naturforvaltning behandlet saken etter Jordloven i møte 05.02.2009. De godkjente saken som omsøkt.
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag skriver i uttalelse datert 16.02.2009 følgende:
”Søknaden innebærer tomt for enebolig på det gamle gårdstunet på Sundlo. Den omsøkte tomta består, i henhold til opplysninger fra søker, av fjellgrunn, men ligger omkranset av dyrka jord på tre sider og veg på den fjerde, og ligger ihht arealdelen i et LNF-område.
Landbruksdirektøren finner grunn til å minne om at vernet om dyrka jord og miljøverdiene i kulturlandskapet er vesentlig innskjerpet, jf felles brev fra Miljøverndepartementet og Landbruks- og matdepartementet datert 21.02.2006 Vern om jorda og kulturlandskapet – kommunens ansvar innenfor nasjonale mål. I innskjerpingsbrevet tydeliggjøres at grep ifht jordvern må tas i overordnet plan. Enkeltsaker og reguleringsplaner som ikke er i tråd med overordnet plan må i størst mulig grad begrenses.
Landbruksdirektøren legger merke til at det er en stor mengde enkeltsaker/dispensasjonssaker fra Innherred Samkommune, sammenlignet med andre kommuner. Innherred Samkommune var godt i gang med revisjonen av kommuneplanens arealdel, og landbruksdirektøren ber kommunen prioritere å få i land denne.
Landbruksdirektøren innser at det omsøkte arealet utgjør et gammelt tunområde. Arealet ligger imidlertid midt i et større sammenhengende jordbruksområde, med større sammenhengende jordbruksarealer omkring, og landbruksdirektøren fraråder således at det gis dispensasjon på omsøkte tomt.”
Fylkesmannens miljøvernavdeling har ingen merknader.
Nord-Trøndelag Fylkeskommune skriver i brev datert 12.06.2009 at de ved befaring 23.04.2009 har konstatert at det ikke er noen konflikt med automatisk fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet, og at de derfor ikke har noen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate, og fylkeskommunen minner derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8 dersom noen treffer på slike kulturminner i det videre arbeidet. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.
Veg, vann- og avløp:
Vann skal tas fra egen brønn, mens avløp skal gå via Ståbekken kloakklag og inn på kommunalt avløp. Det er vedlagt avtale med Ståbakken kloakklag.
Når det gjelder atkomst til parsellen, så skriver Statens vegvesen Region midt i brev datert 13.02.2009, at hvis de skal godkjenne avkjørselen, må låve/uthus langs vegen rives. Det er søkt og innvilget rivingstillatelse på driftsbygningen (sak 950/08). Dersom fradelingssøknaden blir godkjent, må det forutsettes at bygningen rives og at vegvesenet dermed godkjenner avkjørselen.
Vurdering:
Omsøkte fradeling betinger at det gis dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag fraråder kommunen og innvilge dispensasjon. Dette er grunnen til at Plan- og byggesakssjefen velger å legge saken frem for politisk behandling i Plan- og utviklingskomiteen.
Vurdering av dispensasjon:
I henhold til plan- og bygningslovens § 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon.
Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket ”særlige grunner”, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 (1984-1985) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til ”særlige grunner” oppfylt.
Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av 15.02.2007. Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon.
Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere.
Søker begrunner søknaden med følgende:
§ Søker skal selge gården til neste generasjon, og ønsker fortsatt å bo i grenda.
§ Søker mener det er viktig at det bor flere generasjoner i grendene. Selv om gårder blir tilleggsjord må bosetningen opprettholdes.
§ Parsellen ligger på fjellgrunn. Det har tidligere stått hus her.
Søknaden er avklart i forholdet til Jordloven og Kulturminneloven.
Grunner som taler mot dispensasjon:
§ Deler av de oppgitte grunner anses som generelle.
§ Å gi dispensasjon vanskeliggjør praktisering av kommuneplanen.
§ Kommuneplanen blir mindre forutsigbar.
§ Å gi dispensasjon skaper presedens.
I Fylkesmannen i Nordland sin behandling i klagesak om fradeling av hyttetomt på eiendommen Fåraaunet i Åsenfjord, bemerkes det at søkers tilknytning til området ikke kan tillegges særlig vekt. Dette vil gjelde generelt i mange delingssaker. Mens arealbruk og bygninger/konstruksjoner fastlegges og oppføres i et langt perspektiv, vil eierforholdene på stedet oftest være skiftende.
Boligbygging, spesielt i pressområder, bør helst skje etter plan, slik som Fylkesmannen påpeker. Gjennom kommuneplanen tar man stilling til hvor fremtidige boligområder skal lokaliseres. Dette er en omfattende prosess hvor både lokale og regionale myndigheter kommer med innspill. Forhold som skal vurderes i denne sammenheng er avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner mm.
Samtidig er det et ønske om å sikre bosetting ute i bygdene.
Å vurdere alle disse momentene i en helhet for en hel kommune, er en del av prosessen med å lage/revidere en kommuneplan. Ny kommuneplanen for både Levanger og Verdal kommuner er nå under utarbeiding.
Fylkesmannen fraråder kommunen å innvilge dispensasjon i saken, og anbefaler heller kommunen å prioritere arbeidet med revisjon av kommuneplanen. Å gi dispensasjoner vanskeliggjør praktiseringen av kommuneplanen. De vurderinger, innspill og innsigelser som er kommet inn fra ulike hold i planprosessen, settes til side. Miljøvernavdelingen viser også til presedensfaren ved å innvilge dispensasjon.
Det er i den senere tid gitt flere dispensasjoner til fradeling av boligtomter innenfor LNF-formålet i kommuneplanen. Fra 2006 og til i dag kan nevne følgende saker:
Plan- og byggesakssjefen finner små forskjeller på denne saken og nevnte saker. Med bakgrunn i tidligere dispensasjoner, mener Plan- og byggesakssjefen derfor at det allerede er skapt presedens og at et avslag her vil medføre usaklig forskjellsbehandling.
En bevisst endring av dispensasjonspraksis og en konsekvent holdning i fremtidige saker, vil likevel ikke anses som usaklig forskjellsbehandling.
Det har tidligere stått bygninger på parsellen, og det ligger til rette for vann- og avløp.
Med bakgrunn i ovennevnte finner Plan- og byggesakssjefen at det foreligger en overvekt av særlige grunner og anbefaler at det innvilges dispensasjon i fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av boligtomt i LNF-område.
Forutsetninger for dispensasjonen er at låven som vegvesenet ber om skal rives, blir revet, og at vegvesenet dermed gir endelig godkjenner avkjørselen. Av situasjonskartet ses at parsellen ikke direkte grenser til offentlig veg. Det bør da forutsettes at parsellen sikres atkomst frem til offentlig veg. Dette bør helst skje ved tinglyst vegrett.