Plan- og utviklingskomiteen 21.04.10 - sak 44/10 - 1719/330/1/1 - Mads Kristian Laugsand - Søknad om oppføring av fritidsbolig og dispensasjon fra arealdelen til kommuneplanen - Berghaugen - Ytterøy

Saksbehandler: Hilde Røstad
Arkivsaknr: 2009/5322 - /1719/330/1/1
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 gis det dispensasjon fra bestemmelsene i arealdelen til kommuneplanen vedrørende krav om bebyggelsesplan.

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 gis det dispensasjon fra bestemmelsene i arealdelen til kommuneplanen vedrørende maksimalt areal innenfor område B5.

Dispensasjonen gis på følgende vilkår:

• Fritidsboligen plasseres slik at avstanden til stien blir minimum 2.5 meter (samme avstand som tidligere fritidsbolig).
• Samlet bruksareal på eiendommen settes til 100m2. Tegningene på fritidsboligen må omarbeides i tråd med dette.

Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.

Vedlegg:
Ingen

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

1. Søknad om tillatelse til tiltak med vedlegg mottatt 2.3.2010 PDF
2. Merknad fra nabo mottatt 15.7.2009 PDF
3. Brev vedrørende befaring datert 10.3.2010 PDF
4. Oversendelsesbrev til Fylkesmannen og Fylkeskommunen datert 11.3.2010 PDF
5. Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune mottatt 22.3.2010 PDF
6. Uttalelse fra Fylkesmannen mottatt 22.3.2010 PDF

Saksopplysninger:
     
Oversiktskart     Situasjonskart

 
Fasadetegninger

Saken gjelder en søknad fra Byggmester Ketil Kvamvold på vegne av Mads og Ingunn Laugsand om oppføring av fritidsbolig på eiendommen Berghaugen, gnr.330 bnr.1 fnr.1, Ytterøy.

Omsøkt fritidsbolig har et bruksareal 97m2 (6 m2 overbygd areal regnes med i bruksarealet). I tillegg er det et uthus på eiendommen som fortsatt skal stå. Uthuset har et bruksareal på 12m2. Totalt blir bruksarealet på eiendommen 109m2.

Det ble i sak 448/09 gitt tillatelse til nedbrenning (brannøvelse) på en eldre fritidsbolig på eiendommen.

Det søkes om dispensasjon fra bestemmelsen vedrørende bebyggelsesplan og maksimalt areal i arealdelen til kommuneplanen. Dispensasjonssøknaden begrunnes med følgende:

”Vårt største ønske er å få bygge fritidsbolig i Berghaugen på Ytterøy. Familien har sterk tilknytning til stedet. Den gamle hytta ble bygd tidlig på 60-tallet av Mads Kristian sin mormor og morfar. De bygde en vertikaldelt hytte i samarbeid med en vennefamilie. Hytta var en av de første fritidsboligene som ble bygd på øya. Hytta er av meget dårlig forfatning. Restaurering er ikke anbefalt av Karlsen Tre og Mur, Ytterøy. Det ble i mars 2007 gjennomført undersøkelser av inneklimaet i hytta. Undersøkelsen påviste rikelig vekst av muggsopp (Cladosporium og Pencillium).

 Vi har nå overtatt hele hytta og har planer om å sette opp ei ny fritidsbolig på tomta Berghaugen. Vi planlegger å bygge ei noe større hytte enn den som står der fra før. Vi ønsker derfor dispensasjon fra kommunens arealplan tillatte bruksareal. Vår planlagte fritidsbolig har et innvendig mål på 91,3m2 og bebygd areal på 109,2m2. Etter avtale med Sølva Unn Bratsberg, Mads Kristian sin mormor, skal hun ha bruksrett på den i sin levetid. Mange i familien har sterk tilknytning til stedet. Som en del av overtakelsesavtalen har vi stilt hytta til dispensasjon for flere. Vårt arealbehov er preget av dette samtidig som vi ser for oss helårsbruk av fritidsboligen. Fritidsboligene som ligger i nærheten (8 av 9 boliger), er tidligere småbruk som er omgjort til fritidsboliger. Hytta vil derfor ikke på noe vis bli dominerende i nærmiljøet.” 

På grunn av at det søkes om dispensasjon fra arealdelen til kommuneplanen, er saken sendt på høring til Fylkesmannen og Fylkeskommunen. Nord-Trøndelag Fylkeskommune har i følge brev datert 17.3.2010 ingen merknader til tiltaket. Fylkesmannen har i følge brev datert 16.3.2010 ingen merknader til tiltaket.

Fra nabo, eier av eiendommen gnr.330 bnr.1 er det mottatt følgende merknad, datert 10.7.2009:

”I forbindelse med deres planer i berghaugen, har vi som grunneiere/ naboer følgende anmerkninger:

1. Hytta må ikke plasseres nærmere turstien enn dagens hytte. Dette gjelder også hyttas utbygg på framsida. Hytta kan trekkes lenger vekk fra stien, men neppe så mye som 2,5 meter.
2. Hyttas bruksareal må ikke overstige bestemmelsene i kommunens arealplan, dvs. 80m2.”
 
Tiltakshaver har i brev datert 25.9.2009 kommentert merknaden fra nabo med følgende:

1. ”Hytta ligger i dag kloss opp til tursti/ kjerrevei og hyttas grense til stien er avgrenset med en liten steinmur i dag. Den nye hytta vil ikke gå over stien som går forbi hytta, men blir liggende ca. 1 meter fra denne, alt etter hvor godt vi får gravd ut tomta. Men det er viktig for oss at stien blir opprettholdt som den er i dag.
2. Hyttas bruksareal er i dag over reguleringsplanen til kommunen. Den har et totalareal på ca. 90 m2. Vår nye hytte vil ha innvendige mål på 91,3m2.”

Vurdering:
Området er ikke regulert, men er utlagt til landbruks-, natur- og friluftsområde, sone B5, i arealdelen til kommuneplanen. I bestemmelsene står blant annet følgende:

”... Ny fritidsbebyggelse i sone C og i sone B5 kan tillates i et omfang som må fastlegges gjennom bebyggelsesplan. Unntak fra dette er mindre vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse.

Hver hyttetomt eller feste kan bare bebygges med en hytteenhet. Største tillatte bruksareal pr. tomt eller tomtefeste er 80 m2. I dette arealet inngår også uthus/ anneks. Uthus/ anneks skal ikke være større enn 20m2. I tillegg til dette kan det oppføres veranda med bebygd areal inntil 30m2 ....”

I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 kan det gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Det kan settes vilkår for dispensasjon.

Søknaden gjelder oppføring av en erstatningshytte. Vi kan ikke se at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt hvis det dispenseres fra arealkravet og kravet til bebyggelsesplan. Det må da vurderes om fordelene ved å gi en dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 

Det er tidligere gitt en rekke dispensasjoner fra kravet om bebyggelsesplan og bestemmelsen om maksimalt 80m2 bruksareal innenfor område B5 i arealdelen til kommuneplanen (opp til 100 m2 bruksareal). I nyere reguleringsplaner på Ytterøy (Øvre og Osnebben) er det også åpnet for å bygge inntil 100m2.

Saken har vært forelagt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Nord-Trøndelag Fylkeskommune. Ingen av høringsinstansene har merknader til saken.

  
Bilde viser hvor langt ut i stien hytta kommer       Bildet viser terrenget bak hytta 

Arealkravet i arealdelen til kommuneplanen er satt av estetiske hensyn. Dette området er spredt bebygd, hovedsaklig med tidligere småbruk som er omgjort til fritidsboliger. Vi mener derfor at det kan gis dispensasjon fra arealkravet, men begrenset opp til 100 m2 bruksareal totalt på eiendommen, i samsvar med tidligere praksis. Det vil si at fritidsboligen kan ha et bruksareal opp til 88m2, da uthuset har et bruksareal på 12m2.

Det er den 19.3.2010 foretatt befaring på stedet. Rett sørøst for omsøkt fritidsbolig går det en sti i dag. Denne stien starter ved fergeleiet. Stien er viktig for at gående og syklende lett skal komme seg til stranden ved Sandingsbukta. Tidligere hytte sto ca. 2.5 meter fra stien. Som bildet ovenfor viser vil ny fritidsbolig bli plassert helt inntil stien (det er søkt om 1 meter). På grunn av bergveggen i bakkant vil det være vanskelig å trekke fritidsboligen lenger bak (se bildet overfor). Vi mener denne plasseringen vil privatisere stien ytterligere. Folk kan kvie seg for å benytte en sti som går i hytteveggen. Viktigheten av avstanden til stien er også påpekt i nabomerknaden.

Som nevnt ovenfor skal det ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Det å tilrettelegge for gående og syklende er viktig i forhold til både helse, miljø og tilgjengelighet.

Med bakgrunn i ovennevnte vurdering er vi negative til at ny fritidsbolig plasseres nærmere stien enn tidligere fritidsbolig (2.5 meter). Ut i fra tidligere praksis, områdets karakter og positive uttalelser fra faginstansene mener vi at det kan dispensasjon i denne saken under forutsetning av at arealet begrenses til 100m2 bruksareal og at avstanden til stien blir min. 2.5 meter.