Saksbehandler: Torbjørn Sirum
Arkivsaknr: 2009/10593 - /1719/18/2
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 19-2 (Dispensasjon) innvilges Kolbjørn Moe dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av boligtomt i LNF-sone A. Bakgrunn for dispensasjon er gitt i dette saksframlegg.
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 93 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) innvilges søknad om fradeling av parsell på ca 2000 m2 fra eiendommen Neshaug med gnr/bnr 18/2/ på Ronglan i Levanger kommune.
Det tas forbehold om at det innvilges utslippstillatelse.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Søknad om deling av grunneiendom mottatt 28.01.2010 PDF
- Høringsbrev datert 01.02.2010
- Brev fra Nord- Trøndelag fylkeskommune datert 22.02.2010 PDF
- Landbrukssjefens vedtak etter jordloven, datert 23.02.2010 PDF
- Brev fra Statens Vegvesen Region midt datert 24.02.2010 PDF
- Brev fra Fylkesmannen i Nord- Trøndelag datert 24.02.2010 PDF
- Brev fra eierne av gnr. 76 bnr. 1 datert 20.03.2010 PDF
- Brev fra Kolbjørn Moe datert 26.03.2010 PDF
- E- post fra fagleder veg vedr. avkjørsel, mottatt 26.03.2010 PDF
Saksopplysninger:
Innherred samkommune v/ enhet for plan, byggesak, oppmåling og miljø (PBOM) mottok 28.01.2010 søknad om deling av grunneiendom og søknad om dispensasjon fra Kolbjørn Moe.
Søknaden:
Søknaden gjelder fradeling av en parsell på ca. 2 dekar fra eiendommen Neshaug, gnr. 18 bnr. 2 på Ronglan i Levanger kommune. Omsøkte parsell skal benyttes som boligtomt. Parsellen skal tilknyttes offentlig vannledning, mens det for avløpet vil bli søkt om utslippstillatelse for biologisk renseanlegg som dimensjoneres slik at også eksisterende våningshus på eiendommen Neshaug og eksisterende bolighus på eiendommen gnr. 18 bnr. 118 blir tatt med. Avkjørsel til planlagte tomt blir fra kommunal veg nr. 18.
Planstatus:
Omsøkte parsell ligger i kommuneplanen for Levanger kommune innenfor LNF område, sone A. Det søkes om dispensasjon i fra kommuneplanens arealdel.
Andre myndigheter:
I henhold til plan- og bygningslovens kapittel 19 ble søknaden om dispensasjon i brev datert 01.02.2010 til Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, Nord- Trøndelag fylkeskommune, Innherred samkommune v/ enhet for landbruk og Statens Vegvesen for uttalelse og behandling etter annet lovverk.
Fylkesmannen i Nord- Trøndelag skriver i brev datert 24.02.2010 bl.a. følgende:
”Fra Landbruksavdelingen:
Omsøkte parsell på ca 2 da ligger på en skog-/krattbevokst fjellknaus/skogholme, som igjen ligger i et større sammenhengende jordbrukslandskap på Ronglan i Levanger kommune. Selve tomta bebygger ikke dyrka jord, men adkomstvegen er lagt over dyrka jord i eiendomsgrensen mot nabo.
Landbruksdirektøren minner om at jordvernet og forvaltningen av kulturlandskapet er vesentlig innskjerpet, jf. bl.a. felles brev fra Miljøverndepartementet og Landbruks- og matdepartementet til kommunene m.fl. datert 21.02.06 Vern om jorda og kulturlandskapet -kommunens ansvar innenfor nasjonale mål. Innskjerpingsbrevet retter spesielt fokus på et høyt omfang av dispensasjonssaker som bit-for-bit gir en uheldig fragmentering av landskapet og produksjonsområder. Departementene er tydelig på at det er overordnede planer, kommuneplanens arealdel/ kommunedelplaner, som bør styre arealutviklingen og grep ifht jordvern og ikke enkeltsaker/reguleringsplaner som ikke er i tråd med overordnet plan.
Landbruksdirektøren er generelt kritisk til dispensasjonssaker som innebærer bolig på åkerholmer/skogsholmer og hvor adkomstveg må bygges over dyrka jord. Dette både ut fra hensynet til kulturlandskapet og til det klart innskjerpede jordvernet. Landbruksdirektøren har ved flere slike saker i fylket gått i mot at det blir gitt dispensasjon. Landbruksdirektøren er imidlertid tydelig på at det må foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.
Landbruksdirektøren ser at det kan være forhold ved denne søknaden som tilsier at det kan være riktig å finne en løsning i nærheten av tunet og produksjonsvirksomheten på
eiendommen. Landbruksdirektøren vektlegger her også at dette området ligger et godt stykke fra områder med press ifht boligbygging. Landbruksdirektøren vil derfor ikke gå i mot denne dispensasjonssaken, men vil i lys av det klart innskjerpede jordvernet be kommunen primært vurdere en lokalisering av ny tomt på samme side av vegen som tunet på eiendommen.
Sekundært ber landbruksdirektøren kommunen vurdere lokaliseringen av adkomstvegen til foreslått tomt. Dette er en liten landbrukseiendom, hvor det for framtida også vil være svært aktuelt at jorda drives av andre. I forhold til hvordan skogsholmen ligger og er vinklet ifht vegen, samt ifht hvordan dyrka jorda på denne eiendommen ligger i forhold til tilliggende dyrka jord, ber landbruksdirektøren kommunen vurdere en lokalisering av adkomstvegen som omdisponerer minst mulig dyrka jord og som blir til minst mulig driftsmessig ulempe.
Fra Miljøvernavdelingen:
Levanger kommune har en vedtatt arealplan som styringsverktøy for arealbruk. Omsøkte
tiltak ligger innenfor LNF- område med streng holdning til omdisponering. Planen har videre avsatt egne områder for boligbygging. Omsøkte areal er en åkerholme i et småkupert kulturlandskap.
En eventuell dispensasjon vil medføre at arealplanen bit for bit mister sin betydning som styringsverktøy. Miljøvernavdelingen vil derfor fraråde dispensasjon som omsøkt og råder kommunen til å henvise ny boligbygging til allerede planavklarte byggeområde.”
Nord- Trøndelag fylkeskommune skriver bl.a. følgende i sin uttalelse datert 22.02.2010:
”Søknaden gjelder dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av boligtomt ca 2 da, på gnr 18/2. Boligen foreslås plassert på en åkerholme, med ny atkomst over dyrka mark langs eiendomsgrensa fram til fylkesvegen.
Søknaden begrunnes med at odelsberettiget datter ønsker å bosette seg på heimgården og å komme i nærheten av familie og næringsvirksomhet som i dag drives i våningshuset på gården.
Gården ligger i et stort sammenhengende jordbrukslandskap, der spredt boligbygging ifølge kommuneplanens arealdel, ikke er tillatt. Dersom fradeling skal tillates i dette området bør det tilstrebes en samlokalisering med eksisterende bebyggelse og der en mest mulig kan unngå ulemper for et rasjonelt landbruk. Selv om boligen er foreslått på udyrka mark på en åkerholme vil det føre til oppdeling av eiendommen og framføring av veg over dyrka mark. Dersom dispensasjon skal gis vil vi anbefale en samlokalisering i tilknytning til eksisterende tun og enebolig som er lokalisert i tilknytning til et skogvokst område på vestsiden av fylkesvegen.
Kulturminner
Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) §3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML §8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.
Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og
meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.”
Innherred samkommune v/ enhet for landbruk har gjort følgende vedtak i henhold til Jordloven:
”Landbrukssjefens vedtak:
Med hjemmel i Jordlovens §§ 9 og 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M- 6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement gis med dette Kolbjørn Moe samtykke til omdisponering og fradeling av en ubebygd, udyrka parsell på ca. 2 dekar av eiendommen Neshaug, gnr. 18, bnr. 2 i Levanger kommune slik det er søkt om. Det omsøkte arealet skal brukes til boligformål.”
Statens Vegvesen Region midt skriver i brev datert 24.02.2010 bl.a. følgende:
”Vi viser videre til vårt brev til Kolbjørn Moe, datert 24.februar 2010, med kopi til Dem, hvor vi redegjør for vår vurdering når det gjelder avkjørselssøknad til omsøkte fradeling.
Ut i fra ”Rammeplan for avkjørsler”, hvor holdninger til avkjørselsspørsmål er beskrevet, samt trafikksikkerhetsmessige vurderinger, ber vi Moe om han kan finne en annen parsell av eiendommen til fradeling eller søke om avkjørselstillatelse til kommunal veg som kommer inn på fylkesvegen like i nærheten.
På dette grunnlag går vi i mot at det gis dispensasjon fra Levanger kommunes arealplan.”
I fra enhet for kommunalteknikk Levanger kommune har vi fått sendt følgende pr. E-post vedr. avkjørsel til planlagt tomt av gnr. 18 bnr. 2:
”Kolbjørn Moe har henvendt seg ang. søknad om avkjørsel fra kommuneveg nr. 18 til parsell av ovenstående eiendom. Det er tidligere søkt om avkjørsel fra fv.111 med resultat avslag på søknaden. Levanger kommune vil gi tillatelse til å anlegge avkjørsel fra kommunevegen. Den har for så vidt liten trafikk og vi ser ikke de helt store problemene med ny avkjørsel.
Avkjørsla bør trekkes noe mot nord etter kommunevegen så den ikke munner i kryss med fylkesvegen. Det må også anlegges stikkrenne under avkjørsla med minimum diameter 200 mm.
Parsell av eiendommen gnr. 18, bnr. 2 gis tillatelse til anlegg av avkjørsel fra kommuneveg nr. 18.”
Fra eierne av tilstøtende naboeiendom gnr. 76 bnr. 1 har det kommet følgende uttalelse til planlagt adkomst veg:
”Undertegnede, eiere av eiendommen Gnr 76/bnr l, bekrefter at vi har vært med i vurderingen av lokalisering av adkomsvei til planlagt tomt på eiendommen 18/2.
Etter vårt syn er dette den beste lokaliseringen pga at dette er en naturlig oppdeling av åkrene sånn som landskapet er. Per i dag oppdeles også åkrene driftsmessig slik at det er et naturlig skille akkurat i grensen mellom eiendommene der vi er blitt enige om plassering av veien.
Det bør også nevnes at det er en stengekumme for det offentlige vann-nettet akkurat i grensen her.
Ellers så ser vi meget positivt på at det planlegges ny bolig på ansøkte tomt og ser frem til å få nye naboer.”
Kolbjørn Moe har i brev datert 23.03.2010 skrevet følgende kommentarer til Fylkesmannens uttalelse:
”Ang fylkesmannens merknader i forbindelse med å vurdere lokalisering av ny tomt på samme side av fylkesveien som eksisterende tun ligger:
Landbrukssjefen og landbruksveileder Arvid Tverdal har vært på befaring og sett på
muligheten for alternativ lokalisering, og har kommet til at det ikke er noe egnet areal for bolig på denne siden av veien. Bl.a. er det liten plass pga av adkomstvei opp til bolig på eiendommen gnr 18/bnr 118, eier Anne Kari Ottem. Det ville bety at evt. ny bolig måtte plasseres helt inn til en bratt fjellskrent hvor solforholdene er meget dårlige.
Ang. lokalisering av adkomstvei til planlagt tomt:
Adkomstvei er forsøkt plassert så gunstig som mulig både når det gjelder bruk av dyrka jord og i forhold til drift. Foreslått plassering er også gjort i samråd med nabo som leier og driver jorda i dag. I samråd med nabo er veien lokalisert slik at den også kan brukes som tilkomstvei/ avlingsvei til deler av deres eiendom. Terrenget i området er slik at det er naturlig med deling av åkrene langs grensa mellom eiendommene. Selv i dag blir ikke disse åkrene bearbeidet som èn enhet — det er rett og slett ikke naturlig. Levanger kommune har også en kumme i forbindelse med offentlig vannledning plassert i grensen mellom eiendommene.
Planlagt lokalisering av adkomstvei vil således ikke ha noen betydning for brukets avkastningsevne og heller ikke til hinder for drift av dyrkajorda.
Det er søkt Levanger Kommune om avkjørsel fra kommunal veg.
Ang. Miljøvernavdelingens merknader:
Det er odelshaver, Tone Merete Ottem Moe, som ønsker å etablere seg og bygge på
hjemgården. Dette av flere årsaker, nærhet til familie, sterk tilknytning til hjemstedet og ønske om å overta og videreføre bruket i familien. I tillegg ønsker de å bo på Ronglan pga av at de ønsker at deres barn skal få en trygg og god oppvekst på Tuv skole og oppvekstsenter. Med bakgrunn i at hun selv er oppvokst på hjemgården og setter stor pris på den frihet og trygghet det betyr, ønsker de å tilby sine barn det samme privilegium, så det å etablere seg i et boligfelt er ikke noe alternativ.
Fra nabolaget er det svært positive tilbakemeldinger på planene om bygging på planlagte tomt. At ungdommer vil tilbake til bygda og bidra i lokalsamfunnet ses på som meget positivt.
Ang. vann, strøm og kloakk.
Det er lett tilgang til vann fra offentlig vannforsyning (Levanger Kommune), kun ca 50 -60 m fra hovedvannledning.
Strøm er også lett tilgjengelig med transformator ca 150 m fra tomta. I og med at det ikke er lagt til rette for kommunal kloakkløsning er det planlagt benyttet en biologisk løsning som vil bli dimensjonert slik at den er stor nok til å bli koblet sammen med våningshuset på gnr 18/bnr2 pluss hus på eiendommen gnr 18 / bnr 118, eier Anne Kari Ottem.
En bolig som arkitektonisk er tilpasset tomta vil etter vår mening ikke forringe, men heller tvert imot beskjønne naturlandskapet i området.
Det er også viktig å bemerke at området ikke er under press ifht. boligbygging og også at dagens våningshus benyttes både til bolig for eieren, Kolbjørn Moe m/hustru, samt som produksjonslokale for Joys Thaimat.
Tone Merete er også styremedlem og delvis aktiv i driften av Joys Thaimat as og en nær lokalisering til produksjonslokalet anses også som meget gunstig og fordelaktig for alle parter.
Vi håper på en positiv behandling av søknaden.”
Samfunnssikkerhet:
I følge de flomsone- og kvikleiresonekart som kommunen har tilgang til, ligger omsøkte parsell ikke innenfor flomsoner eller faresoner for kvikkleire. Kommunen kjenner ikke til andre farer i forhold til grunn, som for eksempel radon.
I forbindelse med en evt. byggesøknad for bolighus er også grunnforholdene en del av ansvarsområdene som skal prosjekteres. Da knyttes det også en ansvarsrett for prosjekteringen med kontroll til et ansvarlig foretak.
Vurdering:
Omsøkte fradeling betinger at det gis dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger.
Vurdering av dispensasjon:
I henhold til kapittel 19 i plan- og bygningsloven kreves grunngitt søknad fra ansvarlig søker. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovers bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8(100 metersbeltet i strandsonen) når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden.
Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor relevante forhold er like og det har ikke skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere.
Søker begrunner søknaden med følgende:
- Søkers datter Tone Merete Moe m/ familie planlegger å flytte hjem og bygge hus på tomt av hjemgården.
- Eksisterende våningshus benyttes til produksjonssted for Joys Thaimat og bebos av dagens eiere av eiendommen Neshaug.
- Arealet det søkes om fradeling for er en skog- og krattbevokst fjellknaus.
- Adkomst er planlagt langs grense mot naboeiendom og vil ikke være til sjenanse for eller til noen ulempe for jorddyrking.
- Ønsket om å flytte hjem til hjemgården er mangesidig. Ønsket om nærhet til foreldre/ besteforeldre er et av de største i så henseende. Videre er båndene til hjemgården sterke. Tone Merete er også involvert i Joys Thaimat som medlem av styret, og nærhet til produksjonslokaler er også viktig i valg av tomt.
Grunner som taler mot dispensasjon:
- Deler av de oppgitte grunner anses som generelle.
- Å gi dispensasjon vanskeliggjør praktisering av kommuneplanen.
- Kommuneplanen blir mindre forutsigbar.
- Å gi dispensasjon skaper presedens.
I tilsvarende saker er det fra bl.a. Fylkesmannen bemerket at en søkers tilknytning til et område ikke kan tillegges særlig vekt. Dette vil gjelde generelt i mange delingssaker. Mens arealbruk og bygninger/ konstruksjoner fastlegges og oppføres i et langt perspektiv, vil eierforholdene på stedet ofte være skiftende.
Ny boligbygging bør som Fylkesmannen råder kommunen til skje etter i allerede planavklarte områder. Gjennom kommuneplaner tar man stilling til hvor fremtidige boligområder skal lokaliseres. Dette er en omfattende prosess hvor både lokale og regionale myndigheter kommer med innspill. Forholdene som skal vurderes i denne sammenheng er avstand til skole, barnehager og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner med mer.
Samtidig er det et ønske om å sikre bosetting ute i bygdene.
Å vurdere alle disse momentene i en sin helhet for en kommune, er en del av prosessen med å lage/ revidere en kommuneplan. Ny kommuneplan felles for både Levanger og Verdal kommune er under utarbeiding.
Det er kommet innspill om spredt boligbygging i dette området, et innspill som tas med i det videre arbeidet med utarbeiding av forslag til ny kommuneplan.
Fylkesmannen v/ landbruksavdeling har flere merknader/ kommentarer til søknaden om dispensasjon. Landbruksdirektøren er generelt kritisk til dispensasjonssaker som innebærer bolig på åkerholmer/ skogholmer og hvor adkomstveg må bygges over dyrka jord. Landbruksdirektøren går ikke imot denne dispensasjonssaken, men vil i lys av det klart innskjerpede jordvernet be kommunen primært vurdere en lokalisering av ny tomt på samme side av vegen som tunet på eiendommen. Sekundært ber landbruksdirektøren kommunen vurdere lokaliseringen av adkomstvegen til foreslått tomt som omdisponerer minst mulig dyrka jord og som blir til minst mulig driftsmessig ulempe.
Statens vegvesen har i sin uttalelse bedt søker om å søke om avkjørselstillatelse til kommunal veg i stedet for fylkesveg 111. Tillatelse til avkjørsel til kommunal veg nr. 18 er gitt og en anser at Statens Vegvesen sin uttalelse som imøtekommet.
Eierne av tilstøtende naboeiendom og som driver dyrkajorda på eiendommen Neshaug, har skrevet at de synes den planlagte adkomstvegen medfører en naturlig oppdeling av åkrene sånn som landskapet er i dag. Per i dag oppdeles også åkrene driftsmessig slik at det er et naturlig skille akkurat i grensen mellom eiendommen der vi er blitt enige om plassering av vegen.
Nord- Trøndelag fylkeskommune har i sin uttalelse tilrådd kommunen at hvis fradelingen skal godkjennes at ny tomt samlokaliseres med eksisterende bebyggelse på den andre siden av fylkesvegen.
Kolbjørn Moe har i brev datert 23.03.2010 kommet med diverse kommentarer til bl.a. Fylkesmannens sin uttalelse. Når det gjelder alternativ tomt på den andre siden av vegen opp imot eksisterende bebyggelse er dette nøye vurdert og kommet fram at det ikke er noe egnet areal for bolig der. Lokalisering av adkomst er forsøkt plassert så gunstig som mulig når det gjelder bruk av dyrka jord og i forhold til drift. Det er videre et sterkt ønske om å kunne etablere seg og bygge bolighus på tomt av hjemgården av flere årsaker.
Det er i den senere tid gitt flere dispensasjoner til fradeling av boligtomter innenfor LNF-formålet i kommuneplanen. Fra 2006 og til i dag kan nevne følgende saker:
Plan- og byggesakssjefen finner små forskjeller på denne saken og nevnte saker. Med
bakgrunn i tidligere dispensasjoner, mener Plan- og byggesakssjefen derfor at det allerede er skapt presedens og at et avslag her vil medføre usaklig forskjellsbehandling.
Dersom Plan- og utviklingskomiteen mener at praksisen med å innvilge dispensasjon fra
kommuneplanen til fradeling i LNF-områder bør endres, så kan komiteen velge å ikke innvilge dispensasjon i denne saken. En konsekvent holdning i fremtidige saker vil ikke medføre usaklig forskjellsbehandling.