Plan- og utviklingskomiteen 21.04.10 - sak 41/10 - Områdereguleringsplan for Vassmarka – Åsen næringspark

Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2007/11560 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
a) § 3.4 suppleres med følgende: ”Ved detaljregulering av næringstomter større enn 10 daa skal det av hensyn til nærmiljø og klima reguleres privat vegetasjonsskjerm på minst 2 m bredde i ytterkanten av tomta, der tomta ikke grenser til annen grønnstruktur eller LNFR-formål.Vegetasjonsbeltene tillates ikke brukt til lagring. Den delen av tomten som ikke er bebygd skal opparbeides og holdes ryddig. Utomhusområdene skal være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen.”

Forslag til områdereguleringsplan for Vassmarka - Åsen næringspark, datert 29.09.09, rev. 19.02.10 med bestemmelser datert 10.02.10 og revidert i hht. overnevnte, legges ut til offentlig ettersyn, jfr. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

1. Planbeskrivelse med konsekvensutredning - sammendragsrapport rev. 22.02.2010 PDF
2. Plankart datert 29.09.09, rev. 19.02.10 PDF
3. Reguleringsbestemmelser datert 10.02.2010 (mottatt 08.04.10) PDF
4. ROS-analyse PDF
5. Øivind Nybakken - Miljøoppfølging Vassmarka/Åsen Næringspark - 28.05.09 PDF
6. Støysonekart 01.10.09 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

1. Multiconsult AS – Landskap – 25.08.2009.
2. Nord Trøndelag fylkeskommune – Rapport fra arkeologiske påvisningsundersøkelse av automatisk fredete kulturminner ved Vassmarka, Levanger kommune – 01.12.2008 – Id nr. 120558.
3. RG-prosjekt AS - Konsekvenser Vassmarka – Konsekvenser for støyforhold på nærmiljøet – september 2009.
4. Høyskolen i Nord Trøndelag – Konsekvensutredning for Vassmarka Åsen Næringspark, Flora– august 2008, utredning nr. 96.
5. Høyskolen i Nord Trøndelag – Konsekvensutredning for Vassmarka Åsen Næringspark, Fugl og pattedyr– august 2008, utredning nr. 95.
6. Trøndelag Forskning og Utvikling AS – Samfunnsanalyse av nytt næringsareal i Vassmarka i Åsen – April 2009.
7. Multiconsult AS – Åsen næringspark Levanger – Ras, flom, vind mm. – innspill til konsekvensutredning – 12.09.09 – rapport nr. 413175.
   • Planprogram KU, vedtatt 24.09.08.
   • Kommunedelplan Åsen/Åsenfjord, vedtatt 21.11.91.
   • Kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.00.
   • Foreløpig lengdeprofil av Veg 3 (til boligområdet).

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Levanger kommune ved Levanger Næringsselskap AS ønsker med dette planforslaget å legge til rette for etablering av industriområde i Vassmarka, like nord for Åsen sentrum, langs E6 og jernbane. Planområdet er på ca. 680 daa, hvorav ca. 250 daa foreslås til kontor-/industri. Det legges samtidig til rette for boligformål sør i planområdet, i tilknytning til eksisterende boliger. Planforslag med konsekvensutredning (sammendragsrapport) er utarbeidet av RG-prosjekt AS. Flere konsulenter har bidratt til konsekvensutredningen gjennom delutredninger og notater, se bl.a. andre saksdokumenter (ikke vedlagt).

Det er stor knapphet på næringsareal, spesielt sør i Innherredsregionen. Det er derfor en viktig prioritert oppgave å tilrettelegge nye næringsarealer for å dekke regionens, kommunens og markedets behov.

Da planarbeidet startet var dette tenkt som en reguleringsplan, og en hadde i den forbindelse anledning til å stille krav om oppfølgende bebyggelsesplan. Ifølge § 12-12 første ledd i ny plandel til pbl, som trådte i kraft den 01.07.09, kan områderegulering brukes der kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken. Dette er en områdereguleringsplan, med krav om detaljreguleringsplan for de fleste utbyggingsområder.

Forholdet til forskrift om konsekvensutredning
Planforslagets omfang er slik at en allerede med %-BYA på 10 % (planforslaget angir høyere %-BYA) vil legge til rette for minst 25.000 m2 bruksareal til industri, og følgelig utløse krav om konsekvensutredning etter 2005-forskriftens § 2 d), punkt 1 i vedlegg I. Andre forhold som kan utløse konsekvensutredning etter forskriftens §§ 3 og 4 er omtalt i planbeskrivelsen.

Det er gjennomført en konsekvensutredning (flere delrapporter), og en oppsummering inngår i planbeskrivelsen. Planprogram for planarbeid og konsekvensutredning ble vedtatt i Plan- og utviklingskomiteen i møte den 24.09.2008, dvs. før ny plandel til plan- og bygningsloven trådte i kraft. Jfr. overgangsbestemmelser er planarbeidet tilpasset den tidligere 2005-forskriften om konsekvensutredning samt plandelen i ny plan- og bygningslov som trådte i kraft 1. juli 2009.

Revidert planprogram datert 10.10.2008 utarbeidet av RG-prosjekt AS er basert på vedtak i PUK 24.09.2008, og er lagt til grunn for innholdet i konsekvensutredningen. Konsekvensutredningen har fokus på miljø, naturressurser og samfunn.

Planområdet

Planens avgrensing
Planområdet vises innenfor det stiplede området. Hammervatnet ligger vest for planområdet. Planområdet er på ca. 680 daa, hvorav ca. 250 daa foreslås til kontor/industri. Området grenser mot E6 i vest, landbruk/skogbruk mot nord og øst og en ca. 5 daa stor eneboligtomt i sydvest. Jernbanen (Trønderbanen /Nordlandsbanen) går midt gjennom planområdet.

Området har avrenning mot Hammervatnet, vest for E6. Dullumbekken langs nordenden av planområdet har betydelig vannføring i flomperioder. Bekken er gjenlagt med rør, diameter 1,2 m, under den kommunale vegen og E6. For øvrig renner bekken åpent ut til Hammervatnet. Nordre del av området har avrenning mot bekken. Søndre del av området har fall mot et lite bekkefar som krysser den kommunale vegen og E6 ved sørenden.

Dagens arealbruk
Planområdet består i hovedsak av skogsmark, men også noe dyrka mark og bebyggelse inngår i planen. Det er ingen reindriftsinteresser i det aktuelle området.
På motsatt side av E6 er det landbruk samt en campingplass ca. 100-150 m fra planområdet. Hammervatnet ligger ca. 100 m vest for plangrensa. Hammervatnet naturreservat (opprettet i 1984) er et viktig hekkeområde for flere fuglearter.
Det er etablert planfritt kryss på E6 samt av- og påkjøring uten kryssing av kjørefelter på E6. Det er bygd ei rampe som går parallelt med E6 langs planområdet. Nødvendige avkjørsler til området planlegges bygd fra rampa.

Planstatus
115 daa av planområdet (mellom E6 og jernbanen) er i kommunedelplan for Åsenfjord av 21.11.1991 avsatt til industriformål, se utsnitt under. Kommunedelplanen tar ikke stilling til arealbruken i øvrige deler av planområdet. I kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.00, er øvrige deler av planområdet avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde, sone A, hvor spredt bolig- og ervervsbebyggelse uten tilknytning til stedbunden næring samt fritidsbebyggelse ikke er tillatt.

 
Fig:  Kommunedelplan Åsen 1991; Avsatt 115 daa næringsareal

Planområdet omfatter ikke adkomstveg til/fra E6 og kjøreveg mellom Veg 1 og 2. Disse vegene omfattes heller ikke av noen tidligere reguleringsplan.

Planforslaget
Planområdet er på ca. 677 daa. Av dette utgjør områder for bebyggelse og anlegg 280 daa (hvorav 249 daa kontor/industri). Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur utgjør 79 daa, grønnstruktur 38 daa og LNFR 280 daa. Hensynssoner på 15 daa inngår i andre formål.

Bebyggelsen
Kontor/industri: Det foreslås ca. 249 daa med kontor/industri, fordelt på 86 daa vest for og 163 daa øst for jernbanen. Landskapsanalysen angir om diverse områder har lav eller høy tålegrense for bygningsvolum, og grad av utnytting og byggehøyder er følgelig foreslått gradert noe. Det foreslås maks %-BYA 70 % vest for og maks %-BYA 50 % øst for jernbanen. Det foreslås gesimshøyde 30 m vest for og mellom 10 og 15 m øst for jernbanen. Erfaring med byggehøyder i industriområder er også lagt til grunn for de største byggehøydene. Fylkesmannens landbruksavdelings innspill til planprogrammet, om å innføre minimum utnyttingsgrad, har både fordeler og ulemper, og er ikke hensyntatt i planforslaget. Evt. minimum utnyttingsgrad kan hindre uønsket sløsing med næringsareal, men kan også vanskeliggjøre utvidelsesmuligheter. Det forutsettes detaljregulering før utbygging. Det er bl.a. vanskelig å avklare tomtestørrelser, da behovene kan variere mye.

Ifølge landskapsanalysen er det på et overordnet nivå anbefalt at bygningsvolumene legges så lavt i terrenget som mulig. Videre går det fram at materialvalg og fargebruk på fasader og tak også vil ha stor betydning for den visuelle effekten. Samt at mørke og matte farger anbefales. Disse forholdene anses hensyntatt i planen.

Boligområde B1 på ca. 20 daa: Det foreslås maks %-BYA 35 %, bebyggelse med saltak med maks mønehøyde 9,2 m over planert terreng foran høyeste fasade og/eller ensidig skrått tak med maks gesimshøyde 8 m over planert terreng foran høyeste fasade.
Utbygging av område B1 forutsetter ny adkomst (Veg 3) fra industriområdet, som også vil betjene eksisterende bebyggelse. Det er krav om detaljregulering før utbygging, som også tar hensyn til støy fra E6 og Trønderbanen.
Barne- og ungdomsskolen ligger ca. 1,2 km unna, på motsatt side av E6, men det er gang- og sykkelveg langs øst/sørsida av E6 og undergang ved skolen.

Boligområde B2: B2 viser eksisterende bebyggelse (3 eneboligtomter) samt ubebygd eiendom mot E6 som pga. dagens byggegrensen langs E6 ikke er bebyggbar. Det foreslås maks %-BYA 25 %, bebyggelse med saltak med maks mønehøyde 8 m over planert terreng foran høyeste fasade. Det er også her foreslått krav om detaljregulering.

Fritidsbebyggelse: Planen viser at område for eksisterende fritidsbebyggelse vil få ny adkomst fra Veg 3, i fbm. utbygging av område B1. Forslaget til bestemmelser er utformet med bakgrunn i dagens praksis. Det er ikke krav om detaljregulering.

Vann- og avløpsanlegg: Foreslått område legger til rette for evt. pumpestasjon for avløp til Hoplafjorden, evt. til renseanlegg. Det er ikke krav om detaljregulering.

Bebyggelse i LNFR-formål: Det er ikke bestemmelser til dette formålet, som i seg selv innebærer at det ikke tillates ytterligere spredt bebyggelse, med mindre denne har tilknytning til stedbunden næring. Dette i tråd med kommuneplanen.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Det foreslås to veger fra arm ved E6 inn til industriområdene. En i sør (Veg 1) som vil betjene områdene vest for Trønderbanen og en i nord (Veg 2) som også vil betjene områdene øst for Trønderbanen. Ny jernbaneundergang må bygges, og eksisterende undergang forutsettes lagt ned. I den forbindelse foreslås også en omlegging av eksisterende vegnett:
Eksisterende påkjørsel på rampe mot E6 stenges og eiendommene vest for jernbanen får adkomst inn på Veg 2. Denne adkomsten (Veg 4) vil bli privat veg.
Eksisterende jernbaneundergang legges ned, og eiendommene på øst side av Nordlandsbanen får adkomst fra veg 2. Veg 5 opprettholdes som kommunal veg i dag, de øvrige (Veg 6 og 7) blir private.

I bestemmelsenes § 2.2 er det foreslått en del rekkefølgebestemmelser.

Det planlegges et omfattende gang-/sykkelvegnett som vil betjene de nye områdene samt eksisterende bebyggelse. Sett i sammenheng med eksisterende gang-/sykkelvegnett gir dette god forbindelse til Åsen sentrum, noe som er positivt bl.a. for skolebarn og arbeidstakere.

Øst for Trønderbanen skal evt. sidespor vurderes i fbm. detaljregulering.

Årsdøgntrafikken (ÅDT) for E6 er oppgitt til ca. 7000 kjt/døgn og til ca. 200 kjt/døgn for Fv 111. Trøndelag Forskning og Utvikling AS (TFU) anslår at den daglige trafikkbelastningen til/fra næringsområdet vil utgjøre ca. 200-300 privatbiler pr. dag, eller ÅDT på 400-600. I tillegg ca. 10 % tunge kjøretøy, noe avhengig av type virksomheter. Dersom det blir mye etablering av arealkrevende industri med stort transportbehov, kan mengden tunge kjøretøy bli vesentlig større inntil 80-100 kjøretøy.

På bakgrunn av TFUs vurdering er det i planbeskrivelsen ansett at lokalbefolkningen generelt og skolebarn spesielt blir forholdsvis lite påvirket av den økte trafikkmengden.

Parkering
I forslag til bestemmelser § 2.7 foreslås det parkeringskrav jfr. kommunens vedtekter.

Lek og uteopphold
I forslag til bestemmelser § 2.6 foreslås det krav til lek/uteopphold innenfor nytt boligområde B1, jfr. kommunens vedtekter. Lekearealet skal jfr. § 2.1 vises ved detaljregulering.

Universell utforming
Dette skulle vært tema i KU jfr. planprogram, men temaet er likevel hensyntatt i forslag til bestemmelser, se § 3.1 for nytt boligområde og § 3.4 for kontor-/industriområdene.

Støy
Delrapport om ”Konsekvenser for støyforhold på nærmiljøet” viser planens innvirkning på støyforholdene. Det er utarbeidet støysonekart, men støy fra jernbane og industrivirksomhet er ikke medregnet. Dette er begrunnet med at støyforhold fra ukjent industrivirksomhet er vanskelig å tallfeste og at støy fra jernbanen ikke endres som følge av planen. Det er konkludert med at:
- For områdene vest for E6 vil vegen ”maskere” det aller vesentligste av støy fra industriområdene. Campingplassen og områdene vest for E6 er i dag utsatt for høye støynivåer fra E6. Økning i trafikk pga. industriområdet på Vassmarka vil kun gi marginale økninger.
- Industriområdet vest for Trønderbanen bør skjermes mot støy fra E6. Slik skjerming vil også kunne skjerme områdene vest for E6 fra støy fra industriområdet. For å unngå uønskete refleksjoner bør en skjerm utføres som voll eventuelt i et ikke-reflekterende materiale.
- Boligene øst for E6 vil være lite berørt av vegtrafikkstøy fra industrivegene. Støyverdiene i beregningspunktene ved disse boligene øker med i ca. 1,5 dB på det meste. Verdiene er uansett godt innenfor grenseverdiene i T-1442.

Det er opplyst at skjerming mot veger og bebyggelse kan utføres med beplanting, jordvoller og profilering mot E6.

I delrapport om støy er det konkludert med at boligområdene B1 og B2 er utfordrende støyteknisk. Beregning av støy fra E6 for alternativ 1 (med utbygging i Vassmarka) viser at områdene havner godt innenfor gul og rød sone (se kartet til venstre). Det opplyses at bedre kartgrunnlag kan gi andre resultater, men ved en evt. utbygging må det også tas hensyn til støy fra jernbanen. Støysonene langs E6 ved 0-alternativet (ingen utbygging i Vassmarka) er ganske likt alternativ 1 og er ikke vist her.

Alternativ 1 (utbygging i Vassmarka).                Støyvarselkart fra Statens vegvesen.

Støyvarselkart utarbeidet av Statens vegvesen (til høyre), bl.a. basert på kartgrunnlag etablert i juli/august 2009 og trafikktall fra mars 2009, framskrevet til 2025, viser en mye mindre rød støysone. Utbygging i Vassmarka er sannsynligvis ikke medregnet, men ifølge RG-prosjekts støyberegninger ser ikke dette ut til å være av særlig betydning. Pga. usikkerhet knyttet til kartgrunnlag og data skal kartene ikke benyttes som absolutte.

Ifølge Miljøverndepartementets retningslinje for støy T-1442 er rød støysone ikke egnet til støyfølsomme formål (bl.a. boliger). Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.
Støy er omtalt i bestemmelsene i §§ 2.1 og 2.8, og det forutsettes nærmere vurderinger på detaljreguleringsplannivå.

Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)
Naturfarer: Multiconsult AS´ sammendrag fra rapport om ras, flom, vind m.m.:
”Reguleringsområdet har moderate nedbørsmengder og er ikke utsatt for flom eller oversvømmelser. Snømengdene kan karakteriseres som moderate. Området er ikke spesielt utsatt for ekstrem vind. Det er påvist bløt leire nede på det flate partiet langs E6. Det er imidlertid liten rasfare ettersom det er små høydeforskjeller der det er registrert bløt grunn i området. I skråninga langs og sørøst for Nordlandsbanen er det ikke utført detaljkartlegging av løsmassene, men vi antar at det er liten eller moderat dybde til fjell og liten fare for ras i området. Det er liten fare for steinsprang.”

I planbeskrivelsen er det bl.a. opplyst at grunnlagsmaterialet for flom, snø og vind er begrenset, og bør kvalitetssikres. Samt at det foreligger lite grunnlagsdata mht. ras og steinsprang, så supplerende undersøkelser bør gjennomføres før tiltak settes i verk.
Se bestemmelsenes § 2.1 angående nærmere dokumentasjon ved detaljregulering.
Når det gjelder radon, er det ikke utført kartlegginger i området.

Vedlagte ROS-analyse nevner også at global oppvarming har ført til høyere nedbørsintensitet, og at etablering av store tette flater fører til større overvannstransport. Det er derfor viktig at dimensjon og tilstand på eksisterende anlegg, spesielt kulverter gjennom Trønderbanen og E6, må kontrolleres før etablering av nye næringsarealer.

Grunnforholdene mellom E6 og Nordlandsbanen, skal ifølge Multiconsults rapport, være beskrevet i notat datert 21.09.07 fra Rambøll. Vi har ikke mottatt dette notatet, som opplyses å inneholde en vurdering av fundamenteringsforholdene.
Grunnforholdene er nærmere beskrevet i planbeskrivelsen, og fundamenterings-forholdene nærmest E6 karakteriseres som krevende, og det må her gjennomføres supplerende undersøkelser. Det opplyses også om at tilrettelegging av planområdet vil kreve en god del terrengarbeider.

Ifølge NGUs skreddata på nett gikk det et leirskred under jernbaneskinnene i 1901 og et løsmasseskred i 1964. Nytt aktsomhetskart for steinsprang viser et potensielt utløsnings- og utløpsområde i fbm. et høydedrag like sør for planområdet. Vi kan ikke se at dette er spesielt vurdert i Multiconsults rapport, men dette kan også vurderes nærmere ved detaljregulering.

Menneske- og virksomhetsbaserte farer:
Det vises bl.a. til vedlagte ROS-analyse, hvor følgende tema er vurdert som relevant:
Håndtering av farlige stoffer/forurensning: Planområdet ligger i nedslagsfeltet til Hammervatnet naturreservat, som er et sårbart naturmiljø. I reguleringsplanen forutsettes at det skal etableres egne systemer for å fange opp og rense overvann. Det er ikke vist konkrete anlegg i planen, men det er gjennom bestemmelsenes § 2.1 stilt krav om at planer for slike anlegg utarbeides ved detaljregulering.

Avløpsvann planlegges pumpet til eksisterende anlegg i Åsen sentrum. Evt. utslipp gjennom overløp fra pumpestasjonen vil kunne føre til forurensing til Hammervatnet. Forholdet vil bli ivaretatt i utbyggingsavtale. Det forutsettes at virksomhetene i Vassmarka har egne systemer for egen håndtering av farlige stoffer. Se også miljøoppfølgingsprogrammet og bestemmelsenes § 2.1 tredje ledd andre kulepunkt.

Brann: Området planlegges sikret brannvannsdekning ihht. krav i teknisk forskrift. Vann planlegges levert fra høydebasseng i Torhaugen, og nye ledningsanlegg må dimensjoneres med tanke på å levere tilstrekkelig brannvann. Forholdet vil være en naturlig del av en utbyggingsavtale for Vassmarka.

Trafikkulykker: Risikoen for trafikkulykker i planområdet og til/fra E6 anses som liten.

Stråling fra kraftlinjer: Høyspenningsanleggene i planområdet (vist som hensyns-/faresone) berører ikke planlagte utbyggingsområder.

Kulturminner
Ved en arkeologisk undersøkelse ble det påvist to automatisk freda kulturminner i form av kokegroper. Området omkring disse foreslås båndlagt etter lov om kulturminner.

Landbruksmessige konsekvenser
Områdene som foreslås disponert til industri og boliger opplyses å være skogbevokst med til dels høg bonitet. Videre vil planlagt veg til de østre områdene beslaglegge en del dyrka mark. Direkte ved at veger legges over dyrket mark, men også indirekte ved at åkre gjøres utilgjengelige eller vanskelig tilgjengelig. Totalt utgjør dette ca. 18 daa, hvorav ca. 8 daa er vegareal. Omlegging av eksisterende vegnett vil berøre dyrka mark, men eksisterende veger vil delvis kunne tilbakeføres til landbruksformål.

Landskapsmessige konsekvenser
Mulitconsults rapport om landskskapsmessige konsekvenser konkluderer med at industriområdet bør deles opp i ulike delområder med ulike krav til bygningsvolum og – høyder. Figur i planbeskrivelsen angir tre sonetyper; Sone 1 (stor tålegrense), sone 2 (delvis stor tålegrense) og sone 3 (lav tålegrense). Videre vil det være viktig å ta vare på randsonene rundt industriområdet samt å ta vare på enkeltelementer i landskapsrommet.

Se også avsnitt Vudering, grønnstruktur, hvor vi foreslår nye vegetasjonsbelter i tomtegrenser.

Biologisk mangfold
Området er registrert som vinterbeite for elg. I naturfaglig uttalelse til planen er området ansett som utsatt mhp. elgpåkjørsler og tapt vinterbeite kan medføre færre elgkrysninger av veg og jernbane pga. senket attraktivitet.

Det anses ikke å være ornitologiske kvaliteter eller kvaliteter knyttet til pattedyrene i planområdet som er til hinder for omdisponering av arealene til industriformål.

Effekter utover selve planområdet bør en ha spesielt fokus på. Dette gjelder spesielt evt. utslipp fra industriområdet som vil ha påvirkning på næringssituasjonen i Hammervatnet. Hammervatnet er allerede stresset i forhold til høye konsentrasjoner av næringsstoffer, med gjengroing og perioder med oksygenmangel som resultat. Dette medfører at en del fuglearter mistrives. Økt trafikkmengde og støy vil trolig ha en viss innvirkning på antallet av en del fuglearter. E6 går imidlertid mellom naturreservatet og industriområdet, og virkningen av økt støy og trafikk på grunn av industriområdet er usikker. Ut fra dette er det viktig å vurdere hvilke typer industri som etablerer seg på området, og at de underlegges strenge krav til utslipp og støy.

Dullumbekken m/randsoner samt store ospetrær inntil jernbanen er landskapselementer som tilrås bevart med tanke på fugl og pattedyr.

Det er påvist to deler av planområdet som har såpass stor verdi (gode forekomster av sjeldne mosearter) at inngrep frarådes: Skråningene opp for Dullumvegen samt bergveggen ovenfor denne. Området lengst sørvest i planområdet, ovenfor jernbanen.

Vann, avløp
Grunnvannsanlegget ved Hoklingen er i planbeskrivelsen antatt å ha god kapasitet, men kommunalteknikk har bedt forslagsstiller utarbeide en vurdering mht. brannvanns-dekning. Kommunen har renseanlegg for avløpsvann i Hoplafjorden. Det må påregnes noe investeringer i overføringsanlegg.

Energi m.m.
Klima/energi er nevnt i bestemmelsenes § 2.3. Energiforsyning- og forbruk er også omtalt i miljøoppfølgingsprogrammet. Av miljøhensyn er det sterkt ønskelig å ta i bruk vannbåren varme til oppvarming. TEK § 8-22 Energiforsyning sier bl.a.: ”En vesentlig del av netto varmebehov skal kunne dekkes av annen energiforsyning enn elektrisitet og/eller fossile brensler hos sluttbruker.”

Anlegg for strømforsyning og kommunikasjon er lett tilgjengelig. Plassering av nettstasjoner og installasjoner over bakke forutsettes vist i fbm. detaljregulering.

Utbyggingsavtale
I januar 2010 ble det kunngjort oppstart av arbeid med utbyggingsavtale mellom Levanger kommune og Levanger næringsselskap for plan-området. Forslag til utbyggingsavtale forutsettes å foreligge før sluttbehandling av planen.

Andre samfunnsmessige forhold
I rapporten fra Trøndelag Forskning og Utvikling (TFU) heter det at Vassmarkaområdet i svært liten grad benyttes i fbm. friluftsliv og lokale utfarter. Eventuelle problemer for friluftslivet vil først og fremst gjelde ferdselen ved Hammervatnet, hvor en god del personer går turer i dag. Dette turmålet vil trolig fremdeles være attraktivt dersom det ikke skulle bli spesielle støy- eller luktproblemer fra utbyggingsområdet.
I skogen innenfor naturreservatet er det ferdselsforbud om våren og høsten. Ferdselen i dette området vil derfor i svært liten grad bli påvirket av utbyggingen i Vassmarka.

Arealet på Åsen anses å ha utbyggingskvaliteter som er relativt spesielle og som i sum bør ha potensiale til å gi et svært vekstkraftig miljø. TFU anslår at Vassmarka industriområde vil generere et behov på ca. 190 årsverk første byggeår og ca. 150 årsverk hvert år i en tiårsperiode som følge av investeringene på området (anleggsarbeid). De anslår videre at industriområdet vil medføre økning av kommunale inntekter samt at industriområdet vil kunne generere ca. 300 nye arbeidsplasser. Samlet sett for regionen vil dette utgjøre en befolkningsvekst på ca. 900 i Innherred hvorav ca. 670 i Levanger. Dersom 25 % av dette havner i Åsen, kan det gi ca. 170 flere innbyggere i Åsen hvorav 20 i førskolealder og 30 i grunnskolealder fram mot 2020.
 
Utbyggingen, som kan medføre flere innbyggere i skolepliktig alder, er ansett som uproblematisk i fht. skolekapasitet.

Miljøoppfølgingsprogrammet i KU
Dette er et styringsredskap for utbygging av Vassmarka. Målsettingen er å gjøre utbyggingen av Vassmarka til et langsiktig positivt prosjekt for kommunen, og at utbyggingen vil gi Vassmarka/kommunen et positivt miljøtilskudd. Programmet er ikke juridisk bindende, men vil være retningsgivende for både kommunen og utbyggerne. Et viktig virkemiddel vil være at framtidige utbyggere blir pålagt å utarbeide egne miljøplaner som redegjør for hvordan miljømålene er ivaretatt i deres prosjekter.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse ble avholdt den 19.12.2007.

Kunngjøring om igangsatt planarbeid for Vassmarka industriområde ble annonsert i dagspressen 10.01.2008 og på næringsselskapets hjemmeside.

Ifølge planbeskrivelsen kom følgende innspill inn:

• John Anders Husby: Blir vesentlig berørt av reguleringen, og ønsker bl.a. makeskifte med kommunen.
• Dullum m.fl.: Foreslag til ny vegtrase til de østre delene av området enn det som var kunngjort.
• Lynum: Ønsker ikke industri på vestre side av jernbanen.
• Kjølen m.fl.: Mener at områdene er dårlig egnet til industriformål, og ber om at det gjennomføres konsekvensutredning.
• Guldberget Camping AS: Er skeptisk til større etableringer som vil være til sjenanse for driften av campingplassen. Ber om at det gjennomføres konsekvensutredning.
• Fylkesmannen i Nord Trøndelag: Diverse planfaglige innspill.
• Nord Trøndelag fylkeskommune: Gjør oppmerksom på at planarbeidene vil utløse krav om konsekvensutredning. Sannsynlig at det finnes automatisk fredete kulturminner i planområdet.
• Reindriftsforvaltningen i Nord Trøndelag: Har ingen interesser i planområdet
• Jernbaneverket: Diverse kommentarer, bla. krav om planfri kryssing til de østre områdene, byggegrenser og at planene ikke må påvirke kjørevegen negativt.

Det går i varierende grad fram hvordan innspillene er vurdert.

Ifølge planbeskrivelsen har det også vært informasjonsmøter og kontakt med sektormyndigheter som Reindriftsforvaltningen, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Statens Vegvesen og Jernbaneverket.
I tillegg er det holdt åpne møter hvor enkeltpersoner og organisasjoner kunne komme med innspill under hele planprosessen.

Planprogram KU
Forslag til planprogram KU ble lagt ut til offentlig ettersyn. Brev om dette til berørte parter var datert 17.06.08, og høringsfristen var satt til 18.08.08.

Følgende uttalelser kom inn:

Nr-Fra-Dato-Kommentar
01 John Olav Busklein     20.06.08 
02 Eldres råd      25.06.08
03 Sametinget      27.06.08 Ingen merknad
04 Reindriftsforvaltningen    25.06.08 ingen merknad
05 NTE  23.07.08
06 Jernbaneverket     05.08.08
07 Nord-Trøndelag Fylkeskommune   15.08.08
08 NVE  22.08.08
09 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag   21.08.08 

Uttalelsene ble kommentert ved behandling av planprogrammet, som ble vedtatt i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger i møte den 24.09.2008, sak 69/08. På bakgrunn av høringsuttalelsene ble det gjort endringer i planprogrammet. Fastsatt planprogram er lagt til grunn for videre arbeid med utforming av planforslag og konsekvensutredning.
I sakspapirene var det også forutsatt at div. forhold hensyntas gjennom planprosessen. Bl.a. at grunnforhold skulle vurderes og at evt. sidespor til jernbanen vurderes under temaet transport/logistikk. Samt at forhold nevnt av NVE blir tilstrekkelig dokumentert før planen legges ut til offentlig ettersyn. 

Nord-Trøndelag fylkeskommune har i brev av 10.12.08 opplyst at det er gjennomført arkeologiske forundersøkelser og at det ble påvist kokegroper som er automatisk freda kulturminner. Det finnes også faglig grunnlag for å anta at det i dette området vil ligge andre upåviste bosettingsspor som også er å anse som automatisk fredete kulturminner.
Under forutsetning av at det omtalte området blir regulert inn som Spesialområde bevaring har en ingen videre innvendinger til det aktuelle tiltaket som det foreligger. Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2.

Intern høring - kommunale fagområder
Planforslaget er forelagt kommunalteknikk, barnerepresentant, landbruk og naturforvaltning og helse/rehabilitering.

Barnerepresentanten, 04.02.2010
Barnerepresentanten har ikke godt nok kjennskap ifht lokale forhold til å gi en spesifikk uttalelse om planen. Mener imidlertid at det må vurderes om barn og unges interesser blir godt nok ivaretatt når det gjelder trafikksikkerhet/trafikale forhold, tilgang til friluftsareal og forurensning.

Kommunalteknikk, 18.01.2010
Siden forslaget innebærer utbygging bla av offentlige veg, vann og avløpsanlegg bør det stilles krav om utbyggingsavtale.

Det er ikke uten videre gitt at det kommunale vannverket i Åsen har kapasitet til tilfredsstillende brannvannsdekning for det regulerte området- jfr forskrift om brannforebyggende tiltak med mer § 5-4. Forslagstiller bør derfor utarbeide en vurdering av brannvannsdekning.

I reguleringsbestemmelsen § 4.1 står det at veg 1 og veg 2 som er offentlige veger.  Iflg planbeskrivelse pkt 6.5.1 ser det ut til at også veg 5 er tenkt som kommunal.

Landbruk, 26.02.2010
Landbrukssjefen ser det som positivt at det blir tilrettelagt næringsarealer i Åsen. Ut fra det en kan se av framlagte dokumenter i saken, har landbrukssjefen ingen vesentlige merknader til reguleringsplanen.

Naturforvaltning, 04.03.2010
Området tjener som vinterbeite for elg. Utover det er det ikke registrert særverdier for biologisk mangfold. Innrammet av veger og jernbane så er vel dette uansett et utsatt område mhp elgpåkjørsler, spesielt langs jernbane. Tapt vinterbeite som følge av industriområde kan i dette tilfelle ”kompenseres” av færre elgkrysninger av veg og jernbane pga senket attraktivitet.

Vurdering:
Forholdet til overordna planer
I kommunedelplanen for Åsen/Åsenfjord 1989-2000, er det avsatt 115 daa industriareal mellom E6 og jernbanelinja, og planforslaget følger opp dette gjennom å områderegulere ca. 86 daa med kontor/industri i dette området. Foreslått kontor-/industriformål øst for jernbanelinja er ikke avklart på overordna plannivå, og det samme gjelder de øvrige formål for bebyggelse og anlegg i planforslaget. Reguleringsplanen omfatter tiltak av slik størrelse at den må behandles i samsvar med forskrift om konsekvensutredninger (2005-forskriften) med planprogram og konsekvensutredning. Boligområde B2 og et mindre område for fritidsbebyggelse representerer i hovedsak bebygde områder. Noen større eiendommer med bebyggelse er vist som LNFR.

Boligområde B1 og Veg 3: Boligforslaget er ikke i hht. overordna plan. Område B1 med ny adkomstveg (Veg 3) er delvis svært bratt og den noe uklare støysituasjonen (gul og/eller rød støysone, hvorav sistnevnte er uegnet for boliger) gjør oss også noe betenkt. Ifølge landskapsanalysen er dette en visuelt eksponert åsside mot E6 og Hammervatnet som anses egnet til boligformål, forutsatt god terrengtilpassing. Det går også fram at framskutt bergnabb mellom E6 og jernbane har lav tålegrense for inngrep. Foreslått Veg 3 vil medføre store terrenginngrep (og kostnader) i form av store synlige fyllinger og skjæring. Lengdeprofil av vegen viser en ca. 10 m høy skjæring. Vi har foreslått ovenfor tiltakshaver en annen vegføring til boligområdet. Anlegget vil resultere i bruk av industriareal og er derfor avvist. Flere utfordringer forutsettes nærmere vurdert gjennom en detaljregulering.

Vi antar at evt. framtidig omlegging av E6 vil ha liten betydning støymessig, med mindre det gjøres tiltak langs vegen. Evt. ny E6-trase vil sannsynligvis også legges sørøst for Hammervatnet og naturreservatet. Det kan stilles spørsmål ved hvorvidt det er riktig å forskyve til detaljreguleringsplannivå å avklare hvorvidt området er egnet for boliger eller ikke.

Forholdet til fastsatt planprogram
Konsekvensutredningen ser ut til å være gjennomført i hht. vedtatt planprogram. Forhold avdekket i konsekvensutredningen ser ut til å være hensyntatt, med unntak av at beregnet rød støysone i område B1 burde resultert i at dette ikke ble foreslått til boligformål.

Temaet universell utforming er ivaretatt i bestemmelsene.

Grunnforhold var ikke spesielt nevnt i planprogrammet. Nødvendige geotekniske undersøkelser er nevnt i bestemmelsenes § 2.1 om detaljregulering og nærmere dokumentasjon. Ifølge plan- og bygningslovens § 68 kan grunn bare deles eller bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Ny byggesaksdel § 28-1, som ennå ikke er trådt i kraft angir noe tilsvarende.

Selv om det er utført en konsekvensutredning er det forutsatt at en del forhold skal utredes nærmere ved detaljregulering. Det kan stilles spørsmål ved dette.
I landskapsanalysen er det for sone 1 sagt at noe beplantning og terrengbehandling mot E6 er nødvendig, pga. nærvirkning mot E6. Det går også fram av støyutredningen at industriområdet vest for Trønderbanen bør skjermes mot støy fra E6 og at dette også vil kunne skjerme områdene vest for E6 fra støy fra industriområdet. Vi er følgelig noe betenkt over at planen med konsekvensutredning anbefaler støyskjerming, men forutsetter en senere vurdering av konkrete tiltak. Vi har til dels forståelse for at dette kan være enklere å vurdere på detaljreguleringsplannivå – når type næringsvirksomhet også er kjent.

Grønnstruktur
Planen viser vegetasjonsskjermer nord for industriområdet, langs bekkefar og på høydedrag. Et ryddig og beplantet utomhusområde kan tilføre industriområdet /arbeidsplassen en positiv verdi og et omdømme som gjør området attraktivt for miljøbevisste bedrifter. Levanger Næringsselskap har ikke ønsket å foreslå en løsning med vegetasjonsbelter. Vi mener likevel at dette bør vurderes. Forslaget innebærer også at det etableres vegetasjonsskjerm langs veger og jernbane.

Forslag: § 3.4 suppleres med følgende: ”Ved detaljregulering av næringstomter større enn 10 daa skal det av hensyn til nærmiljø og klima reguleres privat vegetasjonsskjerm på minst 2 m bredde i ytterkanten av tomta, der tomta ikke grenser til annen grønnstruktur eller LNFR-formål. Vegetasjonsbeltene tillates ikke brukt til lagring. Den delen av tomten som ikke er bebygd skal opparbeides og holdes ryddig. Utomhusområdene skal være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen.”

Andre planfaglige forhold
Planen viser to kjøreadkomster til næringsområdene. Næringsområdet nærmest E6 er stort og vi ser ikke bort ifra at det kan oppstå ønske om annen adkomst enn fra Veg 1, noe avhengig av hvor utbyggingen starter. Direkte avkjørsel fra andre tilliggende veger vil være mindre heldig for fotgjengere, men dette kan også vurderes på detaljreguleringsplannivå.

Rekkefølgebestemmelsene i § 2.2 kunne vært supplert noe mht. kjøreadkomster til industriområdene samt i fht. bl.a. gang- og sykkelveg langs eksisterende kjøreveg mellom Veg 1 og Veg 2. Dette forutsettes nærmere vurdert i fbm. utbyggingsavtalen.

Konklusjon
Planforslaget, med unntak av område B1, anses å være i tråd med anbefalinger i konsekvensutredning og ROS-analyse, og ser følgelig ikke ut til å gi vesentlige negative konsekvenser for miljø, naturresurser og samfunn. Vi er noe betenkt mht. boligområde B1 og Veg 3, men da det foreligger motstridende støyvurderinger er vi innstilt på at hvorvidt område B1 er egnet til boliger må avklares nærmere ved detaljregulering.
Planforslaget tilrås sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn.