Plan- og utviklingskomiteen 21.04.10 - sak 36/10 - Klage - 1719/229/7 - Cathrine Vik - Fradeling av tilleggsareal fra eiendommen Saltbuviken til fritidseiendommene 229/32 og 229/66

Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2009/7300 - /1719/229/7
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Rådmannens forslag til vedtak:
Vedtak i sak 27/10 og sak 28/10 opprettholdes.

Klage fra Anne Sofie og Thor Flittig tas ikke til følge.

Sakene oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Cathrine Wik søkte 26.08.2009 om dispensasjon fra reguleringsplanen ”Saltbuvik” og om fradeling av to tilleggsareal til to fritidseiendommer på eiendommen Saltbuvik med gnr/bnr 229/7 i Åsenfjord. Det ble administrativt gitt avslag på begge søknadene. Avslagene er påklaget av eier av fritidseiendommene Anne Sofie og Thor Flittig.

Vedlegg:

1. Søknad om dispensasjon PDF
2. Vedtak sak 27/10 PDF
3. Vedtak sak 28/10 PDF
4. Klage fra Anne Sofie og Thor Flittig PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

1. Søknader mottatt 21.08.2009 PDF
2. Høringsbrev datert 24.09.2009 PDF
3. Bilder befaring 25.09.2009 PDF
4. Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 13.10.2009 PDF
5. Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 19.10.2009 PDF
6. Jordlovsbehandling datert 11.11.2009 PDF

Saksopplysninger:
Cathrine Wik søkte 26.08.2009 om fradeling av to parseller hver på ca 6-700 m2 fra eiendommen Saltbuvik med gnr/bnr 229/7 i Åsenfjord i Levanger kommune. De omsøkte parseller skulle være tilleggsareal til fritidseiendommene med gnr/bnr 229/32 og gnr/bnr 229/66.

Eiendommen gnr/bnr 229/32 er fra før ca 2,5 dekar mens eiendommen gnr/bnr 229/66 er ca 1,6 dekar.

Planstatus:
De omsøkte parseller ligger i reguleringsplanen ”Saltbuvik” med plan-id L1986001 innenfor det som er regulert til jord-/skogbruk og parkering. Fradeling som omsøkt vil være i strid med planen, og det ble søkt om dispensasjon.

Andre myndigheter:
Saken ble i henhold til Plan- og bygningslovens § 19 og § 95 sendt på en høringsrunde. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag hadde ingen merknader.
Nord-Trøndelag fylkeskommune viste til innspill til kommuneplanen om fortetting av hytter og ny småbåthavn, og ba kommunen vurdere å avvente behandling av saken til dette er avklart gjennom en revidering av reguleringsplan.
Innherred samkommunes enhet for Landbruk godkjente søknadene etter Jordloven da arealet er av marginal betydning for produksjonen på Saltbuvik. De bemerket likevel at hyttetomtene syntes å være store nok fra før.

1.gangsbehandling:
Søknadene om dispensasjon og fradeling ble i sak 27/10 og 28/10 datert 21.01.2010 avslått administrativt. Det vises til vedlegg 1 og 2 for fullstendig begrunnelse for avslagene.

Bakgrunnen for avslagene var at vilkårene for å gi dispensasjon ble vurdert til ikke å være tilstede, ved at hensynet bak reguleringsplanen ble vesentlig tilsidesatt og fordelene ved å gi tillatelse ikke var vesentlig større enn ulempene.

Søknaden om dispensasjon ble begrunnet med at arealene hadde liten verdi for grunneier, men større betydning som tilleggsareal til hyttetomta. Grunneier kunne realisere området til en god pris. Parsellen ligger naturlig mellom hyttetomtene og vegen. Fradelingen har ingen betydning for allmenn ferdsel. Eier av fritidseiendommene vil kultivere området slik at urskogpreget forsvinner, og kultivert vegetasjon og underskog for gode vekstvilkår, samt at området vil virke ”lettere” og at fritidseiendommene får kontakt med området utenfor indre del av Leangenbukta.

PBOM vurderte at ca 1,6 dekar og 2,5 dekar burde være tilstrekkelig areal for en fritidseiendom. Ved å tillate ytterligere økning av arealet på fritidseiendommer, ville dette fort danne presedens for andre lignende saker. De oppgitte grunner ble vurdert som generelle. Økonomi var i utgangspunktet ingen dispensasjonsgrunn ifølge avgjørelser etter gammel Plan- og bygningslov, og dette antas å gjelde med ny planlov med innskjerping av vilkår for å innvilge dispensasjon. Evt. kultivering og felling av trær kan gjøres uten fradeling, forutsatt tillatelse fra grunneier, men det står i reguleringsbestemmelsene at terrenget bør bevares mest mulig urørt og at felling av trær utover det helt nødvendige for utsikt bør ikke skje. PBOM viste også til innkomne innspill til kommuneplanen om fortetting av hytter, samt småbåthavn i området. En formålsendring som omsøkt bør derfor vurderes i sammenheng med dette, og da i gjennom en planprosess og ikke gjennom en dispensasjonsbehandling.

Klage:
Vedtakene i sak 27/10 og 28/10 er påklaget av Anne Sofie og Thor Flittig i brev datert 22.02.2010.

Vurdering:
Vurdering om klagen er rettidig:
Vedtakene i sak 27/10 og 28/10 er datert 21.01.2010. Anne Sofie og Thor Flittig skriver i klagen at de har mottatt vedtakene 02.02.2010. Klagen er datert 22.02.2010, dvs under 3 uker etter at de har mottatt klagen dvs innenfor klagefristen jfr Forvaltningsloven.

Med bakgrunn i ovennevnte opplysninger vurderes klagen å være rettidig.

Vurdering av klagen:
Klagen begrunnes med følgende:

• Klager kan ikke forstå at fradeling av tilleggsarealene kommer i konflikt med mulige andre interesser, verken reguleringsplan eller mulig utnyttelse av området på motsatt side av vegen mot Tørøya til marina, eller andre interesser.

PBOMs kommentar:
I forbindelse med reguleringsplanen er det vurdert hva arealene skal benyttes til, og en fradeling til fritidsformål er i konflikt med reguleringsformålene Jord-/Skogbruk og parkering. Det er derfor saken behandles som en dispensasjonssak.

• I klagen vises det til at tilleggsarealet er egentlig en bergknaus som faller bratt ned mot nevnte veg. Området kan ikke benyttes til jordbruk og skogen antas ikke å ha nevneverdig verdi. Området beskrives best som ”urskog”, hvor trær har fått falle og blitt lignende.

PBOMs kommentar:
Dette var kjent ved førstegangsvedtaket. Søknaden ble innvilget etter Jordloven med bakgrunn i at arealet ikke har noen betydning for produksjonen for eiendommen Saltbuvik. Etter en samlet vurdering, fant PBOM likevel ikke dette som tilstrekkelig grunn til å innvilge dispensasjon.

• Klager sier at størrelsene på eiendommene 229/32 og 66 har sin naturlige forklaring. Disse eiendommene tilhørte tidligere eiendommen Tørøy med gnr/bnr 229/11, og i forbindelse med fradelingen av 229/66 ble den resterende del av det 229/11 eide på sørsiden av vegen gitt som tilleggsareal til 229/32. Dette var helt naturlig og bør ikke være negativt i forbindelse med en fradeling nå fra 229/7.

PBOMs kommentar:
Bakgrunnen for hvordan gnr/bnr 229/32 og 229/66 er slik de er i dag, anses å ha ingen betydning for aktuelle søknad. PBOM anser størrelsene på eiendommene som tilstrekkelige for en fritidseiendom.

• Klager skriver at familien, med barn og barnebarn, utgjør snart 4 familier, og det er derfor ønskelig å kunne bygge på den gamle hytta på 229/32 med et tilbygg, samtidig som det etter hvert vil bli søkt om byggetillatelse på 229/66.

PBOMs kommentar: Med de arealbegrensninger som er i gjeldende kommuneplan for Levanger kommune, i flere reguleringsplaner i Åsenfjord og i flere enkelt saker i Åsenfjord, anser PBOM det som lite sannsynlig at hver hyttetomt kan bebygges med bruksareal/bebygd areal på mer enn 100 m2. For å få plassert hytte med evt uthus og anneks på med totalt bruksareal/bebygd areal på inntil 100 m2 anses det som tilstrekkelig med tomteareal på ca 1,6 dekar og ca 2,5 dekar.

• Klager viser til at fylkesmannen ikke har innsigelser mot fradelingen. Klager skriver også at dersom det blir søkt om marina i området er det en omtvistet sak, jfr eksempelvis det betydelige fuglelivet i området. Hensynset til en mulig marina er nevnt som motargument flere ganger i avslaget. Så vidt klager kan se er det den eneste reelle innsigelsen mot fradelingen. Dersom det skulle komme en marina her synes området på motsatt side av vegen å være mer tilstrekkelig til å dekke det landbaserte behovet i denne forbindelse. Klager spør hvor stor en slik marina skal være. De har forstått det slik at fylkesmannen og fylket til nå har pekt ute et område ved Litjøya lenger inn i Leangenbukta til marina, og spør om det skal bli flere marinaer i området.

PBOMs kommentar:
Grunneier Catrine Wik har sendt inn et innspill til ny kommuneplan for Levanger kommune. Her foreslås det ei småbåthavn med parkeringsplass på andre siden av vegen for omsøkte tilleggsareal. I tillegg foreslås det ei fortetting av hytter i området, hvorav en like i nærheten av de omsøkte parseller. Fylkeskommunen skriver at kommunen bør vurdere om behandlingen av sakene bør avventes til en eventuell småbåthavn er avklart. De antar at småbåthavna med sjø- og landareal må avklares gjennom en revidering av gjeldende reguleringsplan.

PBOM mener at ei eventuell ny småbåthavn må avklares gjennom en planprosess, i første omgang gjennom behandling av en ny kommuneplan. Forholdet til ei eventuell småbåthavn er ikke hovedgrunnen til at PBOM gikk i mot søknadene. PBOM gikk i mot søknadene etter en totalvurdering, hvor ønsket om ikke å tillate større fritidseiendommer med den presedens det skaper, var blant hovedgrunnene.

Forslag til ny kommuneplan er ennå ikke kommet så langt at det er sendt ut til offentlig ettersyn, slik at det vil ta lang tid før en eventuell småbåthavn er avklart i kommuneplansammenheng.

Konklusjon:
PBOM har vurdert klagen nøye, og kommet til at den ikke inneholder noe som tilsier at 1.gangsvedtakene bør oppheves. PBOM anbefaler derfor Plan- og utviklingskomiteen og avvise klagen, og at saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjøresle.